Visitatierapport Nieuw Dak, Genk

Transcriptie

1 Visitatierapport Nieuw Dak, Genk Visitatiegesprekken op 22 en 23 april 2013 Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Nieuw Dak Datum rapport: 26 augustus 2013 Datum visitatiegesprekken: 22 en 23 april 2013 Datum presentatie aan Raad van Bestuur: 5 juni 2013 Erkenningsnummer SHM: 7030 Contactgegevens SHM: Grotestraat 65, 3600 Genk info@nieuwdak.be Directeur: Myriam INDENKLEEF Voorzitter: Koen BUNTINX Werkgebied: 3600 GENK 3660 OPGLABBEEK 3665 AS 3690 ZUTENDAAL Samenstelling Visitatiecommissie: Luc JOOS, voorzitter Stefan CLOUDT, commissielid Peter WITTOCX, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Nieuw Dak geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 2 VAN 44

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM NIEUW DAK PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 3 VAN 44

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Nieuw Dak De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 4 VAN 44

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 5 VAN 44

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Uitstekend OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Uitstekend OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Uitstekend OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed Voor verbetering vatbaar OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 6 VAN 44

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1. Beschrijving SHM Nieuw Dak is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, opgericht in Ze werd in datzelfde jaar erkend door de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting en in 1991 door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij. De hoofdaandeelhouders zijn de stad en het OCMW van Genk, de provincie Limburg en het Vlaamse Gewest. Andere aandeelhouders zijn de gemeenten As, Opglabbeek en Zutendaal en enkele particulieren. Nieuw Dak heeft een Raad van Bestuur van 14 personen, waarvan er 5 het dagelijks bestuur uitmaken. De SHM telt 57,4 VTE personeelsleden, waarvan 38,6 VTE bedienden en 18,8 VTE arbeiders inclusief 6 langdurig zieken (4 bedienden en 2 arbeiders). De maatschappij heeft een Dienst Projecten, een Dienst Onderhoud en Herstellingen, een Dienst Verhuur en een Dienst Wijken Bewonerszaken, telkens geleid door een diensthoofd. Daarnaast telt de SHM ter ondersteuning van de directeur - een Dienst Financiën en Personeelszaken en een aantal stafmedewerkers belast met organisatietaken. Nieuw Dak laat zich in haar beleid en werking ook adviseren door een Huurdersadviesraad (HAR). Nieuw Dak bezit eind woningen, waarvan appartementen, 503 duplexen en eengezinswoningen. Daarvan stonden er toen 72 leeg (wegens renovatie of in afwachting van afbraak) en waren er 37 verhuurd buiten het sociale huurstelsel, zodat wooneenheden effectief voor sociale verhuur werden ingezet. Het grootste deel van haar woongelegenheden heeft de SHM in Genk (3.311 eind 2011). Het aantal sociale woningen van Nieuw Dak bedroeg eind 2011 in As 177, in Zutendaal 79 en in 6 Opglabbeek, dat pas sinds 1995 aangesloten is bij Nieuw Dak. De grootste bouwvolumes werden gerealiseerd in de jaren 70 en 80 en tussen 2000 en 2009 (telkens goed voor zowat 20% van het patrimonium). Bijna 40% van de woongelegenheden wordt bewoond door een alleenstaande; 18% van de huurders zijn eenoudergezinnen. Gezinnen met kinderen maken 28% uit van de huurderspopulatie. Het aandeel huurdershuishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar bedraagt een kleine 30%, maar het aantal huurders dat ouder is dan 55 jaar bedraagt bijna 49%. Nieuw Dak heeft 589 woningen die specifiek gericht zijn op die doelgroep. Het aandeel huurders met een niet-belgisch gezinshoofd ligt opvallend hoog: ruim 32% van de totale huurderspopulatie. Bijna 50% van de huurders van Nieuw Dak huurt al meer dan 10 jaar bij deze SHM. Naast de absolute voorrangsregels hanteert Nieuw Dak ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van een van de gemeenten in het werkgebied. Geen enkele van de gemeenten in het werkingsgebied heeft op dit ogenblik een gemeentelijk toewijzingsreglement. Eind 2011 waren gezinnen ingeschreven als kandidaat-huurder, waarvan 664 reeds huurden bij Nieuw Dak. Zij waren dus kandidaat om te verhuizen naar een andere woongelegenheid van de maatschappij. De andere zijn nieuwe kandidaat-huurders. Van de gezinnen op de wachtlijst woonden er 87% in Genk en waren er 7% afkomstig uit de andere gemeenten van het werkgebied en 6% van buiten het werkgebied. Bijna 50% van de kandidaat-huurders is alleenstaand en 16% alleenstaand met kinderen. In 2011 werd voor 240 woningen een nieuw PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 7 VAN 44

8 huurcontract afgesloten, waaronder 87 voor interne mutaties (71 gewone, 15 wegens afbraak van hun appartement in de wijk Sledderlo en 1 wegens verwoesting van de woning door brand) Beschrijving omgeving Het werkgebied van Nieuw Dak bestaat uit de gemeenten As, Genk, Opglabbeek en Zutendaal. Het werkgebied telde eind huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar en tegen 2030 naar Van de inwoners zijn er 22% 18- tot 34-jarigen, 41,5% 35- tot 64-jarigen en 16% 65-plussers, wat nauw aansluit bij het Vlaamse gemiddelde. Het werkloosheidspercentage in het werkgebied bedraagt 7,77% en het aandeel leefloners 0,20%. Het gemiddelde netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg in euro. In de werkloosheids- en leeflooncijfers van de onderscheiden gemeenten is het verschil tussen centrumstad Genk en de landelijke gemeenten As, Opglabbeek en Zutendaal vrij duidelijk: Genk telt 11,30% werklozen en 0,32% leefloners, terwijl de andere gemeenten 6 tot 7% werklozen en 0,10 tot 0,20% leefloners tellen. Daarmee komt Genk ver boven het Vlaamse gemiddelde uit, terwijl de andere gemeenten zich op het Vlaamse gemiddelde situeren. Het meer stedelijke karakter van Genk blijkt ook uit de woningtypes: 40% van de zowat woongelegenheden is ofwel gesloten bebouwing ofwel appartementsbouw; het percentage halfopen en open bebouwing schommelt telkens rond de 30%. In de andere gemeenten ligt het percentage halfopen en open bebouwing tussen 80 en 87%. Opglabbeek blijkt de meest landelijke gemeente met 70% open bebouwing en nauwelijks 1,5% gesloten bebouwing, maar wel ruim 11% appartementsbouw. De mediaan verkoopprijs van een appartement in Genk bedroeg in euro, in Zutendaal was dat euro; de andere gemeenten houden het midden tussen de twee. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan in drie van de vier gemeenten rond de euro, maar in Zutendaal op euro. De mediaan prijzen van appartementen en eengezinswoningen zijn de voorbije 5 jaar met 10 tot 30% gestegen, maar in Zutendaal is de prijs van de appartementen met 70% gestegen. De mediaanprijs van de bouwgrond ligt het laagst in Opglabbeek (127 euro per m²) en hij is er ook het minst sterk gestegen (6%). Het duurst is de bouwgrond in As met 156 euro per m² en het sterkst is hij gestegen in Zutendaal (met 46% naar 141 euro per m²). In Genk kost de bouwgrond 144 euro per m², een stijging met 23% tegenover 5 jaar geleden. Het werkgebied van Nieuw Dak telt 10,4% sociale huurwoningen: 13,4% in Genk, 5,7% in As, 0,16% in Opglabbeek en 2,8% in Zutendaal. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale werkgebied werd bepaald op 189 woongelegenheden, waarvan 51 voor As, 90 voor Opglabbeek en 48 voor Zutendaal. Genk kreeg met zijn 13,4% sociale huurwoningen geen BSO. De nulmeting gaf sociale huurwoningen aan. Van het objectief van 189 sociale huurwoningen zijn er in gerealiseerd, waarvan 38 in As, 25 in Opglabbeek en 16 in Zutendaal. Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het werkgebied bedraagt 332 woongelegenheden, waarvan 26 in As, 250 in Genk, 32 in Opglabbeek en 24 in Zutendaal. Eind 2011 was er nog geen enkele gerealiseerd. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 20, allemaal in Genk. Eind 2011 was er nog geen enkele kavel gerealiseerd. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 8 VAN 44

9 4. PRESTATIES VAN SHM NIEUW DAK 4.1. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Nieuw Dak heeft vooral in de stad Genk over de voorbije 90 jaar een aanzienlijk patrimonium aan sociale huurwoningen gerealiseerd. De maatschappij slaagt er nog steeds in deze doelstelling verder in te vullen in haar werkgebied met nu al bijna 130 woningen in uitvoering en vele andere in de pijplijn. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Nieuw Dak dan ook als goed. - In de periode heeft Nieuw Dak in totaal 116 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd, of een gemiddelde van 23,2 woningen per jaar. Bij vergelijking van de aantallen realiseert 72% van de SHM s een lager gemiddeld aantal woningen per jaar in dezelfde periode. Uitgedrukt in percentage van het totale patrimonium van huurwoningen, komt het aandeel gerealiseerde huurwoningen over de laatste vijf jaar op 0,67%. 74% van de SHM s haalt een hoger percentage voor deze indicator. Bijgevolg presteert de SHM op die vijf jaar goed in absolute aantallen, maar veel minder goed als dit wordt gerelateerd aan het bestaande patrimonium. Het aantal aangemelde woningen bedraagt nauwelijks 44 (1,27% van het bestaande patrimonium), wat in vergelijking met andere SHM s een zeer laag aantal is, terwijl het aantal nog niet gerealiseerde woningen op een uitvoeringsprogramma net vrij hoog is (158 of 4,56% van het bestaande patrimonium) in vergelijking met andere maatschappijen. - Om een beter beeld te krijgen van de prestaties van de SHM is het nodig een onderscheid te maken tussen de situatie in de stad Genk en die in de andere drie gemeenten van het werkgebied van de maatschappij, namelijk in As, Opglabbeek en Zutendaal. - In 2011 heeft Nieuw Dak in de stad Genk sociale huurwoningen of bijna 93% van haar patrimonium. Bij de nulmeting sociale huur op 31 december 2007 bleek het woningpatrimonium van Genk voor 13,4% te bestaan uit sociale huurwoningen en appartementen. De stad Genk kreeg dan ook geen Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen opgelegd. In haar bestuursakkoord gaat de stad Genk daarom uit van een behoud van het huidige aantal sociale woningen, het realiseren van een evenwichtige spreiding van het aanbod over de wijken en het streven naar een sociale mix in de woonomgevingen. Nieuw Dak legt daarom in Genk ook grotere klemtoon op renovatie van haar patrimonium, desgevallend gecombineerd met vervangingsbouw. - In de gemeenten As, Opglabbeek en Zutendaal is een BSO van respectievelijk 51, 90 en 48 bijkomende sociale huurwoningen opgelegd. Daarvan zijn op 31 december 2011 al respectievelijk 38, 25 en 16 woningen gerealiseerd. Samen moeten de gemeenten tegen 2023 nog 110 woningen realiseren om hun BSO te halen. Een derde, ofwel 39 bijkomende woningen, zit in 5 projecten van Nieuw Dak. In de gemeente As brengt dit het BSO binnen bereik, maar in Opglabbeek (met nog 65 wooneenheden te gaan) en in Zutendaal (nog 32) hebben de gemeentebesturen en Nieuw Dak nog werk voor de boeg. In het gesprek met de visitatiecommissie bevestigen burgemeesters en schepenen echter de haalbaarheid van hun objectieven binnen de gestelde termijn. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 9 VAN 44

10 - Nieuw Dak heeft sinds begin 2012 concrete plannen voor 10 nieuwbouwprojecten verspreid over het hele werkgebied. Daarvan is er al 1 gerealiseerd en zijn er 9 in verschillende stadia van uitvoering voor alles samen 129 bijkomende sociale huurwoningen. In de periode van 4 jaar van 2012 tot 2015 komt dit op 32,25 woningen gemiddeld per jaar. Op basis van de beschikbare gegevens en zelfs rekening houdend met een beperkte krimp van het bestaande patrimonium als gevolg van sloop, vervangingsbouw en/of verkoop van woningen, komt de visitatiecommissie tot het besluit dat Nieuw Dak in alle gemeenten van haar werkgebied aan de vereisten voldoet met betrekking tot de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen, en dat ze daaraan ook in de komende jaren zal kunnen voldoen. Daarenboven hanteert de SHM een strategie van spreiding met het verweven van kleinere projecten in bestaande woongebieden of in grotere gemengde projecten. - Nieuw Dak kiest ervoor om in de komende jaren vooral nieuwbouw te realiseren in de gemeenten Opglabbeek en Zutendaal, waar het aantal en percentage sociale huurwoningen in het gemeentelijk patrimonium eerder beperkt is. De beperkte grondreserve van Nieuw Dak is hierbij een hindernis, maar die probeert men te ondervangen door samenwerking met SHM Landwaarts (zie OD 1.4). In Genk en As zijn nog nieuwbouwprojecten voorzien en dan vooral in wijken waar het aantal sociale huurwoningen beperkt of onbestaand is. Ook hier wordt gekozen voor sociale mix en/of voor kleinere projecten. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM beschikt over een strategie voor de verwerving en aanwending van gronden, waardoor ze er in slaagt om de nodige sociale woonprojecten uit te voeren. Ondanks haar beperkte reserve aan gronden slaagt Nieuw Dak er in de nodige projecten op te zetten, enerzijds door haar samenwerking met Landwaarts (gemengde projecten huurkoop), anderzijds door grondruil met de stad Genk. De prestaties voor deze doelstelling zijn goed. - Met een grondreserve van iets meer dan 11 hectare positioneert Nieuw Dak zich in de middenmoot van de SHM s; 57% heeft een kleinere grondreserve. Bij nader inzien is de kwaliteit van de grondreserve niet bemoedigend. Naast een aantal niet te bebouwen restgronden is een belangrijk deel van de reserve (ongeveer 5,3 ha) gelegen in woon- en woonuitbreidingsgebied, gehypothekeerd door het Spartacusplan voor een sneltram Hasselt- Maastricht. Daarenboven is het overgrote deel (98%) van de grondreserve gelegen op het grondgebied van de stad Genk, en heeft de SHM geen gronden in Zutendaal, 1 perceel van circa 0,04 ha in Opglabbeek en ongeveer 0,15 ha in As. - Samengevat komt het er op neer dat de SHM zelf over een kleine 4 hectare aan gronden beschikt en de stad Genk zich engageert om er in ruiloperaties voor te zorgen dat de SHM de bebouwingscapaciteit die ze op haar oorspronkelijke gronden had, ook op de ruilgronden zal kunnen realiseren. Door de afspraken met de stad Genk zal de SHM haar projecten in Genk kunnen ontwikkelen, zoals blijkt uit de planning vermeld onder doelstelling 1.1. Deze PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 10 VAN 44

11 werkwijze werd ook in het verleden gehanteerd. Er is steeds een actieve en constructieve samenwerking geweest met de stad Genk waardoor er slechts in beperkte mate werd ingezet op strategische grondverwerving. De andere drie gemeenten in het werkgebied beschikken zelf over weinig gronden, en ruiloperaties zoals in Genk zijn er dus zo goed als onmogelijk, zodat er andere wegen moeten worden gezocht. - Meerdere gemengde projecten met sociale huurwoningen en koopwoningen worden opgezet door Nieuw Dak en Landwaarts samen, op basis van een samenwerkingsovereenkomst die de beide SHM s al in 2006 sloten. Op dit ogenblik staan er 5 gemengde projecten in de steigers voor iets meer dan 150 woningen in een verhouding van ongeveer 90 huur- en 60 koopwoningen. - Sporadisch gebruikt de SHM haar recht van voorkoop. In 2011 werden 3 eigendommen op deze manier verworven. Dit is vrijwel altijd een dure operatie waartoe de raad van bestuur slechts overgaat om weloverwogen redenen, zoals bijvoorbeeld een strategische ligging. - De realisatie van sociale huurwoningen door sociale last in privé-verkavelingen (op basis van het Decreet houdende het grond- en pandenbeleid) schat de SHM niet hoog in omdat in alle gemeenten van het werkgebied ook een BSO voor sociale koopwoningen moet worden gehaald en gemeentebesturen eerder neigen naar het invullen van de sociale last met koopwoningen. - Ook Publiek Private Samenwerkingsverbanden zijn voorlopig niet aan de orde. - Nieuw Dak slaagt er niettemin in om, ondanks haar beperkte reserve aan gronden, de nodige projecten op te starten voor de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen. Ze doet dit hoofdzakelijk langs twee kanalen. Er is de samenwerking met Landwaarts op basis van de al meer dan 7 jaar bestaande overeenkomst, die leidt tot gemengde projecten in alle gemeenten van het werkgebied. Er is ook de samenwerking met de stad Genk in de grondruil en in gezamenlijke projecten (waarbij ook Landwaarts en het OCMW kunnen betrokken zijn). OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat Nieuw Dak naar soort en type woningen een zeer uitgebreid aanbod heeft, en ook rekening houdt met de maatschappelijke evolutie om daar in bij te sturen. Ook het doelgroepgerichte aanbod is omvangrijk en gevarieerd, gaande van een groot aanbod voor senioren, over alleenstaande mannen die moeten begeleid worden tot de verhuringen aan organisaties die zeer specifieke kleinere doelgroepen ondersteunen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling dan ook als goed. - Uit een analyse van de wachtlijsten, met een merendeel kandidaat-huurders afkomstig uit Genk, blijkt - volgens de SHM - dat keuzes van de kandidaat-huurders mee worden bepaald door hun huidige woonplaats en de sociale omgeving. Wijken zijn hiervoor het referentiepunt. Ofwel wil men absoluut in de eigen wijk blijven wonen (eigen geschiedenis, netwerk, ), ofwel zeker niet (sociale druk). De aanwezigheid van voorzieningen is een belangrijk criterium om de keuze te bepalen. Veel senioren willen naar Genk-Centrum. Andere kandidaathuurders kiezen bewust voor wijken waar een bepaalde kerk of moskee staat. Het merendeel van de gezinnen wenst een eengezinswoning. Gezien de lange wachttijden hiervoor, wordt echter vaak gekozen voor een appartement in de wijken waar het aanbod groot is (Kolderbos met 729 appartementen en Sledderlo met 302 appartementen) en de wachttijd eerder beperkt. - Bij de bouw van nieuwe woningen realiseert Nieuw Dak zo veel als mogelijk een mix van woontypes. Alleenstaanden (dus kleinere woningen) zijn hierbij altijd een doelgroep. Woningen voor gezinnen zorgen voor een doorstroom van huurders die te klein wonen, PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 11 VAN 44

12 waardoor kleinere woongelegenheden weer vrij komen voor verhuur. Bij renovatie is opsplitsing van woongelegenheden waar mogelijk een bewuste keuze (zoals bijvoorbeeld Aardlaan 21 en 23 die verbouwd worden tot 7 studio s en een gemeenschappelijke ruimte). Anderzijds wil Nieuw Dak, afhankelijk van de ligging en de omgeving van de woningen, door renovatie ook grotere woningen of appartementen creëren, zoals bijvoorbeeld in Kolderbos waar 9 appartementen worden gerenoveerd tot 8 om op die manier meer appartementen met 3 slaapkamers te kunnen aanbieden. - Eind 2011 beschikt Nieuw Dak over een patrimonium van woningen, waarvan 51% appartementen, 14% duplexen en 35% eengezinswoningen. Er zijn 18% kleinere woningen met 0 of 1 slaapkamer; 51% heeft 2 slaapkamers en 31% heeft 3 of meer slaapkamers (waarvan 23 eengezinswoningen met 6 slaapkamers). Alhoewel het op de bestaande verhoudingen van soort en type nog geen grote impact heeft, komt uit de programmatie voor 179 woningen in 10 projecten een belangrijke tendens naar voor. In vergelijking met het bestaande patrimonium is er in de projecten een grote toename van het aandeel duplexwoningen tot 39% en een sterke terugname op appartementen naar 29%. Naar typologie is er een beperkte stijging van de kleinere woningen tot 25%, een aanzienlijke daling van de 2- slaapkamer woningen, en een belangrijke toename tot 44% aan woningen met 3 of meer slaapkamers te verwachten. Rekening houdend met de transformatie door vervangingsbouw in de wijk Sledderlo, waarbij heel wat appartementen worden gesloopt en vervangen door duplexen en eengezinswoningen, is de bijsturing van het patrimonium duidelijk naar enerzijds het type kleinere woningen met 1 slaapkamer en anderzijds de toename van de duplexenwoningen. Deze bijsturing is gesteund op de analyse van de wachtlijsten, de gegevens over de zittende huurders en maatschappelijke tendensen afgeleid uit de stadsmonitor die de Vlaamse overheid maakt voor de centrumsteden. Ook het overleg met de welzijnsactoren en het lokaal woonoverleg en cijfermateriaal over demografische ontwikkelingen in elk van de gemeenten van het werkgebied leveren hiervoor de nodige informatie. De wachtlijsten - met een groot aantal jonge kandidaten - tonen bijvoorbeeld aan dat sociale huisvesting in de stad Genk door de bevolking wordt beschouwd als een maatschappelijke voorziening, die startende gezinnen goedkope huisvesting biedt. In 2011 is 37,5% of 855 kandidaat-huurders jonger dan 35 jaar (van de zittende huurders is het aandeel van deze groep slechts 14,5% in 2011). Dit leidt dan weer tot een behoefte aan meer duplexwoningen en grotere woningen, wat ook weerspiegeld wordt in de programmatie van de SHM. - De bijzondere aandacht van Nieuw Dak voor de doelgroep senioren heeft alles te maken met de mijnuitbatingen uit het recente verleden. De zware fysieke werkzaamheden leiden ertoe dat men in dit werkgebied bij veel bewoners al vroegtijdig, soms al op 55-jarige leeftijd de fysieke en mentale behoeften van senioren vaststelt. Nieuw Dak speelt daar op in, onder andere met haar bijna 600 woningen voor ouderen. Het zijn overwegend appartementen en duplexen, met concentraties in de wijk Genk-Centrum en Genk-Broekskens. De omvang van het aantal woningen houdt ook verband met het feit dat de stad Genk en het OCMW zelf geen serviceflats hebben, en dat de SHM de facto volledig voorziet in het aanbod seniorenwoningen. Het is trouwens de SHM die 4 van de 5 Genkse OCMW-dienstencentra in een gemengde projectformule met woningen heeft gerealiseerd. De SHM zorgt ook voor een aanbod seniorenwoningen in de andere gemeenten van het werkgebied. - In totaal zijn er 28 huurders opgenomen in de verschillende projecten voor doelgroepen met nood aan woonbegeleiding. Die begeleiding wordt opgenomen door het CAW in samenwerking met het OCMW, en door RIMO (Regionaal Instituut voor Maatschappelijk Opbouwwerk). Deze laatste organisatie begeleidt de bijzondere doelgroep alleenstaande mannen met nood aan woonbegeleiding. Een recente realisatie voor deze specifieke doelgroep is de ombouw van het voormalige logementshuis Continental in Waterschei, waar onder meer 12 studio s voorzien zijn. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 12 VAN 44

13 - 7 woningen zijn opgenomen in projecten wonen-welzijn in samenwerking met het CAW en 6 woningen in projecten wonen-zorg waar het CAW samenwerkt met het OCMW. In de toekomst worden ook 40 assistentiewoningen gepland. - Eind 2011 zijn er 43 verhuringen buiten het sociaal huurstelsel. Naast 4 dienstencentra en 2 kantoren, gaat het om 11 woningen, 25 appartementen en 1 duplex die worden verhuurd voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen of voor organisaties die wijkversterkend werken. Daarbij zijn onder meer de OCMW s in het werkgebied en RIMO betrokken. Het CAW zet 4 grote woningen (met 6 slaapkamers) in voor de opvang van personen in crisissituaties (445 in 2011) en zorgt voor huisvesting van 4 kamerbewoners in 2 appartementen. De vzw s Tevona (opvang en begeleiding van 30 volwassenen met een verstandelijke beperking in 17 woongelegenheden), Het Veer (10 ex-psychiatrische patiënten in een woning met studio s) en Basis (huisvesting van 4 personen in begeleiding voor verslavingsproblematiek) maken gebruik van woningen van Nieuw Dak voor hun specifieke maatschappelijke opdracht. Van die 37 woongelegenheden waren er eind niet verhuurd. - Nieuw Dak heeft geen specifiek aanbod voor woonwagenbewoners en voor daklozen. In de taakverdeling in de stad Genk zorgt het OCMW voor een eerste opvang van daklozen. Nieuw Dak heeft in toepassing van artikel 24 van het Kaderbesluit sociale huur in 2008 een procedure afgesproken met het OCMW omtrent de versnelde toewijzing aan daklozen. Tot op heden is deze procedure jaarlijks 1 à 2 keer toegepast. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed Zowel in het realiseren van woningen en in het vinden van gronden, als in het aanbieden van een gevarieerd aanbod aan de reguliere kandidaat-huurder en aan de specifieke doelgroepen, levert Nieuw Dak goede prestaties. De SHM analyseert de wachtlijsten en onderzoekt de vragen en verwachtingen van de eigen huurders, volgt de maatschappelijke evoluties in het werkgebied op en onderneemt actie om haar aanbod aan te passen aan de zich wijzigende noden en behoeften. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 13 VAN 44

14 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Nieuw Dak op deze operationele doelstelling als goed. De ERP doelstellingen met betrekking tot dubbele beglazing en dakisolatie zijn al grotendeels gerealiseerd maar de SHM heeft nog een grote achterstand op het vlak van energiezuinige verwarmingsinstallaties die doelstelling plant Nieuw Dak te halen tegen Alle projecten en acties worden gevat in twee omvattende meerjarenplanningen, waaraan ook de financiële consequenties gekoppeld worden. - In haar Beleidsplan schrijft Nieuw Dak dat renovatie zal gebeuren volgens de principes van duurzaam, energiezuinig, logisch en gebruiksvriendelijk bouwen, dit laatste zeker wat betreft de nieuwe technieken... Woningen die niet betrokken zijn in een integraal renovatieproject, worden op peil gehouden door ingrepen met betrekking tot isolatie of deelrenovatie van essentiële onderdelen van de woning, zoals centrale verwarming, keuken en sanitair. Een meerjarenplanning van renovatieprojecten is de leidraad van de werking; deze planning wordt minstens jaarlijks geactualiseerd. - De gegevens uit de prestatiedatabank over de mate waarin de ERP2020 doelen al zijn gerealiseerd leren het volgende over de uitvoering van deze visie in de praktijk. Alle woningen van Nieuw Dak hebben dubbele beglazing; slechts 10% van alle andere SHM s heeft dit inmiddels al gerealiseerd. 82% van de woningen heeft dakisolatie; slechts 1/3 de van alle andere SHM s doet wat dat betreft beter. Echter, slechts 55% van de woningen is voorzien van energiezuinige verwarmingsinstallaties; daarmee behoort Nieuw Dak tot de slechtst presterende SHM s (slechts 12% scoort nog lager). In de gesprekken stelt de SHM dat eind 2013 de dakisolatie voor alle woningen zal geplaatst zijn. De woningen zullen tegen 2018 ook allemaal energiezuinig worden verwarmd. In april 2012 meldt de SHM een toename met bijna 4% van woningen met energiezuinige verwarming tot 59% of woningen. Bij de vervanging van elektrische verwarmingsinstallaties gaat het voornamelijk over appartementen gebouwd in de jaren 70 in Kolderbos en Sledderlo. - De meerjarenplanning van Nieuw Dak is gebaseerd op de eerste structurele inventarisatie van het patrimonium uit Er worden sindsdien jaarlijks actualisaties doorgevoerd op basis van onder meer ervaringen van technische medewerkers, meldingen van huurders, EPCmetingen en meldingen van de onderhoudsfirma s. Hierbij worden per woninggroep en per woning onder meer de volgende elementen in kaart gebracht: ouderdom en slijtage, energiepeil, aard van de verwarming, bouwfysische problemen,. De SHM heeft tot nu toe nog geen geschikte software gevonden om de systematische inventarisatie volwaardig te ondersteunen. - De SHM beschikt over een tweetal planningen: een gedetailleerde meerjarenplanning voor nieuwbouw en renovatie , en een tweede planning voor grote onderhouds- en herstellingswerken Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds nieuwbouw en renovatie, die door de dienst projecten wordt opgenomen, en anderzijds de individuele gedeeltelijke renovaties en de herstellingen die de dienst onderhoud en herstelling op zich neemt. De beleidsverantwoordelijke technische zaken coördineert beide vormen van renovatie en beide planningen. - In de meerjarenplanning is met nadruk de aanpak van de woningen van voor 1980 voorzien, geordend per woninggroep en wijk, naar aard van de werken - ERP, keukens, PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 14 VAN 44

15 buitenschrijnwerk,, en de systematische vervanging van alle elektrische verwarmingsinstallaties -, met inbegrip van de financiële consequenties. Ook de grootschalige renovaties om het wooncomfort van grote groepen woningen te verbeteren en aan te passen aan de hedendaagse normen en aan eisen van doelgroepen, maken onderdeel uit van de meerjarenplanning. In sommige gevallen wordt gekozen voor vervangingsbouw, en worden de bestaande gebouwen niet gerenoveerd (zie verder LO2020). - De SHM heeft een traditie in het uitvoeren van herstellingen door eigen techniekers (zij voeren meer dan twee derde van het totale aantal werkopdrachten van Nieuw Dak uit) en zij bevestigt deze keuze voor de toekomst. Zij verantwoordt die keuze op meer dan enkel economische factoren en met name op het feit dat zij die manier meer contact houdt met de huurders en controle uitoefent op haar patrimonium. Nieuw Dak biedt ook een beperkte herstellingsdienstverlening aan tegen betaling door de huurder, voor zover dit de reguliere dienstverlening en verplichtingen als verhuurder niet in het gedrang brengt. Voor interventies van dit zogenaamde EHBO-team van 15 techniekers geldt dat het om opdrachten gaat die in principe niet langer dan 4 uur tijd nemen. De eigen techniekers beperken zich dus tot de kleinere werken, voor de grote werken worden aannemers ingeschakeld. Dat is het geval bij werken in leegstaande woningen, waar eigen personeel slechts beperkt wordt ingezet. Huurders tonen zich in het tevredenheidsonderzoek zeer tevreden over de vriendelijkheid en correctheid van de techniekers en meestal ook over hun vakkundigheid. Dit onderzoek wees uit dat als een herstelling bij een eerste bezoek niet kan worden uitgevoerd, de communicatie over een tweede afspraak soms misloopt. Nieuw Dak bespreekt daarover binnenkort een voorstel van de Huurdersadviesraad en de reeds door Nieuw Dak ondernomen initiatieven op dit vlak. - Een aparte plaats in de kwaliteitsverbetering van het patrimonium van Nieuw Dak bekleedt het project LO2020 in de wijk Sledderlo. Het gaat in deze wijk zowel om de renovatie, verbetering, aanpassing en vervanging van woningen. Uitgangspunt voor de sociale huurwoningen is om het oorspronkelijke aantal woningen ongeveer te behouden, verspreid over Groot-Sledderlo, maar niet per definitie in Nieuw-Sledderlo. Dit betekent dat over de totale looptijd van het project 257 wooneenheden zullen worden gesloopt en vervangen door 258 nieuwe. Naar soort en type zullen de nieuwe woningen anders zijn dan de vorige, zoals dat ook met de inplanting en het kwaliteitsniveau het geval zal zijn. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: uitstekend De wijze waarop Nieuw Dak in haar visie milieugerichtheid in balans brengt met betaalbaarheid, rond het kernbegrip betaalbaar kwaliteitsniveau, en daar vervolgens een rijke praktijkervaring mee verwerft waarmee zowel het milieu, als de huurder en de organisatie hun voordeel doen, overtuigt de visitatiecommissie van de uitstekende prestaties voor deze doelstelling. - Nieuw Dak heeft haar visie op milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid gedegen uitgewerkt in haar Beleidsplan Milieuvriendelijkheid moet volgens de SHM vooral tot uitdrukking komen in de basiskwaliteit van de woningen. De SHM kan naar eigen zeggen niet meer betrachten dan gelijke tred te houden met de actueel geldende voorschriften om vervolgens stapsgewijs het prestatieniveau van de woningen aan te (moeten) passen. - Duurzaam wonen en bouwen is voor Nieuw Dak rekening houden met compactheid van het gebouw, veiligheid en sociale controle, energieprestatie, waterverbruik, toegankelijkheid, aanpasbaarheid en flexibiliteit in de tijd, gebruik van duurzame en onderhoudsvrije bouwmaterialen en betaalbaarheid. Bij projecten die een impact hebben op de buurt wordt aandacht besteed aan het verhogen van de woningdichtheid gecombineerd met het zoeken PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 15 VAN 44

16 naar alternatieve woonvormen, zodat de kwaliteit van het wonen in een groene omgeving met de mogelijkheid tot verweving van de nodige functies wordt gemaximaliseerd, zonder dat de draagkracht van het gebied wordt overschreden. De SHM streeft ook naar praktisch en onderhoudsarm bouwen en het verwerken van kostenbesparende technieken waardoor de huurder minder afhankelijk wordt van de stijgende energieprijzen. - De nu volgende voorbeelden en beschrijvingen tonen de wijze waarop de visie wordt omgezet in praktijk. o o o o o o o o o Inzake isolatiepeil en ventilatie beantwoorden alle bouwprojecten aan de wettelijke vereisten. Bij aanvang van een project wordt het ontwerpteam op de hoogte gebracht van de kwaliteitsnorm van Nieuw Dak. De SHM heeft richtlijnen uitgewerkt die verplichtend zijn voor het ontwerpteam en die regelmatig worden bijgewerkt in functie van wijzigingen in de regelgeving of in functie van eigen ervaringen en verbeteringen. De technische medewerkers volgen regelmatig opleidingen en vorming in functie van milieuvriendelijkheid, energiezuinigheid en duurzaamheid. Nieuw Dak heeft meegewerkt aan het Europese pilootproject voor de toepassing van PV-panelen (PV = photovoltaïsch of zonnepanelen): Dakgeïntegreerde, netgekoppelde PV-systemen. Begin 2000 was dit uniek en werd het grootste PVsysteem van Vlaanderen op het dak van Nieuw Dak geplaatst. Bij de opmaak van het grootschalige renovatiedossier voor de 639 appartementen van Kolderbos koos Nieuw Dak voor de toepassing van individuele zonneboilers en het gebruik van regenwater voor de toiletspoeling. Bij de realisatie van nieuwe projecten heeft Nieuw Dak ook aandacht voor regenwaterrecuperatie en de aanleg van ondergrondse afvalopslagsystemen. Recent werden er 30 appartementen uitgerust met meetapparatuur en computer-software zodat de huurder op zijn eigen televisiescherm het energieverbruik op eender welk moment zeer duidelijk kan aflezen. Het doel is de bewoner bewust te maken van zijn energieverbruik (water, gas, elektriciteit) en hem te stimuleren om rationeel om te gaan met energie. Deze realisatie past binnen een Europees project Ice wish. De resultaten zullen door Nieuw Dak benut worden om de richtlijnen voor ontwerpers bij te sturen. Ontwerpteams worden uitgedaagd om binnen de budgettaire marges een zo laag mogelijk E-peil te realiseren. Duurzaamheid primeert op esthetiek. Vanaf het begin wordt de nadruk gelegd op oriëntatie, compactheid, toegankelijkheid, duurzaamheid en energiezuinigheid. Nieuw Dak volgt mee de evolutie van de techniek: telkens is de stap gezet naar energiezuinige verwarmingstoestellen, collectieve verwarmingsinstallaties, ventilatie-systemen C om de luchtkwaliteit te garanderen,. Bij het samenstellen van ontwerpteams wordt door Nieuw Dak altijd gekeken naar deskundigheid op het vlak van duurzaam en milieuvriendelijk bouwen. Nieuw Dak heeft een traditie om haar patrimonium voortdurend te onderhouden en om te investeren in wooncomfort. Programma s voor onder andere dakrenovaties en saneringen om keukens en badkamers te verbeteren zijn al jaren een rode draad in de meerjarenplanning. Bewuste afwegingen leiden tot de keuze voor renovatie, zoals bijvoorbeeld in Kolderbos, maar kunnen evenzeer leiden tot de keuze voor sloop en vervangingsbouw, zoals bijvoorbeeld het geval is bij appartementen in Sledderlo. De SHM zet wijkmeesters, maatschappelijk assistenten, projectleiders, en onderhoudsfirma s in om huurders te informeren over het gebruik van hun verwarmingsinstallatie. Via de website worden een aantal praktische tips aangeboden om de energiekosten te drukken. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 16 VAN 44

17 o o Het project condensatieduo s is gericht op het terug op peil brengen van het woonklimaat. Dit team van 2 medewerkers van de SHM is opgeleid om onderzoek te doen naar mogelijke technische gebreken in de woning, kleinschalige ingrepen uit te voeren ter verbetering en een begeleidingstraject op te zetten met de huurders in functie van het woongedrag. In 2011 hebben de condensatieduo s 18 cases opgevolgd en behandeld. Om tot een positief resultaat te komen is het nodig om een combinatie te vinden van kleine ingrepen in de woning in functie van ventilatie en verwarming, en het aanpassen van leefgewoontes. Door tijd te nemen voor objectieve vaststellingen kan maatwerk geleverd worden, zodat binnen een termijn van ongeveer 6 weken een mooi resultaat wordt bereikt voor zowel de huurder (woonklimaat en energiekosten) als de maatschappij (behoud van de woningkwaliteit). Om de situatie verder op te volgen is er een samenwerking opgezet met Stebo vzw, onder andere voor de uitvoering van energiescans. In november 2010 werd een proefproject Isolatie gele appartementen Broekskens opgezet om de invloed te onderzoeken van enkele isolatietechnieken op het energieverbruik. Eén appartementsblok werd voorzien van spouwmuurisolatie en ook de zoldervloerisolatie werd verbeterd. De invloed van deze ingrepen wordt gedurende 1 jaar van dichtbij opgevolgd. De huurders kregen tijdens de uitvoering van deze isolatiewerken ook een gratis energiescan aangeboden door het energieteam van Stebo vzw. De combinatie van het isoleren en het bewustmaken van de bewoners over hun energieverbruik leidde tot een globale besparing van 11% op het energieverbruik van het gehele blok. Omdat isoleren hand in hand gaat met een goede ventilatie, zijn de appartementen voorzien van lucht- en verluchtingsroosters in de ramen voor toevoer van verse lucht. In navolging van dit proefproject worden alle zoldervloeren van de gele appartementen in de wijk Broekskens/Termien vanaf oktober 2011 voorzien van een verbeterde isolatie. De visitatiecommissie stelt vast dat Nieuw Dak haar - in het beleidsplan uitgeschreven - visie op wat zij verstaat onder een betaalbaar kwaliteitsniveau ook inzake milieuvriendelijkheid in praktijk brengt. Ze doet dit bij tal van aspecten, met verschillende werkwijzen, en steeds in functie van een realistische, maar creatieve afweging. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De prestaties van Nieuw Dak voor deze doelstelling worden door de visitatiecommissie als goed beoordeeld. De noodzakelijke aandacht voor levenslang wonen en meegroeiwonen, wordt op een professionele wijze in de praktijk omgezet met inbreng van externe kennis en van persoonlijke ervaring van huurders. - Het totaal aantal aangepaste en aanpasbare woningen (75) ten opzichte van het totaal aantal huurwoningen (3464) bedraagt 2,2%. Van de 116 woningen die de laatste 5 jaar werden gebouwd, zijn er 10 aangepast voor rolstoelgebruikers, dit is 8,6%; 83 woningen zijn rolstoeltoegankelijk, dit is 70%. - Nieuw Dak heeft het belang van aanpasbaar bouwen opgenomen in haar beleidsplan en om haar visie op aanpasbaar en toegankelijk bouwen te kunnen toepassen werkte de SHM zelf een checklist levenslang wonen uit. Het omvangrijke document maakt een onderscheid tussen de standaard woning, de aanpasbare woning, de seniorenwoning en de aangepaste PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 17 VAN 44

18 woning. Er wordt per item aangemerkt wat moet worden gedaan door de SHM zelf, door de huurder (eventueel met subsidie), of waar er ruimte moet worden gelaten om een latere uitvoering mogelijk te maken. Als uitgangspunt dienen de wat aangescherpte ontwerprichtlijnen van de VMSW in C2008. Verder worden de meer dan 160 items per onderdeel van woonomgeving en woningen gerangschikt. Deze checklist is de leidraad voor nieuwbouw en renovatie. Elk project wordt geadviseerd door het Toegankelijkheidsbureau vzw, waarmee Nieuw Dak al 8 jaar een structurele samenwerkingsovereenkomst heeft. Nieuw Dak werkt met het OCMW (ergotherapeuten) samen in functie van de aanpassing van de woning op maat van de huurder. Op jaarbasis wordt een 15-tal woningen aangepast. Nieuw Dak biedt de mogelijkheid aan om de aanpassing naar een aangepaste woning te laten uitvoeren door eigen techniekers, ook als deze ingrepen ten laste van de huurder vallen (zie doelstelling 2.1). - Recent werd, in samenwerking met tal van diensten, de Huurdersadviesraad en de senioren zelf, een vernieuwend project van aanpassing en renovatie van 4 duplexwoningen aan de noden van senioren afgerond. Met de bevindingen uit dit project is rekening gehouden bij het uitwerken van een dossier van renovatie van 200 seniorenduplexen in Genk. - Nieuw Dak was een van de SHM s die deelnamen aan het initiatief XL07 van de VMSW (Extra Leefbaar 2007), een ontwerpwedstrijd sociale huisvesting met bijzondere aandacht voor de toegankelijkheid van het openbaar domein en de woningen. In dit kader werd een project van 15 woningen gerealiseerd. - In 5 geprogrammeerde projecten van Nieuw Dak voor samen 134 woningen zijn 60 aanpasbare woningen voorzien; in 3 projecten voor samen 25 woningen zijn er 10 woningen aangepast voor mindervaliden geprogrammeerd. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: goed Nieuw Dak zet met betrekking tot de ERP doelstellingen voor dubbel glas en dakisolatie zeer goede prestaties neer en verwacht die voor energiezuinige verwarmingsinstallaties ook te halen tegen De SHM heeft een gedetailleerde meerjarenplanning voor nieuwbouw en renovatie en een planning voor grote onderhouds- en herstellingswerken. Ze hangt haar visie rond duurzaam bouwen op aan een betaalbaar kwaliteitsniveau en brengt dat in praktijk in tal van soms vernieuwende projecten. De noodzakelijke aandacht voor aanpasbaar bouwen en wonen wordt op een professionele wijze in de praktijk omgezet met inbreng van externe kennis en van persoonlijke ervaring van huurders. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 18 VAN 44

19 4.3. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen Volgens Nieuw Dak is Genk, na Maasmechelen, de stad met het laagste inkomen in Limburg. De meeste huurders van Nieuw Dak (ruim 30%) verdienen tussen en euro per jaar. 12,3% van de huurders heeft een inkomen dat lager ligt dan euro per jaar. Huurders met een inkomen hoger dan euro vormen 19,7% van de huurderspopulatie. Voor de kandidaathuurders geldt dat zij gemiddeld een lager inkomen hebben dan de huidige huurders van Nieuw Dak; het inkomen van 20% van de kandidaten ligt lager dan het leefloon voor alleenstaande personen. Bijna 30% van de nieuwe kandidaten heeft een inkomen lager dan euro (Bron: jaarverslag Nieuw Dak 2011). Ten opzichte van de andere SHM s in Vlaanderen behoort het mediaan equivalent nettobelastbaar inkomen van de huurders van Nieuw Dak tot de 25% laagste. Nog in vergelijking met de andere SHM s is de mediaan huurprijs voor appartementen met 198 euro laag te noemen (meer dan 60% van de maatschappijen heeft een hogere mediaan huurprijs voor appartementen). De mediaan huurprijs voor woningen is met 280 euro dan weer wat hoger (67% van de maatschappijen heeft een lagere mediaan huurprijs per woning). De huurprijzen van de woningen van het type duplex zijn met 201 euro per maand vergelijkbaar met die van veel andere maatschappijen (ongeveer de helft van de maatschappijen heeft lagere of hogere huren). Van deze types heeft Nieuw Dak maar ongeveer 500 woningen, ten opzichte van ruim 1800 appartementen en ruim 1250 woningen. OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De visitatiecommissie constateert dat Nieuw Dak erin slaagt om bij het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten binnen de normbedragen van het financieringsbesluit te blijven. De realisatie laat een wisselend beeld zien, waardoor in de besproken voorbeelden de daadwerkelijke kosten het bestelbedrag beperkt overschrijden. Daarnaast heeft Nieuw Dak duidelijke beleidsuitgangspunten en ervaringskennis als het gaat om prijsbewust bouwen. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling dan ook als goed. - De prestatiedatabank bevat geen vergelijkende gegevens waardoor het moeilijk wordt om de prestaties van Nieuw Dak te vergelijken met die van andere maatschappijen. De visitatiecommissie heeft bij haar oordeel gebruik gemaakt van informatie van de SHM over de laatst gerealiseerde projecten. Het betreft een project van 31 woningen (waarvan 12 huurappartementen en woningen en 19 koopwoningen) in Genk en de renovatie van 32 appartementen in Genk, opgeleverd in respectievelijk 2009 en Voor het nieuwbouwproject geldt dat de raming 92% bedraagt van de maximumprijs die door het financieringsbesluit is vastgesteld. De daadwerkelijke realisatie van dit project toont een overschrijding van 5% van het bestelbedrag. De belangrijkste verklaringen worden gevonden in aanpassingen gedurende de werkzaamheden (per saldo ongeveer euro voor onder andere onvoorziene funderingswerken) en prijsherzieningen van lonen, sociale lasten en materialen (ongeveer euro). Voor de renovatie van 32 appartementen is de raming ongeveer 75% van de maximumprijs die door het financieringsbesluit wordt vooropgesteld. De realisatie bedraagt 3% minder ten opzichte van het bestelbedrag en heeft te maken met aanpassingen van de werkzaamheden voor onder andere pleisterwerk. In het algemeen lukt het Nieuw Dak om aan de normbedragen te voldoen. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 19 VAN 44

20 - Prijsbewust bouwen is een voornaam uitgangspunt bij Nieuw Dak. In de praktijk blijkt dat de maatschappij kiest voor praktisch en onderhoudsarm bouwen. - In de bij nieuwbouw gevolgde werkwijze werkt Nieuw Dak met ontwerpteams en openbare aanbestedingen en worden projectleiders al vroeg in het proces betrokken. Daardoor wordt zowel in ontwerp als in uitvoering naar kostenbeheersing gekeken bijvoorbeeld door te kiezen voor andere materialen of andere programmering van woningen. Telkens leert Nieuw Dak hier van de ervaringen uit vorige projecten. Om vergelijkingen te kunnen maken worden nacalculaties gemaakt voor bijvoorbeeld de bouwkost per vierkante meter of om na renovatie het effect van spouwisolatie in het terugdringen van energieverbruik op te volgen. - Nieuw Dak geeft aan dat door financiering en eisen/normen het steeds moeilijker wordt om toekomstgericht te bouwen. Alle nu gerealiseerde nieuwbouw zal, volgens de SHM, hierdoor sneller gerenoveerd moeten worden dan de nieuwbouw die jaren geleden werd gerealiseerd. Daarnaast verhogen de normen van de lokale overheden voor buitenruimte en parkeren de kosten van nieuwbouwprojecten. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar Door de relatief hoge huurlasten is de financiële impact van de huurwoning voor de sociale huurder hoog. Nieuw Dak biedt huurders bijvoorbeeld de keuze om zelf te poetsen en zo de huurlasten te verlagen. Ondanks deze initiatieven zijn de huurlasten de afgelopen jaren gestegen. De visitatiecommissie beoordeelt prijsbewust verhuren als voor verbetering vatbaar. - De huurlasten bestaan uit bedragen die gebaseerd zijn op de daadwerkelijke afrekening van lasten van het voorgaande jaar. Hiertoe behoren uitgaven voor onderhoudscontracten voor verwarming, verzekering, liftonderhoud, poetsen, groenonderhoud en elektriciteitskosten voor gemeenschappelijke delen. Vanaf 2013 komt daar ook beheer en controle van gemeenschappelijke delen bij (wijkmeesters), een kost die voorheen (- onder andere volgens RWO Inspectie - onterecht) niet werd doorgerekend. De contracten voor onder andere liftonderhoud en onderhoud van de verwarming worden gegeven aan de gunstigste aanbieder. In overleg met de bewoners wordt bekeken of zij zelf poetsen en het groen onderhouden. De huurders hebben daardoor invloed op de huurlasten. Vaak besluiten bewoners echter om deze diensten door Nieuw Dak te laten uitvoeren. - De huurlasten bedragen bij Nieuw Dak 200 euro per jaar; ongeveer twee derde van de SHM s heeft lagere huurlasten. De huurlasten van de maatschappij zijn sinds 2009 gestegen van ongeveer 145 euro tot 200 euro in De maatschappij verklaart deze stijging door een inhaaloperatie: in 2009 waren de huurlasten lager omdat toen bepaalde kosten niet zijn verrekend die in 2010 en 2011 erbij werden genomen. Bijna twee derde van het patrimonium van Nieuw Dak bestaat uit appartementen (65%), wat een gedeeltelijke verklaring van deze huurlasten kan vormen doordat er in appartementen meer gemeenschappelijke voorzieningen zijn die in de huurlasten worden berekend. Nieuw Dak behoort tot de groep SHM's met het grootste aandeel appartementen; slechts 15% van de maatschappijen heeft een groter aandeel appartementen. Het hoge aandeel appartementen leidt ook tot een hogere verzekeringspremie, zo blijkt uit een vergelijking die Nieuw Dak heeft gemaakt met andere Limburgse maatschappijen. - Voor woningen en duplexen zijn de huurlasten niet hoog, aldus de maatschappij. Hier geldt enkel de onderhoudskost van de verwarmingsinstallatie en de verzekering. De maatschappij is voornemens om vooral eengezinswoningen en duplexwoningen aan haar patrimonium toe te voegen; dit zal leiden naar een gemiddeld lagere huurlast. PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK PAGINA 20 VAN 44