Visitatierapport Vooruitzien, Beringen

Transcriptie

1 Visitatierapport Vooruitzien, Beringen Visitatiegesprekken op 10 december 2012 Definitief visitatierapport van 4 maart 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Vooruitzien Datum rapport: 4 maart 2013 Datum visitatiegesprekken: 10 december 2012 Datum presentatie aan de raad van bestuur: 21 januari 2013 Erkenningsnummer SHM: 9710 Contactgegevens SHM: Onze-Lieve-Vrouwstraat 39 / Burgemeester Geyskensstraat Beringen 011 / info@vooruitzien.woonnet.be Directeur: Bert Cox Voorzitter: Jean-Paul Bogaerts Werkgebied: Gemeenten Beringen, Ham, Heusden-Zolder, Houthalen-Helchteren, Leopoldsburg, Lummen, Tessenderlo, Zonhoven. Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Stefan Cloudt, commissielid Luc Joos, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Vooruitzien geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 2 VAN 31

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM VOORUITZIEN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 3 VAN 31

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatie-beoordeling van de SHM Vooruitzien De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 4 VAN 31

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 5 VAN 31

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen n.v.t. Beoordeling OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen Uitstekend OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt Goed OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig n.v.t. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer n.v.t. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners n.v.t. PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar n.v.t. OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 6 VAN 31

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM - De sociale huisvestingsmaatschappij werd op 3 juni 1937 opgericht als een coöperatieve vennootschap onder de benaming Vooruitzien en Sparen. De zetel was toen gevestigd op het kantoor van de secretaris van de Koolmijnen. Het hoofddoel was destijds het aan mijnwerkers aanbieden van een goedkope lening voor eigendomsverwerving. De SHM is met andere woorden van bij de oprichting tot op vandaag een zuivere sociale koopmaatschappij. De vennootschap werd erkend door de Nationale Landmaatschappij en vooral na de oorlogsjaren werden grote tuinwijken opgericht in de regio. - Bij de fusie in 1993 met Eigen Haard is Goud Waard uit Houthalen werd de naam gewijzigd in Vooruitzien. De vennootschap werd in 2000 omgevormd tot een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk. De SHM Vooruitzien werkt in 8 gemeenten van de Provincie Limburg: Beringen, Ham, Heusden-Zolder, Houthalen- Helchteren, Leopoldsburg, Lummen, Tessenderlo en Zonhoven. - Over de voorbije 20 jaar, vanaf 1993 tot 2012, heeft Vooruitzien 1102 woningen gerealiseerd in de 8 gemeenten van haar werkgebied. Daarvan zijn precies 1000 woningen rechtstreeks verkocht aan individuele sociale kopers, en 102 woningen aan de twee sociale huisvestingsmaatschappijen die in het werkgebied sociale huurwoningen aanbieden. Het Kempisch Tehuis Houthalen-Helchteren heeft 21 woningen aangekocht en de Kantonnale Bouwmaatschappij Beringen Uit de jaarverslagen blijkt dat 50 gezinnen in 2011 een sociale koopwoning van Vooruitzien kochten. In 2010 waren dat er 71 en in In 2011 stonden kandidaten op een wachtlijst voor een sociale koopwoning. Vooruitzien actualiseert elke 2 jaar de inschrijvingen op de wachtlijst. Dat leidde in 2006 en 2008 tot een forse daling in het aantal inschrijvingen. Vanaf 2009 is het aantal inschrijvingen gestabiliseerd rond de In 2011 werden in totaal 125 bijzondere sociale leningen verstrekt. De helft daarvan was bestemd voor aankoop en verbetering en een derde voor de aankoop van een sociale woning. - De organisatie heeft lange tijd gedraaid op drie medewerkers, de directeur en twee administratief bedienden. In 2000 is het personeelskader uitgebreid met een architecte. Alle personeelsleden werken voltijds en beschikken ieder over een eigen werkruimte. Bezoekers worden opgevangen in een centrale inkomhal. Het bureel van de SHM bevindt zich in Beringen en werd recent vernieuwd. - Vooruitzien CVBA so heeft 12 openbare vennoten en 17 particuliere vennoten. De raad van bestuur telt maximum 12 leden, waarvan 9 afgevaardigden van openbare besturen en 3 particuliere aandeelhouders. Alle gemeenten in het werkgebied zijn vertegenwoordigd in de raad van bestuur. Bij de openbare vennoten is de verdeling van aandelen als volgt: de gemeenten hebben elk 60 aandelen; het Vlaams Gewest heeft er 200, de provincie Limburg 160, en twee OCMW s elk 40. De 17 particuliere vennoten hebben elk 20 aandelen. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 7 VAN 31

8 3.2 Beschrijving omgeving - In het werkgebied van de maatschappij zijn er ongeveer huishoudens. De verwachting is dat dit aantal zal groeien tot iets meer dan (+10%) in 2020 en tot (+16%) in In verband met de bevolkingsprognose vermeldt het jaarverslag 2011 onder punt 1.3 de volgende gegevens afkomstig van de Provincie Limburg: de bevolking in West- en Midden- Limburg stijgt sneller dan in de rest van Limburg en Vlaanderen; het gemiddelde aantal mensen per huishouden bedraagt 2,52; het aantal alleenstaanden neemt toe; het aantal huishoudens met 1 à 2 kinderen gaat lichtjes achteruit. - Bij de 0-meting op 31 december 2007 waren in het werkgebied sociale huurwoningen, en sociale koopwoningen; en waren er 14 sociale kavels. Het aandeel sociale huurwoningen in het werkgebied bedroeg 5,88% van alle woningen. - Het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor de realisatie van bijkomende woningen tegen 2020 is voor de acht gemeenten in het werkgebied van de SHM Vooruitzien bepaald op: sociale huurwoningen - waarvan er eind 2011 al 263 werden gerealiseerd; sociale koopwoningen waarvan er eind 2011 al 220 werden gerealiseerd; - 29 sociale kavels waarvan er eind 2011 nog geen enkele gerealiseerd werd. - Het BSO sociale koop per gemeente en de voortgang op eind 2011 zijn als volgt: - Beringen: BSO 165 voortgang 55 nog te realiseren Ham: BSO 35 voortgang 24 nog te realiseren 11 - Heusden-Zolder: BSO 102 voortgang 20 nog te realiseren 82 - Houthalen-Helchteren: BSO 95 voortgang 30 nog te realiseren 65 - Leopoldsburg: BSO 63 voortgang 17 nog te realiseren 46 - Lummen: BSO 48 voortgang 23 nog te realiseren 25 - Tessenderlo: BSO 62 voortgang 45 nog te realiseren 17 - Zonhoven: BSO 69 voortgang 6 nog te realiseren 63 - Van de circa woongelegenheden in het werkgebied in 2011 zijn er ongeveer of 21% in de categorieën gesloten bebouwing en als building flatgebouw opgetrokken. De overige woongelegenheden zijn voor 57% in open bebouwing en voor 22% in halfopen bebouwing gerealiseerd. - Er is een aanzienlijk verschil in de verkoopprijzen van vastgoed in het werkgebied. Als het gaat om woningen blijkt uit de mediaan dat deze doorgaans in Leopoldsburg goedkoper zijn dan in de andere gemeenten. En in Ham zijn de woningen doorgaans het duurst. Het verschil in mediaanprijs loopt op tot Voor appartementen zijn de verschillen even groot; alleen ligt de mediaanverkoopwaarde het laagst in Lummen en het hoogst in Beringen. De verschillen hebben diverse redenen, maar worden niet uitsluitend verklaard door grondprijzen, want de mediaanprijs per m² ligt het hoogst in Zonhoven en het laagst in Tessenderlo. Het betreft hier overigens gegevens van alle woningen, dus niet enkel de gegevens van Vooruitzien. De gegevens van Vooruitzien (uit het jaarverslag 2011) laten voor de woningen hetzelfde beeld zien, maar voor appartementen ligt het anders. De appartementen in Lummen zijn het duurst en in Leopoldsburg het goedkoopst. De gemiddelde vastgoedprijs van de woningen van Vooruitzien bedraagt en voor appartementen De gemiddelde grondprijs is 123,60 per m². PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 8 VAN 31

9 4. PRESTATIES VAN SHM VOORUITZIEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: uitstekend - De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM Vooruitzien op deze operationele doelstelling (OD) als uitstekend, omdat de realisatie van sociale koopwoningen op een relatief hoog niveau ligt, omdat de SHM op vraag van de gemeenten veel inspanningen levert voor het realiseren van het BSO voor koopwoningen in het werkgebied, en omdat Vooruitzien relatief gesproken veel en voldoende diverse bijzondere sociale leningen bemiddelt. - Tussen begin 2007 en eind 2011 realiseerde de SHM 301 nieuwe sociale koopwoningen; een gemiddelde van 60 sociale koopwoningen per jaar. Geen enkele van de vergelijkbare collega SHM s deed beter in deze periode. - Tot en met 2011 werden 62 nieuwe woningen bij de VMSW aangemeld. Het aantal nieuwe koopwoningen dat op een uitvoeringsprogramma staat maar dat nog niet gerealiseerd werd is 226. Meer dan 2/3 de van de andere SHM s heeft een kleiner aantal nog niet gerealiseerde koopwoningen op een uitvoeringsprogramma staan. Dit betekent dat de komende jaren erg drukke tijden aanbreken voor de SHM. - Doorgaans wordt aangenomen dat de realisatie van een bouwproject een periode van 2 tot 4 jaar vraagt (Draaiboek pagina 23). Uit het overzicht van gerealiseerde projecten van de SHM over de voorbije 15 jaar valt af te leiden dat de gemiddelde ontwikkeltijd de tijd tussen aanmelding en voorlopige oplevering - stelselmatig toeneemt, van ongeveer 2 jaar einde jaren 90 tot 6 à 8 jaar de voorbije 4 jaren. Bijgevolg is er voldoende reden voor het aanleggen van een vrij grote voorraad nog te realiseren woningen op een uitvoeringsprogramma. De 226 woningen die Vooruitzien op een uitvoeringsprogramma heeft zullen toereikend zijn om de volgende 2 tot 3 jaar het gemiddelde van 60 woningen per jaar te realiseren. De SHM heeft echter de ambitie om naar een productie van gemiddeld 80 nieuwe sociale koopwoningen per jaar te groeien. In dat perspectief is een aantal van 226 woningen op een uitvoeringsprogramma zelfs aan de lage kant. - Het BSO voor bijkomende sociale koopwoningen in het werkgebied bedraagt 639 woningen. Einde 2011 zijn er 220 sociale koopwoningen bijgekomen, of 55 woningen gemiddeld per jaar. Met een productiegemiddelde van 60 woningen per jaar is Vooruitzien de grootste leverancier in de acht gemeenten van het werkgebied, en lijkt het mogelijk dat de SHM in haar eentje de volledige aantallen van het BSO voor sociale koopwoningen kan realiseren. - In haar Power Point Presentatie van het jaarverslag over 2011, plaatst de SHM haar geplande projecten binnen het kader van de bindende sociale objectieven voor sociale koopwoningen van elke gemeente van haar werkgebied. Het is een ambitieus programmaschema voor 548 wooneenheden in 38 projecten over de periode woningen zijn in overtal op de bindende sociale objectieven voor sociale koopwoningen in 2 gemeenten van het PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 9 VAN 31

10 werkgebied. Het resterende aantal van 483 komt overeen met 3/4 de van het gezamenlijke BSO voor sociale koopwoningen van de acht gemeenten in het werkgebied. - Het gemiddelde leenvolume per jaar in de afgelopen vijf jaren is Van de 25 SHM s die onderling worden vergeleken, zijn er in % die een lager gemiddeld leenvolume hebben. Over de laatste vijf jaar heeft Vooruitzien in totaal 504 leningen verstrekt. De positie van de SHM ten opzichte van de 24 andere vergelijkbare SHM s is in die periode nauwelijks gewijzigd. 87% van de collega SHM s had minder leningen lopen. De twee belangrijkste verstrekte types leningen zijn die voor koopwoningen (253) en die voor aankoop- en renovatieverrichtingen (240). - Vooruitzien heeft in de afgelopen 5 jaar het hoogste aantal (253) bijzondere sociale leningen voor koopwoningen verstrekt van alle SHM s in Vlaanderen. Dit heeft uiteraard ook te maken met de vele realisaties van sociale koopwoningen, die alle recht geven op een bijzondere lening. Maar Vooruitzien verstrekte ook 240 leningen voor aankoop en renovatieverrichtingen. De SHM gaf 9 leningen aan mensen voor de renovatie van hun woning. Er werden 11 leningen verstrekt aan mensen die zelf bouwheer waren van een nieuwbouwwoning. Nog eens 11 leningen werden verstrekt aan een van de partners van een koppel dat is uiteengegaan en een gezamenlijke lening had afgesloten voor een woning, om de ander uit te kopen. Met de leningen voor de aankoop met renovatie van woningen heeft Vooruitzien bijna net zoveel huishoudens aan een bestaande woning geholpen als aan een nieuwe sociale koopwoning. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: goed - De visitatiecommissie stelt vast dat Vooruitzien voor deze operationele doelstelling de vereiste prestaties levert, en beoordeelt dit als goed. - De SHM zelf is geen voorstander van het aanbieden van sociale kavels, maar zij verklaart zich ten volle te zullen inzetten voor het behalen van de gemeentelijke objectieven in haar werkgebied, zodra een gemeente hierom verzoekt. Zo bracht de SHM op vraag van de gemeente Houthalen-Helchteren in sociale kavels op de markt aan gemiddeld (à 110 per m²). Het BSO voor sociale kavels in het werkgebied is bepaald op 29 kavels, waarvan 19 in Zonhoven en 10 in Houthalen-Helchteren. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed - De visitatiecommissie beoordeelt de wijze waarop de SHM gronden en panden verwerft als goed. Vooruitzien heeft één van de grootste grondreserves van alle SHM s. Het beschikken over een omvangrijke, maar ook in voldoende mate strategische grondreserve is voor de maatschappij één van de drie pijlers van haar werking. De andere pijlers zijn de liquiditeitsratio en de bovengrens-kostprijs van de woningen die een gezin met een bescheiden inkomen zich kan veroorloven. - Eind 2011 beschikt de SHM over een grondreserve van 59 hectare. Gestuurd door de gemeentelijke aandeelhouders, creëert en onderzoekt Vooruitzien voortdurend mogelijkheden om bijkomende gronden en panden aan te kopen met het oog op ontwikkeling op zowel korte als langere termijn. In 2011 heeft de maatschappij van 9 eigenaars een oppervlakte van 5,4 hectare aangekocht. In een eerste benadering wordt op 4,2 hectaren daarvan op lange termijn een capaciteit van 55 woningen geschat, en op 1,2 hectare een capaciteit van 35 woningen op korte termijn. De maatschappij verwerft gemiddeld evenveel PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 10 VAN 31

11 gronden als ze er bij haar projectontwikkelingen verkoopt en heeft over de voorbije vijf jaar haar positie als grootste grondeigenaar in de sector behouden. - De raad van bestuur stelt dat het zo goedkoop mogelijk verwerven van gronden deel is van de sociale doelstelling van Vooruitzien. De SHM verstaat hieronder aankopen beneden 50 per m² op locaties die vandaag (nog) niet bijzonder gegeerd zijn. Een voorbeeld daarvan is de aanschaf van gronden in woonuitbreidingsgebied aan 30 per m². De maatschappij werkt op lange termijn, wat blijkt uit het aandeel van meer dan 70% niet-uitgeruste gronden in haar grondreserve. Die gronden kunnen pas ontwikkeld worden eens het uitgeruste gronden geworden zijn. - De SHM koopt ook panden op via het recht van voorkoop. Doorgaans wordt het aangekochte pand gesloopt om op het perceel een nieuw project te realiseren. - Waar zij zelf niet over voldoende gronden beschikt, zal de SHM trachten haar doelstelling te realiseren in samenwerking met andere partijen. Tekenend in deze is de samenwerking in de gemeente Lummen waar gronden van de huur-shm Kantonnale Bouwmaatschappij Beringen (KBM), en van de gemeente zelf via het recht van opstal worden ingezet voor het door de gemeente te behalen BSO voor sociale koopwoningen. - De werkwijze bij Vooruitzien is te typeren als een pragmatische benadering. Opportuniteiten voor grondverwerving worden snel maar weloverwogen opgepakt. Pas wanneer de grond verworven is, wordt bekeken op welke termijn hij kan worden ontwikkeld. Deze pragmatische werkwijze brengt met zich mee dat problemen pas worden onderkend en opgelost wanneer ze zich effectief aandienen. Op deze manier werkt de koopmaatschappij voortdurend aan het realiseren van een aantal projecten voor gemiddeld 60 woningen per jaar. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed - De visitatiecommissie vindt de afstemming van het aanbod op de noden van verschillende groepen goed. De afstemming komt tot uiting in de categorieën woonhuizen en appartementen zowel in diverse woningtypes van 2 tot 6 slaapkamers, als in de soort bebouwing van open bebouwing tot appartementsgebouw-, en gebeurt in overleg met alle gemeenten in het werkgebied. - De SHM ontwerpt en bouwt sociale koopwoningen voor unieke kandidaat-kopers die samen keer op de uitgebreide wachtlijst staan. Elke kandidaat-koper toont dus gemiddeld belangstelling voor 4 verschillende projecten van de SHM. De wachtlijst omvat de categorieën woning, appartement, kavel, de gemeente, en de projecten zelf. De oudste opname dateert van 15 november 2002, de jongste van 18 oktober Er is een toenemende vraag naar kleinere woningen, bijvoorbeeld voor een alleenstaande ouder met kind, met de nodige voorzieningen in de buurt en dicht bij het centrum. De vraag naar grotere woongelegenheden neemt af, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de moeite die de SHM heeft om een appartement met 4 slaapkamers voor 6 gezinsleden te verkopen. - Het is echter de gemeente die in grote mate bepaalt welke woningtypologieën worden voorzien in welk project. Dit blijkt uit de gesprekken met de medewerkers waar gezegd wordt dat de gemeente aangeeft wat er moet komen, en dat gebeurt ook zo op het lokaal woonoverleg. In het gesprek met de raad van bestuur valt de opmerking dat er soms te weinig voorzieningen zijn in de directe omgeving van een project, en een tekort aan ontmoetingsplaatsen. De directeur ziet wel een positieve evolutie met de toenemende sturing op de projectontwikkeling door het intergemeentelijk woonsamenwerkingsverband. - Aan het feit dat de gemeente bepaalt om welke noden het gaat, kan de SHM weinig verhelpen. De gemeente ziet bijvoorbeeld liever tweeverdiener gezinnen komen dan alleen- PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 11 VAN 31

12 staande eenouder gezinnen. Maar de SHM kan de perceptie van die noden wel proberen te beïnvloeden, vooreerst met een objectiverende analyse van de wachtlijsten, met het expliciet formuleren van haar eigen visie daarop, maar vooral door goed overleg en samenwerking met alle woonactoren, in het lokaal woonoverleg, en in de gemeentelijke administraties. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed De SHM slaagt erin om jaarlijks ongeveer 60 nieuwe sociale koopwoningen te realiseren, wat in vergelijking met andere actoren erg veel is. Het verwerven van gronden en panden voor ontwikkelingen op lange termijn is daarvoor een essentiële pijler. De planning van de SHM geeft aan dat dit bouwritme in de toekomst nog wordt opgedreven er wordt een ambitie uitgesproken om naar een jaarlijkse realisatie van 80 bijkomende sociale koopwoningen te groeien - en dat de SHM zich als unieke partner van de gemeente opstelt voor de realisatie van het BSO voor koopwoningen, en als loyale partner inzake dat van de sociale kavels. De visitatiecommissie verwacht van de SHM dat ze in de toekomst de perceptie van de noden van verschillende groepen, waarop het aanbod steunt en die door de gemeenten gestuurd wordt, op een objectiverende wijze gaat beïnvloeden. 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: niet van toepassing OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed - De visitatiecommissie apprecieert de inspanningen van de SHM om het energiegebruik in de sociale koopwoningen gestaag terug te dringen. Door het opvolgen van de evolutie van het energieverbruik bij een groeiend aantal kopers worden de resultaten in de praktijk getoetst. Bijgevolg beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling als goed. - De visitatiecommissie wijst erop dat milieuvriendelijkheid verder gaat dan het behalen van wettelijke vereisten voor E- en K-waarden van de woningen. Integrale duurzaamheid zal ook de manier van wonen grondig wijzigen en dit zowel voor de woning zelf als voor de woonomgeving, en zal met andere woorden het gezinsleven en het sociale leven sterk beïnvloeden. Vooreerst zijn er nog meerdere milieuvriendelijke technieken die kunnen toegepast worden, zoals gebruik van duurzame materialen, beperken van oppervlakteverhardingen en hergebruik van bestaande constructies. Voorts, en dat is zeker van belang voor een SHM die sociale koopwoningen aanbiedt, is er een heel scala van mogelijkheden bij de architecturale en stedenbouwkundige aanpak van nieuwe ontwikkelingen. Ook deze steunen op het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie. Het Draaiboek prestatiebeoordeling geeft daarvan enkele voorbeelden, waaronder de flexibele inrichtbaarheid van ruimtes, het inbreidingsgericht PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 12 VAN 31

13 bouwen, het zo beperkt mogelijk aansnijden van open ruimte buiten kernen, en het maximaal inspelen op de eigenschappen van een locatie. - Uit het jaarverslag 2011 blijkt dat de 62 koopwoningen die in 2010 werden gerealiseerd een gemiddelde E-waarde van 73 en een gemiddelde K-waarde van 35 hebben. Deze waarden liggen lager dan de wettelijke norm, wat aantoont dat de SHM actief op zoek gaat naar bouwtechnieken die dit mogelijk maken. Er is een blijvende zorg om deze waarden nog te verscherpen en te streven naar een E-waarde 60, en dit niettegenstaande de invloed die deze ambitie zal hebben op de kostprijs van de woning. Bij het gesprek met de medewerkers kwam naar voor dat strengere EPB normen met extra isolatie en verluchtingssystemen de kostprijs van de projecten structureel boven de 100%-standaard en boven de mogelijkheden van de doelgroep zullen brengen. - Om een preciezer beeld te krijgen van de technische installaties en het reële verbruik in haar woningen, is de SHM al vanaf 2007 gestart met het opvragen van de meterstanden voor elektriciteit, gas en water. De bevraging is systematisch uitgebreid en in 2011 zijn 179 kopers aangeschreven om hun meterstanden op te geven verdeeld over 20 projecten. Van 11 projecten werd een gemiddeld verbruik berekend op basis van de gegevens van 42 kopers. Van 2 projecten kwam te weinig informatie om een gemiddeld verbruik te kunnen berekenen. Van 7 projecten werden voor een eerste keer de meterstanden opgevraagd en zal het jaarlijks verbruik pas volgend jaar bepaald worden. Voor 2011 blijkt het elektriciteitsverbruik in de woningen van Vooruitzien 1% hoger te liggen dan het gemiddeld verbruik; het gasverbruik (- 39%) en het waterverbruik (-32%) daarentegen liggen beide 1/3 de lager dan het gemiddelde bij een modale woning. Met gemiddeld verbruik wordt verwezen naar cijfers van de Vreg aan een jaarverbruik van kwh aan elektriciteit en van kwh aan gas voor een doorsnee gezin. Voor het waterverbruik wordt gerefereerd naar het jaarlijks verbruik van 128m³ van een 4-persoonsgezin dat door Pidpa en VMM wordt opgegeven. De visitatiecommissie beschouwt dit project als een goede praktijk en steunt de SHM in haar opzet om de werkelijke invloed van materiële en technische ingrepen op het verminderen van het energie- en waterverbruik op langere termijn te meten. De commissie wil naast het milieuvriendelijke ook de zorg om de betaalbaarheid en de mogelijkheden tot de begeleiding van (recente) kopers bij het gebruiken van hun woning benadrukken die belangrijke beweegredenen zijn voor de SHM om dit project verder te ontwikkelen. - De SHM toont interesse in de bouw van passiefwoningen maar meent dat dit momenteel nog niet verenigbaar is met haar sociale bekommernis om betaalbaar te bouwen. Ze blijft de ontwikkelingen op dit vlak echter opvolgen om voorbereid te zijn, wanneer de kostprijs van passief bouwen zakt tot een betaalbaar niveau (zie ook OD 3.1). - In de besprekingen met zowel de afvaardiging van de raad van bestuur als met de ambtenaren en beleidsverantwoordelijken blijkt een spanning aanwezig tussen de behoefte van de SHM - en dus ook van de gemeenten, als aandeelhouders in de maatschappij om enerzijds zoveel mogelijk gronden te ontwikkelen (het economische) en anderzijds de nieuwe en andere aanpak van projectontwikkelingen in het werkgebied ingevolge ruimtelijke planning en het milieubeleid (het ecologische). De SHM heeft er belang bij haar positie in dit spanningsveld nauwkeurig te bepalen. Om dat te kunnen doen beveelt de visitatiecommissie de SHM aan te zorgen voor voortdurende vorming en opleiding, en indien nodig te voorzien in extra capaciteit, kennis en ervaring. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 13 VAN 31

14 - De SHM streeft ernaar om jaarlijks 10 tot 20% van de gerealiseerde woningen te bestemmen voor levensloop bestendig wonen. De visitatiecommissie beoordeelt de tot dusver geleverde prestaties van de SHM voor aanpasbaar bouwen als goed. - In 2011 realiseerde de SHM voor het eerst aanpasbare woningen (zoals geformuleerd in de C2008). Het gaat om de bouw van 11 woningen volgens de formule van levenslang wonen. Maar ook vroeger, in 2006, besteedde de SHM hier aandacht aan met 10 woningen in Ham, in woningen in Tessenderlo en dit jaar 3 woningen in Beringen-Paal. Begin 2013 volgen 4 aanpasbare woningen in Beringen-Koersel. Het gaat steeds om rolstoelbezoekbare woningen met verbrede deuren en een gelijkvloerse slaapkamer voorzien van een aangepaste sanitaire cel (inloopdouche). PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: goed De SHM boekt resultaat bij het verminderen van het energiegebruik in haar woningen en voor aanpasbaar bouwen stelt ze een duidelijk objectief voorop. Milieuvriendelijkheid en aanpasbaarheid zullen echter meer en ingrijpender eisen stellen aan toekomstige projectontwikkelingen. De SHM dient zich voor te bereiden op deze toenemende spanning tussen het economische en het ecologische. 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed - Op basis van het jaarverslag 2011 en de gesprekken met de raad van bestuur, de directeur en de medewerkers stellen we vast dat Vooruitzien er in slaagt om in bijna alle projecten de kostprijs onder de kostprijsplafonds van de simulatietabel van de VMSW te houden. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit vlak als goed. - Volgens de SHM geven de recente projecten evenwel aan dat het bijzonder moeilijk wordt om ook in de toekomst hieronder te blijven. Belangrijkste redenen die daarbij worden aangehaald zijn, dat er voor bepaalde werken soms weinig aannemers inschrijven waardoor het risico op een hogere prijs stijgt, het ontbreken van stimuli voor bepaalde door de SHM noodzakelijk geachte energie-ingrepen zoals extra isolatie of een goed verluchtingssysteem, en tegenslagen zoals de noodzaak tot grondafvoer. - Om binnen de prijsplafonds van de simulatietabel van de VMSW prijsnormen te kunnen blijven, worden deze plafonds al in de ontwerpfase aan de ontwerper meegegeven als maximum. Indien bij de aanbesteding blijkt dat de norm wordt overschreden, worden bepaalde niet-essentiële onderdelen geschrapt. - De mediaan verkoopprijs van woningen van Vooruitzien in 2011 bedroeg Uit het jaarverslag 2011 leiden we af dat de gemiddelde verkoopprijs van woningen is gestegen van in 2001 naar bijna in We stellen bovendien vast dat de gemiddelde prijs van appartementen in 2011 bijna op de hoogte ligt van de gemiddelde prijs van de eengezinswoningen. Dat deze prijzen voor de doelgroep stilaan een plafond bereiken mag blijken uit het feit dat voor de verkoop van een 10-tal woningen in het verleden een 20-tal PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 14 VAN 31

15 kandidaat-kopers werd aangeschreven, terwijl nu al meer dan 50 kandidaat-kopers moeten worden aangeschreven. Hierbij moet ook worden meegenomen dat kandidaat-kopers veeleisender worden. Woningen zonder garage worden bijvoorbeeld moeilijker verkocht, hoewel ze beduidend goedkoper zijn. - Uit de gesprekken bleek dat met betaalbaar niveau een maximum bedrag van bedoeld wordt. Bij hogere kostprijs vreest de SHM haar doelgroep niet langer te kunnen bereiken. Er is echter ook de bekommernis om eenvoudige woningen te kunnen aanbieden voor een bedrag van zodat iemand met een inkomen van per maand een dergelijke aankoop nog net kan dragen. De informatie in de prestatiedatabank over de verkoopprijzen van de woningen in 2011 geeft inderdaad voor de SHM een laagste kostprijs van en een hoogste voor Om de stijgende verkoopprijs van woningen en appartementen beheersbaar te houden blijft de maatschappij zoveel mogelijk goedkoop gronden aankopen in woonuitbreidingsgebied. - Tegelijkertijd wil de maatschappij de betaalbaarheid van de woongelegenheden verhogen, onder meer om tegemoet te kunnen komen aan de woonvraag van alleenstaanden. De maatschappij wil de beschikbare grond optimaal gebruiken, door meer in te zetten op appartementsbouw en door steeds meer kleinschaliger te bouwen op kleinere percelen. Indien bij verkoop van woningen blijkt dat de kostprijs te hoog ligt voor de gegadigden, dan wordt in sommige gevallen een deel van de grond niet mee verkocht. Die blijft eigendom van de maatschappij maar wordt wel onderhouden door de kopers. Later wordt de grond eventueel alsnog verkocht aan de kopers. De techniek getuigt van het creatief inspelen op zeer specifieke situaties. In die zin is hij echter meer uitzondering dan regel. Het gaat dan bijvoorbeeld om een specifieke configuratie in een nieuwbouwproject waarbij een perceel 100 m² groter is dan alle andere percelen. In prijs kan dat een relatief belangrijk verschil van tot maken. Toch bestaat er altijd een beperkt risico dat de SHM met een stukje grond blijft zitten. Dat is ook de reden waarom de raad van bestuur geen groot voorstander is van de techniek. Daarnaast werd een aantal projecten gerealiseerd op gronden die door gemeenten ter beschikking werden gesteld met een recht van opstal. - Om de verkoopprijs van woningen in de toekomst betaalbaar te houden adviseert de visitatiecommissie de maatschappij om met de gemeenten in het werkgebied (al dan niet in het lokaal woonoverleg) naar nieuwe formules te zoeken. Daarbij moet worden gedacht aan het verder uitbreiden van formules van erfpacht, recht van opstal, het inpassen van koopprojecten in gemeentelijke projecten of andere gemeentelijke tegemoetkomingen. - Uit de gesprekken kwam naar voor dat de SHM in sommige gevallen weloverwogen kiest om haar winstmarge te beperken of zelfs een verlies te boeken liever dan afbreuk te doen aan het gewenste kwaliteitsniveau van de woongelegenheden. Het voorbeeld van de eigen kwaliteitseisen voor verluchting is al genoemd. - Daarnaast kan de maatschappij overwegen om bij de verkoop van koopwoningen een lagere prijs aan te rekenen voor de grond. Nu rekent de maatschappij consequent 75% van de venale waarde van de grond aan, wat een maximale prijs is. Maar als de financiële situatie en planning dit toelaten, kan de SHM overwegen de prijs van de grond lager te leggen dan 75% van de venale waarde. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: niet van toepassing PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 15 VAN 31

16 Totaaloordeel: goed SHM Vooruitzien slaagt er tot op heden in om de kostprijs van bijna al haar projecten onder de kostprijsplafonds van de simulatietabel van de VMSW te houden, maar de maatschappij geeft aan dat het moeilijk wordt om dit in de toekomst aan te houden als ze de (energie)kwaliteit van de woningen wil garanderen en ruimtelijk en ecologisch verantwoorde projecten wil realiseren. Het is aangewezen een analyse te maken van elementen die de bouwprijs recent opdreven en hiervoor oplossingen te zoeken. Ook de winstneming van de maatschappij bij de verkoop van woningen kan deel uitmaken van de elementen die hierbij in beeld worden gebracht. 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: niet van toepassing OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De maatschappij ontwikkelt geen duidelijke visie op leefbaarheid en leefbaarheidsaspecten in door haar te ontwikkelen wijken. Bij de ontwikkeling van projecten speelt ze vooral in op leefbaarheidsvraagstukken die gemeentebesturen stellen. Bij de aankoop van gronden laat ze zich vooral leiden door de prijs en niet door een voor bewoners en gemeente interessante ligging of door leefbaarheidskwesties en opportuniteiten. Daarom is de score voor verbetering vatbaar. - Niettemin geven alle gesprekspartners aan dat er nauwelijks leefbaarheidsproblemen zijn in de wijken waar Vooruitzien sociale koopwoningen heeft gerealiseerd; de maatschappij geeft ook aan dat ze in alle bouwprojecten van de laatste 10 jaar groenveldjes en speelterreinen heeft ingericht. De vastgestelde tekortkomingen zijn vooral verbonden aan de levensfase waarin de bewoners zich op dat moment bevinden (bijvoorbeeld tekort aan speelvoorzieningen, ouderenvoorzieningen,...); samenlevingsproblemen worden echter niet gesignaleerd. - Naast de drie kijkdagen voor kandidaat-kopers die bij de oplevering van elk project worden georganiseerd, neemt de maatschappij het waardevolle initiatief van een housewarmingparty om na de realisatie van een nieuwe woonwijk bewoners dichter bij elkaar te brengen. - Om samenlevingsproblemen in sociale woonwijken te voorkomen sturen gemeentebesturen steeds meer aan op een sociale mix en dus ook op een vermenging van huur- en koopwoningen. Waar Vooruitzien in het verleden louter koopwijken realiseerde, gaat de maatschappij nu steeds meer in op de vraag van gemeenten om koopwoningen te bouwen tussen huurwoningen. Voorbeelden daarvan zijn de wijken in Leopoldsburg waar 17 koop- en 8 huurwoningen gepland zijn of Tessenderlo met 17 huur- en 12 koopwoningen. Vooruitzien realiseert deze projecten in samenwerking met de sociale huurmaatschappijen de Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen (KBM) en het Kempisch Tehuis (KT) waarmee ze goede banden heeft en voor wie ze in het verleden al sociale huurwoningen heeft gerealiseerd. Om de mix te bevorderen ruilt Vooruitzien ook gronden met gemeenten en bouwpromotoren. - Gemeentelijke ambtenaren dringen aan op een vroegtijdig overleg over het ontwerpen van nieuwe woonwijken. In sommige gemeenten loopt dit nu al goed zij noemen Vooruitzien meedenkend en initiërend -, in andere is het zo goed als onbestaande. Ambtenaren tonen bij de gesprekken enige wrevel over het feit dat de SHM hen soms voor voldongen feiten plaatst. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 16 VAN 31

17 Ze vragen de SHM zich wat meer empathisch op te stellen voor de effecten van haar projecten op de omgeving. De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om het overleg met alle betrokkenen structureel te verankeren in haar planning en deze werkwijze ook te bepleiten in het lokaal woonoverleg. Lokaal woonoverleg, maar ook aparte bijeenkomsten met betrokken gemeentelijke diensten (dienst ruimtelijke ordening, huisvestingsdienst, groendienst, jeugddienst, welzijnsdienst of OCMW,...) en eventueel omwonenden, zijn belangrijke overlegplatforms om andere inzichten in te brengen in wijkconcepten en flankerende maatregelen te implementeren. Omgevingsfactoren (nabijheid van een centrum, aanwezigheid van voorzieningen, mobiliteit, oriëntatie, werkgelegenheid, ) kunnen zo bij de prospectie en aankoop van grond en de hele projectontwikkeling en uitvoering mee in overweging genomen worden. Ook adviseert de visitatiecommissie om naar analogie met het project in Tessenderlo waar woningen werden gebouwd boven een kinderopvang meer in te zetten op multifunctionele projecten. Dergelijke verwevenheid van functies bevordert immers de leefbaarheid van woonwijken. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: niet van toepassing OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: niet van toepassing PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Op dit moment komen weinig leefbaarheidsproblemen voor in de wijken waar door Vooruitzien sociale koopwoningen zijn gerealiseerd. Tekortkomingen die er wel zijn, zijn vooral gebonden aan de levensfase waarin de bewoners zich op dat moment bevinden. Om leefbaarheidsproblemen te voorkomen, stelt de visitatiecommissie voor dat de SHM een duidelijke visie en strategie op leefbaarheid uitzet en tijdig een structureel overleg aangaat met alle betrokken gemeentebesturen en diensten. Dergelijke inspanningen van Vooruitzien zullen haar maatschappelijke rol en haar betekenis voor lokaal woonbeleid nog verder versterken. 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed - Vooruitzien heeft een zeer gezonde financiële positie en de visitatiecommissie beoordeelt de financiële leefbaarheid als goed. - De financiële parameters over het jaar 2011 zijn alle drie goed: de liquiditeitsratio van 5,17 is aanzienlijk hoger dan de vereiste 1; de netto vrije cashflow blijft met 0,83 of 83% onder de maximum toelaatbare 85%; de netto winstmarge van 0,08 of 8% houdt net het midden tussen 0% en 15%. Op de vierde parameter, de solvabiliteitsratio, scoort de SHM met 0,91 of 91%, zeer hoog in vergelijking met alle andere SHM s. Ook over de afgelopen vier jaren was Vooruitzien een financieel gezonde SHM. - Voor Vooruitzien is het behoud van de liquiditeit dé allerbelangrijkste randvoorwaarde. Liquiditeit stelt de maatschappij immers in staat om snel grondaankopen te kunnen PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 17 VAN 31

18 verrichten. Grondbezit is een belangrijke voorwaarde voor Vooruitzien om nieuwe sociale koopwoningen te kunnen realiseren op eigen grond of door grond te ruilen. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed - De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van Vooruitzien als goed; de werkingskosten zijn relatief laag en het aandeel contractwijzigingen/meerwerken is beperkt. - De totale werkingskosten van de maatschappij voor personeel en niet-personeel samen zijn lager dan bij de meeste andere koopmaatschappijen; gemiddeld per verkochte woning per jaar over de afgelopen vijf jaar. - Ook het aantal personeelsleden is in vergelijking met andere SHM s relatief zeer laag. Het gaat dan over 4 voltijdse personeelsleden. De meeste andere SHM s die koopwoningen aanbieden hebben in verhouding tot het aantal gerealiseerde woningen aanzienlijk meer personeel. Vooruitzien maakt bewust de keuze om een kleine en pragmatische organisatie te zijn. - Bij vergelijking van de werkingskosten niet-personeel van de koopmaatschappijen, neemt Vooruitzien een middenpositie in. Enkele SHM s hebben hogere werkingskosten; de meerderheid heeft lagere kosten. Wat hier het grote verschil maakt zijn de aantallen gerealiseerde woningen. Daar staat Vooruitzien vooraan, en het verschil is dermate groot dat zelfs een flink hogere werkingskost voor niet-personeel toch nog leidt tot een relatief lage werkingskost gemiddeld per woning over de jaren Het aantal contractwijzigingen/meerwerken is laag, het gaat om een bedrag van rond op een totaal van (nog geen 0,8%). De zorg om het beheersen van meerwerken groeit, onder meer omdat er minder aannemers op de aanbestedingen inschrijven, bodemverontreiniging een grotere risicofactor wordt, en de kwaliteitseisen toenemen. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: niet van toepassing OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De planmatige benadering van financiële sturing is bij Vooruitzien voor verbetering vatbaar; er wordt vooral ad-hoc, op korte termijn en op basis van liquiditeit gestuurd. Met altijd één oog op de liquiditeitsratio, worden beslissingen toch vooral op intuïtie en jarenlange ervaring genomen. De uitdaging bestaat erin om die zeer nuttige ervaring en kennis bij het management en het personeel om te zetten in concretere werkinstrumenten voor de toekomst. - De werkwijze (m.b.t. grondaankoop) en de in het verleden geboekte resultaten daarmee vormen de verklaring voor de financiële positie van Vooruitzien. De financiële gezondheid werd reeds bij OD 5.1 beoordeeld, de grondaankopen bij OD 1.4 en de gerealiseerde woningen bij OD 1.2. Bij deze OD wordt beoordeeld 1) of er een goed financieel plan is en 2) of dat ook daadwerkelijk wordt gebruikt voor financiële sturing. De visitatiecommissie heeft geconstateerd dat er volgens het model van de VMSW sinds een financieel plan wordt opgemaakt, maar dat tegelijkertijd het document noch door de Raad van Bestuur, noch door de directeur als actief sturingsinstrument wordt gebruikt. De goede financiële situatie van Vooruitzien stelt de SHM echter niet vrij van de vereiste in het draaiboek waaraan moet worden tegemoet gekomen. Met name dat naast het beschikken over een goed financieel plan, de SHM er ook actief gebruik van maakt bij het bepalen van de bedrijfsstrategie en bij het nemen van beleidsbeslissingen. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 18 VAN 31

19 - Aangezien Vooruitzien zich louter concentreert op realisatie van sociale koopwoningen vindt de SHM het format van de VMSW voor de financiële planning wat uitgebreid (met andere woorden sterk gericht op SHM s die sociale huurwoningen realiseren). Dit leidt ertoe dat volgens de maatschappij zelf - het financieel plan wel jaarlijks wordt opgemaakt en goedgekeurd in de raad van bestuur maar niet actief wordt gebruikt. Financiële sturing vindt vooral plaats op basis van liquiditeiten die van belang zijn om snel grond te kunnen aankopen voor nieuwe projecten. Daarnaast is het van belang om de nieuwbouwprojecten met een licht positief resultaat af te sluiten of bij verliezen niet teveel in te boeten op de liquiditeiten. - De visitatiecommissie constateert dat bij Vooruitzien vooral aan de hand van individuele projecten en op jaarbasis de financiën worden aangestuurd. Een meerjarige programmering ontbreekt. In economische omstandigheden waarin volgens de SHM de financiële haalbaarheid van projecten van groter belang wordt, vormt een meerjarige programmering een essentieel element, zodat Vooruitzien financiële consequenties van haar toekomstige werkzaamheden kan blijven overzien. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed - De sociale koopmaatschappij Vooruitzien werkt nauw samen met de sociale huurmaatschappijen De Kantonnale Bouwmaatschappij en het Kempisch Tehuis, en ook met de erkende kredietmaatschappij (EKM) Sint-Jozefskredietmaatschappij (SJK) De Woonconsulent in Beringen. Ze heeft goede contacten met alle gemeenten (besturen en administraties) in haar werkgebied en participeert zowel in gemeentelijk lokaal woonoverleg als in vier structuren voor intergemeentelijke woonsamenwerking en overleg. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling als goed. - De maatschappij heeft een pragmatische, resultaatgerichte aanpak bij de projectontwikkeling, die onder meer tot uiting komt in de samenwerking met de huurmaatschappijen. In (voornamelijk) gemengde sociale koop- en huurprojecten heeft Vooruitzien huurwoningen gerealiseerd voor zowel de Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen als voor het Kempisch Tehuis, samen goed voor een 100-tal woningen in de voorbije 10 jaar, waarvan 2/3 de in de voorbije 3 jaar. Ook is er samenwerking met de huurmaatschappijen als het gaat om het realiseren van sociale koopwoningen op gronden van een huurmaatschappij. En is er samenwerking met de sociale huurmaatschappijen als zij hun huurders doorverwijzen wat volgens de voorzitter regelmatig voorkomt - naar Vooruitzien voor het aangaan van een lening of het aankopen van een woning. - Vooruitzien heeft de intentie zich vanaf 2013 ook te richten op de realisatie van bescheiden woningen om ook aan deze categorie van kopers een aanbod te kunnen doen. Hiervoor is het wachten op de nodige beleidsbeslissingen. - De SHM werkt op het vlak van leningen nauw samen met de EKM SJK De Woonconsulent. Niet enkel kandidaat-kopers die een lening nodig hebben, maar alle ontleners die zich bij Vooruitzien aanbieden kunnen met begeleiding worden doorverwezen naar de EKM. - Het lokale woonoverleg is recent op gang gekomen. Vooruitzien neemt deel aan dit overleg. De werkwijze is qua inhoud, aanpak en voortgang verschillend, zowel per gemeente (8) als per intergemeentelijke samenwerking (4). Hierin ligt voor Vooruitzien de uitdaging om een betrokken deelnemer te blijven en op een adequate manier om te gaan met 8 woonbeleidsplannen en haar aandeel daarin. De visitatiecommissie raadt aan om vooral aandacht te hebben voor de samenhang tussen al de plannen van gemeenten en gemeentelijke samenwerkingsverbanden. Een SHM als Vooruitzien heeft baat bij een afstemming tussen de woonbeleidsplannen. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 19 VAN 31

20 OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie beoordeelt het systeem van interne controle als voor verbetering vatbaar. Procedures zijn doorgaans wel uitgeschreven maar de visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de inhoud van deze procedures niet altijd gekend is door de medewerkers. Er is geen procedurehandboek, dat de samenhang en de volledigheid borgt. - Het financiële mandaat van de directeur dient te worden uitgewerkt. Voor zover de visitatiecommissie heeft kunnen nagaan zijn er bij Vooruitzien bijvoorbeeld nog geen bijkomende afspraken gemaakt over de omvang van financiële verplichtingen die de directeur kan aangaan. In de praktijk vindt goedkeuring over bouwprojecten plaats in de raad van bestuur. Daarna verlopen de financiële afrekeningen via de procedure van de VMSW. Voor andere uitgaven bijvoorbeeld grondaankopen - zijn geen bijkomende afspraken gemaakt, behalve dat de goedkeuring (door de directeur) en daadwerkelijke betaling (door de boekhoudkundige medewerker) gescheiden zijn. De visitatiecommissie heeft vernomen dat de raad van bestuur specifieke afspraken gaat maken over de handtekenbevoegdheid van de directeur, zodat de voorzitter boven een bepaald bedrag ook een handtekening moet plaatsen. - Er bestaat een deontologische code voor zowel bestuurders als medewerkers van de koopmaatschappij, beide goedgekeurd door de raad van bestuur op 16 november In de raad van bestuur zijn het, naar zij zelf zeggen, de leden onderling die elkaar aanspreken op naleving van hun code. De directeur ziet toe op de naleving van de deontologische code voor het personeel. - De maatschappij werkt volgens de richtlijnen van de VMSW voor het selecteren van ontwerpers. Ze gebruikt daarvoor de onderhandelingsprocedure. Uit de gesprekken met de medewerkers kwam naar voor dat de wijze waarop de selectie van ontwerpers verloopt kan worden verbeterd. Het gaat dan vooral om de vorm, om welke stukken worden ingediend, en of de ontwerper niet de mogelijkheid moet worden gegeven om zelf zijn ideeën toe te lichten. - Vooruitzien heeft een vrij klein personeelsbestand van vier voltijdse medewerkers, de directeur inbegrepen. Dit heeft tot gevolg dat een scherpe functiescheiding en werkverdeling niet altijd mogelijk is. Het werk wordt vooral pragmatisch aangepakt. Formeel zijn de functies vastgelegd in goedgekeurde verslagen van de vergaderingen van de raad van bestuur. Ook de interne procedures zijn in de verslagen van de raad van bestuur vastgelegd. Door het ontbreken van een integraal procedurehandboek is de onderlinge afhankelijkheid van procedures en werkzaamheden niet geborgd. De visitatiecommissie constateert voor de in de gesprekken besproken procedures - dat de werkwijze die in de praktijk wordt gebruikt dezelfde is als die is opgeschreven. Tegelijkertijd merkt de visitatiecommissie dat de procedures niet voldoende gekend zijn door de medewerkers, vooral waar het de onderlinge afhankelijkheid betreft. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De in de SHM aanwezige ervaringskennis is groot en stimuleert dat zaken die beter kunnen vaak direct en soms onbewust worden aangepakt. De visitatiecommissie meent dat de SHM zich echter bewuster moet worden van de noodzaak om zich te ontwikkelen tot een meer planmatig gestructureerde organisatie en het gebrek aan dit inzicht leidt tot de beoordeling voor verbetering vatbaar voor deze doelstelling. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 20 VAN 31

21 - Zo werd bijvoorbeeld vastgesteld dat het aantal aanschrijvingen om een woning te verkopen toeneemt. Er werden dan grotere groepen kandidaat-kopers tegelijk aangeschreven en kijkdagen in plaats van individuele bezichtigingen georganiseerd. - De SHM werkt ad-hoc en dat leidt ertoe dat de werkdruk niet gelijkmatig gespreid is, bijvoorbeeld als er na kijkdagen veel aanvragen voor een lening verwerkt moeten worden. Zeker als het de ambitie van de directeur is om te groeien naar de bouw van 80 sociale koopwoningen per jaar wordt dit een belangrijk aandachtspunt. Tot nu toe kon bij een planningsmoment regelmatig een oplossing gevonden worden door een (her)verdeling van taken. Toch is de visitatiecommissie van mening dat een meer planmatige benadering bijvoorbeeld met een jaarkalender van voorziene werkzaamheden meer garanties zou bieden op efficiëntie en effectiviteit bij het behalen van ambitieuze doelstellingen. - De effecten van verhoogde werkdruk worden voor de visitatiecommissie duidelijk uit het gesprek met de medewerkers. Bij projecten die tegelijkertijd lopen vallen drukke momenten soms samen. De medewerkers hebben praktische oplossingen gevonden om tijd vrij te maken voor het afwerken van dossiers. De visitatiecommissie stelt wel vast dat dan de functie van onthaal en het beantwoorden van telefoons bij één medewerker wordt gelegd. Medewerkers vinden het inderdaad ongewenst om de telefoon te beantwoorden als ze met een kandidaatkoper in gesprek zijn. - De medewerkers van Vooruitzien ondervinden soms hinder van de procedures die er zijn voor de leningsaanvraag. Zij handelen deze aanvragen zo snel mogelijk af, ook als dat tot overwerk leidt. Het is arbeidsintensief werk omdat veel opgezocht moet worden en alles duidelijk aan de kandidaat-ontlener moet worden uitgelegd. Wanneer zij vervolgens alles op tijd klaar hebben, blijkt de doorlooptijd van het dossier bij andere instanties (zoals de VMSW) vaak te lang te zijn waardoor informatie, zoals loonfiches, weer opnieuw ingeleverd moeten worden. Kandidaten zien de medewerkers van Vooruitzien als eerste aanspreekpunt en klagen dus ook bij hen over de doorlooptijd van de procedure. - Jaarlijks evalueert de directeur de werkzaamheden van elke medewerker. Samen bekijken ze hoe het uitvoeren van de werkzaamheden kan worden beoordeeld, welke competenties er nodig zijn, wat het objectief van vorig jaar was en wat het objectief voor volgend jaar wordt. De evaluaties zijn allemaal positief. Waar nodig wordt in de evaluatie de relatie gelegd met vorming en bijscholing. Voor vorming maakt de SHM vooral gebruik van het VMSW-aanbod. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De financiële uitgangspositie van Vooruitzien is zeer goed te noemen. Met name de aanwezigheid van voldoende liquide middelen bevordert de slagkracht van de koopmaatschappij. De kostenbeheersing is op orde, doordat de hoge nieuwbouwproductie met relatief weinig medewerkers wordt gerealiseerd. Voor de financiële sturing van de organisatie ontbreekt een meerjarige en planmatige benadering. Deze meer pragmatische en ad-hoc werkwijze is ook op andere onderdelen in de organisatie te zien. De SHM werkt actief samen met diverse partijen en kan een verbindende factor worden in de gemeenten en de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden in haar werkgebied. Voor de interne controle zijn de procedures doorgaans wel uitgeschreven, maar niet altijd gekend door de medewerkers. De visitatiecommissie beveelt aan te werken aan een procedureboek, om de samenhang en de volledigheid in procedures te verduidelijken en om het financiële mandaat van de directeur uit te werken. De SHM staat open voor verandering en verbetering, maar een meer planmatige en PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 21 VAN 31

22 integrale werkwijze in de organisatie zou de kansen daartoe vergroten en een betere spreiding van de werkdruk mogelijk maken. 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed - De visitatiecommissie waardeert de kwaliteit van de website, van de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de kantoren, en van het onthaal. Bijgevolg beoordeelt ze de prestaties van de SHM als goed. - De SHM beschikt over een goede website. De website bevat alle informatie in verband met de werking van Vooruitzien: kopen en lenen. De website geeft een overzicht van alle lopende projecten en van het aantal inschrijvingen per register. De kandidaat kopers kunnen hier zelf hun plaatsnummer opzoeken. De website wordt door gemiddeld 500 bezoekers per week geraadpleegd. Recent maakt de SHM ook gebruik van gemeentelijke informatiebladen om haar aanbod te promoten. - Het hoekgebouw met de kantoren van de maatschappij is goed bereikbaar en herkenbaar. Het is recent vernieuwd tot een hedendaags kantoor met een comfortabele centrale ontvangstruimte. Het bureel van de maatschappij is per week 23 uur geopend, alle voormiddagen, 1 keer in de namiddag en 2 keer in de late namiddag/vooravond en klanten kunnen ook op afspraak langskomen. De maatschappij zorgt er voor dat afgewerkte woningen altijd gedurende drie kijkdagen kunnen bezocht worden door kandidaat kopers en dat op een introductiebijeenkomst de werking van de thermostaat, plaatsing van gas- en waterafsluiters enzovoort met de kopers worden doorgenomen. - De schriftelijke communicatie met individuele kandidaat kopers wordt op een technische en niet erg wervende toon gevoerd. Dat geldt zowel voor de correspondentie met kandidaat kopers als voor de brochure met projectdocumentatie bij de woningen. Het verdient aanbeveling om de kwaliteit van deze communicatie naar inhoud en vorm te verbeteren zodat ze overeenstemt met de kernwaarde van de SHM. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed - De communicatie met de VMSW en Wonen-Vlaanderen, met welzijnsorganisaties en OCMW s, met de andere SHM s en andere relevante organisaties in het werkgebied en in de bredere regio, verloopt naar ieders tevredenheid. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM als goed. - Wel constateert de visitatiecommissie verschillende werkwijzen in de samenwerking met de gemeenten. Er zijn bijvoorbeeld verschillen naargelang het gaat om de terugkoppeling van de raad van bestuur naar de gemeente, tegenover het moment waarop de gemeentelijke administratie betrokken wordt bij projecten van de SHM. Blijkbaar krijgt niet elke gemeente momenteel dezelfde informatie wat nadelig kan zijn in de relatie die met die gemeenten wordt onderhouden of opgebouwd. Dit heeft nog niet tot problemen geleid, maar de visitatiecommissie dringt er bij de maatschappij op aan om meer te investeren in het op elkaar afstemmen van de verschillende communicaties. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 22 VAN 31

23 Beoordeling: goed - De SHM meet door middel van de enquête van de VMSW - de tevredenheid van klanten met betrekking tot de leningsaanvragen. Bij de bespreking komt aan het licht dat de SHM wel wordt aangesproken op de soms lange wachttijden vooraleer een lening wordt toegekend, maar zij is daar niet als enige betrokken partij verantwoordelijk voor. In de tevredenheidsenquête van 2011 blijft de SHM met een 4,02 net boven de vereiste score 4,00 (80%). Geen enkel onderzocht aspect scoort onder de 3,50 (70%). Er is zeer weinig verschil in de scores van alle SHM s. Het jaarverslag 2011 laat zien dat de tevredenheid over de prestaties van Vooruitzien op het vlak van leningsbemiddeling over de voorbije drie jaar op zowat alle aspecten gelijk blijft of licht toeneemt. - Bij de kopers van woningen wordt jaarlijks een klein aantal huisbezoeken afgelegd om de ervaring te vernemen op het vlak van ligging van de woning, de woonomgeving, de woning zelf en de financiering. Van deze bezoeken wordt voorzien van foto s verslag gedaan in het jaarverslag. Daarnaast worden jaarlijks een aantal kopers aangeschreven met het verzoek hun energieverbruik door te geven. Vooruitzien gebruikt deze gegevens om te zien wat het rendement is van bepaalde energiebesparende maatregelen (zie ook OD 2.2). - De visitatiecommissie verneemt dat de SHM in de nabije toekomst de tevredenheid zelf wil gaan meten. De commissie suggereert om de nu eerder spontane bevraging van de ervaringen van een (beperkt) aantal kopers te integreren in een echt tevredenheidsonderzoek. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: goed Vooruitzien communiceert goed met haar klanten, maar wekt daarbij geen eenduidige indruk. Er is een te groot verschil tussen de professionele website en de persoonlijke contacten enerzijds en de briefwisseling en de projectdocumentatie anderzijds. De communicatie naar beleidsinstanties verloopt naar tevredenheid. Voor een deel van de werkzaamheden van Vooruitzien is een klantentevredenheidsmeting aanwezig (leningen), voor het andere deel (bouw en verkoop van woningen) wordt al op beperkte schaal informatie over de tevredenheid van de klanten verkregen. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 23 VAN 31

24 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. De positie van de SHM in de gemeenten van het werkgebied versterken met het oog op duurzame projectprogrammatie en projectontwikkeling. Streef ernaar niet alleen een goede en gewilde uitvoerder te zijn van projecten, maar ook een actieve rol op te nemen in het woonbeleid in het werkgebied. Dit gaat samen met het verbeteren van de communicatie met gemeenten, waar dat nodig is, maar vooral met meer gelijkvormigheid van communicatie. a) De visitatiecommissie adviseert de SHM om in de toekomst de perceptie van de noden van verschillende groepen, waarop het aanbod steunt en die door de gemeenten gestuurd wordt, op een objectiverende wijze door middel van feiten en cijfers te gaan beïnvloeden onder meer met een grondige analyse van wachtlijsten en tevredenheidsmetingen. b) De visitatiecommissie stelt dat de SHM er belang bij heeft haar positie in het spanningsveld tussen het economische en het ecologische zo nauwkeurig mogelijk te bepalen. Zij adviseert de SHM om het economische, waar het gaat om het ontwikkelen van zoveel mogelijk gronden en het bouwen van zoveel mogelijk woningen in evenwicht te brengen met het ecologische, waar het gaat om milieubewuste en ruimtelijk bewuste projectontwikkeling. Om dat te kunnen doen adviseert de visitatiecommissie de SHM om voortdurend te zorgen voor de daartoe vereiste vorming en opleiding, en indien nodig te voorzien in extra capaciteit, kennis en ervaring. c) Om de woningen in de toekomst betaalbaar te houden stelt de visitatiecommissie de SHM voor om daar samen met de gemeenten in het werkgebied formules voor te zoeken. Daarbij moet onder meer worden gedacht aan mogelijkheden via erfpacht, recht van opstal, en het inpassen van sociale koopprojecten in gemeentelijke projectontwikkelingen. 2. Competentie kennis en vaardigheden - aanwenden om beter te kunnen omgaan met de steeds grotere impact van het projectproces en de projectintegratie bij het bouwen. Vergroot de betrokkenheid van kandidaat-kopers, van omwonenden en van welzijnsorganisaties bij de plannen en streef daarbij een meer integrale benadering na van stedenbouw/architectuur/ecologie/leefbaarheid/duurzaamheid. a) De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om het overleg met alle betrokkenen structureel te verankeren in haar planning. Dit geldt niet alleen voor het lokaal woonoverleg, maar ook voor aparte bijeenkomsten met betrokken gemeentelijke diensten (dienst ruimtelijke ordening, huisvestingsdienst, groendienst, jeugddienst, welzijnsdienst of OCMW, ) en eventueel omwonenden. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 24 VAN 31

25 b) De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om een duidelijke visie op leefbaarheid te ontwikkelen en een bijpassende strategie uit te werken. Omgevingsfactoren (nabijheid van een centrum, aanwezigheid van voorzieningen, mobiliteit, oriëntatie, werkgelegenheid, ) kunnen zo bij de prospectie en aankoop van grond en de hele projectontwikkeling en uitvoering mee in overweging genomen worden. Ook adviseert de visitatiecommissie om meer in te zetten op multifunctionele projecten, die immers de leefbaarheid van wijken bevorderen. 3. Verbeteren van de werkwijze in de organisatie. De visitatiecommissie erkent de in het verleden bewezen waarde van de pragmatische en resultaatgerichte instelling van de SHM, maar adviseert om deze werkwijze te koppelen aan een duidelijke lange-termijn visie en strategie. De huidige doelen zijn in eerste instantie gericht op de kortere termijn. a) De visitatiecommissie constateert dat de financiële haalbaarheid van projecten van steeds groter belang wordt in de heersende economische omstandigheden. Daarom adviseert de visitatiecommissie een meerjarige programmering op te maken zodat de maatschappij de financiële consequenties van haar toekomstige werkzaamheden en doelstellingen kan blijven overzien. b) De ontwikkeling naar een meer planmatige en integrale werkwijze in de organisatie hangt ook samen met het samenstellen van een integraal procedurehandboek, waarmee de samenhang en de volledigheid van procedures kan worden geborgd en waarin het financiële mandaat van de directeur wordt uitgewerkt. c) De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de individuele schriftelijke communicatie met klanten naar inhoud en vorm te verbeteren, zodat ze overeenkomt met de kwaliteit die de communicatie van de SHM elders toont. d) De visitatiecommissie suggereert om de nu eerder spontane bevraging van de ervaringen van een beperkt aantal kopers uit te breiden naar een grotere groep en dit te integreren in een echt tevredenheidsonderzoek (zie ook 5.3). 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Vooruitzien realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties en heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft voldoende vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken, en acht een vervroegde visitatie niet nodig. 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling adviseert de visitatiecommissie de ontwikkeling van een model van tevredenheidsonderzoek bruikbaar in de sector van de sociale PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 25 VAN 31

26 koopmaatschappijen, naar analogie van het model van tevredenheidsmeting dat wordt ontwikkeld voor huurmaatschappijen. 5.4 Goede praktijken bij de SHM In 2007 startte Vooruitzien met een Onderzoek naar energieverbruik via de bevraging van kopers naar de meterstanden voor elektriciteit, gas en water. De bevraging is systematisch uitgebreid en in 2011 zijn 179 kopers aangeschreven om hun meterstanden op te geven verdeeld over 20 projecten. Van 11 projecten werd een gemiddeld verbruik berekend op basis van de gegevens van 42 kopers die de meterstanden hebben opgegeven. De visitatiecommissie beschouwt dit project als een goede praktijk en steunt de SHM in haar opzet om de werkelijke invloed van materiële en technische ingrepen op het verminderen van het energie- en waterverbruik op langere termijn te meten. De visitatiecommissie wil naast het milieuvriendelijke ook de zorg van de SHM om de betaalbaarheid voor de kopers en de mogelijkheden tot de begeleiding door de SHM van kopers bij het gebruiken van hun woning benadrukken. Beide zijn belangrijke sociale beweegredenen voor de SHM om dit project verder te ontwikkelen, zodat zij de ervaringen met energiereductie kan gebruiken bij het ontwerpen en bewonen van nieuwe koopwoningen. (zie ook OD 2.2) PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 26 VAN 31

27 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden van de raad van bestuur) - Bert Cox directeur - Jean-Paul Bogaerts voorzitter afgevaardigde voor gemeente Leopoldsburg - Liliane Moonen bestuurder afgevaardigde voor provincie Limburg - Richard Vandeneynde bestuurder afgevaardigde voor gemeente Ham - Stefan Govaerts bestuurder afgevaardigde voor de Algemene Vergadering Medewerkers SHM - Irene Houben administratief bediende onthaal, leningsdossiers, betalingen,... - Tamara Smeets administratief bediende onthaal, leningsdossiers, boekhouding, - Natalie De Smet architect projecten Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken en ambtenaren van gemeenten en provincie - Fons Verwimp burgemeester Tessenderlo - Jos Berterame huisvestingsambtenaar Beringen - Tim Van Brabant coördinator HaBeTes lokaal woonbeleid - Els Jennen stedenbouwkundig ambtenaar Heusden-Zolder - Kristin Kerremans stedenbouwkundig ambtenaar Leopoldsburg - Paul Vanzeir huisvestingsambtenaar Leopoldsburg - Ivan Metten stedenbouwkundig ambtenaar Zonhoven - Bertien Buntinx stedenbouwkundig ambtenaar Houthalen-Helchteren PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 27 VAN 31

28 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, ). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers van de VMSW aanpasbaar is). Een aanpasbare woning biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p ( ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,..), kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk ( C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: en op Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 28 VAN 31

29 E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16 kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie &param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 29 VAN 31

30 waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing. (meer info op ). SVK s: sociale verhuurkantoren ( Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaathuurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap ( Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. PRESTATIEBEOORDELING VOORUITZIEN PAGINA 30 VAN 31

31 KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS BRUSSEL T: WEBSITE: TWITTER: FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N