Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw

Transcriptie

1 Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw Visitatiegesprekken op 20 en 21 mei 2014 Definitief visitatierapport van 11 november 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting Datum rapport: 11 november 2014 Datum visitatiegesprekken: 20 en 21 mei 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 11 september 2014 Erkenningsnummer SHM: 2290 Contactgegevens SHM: Bezemstraat 83, bus 131, 1600 Sint-Pieters-Leeuw Directeur: Marc Paesmans Voorzitter: Roger Desmeth Actieterrein zowel voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen als voor de realisatie van sociale koopwoningen: DILBEEK DROGENBOS GOOIK HOEILAART KAMPENHOUT LIEDEKERKE MEISE SINT-PIETERS-LEEUW TERNAT WEZEMBEEK-OPPEM Samenstelling visitatiecommissie: Luc Joos, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Wouter Coucke, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 2 VAN 53

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 3 VAN 53

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 4 VAN 53

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 5 VAN 53

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Beoordeling voor huuractiviteiten Goed GOED Beoordeling voor koopactiviteiten Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. Goed OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Goed Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOON- OMGEVING Goed GOED Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed n.v.t. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar n.v.t. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Voor verbetering vatbaar n.v.t. PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 6 VAN 53

7 PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Beoordeling voor huuractiviteiten VOOR VERBETERING VATBAAR Beoordeling voor koopactiviteiten Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed n.v.t. OD 5.4 OD 5.5 OD 5.6 OD 5.7 PV 6 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle De SHM is bereid tot verandering en verbetering KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar Goed Goed Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 7 VAN 53

8 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting (verder ook GMV genoemd) werd op 17 november 1922 opgericht onder de naam Les Logements Economiques S.A. Oorspronkelijk trok ze in de Brusselse agglomeratie sociale woningen op in de gemeenten Evere, Oudergem en Sint- Pieters-Woluwe. Eind van de jaren 20 verplaatste de maatschappij haar activiteiten naar het Vlaamse landsgedeelte met de bouw van 58 eengezinswoningen in Sint-Pieters-Leeuw. Het duurde daarna nog tot 1952 vooraleer 41 nieuwe woningen werden verhuurd. In de jaren zestig groeide het patrimonium verder aan en breidde het actieterrein uit. De fusie van de gemeenten en de regionalisering midden van de jaren 70 hadden belangrijke gevolgen voor de maatschappij. Het Brusselse patrimonium werd afgestaan aan C.V. Sorelo en de raad van bestuur besliste om de fusie met andere SHM s te onderzoeken. Dit leidde vanaf 1982 tot 6 fusies op vrijwillige basis. De eerste maatschappij waarmee de SHM in mei 1982 fuseerde was De Ruisbroekse Haard die op dat moment 171 woningen in beheer had en 62 appartementen in opbouw in Oeverbeemd, Ruisbroek (deelgemeente van Sint-Pieters-Leeuw). De tweede fusie was die met de Samenwerkende Bouwmaatschappij voor Goedkope Woningen te Drogenbos in januari De fusie was goed voor een aangroei van het patrimonium met 39 appartementen en 16 woningen en een grond waarop vanaf woningen en 7 appartementen werden gebouwd. In mei 1985 volgde de fusie met de Samenwerkende Bouwmaatschappij van het Pajottenland met zetel in Ternat; die maatschappij was zelf al gefuseerd met De Liedekerkse Haard. Op het ogenblik van de fusie beheerde de Samenwerkende Bouwmaatschappij van het Pajottenland 219 woningen en was ze eigenaar van 7 ha bouwgrond in deelgemeente Sint-Katharina-Lombeek. Door de fusie met C.V. Het Volkswelzijn te Hoeilaart in mei 1993 groeide het patrimonium van de maatschappij aan met nog eens 126 woningen. De fusie met Mijn Huisje uit Wezembeek-Oppem werd na moeilijke onderhandelingen voltooid in mei Het patrimonium (407 woningen en 1 winkel) dat de GMV op die manier verwierf bleek in slechte toestand te zijn. Doordat 30 jaar lang weinig of geen noemenswaardig onderhoud was doorgevoerd, drongen zich dringende renovatiewerken op. De laatste fusie dateert van mei 2009 en was die met De Brabantse huisvestingsmaatschappij van Ternat, een zuivere koopmaatschappij zonder patrimonium. De GMV noemt dit de meest waardevolle fusie omdat huur en koop zo onder één koepel terecht kwamen en ze haar de mogelijkheid gaf om te bemiddelen voor sociale leningen. Daarnaast zorgde de fusie voor een belangrijke kapitaalinjectie en voor inbreng van ruim 22 ha grond. Deze historiek maakt duidelijk hoe deze maatschappij is gegroeid van een kleine huurmaatschappij in de Brusselse agglomeratie naar een maatschappij die zowel met huur- als koop- en leningactiviteiten werkzaam is in de regio Halle-Vilvoorde. De raad van bestuur van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting bestaat uit 14 leden, waarvan 1 vertegenwoordiger van de Provincie Vlaams-Brabant, 8 vertegenwoordigers van de gemeentebesturen in het actieterrein en 5 particuliere aandeelhouders; de algemeen directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. Het bestuurscomité bestaat uit de voorzitter, twee ondervoorzitters, 3 bestuurders, de directeur en de adjunct-directeur. De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting telt 23 voltijds equivalent (VTE) personeelsleden (9 VTE arbeiders en 14 VTE bedienden). Het organigram van GMV brengt deze personeelsleden onder in een huurdienst, een technische dienst en een financiële dienst. PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 8 VAN 53

9 De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting bezat - volgens haar eigen jaarverslag - eind woningen, waarvan 804 eengezinswoningen (waaronder 5 Vlabinvest woningen), 82 bungalows, 992 appartementen (waaronder 7 Vlabinvest appartementen) en 87 duplexappartementen. Van die wooneenheden stonden er 199 leeg, waarvan 80 bruikbaar (frictieleegstand of in herstelling) en 119 niet bruikbaar voor normale verhuring (in renovatie, in afwachting van renovatie, verkoop of gereserveerd voor verhuisbewegingen). Eind 2012 waren er ook 17 verhuurd buiten het sociale huurstelsel. Van het totale patrimonium van bijna woningen heeft de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting er slechts 1 in Liedekerke en 41 in Gooik. Grotere aantallen zijn er in Drogenbos (129), Hoeilaart (178), Dilbeek (209) en Ternat (277). Het meest woningen heeft de GMV in Wezembeek-Oppem (399) en Sint-Pieters-Leeuw (731). De grootste bouwvolumes werden gerealiseerd tussen 1970 en 1990 (goed voor ruim 55% van het patrimonium wat ver boven het Vlaamse gemiddelde zit). 16% van het patrimonium dateert van de jaren 60 en 7% is nog ouder; van 6% is de ouderdom niet bekend. Slechts 15% van de woningen is gerealiseerd na 1990, wat een beduidend ouder patrimonium oplevert dan gemiddeld in de Vlaamse sociale huisvestingssector waar na 1990 gemiddeld 40% van de woningen werd gebouwd. Het patrimonium van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting bestaat voor 55% uit appartementen en voor 45% uit eengezinswoningen. Er zijn in totaal 1% studio s, 22% 1- slaapkamerwoningen en 35% 2-slaapkamerwoningen. In het segment van de grotere woningen heeft 40% 3 slaapkamers en 2% 4 slaapkamers; er is ook 1 woning met 5 slaapkamers. De 3- slaapkamer-woningen zijn vooral terug te vinden bij de eengezinswoningen waar ze bijna 70% van het totale aantal uitmaken. In 2012 bestond 47% van de gezinnen die een sociale woning huren bij de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting uit 1 persoon en 30% uit 2 personen. De drie- en vierpersoonsgezinnen waren samen goed voor 18%, terwijl 5% van de gezinnen 5 of meer gezinsleden telde (waarvan 2 gezinnen met elk 9 leden). Van de kandidaat-huurders waren er bijna 40% alleenstaand; 23% van de gezinnen bestond uit 2 gezinsleden en 16% uit 3 gezinsleden. De grotere gezinnen maken zowat 20% van het bestand van kandidaat-huurders uit. De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting telt 42% allochtone huurders wat - net als hun hoge aantal alleenstaanden - zeer veel is in vergelijking met andere Vlaamse SHM s. Deze bevolkingssamenstelling, die typisch is voor een grootstedelijke omgeving, blijft niet zonder gevolg voor de werking van GMV. Het aantal oudere huurders zit zowat op het mediaan van de sector. De huurders van de SHM en de gezinnen die een sociale lening aangaan via de GMV hebben (in vergelijking met gezinnen van andere SHM s) een relatief hoog mediaan equivalent nettobelastbaar inkomen; van de kopers van sociale koopwoningen zijn dergelijke gegevens nog niet beschikbaar. Naast de absolute voorrangsregels hanteert de GMV ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. Vervolgens wordt voorrang gegeven aan huurders die al zolang in een andere gemeente binnen het actieterrein van de GMV wonen. Voorts zijn een aantal gemeentelijke toewijzingsreglementen van toepassing voor de tussen haakjes vermelde gemeenten. In alle gevallen heeft de voorrang te maken met lokale binding: Interlokale vereniging Regionaal woonbeleid Noord-West Brabant' (Dilbeek en Meise) Interlokale vereniging Woonbeleid Regio Noord (Kampenhout) Interlokale vereniging 'Woonwinkel Pajottenland' (Gooik) Intergemeentelijk samenwerkingsverband 'Het Glazen Huis' (Hoeilaart) Interlokale vereniging 'Regionaal Woonbeleid Noord-Pajottenland' (Liedekerke) PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 9 VAN 53

10 Lokaal Toewijzingsreglement Sociale Woningen (Wezembeek-Oppem) s Toewijzingsreglement sociale huurwoningen in gezamenlijk overleg met Beersel, Halle en Sint-Pieters-Leeuw (Sint-Pieters-Leeuw) Meer informatie over die toewijzingsreglementen is te vinden op (Ik wil huren lokaal toewijzingsreglement). Behalve huuractiviteiten ontplooit de GMV sinds de fusie met de De Brabantse huisvestingsmaatschappij in 2009, ook koop- en leningsactiviteiten. In haar nog korte geschiedenis als gemengde maatschappij heeft de GMV 26 koopwoningen gerealiseerd en bemiddeld in 67 sociale leningen. In het kader van Vlabinvest realiseerde de maatschappij tot op heden 14 huurwoningen en 8 koopwoningen. 3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting bestaat, zowel voor huur als voor koop uit de gemeenten Dilbeek, Drogenbos, Gooik, Hoeilaart, Kampenhout, Liedekerke, Meise, Sint-Pieters-Leeuw, Ternat en Wezembeek-Oppem. In de gemeenten Lennik en Overijse heeft GMV ook grondreserves maar geen projecten; ze worden hieronder niet opgenomen bij de beschrijving van de omgeving waarin de SHM werkt. Op het actieterrein van de maatschappij woonden eind huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar en tegen 2030 naar Van de inwoners zijn er 19% 18- tot 34-jarigen, 41% 35- tot 64-jarigen en 19% 65-plussers, wat in vergelijking met het Vlaamse gemiddelde (24%) vooral wijst op een lager aantal 18- tot 34-jarigen. Die percentages zijn in alle gemeenten van het actieterrein vrij gelijklopend. De werkloosheids- en leeflooncijfers van de gemeenten in het actieterrein liggen met 6% en 0,25% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van respectievelijk 8% en 0,4%. Hier lopen de cijfers van de verschillende gemeenten echter wel sterk uiteen. Vooral in Drogenbos liggen de werkloosheid en het aantal leefloners een stuk hoger dan het Vlaamse gemiddelde (9,5% en 0,44%), gevolgd door Sint-Pieters-Leeuw (7,38% en 0,27%) en Wezembeek-Oppem (7,27% en 0,35%); deze laatste twee gemeenten zijn ook de gemeenten waar GMV het gros van zijn patrimonium heeft. Dilbeek en Liedekerke situeren zich rond het Vlaamse gemiddelde. In de andere gemeenten liggen de cijfers onder het Vlaamse gemiddelde en in Gooik liggen die cijfers het laagst (respectievelijk 2,8% en 0,1%). Een vergelijkbare clustering van gemeentes zien we in het beeld van de woningtypes in de diverse gemeenten. Drogenbos heeft met bijna 90% gesloten bebouwing of appartementsbouw het meest stedelijke karakter, gevolgd door Sint-Pieters-Leeuw (60%), Liedekerke (54%), Dilbeek (40%) en Wezembeek-Oppem (39%). De laagste cijfers zien we in Kampenhout (11%), waar er ruim 70% open bebouwing is. Ook in Gooik, Hoeilaart en Meise is zowat de helft van de woningen open bebouwing. Ternat telt bijna 37% halfopen bebouwing en 35% open bebouwing. De mediaan verkoopprijs van een appartement in actieterrein van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting bedroeg in euro, met pieken tot rond euro in Kampenhout en Wezembeek-Oppem en de laagste mediaan in Gooik en Liedekerke (rond euro). Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan in het actieterrein op euro, met hoogste ( euro) en laagste ( euro) waar- PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 10 VAN 53

11 den in dezelfde gemeenten als hierboven. De mediaan prijzen van eengezinswoningen en appartementen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met respectievelijk 14% en 30% gestegen, maar er zijn grote verschillen tussen de gemeenten onderling. De mediaanprijs van de bouwgrond ligt met 220 euro per m² het laagst in Ternat en Sint-Pieters-Leeuw (geen gegevens voor Drogenbos) en het hoogst in Wezembeek-Oppem (403 euro) en Dilbeek (335 euro). De prijs van de bouwgrond is op het actieterrein van de GMV gemiddeld met 6% gestegen, maar ook hier zijn er soms grote lokale verschillen. Het actieterrein van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting telde in ,43% sociale huurwoningen. Verhoudingsgewijs tellen Wezembeek-Oppem (7,33%), Sint-Pieters-Leeuw (6,77%) en Drogenbos (6,20%) het meest sociale woningen. Het minst zijn er in Liedekerke (0,02%), Kampenhout (0,47%) en Gooik (1,36%). Behalve de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting zijn er op dit actieterrein nog drie andere sociale verhuurmaatschappijen actief: Elk zijn Huis, Gewestelijke Maatschappij voor de Huisvesting die enkel sociale huurwoningen realiseert en de gemengde maatschappijen Woonpunt Zennevallei en Providentia. Daarnaast zijn er vier sociale verhuurkantoren actief: SVK Woonkoepel, SVK Webra, SVK Zuidkant en SVK OCMW Drogenbos. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale actieterrein werd bepaald op woongelegenheden, waarvan de hoogste aantallen voor Dilbeek (285) en Sint-Pieters-Leeuw (221). Gooik (75), Kampenhout (107) en Liedekerke (129) zijn gemeenten die nog meer sociale huurwoningen moeten realiseren dan ze er nu al hebben. Van het objectief voor sociale huurwoningen zijn er in 2011 nauwelijks 30 gerealiseerd, mede door de negatieve evolutie in Wezembeek-Oppem (-40) en Meise (-5). Drogenbos heeft wel al de helft van het haar opgelegde objectief van 36 huurwoningen gerealiseerd. Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het actieterrein bedraagt 571 woongelegenheden, waarvan de meeste in Dilbeek (139) en Sint-Pieters-Leeuw (107). Eind 2011 waren er in Ternat 16 gerealiseerd maar in de andere gemeenten nog geen enkele. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 26. Eind 2011 was er nog geen enkele kavel gerealiseerd. PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 11 VAN 53

12 4. PRESTATIES VAN SHM GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKS- HUISVESTING 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De SHM realiseerde in de periode gemiddeld 7 nieuwe woningen per jaar. Op het ogenblik van de visitatie had ze 10 projecten op het uitvoeringsprogramma, goed voor 208 woningen, aangevuld met 25 Vlabinvest-woningen. Daarnaast zijn er 14 projecten aangemeld met een volume van 232 woningen. Binnen al deze projecten zijn ook woningen bestemd als vervangbouw voor eigen patrimonium en voor aangekochte woningen. De SHM levert in haar actieterrein een actieve bijdrage aan het behalen van het BSO huur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. - De SHM realiseerde in de periode nieuwe woningen in drie projecten en twee gemeenten, wat een jaargemiddelde is van 7 woningen. Hiermee groeide het patrimonium jaarlijks met 0,36%. Voor die periode behoort ze tot de 10% minst presterende SHM s. In de periode daarvoor werden er 62 woningen gerealiseerd met een jaargemiddelde van 12,5/jaar. - Eind 2012 heeft de SHM 176 woningen op een uitvoeringsprogramma staan (financiering verzekerd en dus klaar om tot uitvoering over te gaan) waarmee ze zich dan net bij de 25% besten in Vlaanderen mag rekenen. Met dit aantal woningen groeit haar patrimonium met meer dan 9%. Tenslotte had ze ook nog eens 110 woningen aangemeld (waarvoor nog geen financiering bekomen werd). De directeurswissel in 2009 leidde tot een vernieuwde dynamiek op het gebied van het bouwen van nieuwe woningen. - Een actualisatie op het ogenblik van de visitatie (mei 2014) volgens opgave van de SHM geeft een aangepaster beeld van deze prestatiecijfers. In Dilbeek werd in 2013 een project van 16 huurwoningen opgeleverd. Er waren daarnaast 10 projecten geprogrammeerd op een uitvoeringsprogramma. Binnen deze 10 projecten worden 208 woningen gerealiseerd: 73 vervangbouw en 135 nieuwbouw. Daaraan moeten nog eens 25 woningen worden toegevoegd die binnen deze projecten bijkomend worden gerealiseerd met Vlabinvest financiering (16 nieuwbouw en 9 vervangingsbouw). Samen dus 233 woningen. Van deze 10 projecten zijn er al 7 effectief in uitvoering. Het overzicht van de aangemelde woningen geeft dan de concrete plannen aan voor 127 woningen: 109 nieuwbouw en 18 vervangbouw. Deze projecten zijn in verschillende stadia van voorbereiding. - De bouwactiviteiten zijn niet enkel gericht op nieuwbouw, maar ook op vervangbouw. In het bouwprogramma van de SHM, zoals hierboven geactualiseerd (realisaties, uitvoeringsprogramma en aangemelde projecten samen), zijn er 337 (69%) nieuwe woningen en 153 (31%) vervangbouwwoningen die dus in de plaats komen van oude woningen. Dit zijn woningen ofwel uit het eigen patrimonium, ofwel slechte woningen die aangekocht werden om te vervangen. Dat laatste betreft een vervangbouw van 38 huurappartementen en 7 koopwoningen in Liedekerke en 38 appartementen in Hoeilaart, waarmee een kankerplek in deze gemeenten werd weggewerkt. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM hier een goed evenwicht zoekt tussen enerzijds het realiseren van nieuwe woningen - mede aangestuurd door het PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 12 VAN 53

13 meewerken aan het opgelegde BSO-huur - en anderzijds toch ook de nodige aandacht voor noodzakelijke vervangbouw (en renovatie) van het oude patrimonium (wat geen netto BSOaangroei tot stand brengt). In de vervangbouwprojecten zijn ook enkele projecten opgenomen die een eerste of tweede fase inluiden van de (nog verder te ontwikkelen en aan te melden) renovatie van een grotere woninggroep. Dat is het geval in Ternat waar een project van 18 woningen is aangemeld als vervangbouw voor 16 bejaardenwoningen en dat binnen een groter uit te werken renovatieproject van 58 woningen. Ook in de wijk Wolsemveld te Dilbeek en de wijk Tritsstraat-Molenveld te Kampenhout zijn de aangemelde projecten een eerste fase van een grotere operatie die nog moet worden ontwikkeld.. - De SHM verkent ook verdere mogelijkheden op middellange termijn. In Gooik worden de nodige stappen gezet voor het realiseren van 22 woningen, in Kampenhout wordt een verdere uitbreiding onderzocht. In afwachting van de archeologische opgravingen in de wijk Wolsemveld te Dilbeek, kan een globale invulling van 90 huurwoningen en 60 koopwoningen hier nog niet van start gaan. - De SHM werkt actief mee aan het realiseren van het BSO in de gemeenten van haar actieterrein. Ze doet geregeld voorstellen en werkt loyaal mee in het lokaal woonbeleid, zo getuigen de ambtenaren en de gemeentelijke beleidsmensen. De verantwoordelijkheid voor het behalen van het BSO ligt bij de gemeente. Van de SHM wordt echter verwacht dat ze zich, naast andere SHM s, SVK s en eventuele andere actoren in onderling overleg, actief inschakelt in deze operatie. Het gezamenlijke BSO huur was in het actieterrein van de SHM vastgesteld op ( ) huurwoningen, waarvan er bij de tussentijdse meting in 2011 nog ( ) te realiseren waren. Het BSO bestaat uit de reguliere inspanning plus een speciale inhaalbeweging voor Vlaams Brabant. De SHM levert hier, met haar projecten op een uitvoeringsprogramma en haar tot nog toe aangemelde projecten, al een globale netto bijdrage (dus zonder rekening te houden met eigen woningen die worden vervangen) van een goede 310 extra bijkomende woningen. Deze reeds zekere projecten vormen al 30% van het reguliere BSO-objectief en dat binnen een vermoedelijke tijdsspanne tot De belangrijkste inspanningen van GMV situeren zich in de gemeenten Sint-Pieters-Leeuw (118), Ternat (83), Hoeilaart (144), Kampenhout (72), Lennik (44) en Liedekerke (38). In de overige gemeenten gaat het om kleinere volumes. In de gemeenten Dilbeek en Gooik is de SHM Providentia ook actief en de SHM Woonpunt Zennevalei in Sint-Pieters-Leeuw. Daarnaast zijn er in het actieterrein ook 4 sociale verhuurkantoren actief. In opvolging van de tussentijdse meting van de groei naar het BSO-huur, diende de gemeente Lennik een plan van aanpak af te sluiten met de sociale woonactoren (waaronder GMV) waarin concrete projecten en de stappen daartoe, zijn vastgelegd. Dat gebeurde in januari De overige gemeenten zitten op groeischema of legden een plan van aanpak voor tot het behalen van het BSO, dat de goedkeuring wegdraagt van Wonen-Vlaanderen. - Een overweging die de visitatiecommissie wil meegeven aan de SHM is dat haar actieterrein heel veel gemeenten omvat en in afstand ook vrij groot is dat gaf de raad van bestuur in haar reactie op het concept rapport trouwens ook zelf aan. Er zijn gemeenten waarin, historisch gegroeid, ook de SHM Providentie en Woonpunt Zennevallei aanwezig zijn en ook actief. De visitatiecommissie stelt GMV dan ook voor of een betere afbakening van de actieterreinen mogelijk is zodat er maar een SHM per gemeente verantwoordelijk is voor de huurwoningen, wat efficiëntiewinst zou kunnen tot stand brengen. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling huuractiviteiten: niet van toepassing Beoordeling koopactiviteiten: goed PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 13 VAN 53

14 De SHM heeft in de periode woningen gerealiseerd. Gespreid over de verschillende gemeenten heeft ze nu 75 woningen op een uitvoeringsprogramma staan en 28 woningen aangemeld. Ze tast mogelijkheden en wenselijkheden af op het lokaal woonoverleg en levert de nodige inspanningen om op middellange termijn de aanmelding van nieuwe woningen tot stand te brengen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. - De SHM realiseerde in de periode nieuwe koopwoningen, wat een jaargemiddelde is van 5 woningen. In 2013 werd een project van 12 koopwoningen opgeleverd in de wijk Wolsemveld in Dilbeek. Op fuseerde De Brabantse Huisvestingsmaatschappij uit Ternat (zuivere koopmaatschappij) met de GMV. Er was tot aan deze fusie een taakverdeling dat De Brabantse Huisvestingsmaatschappij de koopwoningen realiseerde binnen het actieterrein van GMV. Daardoor was er ook binnen de GMV in de voorgaande jaren geen uitdrukkelijke voorbereiding van koopprojecten. Op het ogenblik van de fusie waren er geen koopprojecten in voorbereiding die door de GMV konden verder worden afgewerkt. Op het uitvoeringsprogramma (goedgekeurde projecten met zekere financiering) had de SHM op het ogenblik van de visitatie 75 woningen waarvoor de werken op een uitvoeringsprogramma van de VMSW zijn vastgelegd. Deze zijn gespreid over de gemeenten Ternat (42), Kampenhout (18), Sint-Pieters-Leeuw (8) en Liedekerke (7). Hiervan worden 6 koopwoningen gerealiseerd onder Vlabinvest-inkoopvoorwaarden (Sint-Pieters-Leeuw 3, Kampenhout 2, Liedekerke 1). De meeste koopprojecten worden gerealiseerd in eigen projecten gemengd met huurwoningen. - Naar de middellange termijn is er op dit ogenblik een project van 9 koopwoningen aangemeld in Sint-Pieters-Leeuw. Dat vormt een eerste fase in de ontwikkeling van de wijk Molenveld, waar het de bedoeling is om binnen de 8 jaar tot een 80-tal eengezinswoningen te komen. Daarnaast zijn er in Liedekerke 4 woningen aangemeld (oud postgebouw) en in Gooik 15 woningen. Samen dus 28 eengezinswoningen voor de koop. Verder worden er op dit ogenblik verschillende projectmogelijkheden verkend, tegelijk met de verwerving van gronden. - De inspanningen om het BSO koop te behalen in het actieterrein van de SHM blijven nog bijzonder groot. Van de 571 te realiseren koopwoningen waren er bij de tussentijdse meting van het BSO eind 2011, 16 gerealiseerd en 69 vergund, dus nog 468 te gaan. De grote uitdagingen liggen in de gemeenten Dilbeek, Sint-Pieters-Leeuw, Meise en Wezenbeek-Oppem. In de gemeenten Drogenbos, Ternat en Lennik is alleen de GMV als SHM actief voor het realiseren van koopwoningen. In de andere gemeenten zijn ook andere SHM s actief: Zennevallei cvba in Sint-Pieters-Leeuw, Elk zijn Huis cvba in Hoeilaart en de cvba Providentia in de overige gemeenten van het actieterrein van de GMV. Voor het behalen van het BSO-koop zijn afspraken en afstemming dan ook erg belangrijk binnen het lokaal woonoverleg. - In de periode werden door de SHM 26 sociale koopwoningen verkocht: 16 in de gemeente Ternat (Molenveld) in 2010 en 10 in de gemeente Sint-Pieters-Leeuw (wijk Impeleer) in De gemiddelde verkoopprijs van de 26 koopwoningen die in die periode werden verkocht was ongeveer euro. - In de periode verstrekte de SHM in het totaal 69 sociale leningen. Er zijn weinig sociale leningen voor private nieuwbouw (8); de sociale leningen voor aankoop- en renovatieverrichtingen (39) zijn over deze periode tweemaal hoger dan de leningen voor de aankoop van een sociale koopwoning (20). Het globale leenvolume over deze periode was euro of euro/jaar. Het leenvolume is gestegen sinds Het betrekkelijk lage aantal leningen schrijft de SHM toe aan de veel te lage grenzen die voor de context waarin zij werken, worden gesteld aan de geschatte verkoopwaarde van het te belenen goed. In een reactie op het concept visitatierapport benadrukte de raad van bestuur de hoge grond- en huurprijzen in de regio en vooral de verkoopprijzen van de woningen en appartementen die zo hoog liggen dat een bijzondere lening er heel dikwijls geen optie is. PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 14 VAN 53

15 OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM heeft tot nog toe geen sociale kavels op de markt gebracht. Ze zal dit in de toekomst doen in kleinere aantallen in de gemeenten Meise en Dilbeek en dat op eigen gronden. In het actieterrein is het te realiseren BSO kavels bepaald op 26. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om in het lokaal woonoverleg uitsluitsel te bekomen wie binnen welke gemeente verantwoordelijk wordt gesteld voor het realiseren van dit BSO. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De SHM heeft een ruime voorraad gronden en zet deze systematisch in voor de realisatie van huur- en koopwoningen. Ze verwerft daarnaast bijkomende gronden en panden op eigen kracht of in samenwerking met Vlabinvest. Dat gebeurt via verschillende technieken. De verwervingen zijn gericht op de verdere realisatie van huur- en koopwoningen. De opportuniteiten en de strategie worden afgesproken binnen het lokaal woonoverleg van de verschillende gemeenten. De visitatiecommissie vindt de prestaties van de SHM op deze doelstelling goed. - De SHM heeft een beschikbare grondvoorraad van ruim 22 ha. Ze behoort tot de 25% SHM s met de grootste grondreserves. In 2008 beschikte ze over zowat 41 ha gronden waarvan ze de voorbije jaren ongeveer 20 ha aansprak voor het realiseren van haar verschillende projecten huur- en koopwoningen. - Einde 2013 heeft de SHM beschikbare gronden in 7 gemeenten van het actieterrein, soms met een bescheiden oppervlakte van 0,5 ha (Sint-Pieters-Leeuw) maar dikwijls ook grote terreinen zoals in Meise (13 ha), St Elooi Lennik (2,8 ha) en Wolsemveld Dilbeek (3,8 ha). - In Meise en in Dilbeek wordt de SHM geconfronteerd met gronden waarop archeologisch onderzoek moet gebeuren, wat verdere ontwikkelingen nog een tweetal jaar zal vertragen. - De SHM is actief in de verwerving van bijkomende gronden voor het realiseren van woningen. In Wolsemveld Dilbeek, waar ze al over 3,8 ha beschikt, is ze in onderhandeling met Haviland om een grond aan te kopen van 8,4 ha. Daardoor kan ze haar eigen gronden aansnijdbaar maken zodra de aan gang zijnde archeologische opgravingen gedaan zijn. - De SHM werkt voor de verwerving van de gronden ook samen met Vlabinvest. Zo oefende Vlabinvest ten gunste van de GMV het voorkooprecht uit op een grond van 1 ha in Sint- Pieters-Leeuw. In Lennik Centrum koopt Vlabinvest in overleg met de SHM een gebouw dat de SHM zal slopen en er 8 tot 10 huurappartementen in vervangbouw zal realiseren. In de gemeente Gooik heeft Vlabinvest een grond aangekocht waarop de GMV 22 woongelegenheden (koop en huur) zal realiseren. De SHM neemt deze gronden in erfpacht. De vernietiging van het grondwettelijk hof van de regeling betreffende de sociale lasten (artikel t.e.m. artikel DGPB), leidde voor de GMV tot een verlies van de mogelijkheid tot realiseren van een 40-tal huurappartementen in Sint-Pieters-Leeuw. - De SHM zet ook andere stappen. Zo bekijkt ze systematisch de aankoopmogelijkheden van gronden van kerkfabrieken en verkent ze de mogelijkheden tot grondaankoop in een woonuitbreidingsgebied in Meise. Ook worden momenteel verschillende andere opportuniteiten onderzocht zoals de aankoop van een rijkswachtkazerne in Sint-Pieters-Leeuw, de aankoop van een schoolgebouw in Ternat, in samenwerking met de intercommunale Haviland, en de aankoop van gronden in Dilbeek (Krekelendries). PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 15 VAN 53

16 OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Uit de wachtlijsten met kandidaten blijkt algemeen een grotere vraag naar huurwoningen met 2 slaapkamers (behalve in twee gemeenten) en naar koopwoningen met 3 tot 4 slaapkamers. De SHM gebruikt de wachtlijsten als oriëntatiepunt om nieuwe woningen te realiseren. GMV beschikt over 32 woningen voor senioren en 11 woningen specifiek aangepast aan huurders met een lichamelijke beperking. Ze heeft samenwerking met welzijnsorganisaties en staat open voor eventuele toekomstige vragen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. - In haar toekomstig aanbod huurwoningen (in uitvoering en in planning), verschuift de SHM verhoudingsgewijs het type woningen. Het merendeel van de te realiseren woningen is van het type 2 slaapkamers (74%) gevolgd door type 3 slaapkamers (12%). Het aandeel woningen met 1 slaapkamer daalt in het bouwprogramma verhoudingsgewijs drastisch (naar 7,46%) en het type 4 slaapkamers wordt verhoudingsgewijze verhoogd tot 5,60%. Er zijn geen huurwoningen met 5 slaapkamers of meer voorzien. Door deze verschuiving sluit de SHM aan bij de wachtlijsten, waar de belangrijkste verschuiving deze is van type 3 slaapkamers naar type 2 slaapkamers, behalve in Dilbeek waar er een beduidend grote vraag is naar 3 en in Kampenhout naar 4 slaapkamers. - De SHM heeft enkel in Ternat 32 bejaardenwoningen. Gezien de staat van de woningen, zullen deze worden afgebroken en vervangen door nieuwe aangepaste woningen voor senioren. In de andere gemeenten zijn er geen specifieke aangepaste woningen voor ouderen. De vraag is daar tot nog toe niet gesteld, noch zijn er op dit ogenblik vragen tot het mee realiseren van assistentiewoningen. - In de bouw van de sociale koopwoningen oriënteert de SHM zich op de vraag door zich te richten op de wachtlijsten die een grote behoefte aan koopwoningen met 3 tot 4 slaapkamers aantonen. Dat type is dan ook in het komende bouwprogramma voor 80% aanwezig. - De SHM heeft, in haar toekomstig bouwprogramma en gespreid over verschillende gemeenten, 15 koopwoningen en 21 huurwoningen voorzien die aangepast zijn voor mensen met een beperking. Algemeen gezien zijn er weinig tot geen vragen vanuit welzijnsorganisaties naar bijkomende specifieke verhuringen voor doelgroepen, zo bleek ook uit het gesprek dat de visitatiecommissie had met welzijnsactoren. - De SHM heeft aandacht voor verhuring buiten het sociaal huurstelsel aan welzijnsactoren. Op dit ogenblik verhuurt ze 7 woningen aan 3 OCMW s: 4 in Wezembeek-Oppem, 2 in Sint- Pieters-Leeuw en 1 in Hoeilaart. Daarnaast verhuurt ze 6 woningen in het kader van begeleid wonen: 1 aan vzw De Poel (Centrum Persoonsgerichte Ondersteuning voor Volwassenen met een mentale beperking ), 1 aan MPC Sint-Franciscus - De Ketelberg - Beschermd Wonen en 4 aan het CAW Begeleid Wonen. Deze verhuringen gebeuren allemaal in de gemeente Ternat. De visitatiecommissie suggereert de SHM ook attent te blijven voor eventuele vragen in andere gemeenten van het actieterrein. - Tenslotte is de SHM actief in een project rond woonwagenbewoners in Sint-Pieters-Leeuw. Met dit project krijgen woonwagenbewoners die nu illegaal wonen eindelijk rechtszekerheid. Op 8 oktober 2013 werd een deel-rup Bergense Steenweg B goedgekeurd in uitvoering van het Provinciale RUP weekendverblijven, campings en residentiële woonwagenterreinen in de deelruimte WEST. Het RUP regelt de zone waarop kleinschalig wonen in verplaatsbare woonconstructies mogelijk wordt. De SHM is hier actief in betrokken. In deze zone zullen 30 tot 45 constructies kunnen gerealiseerd worden. De SHM zal instaan voor de verkoop van de gronden en eventueel het bemiddelen van sociale leningen voor die gronden. PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 16 VAN 53

17 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Eindoordeel huuractiviteiten: goed Eindoordeel koopactiviteiten: goed De SHM heeft een aanzienlijk bouwprogramma: 208 huurwoningen (plus 25 Vlabinvestwoningen) zijn in uitvoering en 127 woningen zijn aangemeld. Het betreft hier nieuwbouwwoningen en vervangbouw voor ofwel eigen patrimonium ofwel vervanging van aangekochte woningen. De SHM levert een actieve bijdrage aan het behalen van het BSO-huur. Dit gebeurt ook voor het BSO koopwoningen. In realiseerde ze 38 nieuwe woningen. Voor 75 woningen (incl. 6 Vlabinvest-woningen) kan de SHM de uitvoering aanvatten omdat ze zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma van de VMSW en de SHM de gesubsidieerde financiering ervoor heeft verkregen. De SHM onderzoekt op een actieve manier waar op middellange termijn verder koopwoningen kunnen worden ontwikkeld. Van de 41 ha die ze in 2008 in bezit had heeft de SHM op dit ogenblik ruim de helft benut in projecten die in uitvoering zijn. Met de projecten in ontwikkeling zal de benutting nog verhogen. De SHM zoekt op een actieve manier naar bijkomende gronden en gebruikt hiervoor verschillende technieken. Een en ander gebeurt in afspraak met de gemeentebesturen en andere actoren op het lokale woonoverleg. In haar bouwprogramma speelt ze in op de gewijzigde vraag naar woningtypes en ze verhuurt woningen aan welzijnsorganisaties voor bijzondere doelgroepen. Deze vraag is vanuit die sector niet erg groot. Tenslotte wijst de deelname van de SHM aan een project rond woonwagenbewoners in de gemeente Sint-Pieters-Leeuw op aandacht voor bijzondere doelgroepen. PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 17 VAN 53

18 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De SHM schaart zich bij de 30% SHM s die in 2012 reeds voor 70% van het patrimonium de opgelegde ERP 2020 doelstellingen behaalden. Ze beschikt over een gedetailleerde en realistische planning om dit te behalen op voorwaarde dat Vlaanderen voorziet in een voldoende hoog budget aan gesubsidieerde leningen voor renovatieverrichtingen. De SHM is sinds 2000 ook bezig om op een systematische manier haar ouder patrimonium te renoveren en aan te passen aan de hedendaagse kwaliteitsvereisten. Ze volgt daarin een planning waarmee ze dit binnen de eerstkomende 4 jaar volledig afgewerkt wil hebben. Met deze renovaties worden ook de ERP 2020 doelstellingen behaald. Het dagelijks onderhoud en herstel wordt gedaan door een eigen technische ploeg die zich daarbij ook kan baseren op aanwezige gegevens per pand. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. - Volgens de meest recente patrimoniumenquête van voldoet bijna 71% van de huurwoningen aan alle normen van de ERP 2020-doelstellingen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Voor 30% zijn er dus nog acties te ondernemen. De SHM situeert zich daarmee bij de 30 SHM s in Vlaanderen met het hoogste percentage woningen dat aan alle normen voldoet. Alle eengezinswoningen voldoen aan de norm energiezuinige verwarmingsinstallatie; 197 appartementen moeten hier nog de norm behalen. Er dient nog dakisolatie geplaatst te worden in 16 appartementen (2%) en 162 eengezinswoningen, terwijl er nog 133 woningen zijn waar zowel dakisolatie als dubbele beglazing ontbreken. Sommige van de gebreken zullen afzonderlijk kunnen aangepakt worden. In 34 woningen zal dit via vervangbouw worden gerealiseerd en in de andere gevallen zal dit gepaard gaan met bijkomende renovaties (bv. dakisolatie en dakherstelling of gekoppeld aan een interne renovatie). Volgens de gegevens van de SHM is in de planning voorzien dat de doelstellingen zeker tijdig zullen worden gehaald, behoudens wanneer het globaal budget aan gesubsidieerde leningen niet toereikend zou zijn. - De visitatiecommissie stelt vast dat de GMV volgehouden inspanningen levert in de grote renovatie van haar patrimonium. In de periode werden 525 woningen (364 appartementen en 161 eengezinswoningen) grondig gerenoveerd. Ook werd er in sommige complexen waar veel kleine slaapkamers waren en indien dit technisch mogelijk was, het aantal slaapkamers verminderd en aangepast aan de oppervlaktenormen. Tegenover die grote renovaties in deze periode stond een kostenplaatje van 36 miljoen euro. In 2013 werd de renovatie beëindigd van nog eens 18 appartementen en 33 woningen. In 2014 is de grondige renovatie van 84 appartementen en 139 woningen in uitvoering en worden plannen ontwikkeld voor de renovatie van nog 141 woningen (verspreid over 3 projecten). De planning reikt tot in 2019 en dan zouden alle complexen moeten gerenoveerd zijn. Er is op dit ogenblik nog onduidelijkheid over de beste aanpak voor de renovatie van de twee complexen Bezemstraat in Sint- Pieters-Leeuw. Hiervoor wordt eerst nog een voorstudie gemaakt. De visitatiecommissie drukt zijn waardering uit dat de SHM, naast het realiseren van nieuwe woningen, op een planmatige en volgehouden manier werk maakt van het renoveren en het updaten van het bestaande patrimonium naar hedendaags wooncomfort en wooneisen. - Bij normale onderhouds- en herstellingswerken wordt een onderscheid gemaakt tussen de geplande, en dus budgetteerbare onderhoudswerken, en de andere werken. De SHM beschikt PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 18 VAN 53

19 over een inventaris van het patrimonium gebaseerd op haar kennis per woninggroep. Zo weet ze, per woning of woninggroep, wanneer er voor het huidige en de komende jaren (tot in 2028) schilderwerken dienen te gebeuren, voorziet ze reeds de tweejaarlijkse schoonmaak van cv-ketels,.. Daardoor is de SHM in staat om gegroepeerd voor een hele woninggroep een dossier op te maken, de werken uit te besteden en waar het gaat om renovatie, hiervoor financiering te bekomen. In de laatste jaren werden zo initiatieven genomen als de renovatie van liftinstallaties (wijk Oeverbeemd Ruisbroek), groot onderhoud van de ondergrondse parking Bezemstraat in Sint-Pieters-Leeuw, de renovatie van de garages in de wijk Impeleer en schilderwerken in diverse complexen. - De SHM heeft een eigen technische ploeg die bestaat uit 4 personen die naast de gewone onderhoudswerken, ook werkzaamheden van elektriciteit, loodgieterij, vloerbekleding en elementaire dakwerken kan uitvoeren. Deze technische dienst volgt ook alle onderhoudscontracten op en de aanmeldingen voor interventies gebeuren via haar. In 2012 voerde ze 453 opdrachten uit waarvan er 83 aangerekend werden aan huurders; in 2013 waren dat er 318 waarvan 104 aan huurders werden doorgerekend. Wanneer een huurder het pand heeft verlaten, zorgt de technische dienst ervoor dat het pand via een beperkte mutatie-renovatie in degelijke staat kan aangeboden worden aan de volgende huurder. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De maatschappij scoort goed in het behalen van de ERP 2020 doelstellingen. In haar nieuwbouwen renovatieprojecten levert ze heel wat inspanningen die gericht zijn op duurzaamheid en milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. Ze bouwt daarin verder op ervaringen in een eigen Europees project Ecologische en duurzame sociale woningbouw. De visitatiecommissie suggereert om duidelijker de eigen visie en handelingskader te expliciteren. Ze werkt samen met de vzw Groep Intro die bij de huurders energiescans uitvoert en tips geeft voor energieverbruik. - De SHM investeert in het tijdig behalen van de ERP 2020 doelstellingen. Haar inspanningen leidden tot 70% van het patrimonium dat in 2012 al voldeed aan de vooropgestelde normen. Ze engageert zich tot het tijdig behalen van deze doelstellingen, zoals beschreven bij OD De SHM heeft in in de wijk Baneik te Wezenbeek-Oppem twee appartementsgebouwen gerenoveerd: Zonneveld en Sternveld. Het eerste op een klassieke manier en het tweede als een voorbeeldproject in het kader van een Europees project Ecologische en duurzame sociale woningbouw. Hier werd een renovatie doorgevoerd met bijzondere initiatieven inzake duurzaamheid en energiezuinigheid. Voor beide projecten werden vergelijkende metingen doorgevoerd in de jaren 2008 en Het geheel werd begeleid door een studie van de VUB. Meer resultaten en de lessen die daaruit werden getrokken zijn onder andere te vinden in en - De GMV neemt vanuit deze ervaring verschillende elementen mee in haar renovatie- en nieuwbouwprojecten. De techniek van wintertuinen (herhaald in twee projecten in Liedekerke en Hoeilaart), isolatie, plaatsing zonneboilers en zonnepanelen en type buizen, cascadesysteem bij collectieve verwarmingsinstallaties, groendaken, waterbesparingssystemen, thermostatische kranen, energiezuinige verlichting. In de gesprekken wijst ze erop dat ze vooral wil inzetten op goede isolatie en minder op technieken en dat ze oog heeft voor onderhoudsvriendelijke en duurzame materialen zoals baksteen, keramische dakpannen, kunst- PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 19 VAN 53

20 harsplaten, vezelcement producten, tegelvloeren, aluminiumschrijnwerk, EPDMdakbedekking. De visitatiecommissie dringt er bij de SHM op aan haar visie en ambities op vlak van duurzaamheid, milieu- en energievriendelijkheid te expliciteren in een door de raad van bestuur onderschreven visienota en handelingskader. Dat kan ook een aanvulling vormen bij de onderrichtingen die zij geeft aan de architecten in het document richtlijnen bij nieuwbouw en verbouwing voor projecten van Volkshuisvesting cvba. - Door verkrotte gebouwen te slopen en de percelen opnieuw te gebruiken (Lennik, Liedekerke, Hoeilaart), levert de SHM mee een bijdrage tot het milieuvriendelijk en duurzaam omgaan met ruimte. GMV wil ook inzetten op hergebruik van bestaande gebouwen als de kostprijs van de renovatie de 80% van de nieuwbouwkostprijs niet overstijgt. Zo werd het monument Hof ten Berg in Ternat gerestaureerd in samenwerking met Onroerend Erfgoed. - De SHM heeft 1 personeelslid dat de opleiding energiedeskundige type A heeft gevolgd en kan zo een deel van de EPC s zelf opmaken. Omwille van de vele verhuisbewegingen/mutaties binnen het patrimonium is er een externe deskundige aangesteld om de overige certificaten op te maken. Het aantal opgestelde EPC s is nog onvoldoende om hier significante conclusies uit te trekken voor het patrimonium. - Om de huurders te sensibiliseren voor energiezuinig handelen, is de SHM een samenwerking aangegaan met de vzw Groep Intro. Vanaf 2014 plaatst deze vzw rookmelders in de woningen en voert zij tegelijk energiescans uit. De huurder krijgt hierbij voor zijn energieverbruik tips op maat. Medio 2014 gebeurde dit reeds in ruim 500 woningen. De vzw geeft een verslag en feedback over haar vaststellingen aan de SHM. Indien nodig, onderneemt deze laatste de nodige acties. Gezien de recente start van deze actie en ook de kennis van de GMV over de energetische gebreken van haar woningen en de geplande renovaties, zijn hier tot nog toe geen individuele acties in woningen uit voortgevloeid. De vzw Ecolife hield in de buurtwerking Bezemstraat, een workshop energiezuinig de winter door'. Deze werd gevolgd door een 30- tal huurders. Bij inhuring door huurders van een woning met zonneboiler en ventilatietoepassing, wordt extra zorg besteed aan informatie hierover. Iedere nieuwe huurder krijgt vereenvoudigde gebruiksaanwijzingen van alle toestellen in de woning. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De SHM heeft op dit ogenblik 20 aanpasbare huurwoningen. Ze heeft ook een project in uitvoering waarin zowel aanpasbare huur- als koopwoningen worden voorzien. Bestaande oudere woningen voor senioren worden vervangen door nieuwe aangepaste seniorenwoningen. Het huidige aantal woningen aangepast voor mensen met een beperking, wordt in toekomstige projecten uitgebreid tot 35 en gespreid over de verschillende gemeentes. Huurders die individuele aanpassingen vragen, kunnen deze bekomen. De visitatiecommissie geeft een positieve beoordeling voor deze OD. - Bij aanpasbaar en aangepast bouwen wordt op 4 types woningen gefocust (C2008). Een rolstoelbezoekbare woning kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen wordt het onderscheid gemaakt tussen woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde en woningen aangepast aan specifieke handicaps om het zelfstandig wonen mogelijk te maken (bv. een rolstoelbewoner). Aanpasbare woningen zijn woningen die zodanig gebouwd worden dat ze later zonder al te veel kosten kunnen worden aangepast of uitgebreid in functie van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking. PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING PAGINA 20 VAN 53