Visitatierapport De Nieuwe Haard, Ronse

Transcriptie

1 Visitatierapport De Nieuwe Haard, Ronse Visitatiegesprekken op 16 en 17 februari 2016 Definitief Visitatierapport van 13 Juni 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM De Nieuwe Haard Datum definitief visitatierapport: maandag 13 juni 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: vrijdag 13 mei 2016 Datum conceptrapport: donderdag 14 april 2016 Datum visitatiegesprekken: dinsdag 16 en woensdag 17 februari 2016 Erkenningsnummer SHM: 4280 Contactgegevens SHM: Franklin Rooseveltplein 11, 9600 Ronse website in opbouw Directeur: de heer Peter Lepez Voorzitter: de heer Luc Dupont Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Ronse, Kluisbergen, Maarkedal Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Anne-Maria Vandenbroucke, commissielid Lode Conings, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De Nieuwe Haard geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 2 VAN 52

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM DE NIEUWE HAARD PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 3 VAN 52

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Nieuwe Haard, kortweg DNH, over de periode De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 4 VAN 52

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected] Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 5 VAN 52

6 2. SAMENVATTING Onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Voor verbetering vatbaar OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Voor verbetering vatbaar OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 6 VAN 52

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Le Nouveau Foyer Renaisien werd op 25 augustus 1922 te Ronse opgericht als bouwmaatschappij van sociale woningen, waarschijnlijk ter vervanging van de Samenwerkende Maatschappij voor Goedkope Woningen Le Foyer Renaisien die sinds 1897 aan de arbeiders kredieten verleende voor het aankopen van een woning. In 1968 veranderde de naam in SM De Nieuwe Haard SC Le Nouveau Foyer en in 1991 volgde de omvorming tot Samenwerkende Vennootschap De Nieuwe Haard. Nu is de SHM gekend onder de naam cvba vso Samenwerkende Maatschappij De Nieuwe Haard, kortweg DNH. In 2014 had DNH 22 particuliere en 7 publieke aandeelhouders (Vlaams Gewest, provincie Oost- Vlaanderen, stad en OCMW Ronse, gemeente en OCMW Kluisbergen en de gemeente Maarkedal). De raad van bestuur telde 14 leden, 4 vertegenwoordigers van de stad Ronse, telkens 1 van het OCMW-Ronse, het OCMW-Kluisbergen, de gemeenten Kluisbergen en Maarkedal en de provincie Oost-Vlaanderen evenals 5 particulieren. DNH had in personeelsleden in dienst, waarvan 5 voltijds en 3 deeltijds, samen 7,2 VTE. Naast de directeur stelt de SHM 1 technische en 3 administratieve medewerkers te werk evenals 1 arbeider en 2 poetsvrouwen. Het actieterrein van DNH omvat de stad Ronse en de gemeenten Kluisbergen en Maarkedal. Het vormt een aaneengesloten geheel. De gemeente Kluisbergen is in 1977 ontstaan uit de fusie van Berchem, Kwaremont, Ruien en Zulzeke. Maarkedal is een fusie van Etikhove, Maarke-Kerkem, Nukerke en Schorisse. De stad Ronse is een faciliteitengemeente die geen gemeentelijke fusieoperatie heeft gekend. De stad heeft ook historisch geen deelgemeenten. Het zwaartepunt van de activiteiten van de SHM ligt van oudsher in de stad Ronse, waar ze 96% van alle sociale woningen aanbiedt. In Kluisbergen is haar aandeel beperkt tot een kleine 22% en in Maarkedal tot 6%. Tussen de stad Ronse en DNH was er altijd een sterke band. De SHM maakt deel uit van het instrumentarium waarmee de stad haar stedelijk ontwikkelingsbeleid gestalte geeft. Naast DNH is er het AGB Stadsontwikkelingsbedrijf Ronse waarmee de stad grote stedelijke projecten realiseert en het EVA Bouwmaatschappij dat momenteel een 40-tal woningen bezit die volledig buiten het sociale huurstelsel worden verhuurd. Eind 2014 bestond het huurpatrimonium van DNH uit 656 woningen waarvan 58% appartementen, 12% duplexen en 30% eengezinswoningen. DNH heeft een aanzienlijk groter aandeel appartementen (+8%) en duplexen (+9%) en een beduidend kleiner aandeel eengezinswoningen (-17%) dan in het totale Vlaamse sociale huurpatrimonium. De SHM verhuurde 423 of 64% kleinere woningen met 0, 1 of 2 slaapkamers, 169 of 26% middelgrote woningen met 3 slaapkamers en 65 of 10% grotere woningen met 4 en meer slaapkamers. Vergeleken met het totale Vlaamse sociale huurpatrimonium heeft DNH een aanzienlijk groter aandeel kleinere woningen (+7%) en grotere woningen (+3%), maar een beduidend kleiner aandeel middelgrote woningen (-10%). Slechts 4 woningen dateren van voor DNH bouwde 67% van haar woningen tussen 1950 en 1989 en realiseerde 32% van haar patrimonium in de periode 1990 tot Voor alle SHMwoningen in Vlaanderen zijn die percentages respectievelijk 2%, 53% en 45%. DNH heeft dus minder zeer oude woningen, beduidend meer woningen uit de periode 1950 tot 1989 (+14%) en aanzienlijk minder nieuwe woningen van na 1990 (-13%). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 7 VAN 52

8 De SHM heeft 636 woningen, 97% van haar patrimonium, in de stad Ronse. In het stadscentrum verhuurt ze een 12-tal complexen die samen in 151 sociale huurwoningen tellen. Daarnaast beschikt de SHM over 3 grotere complexen rond het centrum: de wijk Scheldekouter met 338 woningen of 51% van haar totale patrimonium, de buurten Floréal met 88 woningen en Ronse- Zuid met 59 woningen. In Berchem-Kluisbergen heeft de SHM een appartementsgebouw met 17 woningen en in Etikhove-Maarkedal bezit ze nog 3 eengezinswoningen. De huurderspopulatie van DNH heeft volgende kenmerken. Bijna een derde van de gezinshoofden is 65 jaar of ouder (63% van alle SHM s heeft een groter aandeel ouderen). Ruim de helft van alle huurders is alleenstaand (slechts 6% van alle SHM s heeft een hoger aandeel eenpersoonsgezinnen). Van 14% huishoudens is het gezinshoofd niet-belgisch (26% van alle SHM s heeft een hoger aandeel in 2014). Bij DNH is geen van deze drie kenmerken ingrijpend gewijzigd in de periode Het mediaan netto belastbaar (gezins)inkomen van de huurders van DNH ligt in 2014 op euro (bij 91% van alle SHM s ligt dat in 2014 hoger terwijl dat in 2010 maar bij 79% het geval was). Hoewel het (gezins)inkomen op 5 jaar tijd van euro met 993 euro of 8,5% gestegen is tot euro, blijft het bij de laagste van de sector. Het aandeel lage inkomens is zowel bij DNH als in het totale Vlaamse sociale huurpatrimonium gedaald. In Vlaanderen was de daling meer dan dubbel zo groot als bij DNH, wat de lagere positie bevestigt van DNH tegenover de sector bij vergelijking van 2014 met Bij de relatief hogere inkomens is er bij DNH en in Vlaanderen een toename. Het aandeel gemiddelde inkomens daalde bij DNH terwijl dat aandeel in Vlaanderen behoorlijk toenam. De verschillen worden groter en er is zelfs een terugval bij DNH wat het aandeel gemiddelde inkomens betreft. In 2014 bedroeg bij DNH de mediaan maandelijkse huurprijs voor een appartement 202 euro. Bij slechts 13% van alle SHM s was die huurprijs lager. Ten opzichte van het jaar 2010 is die huurprijs met 44 euro gestegen. De mediaan maandelijkse huurprijs voor een duplex was 154 euro in 2014, een stijging met 10 euro ten opzichte van De mediaan maandelijkse huurprijs voor een eengezinswoning bedraagt bij DNH in euro. Sinds 2010 is de huurprijs met 5 euro gestegen. In 2014 is die huurprijs bij 10% van alle SHM s lager; in 2010 was dat voor 18% van de SHM s het geval. Bij deze prijsevoluties zijn de marktwaarde en het inkomen van de huurder doorslaggevende elementen waar de SHM geen invloed op heeft. Daarom maken ze geen deel uit van de prestaties. Voor de huurders zit de sociale correctie van de huur in het verschil tussen de markthuurwaarde en de werkelijk betaalde maandelijkse huurprijs. De mediaan marktwaarde van de huurwoningen van DNH bedroeg in euro. De gemiddelde huurprijs bedroeg 197 euro, een verschil van 243 euro, wat neerkomt op een marktwaarde die 125% hoger is dan de huurprijs. In de afgelopen 5 jaar schommelt dit verschil van 140% in 2010 tot 115% in De mediaan marktwaarde is van 400 euro in 2010 toegenomen tot 438 euro in 2014 (bijna 10%). Hoewel grote voorzichtigheid geboden is bij het vergelijken van mediaan en gemiddelde waarden, kan dit er wel op wijzen dat de sociale huurprijs in zeer dikwijls minder dan helft bedroeg van de markthuurwaarde, die op zich al de laagste van de hele sector was. Begeleidingscommissie De prestatiebeoordeling van DNH richt zich op de periode Vermits de visitatie plaatsvond in februari 2016, worden ook gegevens en aspecten die in 2015 van belang zijn mee in beschouwing genomen, zij het dat daarbij geen positionering van de DNH tegenover de andere SHM s mogelijk is (omdat de gegevens over 2015 pas in september 2016 ter beschikking komen). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 8 VAN 52

9 Al vóór 2011 werd duidelijk dat DNH zich in moeilijkheden bevond. De SHM kwam meermaals op een negatieve wijze in de pers. In september 2011 ontsloeg de raad van bestuur haar toenmalige directeur om dringende redenen en stelde haar bouwkundig ingenieur aan als waarnemend directeur. Het was evenwel omwille van meer structurele financiële problemen en tekortkomingen in de interne werking dat de VMSW besliste om de SHM met een Begeleidingscommissie bij te staan. Op basis van het Plan van Aanpak dat DNH op 24 september 2012 bij de VMSW moest voorleggen zou een financiële planning worden opgemaakt. De SHM kwam blijkbaar niet steeds alle afspraken uit het Plan van Aanpak en uit opeenvolgende besprekingen met de Begeleidingscommissie na. Daarom besliste de Begeleidingscommissie op 15/12/2015 dat DNH een vernieuwd en geïntegreerd Plan van Aanpak diende op te maken om de financiële leefbaarheid van de SHM te verzekeren. DNH kreeg 3 dagen de tijd om een krijtlijnennota in te dienen, met te nemen acties en daarmee gepaard gaande concrete planning. DNH heeft haar krijtlijnennota op 18/12/2015 ingediend en moest half februari 2016 haar Plan van Aanpak finaliseren. DNH diende haar plan bijtijds in maar de Begeleidingscommissie heeft daar nog niet formeel op gereageerd. De vernieuwde aanpak van DNH moet geïntegreerd worden in de methodiek van de VMSW. Dit is de visitatiecommissie pas duidelijk geworden tijdens de visitatiegesprekken op 16 en 17 februari Bij de toelichting van het concept visitatierapport aan de raad van bestuur van DNH informeert de SHM de visitatiecommissie over een werkvergadering in mei met de Begeleidingscommissie die intussen verplaatst is naar 9 juni. Een formele goedkeuring van het Plan van Aanpak door de Begeleidingscommissie van de VMSW is pas daarna te verwachten. 3.2 Beschrijving omgeving In 2012 telde het actieterrein huishoudens. In 2020 wordt een toename verwacht met bijna 4% en in 2030 met bijna 10%. Vlaanderen verwacht 9% meer huishoudens in 2020 en 12% in De leeftijdsverdeling van de bevolking in het actieterrein is vergelijkbaar met die in heel Vlaanderen. De werkloosheidsgraad is 7,6% (13,0% in Ronse, 5,3% in Kluisbergen en 4,6% in Maarkedal) tegenover 7,9% in Vlaanderen. In het actieterrein ontvangt 0,15% van de gezinnen een leefloon (0,29% in Ronse, 0,09% in Kluisbergen en 0,06% in Maarkedal); in Vlaanderen 0,39%. Het netto belastbaar inkomen bedroeg in 2012 het meest recente jaar waarover gegevens beschikbaar zijn euro ( euro in Ronse, euro in Kluisbergen en euro in Maarkedal), wat euro (bijna 6%) minder is dan het Vlaamse inkomen van euro. De sociaal-economische positie van de gezinnen in Ronse is een stuk ongunstiger in vergelijking met die in de omliggende gemeenten en in Vlaanderen. Alles samen telde het actieterrein in sociale huurwoningen (4,82%) van alle woningen (665 (5,97%) in Ronse, 79 (2,84%) in Kluisbergen en 50 (1,96%) in Maarkedal). In Vlaanderen bedroeg dat aandeel 5,15%. DNH bezit 96% van de 665 sociale huurwoningen in Ronse, 22% van de 50 woningen in Kluisbergen en 6% van de 50 woningen in Maarkedal. Alle andere sociale huurwoningen in het actieterrein zijn van de SHM Vlaamse Ardennen uit Oudenaarde, die zowel sociale huur- als koopwoningen aanbiedt. Ook het SVK Zuid Oost-Vlaanderen uit Herzele is actief in het actieterrein van DNH. Het SVK Zuid Oost-Vlaanderen heeft ongeveer 40 woningen in Ronse, 4 in Kluisbergen en beschikt over geen woningen in Maarkedal. In het actieterrein is het aandeel gesloten bebouwing 16% hoger, halfopen bebouwing 3% lager, open bebouwing even hoog en het aandeel flatgebouwen 13% lager dan in Vlaanderen. Er zijn evenwel grote verschillen tussen de drie gemeenten onderling. Bijna alle appartementsgebouwen (91%) in het actieterrein staan in Ronse. Het gemeentelijk patrimonium van Maarkedal kent bijna VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 9 VAN 52

10 uitsluitend (92%) open en halfopen bebouwing. Kluisbergen neemt een middenpositie in tussen het stedelijke Ronse en het landelijke Maarkedal. De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis in Vlaanderen was in euro en in het actieterrein euro ( euro in Ronse, euro in Kluisbergen en euro in Maarkedal). Voor een appartement is de mediaan verkoopprijs in Vlaanderen euro en in het actieterrein euro ( euro in Ronse en euro in Kluisbergen). De mediaan bouwgrondprijs per m² was in Vlaanderen 217 euro en in het actieterrein 128 euro (77 euro in Ronse, 128 euro in Kluisbergen en 138 euro in Maarkedal). Het verschil tussen stedelijke en landelijke omgevingen weerspiegelt zich in de onderlinge verschillen tussen de drie gemeenten. In Ronse en Kluisbergen zijn de prijzen van woonhuizen lager dan de mediaan verkoopprijzen in Vlaanderen. In Maarkedal is een woonhuis aanzienlijk duurder. In Ronse en zeker in Kluisbergen zijn appartementen duurder dan in Vlaanderen. De mediaan grondprijs is in Maarkedal maar twee derden en in Ronse zelfs maar een derde van die in Vlaanderen. Ook dit is een aanwijzing van de moeilijke sociaal-economische situatie van Ronse en in mindere mate van Kluisbergen en Maarkedal. Wellicht is, met uitzondering van appartementen, de vraag naar woonhuizen en gronden kleiner dan het aanbod. Op basis van de nulmeting per gemeente op 31/12/2007 is voor elke gemeente een tegen 2025 te realiseren Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huur- en koopwoningen en sociale kavels bepaald. Voor het actieterrein van DNH komt het BSO-huur op 258 woningen, 171 in Ronse, 43 in Kluisbergen en 44 in Maarkedal. Elke tweejaarlijkse voortgangstoets kent een categorisering die aangeeft hoe de gemeente vordert met de realisatie van haar BSO. Gemeenten worden in categorie 1 of 2 geplaatst. Categorie 1 betekent dat de gemeente voor haar BSO-huur en BSO-koop voldoet aan het groeiritme dat is bepaald in percentages van beide BSO s die moeten bereikt zijn bij opeenvolgende voortgangstoetsen. De stad Ronse is in 2012 en in 2014 ingedeeld bij categorie 1. Gemeenten in categorie 2 volgen hun groeiritme niet. Naargelang de gemeente kan aantonen dat ze daartoe voldoende inspanningen levert komt ze in de subcategorie 2a of 2b terecht. Bij de voortgangstoets 2012 werden Kluisbergen en Maarkedal ingedeeld bij categorie 2b, bij die van 2014 bij categorie 2a. Ze konden dus aantonen voldoende inspanningen te leveren. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang inzake sociale huurwoningen op 31/12/2013 van 59 woningen zijn er tegen 2025 nog 199 bijkomende woningen te realiseren in het actieterrein, waarvan 113 in Ronse, 41 in Kluisbergen en 45 in Maarkedal. Met een nog te verwachten sociaal huuraanbod (meerjarenplanning, korte termijnplanning en projecten in uitvoering) geeft de voortgangstoets voor Ronse uitzicht op een bijkomend gerealiseerd en gepland aantal van 231 huurwoningen of 35% meer dan het BSO-huur van 171 woningen. In Kluisbergen is er uitzicht op 12 woningen of 28% van het opgelegde BSO-huur van 43 woningen of nog 31 sociale huurwoningen bijkomend te realiseren. In Maarkedal is nog geen enkele bijkomende sociale huurwoning gerealiseerd, maar is er zelfs 1 weggevallen waardoor er nog een BSO-huur van 45 sociale huurwoningen in te vullen is. Eind 2013 was er geen voortgang in de realisatie van het BSO-kavel. Er blijven tegen sociale kavels te realiseren, 6 in Ronse, 1 in Kluisbergen en 1 in Maarkedal. Het te realiseren BSO voor sociale koopwoningen lag voor het actieterrein op 120 woningen, 81 in Ronse, 20 in Kluisbergen en 19 in Maarkedal. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang 1 woning in Ronse waren er nog 80 bijkomende sociale koopwoningen te bouwen in Ronse, 20 in Kluisbergen en 19 in Maarkedal. Met een nog te verwachten sociaal koopaanbod gaf dat voor Ronse nog een tekort van 40, 5 voor Kluisbergen en 4 voor Maarkedal. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 10 VAN 52

11 4. PRESTATIES VAN SHM DE NIEUWE HAARD 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de periode realiseerde DNH in totaal 62 nieuwe sociale huurwoningen, een jaarlijks gemiddelde van 12,4 woningen, wat neerkomt op 1,9% van het totale woningpatrimonium in De SHM heeft 24 woningen op het uitvoeringsprogramma van de VMSW staan, wat overeenkomt met 3,7% van het patrimonium eind Op het ogenblik van de visitatie is de bouw aangemeld van 29 huurwoningen, te realiseren in 2 projecten. Rekening houdend met deze gegevens beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van DNH op deze operationele doelstelling als goed. - Formeel realiseerde de SHM in de periode maar 23 nieuwe huurwoningen. Dat is een gemiddelde van 4,6 woningen per jaar en vertegenwoordigt een gemiddeld jaarlijks aantal gerealiseerde huurwoningen van 0,7% van het totaal woningpatrimonium in Het betreft het inbreidingsgericht project Veemarkt uit 2011 waar 2 opgekochte door waterschade bij de heraanleg van de straat ernstig beschadigde panden werden vervangen door 7 huurappartementen en 3 garages. Daarnaast realiseerde DNH in 2014 het vervangingsbouwproject Scheldekouter met 16 nieuwe woningen op een locatie waar 9 van haar bungalows werden afgebroken. - In haar renovatieproject Bredestraat, opgeleverd maart 2012, realiseerde DNH echter 8 nieuwe appartementen. Tijdens de totaalrenovatie werd namelijk een vierde verdieping bijgebouwd waardoor het aantal appartementen toenam van 27 naar 35, Het vervangingsbouwproject Floréal werd in 2015 als één geheel opgeleverd in het kader van de wijkvernieuwing. Dit project vervangt 2 gesloopte oorspronkelijke gebouwen met 29 en 32 appartementen (61 woningen) door in totaal 72 nieuwe woningen. Deel 1 van het project met 31 woningen (10 eengezinswoningen en 21 appartementen) is al gerealiseerd en verhuurd sinds Deze woningen kwamen in de plaats van een gebouw met 29 appartementen dat reeds in 2005 werd gesloopt. Met de 62 woningen in 4 projecten, Veemarkt (7), Scheldekouter (16), Bredestraat (8) en deel 1 van Floréal (31), komt het jaarlijks gerealiseerde gemiddelde in de periode op 12,4 woningen. Daarmee bevindt de SHM zich naar verhouding tot het totaal patrimonium in de middengroep van de sector bevindt. - In 2015 kwam dan deel 2 van Floréal beschikbaar met 41 woningen (17 eengezinswoningen en 24 appartementen) in vervanging van het gebouw met 32 appartementen dat gesloopt werd in 2012 (hetzelfde jaar dat deel 1 in gebruik genomen werd). - Einde 2014 heeft DNH 2 projecten op het uitvoeringsprogramma van de VMSW staan. Dat betekent dat de gesubsidieerde financiering van de lening toegezegd is. Het gaat om 24 nieuwbouwwoningen in twee projecten: 10 huurwoningen in de Pontstraat in Kluisbergen en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 11 VAN 52

12 14 huurwoningen in de Kruisstraat-Fiertelmeers in Ronse. Dit laatste project is in uitvoering. Over het project Pontstraat is er discussie tussen de gemeente, het OCMW en DNH. De gemeente Kluisbergen wenst een lager aantal woningen terwijl de SHM thans omwille van de financiële haalbaarheid meer woningen wenst te realiseren dan de 10 die oorspronkelijk voorzien waren op gronden die de SHM van het OCMW in erfpacht kreeg (zie OD 2.1). De visitatiecommissie wijst erop dat de SHM voor dit project bij aanvang van de werken binnen de 3 jaren, beroep kan doen op een gesubsidieerde financiering van de lening aangezien het project op het uitvoeringsprogramma van de VMSW vastgelegd werd. Om dat recht op subsidie te behouden, wordt best het meningsverschil spoedig uitgeklaard. - DNH heeft ten slotte in de loop van 2015 de bouw van 29 sociale huurwoningen aangemeld bij de VMSW en een schetsontwerp overgemaakt. Het zijn 2 projecten, oorspronkelijk bedoeld voor koopwoningen, die herbestemd worden naar huurwoningen omdat daardoor de financiële last beter wordt gespreid (zie OD 3.1). Dit gebeurde in overleg met de Begeleidingscommissie (zie Hoofdstuk 3). Beide zijn inbreidingsgerichte projecten in Ronse: 15 huurappartementen in de Oudestraat en 14 in de G. Desmetstraat-H. Van Wynghenestraat. - De SHM levert vooral haar bijdrage aan de realisatie van het BSO-huur in de stad Ronse. Bij de meest recente gegevens zoals verzameld binnen het lokaal woonoverleg (november 2015), zijn er in Ronse 167 van de 171 sociale huurwoningen gerealiseerd, in uitvoering of in planning. Het netto-aandeel van de DNH, na aftrek van haar verkochte woningen, bedraagt hier 105 woningen (63%). De beleidsverantwoordelijken bevestigden in de visitatiegesprekken dat het BSO-huur voor Ronse binnen bereik is. Ze hebben de ambitie om zeker te gaan voor een aandeel van 9% en zelfs meer sociale huurwoningen in Ronse. In Kluisbergen was er bij de voortgangstoets van 2014 nog een te realiseren objectief van 41 huurwoningen. DNH heeft hier het project Pontstraat in planning. Daarnaast zou volgens de beleidsverantwoordelijken waarmee de visitatiecommissie sprak, ook de SHM De Vlaamse Ardennen voor Kluisbergen een 50-tal huurwoningen in de planning hebben waarmee het BSO-huur ruimschoots kan behaald worden. In Maarkedal is er nog een ernstige inspanning nodig van 46 te realiseren woningen. De SHM beschikt er over 3 huurwoningen. Het is nog niet duidelijk op welke wijze het BSOhuur in Maarkedal zal worden behaald. Er is immers een tekort aan gronden en projecten. De gemeente doet hier evenwel geen beroep op DNH en rekent voor de realisatie van het BSO sociale huurwoningen op te ontwikkelen projecten van het OCMW-Maarkedal. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. Toch heeft ze sinds koopwoningen gerealiseerd waarvan 12 in de periode Op het ogenblik van de visitatie worden er bijkomend 14 koopappartementen gebouwd. Deze prestaties worden niet afzonderlijk beoordeeld maar mee in ogenschouw genomen bij het beoordelen van OD 5.5. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed DNH heeft een grondvoorraad van 2,13ha die ze in de periode kon uitbreiden met 0,28ha. De SHM is bovendien al sinds 2000 actief om, voornamelijk in de stad Ronse, gronden met vooral verwaarloosde panden te verwerven, om in de plaats daarvan heel wat kleinschalige VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 12 VAN 52

13 sociale woonprojecten te realiseren. Ze heeft daarnaast een voorstudie lopen om na te gaan op welke wijze haar historische gronden best worden aangewend voor verdere realisaties. De visitatiecommissie geeft de SHM een goede beoordeling voor de prestaties op deze doelstelling. - De SHM heeft momenteel een grondvoorraad van 2,13ha die, op 0,3ha in de Groendreef / Bruggestraat in Kluisbergen na, gelegen is in de stad Ronse. Deze grondvoorraad groeide in de periode met 0,28ha. In 2010 bezat de SHM 11 terreinen waarvan 8 in Ronse, 2 in Kluisbergen en 1 in Maarkedal. De 2 terreinen in Kluisbergen zijn tot op vandaag onaangeroerd gebleven. In Maarkedal heeft de SHM haar 17m² in erfpacht aan de gemeente gegeven. De toename van haar grondreserve situeert zich volledig in Ronse met 3 verwervingen voor 0,23ha sinds 2010 en de uitbreiding van 2 terreinen met 0,15ha. 2 terreinen krompen met 0,10ha. Men kan enkel spreken van een historische reservegrond van 0,7 ha die DNH sinds 2002 bezit in de G. Eeckhoutstraat en waarvoor nu een voorstudie zal starten om de mogelijkheden van bebouwing te onderzoeken. Daarbij is DNH vooral actief in het verwerven van panden en gronden in de stad Ronse om hierop met inbreidingsgerichte vervangingsbouw nieuwe sociale huur- en koopwoningen te realiseren. Ze wordt daarbij sterk aangestuurd door de stad en ingeschakeld in het kader van stadskernvernieuwing vanuit de bekommernis om kankerplekken weg te werken. De stad Ronse ontwikkelt een Woonplan waarbij zowel naar doelgroepenbeleid als naar locaties onderzocht wordt op welke wijze de verschillende woonactoren kunnen komen tot verdere realisaties onder meer op het vlak van sociale huurwoningen. De SHM speelt hier mee een actieve rol. - Alle mogelijke technieken worden door de SHM aangewend: voorkooprecht, aankoop in der minne, grondruil, erfpacht en onteigening; soms samen in één enkel project. De SHM heeft een recht van voorkoop op percelen bestemd voor woningbouw gelegen binnen een woonvernieuwings- of woningbouwgebied in de stad Ronse. In sommige gevallen kunnen de beoogde gebouwen in een geheel worden aangekocht (bijvoorbeeld bij het project Delhayeplein/Kegelkaai, oud handelspand Wijnstraat 22) maar in verschillende projecten was er meer tijd nodig en moesten de deelverwervingen op verschillende manieren gebeuren. De gronden en panden voor het project Veemarkt, gerealiseerd in 2011, konden verworven worden in 2002 en De verwerving van de 7 arbeidershuisjes voor het project Oudestraat (nu aangemeld bij de VMSW) gebeurden tussen 2008 en Voor het project Kruisstraat/Fiertelmeers (waarvan een deelproject nu op het uitvoeringsprogramma staat) startte de verwerving van gronden in Voor de meeste projecten was de aankoop van diverse percelen nodig, wat veelal gepaard ging met te slopen panden. Dat maakt ook dat er voor sommige projecten een lange doorlooptijd is: in de tijd gespreide aankoop (van aaneengesloten panden), soms opmaken stedenbouwkundige studies (bijvoorbeeld het binnenplein van het project Kruisstraat/Fiertelmeers), slopen van de bestaande bebouwing en ten slotte nieuwbouw. Een en ander heeft ook impact gehad op de financiële gezondheid van de SHM: soms hoge aankoopprijzen, prefinancieringskosten en soms werden deze verworven met eigen middelen terwijl mogelijke subsidie daarvoor kon worden aangevraagd. De SHM heeft zich ook voorgenomen, gezien de precaire financiële situatie (die in belangrijke mate te wijten is aan het ruim inzetten van eigen middelen), in overleg met de Begeleidingscommissie, voorlopig geen nieuwe projectgronden te verwerven en ook vast te leggen welke projectgronden bij prioriteit verder zullen worden ontwikkeld in het kader van haar verdere realisaties van huurwoningen (zie OD 5.1). Daarnaast wordt wel de ontwikkeling van de eigen gronden G. Eeckhoutstraat opgestart met het oog op bijkomende realisaties. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 13 VAN 52

14 OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed DNH oriënteert haar bouwprogramma op de zich wijzigde noden zoals die naar voor komen uit de vragen van de kandidaat-huurders en de behoeften van de zittende huurders. Ze stemt haar aanbod af op de noden van bijzondere doelgroepen voor zover deze bekend zijn. Ze beschikt over 14 aangepaste woningen voor personen met een lichamelijke beperking. De OCMW s en de welzijnsorganisaties vragen tot dusver niet naar woningen voor specifieke kleinere doelgroepen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit vlak als goed. - De SHM beschikt in 2014 over een gevarieerd woningaanbod bestaande uit 26% 1 slaapkamerwoningen, 39% woningen met 2 slaapkamers, 25% met 3 en 10% met 4 of meer slaapkamers. Bij de kandidaat-huurdersgezinnen is een meerderheid alleenstaand (51%) en is er een belangrijk aantal gezinnen van 2 personen (30%). Daarom richt DNH haar bouwprogramma, vooral op 1 en 2 slaapkamerwoningen, zonder evenwel de aandacht voor woningen met meer slaapkamers uit het oog te verliezen. In de in uitvoering zijnde projecten, deel twee van Floréal en Kruisstraat voor in totaal 55 woningen, zijn er 87% woningen met 1 en 2 slaapkamers en 13% woningen met 3 slaapkamers. Daarmee is het aandeel kleinere woningen in deze projecten aanzienlijk groter dan in het patrimonium op eind DNH oriënteert haar nieuw aanbod uitgesproken naar kleinere woningen (zie hoofdstuk 3). - Het huidig aanbod van middelgrote en grotere woningen (3 en 4+ slaapkamers) zou in principe moeten volstaan. De SHM heeft immers een hoog aantal onderbezette grote woningen. Van de 65 woningen met 4 of meer slaapkamers zijn er 31 (of 48%) onderbezet en van de 169 woningen met 3 slaapkamers zijn dat er 34 (20%). Het aantal en het type onderbezette woningen volstaat theoretisch om de vragen van kandidaat-huurdergezinnen op te vangen. Voorwaarde is wel dat de SHM daartoe in een eerste stap een verhuisbeweging naar gepaste woningen op gang kan brengen van de gezinnen, doorgaans alleenstaanden, die nu te groot wonen. Wanneer een project gerealiseerd wordt (Floreal), maakt ze deze mogelijkheden bekend aan gezinnen die te groot wonen, maar er is geen sprake van een globale actie. De visitatiecommissie vraagt DNH na te gaan hoe ze het heroriënteren van zittende huurders in te grote woningen actiever kan aanpakken, gekoppeld aan de oplevering van nieuw te realiseren projecten (zie OD 2.1). Ze denkt onder meer aan sensibiliseren, ondersteuning bij verhuis en herhuisvestingskosten. - De gemeenten in het actieterrein hebben geen lokale toewijzingsreglementen. DNH beschikt over 14 aangepaste woningen, gespreid over 3 complexen (7 in de Bredestraat, 1 in de Bruul en 6 in Floréal) en behoudt deze in haar intern huurreglement voor aan personen met een fysieke beperking. Ze heeft momenteel geen plannen om dit aantal verder uit te breiden. Ze verhuurt ook geen woningen voor bijzondere doelgroepen aan welzijnsorganisaties of aan het OCMW. In de visitatiegesprekken met lokale beleidsverantwoordelijken en met welzijnsactoren (zie bijlage 1) bleek hiertoe ook geen vraag te zijn. In de stad Ronse wordt momenteel een Woonplan voorgelegd aan het college van burgemeester en schepenen en de gemeenteraad. Dit kan in de toekomst leiden tot een lokaal toewijzingsreglement en kan ook een oriëntatie geven aan DNH om, in samenspraak binnen het lokaal woonoverleg, in haar komende projecten een gerichtheid naar specifieke doelgroepen in te werken. In Kluisbergen was het, volgens de beleidsverantwoordelijken, de bedoeling het project Pontstraat voor te behouden aan ouderen. De visitatiecommissie vraagt DNH na te gaan in hoeverre er nood aan aangepaste woningen voor personen met een beperking bestaat onder de kandidaat-huurders en daarvoor eventueel een gepast initiatief te nemen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 14 VAN 52

15 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed In de periode bouwde DNH 62 sociale huurwoningen in nieuwbouw en vervangingsbouw. Op het ogenblik van de visitatie staan er 24 woningen op het uitvoeringsprogramma en zijn er 29 woningen aangemeld. DNH verwerft gronden en voornamelijk verwaarloosde panden met het oog op de realisatie van sociale woonprojecten. Vanuit de financiële situatie wordt er, met de Begeleidingscommissie, een prioritering opgesteld voor de ontwikkeling van de nog niet bebouwde projectgronden. Daarnaast onderzoekt DNH hoe ze haar eigen onbebouwde gronden zo snel mogelijk kan ontwikkelen voor realisaties van projecten op middellange termijn. DNH oriënteert haar bouwprogramma naar een aanbod voor de toenemende vraag naar kleinere woningen. Ze heeft 14 aangepaste woningen voor personen met een lichamelijke beperking en gaat in op vragen van de huurder inzake het aanpassen van de woning. De welzijnssector vraagt tot nu toe geen woningen voor specifieke doelgroepen. Het Woonplan dat de stad Ronse ontwikkelt, en waarbij DNH actief betrokken is, zal meer duidelijkheid geven over een toekomstige aanpak van realisaties van sociale huisvesting voor specifieke doelgroepen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 15 VAN 52

16 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar Van een SHM wordt verwacht dat ze een realistische meerjarenplanning van de renovatiewerkzaamheden heeft, die er onder andere op gericht is om de doelstellingen van het Energie-Renovatie-Programma (ERP2020) tijdig te behalen. DNH beschikt nog niet over een overzichtelijke en realistische meerjarenplanning. Er is nog geen efficiënte aanpak van de kleinere onderhouds- en herstelwerkzaamheden. De visitatiecommissie stelt vast dat de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn. - Volgens de prestatiedatabank voldoen eind woningen of bijna 30% van alle 634 woningen van DNH aan de 3 prioritaire vereisten van het ERP, meer bepaald isolerende beglazing, dakisolatie en een energiezuinige verwarmingsinstallatie, waaraan in 2020 alle woningen moeten beantwoorden. De overgrote meerderheid - 94% - van de SHM s kan eind 2014 betere resultaten voorleggen. DNH heeft nog 22 woningen (3%) met 3 gebreken, 264 woningen (42%) met 2 gebreken en 158 woningen (25%) met 1 gebrek of een totaal van 444 woningen (70%) met gebreken. Vooral isolerende beglazing is een pijnpunt: het ontbreekt bij 424 woningen samen, twee derde van het volledige patrimonium. Er is geen (of veel te weinig) dakisolatie bij 286 woningen, slechts iets minder dan de helft van het patrimonium. Wat de energiezuinige verwarmingsinstallaties betreft is de situatie aanzienlijk beter met nog slechts 37 elektrisch verwarmde appartementen en 5 met gaskachels verwarmde huizen of 42 woningen die niet voldoen. - DNH heeft 1 project voor de totaalrenovatie van 42 woningen dat al enkele jaren op een uitvoeringsprogramma staat. Volgens de SHM laat de uitvoering op zich wachten omdat de ontwerper intussen in faling is en het definitief ontwerp nog ontbreekt. Pas onlangs heeft de raad van bestuur besloten op zoek te gaan naar een nieuwe ontwerper. Verder is de renovatie van nog 1 afzonderlijke woning geprogrammeerd. Er zijn 6 afzonderlijke woningen aangemeld voor totaalrenovatie met 5 verschillende projectdossiers. Bij de projecten in ontwerpfase zijn 6 renovaties opgenomen onder meer voor ramen, dak, cv-ketels en elektrische installaties. - Op het ogenblik van de visitatie beschikt DNH nog niet over een onderhouds- en renovatieplanning. Volgens de SHM is met de Begeleidingscommissie van de VMSW (zie hoofdstuk 3) overeengekomen om eind februari 2016 een eerste blauwdruk te kunnen bespreken die ze, gelijktijdig met de visitatie, op basis van haar krijtlijnennota uitschrijft. (Deze werkvergadering met de Begeleidingscommissie heeft pas begin mei plaatsgevonden.) - DNH beschikt intussen slechts over een gedeeltelijke inventarisatie van haar patrimonium met het oog op de planning van renovaties. Sinds 2008 houdt de SHM plaatsbeschrijvingen bij en vanaf 2014 maakt ze die digitaal op. Ze registreert al geruime tijd de uitgevoerde onderhoudsen herstellingswerken en stelde aan de hand daarvan sedert 2014 een aantal deelinventarissen samen per wijk (Scheldekouter, Floréal). - De SHM erkent dat er jarenlang te weinig is geïnvesteerd in het onderhoud en herstel van het patrimonium. Tot op vandaag worden nog veel woningen stuk per stuk gerenoveerd. De aanmelding van afzonderlijke projectdossiers voor 1 of voor 2 woningen toont dit aan. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 16 VAN 52

17 visitatiecommissie suggereert DNH om, waar dat mogelijk en voordelig is, verschillende projecten samen te voegen tot 1 project en het aldus aan te besteden. Doorgaans is dit goedkoper en vraagt het minder coördinatie van de SHM zelf omdat er voor het geheel met 1 ontwerper en met 1 hoofdaannemer kan worden gewerkt. De renovatie in 2012 van het gebouw met 27 appartementen in de Bredestraat was de eerste grote totaalrenovatie die DNH uitvoerde. Het project hield ook de toevoeging in van een vierde verdieping met 8 extra appartementen. Tot dusver heeft DNH ook 2 projecten vervangingsbouw kunnen realiseren. In de wijk Floréal zijn 2 flatgebouwen gesloopt (1 van 29 woningen in 2005 en 1 van 32 woningen in 2012) om er in 2012 in Floréal deel 1 31 nieuwe woningen, te kunnen aanbieden en in 2015 met Floréal deel 2 nog eens 41 woningen (zie OD 1.1). De vervanging van uiteindelijk 61 oude door 72 nieuwe woningen impliceert een grondige wijkvernieuwing, vermits het met 72 nieuwe en 57 te behouden oude woningen - om meer dan de helft van alle sociale huurwoningen in de wijk gaat. Een tweede project betrof de sloop van 9 (van de 32) bungalows in Scheldekouter en hun vervanging door 16 nieuwe eengezinswoningen in Dit tweede project kan gezien worden als aanzet voor de omvangrijkste operatie in wijkrenovatie waarvoor DNH zich geplaatst weet. Scheldekouter ligt in een groot bouwblok omschreven door de Decroly- en Aatstraten en door de Elzeelsesteenweg. Vanaf 1975 tot 1982 is daar in het binnengebied de wijk Scheldekouter gerealiseerd. Meer dan de helft van alle sociale huurwoningen van DNH is er geconcentreerd met 1/3 van alle appartementen, met 2/3 van de eengezinswoningen en met alle duplexen (2 appartementen boven elkaar). De wijk wordt ontsloten met 4 toegangen en telt 13 doodlopende straten. Er zijn 4 grotere appartementsgebouwen met respectievelijk 50, 50, 14 en 12 appartementen die zeker gerenoveerd moeten worden. De infrastructuur (groen, wegenis, inrichting) is nog niet opgenomen in het openbaar domein. Daardoor kan voor een herinrichting wellicht nog op ondersteuning van de hogere overheid beroep worden gedaan. De visitatiecommissie suggereert DNH om in nauwe samenwerking met de stad Ronse voor de Scheldekouter een afzonderlijk programma van eisen samen te stellen en vervolgens een plan van aanpak uit te werken of te laten uitwerken voor een integrale wijkvernieuwing met inbegrip van een stedenbouwkundige studie, een woonbehoeftenstudie en een communicatieplan. Op die wijze kan de algemene kwaliteit van de wijk worden geëvalueerd op vlak van de bouwtechnische toestand van de woningen maar evenzeer in functie van de woonomgeving (veiligheid, toegankelijkheid, bereikbaarheid, wooncomfort, gemeenschapsvoorzieningen en leefbaarheid). Evenzeer kan op die wijze aan een toekomst worden gewerkt met de flexibele inzetbaarheid van het patrimonium en het levenslang wonen in de wijk als leidende principes. De visitatiecommissie raadt DNH aan om eventuele verkoop van sociale huurwoningen op eigen initiatief van de SHM pas te overwegen na opmaak van hogergenoemde plannen en als onderdeel van hun uitvoering. - De visitatiecommissie sluit zich aan bij de suggestie van de beleidsverantwoordelijken in het visitatiegesprek om in Kluisbergen te onderzoeken of het mogelijk is de renovatie van het flatgebouw met 17 appartementen uit 1977 (dit zijn de resterende appartementen met 3 gebreken uit het ERP2020) te combineren met de nieuwbouw van woningen voor ouderen in dezelfde deelgemeente (zie OD 1.1 Pontstraat-Kluisbergen). De totaalrenovatie van 17 appartementen, het voorkomen van inkomstenderving door langdurige leegstand, het herhuisvesten van de bewoners in een vertrouwde omgeving (levenslang wonen in de wijk) en het uitbreiden van het aanbod met ongeveer een dozijn nieuwe seniorenwoningen kan een werkbare en betaalbare formule zijn met voordelen voor alle betrokken partijen: DNH, de bewoners, de kandidaat-huurders, de gemeente en het OCMW-Kluisbergen en de VMSW. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 17 VAN 52

18 - Het gegeven dat het patrimonium van DNH voor bijna twee derde uit appartementen bestaat, waarvan er bijna 200 in 5 gebouwen die dateren van eind jaren 70, maakt de dringende totaalrenovatie niet eenvoudig. Langdurige leegstand is bijna onvermijdelijk tenzij tegelijkertijd voldoende nieuwgebouwde en gerenoveerde woningen kunnen worden aangeboden om de bewoners van de te renoveren gebouwen te herhuisvesten. - Voor het uitvoeren van onderhouds- en herstellingswerkzaamheden wijst DNH tot nu toe elke externe opdracht afzonderlijk toe. Ze volgt daarbij strikt de wet op de overheidsopdrachten door telkens minstens 3 kandidaten aan te spreken. Er zijn momenteel bij de projecten in ontwerpfase, 4 intenties voor het afsluiten van raamcontracten voor onderhoudswerk opgenomen. Bij de visitatie brengt de SHM ook toekomstige raamcontracten ter sprake voor onderhoud van liften en voor onderhoud en herstel aan woningen na verhuis. Omvangrijkere en/of complexere onderhoudswerken zullen straks deel uitmaken van de meerjarenplanning. De visitatiecommissie raadt aan om snel werk te maken van de raamcontracten. Ze bieden het voordeel van een periodieke marktbevraging om het voordeligste aanbod te kennen en bieden de verzekering van snelle tussenkomsten bij dringende herstellingen. - Tot voor kort werd er op een weinig gestructureerde wijze gevolg gegeven aan meldingen van huurders. Het was volgens huurders die de visitatiecommissie kon spreken veelal afwachten of en wanneer er een reactie zou volgen. Vandaag zijn de meldingen gecentraliseerd bij één administratief medewerkster die de planning opmaakt, de nodige afspraken vastlegt en de verdere afwikkeling opvolgt. Alhoewel deze aanpak nog vrij recent is spreken huurders en welzijnsactoren van een merkbaar verbeterde dienstverlening. Wanneer dat mogelijk is wordt meteen bij ontvangst van de melding uitgemaakt voor wie de kosten zijn. Er is dagelijks overleg met de arbeider die zo snel mogelijk ter plaatse gaat kijken wat er precies moet gebeuren. Als het kan, voert hij kleinere herstellingen meteen uit, ofwel maakt hij meteen opvolgafspraken. Ook hij kan meedelen wat er voor rekening van de huurder dan wel van de verhuurder zal zijn. Bij herstellingen die tussenkomst van een externe aannemer vereisen wordt telkens prijs gevraagd op basis van een bestek. Daarbij betrekt DNH onder meer partijen uit de sector van de sociale economie zoals de vzw Goed Wonen. DNH beschikt over procedures bestellingen, voorraad en materiaalbeheer en inkomende facturen en betalingen om de uitvoering van de opdrachten in goede banen te leiden. - De visitatiecommissie stelt vast dat DNH nog voor een zware uitdaging staat. Ze beveelt de SHM aan om een meerjarenplanning op te maken waarin ze alle renovatie- en nieuwbouwprojecten, onderhouds- en herstellingswerkzaamheden en alle te verkopen woningen samenbrengt zodat de financiële impact van elk project op de hele werking op elk ogenblik aantoonbaar is. Het lijdt geen twijfel dat moeilijke keuzes zich opdringen. Die zijn enkel te verantwoorden op grond van een globale lange termijnplanning. Pas dan is prioritering van concrete acties op korte termijn mogelijk. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM heeft in de Floréal-wijk een groot project gerealiseerd met veel aandacht voor verschillende milieuaspecten. In een 4-tal andere projecten lag de focus op de energiezuinige verwarmingssystemen. Ze past de huidige normen en voorschriften toe, onder andere bij uitvoering van het ERP2020. Het accent ligt op kleine ingrepen in het patrimonium en op een sensibilisering van de huurders via energiescans. DNH formuleerde echter nog geen algemene VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 18 VAN 52

19 visie op milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. De visitatiecommissie acht de prestaties van DNH voor deze doelstelling dan ook vatbaar voor verbetering. - De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt over het algemeen op 2 principes, het maximaal aanwenden van (lokale) duurzame materialen en het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie. Daarnaast vormt ook het stimuleren van de huurders tot zuinig energieverbruik een belangrijk aandachtspunt. - In de nota van december 2015, die de krijtlijnen bevat voor het Plan van Aanpak dat DNH eind februari 2016 zal voorleggen aan de Begeleidingscommissie, staan enkele uitgangspunten die zeker als aanzet kunnen dienen voor het formuleren van een visie. Voorlopig zijn die beperkt tot duurzaam bouwen. DNH wil haar ontwerpers een programma van eisen voorleggen met ontwerprichtlijnen die een vertaling zijn van de visie en die zowel betrekking hebben op milieubewust bouwen (eerste principe) als op duurzaam bouwen (tweede principe) (zie OD 3.1). In elk project - nieuwbouw, vervangingsbouw of renovatie - streeft DNH naar een optimale densiteit, zodat de beschikbare ruimte zo goed mogelijk benut wordt. De SHM neemt zich voor een standaard-programma van eisen te ontwikkelen tegen eind april DNH werkt in eerste instantie aan het bereiken van de prioritaire doelen van het ERP2020: voldoende dakisolatie, isolerende beglazing en energiezuinige cv-installaties. Het is de bedoeling van DNH om het plaatsen van groendaken, zonnepanelen, zonneboilers, waterdoorlatende verhardingen, het hergebruik van regenwater, aan bod te laten komen van zodra aan de prioritaire doelen van het ERP2020 voldaan is. In Ronse verwarmt DNH 4 appartementsgebouwen met collectieve verwarmingssystemen: Bruul (gebouwd in 2000), Sint-Martensstraat (2002), Spillegem/Oude-Vesten (2008) en Bredestraat (2012) om de CO² uitstoot en het energieverbruik te beperken. Het verbruik blijkt er veel lager te zijn dan in vergelijkbare appartementen met een individuele cv-installatie. - In 2001 werd het project vervangingsbouw Floréal opgestart waar milieuaspecten van begin af aan grote aandacht kregen. DNH kon de bebouwingsdichtheid in de wijk verhogen zonder in te leveren op de woonkwaliteit en heeft bijgevolg het ruimtegebruik kunnen verbeteren. Het gehele het project Floréal (zie OD 1.1) bestaat uit 2 gebouwen van 11 appartementen op 4 bouwlagen en 2 lintvormige gebouwen van 20 en van 30 geschakelde woningen, appartementen en eengezinswoningen op 2 bouwlagen. De lintgebouwen zijn opgetrokken in skeletbouw van door FSC (Forest Stewardship Council of Raad voor Duurzaam Bosbeheer) gecertificeerd hout. De gebouwen van Floréal zijn ontworpen volgens de principes van ecologisch bouwen en zijn, zelfs vóór de formele vaststelling van de norm, bijnaenergieneutraal. Dat wil zeggen met beheersing van het energieverbruik door doorgedreven isolatie, met rationalisering van het waterverbruik, met een gecontroleerde afvoer van overtollig regenwater en met gebruik van milieu- en onderhoudsvriendelijke materialen. - DNH beschikt voorlopig over Energie-Prestatie-Certificaten (EPC) van een aantal woningen in nieuwbouwprojecten en van de woningen die ze verhuurde aan een nieuwe bewoner. Bij het project Floréal werd de luchtdichtheid getest. Het resultaat is vermeld in de EPC s. De SHM bezorgde de visitatiecommissie 5 EPC s van woningen uit Floréal vergund in De 5 woningen voldoen aan de vereisten inzake het E-peil en voor het binnenklimaat zitten ze alle 5 in de zone zeer energiezuinig en lage energiekost. - De SHM tracht haar huurders aan te zetten tot zuinig energie- en waterverbruik. Ze werkt daartoe samen met de vzw Goed Wonen, een sociaal economie bedrijf. Aan de verplichte VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 19 VAN 52

20 installatie van rookmelders, die voor 2017 in al de sociale huurwoningen moet gebeurd zijn, koppelt DNH altijd een energiescan. Bij het uitvoeren van de energiescan geeft Goed Wonen aan de bewoners tips over hoe zuiniger om te gaan met energie (zie OD 3.2). De huurders waar de visitatiecommissie mee sprak bevestigen dit. Het is echter niet voor iedereen duidelijk dat de planning van de energiescan afhangt van de gefaseerde afwerking van het programma voor de plaatsing van rookmelders waarbij de woningen die gebouwd zijn vanaf 1980 nog tot einde 2016 aan de beurt komen. Alle oudere woningen moeten intussen al in orde zijn. De visitatiecommissie adviseert huurders die nog geen rookmelders hebben hierover beter te informeren. - De visitatiecommissie vindt dat DNH oog heeft voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid bij de meeste recente projectontwikkelingen. De SHM stelt dat het aanbieden van betaalbare en energiezuinige woningen in inbreidingsgerichte projecten in het stadscentrum van Ronse de laatste jaren steeds een uitgangspunt is geweest. De visitatiecommissie kon echter op basis van de gesprekken niet besluiten dat de SHM over een duidelijke globale visie en daarbij aansluitende strategie beschikt over de bijdrage die zij kan en wil leveren tot een beter milieu. Van een SHM wordt verwacht dat ze een eigen kijk ontwikkelt op het milieuvraagstuk en op het daaraan inherente spanningsveld met de betaalbaarheid. De visitatiecommissie beveelt DNH aan om een visie uit te werken waarmee de huidige en toekomstige initiatieven in een breed kader te vatten zijn. Dan krijgen ze richting en samenhang, zodat voor bewoners, ontwerpers en uitvoerders, maar ook voor medewerkers en bestuursleden van de SHM duidelijk wordt hoe ze kunnen bijdragen aan een milieuvriendelijkheid die voor iedereen betaalbaar blijft. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar DNH bouwde tot nu toe niet aanpasbaar. Ze beschikt wel over een aantal aangepaste woningen. De SHM houdt rekening met de regelgeving inzake rolstoelbezoekbaarheid en onderschrijft de wenselijkheid tot aanpasbaar bouwen in de toekomst. Er is bij DNH maar in beperkte mate sprake van een doelgroepgerichte aanpak. Als gevolg daarvan is er nog geen strategie ontwikkeld waarmee ze haar patrimonium flexibel inzetbaar en toegankelijk maakt voor verschillende doelgroepen. Voor de visitatiecommissie zijn de prestaties van DNH voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar. - Aanpasbaar gebouwde woningen zijn met kleine ingrepen bewoonbaar te maken voor iemand met een beperkte zelfredzaamheid. Aanpasbaar bouwen laat maatwerk toe voor de specifieke noden van bewoners. Voor aanpasbaar gebouwde woningen kan geen voorrang worden verleend bij toewijzing tenzij ze voorbehouden worden aan een doelgroep uit een lokaal toewijzingsreglement of het intern huurreglement van de SHM. In de periode realiseerde DNH geen enkele woning volgens dit principe. In haar krijtlijnen voor een Plan van Aanpak stelt ze wel voorop om in de toekomst aanpasbaar te zullen bouwen. - Aangepaste woningen zijn geschikt gemaakt voor bewoning door iemand met een fysieke beperking voordat de persoon in kwestie gekend is. De aanpassingen maken in principe bewoning mogelijk door iedereen die bij de betreffende doelgroep hoort. Voor aangepaste woningen kan voorrang verleend worden bij toewijzing (zie OD 1.5). - Eind 2014 beschikt DNH over 14 aangepaste gelijkvloerse appartementen, 8 in het stadscentrum en 6 in de Floréal-wijk, die momenteel allemaal verhuurd zijn aan bewoners met een fysieke beperking. De SHM wijst erop dat de verhuur in Floréal minder vlot verliep VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 20 VAN 52

21 omwille van een beperkte vraag en de ligging buiten het stadscentrum. Tevens zijn in de Floréal-wijk nog 22 nieuwe gelijkvloerse en met lift bereikbare appartementen rolstoelbezoekbaar. De aangepaste gelijkvloerse appartementen hebben een inloopdouche. De badkamers zijn ook toegankelijk vanuit de slaapkamer. De aangepaste appartementen beantwoorden volgens de SHM evenwel niet in alle opzichten aan de voorschriften van de C2008 omdat het ontwerp van het project dateert van voor de publicatie van de C2008. Om in te spelen op de vergrijzing van de huidige bewoners en van de kandidaat-huurders worden in bepaalde projecten gelijkvloerse appartementen rolstoelaangepast ontworpen. Alle beschikbare aangepaste appartementen hebben 1 slaapkamer. De SHM zegt in de toekomst ook woningen met 2 slaapkamers te voorzien. - De SHM bekijkt met sommige kandidaat-huurders of ze al dan niet zouden voldoen aan de voorwaarden om zich in te schrijven voor een aangepaste woning omdat ze dan voorrang kunnen krijgen van zodra een dergelijke woning beschikbaar is. De SHM is tot nu toe altijd ingegaan op vragen van huurders om de huurwoning aan te passen aan hun verminderde zelfredzaamheid. De verbouwingskosten zijn ten laste van de huurder, eventueel met tussenkomsten van VAPH of mutualiteit. Voorbeelden zijn handgrepen bij bad en toilet in een woning in Ronse en de installatie van een traplift in een woning in Maarkedal. - De visitatiecommissie stelt vast dat het patrimonium van DNH betreffende de flexibele inzetbaarheid en toegankelijkheid nog te wensen over laat. De goede voornemens wat betreft aanpasbaar bouwen en het aanbieden van aangepaste woningen met 2 slaapkamers zijn niet gekoppeld aan een visie en een strategie waaraan principes als bijvoorbeeld levenslang wonen in de wijk en sociale mix richting kunnen geven. De visitatiecommissie merkt op dat de wijk Scheldekouter in deze wel eens onvermoede mogelijkheden zou kunnen bieden (zie OD 2.1). - De visitatiecommissie beveelt DNH aan rekening te houden met het flexibel inzetten van haar patrimonium gebaseerd op een doelgroepgerichte aanpak van aanpasbaar bouwen en aangepast wonen in functie van de toegankelijkheid van het gebouw en gericht op rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van huurwoningen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar DNH heeft nog geen meerjarige onderhouds- en renovatieplanning die uitzicht geeft op de uitvoering van het ERP 2020 binnen de opgelegde termijn, noch alle andere nodige onderhoudsen renovatie-ingrepen omvat. Het laat geen twijfel dat er snel moeilijke keuzes moeten gemaakt worden die enkel te verantwoorden zijn op grond van een omvattende lange termijnplanning zodat prioritering naar concrete korte termijnacties mogelijk is. De SHM heeft geen duidelijke visie op de bijdrage die ze kan leveren aan een beter milieu. Die visie is nodig om de huidige en toekomstige initiatieven in een breed kader te kunnen vatten. Dan krijgen ze richting en samenhang, en wordt voor alle betrokkenen duidelijk hoe ze kunnen bijdragen aan een milieuvriendelijkheid die voor iedereen betaalbaar blijft. Er zijn door DNH tot dusver geen aanpasbare woningen gerealiseerd. In haar bouw- en renovatieprogramma ontbreekt nog een strategie die gericht is op flexibele inzetbaarheid van het patrimonium en levenslang wonen in de wijk voor verschillende doelgroepen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 21 VAN 52

22 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De betaalbaarheid van bouwprojecten was bij DNH tot voor kort geen beslissingscriterium in het bouwproces. Dat blijkt vooral uit de manier waarop bouwprojecten ontstaan. Bij het ontwikkelen van een bouwproject is de betaalbaarheid niet onder controle. Enerzijds omdat de projecten zich vaak in het centrum van de stad Ronse bevinden, waar allerlei omgevingsfactoren de complexiteit verhogen; anderzijds is er ook geen aandacht voor het kostenaspect van de bouwprojecten, waardoor de SHM teveel extra kosten maakt. Sinds de Begeleidingscommissie de SHM opvolgt, moet een ontwerp voldoen aan 95% van het subsidiabele leningsplafond, maar momenteel zijn er nog geen ontwerprichtlijnen voor architecten om van bij de ontwerpfase aan de betaalbaarheid te werken. Tijdens de effectieve realisatie van de projecten worden de werven wel goed opgevolgd, wat dan weer zorgt voor minwerken. Ondanks stappen in de goede richting, meent de visitatiecommissie dat de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn. - De bouwprojecten van de SHM kennen een heel lange doorlooptijd alvorens DNH start met de realisatie. Tijdens deze fase wordt de betaalbaarheid niet in vraag werd gesteld, en worden er reeds veel kosten gemaakt wat effect heeft op de financiële leefbaarheid van de SHM (OD 5.1). Inbreidingsprojecten komen maar zeer traag tot stand, omdat DNH gaandeweg oude panden in de stad Ronse aankoopt, ruilt, in bezit krijgt via gratis overdracht of via onteigening. De visitatiecommissie oordeelt dat DNH vooral de voorbereiding en de ontwerpfase onvoldoende beheerst wat betaalbaarheid betreft. Bij de effectieve realisatie worden soms minkosten gerealiseerd, waardoor het subsidiabele leningsplafond toch kan worden gerespecteerd. - De visitatiecommissie beveelt DNH aan om bij het overwegen van een nieuw bouwproject meer aandacht te besteden aan de betaalbaarheid nog voor en tijdens de ontwerpfase om nadien bij de realisatie gemakkelijker de subsidiabele plafonds te respecteren. Bij het inbreidingsgericht nieuwbouwproject in de Oudestraat kocht DNH gaandeweg 7 oude woningen aan om er 15 nieuwe huurappartementen te realiseren. Via de procedure rooilijnplan werd de rooilijn twee meter achteruit gelegd. Omwille van het herzien van het ontwerp en de herfinanciering, zou dit tot euro verlies leiden indien er op het terrein koopwoningen gerealiseerd zouden worden, zoals oorspronkelijk bedoeld was. In plaats van de initiële koopwoningen zullen nu huurwoningen gerealiseerd worden met een hogere densiteit, waardoor dit verlies gereduceerd wordt en over een lange termijn gespreid wordt. Het gaandeweg verwerven van de woningen zorgt ervoor dat het zeer lang duurt om tot een definitief ontwerp te komen, en de ingezette middelen leiden niet meteen tot opbrengsten. - In het verleden schreef DNH meestal drie à vier ontwerpers aan in de gemeente waar het project doorging (bijna altijd in Ronse), met de standaardprocedure van de VMSW. De ontwerper werd gekozen volgens eigen inzichten van de raad van bestuur. Een uitzondering is het project Floréal, waarbij in 2002 een wedstrijd werd uitgeschreven voor alle architectenbureaus uit Ronse. Uit de deelnemers werd een bureau geselecteerd dat focust op duurzaamheid, en dat open dialogeert met de bouwheer en de vergunningverlenende overheid. Voor nieuwe projecten maakt DNH intussen wel een programma van eisen op. Aan de hand van dit programma bepaalt ze selectie- en gunningscriteria, en schrijft ze een vijftal bureaus aan (ook buiten Ronse). Belangrijke criteria zijn, naast ervaring, de prijs en de dossierdoorlooptijd. Uit de gesprekken met de ambtenaren blijkt dat er een nieuwe wind waait bij DNH: al van bij de ontwerpfase zijn de ambtenaren nu betrokken bij bouwprojecten. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 22 VAN 52

23 - In de krijtlijnen voor haar Plan van Aanpak (18/12/2015) staat expliciet dat er enkel nog op de huidige eigen gronden ontwikkeld zal worden tegen een ramingsprijs van 95% van het subsidiabel leningsplafond (FS3-norm). Momenteel heeft de SHM nog geen eigen ontwerprichtlijnen voor architecten, en werkt ze volgens de C2008. De visitatiecommissie beveelt aan om de kennis en ervaring van DNH over bouwprojecten op te nemen in haar nota met ontwerprichtlijnen als onderdeel van het programma van eisen bij elk project. - De visitatiecommissie merkt op dat DNH de nu lopende projecten grondig opvolgt. Door stelselmatige en nauwkeurige controles van de bestekken en een goede opvolging van de werven, worden in elke fase nog kostenbesparende acties doorgevoerd. Zo kiest DNH bijvoorbeeld voor materialen die naar prijs/kwaliteit goedkoper zijn dan de materialen initieel voorzien in het bestek. Uit de afrekeningen van 2014 en 2015 blijken gerealiseerde minkosten en zeker geen meerkosten. Bij de eerste aanbesteding in 2006 van het vervangingsbouwproject Floréal voor 72 woningen (deel 1 opgeleverd in 2012, deel 2 in 2015) lagen de biedingen tot 35% boven de raming. Op aangeven van de VMSW is vervolgens met een opdeling in 5 percelen het project opnieuw aanbesteed en uiteindelijk gegund aan een bedrag dat 6,3% hoger lag dan de raming. De visitatiecommissie kon de afrekeningen bij de voorlopige opleveringen in 2015 inkijken van de 5 verschillende percelen. Op een totaal bestelbedrag van euro werd volgens de SHM een totaal negatief bedrag aan contractwijzigingen van euro of -1,23% vastgesteld. Finaal brengt dit de overschrijding van het subsidiabel leningsbedrag terug tot 5%. Het huurproject in de Kruisstraat/Fiertelmeers is in uitvoering. Het ramingsbedrag lag ruim 5% hoger dan het subsidiabel leningsplafond van euro, maar het effectieve bestelbedrag ligt veel lager, namelijk euro of 93% van het leningsplafond. In principe heeft de SHM zelfs een marge van 2% tegenover de 95% die ze zichzelf oplegt. Bij ongeveer een vijfde van het project uitgevoerd zijn er verrekeningen voor euro of 0,4% van het subsidiabel leningsplafond en behoudt DNH nog steeds een behoorlijke marge om een overschrijding daarvan te voorkomen. - In de periode werden 3 projecten opgeleverd, die zowel meer- als minkosten realiseerden. Om inzicht te krijgen in contractwijzigingen, worden ramingsprijzen eerst vergeleken met de kostprijsnormen, en vervolgens met het aanbestedingsbedrag. Daarnaast geeft het uiteindelijke uitvoeringsbedrag of eindbedrag (de werkelijke kostprijs) een indicatie van de mate waarin min- of meerwerken werden toegestaan en uitgevoerd door de aannemer. Volgens de SHM zijn meerwerken een gevolg van de keuze voor complexe, inbreidingsgerichte projecten in de stadskern, waar heel wat onvoorziene omstandigheden meespelen: - Het inbreidingsproject Veemarkt (2011) met nieuwbouw van 7 huurappartementen, 3 garages en een handelsruimte in de stadskern van Ronse omvatte de sloop van oude bebouwing die was verzakt door werken in de straat. Het bestelbedrag lag 0,10% boven het subsidiabele leningsplafond. Tijdens het project ging de aannemer in faling en werd overgenomen. Dat verlengde de doorlooptijd aanzienlijk, en leidde ook tot meerkosten. Die bedroeg 2,37% van het bestelbedrag ( euro op euro). De overnemer ging later op zijn beurt failliet. - Voor het renovatieproject aan de Bredestraat (2012) was het bestelbedrag euro of bijna 20% hoger dan het subsidiabel leningsplafond van euro Het project werd afgerekend met een meerkost van euro op het bestelbedrag (of bijna 30% boven het leningsplafond). Het project kende een uitbreiding met 8 extra appartementen in een nieuwe bouwlaag. Na het strippen van het oude flatgebouw moest de oorspronkelijke betonstructuur extra versterkt worden omwille van veel betonrot (gebruik van slechte materialen) en een te zwakke (al te zuinige) wapening, wat voor onvoorziene kosten zorgde. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 23 VAN 52

24 - Voor het vervangingsbouwproject in de wijk Scheldekouter (2014), sloopte DNH 9 van haar oude bungalows voor nieuwbouw van 16 eengezinswoningen. Het bestelbedrag van euro lag 12,5% boven het subsidiabel leningsplafond van euro,. Uiteindelijk realiseerde de SHM het project voor euro minder. Daardoor lag het eindbedrag iets lager, namelijk een kleine 9% boven het leningsplafond. - De visitatiecommissie concludeert dat DNH vooral de ontwerpfase beter kan beheersen om de betaalbaarheid onder controle te krijgen. Tijdens de realisatie van haar recente bouwprojecten slaagt de SHM hier reeds veel beter in. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De berekening van de huurlasten werd sinds 2013 volledig herzien, waardoor die enorm daalden. De teveel aangerekende huurlasten werden terugbetaald. Dit leidde tot een sterke daling van de huurlasten. Pas begin 2017, na de eindafrekening van 2016, zal de regularisatieoperatie volledig afgewerkt zijn. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor verbetering vatbaar. - De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder, en waarop de SHM geen vat heeft), de huurlasten (waarop de SHM wel vat heeft), en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij de huurder en de SHM). Slechts bij ongeveer 10% van de SHM s ligt de (mediaan) huurprijs per woning per maand lager dan bij DNH. De mediaan huurprijs bedraagt 238 euro voor een eengezinswoning, 201 euro voor een appartement, en 154 euro voor een duplex (69 duplexen). Slechts drie SHM s hebben lagere mediaan huurprijzen. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurdersgezinnen ligt eveneens laag ( euro in 2014), bij slechts 7 SHM s ligt het lager (zie hoofdstuk 3 beschrijving). - De gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning bedroeg bij DNH ongeveer 55 euro in Dat bedrag is het resultaat van deling van de totale huurlast door het effectieve aantal verhuurde woningen. Slechts 5% van de SHM s rekent lagere gemiddelde huurlasten aan. In de periode bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning nog 515 euro, waarmee de SHM bij de hoogste in de sector hoorde. Tot en met 2013 werden huurlasten maandelijks forfaitair toegerekend zonder jaarlijkse eindafrekening. Na vaststellingen daarover door Inspectie RWO, berekent de SHM vanaf 2013 nauwkeurig de individuele huurlasten en heeft ze vanaf 2014 haar provisies grondig aangepast. Dit leidde doorgaans tot een sterke daling van de individuele huurlast. DNH moest een totaal bedrag van meer dan euro terugbetalen aan de huurders. Die terugbetaling leidde ook tot een afboeking van euro huurdersachterstal. Niet alle huurders ontvingen echter een terugbetaling. In de Bredestraat installeerde DNH een nieuw collectief verwarmingssysteem en rekende ze in dat jaar geen voorschot op de huurlasten aan. De individuele verrekening was meteen de jaarafrekening, waardoor de huurlasten voor één keer sterk stegen. Tijdens de visitatiegesprekken met de huurders bleek dat de afrekening van de huurlasten nu ook veel transparanter is en dat men steeds terecht kan bij de SHM voor uitleg. - Het aandeel appartementen in het patrimonium bepaalt sterk de gemiddelde huurlasten van SHM s. Aan appartementen zijn hogere huurlasten gekoppeld, voornamelijk door de kosten voor het onderhouden van de gemeenschappelijke delen (zoals traphal, lift en groenvoorziening). Bij DNH bestaat het patrimonium voor 57% uit appartementen, bij slechts 19% van de SHM s is het aandeel aan appartementen hoger. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 24 VAN 52

25 - Naast de grondige herrekening en herziening, heeft DNH wel acties ondernomen om de huurlasten nog beter te beheersen: - Deelname aan de groepsaankoop van elektriciteit via de VVH leverde een besparing van euro per jaar op tegenover de groepsaankoop door de provincie Oost-Vlaanderen. - Er werden prijsaanvragen geïnitieerd voor afstand van verhaal in de brandverzekering en het onderhoud van de brandbestrijdingsmiddelen, evenals voor CV-onderhoud, groenonderhoud en het onderhoud van ventilatiesystemen. - De kosten voor de telefoonlijn van liftinstallaties werden beperkt door een SIM-box te plaatsen, en geen klassieke (tot 4x duurdere) telefoonlijn. - Voor kleine herstellingen, aanpassingen en andere kleine taken zet DNH haar klusjesman in. Hij staat op de loonlijst van de SHM. Ze schakelt haar klusjesman in voor onderhoud en herstellingen zowel wanneer de kosten ten laste van de huurder zijn als wanneer ze die zelf draagt. - DNH biedt ook ondersteuning om samen met de huurders te werken aan het opruimen van afval, en om alle lampen te vervangen in de appartementsgebouwen (zie OD 2.2 en OD 4.4). - Naast de huurlasten, zijn er ook de kosten voor het verbruik van water, gas en elektriciteit. In combinatie met het plaatsen van rookmelders worden ook energiescans uitgevoerd door het sociaal economiebedrijf Goed Wonen (zie OD 2.2). - Volgens de visitatiecommissie onderneemt de SHM acties om de huurlasten te verlagen en wil ze daar in de toekomst ook verder op inzetten. De grote regularisatieoperatie van de huurlasten is nog niet achter de rug, waardoor de situatie voor de huurders nog niet is gestabiliseerd. Dat zal pas begin 2017 het geval zijn, na de eindafrekeningen van De visitatiecommissie beveelt de SHM aan door te gaan met de regularisatie tot zolang de huurlasten correct geprovisioneerd worden en nadien correct worden afgerekend, zowel voor de huurder als voor de SHM. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van mening dat DNH in de voorbije jaren onvoldoende heeft ingezet op prijsbewust bouwen. Ze concludeert dat DNH vooral tijdens de ontwerpfase te weinig aandacht had voor de betaalbaarheid. De visitatiecommissie stelt vast dat DNH hier veel beter in slaagt bij de realisatie van haar recente bouwprojecten. De visitatiecommissie beveelt aan om te werken aan een visie op prijsbewust bouwen, deze mee op te nemen in de ontwerprichtlijnen voor architecten, zodat ze vanaf de ontwerpfase de betaalbaarheid kan beoordelen. Ze beveelt ook aan om die aandacht voor betaalbaarheid en kostenbeheersing te blijven behouden bij de projecten in uitvoering, omwille van de grote invloed op de financiële situatie van de SHM. De SHM heeft grote inspanningen geleverd om de huurlasten correct en transparant te berekenen, waardoor de huurlasten enorm zijn gedaald. De huurlasten waren bij de hoogste in de sector en nu zijn ze geëvolueerd naar de laagste. De regularisatiebeweging zal pas volledig zijn na de afrekening van de huurlasten van De visitatiecommissie beveelt aan door te gaan met de regularisatie tot de situatie volledig gecorrigeerd is. De SHM stapt mee in groepsaankopen voor energie en heeft prijsvragen geïnitieerd voor diverse aspecten van de huurlasten. Via energiescans werkt de SHM ook aan het zuiniger omgaan met energie door haar huurders. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 25 VAN 52

26 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Hoge huurdersachterstallen zijn de belangrijkste oorzaak van de ontbinding van (sociale) huurovereenkomsten. Daarom is de aanpak ervan essentieel voor de woonzekerheid van de sociale huurders. DNH heeft een hoge huurdersachterstal in vergelijking met andere SHM s. Sinds medio 2014 werkt ze volgens een strakke procedure, waarbij in 2015 de eerste resultaten merkbaar zijn. Ze werkt hierbij samen met OCMW en CAW. De visitatiecommissie hoopt dat deze gestructureerde aanpak leidt tot een snelle structurele verbetering. Gezien de inspanningen die nog moeten geleverd worden om de huurdersachterstal definitief op een aanvaardbaar niveau te krijgen, vindt de visitatiecommissie de prestaties voor verbetering vatbaar. - De huurdersachterstallen zijn hoog. In 2014 bedroegen ze voor de zittende huurders 8% van alle inkomsten aan huur en huurlasten van de SHM. In 2011 was dit nog 5%. Interne administratieve problemen (het linken van huurbetalingen aan openstaande facturen: zie OD 5.3) bemoeilijkten in 2012 en 2013 de aanpak en beheersing van de huurdersachterstallen. DNH heeft in 2014 een procedure voor de opvolging van huurdersachterstallen uitgewerkt. Ze werd laatst goedgekeurd op 22/08/2014. In de procedure gaat DNH uit van een consistente benadering van alle huurders, het streven naar een oplossing binnen de 6 maanden, het zoeken naar een oplossing waar beide partijen zich in kunnen vinden, het respecteren van gemaakte afspraken en het uitvoeren van het vonnis van de vrederechter. - De huur moet betaald worden tegen de 10de dag van de maand. Een eerste controle gebeurt dan rond de 15de dag. Bij niet-betaling krijgt de huurder een 1ste aanmaningsbrief met de vraag hun achterstal binnen de 10 dagen te betalen. In het schrijven wordt ook gemeld dat hij zich bij eventuele betaalproblemen kan wenden tot het OCMW voor budget-beheer. Bij gebrek aan betaling volgt een 2de aanmaning rond de maandwisseling met een vooropgestelde betalingstermijn van 10 dagen. Daarin meldt de SHM de huurder dat zij, tenzij hij voorbehoud maakt, binnen de 5 dagen een dubbel van het schrijven bezorgt aan het OCMW-Ronse. De huurders kunnen in elke stap van de procedure een afbetalingsplan bespreken met DNH. Reageert de huurder nog steeds niet, dan stuurt de SHM een allerlaatste aanmaning waarin ze wijst op het risico van uithuiszetting. Ze deelt mee dat ze het team Preventieve Woonbegeleiding van het CAW in kennis stelt van de betaalproblematiek en dat de huurder bij hen in woonbegeleiding kan stappen. Als de woonbegeleiding niet start binnen de 4 weken, zal de SHM een gerechtelijke procedure beginnen voor de ontbinding van de huurovereenkomst. De inschakeling van het CAW als bijkomende mogelijkheid tot bemiddeling gebeurt sinds oktober 2014 en vervangt in de praktijk de vroegere procedure waar in dit stadium nog een verzoening voor de vrederechter volgde. - DNH werkt momenteel met een globaal overzicht van de stand van zaken van de huurders met huurdersachterstal, wie in welke aanpak zit en welke stappen er gezet worden. Uit de data over 2015 leidt de visitatiecommissie af dat zowat 30% van de huurders van DNH niet tijdig zijn huur betaalde en een huurdersachterstal had of heeft, soms maar voor een maand, soms (15-tal huurders) door een kleine aanpassing in de huurprijs die niet in hun betaling werd opgenomen. Dat uitzonderlijk hoge aantal is mogelijk te verklaren door de precaire inkomenspositie van de huurdersgezinnen bij DNH (zie hoofdstuk 3). Bij een aantal huurders is er allicht een verband met de wijze waarop ze hun huur betalen, bijvoorbeeld geen vaste betaalopdracht (zie ook verder de suggestie voor het maken van een risicoanalyse). In het jaar 2015 moesten er 115 aanmaningen gestuurd worden, wat bij 62 huurders onmiddellijk effect VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 26 VAN 52

27 had (het resultaat van de aanmaningen einde 2015 kon nog niet worden verrekend). Er waren 77 afbetalingsplannen die tot stand kwamen dankzij actieve stappen door de SHM: 23 met DNH, 13 via OCMW, 13 via CAW, 7 via collectieve schuldregeling, 9 via een voorlopig bewindvoerder, 12 opgelegd via een beslissing van de rechter. In 25 dossiers werd de schuld al in 2015 afbetaald. Uit een steekproef van 10 dossiers met diverse aanpak, stelde de visitatiecommissie vast dat de procedure strak en consequent wordt gevolgd. In 2014 waren er 12 rechtszaken: 7 huurontbindingen en 5 voorwaardelijk met opgelegd afbetalingsplan. In 2015 daalde dit aantal naar 5, namelijk 2 huurontbindingen en 3 met opgelegd afbetalingsplan. In verhouding tot het aantal gezinnen is het aantal rechtszaken zeer hoog. De daling in 2015 is duidelijk een gevolg van de effectievere aanpak door DNH. - De visitatiecommissie apprecieert de mogelijkheid voor de huurder om steeds een regeling via een afbetalingsplan voor te stellen aan de SHM, het OCMW of het CAW. Ze apprecieert eveneens dat het OCMW en het CAW tijdig worden geïnformeerd over de individuele huurdersachterstal en actief meewerken bij het opstellen van afbetalingsplannen. Daardoor worden in heel wat gevallen zeker verdere kosten en juridische stappen vermeden, wat blijkt uit de daling van de rechtszaken in 2015 ten opzichte van De visitatiecommissie beveelt DNH aan om samen met het OCMW, eventueel met het CAW, na te gaan in hoeverre een gestructureerd overleg de opvolging nog kan verbeteren. Betrokken actoren waren in de gesprekken met de visitatiecommissie daarvoor namelijk vragende partij. Mogelijk kan een risicoanalyse ook tot nog betere inzichten en aanpak leiden: naar welke huurders moesten er de voorbije twee jaren geregeld aanmaningen worden gestuurd vooraleer ze zich in regel stelden? Kunnen er acties worden ondernomen om de risico s voor deze groep te beperken? Nu de SHM op weg is naar een effectieve en gestructureerde aanpak van de huurachterstallen nodigt de visitatiecommissie DNH uit om zichzelf ook een streefdoel op te leggen voor het verder verminderen van de huurdersachterstal en in functie hiervan een strikte opvolging door de raad van bestuur te regelen (zie OD 5.3). Daarnaast wijst de visitatiecommissie erop dat de procedurele wijzigingen die het laatste jaar in de praktijk beslist werden, ook in de formeel uitgeschreven procedure moeten aangepast worden: namelijk het niet meer in verzoening gaan, de inschakeling van het CAW, de snellere inschakeling van het OCMW en het verlengen van de betalingstermijn tot 10 dagen na de 1 ste aanmaning. - Bij betaalproblemen zijn persoonlijke initiatieven van de SHM zoals telefoneren of een huisbezoek, niet opgenomen in de procedure huurachterstallen en debiteurenreglement. Ze gebeuren in de praktijk in een aantal dossiers. De welzijnsactoren vragen zich af of meer (telefonische) contacten van de SHM een bijkomend hulpmiddel zou kunnen zijn. De visitatiecommissie suggereert dit te onderzoeken. - Problematisch woongedrag en huurdersachterstal kunnen leiden tot uithuiszetting. Om dat te voorkomen door in te zetten op woonbegeleiding heeft de SHM op 24 november 2014 een samenwerkingsovereenkomst preventie van uithuiszetting van sociale huurders afgesloten met het CAW regio Aalst - Zuid-Oost-Vlaanderen. In haar aanpak schakelt DNH het CAW in wanneer geen gevolg wordt gegeven aan de 2 de aanmaning of wanneer de huurder de betalingen niet meer doet die volgens een afbetalingsplan dat door haar of het OCMW met hem afgesloten werd. De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak omdat dit de woonzekerheid van de huurders ten goede komt. Het is de SHM die bij het CAW de aanmelding doet van een dossier. Het gaat over gezinnen/huurders waar er naast betaalmoeilijkheden ook andere problemen kunnen zijn. Het CAW zette tot nog toe 20 begeleidingstrajecten op: 11 voor huurdersachterstal en 9 voor begeleiding aanpak woonverwaarlozing (merendeels gekoppeld aan huurdersachterstal). De resultaten zijn, voor zover reeds verifieerbaar, zeker positief. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 27 VAN 52

28 OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar Bij deze operationele doelstelling wordt van de SHM een visie verwacht op de aanpak van leefbaarheidsproblemen en dat ze zich daar gestructureerd op organiseert. In Ronse is momenteel een platform in de maak om onder meer leefbaarheidsproblemen met individuele sociale huurders te bespreken en daarover met een multidisciplinaire aanpak (vanuit verschillende stedelijke diensten) in overleg te gaan. Op wijkniveau is er een concentratie van leefbaarheidsproblemen in de wijk Scheldekouter. In het kader van een convenant met de stad is Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen hier actief met een wijkwerking. DNH gaat in op diverse suggesties en initiatieven van de bewonersgroep Scheldekouter voor acties die worden uitgewerkt bij de aanpak van onderhoud, beveiliging en herstel. Een aantal problemen wordt goed aangepakt, de uitwerking van sommige laat op zich wachten. Een visie op een globale leefbaarheidsaanpak van deze wijk, noch voor het hele patrimonium, is vooralsnog niet uitgewerkt. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. - In de samenwerkingsovereenkomst met het OCMW staat dat in Ronse regelmatig een Milieucel samenkomt met de Technische dienst, de diensten KMO, Overlast, Politie, Huisvesting en het OCMW om onder andere probleemsituaties zoals burenruzies, overlast en domiciliefraude te kunnen bespreken. Het was de bedoeling om er ook probleemsituaties met individuele huurders aan te kaarten. In dat geval zou ook DNH hierop worden uitgenodigd. Dat is echter tot nu toe nog niet gebeurd. Bovendien bleek deze milieu-cel te ruim opgevat en niet geschikt voor bespreking van problemen met individuele huurders. In 2016, zo vernam de visitatiecommissie, wordt deze werking gereorganiseerd. Een beperkter platform, voorlopig het Overleg vervuilde woningen genoemd, met de cel Huisvesting van het Sociaal Huis (stad & OCMW), politie, DNH en de andere sociale huisvesters zal heel specifiek (en enkel) problemen van vervuilde en verwaarloosde bewoningen en van overlast bespreken en aanpakken. De visitatiecommissie raadt de SHM aan met de verantwoordelijken van de diverse diensten te overleggen hoe ze hier leefbaarheidsproblemen kan aankaarten en hoe een meer formele samenwerking kan worden afgesproken. Gezien DNH geen eigen sociale dienst heeft, kan een versterking van de aanpak met inbreng vanuit verschillende diensten, een toegevoegde waarde hebben. De visitatiecommissie suggereert DNH tevens een overlastprocedure uit te werken waarin werkwijzen zijn vastgelegd om individuele problemen met leefbaarheid aan te pakken zodat uitvoering en gevolgen niet alleen voor de SHM zelf maar ook voor andere betrokken actoren en vooral voor de huurder duidelijk zijn. - De meeste leefbaarheidsproblemen doen zich voor in de wijk Scheldekouter. Ongeveer de helft van alle woningen van de DNH staat in deze wijk. Het is ook een verouderde wijk die aan renovatie toe is. In de stad Ronse is het een van de drie aandachtswijken of kansbuurten waarvoor de stad met Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen een convenant heeft afgesloten voor een buurtwerking. Dit convenant wordt vernieuwd in Samenlevingsopbouw werkt in de wijk Scheldekouter met een gestructureerde bewonersgroep en -werking. Naast werken rond onderlinge samenhorigheid en communicatie met DNH, huurders bewustmaken van hun verplichtingen tegenover de verhuurder en hen ondersteunen en helpen in hun relatie met de SHM (zie OD 6.1), wordt aandacht besteed aan zaken die storend zijn voor de leefbaarheid. Die komt in deze wijk immers sterk onder druk te staan door onder andere zwerfvuil, sluikstort, vandalisme, graffiti en onbewoonde woningen. Huurders uit Scheldekouter gaven bij het visitatiegesprek aan dat deze problemen hen erg bedrukken, dat ze niet fier kunnen zijn op de kwaliteit van de woningen en snakken naar renovatie. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 28 VAN 52

29 - De welzijnsorganisaties en de huurders waar de visitatiecommissie mee sprak vinden dat de problemen met vandalisme en graffiti in de wijk en de gebouwen dringend moeten worden aangepakt om de leefbaarheid te verbeteren. De noodzakelijke schilderwerken om de graffiti in sommige trapzalen te verwijderen zijn nog (steeds) niet gepland. De appartementen zijn nu bereikbaar langs de buiten-traphallen en langs centrale binnen-traphallen. De SHM overweegt de toegangen tot de buiten-traphallen enkel te behouden als nooduitgang en alleen de centrale traphallen binnen in het gebouw te gebruiken om de appartementen te bereiken. Ze wil de vrije toegang beperken en de bewoners meer veiligheid te verzekeren door toegang voor bezoekers maar mogelijk te maken via een parlofooninstallatie. De bewoners suggereerden ook camerabewaking. Dit wordt verder onderzocht. Er is nood aan een definitieve beslissing over een aanpak van de wijk en een heldere communicatie ervan om de onduidelijkheid over sloop of renovatie op te heffen en aan de bewoners een perspectief te bieden op een betere woonkwaliteit. - Met de medewerking van DNH ondernamen de buurtwerking en Samenlevingsopbouw de laatste drie jaren een vijftal acties rond zwerfvuil en de sensibilisering van de huurders voor het sorteren van afval. Gedurende de laatste jaren was er regelmatig vandalisme in de appartementsblokken, onder andere in de kelders en de trapzalen. In de kelders zijn er open ruimtes waar de elektriciteits- en gasmeters staan. DNH sloot de toegangen af en 4 huurders hebben er momenteel de sleutels van. De bewoners kunnen terecht bij deze huurders. Dit laatste is zeker nodig voor de bewoners die geregeld hun budgetmeter moeten opladen. Het experiment werd uitgevoerd en positief geëvalueerd in de kleine appartementsgebouwen en wordt nu uitgebreid naar de grotere complexen. In samenspraak met de bewonerswerking werden kapotte lampen in de gemeenschappelijke delen vervangen waardoor het gevoel van onveiligheid verminderde. Op dit ogenblik is een huurder in de wijk verantwoordelijk voor de vervanging van de lampen. - Volgens de welzijnsactoren bestaan de problemen in deze wijk al jaren en herhalen ze zich telkens opnieuw. De acties die de SHM hier onderneemt, lossen een probleem maar tijdelijk en gedeeltelijk op. Een zware renovatie van de oude en uitgewoonde gebouwen, volgens een visie op leefbaarheid in functie van de totale wijkinrichting, dringt zich op (zie OD 2.1). De visitatiecommissie stelt vast dat DNH de laatste jaren zeker inspanningen levert: zie haar bijdragen aan de acties vanuit Samenlevingsopbouw en de bewonersgroep en het beluisteren van hun ideeën rond aanpak. Ze heeft dit ook in april 2015 gecommuniceerd met de bewonersgroep, maar de concrete aanpak is er nog steeds niet (zie OD 4.3). - De nieuwere projecten in het centrum van de stad zijn kleiner, minder herkenbaar dan de grootschalige sociale huisvesting en dragen bij tot een brede sociale mix. In de overige wijken is er geen concentratie van leefbaarheidsproblemen zoals die zich in Scheldekouter voordoet. - De visitatiecommissie beveelt de SHM aan de opkuisacties en de reorganisatie van de toegangen tot de gebouwen in de Scheldekouter te versnellen als aanzet en onderdeel van de zich opdringende zware renovatie van de oude en uitgewoonde gebouwen en van de wijk. Daarbij spelen leefbaarheid, veiligheid en sociale samenhang in de gebouwenaanpak en in de inrichting van de omgeving een belangrijke rol. Ze benadrukt de nood aan een definitieve beslissing en aan een heldere communicatie zodat de onduidelijkheid over sloop of renovatie verdwijnt en de bewoners een betere woonkwaliteit mogen verwachten. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 29 VAN 52

30 DNH ondersteunt constructieve initiatieven van haar huurders: de wijkwerking Scheldekouter van Samenlevingsopbouw en de sociale moestuin De Lochting. De SHM heeft geen praktijk en ondervinding in het samenbrengen van huurders om mee te luisteren naar hun ervaringen of problemen en om samen met huurders na te gaan hoe bepaalde zaken te verbeteren zijn. De visitatiecommissie is van oordeel dat dit voor verbetering vatbaar is. - In de grootste wijk van DNH, de Scheldekouter, is er een wijkwerking met een bewonersgroep die begeleid wordt door Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen. De bewonersgroep is ook lid van VIVAS, het Vlaams netwerk van sociale huurdersgroepen. Ook de vereniging De Vrolijke Kring, een erkende vereniging waar armen het woord nemen, is er mee actief. DNH ondersteunt de buurtwerking in Scheldekouter door gratis het lokaal ter beschikking te stellen voor de vergaderingen van de bewonersgroep. Op vraag van de groep, is de SHM haar aanpak van klachten, afrekeningen en dergelijke meer komen toelichten en hadden de bewoners ook ruim de kans om hun verzuchtingen kenbaar te maken. Samenlevingsopbouw bouwt haar wijkwerking uit binnen een convenant met de stad Ronse. De visitatiecommissie vindt dat de samenwerking en ondersteuning nog kan versterkt worden door een (beperkt) afsprakenkader vast te leggen tussen DNH en Samenlevingsopbouw. Daarin kunnen wederzijdse verwachtingen afgesproken worden, hoe informatie wordt uitgewisseld, op welke wijze wordt omgegaan worden met vragen over informatie en problemen die worden gesignaleerd Ook afspraken over het informeren en organiseren van betrokkenheid van huurders bij komende renovatieprojecten of herstellingen, kunnen daarin opgenomen worden. - Het CAW, De Vrolijke Kring, sociale kruidenier Kaboes, Vorming Plus en Samenlevingsopbouw organiseren samen een regionaal pilootproject sociale moestuin De Lochting dat werkt met vrijwilligers. Zij zullen, met ondersteuning van de projectmedewerkers van de sociale moestuin, samen tuinieren en dan groenten en fruit verwerken. De vrijwilligers verwerven vaardigheden zodat ze ook thuis aan de slag kunnen. DNH ondersteunt De Lochting door gratis een perceel van 1500 m² ter beschikking te stellen in de Kruisstraat - Fiertelmeers. - In april 2015 organiseerde de wijkwerking samen met DNH een informatievergadering van voor de bewonersgroep over mogelijke verbetervoorstellen omtrent sociaal wonen in de Scheldekouter. Die informatievergadering werd druk bijgewoond. Ook het voltallige DNH-team was aanwezig. Vele aspecten van de werking van de SHM kwamen aan bod en complexe en gevoelige zaken werden niet uit de weg gegaan. Als vervolg vond in juni 2015 een vormingscyclus van 5 sessies plaats over rechten en plichten van huurder en verhuurder voor een kleinere groep huurders. De vorming werd opgezet door Samenlevingsopbouw en DNH samen met Leerpunt (Centrum voor Basiseducatie). Een vervolg vanuit DNH over de aanpak van de wijk, kon nog niet worden georganiseerd. - DNH heeft tot nog toe weinig of geen ervaring met initiatieven om huurders in een vergadering bijeen te brengen en informatie te geven, problemen kenbaar te laten maken, voorstellen van aanpak te bespreken en hen, wanneer nuttig, inspraakmomenten te geven. Ze beveelt DNH dan ook aan voor zichzelf duidelijk te maken op welke wijze en op welke ogenblikken ze bewoners kan (wil) betrekken bij haar werking en bij het ontwikkelen en het beheren van haar sociale woonprojecten, wat uiteindelijk kan vastgelegd worden in een visie. Bij collega-shm s die hiermee reeds ervaring hebben, is voor DNH inspiratie te vinden voor de ontwikkeling van een eigen werkwijze. Om betrokkenheid te realiseren is open communicatie met de huurders een belangrijke voorwaarde. Ook op dat vlak heeft DNH nog stappen te zetten (zie OD 6.1). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 30 VAN 52

31 OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed DNH heeft samenwerkingsovereenkomsten met het CAW en met het OCMW voor woonbegeleiding van huurders om in te kunnen gaan op individuele leefbaarheidsproblemen. De SHM betrekt zowel CAW als OCMW tijdig bij de begeleiding van huurders met betaalproblemen. Ze begeleidt en informeert bewoners bij inhuring en bij vertrek. De huurders gaven in het gesprek met de visitatiecommissie aan dat DNH steeds bereid is om te luisteren en ondersteuning geeft waar gevraagd. DNH levert goede prestaties voor deze operationele doelstelling. - De SHM ontvangt individuele leefbaarheidsproblemen met huurders via meldingen van buren, politie of anderen. DNH schrijft de betrokken huurder dan aan en er volgt ofwel een huisbezoek door de medewerker verhuring of een gesprek met de directeur op het kantoor van de SHM. DNH doet dit sinds Op jaarbasis gaat het over een 10-tal problemen, afkomstig uit verschillende wijken van DNH, vooral over onderhoud van de woning, burentwist en lawaaioverlast. In 2015 werden 3 huurders uitgenodigd op het kantoor en waren er 9 huisbezoeken. De gesprekken hebben tot nog toe steeds een goed resultaat. Huurders geven aan dat ze gehoor krijgen bij de SHM en dat deze steeds op individuele vragen ingaat. Er is een gestructureerde samenwerking met de cel Huisvesting van het Sociaal Huis in de maak met kansen voor DNH om de eigen aanpak te versterken (zie OD 4.2). Bij melding van technische problemen zal de SHM steeds vooraf op bezoek gaan bij de huurder, het probleem samen bespreken en nagaan hoe het opgelost dient te worden. Tegelijkertijd wordt duidelijk gemaakt wie voor de herstellingskost zal instaan. - Sinds het CAW samenwerkt met DNH realiseert het ook bemiddelingen op het gebied van woongedrag, merendeels gekoppeld aan problemen met huurdersachterstal (zie OD 4.1). Over de korte periode waarin de samenwerking nog maar loopt (overeenkomst gesloten 24 november 2014), nam het CAW al 20 begeleidingstrajecten op: 11 voor huurdersachterstal en in 9 begeleidingen ging het ook over woonverwaarlozing. Op het ogenblik van de visitatie zijn hiervan 15 trajecten afgewerkt en 4 nog lopende. De samenwerking is dus een winstpunt voor de huisvestingsondersteuning en ook een bevestiging van de inzet van CAW. - DNH heeft uitgebreide samenwerkingsafspraken met het OCMW van Ronse. Voor het inschrijven van huurders of contacten over bepaalde problemen, is DNH elke eerste donderdag van de maand te bereiken op een zitdag in het Sociaal Huis. Dat gebeurt via een afsprakenlijst die het OCMW beheert en voorafgaandelijk bezorgt. Over de tweejaarlijkse actualisatie van de kandidaat-huurders wordt het OCMW geïnformeerd er zijn echter geen duidelijke afspraken rond de inspanningen die het OCMW kan doen om het eigen cliënteel te benaderen dat niet reageerde op de uitnodiging tot actualisatie. - Het OCMW-Ronse is bereid tot een schriftelijke garantie voor de huurwaarborg wanneer de SHM daar om verzoekt. Op dat ogenblik zal het OCMW, zoals voor alle tussenkomsten, ook een eigen plaatsbeschrijving opmaken door de cel Huisvesting van het Sociaal Huis en kan de woning pas bewoond worden nadat de stad een conformiteitsattest heeft afgeleverd. Gezien de tijd die hier soms overheen ging, schakelde DNH over op de mogelijkheid die sinds 2013 wettelijk bestaat om zelf de huurwaarborg gespreid te laten betalen (over maximaal 18 maanden). DNH houdt rekening met de betaalmoeilijkheden van de huurders. Het aantal nieuwe huurders dat onmiddellijk de huurwaarborg kan betalen vermindert van 45% in 2014 naar 41% in Bij de inhuringen in 2014 en 2015 samen waren er 72 huurders die de waarborg onmiddellijk volstortten, 80 betaalden in schijven, 11 in maandelijkse betalingen en via waarborggaranties van het OCMW. Ook met het OCMW-Kluisbergen is er mogelijkheid tot VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 31 VAN 52

32 woonbemiddeling en budgetbeheer. Het OCMW-Kluisbergen suggereert in de gesprekken om deze praktijk ook in een geschreven afspraak vast te leggen. Volgens het OCMW-Maarkedal is er geen nood aan een overeenkomst; DNH heeft hier slechts drie gezinnen wonen. - DNH en huurder maken pas op het moment dat de huurder vertrekt een plaatsbeschrijving op. Op dat moment is het voor de huurder vaak te laat om zelf nog een aantal herstellingen uit te voeren, wat tot hoge afrekeningen voor de huurder en tot een onnodig lange frictieleegstand kan leiden. De SHM kan bijvoorbeeld bij een huuropzegging een voorafgaandelijk huisbezoek organiseren zodat duidelijk wordt welke herstellingen de huurder zelf moet uitvoeren om nadien de aangerekende kosten te vermijden. Soms kan daardoor ook de frictieleegstand verkort worden omdat de SHM vooraf weet welke herstellingswerken ten laste van de verhuurder zijn en die al kan inplannen vooraleer een nieuwe huurder intrekt (zie OD 5.2). Wanneer een nieuwe huurder de woning aanvaardt, wordt met hem het contract en eventuele addenda (specifieke bepalingen al naargelang van de wijk of woning) doorgenomen en rechten en plichten overlopen. De huurder ontvangt de plaatsbeschrijving die opgemaakt werd bij het verlaten van de woning door de vorige huurder samen met de werkbonnen van de werken die er intussen werden uitgevoerd. Sinds 2013 krijgt de huurder ook het ZieZo!-boekje als ruggensteun voor inzichten rond verplichtingen voor verhuurder en huurder. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar DNH heeft geen aparte sociale dienst. De begeleidingstaken worden ter harte genomen door de ploeg van medewerkers en voor een aantal taken zijn er afspraken met welzijnsactoren in het actieterrein. Een uitermate belangrijk aandachtspunt is het beheersen en terugdringen van de huurdersachterstal. Na reorganisatie in 2014 is er nu een verbeterde aanpak waarbij DNH samenwerkt met OCMW en CAW. Het effect is al zichtbaar in De visitatiecommissie beveelt DNH aan te onderzoeken hoe een gestructureerd overleg met de welzijnsdiensten de aanpak nog kan aanscherpen. Het aantal huurders met huurdersachterstal is te hoog en blijft een risico in het beheersen van de huurdersachterstal. Een risicoanalyse en het vinden van een manier om deze groep te verkleinen, is nodig. De wijk Scheldekouter kent veel leefbaarheidsproblemen. DNH neemt er verschillende initiatieven, samen met de wijkwerking aldaar. De meeste gebouwen zijn oud en versleten en een globale renovatie dringt zich hier op. De visitatiecommissie beveelt aan acties, zoals wegwerken van graffiti en reorganisatie van de toegangen, te versnellen en bij de uitwerking van de komende renovatie van de wijk ook rekening te houden met leefbaarheid, veiligheid en sociale samenhang in de gebouwenaanpak en de inrichting van de omgeving. DNH ondersteunt de bestaande bewonersgroepen. Ze heeft tot nog geen ervaring in initiatieven om huurders in een vergadering bijeen te brengen en informatie te geven, problemen kenbaar te laten maken, voorstellen van aanpak te bespreken en hen, wanneer nuttig, inspraakmomenten te geven. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan hierover te rade te gaan bij collega-shm s met ervaring en zich te laten inspireren tot de ontwikkeling van een eigen werkwijze. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 32 VAN 52

33 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM scoort zwak op het vlak van financiële leefbaarheid. Sinds 2011 voldoet DNH voor geen enkele van de financiële ratio s aan de norm. De financiële leefbaarheid ging er op achteruit in de laatste vijf jaar en ook voor de toekomst kondigen zich negatieve financiële resultaten aan. Momenteel werkt de SHM, op verzoek van de Begeleidingscommissie van de VMSW, een Plan van Aanpak uit om de financiële leefbaarheid van de SHM te herstellen. Eind februari 2016 moet een haalbaar plan worden ingediend. Het kan ten vroegste in juni 2016 geïmplementeerd worden, op voorwaarde dat het, na grondig onderzoek, goedgekeurd wordt. De visitatiecommissie vindt de prestaties van DNH voor deze doelstelling vatbaar voor verbetering. - De gecorrigeerde liquiditeitsratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Deze ratio drukt de verhouding uit tussen op korte termijn beschikbare middelen en op korte termijn te vervallen schulden. Wanneer de ratio lager dan 1 is, kan er zich een probleem stellen. In 2010 lag de liquiditeitsratio op 1,74 met andere woorden ver boven de norm. In 2011 is de liquiditeit zeer sterk gedaald, tot 0,66. In de daarop volgende jaren daalde de gecorrigeerde liquiditeitsratio verder tot 0,39 in Vanaf 2011 zakt het saldo op de Rekening/Courant (R/C) van de VMSW tot onder 0. In 2012 blijft het saldo negatief, maar zeer beperkt. In 2013 en 2014 zakt het saldo op de R/C van de VMSW verder onder 0. Al vóór 2011 begeleidde de VMSW de SHM met het oog op verbetering van de liquiditeitspositie. DNH maakte een eerste Plan van Aanpak op in 2012, maar dit werd onvoldoende gevolgd en leidde tot op het moment van de visitatie niet tot een verbetering van de financiële situatie. Op basis van de krijtlijnen van 18/12/2015 wordt tegen maart 2016 een tweede Plan van Aanpak verwacht met oog op het rechttrekken van deze niet-leefbare financiële situatie (zie hoofdstuk 3 Beschrijving). - De netto vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsvoering voldeed in de afgelopen vijf jaar enkel in 2012 aan de norm. Als een netto vrije cashflowmarge minder dan 100% bedraagt, zijn er meer terugkerende inkomsten dan terugkerende uitgaven. Om de financiële positie van de SHM echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger zijn dan 85%. Hoe lager dit kengetal, hoe veiliger de situatie van de SHM. De ratio schommelt van 97,6% in 2010 naar 101,0% in 2011; in 2012 daalt de ratio terug tot 85,5% (waarmee de norm wordt bereikt), waarna ze in 2013 stijgt tot 115,9%, om in 2014 terug te dalen tot 110,6%. In 2011, 2013 en 2014 zijn de terugkerende uitgaven dus hoger dan de terugkerende inkomsten. - De netto-winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering schommelt in dezelfde periode steeds boven en onder de norm (norm is niet lager dan 0). In de periode schommelt de netto-winstmarge tussen maximum 9,6% (in 2012) en minimum -15,9% (in 2013). In 2014 is de netto-winstmarge -5,6%, dus onder de norm. De visitatiecommissie leidt hieruit af dat de SHM noch haar inkomsten noch kosten onder controle heeft. - De solvabiliteitsratio in de jaren 2010 en 2014 daalde van 7,6% tot 5,7% Het aandeel eigen vermogen in de balans die deze ratio weergeeft, zorgt voor een zeer beperkte buffer in geval van grote schommelingen in de uitgaven en inkomsten van de SHM. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om gezond te blijven. DNH zit hier ruim onder, wat betekent dat de SHM alert moet zijn om haar verplichtingen op lange termijn ten aanzien van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 33 VAN 52

34 het vreemd vermogen te kunnen blijven inlossen. Bij het berekenen van de solvabiliteit maken de kapitaalsubsidies geen deel uit van het eigen vermogen. - De SHM had in 2011 reeds een negatieve R/C bij de VMSW. De financiële resultaten waren in 2012 beter, maar de liquiditeitspositie was nog steeds te zwak. In 2013 en 2014 evolueerde de situatie terug in negatieve richting zodat DNH nog steeds een negatieve R/C had. - De zeer zwakke financiële situatie van de SHM heeft meerdere oorzaken: de doorlooptijd van bouwprojecten was vaak zeer lang (zie OD 3.1), waardoor de SHM al heel wat kosten maakte nog voor de realisatie van verhuurbare woningen en het verwerven van de huurinkomsten. Bovendien financierde DNH verwervingen met eigen middelen en meldde die niet aan, waardoor er later geen subsidiëring meer voor kon worden verkregen. Daardoor financierde ze ook de realisatie van een aantal projecten met eigen middelen wat zowel de liquiditeit als de vrije cashflowmarge negatief beïnvloedde. - Omwille van personeelsproblemen volgde de SHM de huurdersachterstallen niet meer op tussen 2011 en 2013, met als gevolg torenhoge openstaande debiteuren en negatieve effecten op de liquiditeit. Het berekenen van de huurlasten gebeurde volgens een forfaitair systeem, zonder jaarlijkse afrekeningen. Sinds 2014 wordt de situatie geregulariseerd, wat een negatieve impact heeft op het resultaat van de SHM (zie OD 3.2 en OD 4.1). OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar De gemiddelde werkings- en onderhoudskosten per woning kennen, na een daling in 2012, terug een sterke stijging in 2013 en Het personeelsbestand wisselt sterk en daalt in 2014 met 1 VTE ten opzichte van De personeelskost blijft ongeveer op het niveau van De onderhoudskosten stijgen, als gevolg van het uitvoeren van meer onderhouds- en herstellingswerken in De leegstand behoort tot de hoogste in de sector, mede door problemen in het verhuringsproces. De visitatiecommissie oordeelt dat de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn. - De totale werkings- en onderhoudskosten bedragen in 2010 rond de euro per woning. In 2011 en 2012 dalen deze kosten tot onder de euro per woning. In 2013 en 2014 kennen de werkings- en onderhoudskosten echter een sterke stijging tot respectievelijk euro in 2013 en euro in 2014, een stijging met ongeveer 30% in de laatste 2 jaren. 67% van de SHM s heeft lagere werkings- en onderhoudskosten. In 2011 was dit slechts 19% van de SHM s. Specifiek voor deze SHM leidde het herrekenen van de huurlasten in 2014 tot een verhoging van de werkings- en onderhoudskosten (zie OD 3.2). - In de periode 2010 tot 2014 was er een sterke wisseling in het personeelsbestand, met ontslag- en aanwervingskosten tot gevolg. Van de 8 personeelsleden in 2010 werden er 4 vervangen in de daarop volgende jaren en één van de 2 poetsvrouwen werd niet vervangen na haar pensioen. 3 van de 7 personeelsleden in 2016 zijn nieuw in de organisatie. De vroegere projectleider van de technische dienst werd geselecteerd als directeur (eind 2012). Bij die vele wissels waren er ook periodes waarin bepaalde functies niet werden ingevuld, wat het niveau van de personeelskost beïnvloedde. Het aantal personeelsleden daalt van 8,1 VTE s in 2010 naar 7 VTE s in 2014, met een vergelijkbare personeelskost ten opzichte van De kosten voor externe boekhouding en revisor nemen ook toe door de vele boekhoudkundige herzieningen en de beperkte personeelscapaciteit in het team van DNH zelf. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 34 VAN 52

35 - De onderhoudskosten stegen van euro in 2011 tot euro in Die stijging is vooral een gevolg van toenemende gewone onderhouds- en herstellingswerken van woningen, voornamelijk in 2014, een bewuste keuze van de SHM, waardoor de beheersing ervan des te belangrijker wordt. - De visitatiecommissie oordeelt dat de SHM meerdere kansen om de kosten beter te beheersen nog niet heeft gegrepen: - Sinds de aanschaf in 2013 van bijkomende modules voor het IT-programma dat de technische dienst ondersteunt, kan de SHM alle ingrepen per woning beter opnemen en opvolgen, maar momenteel beschikt de SHM nog niet over een meerjarenplanning (zie OD 2.1). Het opmaken van de onderhoudsplanning is prioritair, niet alleen om de kosten te ramen en de juiste aannemers daarvoor aan te spreken, maar ook en vooral omdat de onderhoudswerken een belangrijke impact hebben op de financiële situatie van de SHM (OD 5.1 en OD 5.4). - In het verleden werd met één (vaak dezelfde) aannemer gewerkt voor grotere herstellingsen onderhoudsopdrachten. Intussen schakelt DNH meerdere aannemers in om de diverse onderhoudsopdrachten uit te voeren. Voor routineopdrachten zoals het onderhoud van de cvinstallatie, het plaatsen van keukens, het vervangen van vinyl, wordt bij het begin van het jaar aan meerdere aannemers een offerte gevraagd en beoordeelt de SHM aan wie tegen welke prijzen ze welke opdrachten gunt. Voor eenmalige specifieke opdrachten wordt niet steeds een offerte gevraagd. DNH werkt nog niet met raamcontracten. Dat wel doen zou het beheersen van het onderhoudsproces en de -kosten zeker ten goede komen (OD 2.1). Uit de gesprekken met de huurders blijkt ook dat het nakomen van afspraken over herstellingen met externen vaak lang op zich laat wachten of fout loopt. - In de kosten voor 2013 is een bedrag van euro voor elektriciteit, gas en water voor eigen gebruik opgenomen. Deze kost werd gemaakt door de SHM, maar was bestemd voor een collectief verwarmingssysteem dat geïnstalleerd is in de Bredestraat. De afrekening van deze kosten voor de huurders gebeurde pas in 2014 (tot ontevredenheid van de huurders, die deze kost niet meer hadden verwacht). Daardoor liggen deze kosten eenmalig hoog in 2013, en komen ze niet meer als kost voor de SHM voor in De SHM beschikt over een geactualiseerd en gedetailleerd overzicht van de leegstaande woningen tot en met januari In totaal staan 39 van de 656 woningen leeg, wat neerkomt op bijna 6% leegstand (structurele en frictieleegstand samen). In vergelijking met de sector ligt de leegstand bij DNH hoog. Leegstand van meer dan 6 maanden wordt als structureel beschouwd. Voor DNH gaat het om 29 woningen of 4,5% van het totaal aantal woningen. Sinds september 2015 staan 10 woningen leeg, wat neerkomt op een frictieleegstand van 1,5%. - Tijdens de visitatiegesprekken blijkt dat de SHM moeite heeft met het opnieuw verhuren van haar woningen. Heel wat kandidaten, tot 50%, weigeren de woning die hen wordt aangeboden. De oorzaak hiervan moet gezocht worden in de slechte woningkwaliteit en leefbaarheidsproblemen, vooral in Scheldekouter en in de Eeckhoutstraat te Ronse. Wanneer de kandidaat-huurder toch een slechte woning aanvaardt, is dat doorgaans om later via mutatie naar een betere woning te kunnen verhuizen. Zelfs in nieuwbouwappartementen blijkt het verhuren niet altijd even vlot te lukken. Volgens de SHM wil de huurder zijn beperkt inkomen niet aan een hogere huur voor een betere woning besteden (zie hoofdstuk 3). - In het verleden stond het OCMW vaak garant voor de huurwaarborg. Dat kon echter alleen als de stad een conformiteitsattest voor de woning afleverde en dit proces verliep in het verleden vaak moeilijk en traag. De SHM kan nu zelf huurwaarborgen verwerken en het innen ervan spreiden over enkele maanden, waardoor de SHM het verhuurproces meer in eigen handen heeft en het zo kan bespoedigen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 35 VAN 52

36 - Sinds 2014 is er veel meer intern overleg tussen de medewerkers die de verhuur en de medewerkers die de herstellingen opvolgen. Zo kan sneller worden ingegrepen als de woningkwaliteit onvoldoende is om te verhuren. Bij een opzeg van de huur maken ze samen een plaatsbeschrijving op in de laatste week van de opzegperiode. Alles wordt via een tabletcomputer genoteerd en kleine herstellingen worden meteen uitgevoerd. Zo krijgen ze beter zicht op de situatie, kunnen ze het onderhoudsaspect meteen aanpakken, en dus ook sneller terug verhuren. De visitatiecommissie beveelt aan om al vroeger in de opzegperiode te starten met een vooronderzoek. Zo kunnen onderhoudswerken en kleine herstellingen beter ingepland worden en sneller uitgevoerd worden, en kunnen er betere afspraken worden gemaakt met de huurder inzake de afrekening. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: voor verbetering vatbaar De huurdersachterstal van DNH was in 2014 de hoogste van de sector. Sinds dat jaar levert de SHM grote inspanningen om deze situatie onder controle te krijgen. Op vlak van het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude heeft de SHM diverse acties ondernomen, maar daarvan moeten de resultaten nog blijken. De visitatiecommissie oordeelt dat de prestaties voor verbetering vatbaar zijn. - De huurdersachterstal bij DNH bedroeg 12,18% van de in 2014 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten). Dat is het hoogste percentage van de hele sector, net als alle andere jaren van de periode Het percentage nam toe tot 14,73% in 2011 en is daarna wel jaar na jaar gedaald. De positionering tegenover de sector moet echter worden genuanceerd, omdat de boekhoudkundige verwerking van huurdersachterstallen bij SHM s erg kan verschillen. Bij DNH zijn de waardeverminderingen sinds vele jaren niet geboekt. Tot eind 2013 zijn de hoge huurdersachterstallen een gevolg zowel van het niet correct en tijdig afboeken van dubieuze debiteuren als van onzorgvuldige opvolging. - De SHM wil de situatie volledig in orde brengen tegen eind Dat betekent concreet het als waardevermindering boeken van alle vorderingen op de dubieuze debiteuren die niet meer inbaar zijn, en het veel strikter opvolgen van de openstaande huurdersachterstallen. Vooral in de opvolging lijkt het mis te lopen. Tot 2013 gebeurde het dat betalingen van huurders niet correct gelinkt werden aan de openstaande facturen. Daardoor werden huurders soms ten onrechte aangesproken op hun huurdersachterstal, wat zorgde voor veel ergernis en frustratie. Een ander gevolg was dat niet betalende huurders soms zelfs niet meer werden aangeschreven. Na een interne reorganisatie werd de procedure herzien. Door afspraken met het CAW en het OCMW worden deze instanties veel sneller ingeschakeld in budgetbeheer bij moeilijke situaties. DNH speelt nu ook korter op de bal en stuurt haar aanmaningen veel sneller en zowel het OCMW, het CAW als de SHM maken afspraken over afbetalingsplannen. Bij enkele huurders worden bewindvoerders aangesteld, maar de visitatiecommissie stelt vast dat zij weinig bijdragen tot het innen van de huurdersachterstallen. DNH beschikt over een uitgeschreven procedure huurachterstallen debiteurenreglement' (zie OD 4.1 en OD 5.6), maar de praktijk verloopt anders. Ook de momenten waarop in de praktijk externe partijen worden ingeschakeld, verschillen van de procedure. De huurdersachterstallen bij zittende en vertrokken huurders worden per kwartaal besproken op het directiecomité en de raad van bestuur. De visitatiecommissie oordeelt dat dit niet volstaat. Omwille van de moeilijke financiële context, beveelt de visitatiecommissie aan om op elk directiecomité de gedetailleerde cijfers van de huurdersachterstal bij zittende huurders grondig te bespreken, enerzijds om het terugdringen van de huurdersachterstallen op te VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 36 VAN 52

37 volgen, en anderzijds om het resultaat van de ondernomen acties te evalueren. De visitatiecommissie beveelt aan om op basis van die bespreking de procedure te evalueren op vlak van werkbaarheid en de mate waarin er resultaten worden bereikt (zie OD 5.6). - In 2014 bedroeg de huurdersachterstal euro. Voor 2015 zijn nog geen definitieve cijfers bekend (de jaarrekening is nog niet afgesloten op het moment van de visitatie), maar voorspelt de SHM wel al afboekingen voor een bedrag van ongeveer euro op de rekening dubieuze debiteuren van de vertrokken huurders. Dit zal een grote impact hebben op het operationele resultaat van de SHM bij het afsluiten van de boekhouding in 2015 (zie OD 5.1). De openstaande huurdersachterstallen bij zittende huurders worden eveneens systematisch aangepakt in 2015 (zie OD 4.1). Het bedrag aan huurdersachterstallen daalde daardoor van euro op 15/01/2015 naar euro op 31/12/2015. Dit nog openstaande saldo is het resultaat van het effectief innen van de huurdersachterstal en na afboeking van ongeveer euro na vier uithuiszettingen. - Tijdens de visitatiegesprekken kwam meermaals aan bod dat de domiciliefraude en sociale fraude vermoedelijk omvangrijk zijn, zeker in de appartementsgebouwen van de Scheldekouter, en mogelijk ook in het kleinere appartementsgebouw aan de Eeckhoutstraat. Hierover uiten bewoners bij herhaling hun ongenoegen. De SHM heeft daarom veel aandacht voor de bestrijding van sociale fraude en domiciliefraude. De SHM werkt hiervoor samen met de wijkagenten, die soms via omwonenden informatie verkrijgen en op basis daarvan de situatie verder onderzoeken. De SHM doet zelf een onderzoek via elektriciteits-, water- en gasverbruik, wanneer ze daarover op legale wijze aan informatie kan komen. Sinds 2015 worden de appartementsblokken twee keer per jaar bezocht om het waterverbruik op te nemen. Een zeer laag verbruik is daarbij een ernstige indicatie dat de woning niet wordt bewoond. Met deze informatie kunnen de wijkagenten de situatie verder onderzoeken. Momenteel worden er in een zestal potentiële fraudedossiers stappen gezet om de situatie recht te zetten. Met het vrijwillig vertrek van de huurder kon één zaak geschrapt worden. - Recent (begin 2016) heeft de SHM, in samenwerking met de wijkpolitie, een specifiek onderzoek naar domiciliefraude gestart in de wijk de Scheldekouter. Daarbij worden alle gevallen geïdentificeerd waarbij een vermoeden van domiciliefraude bestaat. Dat leidde tot een tiental dossiers die voor verder onderzoek in aanmerking komen. De visitatiecommissie suggereert ook om gebruik te maken van het draaiboek domiciliefraude van Inspectie RWO. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflow uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen van panden en gronden en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met door de Vlaamse overheid gesubsidieerde financiering op lange termijn (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen, en/of met eigen middelen. In dat laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in het bijzonder op de terugbetalingscapaciteit van de SHM voor de leningen toegestaan door de VMSW. De effecten op cashflow en liquiditeit in de beschikbare financiële planning zijn negatief in de komende jaren. Bovendien zijn nog geen kosten opgenomen verbonden aan de meerjarige VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 37 VAN 52

38 onderhoudsplanning. Ook deze kosten kunnen nog een belangrijke invloed hebben op de resultaten van de komende jaren. Omwille van deze moeilijke financiële situatie werd een Begeleidingscommissie van de VMSW samengesteld. Eind februari 2016, net na de visitatiegesprekken, moet de SHM een herwerkt Plan van Aanpak voorleggen aan de Begeleidingscommissie, waarmee vervolgens de financiële planning kan worden herwerkt. Op het moment van de visitatie was de SHM nog volop bezig met de herwerking van haar Plan van Aanpak. Eenmaal dat plan goedgekeurd wordt, kan de implementatie ervan starten. Dat zou pas kunnen in juni Om die redenen oordeelt de visitatiecommissie dat de prestaties voor verbetering vatbaar zijn. OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed DNH evolueert naar een echte woonmaatschappij. Ze realiseert hoofdzakelijk huurwoningen, maar bouwt occasioneel ook koopwoningen. Op het lokaal woonoverleg is de directeur steeds aanwezig. Er wordt mede door zijn inbreng een open en constructieve dialoog gevoerd. De samenwerkingsverbanden met de welzijnsactoren krijgen vorm, maar kunnen nog structureler worden aangepakt. De visitatiecommissie oordeelt dat de prestaties goed zijn op dit domein. - DNH is actief in het bouwen van huurwoningen en bouwt occasioneel ook koopwoningen. In haar projecten komt ook de combinatie sociale koop met commerciële ruimte voor. Dit laatste is tot nu toe geen succes, omdat het stadscentrum te Ronse kampt met te veel leegstand in commerciële ruimtes. Momenteel is er een project van 11 appartementen in verkoop (Delhayeplein-Kegelkaai), en een project van 14 koopappartementen in uitvoering (Wijnstraat- Kegelkaai). In 2015 heeft DNH nog twee projecten voor elk 6 koopwoningen aangemeld, waarbij op dit ogenblik wordt afgewogen of ze zullen doorgaan, of misschien zullen worden omgezet naar huurwoningen. Dit is het gevolg van de precaire financiële situatie van DNH, de zwakke markt voor koopwoningen in de stad Ronse en de gewijzigde subsidiecontext op het gewestelijke niveau voor het realiseren van sociale koopwoningen. De SHM zoekt nieuwe wegen om zowel haar sociale koopwoningen als haar commerciële ruimten beter aan de man brengen, als aanvulling op de werkwijzen die de VMSW voorschrijft. Voorbeelden zijn deelnemen aan een retaildag georganiseerd door de stad en het verkennen van de mogelijkheden om naast de klassieke promotie (Open Deur, persberichten en immoweb) ook effectieve bemiddeling van een makelaar in te zetten. - De SHM neemt deel aan elk lokaal woonoverleg in Ronse, Kluisbergen en Maarkedal. De aanwezigheid van de directeur wordt als positief ervaren door alle actoren (zie OD 6.2). Projecten worden er in alle openheid besproken. In 2010 werd samen met SHM Vlaamse Ardennen een wachtlijstanalyse gemaakt, en die oefening zal binnenkort worden hernomen. Het SVK beklemtoont de positieve relatie met DNH: de samenwerking verloopt goed, maar meer contact is wenselijk, al moet noodzaak daartoe de aanleiding zijn en niet gewoonte. - Tussen de stad Ronse en DNH heeft altijd een sterke binding bestaan. De SHM maakt deel uit van het instrumentarium waarmee de stad haar stedelijke ontwikkeling gestalte geeft. De sterke verwevenheid van de verschillende organisaties in de stad Ronse komt vooral tot uiting in de aanwezigheid in elkaars raden van bestuur. Het is bijvoorbeeld een vast gebruik dat de burgemeester van de stad ook voorzitter is van DNH. Daarnaast is een van de ondervoorzitters van DNH eveneens bestuurslid bij de SHM Vlaamse Ardennen en bestuurder bij het EVA Bouwmaatschappij Ronse en is de andere ondervoorzitter voorzitter van de gemeenteraad. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 38 VAN 52

39 DNH heeft een intern reglement en een deontologische code voor bestuurders en personeel. De SHM beschikt over de belangrijkste procedures om haar interne werking onder controle te houden. De praktijk stemt evenwel niet steeds met deze procedures overeen. Omwille van de recente personeelswissels is er nood aan duidelijkheid over de wijze waarop de SHM met de interne controle op haar eigen werking wenst om te gaan. De visitatiecommissie vindt dat de prestaties van DNH voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn. - De SHM beschikt over procedures voor bijna alle kritische bedrijfsprocessen. Ze zijn uitgeschreven, gedateerd en goedgekeurd door de raad van bestuur. De procedures voor het inschrijven en toewijzen van de huur- en koopwoningen ontbreken nog. Bij de opmaak van de procedures worden de principes van functiescheiding en het vier-ogenprincipe toegepast. Tijdens de gesprekken heeft de visitatiecommissie echter kunnen vaststellen dat de praktijk soms afwijkt van de procedure, bijvoorbeeld de procedure huurachterstal debiteurenreglement (zie OD 4.1 en OD 5.3). Gezien het belang van deze procedure voor DNH in het algemeen en gezien het boekhoudkundig verwerken van de dubieuze en niet-inbare huurdersachterstallen in het bijzonder, beveelt de visitatiecommissie DNH aan om de procedure op punt te stellen, te verduidelijken en zowel voor de sociale dienstverlening als voor de boekhouding rigoureus toe te passen. - Tijdens de visitatiegesprekken met de medewerkers werd duidelijk dat ze de principes van functiescheiding en het vier-ogenprincipe kennen en toepassen. Bij bestellingen voor kleine bedragen wordt soms meer autonomie gegeven aan medewerkers dan in de procedure voorzien. Met het oog op het verbeteren van de interne controle op de werking, beveelt de visitatiecommissie aan om de procedures door te nemen met het vernieuwde personeelsteam, om zo de werkbaarheid en de resultaten kritisch te evalueren en bij te sturen waar nodig. Dit is nodig omwille van de vele personeelswissels en het belang van de procedures voor de goede werking. In die context beveelt de visitatiecommissie ook aan dat de SHM duidelijk maakt hoe ze in de toekomst wenst om te gaan met de interne controle op haar eigen werking. - DNH heeft in juni 2013 haar gedetailleerd Huishoudelijk reglement goedgekeurd. Het doel van dit reglement is de werking van de diverse bestuursorganen zo goed mogelijk vast te leggen, met oog op de effectieve en efficiënte werking van de SHM. De rol van de algemene vergadering, de raad van bestuur, het directiecomité en de directeur worden er goed in omschreven. De directeur vertegenwoordigt de SHM en is het aanspreekpunt voor de raad van bestuur. Hij is verantwoordelijk voor de operationele organisatie. Het directiecomité doet de beleidsvoorbereiding en komt frequent samen. Tijdens de gesprekken met de bestuursleden werd duidelijk dat er in grote openheid wordt samengewerkt en dat de informatiedoorstroming tussen de directeur en het directiecomité zeer goed verloopt. Bij de visitatiegesprekken benadrukte de SHM de centrale plaats van het directiecomité in de werking. Het directiecomité is de drijvende kracht die alle beslissingen van de raad van bestuur voorbereidt. Om op termijn het aantal bestuursleden terug te brengen tot 9, heeft de raad van bestuur beslist om vacatures niet meer in te vullen. - De deontologische code voor de bestuurders kent enkele kernprincipes in verband met deontologisch handelen, en verwijst naar de juridische leidraad voor bestuurders van woonorganisaties. Ze bevat geen datum en is niet ondertekend door de bestuurders. De visitatiecommissie suggereert om de deontologische code aan de bestuurders voor te leggen, te bespreken en te laten ondertekenen, om indien nodig te kunnen reageren op problemen zoals die zich in het verleden hebben voorgedaan. Voor de medewerkers bestaat er sinds 2012 een deontologische code. Ook hier suggereert de visitatiecommissie aan om de code met alle medewerkers terug door te nemen en te laten ondertekenen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 39 VAN 52

40 - De SHM heeft een klachtenprocedure en rapporteerde over 7 klachten in haar jaarverslag van In dat jaar hadden 4 van de 7 klachten betrekking op het niet of niet-tijdig uitvoeren van herstellingswerken. In alle gevallen heeft de SHM de huurders geïnformeerd over het uitblijven van de herstellingswerken en ondertussen werden de werken reeds gedeeltelijk of geheel uitgevoerd. 2 andere klachten werden door kandidaat huurders geformuleerd en 1 klacht kwam van een bewoner van een privéwoning die SHM wou kopen in het kader van het realiseren van een project. De klachten hebben geen aanleiding gegeven tot structurele aanpassingen in de organisatie van de SHM. In 2013 hadden alle binnengekomen klachten betrekking op niet of niet-tijdig uitgevoerde herstellingwerken. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie merkt bij DNH duidelijk de wil om de werking van de SHM in de toekomst te professionaliseren. De SHM beschikt momenteel over een team dat in staat is om het turbulente verleden achter zich te laten. Voor alle medewerkers zijn er functiebeschrijvingen, en in oktober 2015 zijn er voor het eerst evaluatie- en functioneringsgesprekken gevoerd. De Begeleidingscommissie staat de SHM bij zodat ze het Plan van Aanpak kan uitvoeren om haar financiële leefbaarheid te verbeteren en veilig te stellen. Omwille van de vele uitdagingen voor de SHM, bovenop de financiële leefbaarheid, oordeelt de visitatiecommissie dat de SHM ook een verbeterplan nodig heeft om geleidelijk te kunnen evolueren tot een efficiënte organisatie. - DNH kent sinds 2011 een turbulente periode, met tot in 2014 meerdere ontslagen, waardoor de SHM nu 3 nieuwe medewerkers heeft op een personeelsbestand van 7. De aanwervingen gebeurden geleidelijk, zodat DNH in 2015 terug over een team beschikte dat in staat is tot een correcte en betrouwbare dienstverlening (zie OD 5.2 en hoofdstuk 3). - DNH is een kleine organisatie met een vlakke structuur. Aangezien iedereen samen op de gelijkvloerse verdieping van het kantoor werkt, is er veel informele en rechtstreekse communicatie en informatiedoorstroming. De directeur overlegt vaak informeel met de medewerkers, waarbij geregeld feedback wordt gegeven. Maandelijks bespreekt het team de stand van zaken in verschillende dossiers. Naast vaste agendapunten komen ook andere zaken aan bod als dat nodig is. DNH ondervindt dat de vergaderfrequentie niet meer toereikend is en overweegt om tweewekelijks te vergaderen. Er bestaan functiebeschrijvingen voor alle medewerkers. De eerste evaluatiegesprekken zijn gehouden in 2015 en de SHM heeft de bedoeling die jaarlijks te herhalen. - De SHM heeft echter nog geen doelstellingen bepaald waarbinnen de medewerkers hun functie uitoefenen. De visitatiecommissie beveelt aan strategische en organisatorische doelstellingen te bepalen, in nauw overleg met de medewerkers en de raad van bestuur, om alle beschikbare middelen optimaal in te zetten. Om dit laatste te realiseren is een vertaling van de doelstellingen en formulering van actiepunten nodig. - Onlangs hebben 2 medewerkers een uitgebreide opleiding gevolgd om te leren werken met alle modules van SocioPack. De directeur moedigt zijn medewerkers aan om deel te nemen aan de opleidingsdagen die de VMSW organiseert. Door tijdsgebrek lukt dit echter niet altijd. - De visitatiecommissie is van mening dat DNH wel bereidheid aan de dag legt om verandering en verbetering door te voeren, maar hiertoe slechts over een beperkt vermogen beschikt door het teveel aan uitdagingen tegelijkertijd te willen aanpakken. Om deze uitdagingen aan te kunnen beveelt de visitatiecommissie om een verbeterplan uit te werken om stap voor stap VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 40 VAN 52

41 aan verbeteringen te werken. Het verbeterplan vertrekt bij voorkeur vanuit een grondige kennis van de bestaande situatie enerzijds en van de visie van de SHM op haar toekomst anderzijds. De visie wordt het best vertaald naar strategische doelstellingen door ze samen met de raad van bestuur, directeur en de medewerkers op te maken. Om deze doelstellingen te realiseren worden vervolgens geprioriteerde acties uitgezet in de tijd en gekoppeld aan de realisatie met de bestaande personeelsploeg. Het opvolgen van de realisatie van de acties kan bijvoorbeeld met behulp van de kwaliteitscirkel van Deming: Plan-Do-Check-Act. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar DNH moet haar financiële leefbaarheid op korte termijn zien te verbeteren. Al vóór 2011 wordt ze daarin begeleid door de VMSW. Tot op heden is er nog geen Plan van Aanpak dat voldoende garanties biedt voor het verbeteren van de financiële leefbaarheid. De visitatiecommissie vindt de kostenbeheersing voor verbetering vatbaar. De werkingskosten zijn van 2010 tot 2014 weinig veranderd, op betaling van een hoge ontslag- en aanwervingskost na. De onderhoudskosten stijgen in 2013 en De structurele leegstand is zeer hoog. Door de slechte woningkwaliteit zijn deze woningen moeilijk verhuurbaar. De huurdersachterstallen zijn zeer hoog, maar de SHM onderneemt actie om dit aan te pakken. Op vlak van domiciliefraude en sociale fraude heeft DNH in de laatste jaren grote inspanningen geleverd. DNH maakt gebruik van de financiële planningstool. Daaruit blijkt dat de cashflow en liquiditeit de komende jaren negatief evolueren. Bovendien werden er nog geen kosten van de meerjarige onderhoudsplanning in rekening gebracht. DNH moet tegen eind februari 2016 haar Plan van Aanpak voorleggen aan de Begeleidingscommissie om de financiële situatie te verbeteren. De SHM evolueert naar een echte woonmaatschappij. Op het Lokaal Woonoverleg is DNH een gewaardeerde partner die open en collegiaal samenwerkt. Voor de welzijnsactoren kan DNH nog meer inzetten op gestructureerd overleg en systematische informatie-uitwisseling. DNH heeft haar intern controlesysteem nog niet op orde. DNH heeft deontologische codes voor bestuurders en voor personeel. Er zijn heel wat procedures opgemaakt, maar de dagelijkse praktijk durft daar wel eens van afwijken. De visitatiecommissie beveelt aan om de procedures met alle betrokkenen samen te evalueren naar werkbaarheid en het bereiken van de gewenste resultaten. Bij DNH is sinds 2014 terug een team aan de slag dat veranderingen mogelijk maakt. De functiebeschrijvingen bestaan, maar er zijn nog geen doelstellingen bepaald waarbinnen de medewerkers hun functie uitoefenen. Er is veel informeel overleg en er zijn structurele overlegmomenten met het volledige team die bijdragen tot kennisdeling en tot onderlinge afstemming. Omwille van de moeilijke financiële situatie waarin de SHM zich nog steeds bevindt, beveelt de visitatiecommissie aan om op vlak van interne organisatie een verbeterplan te maken, omdat dit de SHM kan helpen via het opstellen van een actieplan met prioriteiten, gelinkt aan de noden en de doelstellingen, haar interne werking op punt te krijgen. Het verbeterplan moet worden afgestemd op het Plan van Aanpak van de Begeleidingscommissie van de VSMW. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 41 VAN 52

42 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De beoordeling van deze doelstelling omvat een aantal aspecten van de communicatie waaruit kan afgeleid worden of de SHM haar huurders en kandidaat-huurders (en kandidaat-kopers) snel en duidelijk informeert. De wijze waarop de SHM hen onthaalt en belangstelling toont voor hun wensen of behoeften, en de middelen die ze inzet om hen te informeren, spelen daarin een grote rol. De visitatiecommissie vindt dat DNH, rekening houdend met de huidige omstandigheden, goede prestaties levert voor deze doelstelling. - DNH heeft haar kantoren al van in het jaar 2001 op de gelijkvloerse verdieping van een burgerwoning in het centrum van de stad Ronse. Het gebouw bevindt zich op wandelafstand van station, bushaltes, Grote Markt en stadhuis. Er is mogelijkheid tot betalend parkeren voor de deur en er is gratis parkeergelegenheid in de buurt. Naast de kantoren verhuurt de SHM in het gebouw nog vijf sociale appartementen. Op de eerste verdieping gebruikt ze een zesde appartement voor vergaderingen van de raad van bestuur, het directiecomité en bij diverse gelegenheden, onder meer ook om met bezoekers die dat wensen onder vier ogen te kunnen spreken. Voor de dagelijkse werking is immers de volledige gelijkvloerse verdieping in gebruik. Enkel de directeur heeft er een afzonderlijke werkruimte. De inkomhal van het gebouw is ingericht als wachtruimte. Er is geen balie of loket verbonden aan de wachtruimte. De medewerkers ontvangen de bezoekers aan hun bureau. Achteraan is een parking van de SHM waarlangs het gebouw ook via de personeelsingang toegankelijk is voor rolstoelgebruikers. - De bezoekers kunnen terecht bij DNH in haar kantoor elke maandag-, woensdag- en vrijdagvoormiddag van 9u00 tot 11u30, op woensdag ook in de namiddag van 13u30 tot 17u00 en op afspraak. DNH houdt ook een zitdag in het Sociaal Huis Ronse op elke eerste donderdag van de maand op afspraak vanaf 10u00 in de voormiddag. Kandidaat-huurders kunnen bij het Sociaal Huis de afspraak maken met DNH. Het Sociaal Huis houdt de afsprakenlijst bij voor DNH. Volgens de welzijnsactoren wordt niet zoveel van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Hoewel er twijfel is over de efficiëntie en effectiviteit van de regeling blijft het OCMW vragende partij om ze te behouden en zegt DNH dat ook te zullen doen. Een onvermoede mogelijkheid waar huurders blijkbaar gebruik van maken is de wekelijkse zitdag van de burgemeester van de stad, die tevens voorzitter is van de raad van bestuur van DNH, een traditie in Ronse. DNH is tijdens de kantooruren telefonisch bereikbaar en bovendien is er daarbuiten een noodnummer voor dringende aangelegenheden. Via het noodnummer registreert de permanentie van DNH de ingesproken melding. Alle medewerkers om beurt beluisteren de meldingen en zorgen, indien nodig, voor een interventie. Welzijnsactoren en huurders zijn tevreden over de bereikbaarheid en de toegankelijkheid van DNH. Nog niet iedereen kende echter het noodnummer. - De welzijnsorganisaties spraken met waardering over de toegenomen luisterbereidheid, hulpvaardigheid en openheid bij het onthaal en aan de telefoon in vergelijking met enkele jaren geleden. Op drukke momenten verzorgen 2 medewerkers het onthaal. De huurders waar de visitatiecommissie mee sprak hadden geen opmerkingen over de kwaliteit van de informatie van de SHM. De medewerkers van DNH nemen de tijd om samen met de kandidaat het intern huurreglement en een aantal praktische zaken uitvoerig te bespreken. Dat doen ze ook bij de toewijzing van een woning waarbij samen het contract wordt doorgenomen. Ze geven geduldig de informatie nogmaals, en indien gevraagd in het Frans, als niet alles meteen duidelijk is. Ronse is een faciliteitengemeente, Kluisbergen en Maarkedal zijn dat niet. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 42 VAN 52

43 - De kwaliteit van de communicatie mag dan wel verbeterd zijn, de welzijnsactoren benadrukken dat DNH moeite heeft met het maken van duidelijke afspraken, voornamelijk wat betreft de uitvoering van herstellingen in de woningen. Veelal is het achterwege blijven van tussenkomsten te wijten aan een acuut gebrek aan geldmiddelen. De SHM communiceert wel maar komt niet verder dan te herhalen er ook zelf weinig aan te kunnen doen. Volgens de visitatiecommissie ligt de basis van het probleem in het gebrek aan organisatie en vooral in het gebrek aan een doorgedreven planning, wat goed communiceren bemoeilijkt. De visitatiecommissie is van mening dat precies in zulke omstandigheden een doorgedreven planning vereist is. Ze raadt de SHM aan om daar onverwijld werk van te maken (zie OD 2.1). - Ook de Buurtkrant van de wijkwerking fungeert als communicatiekanaal, bijvoorbeeld voor de aankondiging van de informatievergadering van de bewonersgroep in april 2015 over mogelijke verbetervoorstellen omtrent sociaal wonen in de Scheldekouter. Uit de structuur en de inhoud van de presentatie bij de informatievergadering blijkt hoe de visie op klantvriendelijkheid, die onderdeel uitmaakt van de deontologische code voor personeel, in de praktijk wordt uitgewerkt. - DNH beschikt niet over afzonderlijke thematische brochures of een eigen huurderskrant, wel gebruikt de SHM sinds eind 2013 het ZieZo!-boekje van de provincie Oost-Vlaanderen om alles wat kan/mag/moet inzake herstellingen en onderhoud van de woning te verduidelijken. DNH voorziet een exemplaar van het ZieZo!-boekje per woning en niet per huurder. De visitatiecommissie stelt voor daar niet al te zuinig mee te zijn en liever een exemplaar per huurder te bedelen. - DNH werkt momenteel aan de ontwikkeling van een eigen website. Die moet medio 2016 beschikbaar zijn. De visitatiecommissie suggereert om te overwegen procedures waar externen bij betrokken zijn op te nemen zoals de klachtenprocedure. Intussen communiceert de SHM online via haar facebook-pagina met huurders, kandidaat-huurders en kandidaatkopers. - De brieven van de SHM aan huurders en kandidaat-huurders (en -kopers) zijn correct en goed leesbaar. Meestal gebruikt DNH standaardbrieven van de VMSW. Op verzoek van de huurder voert de SHM in Ronse de briefwisseling in het Frans, maar deze optie staat niet vermeld in alle de Nederlandstalige versies. De SHM vermeldt de contactpersoon in de correspondentie over de huurlastafrekening en over de berekening van de huurprijs. Ze zou dat best in al haar brieven doen. DNH heeft een klachtenprocedure en in haar jaarverslagen licht de SHM de klachten kort toe. In 2013 en 2014 gingen de meeste klachten over herstellingen. - Voor de kandidaat-kopers organiseert DNH een zogenaamde Kijkdag bij de voorlopige oplevering van elk koopproject, laatst in maart 2015 voor de woningen in de residentie Steenbrugge in Ronse. - De visitatiecommissie stelt vast dat DNH binnen haar mogelijkheden goed communiceert met de huurders en kandidaat-huurders (en kandidaat-kopers). De samenwerking van de SHM met de buurtwerking, die door Samenlevingsopbouw wordt verzorgd in opdracht van de stad, is daarin van groot belang. De directe aanwezigheid van de buurtwerking werd onlangs omgezet naar een meer centrale stedelijke aanpak, waarbij het buurthuis t Wijksken niet langer als permanentie maar enkel als vergaderlocatie behouden blijft in Scheldekouter. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 43 VAN 52

44 OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed DNH neemt deel aan het Lokaal Woonoverleg in de drie gemeenten van haar actieterrein. Volgens de actoren en de beleidsverantwoordelijken is de communicatie met de SHM sinds 2012 aanzienlijk verbeterd in vergelijking met de vorige jaren. Het inplannen van structurele bilaterale overlegmomenten voorafgaand of parallel met het lokaal woonoverleg komt op gang. De jaarverslagen bevatten relatief veel informatie over de bouwprojecten maar veel minder over de huurders en over dagelijkse werking. De visitatiecommissie acht de prestaties van DNH voor de doelstelling goed. - DNH communiceert administratief met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en Wonen- Vlaanderen, maar is niet altijd even accuraat op de inhoud van haar informatie en even alert voor de nood aan snelle communicatie. Het niet tijdig doorgeven van correcties op haar gegevens in de prestatiedatabank is daarvan een spijtig voorbeeld. Het risico bestaat dat door het ontbreken van een betrouwbare positionering ten aanzien van de sector de prestaties van de SHM niet altijd naar waarde te beoordelen zijn. De visitatiecommissie beveelt DNH aan ervoor te zorgen dat steeds de meest actuele gegevens in de prestatiedatabank staan. - De directeur van DNH is aanwezig op elk lokaal woonoverleg. Hij overlegt zijn dossiers met de partners en informeert hen naar behoren. De gemeentelijke actoren bevestigen dat de communicatie veel opener en objectiever is geworden. Voordien vond het projectoverleg plaats nadat belangrijke keuzes al door DNH waren gemaakt en had de administratie het nakijken. Er zijn projecten, zoals Delhayeplein-Kegelkaai (voor koopwoningen weliswaar), die pas in een vergevorderd stadium getoetst werden aan bestaande regelgeving waardoor de uitvoering tot een lange lijdensweg werd. Een ander project, Floréal, verliep dan weer vlotter omdat het ontwerpbureau zelf de communicatie met alle betrokkenen opvatte als deel van hun opdracht bij de projectontwikkeling. Uit de visitatiegesprekken valt te onthouden dat waar zaken vroeger niet bespreekbaar waren, ze dat nu wel zijn, maar dat de DNH nog te weinig zelf het initiatief neemt om een en ander te bespreken. De nauwe band tussen het College van Burgemeester en Schepenen en de SHM is daar niet vreemd aan. - Alhoewel de relaties met de verschillende organisaties veel beter zijn dan vroeger ontbreekt het nog aan structureel overleg met de gemeentelijke administraties op het niveau van de projecten. De visitatiecommissie stelt vast dat een dergelijk overleg in het platform overleg vervuilde woningen wel al in de maak is over individuele dossiers, onder meer met de gemeentelijke diensten, het OCMW en het CAW en de wijkwerking van de lokale politie, en complementair aan en parallel met het lokaal woonoverleg (zie OD 4.2). - DNH maakt op provinciaal niveau deel uit van een groep van 10 kleinere Oost-Vlaamse SHM s. De directeurs ontmoeten elkaar sinds enige tijd op een maandelijks overleg. Kort geleden organiseerde het SVK Zuid Oost-Vlaanderen een overleg met alle SHM s die actief zijn in haar werkgebied, waaronder DNH. - De informatie in de 5 jaarverslagen die de visitatiecommissie kon inkijken is vrij summier. De toelichting over de projecten en de algemene informatie over de organisatiestructuur samen beslaan bijna de helft van het beschrijvende eerste deel van het jaarverslag. De informatie over patrimonium, huurders en kandidaat-huurders, verhuring en verkopen is beperkt. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 44 VAN 52

45 De visitatiecommissie stelt vast dat DNH de tevredenheid van haar huurders, kandidaat-huurders (en kandidaat-kopers) niet op een geobjectiveerde en systematische manier meet. Er zijn vroeger geen tevredenheidsmetingen uitgevoerd en er worden er (nog) geen gepland in de toekomst. De prestaties van de SHM voor deze doelstelling zijn dan ook voor verbetering vatbaar. - In afwachting van het instrument dat de Vlaamse overheid ontwikkelt, beveelt de visitatiecommissie DNH aan om alle kansen die zich aandienen te grijpen om feedback te krijgen over haar patrimonium, werking en dienstverlening van bewoners, kandidaatbewoners (huurders en kopers) en alle andere betrokkenen. Structureel onderzoek naar de tevredenheid kan de klantgerichtheid van een SHM verbeteren. Dit onderzoek kan verschillende vormen aannemen. Een grote enquête, maar ook het geregeld voeren van een constructieve dialoog met betrokkenen, het aftoetsen van tevredenheid over een specifieke dienstverlening of tevredenheid over het patrimonium kunnen verbeterpunten opleveren. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De kantoren van DNH zijn goed bereikbaar en toegankelijk. Actoren en huurders zijn tevreden over de klantvriendelijkheid en de kwaliteit van de informatie. Voor haar communicatie met de huurders werkt DNH samen met de vzw Samenlevingsopbouw, die in opdracht van de stad Ronse instaat voor de buurtwerking. DNH heeft een website in opbouw, maar beschikt niet over thematische brochures of een huurderskrant. DNH communiceert administratief met de hogere overheid. Het aanleveren van actuele data kan evenwel accurater en sneller. Voor de lokale actoren en beleidsverantwoordelijken is de SHM sinds het aantreden van de nieuwe directie een toegankelijke en betrokken partner. DNH is steeds bereid tot informatiedeling, maar mag daar zelf meer initiatief in nemen. Er zijn tot dusver geen tevredenheidsmetingen door de SHM gedaan, geen algemene en geen gedeeltelijke. De visitatiecommissie acht dergelijke metingen van belang voor DNH om te kunnen achterhalen waar ze haar werking kan verbeteren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 45 VAN 52

46 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Maak een meerjarenplanning op met alle renovatie- en nieuwbouwprojecten, onderhouds- en herstellingswerkzaamheden en alle te verkopen woningen zodat de financiële impact ervan op elk ogenblik aantoonbaar is. (OD 2.1) 2. Werk een visie uit waarmee de huidige en toekomstige initiatieven inzake milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid in een breed kader te vatten zijn. Pas dan krijgen ze immers richting en samenhang, zodat bewoners, ontwerpers en uitvoerders, maar ook medewerkers en bestuursleden van de SHM zien hoe ze kunnen bijdragen aan een milieuvriendelijkheid die voor iedereen betaalbaar blijft. (OD 2.2) 3. Ontwikkel een doelgroepgerichte aanpak voor aanpasbaar bouwen en aangepast wonen in functie van de toegankelijkheid en rolstoelbereikbaarheid. Houd daarbij rekening met het flexibel inzetten van het patrimonium volgens wisselende behoeften. (OD 2.3) 4. Neem uitgangspunten voor prijsbewust bouwen op in ontwerprichtlijnen voor architecten, om zo vanaf de ontwerpfase de betaalbaarheid te beoordelen. Zorg er voor om de aandacht voor kostenbeheersing te behouden bij de projecten in uitvoering zodat wordt vermeden met de uiteindelijke kostprijs het subsidiabele leningsplatform te overschrijden. (OD 3.1). 5. Ga door met de regularisatieoperatie voor de huurlasten, omdat dit ook voor de huurdersachterstallen van groot belang is. (OD 3.2) 6. Onderzoek hoe een gestructureerd overleg met het OCMW en met CAW de aanpak en de opvolging van de individuele huurdersachterstal nog kan aanscherpen. Analyseer het risico voor de SHM met de groep slechte betalers en tracht die groep te verkleinen. (OD 4.1) 7. Versnel de opkuisacties en de reorganisatie van de toegangen tot de gebouwen in de Scheldekouter. Houd bij de renovatie van de wijk ook rekening met leefbaarheid, veiligheid en sociale samenhang in de gebouwenaanpak en in de inrichting van de omgeving. (OD 4.2) 8. Ontwikkel een werkwijze om huurders in een vergadering bijeen te brengen en te informeren, om problemen aan te kaarten en voorstellen van aanpak te bespreken, kortom om hen inspraak te geven. (OD 4.3) 9. Start al vroeger in de opzegperiode met een vooronderzoek van de woning. Zo kunnen onderhoudswerken en kleine herstellingen sneller gebeuren, en kunnen er betere afspraken worden gemaakt met de huurder in verband met de afrekening. (OD 5.2) 10. Bespreek op elk directiecomité grondig de gedetailleerde cijfers van de huurdersachterstal bij zittende huurders om het terugdringen van de huurdersachterstallen op te volgen en om het resultaat van de ondernomen acties vast te stellen. Evalueer op basis daarvan de efficiëntie en de effectiviteit van de procedure. (OD 5.3) 11. Neem samen met het vernieuwde personeelsteam alle procedures door, in het bijzonder de procedure huurachterstallen debiteurenreglement. Evalueer ze kritisch op hun werkbaarheid en resultaten en stuur ze bij waar nodig. Maak duidelijk hoe in de toekomst om te gaan met de interne controle op de werking om die te kunnen blijven verbeteren. (OD 5.6) 12. Werk een verbeterplan uit om de vele uitdagingen aan te kunnen zodat stap voor stap aan verbeteringen kan worden gewerkt. Het verbeterplan vertrekt bij voorkeur van een grondige kennis van de bestaande situatie enerzijds en van de visie van de SHM op haar toekomst VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 46 VAN 52

47 anderzijds. De visie kan het best vertaald worden naar strategische doelstellingen door ze in overleg met de raad van bestuur, met de directeur en met alle medewerkers op te maken. Om deze doelstellingen te realiseren is het nodig geprioriteerde acties en projecten uit te zetten in de tijd en ze te verbinden aan de realisatie ervan met de bestaande personeelsploeg. (OD 5.7) 13. Draag er zorg voor dat steeds de meest actuele gegevens in de prestatiedatabank staan zodat altijd voor iedereen het meest exacte beeld van de prestaties beschikbaar is. (OD 6.2) 14. Grijp alle kansen aan die zich voordoen om van bewoners, kandidaat-bewoners en alle andere betrokkenen feedback te krijgen over uw patrimonium, werking en dienstverlening. Plan in de nabije toekomst brede geobjectiveerde en systematische tevredenheidsmetingen. (OD 6.3) 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Het merendeel van de operationele doelstellingen is voor verbetering vatbaar. Daarvan zijn evenwel minstens 5 doelstellingen rechtstreeks onderwerp van de werkzaamheden van de Begeleidingscommissie van de VMSW. Om haar moeilijke financiële situatie te verbeteren zal De Nieuwe Haard eerst en vooral haar Plan van Aanpak, dat ze nu opmaakt voor de Begeleidingscommissie, moeten uitvoeren. De visitatiecommissie stelt voor om de SHM een verbeterplan op te leggen voor alle voor verbetering vatbare operationele doelstellingen in het visitatierapport, aanvullend op en voor zover al niet vervat in het Plan van Aanpak. Het opstellen van dit verbeterplan kan pas aanvangen nadat het Plan van Aanpak door de VMSW is goedgekeurd. 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid. 5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als goede praktijk uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 47 VAN 52

48 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM De Nieuwe Haard - De heer Luc Dupont, voorzitter raad van bestuur - De heer Yves Deworm, ondervoorzitter raad van bestuur - De heer Lieven Dhaeze, ondervoorzitter raad van bestuur - De heer Leo Verstichel, bestuurder - De heer Peter Lepez, directeur Medewerkers SHM De Nieuwe Haard - Mevrouw Lincy De Ridder, administratie verhuring boekhouding - Mevrouw Carine Vandercoilden, administratie verhuring onderhoud & herstellingen - Mevrouw Angelique Haelters, administratie verhuring verkoop - De heer Christophe T Kindt, technische dienst administratie & projecten - De heer Steve Van Meerhaeghe, arbeider technische dienst herstellingen Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Mevrouw Lotje Demedts, gemeentesecretaris Kluisbergen - De heer Kristof Meerschaut, gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar stad Ronse - Mevrouw Andrée De Bruycker, huisvestingsambtenaar stad Ronse - De heer Geert Vanden Bossche, buurtinspecteur politiezone Ronse - De heer Sefaan Taelman, buurtinspecteur politiezone Ronse Woonactoren: SVK s, OCMW s, CAW s en andere welzijnswerkers - Mevrouw Katrien Blommaert, secretaris OCMW-Kluisbergen - Mevrouw Vera Haegeman, hoofdmaatschappelijk werker OCMW-Ronse - Mevrouw Stefanie Houtteman, hoofdmaatschappelijk werker OCMW-Ronse - Mevrouw Kimberly Detollenaere, medewerker Woonwinkel OCMW-Ronse - De heer Wouter Stokman, coördinator vzw Goed Wonen - Mevrouw Lucile Delghust, coördinator vzw De Vrolijke Kring - De heer Dirk Vaneeckhout, begeleider ambulante ondersteuning vzw t Web - Mevrouw Stephanie Motte, begeleidster preventieve woonbegeleiding CAW - Mevrouw Marilène De Fruytier, beleidsmedewerker vzw Samenlevingsopbouw - Mevrouw Geertje Franssen, buurtopbouwwerker vzw Samenlevingsopbouw - De heer Stijn Ovaere, buurtopbouwwerker vzw Samenlevingsopbouw Woonactoren: bewoners - 21 huurders van de Nieuwe Haard en 3 bewoner-begeleiders - 1 bewoner-ondersteuner vzw Samenlevingsopbouw De namen van de deelnemers worden omwille van privacyredenen niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken - De heer Luc Dupont, burgemeester - stad Ronse - De heer Jan Foulon, schepen wonen en ruimtelijke ordening - stad Ronse - Mevrouw Anny Vande Catsyne, OCMW-vz en schepen sociale zaken en wonen Maarkedal - Mevrouw Linda Van den Abeele, OCMW-vz en schepen sociale zaken - Kluisbergen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 48 VAN 52

49 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, ). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers van de VMSW aanpasbaar is). Een aanpasbare woning biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p ( ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,..), kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, ). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op en De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 49 VAN 52

50 Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk ( C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: en op Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16 kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie 03&param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 50 VAN 52

51 type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK s: sociale verhuurkantoren ( Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap ( Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie actualisatie VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 51 VAN 52

52 KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS BRUSSEL T: WEBSITE: TWITTER: FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

53 Reactie van de SHM op het visitatierapport van De Nieuwe Haard, Ronse datum reactie SHM: 7 juli 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

54

55

56

57

58

59 Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van De Nieuwe Haard, Ronse datum beslissing minister: 13 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

60

61

62