Visitatierapport Ons Onderdak, Ieper

Transcriptie

1 Visitatierapport Ons Onderdak, Ieper Visitatiegesprekken op 10 en 11 februari 2014 Definitief Visitatierapport van 21 mei 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Ons Onderdak Datum definitief rapport: woensdag 21 mei 2014 Datum visitatiegesprekken: maandag 10 en dinsdag 11 februari 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 16 april 2014 Erkenningsnummer SHM: 3200 Contactgegevens SHM: Ter Waarde 65, 8900 Ieper 057 / info@onsonderdak.be Directeur: de heer Peter Pillen Voorzitter: de heer Dominique Dehaene Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Gemeenten: Ieper, Poperinge, Heuvelland, Vleteren, Zonnebeke, Houthulst Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Arrondissement Ieper: Ieper, Poperinge, Heuvelland, Wervik, Vleteren, Zonnebeke, Langemark-Poelkapelle, Mesen Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Swa Silkens, commissielid Peter Putteman, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Ons Onderdak geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 2 / 50

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM ONS ONDERDAK PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 3 / 50

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Ons Onderdak De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 4 / 50

5 laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 5 / 50

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling voor huuractiviteiten Beoordeling voor koopactiviteiten PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed GOED Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. Goed OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Goed Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed GOED Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed n.v.t. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Uitstekend Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed GOED Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar n.v.t. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed n.v.t. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 6 / 50

7 Beoordeling voor huuractiviteiten Beoordeling voor koopactiviteiten PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed GOED Goed OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed n.v.t. OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed GOED Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 7 / 50

8 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Door het vertragend effect van de verwoestingen door den grooten oorlog en de landelijke huisvestingsinitiatieven in de Westhoek werd de vennootschap Ons Onderdak pas in 1929 opgericht. Ons Onderdak heeft in Ieper, Poperinge, Heuvelland, Vleteren, Zonnebeke en Houthulst, hoofdzakelijk sociale huurwoningen gerealiseerd. De fusie in juni 2007 met de sociale huisvestingsmaatschappij De Zuid-Westhoek, een cvba opgericht in 1968, die sociale koopwoningen en kavels realiseerde, hield een uitbreiding in met deze activiteiten. In de praktijk heeft de Zuid-Westhoek woningen verkocht in Ieper, Poperinge, Heuvelland en Wervik. De vroegere directeur van de Zuid-Westhoek bleef, in dienst bij Ons Onderdak, instaan voor de koopactiviteiten tot aan zijn pensioen in april In het najaar van 2013 verhuisde de maatschappij naar haar nieuwe kantoren op het Iepers Business Park. Vandaag werken er 15 personeelsleden: de directeur met 9 administratieve en 5 technische medewerkers. Reeds in 1984 heeft Ons Onderdak als één van de eerste SHM s in Vlaanderen, een maatschappelijk werker in dienst genomen. Op dit moment zijn er 3 maatschappelijk werkers in dienst. De SHM heeft 78 vennoten: 12 openbare besturen, 56 particulieren en 10 organisaties. De raad van bestuur van de vennootschap telt 16 leden. Ons Onderdak neemt deel aan elk lokaal woonoverleg in de gemeenten van haar actieterrein, aan de intergemeentelijke samenwerkingen (IGS) Poperinge, Heuvelland, Vleteren, IGS Woonwinkel West in Houthulst en de zeer recent opgestarte IGS Zonnebeke, Langemark- Poelkapelle, en aan het Leader-project Sociale huur op het platteland, gestuurd door Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen (SOW). Er wordt samengewerkt met de stad Ieper bij de uitvoering van het stedelijk sociaal huisvestingsbeleid en in het project Netwerk Dorpen (OCMW-Ieper & SOW). In het bijzonder bij de opmaak van het lokaal toewijzingsreglement van de stad Ieper heeft Ons Onderdak een grote inbreng gehad. Mede onder haar impuls werden naast alle traditionele woonactoren (SHM De Mandel, OCMW, Regionaal Sociaal Verhuurkantoor), ook de organisaties die instaan voor begeleiding van kwetsbare bewoners betrokken (CAW De Papaver, vzw Beschermd Wonen Den Ommeloop, vzw Beschut Wonen De Overweg, vzw Begeleid Wonen Westhoek en Psychiatrische Zorg Thuis Regio Ieper). Het resultaat is een toewijzingsreglement bestaande uit drie delen, een strategische verantwoordingsnota, een doelgroepenplan en het reglement, dat niet alleen focust op senioren, maar ook voor het eerst in Vlaanderen op twee bijkomende doelgroepen: daklozen en mensen met mentale, psychische of motorische problemen. Het lokaal toewijzingsreglement Ieper is op 5 februari 2009 in voege getreden en is tot nu toe het enige reglement in het actieterrein van de SHM. Het voorziet in een voorrang voor senioren, kandidaat-huurders die vallen onder het stelsel van zelfstandig, beschermd of begeleid wonen, en daklozen. Ons Onderdak houdt 281 woningen ter beschikking van de drie doelgroepen samen. De lokale binding bestaat in het onderscheiden van kandidaat-huurders naargelang die al dan niet woonachtig waren in buitengebied of stedelijk gebied van Ieper. Het Lokaal Sociaal Beleidsplan van de stad Ieper voorziet een lokale vertaling van het bindend sociaal objectief voor sociale huurwoningen met 10% aandeel in het patrimonium binnen stedelijk gebied, 7,5% in dat van de hoofddorpen en 5% in de andere woonkernen. Het jaarverslag 2008 van Ons Onderdak geeft gelijkaardige streefcijfers van het stedelijk huisvestingsbeleid van Poperinge: 10% sociale huurwoningen in Poperinge centrum, 7,5% in de hoofddorpen (bijvoorbeeld Proven) en 5% in de overige dorpen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 8 / 50

9 Eind 2012 verhuurt en beheert Ons Onderdak woningen: huizen en 408 appartementen. Het patrimonium telt circa 40% woningen met 3 slaapkamers, 22% met 2 en 19% met 4 slaapkamers. Er zijn verder nog 9 studio s en 39 eengezinswoningen met 5 slaapkamers. 13% van haar woningen dateert uit de periode , 60% uit en 23% uit In Vlaanderen ligt die verdeling respectievelijk op 15%, 41% en 36%. Vooral het contrast in de derde periode is significant. Ons Onderdak zegt hier zelf over dat een financiële analyse de maatschappij begin jaren 90 dwong tot een quasi bouwstop in de huursector, om de financiële leefbaarheid van de vennootschap te vrijwaren. De SHM Ons Onderdak heeft sinds haar oprichting woonheden gerealiseerd, waarvan er 428 verkocht werden. De Zuid-Westhoek realiseerde in totaal 798 koopwoningen, wat het totaal aan verkochte woningen voor de fusiemaatschappij op brengt. Beide maatschappijen samen brachten 416 sociale kavels op de markt. Ons Onderdak verhuurde in woningen buiten het sociaal huurstelsel. De sociale huurwoningen die Ons Onderdak in 2012 aanbiedt, zijn verspreid over de volgende 6 gemeenten: stad Ieper wooneenheden voor een aandeel van 76% van haar patrimonium, stad Poperinge 103 WE voor 7%, Heuvelland 76 wooneenheden voor 5%, Zonnebeke 101 wooneenheden voor 7%, Houthulst 33 voor 2%, en Vleteren 34 voor 2%. In Ieper, Poperinge, Zonnebeke en Vleteren deelt Ons Onderdak haar actieterrein met SHM De Mandel; in Houthulst met de SHM s De Mandel en IJzer&Zee; en in Heuvelland deelt ze haar actieterrein met SHM De Leie. Het actieterrein van Ons Onderdak voor de sociale koopwoningen omvat in principe het gehele arrondissement Ieper, uitgebreid met Houthulst in het arrondissement Diksmuide. Concreet heeft Ons Onderdak sociale koopwoningen gerealiseerd in de steden Ieper, Poperinge, en Wervik en in de gemeente Heuvelland. Ze heeft sociale kavels aangeboden in Ieper, Poperinge, Wervik, Heuvelland, Vleteren en Zonnebeke. 3.2 Beschrijving omgeving Eind 2009 zijn er huishoudens in het actieterrein voor sociale huurwoningen. Er wordt een toename van het aantal huishoudens verwacht met 6,6% tot bijna in 2020, en met 9,4% tot bijna in Dit is beduidend lager dan de toename die voorspeld wordt voor Vlaanderen met 8,5% in 2020 en 12,0% in In het actieterrein voor sociale koopwoningen, dat het hele arrondissement Ieper beslaat, waren er huishoudens in Tegen 2020 wordt een groei tot (+5,7%) huishoudens verwacht, en tegen 2030 een toename tot (+8,1%). Dit is een nog lagere toename dan wat verwacht wordt in het actieterrein voor sociale huur en in het hele Vlaamse gewest. In de gemeenten waar de SHM zowel huur- als koopwoningen aanbiedt, Ieper, Poperinge, Heuvelland, Vleteren en Zonnebeke, hebben de huishoudens de volgende kenmerken. Wat hun grootte betreft zijn er in 2009 op een totaal van huishoudens, (28%) alleenstaanden, (34%) 2 persoons-, (15%) 3 persoons-, (15%) 4 persoons-, (6%) 5 persoons-, en 584 (2%) gezinnen met 6 en meer gezinsleden. Het aantal personen van 65 jaar en ouder bedroeg in (20%) op een totale bevolking van Het gemiddeld netto-belastbaar inkomen bedroeg euro, variërend van euro in Ieper tot euro in Vleteren. Het gemiddeld netto-belastbaar inkomen in het actieterrein ligt in elk geval aanzienlijk lager dan het gemiddelde voor Vlaanderen dat in 2012 op euro uitkomt. Er zijn personen ouder dan 65 jaar in het actieterrein voor een aandeel van 19,7%; Vlaanderen telt ongeveer 18,3% inwoners van 65 jaar en ouder. Het aandeel is het hoogst in Ieper en Poperinge en het laagst in Heuvelland en Zonnebeke. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 9 / 50

10 Het werkloosheidspercentage lag op 4,35% en het aandeel leefloners op 0,14%. Voor Vlaanderen was in 2012 de werkloosheidsgraad 4,60% en bedroeg het aandeel leefloners 0,38%. Binnen het actieterrein zijn er grote verschillen met een hoogste werkloosheidsgraad van 5,86% in Ieper tot 3,3% in Zonnebeke als laagste. Eenzelfde vaststelling geldt voor het aandeel leefloners, met 0,25% in Ieper en 0,06% in Zonnebeke. De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis ligt in het actieterrein (exclusief Houthulst) op euro, of euro lager dan de mediaan verkoopprijs voor Vlaanderen. Voor een appartement is de mediaan verkoopprijs euro of euro hoger dan die in Vlaanderen. De mediaan verkoopprijs voor een vierkante meter grond van 85 euro ligt dan weer 76 euro lager dan die in Vlaanderen. De hoge verkoopprijs voor appartementen kan te maken hebben met hun bescheiden aandeel flatgebouwen in het woningaanbod. Over het hele actieterrein is dat 8%, waar over heel Vlaanderen 25% wordt opgetekend. In de stad Ieper is het aandeel met 14% weliswaar hoger, maar dat duidt dan weer op een nog schaarser aanbod in de andere gemeenten. Het aandeel sociale huurwoningen van SHM s Ons Onderdak (65%), De Mandel (33%), De Leie (2%) - in het actieterrein, met inbegrip van de gemeente Houthulst, bedroeg in woningen op een totaal van huishoudens of 6,1%. Het aandeel sociale huurwoningen varieert sterk, namelijk van 7,8% in Ieper, over 6,1% in Poperinge, 5,3% in Vleteren, 5,1% in Zonnebeke, 4% in Heuvelland, tot 2,7% in Houthulst. Aangezien Ons Onderdak zowel huur- als koopactiviteiten ontwikkelt (en ook sociale kavels aanbiedt), zijn de drie BSO s voor elke gemeente van belang. Op basis van de 0-meting van 31 december 2007 is het totale BSO sociale huur in het actieterrein bepaald op 528 woningen. Rekening houdend met de voortgang op 31 december woningen moeten tegen 2023 de zes gemeenten nog 242 bijkomende woningen realiseren of per gemeente: Ieper BSO-huur voortgang 117 of nog 60 te realiseren Heuvelland BSO-huur 54 - voortgang 6 of nog 48 te realiseren Poperinge BSO-huur voortgang 118 of nog 13 te realiseren Vleteren BSO-huur 23 - voortgang 8 of nog 15 te realiseren Zonnebeke BSO-huur 78 - voortgang 33 of nog 45 te realiseren Houthulst BSO-huur 65 - voortgang 4 of nog 61 te realiseren Het totale BSO sociale koop in het actieterrein is bepaald op 377 woningen; verminderd met de voortgang op 31 december woningen moeten tegen 2023 de zeven gemeenten nog 348 bijkomende woningen realiseren. (De gemeente Heuvelland heeft, zonder een BSO-koop, al 6 sociale koopwoningen gebouwd.) Per gemeente betekent dit: Ieper BSO-koop voortgang 8 of nog 104 te realiseren Heuvelland BSO-koop 0 - voortgang 6 of al 6 meer gerealiseerd Poperinge BSO-koop voortgang 0 of nog 143 te realiseren Vleteren BSO-koop 9 - voortgang 0 of nog 9 te realiseren Zonnebeke BSO-koop 35 - voortgang 0 of nog 35 te realiseren Wervik BSO-koop 55 - voortgang 15 of nog 40 te realiseren Langemark-Poelkapelle BSO-koop 22 - voortgang 0 of nog 22 te realiseren Mesen BSO-koop 1 - voortgang 0 of nog 1 te realiseren Het BSO voor sociale kavels voor de totaliteit van actieterrein - het arrondissement Ieper - is bepaald op 22 kavels. Gezien de gemeenten dit objectief in samenwerking met de West- Vlaamse intercommunale realiseren, wordt geen verder detail gegeven (zie OD 1.3). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 10 / 50

11 4. PRESTATIES VAN SHM ONS ONDERDAK 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden SHM Ons Onderdak ontwikkelt zowel huur- als koopactiviteiten. Door de fusie met de koopmaatschappij De Zuid-Westhoek in 2007 en het respecteren van de afspraken met de collega SHM s De Mandel, IJzer en Zee en De Leie over het ontwikkelen van huuractiviteiten heeft SHM Ons Onderdak een verschillend actieterrein voor haar koopactiviteiten en haar huuractiviteiten. Het gecombineerde actieterrein met ofwel huuractiviteiten, ofwel koopactiviteiten of beide samen omvat 9 aaneengesloten gemeenten. De visitatiecommissie adviseert Ons Onderdak om het effectieve actieterrein formeel te laten registreren in de prestatiedatabank en bekend te maken op de VMSW-website OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Ons Onderdak ontwikkelt bij voorkeur sociale huurwoningen in eerder kleinschalige en gemengde projecten, verspreid in het centrum van de (deel)gemeente. Als het enigszins kan, realiseert ze die projecten in samenwerking met andere partners, die hier een eigen woningaanbod of kavels neerzetten. De SHM slaagt erin om jaarlijks een behoorlijk aantal sociale huurwoningen te bouwen. Ons Onderdak zet hier dan ook een goede prestatie neer. - De SHM biedt huurwoningen aan in de gemeenten Heuvelland, Ieper, Poperinge, Zonnebeke, Vleteren en Houthulst. Op verhuurt de SHM woningen en appartementen. Drie op vier wooneenheden liggen in de gemeente Ieper. In alle betrokken gemeenten zijn telkens twee sociale huurmaatschappijen actief, in Houthulst zelfs drie. Samen staan deze SHM s in deze 6 gemeenten voor sociale huurwoningen, voor 65% eigendom van SHM Ons Onderdak. In Ieper heeft de maatschappij het hoogste gemeentelijke aandeel met 95% van alle sociale huurwoningen, in Poperinge het laagste met 21%. De verdeling van het actieterrein steunt op een oud gentlemen s agreement, waar Ons Onderdak zich uitdrukkelijk aan wenst te houden. Deze overeenkomst is gestoeld op de situatie van voor de grote fusiebeweging van de gemeenten in de jaren 70. Ons Onderdak, De Mandel, IJzer en Zee en De Leie ontwikkelen huuractiviteiten in de vroeger zelfstandige gemeenten, nu deelgemeenten. Alleen Jonkershove (Houthulst) is nooit een zelfstandige gemeente geweest. Waarom Ons Onderdak in dit gehucht de sociale huuractiviteiten voor haar rekening neemt, is uit het collectieve geheugen van directie en bestuur gewist. In het visitatiegesprek stellen de bevraagde burgemeester en schepenen dat ze de onderlinge afspraken tussen de SHM s wensen te behouden. Ze wijzen op het voordeel van meerdere actieve SHM s in de gemeente, omdat dit initiatieven stimuleert. - Over de periode realiseerde Ons Onderdak jaarlijks gemiddeld 21,2 nieuwe huurwoningen. Hiermee zit ze bij de 33% van de SHM s met het hoogste aantal realisaties. De visitatiecommissie vindt dit een goede prestatie, temeer omdat meer dan 60% van de SHM s actief zijn in een actieterrein met een hoger aantal huishoudens. In verhouding tot haar woningpatrimonium staat dit aantal voor een aandeel van 1,47%, wat nog steeds hoger ligt dan meer dan de helft van de SHM s in Vlaanderen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 11 / 50

12 In dezelfde periode werden 9 huurwoningen verkocht, waarvan 7 omwille van het kooprecht van de zittende huurder. De netto jaarlijks gemiddelde groei van het huurpatrimonium komt hierdoor op 19,4 wooneenheden. De formeel aan de VMSW gemelde productie bestaat uit het aantal aangemelde woningen en het aantal nog niet gerealiseerde huurwoningen dat op het uitvoeringsprogramma staat. Dit bedraagt respectievelijk 113 en 40 woningen. In verhouding tot het bestaande patrimonium is dit (7,86% + 2,78% =) 10,64%. Ons Onderdak getuigt hier van gezonde ambitie. Ons Onderdak bezorgde de visitatiecommissie een planning met daarin 162 te bouwen woningen of appartementen, verspreid over 14 projecten. De visitatiecommissie merkt op dat deze woningen niet allemaal zijn aangemeld bij de VSMW, en verzoekt de SHM dit steeds tijdig te doen. Deze wooneenheden komen vooral in Ieper (70%) en Heuvelland (16%). In Poperinge en Vleteren worden geen bijkomende sociale huurwoningen gepland. - Een project telt gemiddeld 8 wooneenheden. De SHM opteert voor kleinschalige inbreidingsgerichte projecten, woningen tussen andere woningen in de straat, wat de sociale cohesie in de buurt en de leefbaarheid moet bevorderen. Het is de opvatting van de vennootschap dat kleinschalige projecten sociaal renderen. Ze zal geen tientallen sociale woningen gelijktijdig ontwikkelen, tenzij dit is ingebed in een grotere geheel. De SHM gebruikt het woord verkorrelen, waarmee ze zowel het kleinschalige als het ontwikkelen van gemengde projecten aanduidt: koop- samen met huurwoningen; woningen van de SHM en van andere partners, zowel met private partners (Ieper; project Westbrandhoek, project Du Parc, ), de intercommunale voor streekontwikkeling (Ieper; project Du Parc, project De Vloei, ) als met de gemeente (Ieper; project De Vloei). Ons Onderdak wijst ook op de betere subsidievoorwaarden voor gemengde projecten (zie OD 3.1). De visitatiecommissie vindt het zoeken van de SHM naar samenwerking en naar gemengde- en kleinschalige projecten positief. Actoren wijzen erop dat de SHM een aantal kleinschalige projecten aanpalend realiseert, waardoor op termijn toch een grotere sociale wijk ontstaat. De Vloei (Ieper) vormt een uitzondering. In deze duurzame wijk komen 250 woningen, waaronder een 36-tal sociale huur en 32 sociale koop. - De SHM vindt het belangrijk dat de projecten onderbouwd zijn en gedragen door de lokale actoren, dit door ze degelijk voor te bereiden en rekening te houden met de omgeving, en door ze te overleggen, bij te schaven, en te toetsen op het lokaal woonoverleg (zie OD 5.5). Met het BSO werd aan de zes betrokken gemeenten samen een groei met 528 sociale huurwoningen opgelegd. Bij de eerste voortgangstoets ( ) waren er hiervan 286 of meer dan de helft gerealiseerd. In Ieper en Poperinge kan het BSO op korte termijn worden gerealiseerd. Hier werden respectievelijk 177 en 131 bijkomende huurwoningen opgelegd, waarvan op reeds 117 en 118 gerealiseerd. In de planning van Ons Onderdak staan voor Ieper bijkomend 115 huurwoningen ingeschreven. In Heuvelland en Houthulst is de woninggroei eerder klein (11% en 6%). In de eerste gemeente plant Ons Onderdak de bouw van 26 sociale huurwoningen, waardoor ze een belangrijk aandeel van het te realiseren sociaal objectief op zich neemt. In Houthulst en Vleteren zijn duidelijk bijkomende inspanningen nodig. Tijdens de gesprekken met de visitatiecommissie wijzen verscheidene actoren erop dat het niet evident is om in plattelandsgemeenten op een sociaal verantwoorde wijze bijkomende sociale huurwoningen te ontwikkelen, onder meer omdat in vele (deel)gemeenten weinig of geen voorzieningen zijn, zoals winkels of openbaar vervoer. De visitatiecommissie suggereert de SHM om samen met haar collega-shm s, de SVK s en de gemeenten de wenselijkheid en mogelijkheid bespreekbaar te maken hier om alsnog dit BSO-cijfer te halen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 12 / 50

13 OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: goed Ook voor de koopwoningen kiest de SHM voor eerder kleinschalige projecten, geïntegreerd in gemengde projecten, indien mogelijk te realiseren samen met andere partners. Ons Onderdak realiseerde de voorbije jaren een redelijk aantal koopwoningen, en heeft in de planning een veelvoud hiervan opgenomen. De SHM zet hier een goede prestatie neer. - Het actieterrein van de in 2007 met Ons Onderdak gefusioneerde koopmaatschappij De Zuid- Westhoek was het volledige arrondissement Ieper. De gemeente Houthulst was hier niet bij. In de praktijk worden echter geen koopactiviteiten ontplooid in de stad Mesen en in de gemeenten Langemark-Poelkapelle en Vleteren, maar wel in Houthulst. Net als Houthulst is Mesen geen vennoot van Ons Onderdak en bijgevolg niet bestuurlijk betrokken. Anders dan bij de huuractiviteiten beperken de koopactiviteiten zich niet tot een deel van de gemeenten (deelgemeente, gehucht), maar kan de SHM op heel het grondgebied van de gemeente koopwoningen bouwen en aanbieden. In de periode 2008 tot 2012 realiseerde de SHM een jaarlijks gemiddelde van 9 koopwoningen. In vergelijking met andere SHM s met koopactiviteiten realiseren twee derde van die SHM s gemiddeld meer woningen per jaar. De SHM wijst op de achterstand in het project De Vloei in Ieper, in de projectontwikkeling in Poperinge met grondruiloperaties en archeologisch onderzoek, en met een vertraging bij het nieuwbouwproject Grasmuslaan voor 7 koopwoningen omwille van heraanbesteding door te hoge kostprijs, waardoor het aantal gerealiseerde sociale koop (én huur)woningen lager ligt dan gepland (zie OD 3.1). - Op het uitvoeringsprogramma 2012 staan nog 9 koopwoningen. Daarbovenop heeft Ons Onderdak 65 koopwoningen en appartementen aangemeld bij de VMSW. De SHM bezorgde de visitatiecommissie een planning met daarin 139 koopwoningen in 16 projecten, met een gemiddelde van 8,5 woningen per project. Net als bij OD 1.1. merkt de visitatiecommissie op dat de SHM deze geplande woningen tijdig dient aan te melden om zo zicht te krijgen op een mogelijke financiële ondersteuning. Vooral de hoge aantallen koopwoningen in Poperinge (55) en Ieper (54) vallen op, zeker vergeleken met de realisatie van respectievelijk 6 en 19 koopwoningen in Deze grote bouwactiviteit vormt een organisatorisch en financiële uitdaging. De SHM is zich hiervan terdege bewust. In de volgende vijf jaar groeit het jaarlijks gemiddelde koopwoningen met 2,5 keer ten opzichte van de voorbije periode. De grootste bouwactiviteit staat gepland voor 2015 met 67 eenheden. (zie OD 5.1) De SHM bouwt sinds 2010 zowel appartementen en compacte stadswoningen als grondgebonden koopwoningen, voor het merendeel met drie slaapkamers. Voordien werden koopwoningen veeleer opgevat als de klassieke tweewoonst in half-open bebouwing. In de gesprekken met de visitatiecommissie merken de gemeentebesturen op dat de verkoop van appartementen minder goed loopt dan die van woningen. Jonge gezinnen bekijken de koop van een appartement eerder als een overgangssituatie, een opstap naar een eigen woning. Als de sociale koper de woning verkoopt vooraleer de termijn is verstreken, zal de SHM ad-hoc oordelen of ze de woning terug zal inkopen dan wel of ze een schadevergoeding zal eisen. De visitatiecommissie suggereert Ons Onderdak deze spelregels te formaliseren door ze uit te schrijven en door de raad van bestuur te laten bekrachtigen. - Met het BSO-koop werd aan de 9 betrokken gemeenten een realisatie van 382 sociale koopwoningen opgelegd. Op het moment van de eerste voortgangstoets ( ) waren hiervan 29 of slechts 7,5% gerealiseerd. Als de geplande koopwoningen effectief worden gerealiseerd, zal dit voor Ieper, Poperinge en Wervik alvast een belangrijk deel van het VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 13 / 50

14 opgelegde sociaal objectief bevatten. Met uitzondering van Mesen en Heuvelland, waar geen BSO-koop bestaat, dient de jaarlijkse realisatie van sociale koopwoningen worden verhoogd, willen de vier overige gemeenten de BSO-koop halen. - In de periode verstrekte de SHM 124 bijzondere sociale leningen: 3 voor private nieuwbouw, 80 voor aankoop van een te renoveren private woning en 41 voor het verwerven van een sociale koopwoning. Het gemiddeld jaarlijks leenvolume bedraagt euro. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Ons Onderdak heeft een zeer beperkt aanbod sociale kavels. In de periode was slechts één kavel (Wervik) beschikbaar. Dit perceel raakt echter niet verkocht, omdat de aanpalende woning de bouwmogelijkheden beperkt. In de planning staan er 9 kavels op het programma in Zuidschote (samenwerkingsverband met de stad Ieper). - Met een totaal van 23 is het BSO voor sociale kavels vrij beperkt. Alleen in Ieper (5), Poperinge (6) en Zonnebeke (4) zijn er meer dan drie kavels in het BSO ingeschreven. Met uitzondering van Wervik is op in geen enkele gemeente een kavel gerealiseerd. De SHM en de betrokken gemeenten gaan er van uit dat het BSO wordt gerealiseerd met in nieuwe verkavelingen door ontwikkelaars aangeboden percelen. Ze wijzen op de verordening van de provincie West-Vlaanderen waardoor 25% van het aanbod in een verkaveling een sociale bestemming moet krijgen. Daarom wordt geen extra inspanning van de SHM s verwacht. De visitatiecommissie oordeelt dat de doelstelling niet van toepassing is op de SHM. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed voor de huur- en de koopactiviteiten Ons Onderdak beschikt over een goede grondvoorraad. Ze maakt handig gebruik van het ruilen van gronden om op een sociaal verantwoorde wijze nieuwe projecten te realiseren of nieuwe samenwerkingen op te starten. De SHM blijft zoeken naar nieuwe gronden. Ze wijst er evenwel op dat in de stad Ieper de gronden schaars worden. Daarom gebruikt de maatschappij ook andere mogelijkheden. Dat blijkt uit de realisatie van 150 nieuwe sociale huur- en koopwoningen in de periode tegenover een vermindering van de grondreserve met maar 0,8 hectare of 6%. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. - De huisvestingsmaatschappij beschikt over 13 ha aan grondreserve. Meer dan 2/3 de van de SHM s heeft een kleinere reserve. Rekening houdend met het hoger aantal huishoudens in de actieterreinen van meer dan 60% van de overige SHM s, is dit een meer dan behoorlijke grondreserve. Het gaat in totaal over 20 percelen, waarvan de helft gelegen in Ieper. Het kleinste perceel is 216 m², het grootste 5 ha, de gemiddelde grootte van deze 20 gronden is 0,6 ha. Vijf percelen zijn kleiner dan m², negen vormen een deel van een terrein waar de SHM vroeger reeds bouwactiviteiten ontplooide. Zoals hoger beschreven kiest de SHM ervoor om deel per deel de terreinen te ontwikkelen, om zo geen overaanbod te realiseren. - Ons Onderdak heeft geen grondreserve in Langemark-Poelkapelle, Mesen, Houthulst en Zonnebeke. In de eerste twee gemeenten is de SHM sowieso niet actief (zie hoger). In Houthulst en Zonnebeke zijn er voor de SHM weinig tot geen mogelijkheden om op eigen gronden projecten te ontwikkelen, en hierdoor een rol op te nemen in de realisatie van het BSO-koop en -huur. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM met deze gemeenten en met de andere huisvestingsmaatschappijen de wenselijkheid en de mogelijkheden te bespreken om VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 14 / 50

15 alsnog gronden aan te kopen, in erfpacht te nemen, of op andere publieke gronden projecten te ontwikkelen. De SHM zoekt samen met de gemeenten naar andere mogelijkheden om alsnog woningen te realiseren. In Houthulst (Jonkershove) werd een project uitgewerkt in de vroegere school Merkemstraat (11 woningen). In Zonnebeke (Passendale) werkte Ons Onderdak mee aan het concept van een inrichtingsvoorstel voor een nieuw aan te snijden woonuitbreidingsgebied, deels eigendom van de gemeente Zonnebeke (2010). Met deze gemeente werden tevens de mogelijkheden bekeken om de pastorie aan te kopen (2011). In de andere gemeenten is de grondvoorraad voldoende om het BSO te bereiken, zeker vermits ook meerdere huur- en/of koopmaatschappijen actief zijn. De SHM streeft naar een dichtheid van 35 woningen per te ontwikkelen hectare bouwgrond. Door actief te zoeken naar bijkomende mogelijkheden heeft de SHM in de periode nieuwe huur- en koopwoningen gerealiseerd, terwijl de grondvoorraad met nauwelijks 1 hectare daalde. - Ons Onderdak gebruikt haar gronden doordacht. Zo beschikt ze in Brielen over een hectare uitgeruste en niet-uitgeruste gronden. In deze deelgemeente van Ieper wonen al meer dan 10% van de huishoudens in een sociale huurwoning. Daarom heeft de SHM in 2011 een deel van de gronden geruild met de stad Ieper, waardoor ze m² grond in De Vloei verkreeg. In overleg met het stadsbestuur en samen met de SHM De Leie wordt in Wervik 1,5 ha (Geluwe, Stampkotstraat) gebruikt voor huur- en koopwoningen. In Poperinge (Appelgoedje) zullen Ons Onderdak, De Mandel, de stad Poperinge, de WVI (intercommunale) en private partners onderling gronden ruilen om sociaal verantwoorde geïntegreerde woonprojecten te realiseren. - Ons Onderdak wijst op de moeilijkheid om in de stad Ieper nog betaalbare gronden te kunnen aankopen. Mede daarom tracht de SHM op alle mogelijke wijzen gronden te verwerven. Zo speelt ze in op de sociale last en het grond- en pandendecreet, maar geeft aan dat er door het arrest van het Grondwettelijk Hof over de Sociale Lasten over de realisatie van deze projecten geen zekerheid meer bestaat. Deze realisaties staan buiten de meerjarenplanning (zie OD 1.1 en 1.2). Deze projecten zijn ten bate van de zorgsector. (zie OD 1.5.) - Ons Onderdak maakte een vijftal keren gebruik van het voorkooprecht, voor de SHM tot grote tevredenheid. De maatschappij geeft het voorbeeld van een terrein van 450 m² in de Kerkstraat (Ieper), met voorkooprecht aangekocht voor een bedrag van ongeveer euro. De perceelgrootte laat toe om hier 1 woning en 5 appartementen te bouwen. Ons Onderdak wijst op de 25%-regel van het provinciebestuur West-Vlaanderen, waardoor los van de (ondertussen geschrapte) sociale last bij private verkavelingen een deel een sociale functie moet krijgen. Ze tracht ook dit aanbod maximaal te benutten. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed voor huur- en voor de koopactiviteiten Het bouwen voor senioren verdient meer aandacht, maar de SHM heeft een bewuste strategie over welk type woningen waar kan worden gebouwd. Daarbij houdt ze rekening met de mogelijkheden van sociaal wonen en wonen op het platteland. Ze gebruikt haar wachtlijsten als referentiepunt bij de realisatie van sociale huur- of koopwoningen. De SHM werkt samen met de welzijnsdiensten opgebouwd waarbij ze woningen beschikbaar stelt aan een specifiek doelpubliek en de welzijnsdienst instaat voor de bijkomende woonbegeleiding, dit tot grote tevredenheid van deze diensten. Daarom vindt de visitatiecommissie dat Ons Onderdak goed presteert voor deze doelstelling en dit zowel voor de huur- als voor de koopactiviteiten. - Voor de bevraagde actoren valt het op dat Ons Onderdak goed afweegt waar welke projecten kunnen worden gerealiseerd, waarbij ze sterk rekening houdt met zowel de vraag VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 15 / 50

16 (inschrijvingsregister) als met de omgeving. Zo is het al dan niet aanwezig zijn van voorzieningen in de omgeving een belangrijke indicatie voor het bepalen van de doelgroep, het woningaantal en het woningtype. De SHM heeft veel aandacht voor de ruimtelijke inplanting van de projecten. Alle bevraagde actoren vinden dat de SHM hierin sterk presteert. De visitatiecommissie onderschrijft dit. Zo is de SHM zich bewust van de mogelijkheden en de beperktheden van (sociaal) wonen op het platteland. Ze streeft naar 10% sociale huur in stedelijk gebied, in de hoofddorpen naar 7,5% en in de andere kernen 5%. - De SHM stelt de bouw van koopwoningen afhankelijk van de vraag. Zo heeft ze zekerheid dat ze het te realiseren aanbod op korte termijn kan verkopen, en de middelen snel kan recupereren. Ook dit speelt mee in de keuze voor realisatie van kleinschalige projecten (zie OD 2.2). Voor de te bouwen koopwoningen zal de SHM vertrekken van het aantal kandidaten en de woonwensen om het te bouwen project te bepalen. Ze werkt hierdoor eerder op maat in woningtype en in aanbod. De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak. - Ook voor huurwoningen houdt de SHM rekening met het profiel van kandidaat-huurders om het te realiseren woningtype te bepalen, maar zonder zich er absoluut door te laten leiden. In het huurwoningaanbod 2012 zitten slaapkamerwoningen, -appartementen en studio s (17%) en 320 (22%) met 2 slaapkamers. Op telde de wachtlijst 323 alleenstaanden (54%). In de planning van nieuwbouw, vervangbouw en renovatieprojecten tot 2018 zijn 23% 1-slaapkamer- en 57% 2-slaapkamerwoningen opgenomen. Nauwelijks 2 te ontwikkelen woningen (1%) hebben 4 of meer slaapkamers. Op de wachtlijst staan ook 15 gezinnen (2,5%) met 6 of 7 personen ingeschreven. De SHM werkt duidelijk aan een aanbod voor de vele alleenstaande woningzoekenden. Het aandeel te ontwikkelen grote woningen is eerder klein, zeker in vergelijking met de vraag. Daartegenover staat het huidig aanbod van Ons Onderdak met 39 woningen met 5 slaapkamers. Dit aantal staat voor 21% van het totaal aan grote sociale huurwoningen in de provincie West-Vlaanderen, of 4% in Vlaanderen. Ter vergelijking: Ons Onderdak beheert 1% van de sociale huurwoningen in Vlaanderen. Ondanks het kleiner aandeel geplande grote huurwoningen vindt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM hier dan ook goed. - De huisvestingsmaatschappij stelt mutatie te bevorderen. Ze zal de huurders van onderbezette huurwoningen stimuleren zich in te schrijven in het inschrijvingsregister om hen zo een aan de veranderde gezinssamenstelling aangepaste woning aan te kunnen bieden. Omdat er veel vraag is naar kleine woongelegenheden aarzelt de SHM wel om een verhuis van een middelgrote naar een kleine woning te stimuleren. Uit de jaarverslagen leidt de visitatiecommissie af dat het aantal gezinnen met 7 tot 9 gezinsleden bij zittende huurders is gedaald van 18 in 2008 naar 14 in Met 39 woningen met 5 slaapkamers is er in theorie plaats voor het 20-tal grote gezinnen bij de kandidaathuurders. Het onvoldoende aanbod grote woningen lijkt eerder te wijten aan een onderbezetting bij de woningen dan aan een onvoldoende aanbod. In de gesprekken wijzen huurders op een aantal grote woningen die zijn verhuurd aan een uitgedund gezin. De visitatiecommissie stelt voor dat de SHM de mogelijkheid bekijkt om mutaties sterker te stimuleren of meer grotere woningen te bouwen, en hiervoor een actieplan te maken. - Ons Onderdak heeft de laatste jaren geen voor senioren aangepaste woningen gebouwd en ze plant er ook geen. De SHM wijst op het lokaal toewijzingsreglement van Ieper, waarin 201 woongelegenheden worden voorbehouden voor senioren en 39 specifiek voor alleenstaande senioren. De visitatiecommissie wijst erop dat deze instroommogelijkheid via het lokaal toewijzingsreglement niet bestaat in de andere gemeenten van het actieterrein van de SHM, en dat ook hier geen aangepaste woningen zijn of worden gebouwd. Bovendien kan de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 16 / 50

17 visitatiecommissie niet oordelen in welke mate de via het lokaal toewijzingsreglement aan senioren toegewezen woningen conform C2008 zijn aangepast aan de behoeften van ouderen. Daarom adviseert de visitatiecommissie aan Ons Onderdak een actieprogramma voor de realisatie van aan +65jarigen aangepaste woningen op te maken, met concrete streefcijfers, en op gerichte locaties seniorenwoningen te voorzien. Verder zijn in het kader van dit zelfde lokaal toewijzingsreglement 10 woningen op adres voorbehouden voor daklozen die uitstromen uit de twee opvangcentra (mannen- en vrouwen opvangcentrum, beide uitgebaat door CAW De Papaver). Hierdoor worden 31 verspreid liggende woningen en appartementen verhuurd waarvan 2 buiten het sociaal huurstelsel - aan personen met een problematiek rond begeleid zelfstandig of beschut wonen. De toewijzing van de woningen is onderdeel van het lokaal toewijzingsreglement. Een extra voorwaarde voor toewijzing is het aanvaarden van de begeleiding. Twee woningen worden aan het OCMW van Poperinge ter beschikking gesteld voor crisisopvang. In Ieper heeft Ons Onderdak 10 woningen voor de opvang en tijdelijke huisvesting van dakloze personen en gezinnen. Deze personen worden begeleid door het CAW of het OCMW. De SHM wijst erop dat de gehuisveste ex-daklozen onmiddellijk worden ingeschreven in het inschrijvingsregister van Ons Onderdak, en zo doorstromen naar een reguliere sociale woning. - De SHM werkt samen met het centrum voor woonondersteuning Den Ommeloop (Ieper) en de dienst Begeleid Wonen Westhoek (Open Thuis), vzw De Overweg en de mobiele teams van de Psychiatrische Zorg Thuis (PZT). Deze diensten zorgen voor de begeleiding van bewoners met een mentale en/of psychiatrische beperking. In de stedenbouwkundige voorschriften van recente RUP s in Ieper is naast de stedenbouwkundige bestemming eengezinswoningen ook zorgwonen opgenomen. Voor zorgwonen kunnen meerdere woonentiteiten worden gerealiseerd op één kavel. De SHM heeft van deze opportuniteit gebruik gemaakt. Bij twee aanbiedingen zal ze zo via de verplichte sociale last (DGPB) twee keer 4 zorgwoningen bouwen. De woningen worden via het lokaal toewijzingsreglement van Ieper verhuurd aan cliënten van Den Ommeloop (begeleid wonen) en cliënten van Begeleid Zelfstandig Wonen Westhoek Open Thuis (begeleid wonen). Ons Onderdak heeft een afspraak met De Overweg (beschut wonen) om in De Vloei 4 kleine woningen te voorzien voor hun cliënten (planning 2016). In een latere fase voorziet de SHM hier nog 4 woningen voor beschutte bewoners. Ook dit is nog niet opgenomen in de meerjarenplanning. De visitatiecommissie waardeert deze inspanningen om zorgwonen en begeleid wonen mogelijk te maken. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De SHM bouwt een behoorlijk aantal sociale huur- en koopwoningen, afgestemd op de mogelijkheden van de omgeving en de vraag. Ons Onderdak is sterk in de ontwikkeling van eerder kleinschalige en gemengde projecten, verspreid en in het centrum van de (deel)gemeente. Als het enigszins kan, realiseert de SHM dergelijke projecten in samenwerking met andere partners, die hier een eigen woningaanbod of kavels neerzetten. In de planning zitten een aanzienlijk aantal bijkomende woningen, waardoor ze een belangrijk aandeel van het BSO realiseert. De SHM heeft een bewuste strategie over hoeveel van welk type woningen waar kan worden gebouwd. Ze is sterk in het ruimtelijk plannen van nieuwe projecten. Ze zoekt naar samenwerking met welzijnsdiensten, bouwt en stelt woningen beschikbaar. Een strategie voor bouwen aangepast aan senioren ontbreekt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 17 / 50

18 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Ons Onderdak heeft met een sterke inhaalbeweging in het jaar 2012 een belangrijk deel van haar opdracht in het Vlaams Energie-Renovatie-Programma (ERP2020) gerealiseerd. De planning toont aan dat de SHM tijdig, namelijk uiterlijk in 2020, alle woningen van dakisolatie zal hebben voorzien. Renovatie wordt op maat aangepakt met zo weinig mogelijk verplichte verhuizing van bewoners waardoor de leegstand beperkt wordt. Het onderhouden van de woning door de bewoner wordt opgevolgd aan de hand van gerichte huisbezoeken. Organisatie en uitvoering van onderhoud en herstel worden efficiënt gecoördineerd. Ten slotte beschikt de SHM over een gedetailleerde meerjarenplanning waarmee voortdurend de financiële consequenties van de verschillende activiteiten worden ingeschat. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert voor deze operationele doelstelling. - Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldoet in 2012 bijna 48% van de woningen van Ons Onderdak aan de drie normen van het ERP2020. Ongeveer 80% van de SHM s staat al verder. Toch vindt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM in dit verband goed, omdat de prestatie van de SHM afgemeten wordt aan het einddoel (100% van de woningen voldoen aan alle 3 de normen tegen 2020) en de mate waarin de renovatieplanning van de SHM haalbaar is en afgestemd op de financiële planning. Meer in detail beschikt ruim 93% van de woningen nu over dubbele beglazing en heeft bijna 78% een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Bijna 60% van de daken heeft de vereiste dakisolatie. Voor de isolatie van de daken doet Ons Onderdak zoveel mogelijk beroep op de tegemoetkoming van Eandis. Daarmee maakt de SHM zich afhankelijk van het beschikbare aanbod aan subsidies dat dan de voortgang bepaalt. De visitatiecommissie suggereert dat Ons Onderdak dit prijsbewuste isoleren van de daken intensief monitort en rekening houdt met de meerkost voor de huurder zolang de isolatie niet is aangebracht. Voor een totaal van 339 van de 584 woningen die begin 2013 nog niet aan de vereisten voldeden zal de dakisolatie in orde zijn tegen eind Blijven nog 245 te isoleren daken over voor de jaren Wat de energiezuinige verwarmingsinstallaties betreft zijn er in oude installaties vervangen door nieuwe, waardoor er nog 292 overblijven voor de volgende zeven jaar. Bij een aantal van die oude installaties gaat het om accumulatiekachels (343), die s nachts warmte opslaan om ze overdag geleidelijk weer af te geven. De SHM zal de vervanging van deze toestellen binnen het kader van het ERP in principe voorzien tegen Ze beseft dat de aardgasvoorraden beperkt zijn en geostrategisch niet evident gelokaliseerd en is er tevens van overtuigd dat hernieuwbare energievormen (elektriciteit) alle kansen moeten krijgen. - Zelfs bij de grondige renovatie van woningen, maakt de SHM er een punt van om haar huurders zo min mogelijk te dwingen tot een interne verhuis (mutatie). Ons Onderdak doet dit door zoveel mogelijk te faseren en bijvoorbeeld het vervangen van oude ramen door nieuwe met dubbele beglazing afzonderlijk en zo snel mogelijk uit te voeren. Het overwegend aandeel van eengezinswoningen in het patrimonium maakt dit mogelijk. Hierdoor heeft de SHM maar een beperkte structurele leegstand. Met 10 woningen op was de structurele leegstand in 2012 maar 0,70%. De frictieleegstand bedroeg 0,76% met 11 woningen. Zowel voor de structurele als voor de frictieleegstand was de leegstand in verhouding groter bij ongeveer 2/3 de van de SHM s. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 18 / 50

19 - De SHM maakt een onderscheid tussen omvangrijke renovatieprojecten, renovatie als onderdeel van het patrimoniumonderhoud, en het gewone onderhoud en herstel. Voor eerder kleinschalige renovatieprojecten probeert de SHM beroep te doen op middelgrote aannemers uit de streek. De technische dienst coördineert renovaties van afzonderlijke woningen en betrekt daar kleinere aannemers bij. Uit de jaarverslagen over de periode blijkt dat Ons Onderdak als onderdeel van het onderhoud van haar patrimonium in totaal 23 woningen heeft gerenoveerd of gemiddeld bijna 5 per jaar. - Onderhouds- en herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd door medewerkers, door de onderhoudsfirma, of door organisaties in de sociale economie, zoals bijvoorbeeld Westlandia voor groenonderhoud. De onderhoudsfirma heeft een brede onderhoudsopdracht waarvan de huurders rechtstreeks gebruik kunnen maken (zie OD 3.2 prijsbewust verhuren). In 2012 zijn opdrachten voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden uitgevoerd in de woningen zelf, en nog een 300-tal in de gemeenschappelijke delen van de gebouwen. Volgens het jaarverslag waren het er in 2008 circa De technische dienst tracht na een schriftelijke of telefonische melding zo snel mogelijk te reageren, als het kan nog dezelfde dag. De SHM beschikt over een specifieke procedure werkopdrachten na melding door huurder waarbij een gedetailleerd stroomdiagram hoort, zowel voor uitvoering in eigen beheer als in uitbesteding. De relatieve toename van het aantal opdrachten in de afgelopen vijf jaar en de gedetailleerde procedure wijzen op een efficiënte en effectieve technische dienstverlening, wat bevestigd wordt in het gesprek met de huurders. - Ons Onderdak schakelt het huisbezoek door de sociale dienst in om het onderhouden van de woning door de huurder van nabij op te volgen. Sinds de brochure Ziezo! werd uitgebracht in 2010, zijn de meeste huisbezoeken gericht op het controleren van de woning. Bovendien wordt bij elk huisbezoek, ook als dat een andere hoofdbedoeling heeft, sowieso naar de staat van de woning gekeken. Niet alleen de woonbegeleider doet dit, maar ook de technische medewerkers van de SHM en van de onderhoudsfirma. De kwaliteitscontrole resulteert in een waardering 1 voor een goed of voldoende onderhouden woning, 2 voor nood aan verdere opvolging en 3 voor een kritieke situatie. Op die grond wordt de opvolging gecoördineerd, maar wordt eveneens de zorg van de bewoners voor het patrimonium in beeld gebracht. In 2012 zijn 350 huurders geëvalueerd op het onderhouden van hun woning, of ongeveer 25% van alle huurders. Over de jaren zijn de goed onderhouden woningen toegenomen, de woningen waar opvolging nodig is sterk afgenomen en blijft het aandeel woningen in kritieke toestand ongeveer gelijk. De visitatiecommissie vindt deze werkwijze getuigen van een goede praktijk. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: uitstekend voor de huuractiviteiten, goed voor de koopactiviteiten De wijze waarop de SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt over het algemeen op twee principes: het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie, en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. Ons Onderdak beperkt zich niet tot de uitvoering van het ERP2020, maar streeft in al haar realisaties en projecten in ruime mate naar een betaalbare milieuvriendelijkheid. De visitatiecommissie vindt dat de SHM bij haar huuractiviteiten uitstekend, en bij haar koopactiviteiten goed presteert voor deze doelstelling. - Ons Onderdak beschikt niet over een uitgeschreven visie op milieuvriendelijkheid in functie van de betaalbaarheid. De aandacht en het engagement van de SHM voor deze groeiende problematiek blijkt uit een aantal thematische teksten in de jaarverslagen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 19 / 50

20 - In het jaarverslag (JV) 2008 kondigde Ons Onderdak een nieuwbouwproject aan voor 5 huurwoningen in de Robrecht de Bethunelaan, waarbij toen reeds gestreefd werd naar een E- peil van 60. Maximale winddichtheid en het vermijden van warmteverlies waren de uitgangspunten bij het ontwerpen van deze woningen. De 5 lage energiewoningen worden bewoond sinds juli Voor de intrek van de huurders gingen er twee infoavonden door over de specifieke kenmerken van de woning en de wijze waarop de woning dagelijkse wordt gebruikt. In het najaar volgde een derde infoavond over het gebruik van de verwarmingsinstallatie en van het ventilatiesysteem. Met het oog op de evolutie van de markt en van de regelgeving in de sector waardoor een brede toepassing van de standaard voor een lage-energie en passieve woningen noodzakelijk wordt, volgt de SHM het energieverbruik in haar 5 lage-energiewoningen nauwlettend op. Het rapport over het gas- en elektriciteitsverbruik betreft de periode 7/2011-7/2013. Hieruit blijkt dat onder meer dat er in deze woningen een duidelijk verminderd verbruik (-48%) wordt vastgesteld voor de verwarming, dat het globaal elektriciteitsverbruik bij drie van de huurders aanzienlijk lager is dan het gemiddelde en dat het ventilatiesysteem geen impact heeft op het elektriciteitsverbruik. Na de renovatie van het appartementsgebouw De Sterre in 2012 registreert de SHM ook hier het energieverbruik van een aantal bewoners. Hieruit bleek een gemiddelde minkost van meer dan 110 euro op jaarbasis. In de Grasmuslaan in Ieper bouwt Ons Onderdak 7 lage energie koopwoningen in houtskeletbouw waarbij ze streeft naar een energiepeil van 45 en een isolatiepeil van minder dan 25. In tegenstelling tot de huurwoningen moet nog gewacht worden op een opvolging van het woongebruik door de kopers van de lage energie woningen in de Grasmuslaan en van de passieve koopwoningen in het project De Vloei. In afwachting daarvan vindt dat de visitatiecommissie dat de SHM al goede prestaties levert voor haar koopactiviteiten. - De vijf eengezinswoningen en het appartementsgebouw vormen de prelude voor iets groters, de duurzame wijk De Vloei in Ieper. Ons Onderdak staat hier voor de realisatie van minstens 64 sociale huur- en koopwoningen op een totaal van 250 lage-energie (minimum E60 en K30) en passieve woningen. Een artikel in het jaarverslag (JV) 2012 draagt de titel Passief wonen: een uitdaging of utopie? en legt uit wat onder een passieve woning en onder lage-energie woning moet worden verstaan. Er wordt geconcludeerd dat enkel een integrale aanpak met conceptbewaking, gevolgd door een aangepaste begeleiding van de toekomstige bewoner een garantie biedt op het slagen van het project. Het project wordt al vermeld in JV 2008 en geconcretiseerd in JV-2012 met 6 projecten voor 26 appartementen en 12 woningen, waarvan 4 passieve koopwoningen. Het concept duurzame wijk is gebaseerd op een integrale benadering die milieu-, sociale, economische en bestuurlijke aspecten combineert. Beschrijvingen van het project zijn terug te vinden in de presentaties die werden gegeven op het Ecopolis-Woonforum van 19 maart 2010 en op de Studiedag Klimaatadaptatie op 13 september De SHM spreekt echter met bezorgdheid over de betaalbaarheid van deze woningen voor de kopers. Ze zal niet nalaten om ook hier het woongebruik door de bewoners op te volgen, alleszins voor de passieve woningen. Er wordt naar allerlei manieren gezocht om de koopwoningen betaalbaar te houden. Koopwoningen worden uit eigen middelen gefinancierd, vertrekkend van een plafond aan 95% van de VMSW-standaard voor de ontwerper en met een marge tot ongeveer 105% na realisatie. Daarbij gaat het om ontwerp en uitvoering, maar ook om het grondaandeel. Het is een uitdaging voor de SHM om een bekwaam ontwerper en een gekwalificeerd aannemer te vinden voor de realisatie van dit grote aantal duurzame woningen. Gelukkig kan de SHM een beroep op de extra financiering via het FS3 voor haar project Grasmuslaan in Ieper waar ze 7 sociale koopwoningen kan aanbieden die beter scoren dan de geldende energienormen (zie ook OD 3.1). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK PAGINA 20 / 50