Stad Waregem Ruimtelijk Uitvoeringsplan 7-1 Koning Albertstraat november 2009, de nitieve vaststelling
Colofon Formele procedure Dit document is een publicatie van: Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 - BE-8500 Kortrijk tel +32 56 24 16 16 - fax +32 56 22 89 03 stedenbouw@leiedal.be Ontwerper: Hannelore Leys Plenaire vergadering voorontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 19 februari 2009 Voorlopige vaststelling van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 2 juni 2009 Openbaar onderzoek van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 1 juli 2009 tot en met 30 augustus 2009 In samenwerking met: Wilfried Vandeghinste Opdrachtgever: Stad Waregem Advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO): 15 oktober 2009 De nitieve vaststelling van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: De nitieve goedkeuring van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: De Burgemeester: Kurt Vanryckeghem De Schepen van Ruimtelijke Ordening: Kristof Chanterie De Gemeentesecretaris: Guido De Langhe 2 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
Inhoudsopgave Figurenindex guur 01: Situering 5 guur 02: Fotoreportage 8 1. Situering 4 1.1 Ligging 4 1.2 Begrenzing van het plangebied 4 1.3 Onderwerp van het RUP 4 guur 03: Orthofoto 9 guur 04: Gewestplan 11 guur 05: BPA Sint-Jansstraat 12 guur 06: Verkavelingen 13 2. Bestaande toestand 6 2.1 De bebouwde ruimte 6 2.2 De wegen 6 2.3 De open ruimte en groenelementen 7 2.4 Het plangebied zelf 7 guur 07: Milieuvergunningen 14 guur 08: GRS 16 guur 09: Mogelijk inrichtingsplan 18 guur 10: Waterhoofdstuk 20 guur 11: Buurtwegentoets 22 guur 12: Plan-MER-screening 24 3. Juridische toestand 10 Figuur 13: Verordenend plan 28 4. Planningscontext 15 4.1 Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen 15 4.2 Relatie met het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen 15 4.3 Relatie met het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan 15 4.4 Relatie met het woonplan 17 5. Planningsopties 19 5.1 Programmatorische vragen 19 5.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden 19 5.3 Inrichtingsprincipes 19 6. Technische screening 21 6.1 Watertoets 21 6.2 Buurtwegentoets 23 6.3 Screening Plan-MER 25 openbaarmaking van de beslissing van de dienst MER. 25 6.4 Mobiliteitstoets 26 7. Op te heffen stedenbouwkundige voorschriften 27 8. Ruimtebalans 27 9. Verordenend gra sch plan en verordenende stedenbouwkundige voorschriften 29 Bijlage 36 Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 3
1. Situering 1.1 Ligging Het plangebied is in het westelijk deel van de bebouwde ruimte van Beveren-Leie gesitueerd. Beveren-Leie is een deelgemeente van Waregem die gelegen is tussen de N43 en de Leie en haar vallei. In oostelijke richting vormt Beveren-Leie een ruimtelijk geheel met Desselgem maar beide kernen vormen een eigen functioneel geheel. Ten zuiden van de N43 en ten zuidwesten van Beveren-Leie bevindt zich een versnipperd open-ruimtegebied. Dit gebied wordt doorsneden door infrastructuren, woonlinten en clusters van woonbebouwing en bedrijvigheid. Ten westen wordt het open-ruimtegebied begrensd door de N36. Wat de bebouwing in de ruime omgeving betreft, ligt het plangebied in een gemengde omgeving, zowel naar functies, groottes en dichtheden. 1.2 Begrenzing van het plangebied Het plangebied wordt begrensd door: in het noorden: de Kleine Heerweg in het oosten: de tuinen van de woningen gelegen in de Geestendalstraat, de Koning Albertstraat en de Kleine Heerweg in het zuiden: de Koning Albertstraat in het westen: de achterzijde van de percelen die langs de Schoolstraat liggen 1.3 Onderwerp van het RUP Een private ontwikkelaar wenst een woonproject te realiseren op de fabriekssite van het voormalige bedrijf Interlin in Beveren-Leie (woongebied op gewestplan). Er zouden ongeveer 120 woningen en 30 appartementen gebouwd worden op een totale oppervlakte van 5,8 ha. Het plangebied ligt voor een stuk binnen de contouren van het BPA Sint-Jansstraat (goedgekeurd bij MB dd. 02.06.2005). Volgens het BPA is het aanleggen van een toegang vanaf de Schoolstraat tot het nieuwe woongebied niet mogelijk, deze zou in een zone wonen met beperkte nevenbestemming liggen. Deze toegang is wel noodzakelijk omwille van volgende redenen: Het concentreren van de toegang via slechts één punt langs de Kleine Heerweg is niet mogelijk gezien de belasting van dit kruispunt. Een tweede toegang langs de Koning Albertstraat in de omgeving van de school is niet wenselijk. Een tweede toegang langs de Geestendalstraat is niet aangewezen gezien het karakter van deze weg. Concreet worden volgende zaken beoogd met het RUP: Het vastleggen van de ruimtelijke ordening van het nieuwe woonproject op de fabriekssite van het voormalige bedrijf Interlin, gelegen tussen de Koning Albertstraat en de Kleine Heerweg. Het mogelijk maken van het aanleggen van een toegangsweg naar het nieuwe woonproject vanaf de Schoolstraat, wat gezien de bestemming volgens het huidige BPA niet mogelijk is. Het ontsluiten van de diepe tuinen van de woningen langs de Schoolstraat, zodat ook de achterkanten van deze percelen kunnen bebouwd worden. 4 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
guur 01: Situering Legende plangebied 0 100 200 400 Meters Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 5
2. Bestaande toestand 2.1 De bebouwde ruimte De bebouwde ruimte wordt in noordwestelijke en westelijke richting gekenmerkt door gemengde bebouwing zowel wat functies, dichtheid en grootte van de gebouwen betreft. Er zijn, tussen de woningen in, een aantal grote bedrijvensites gelegen. Naast de bedrijvensites zijn er ook een aantal onbebouwde percelen. Deze worden grotendeels benut als tuin of worden gebruikt als tuinbouwgrond. In oostelijke richting ligt een gemeenschapssite met in het zuidelijke deel een aantal publieke functies in het kader van gemeenschapsleven en sport. In deze zone staan nog een aantal voormalige schoolgebouwen. Deze staan al geruime tijd leeg en zijn in slechte staat. Het zijn paviljoentjes van 1 bouwlaag. Bedoeling is deze te slopen en te vervangen door bejaardenwoningen. Onmiddellijk aansluitend in het oosten van deze site is er een kerk. 2.2 De wegen Het plangebied ligt ten noorden van de N43. De N43 verbindt als steenweg Kortrijk met Gent. Langs de N43 situeert zich een concentratie van kleinhandelsfuncties. De Kerkdreef, de Elfde Julilaan en de Sint-Jansstraat vormen de belangrijkste dwarsverbindingen tussen de N43 en de noordelijk gelegen Grote Heerweg. Parallel aan de N43 zorgen de Grote Heerweg en ook de Kleine Heerweg voor de verdeling van het centrumverkeer in Beveren-Leie. Vanaf deze centrumwegen zijn er veel private insteken naar de bedrijven die binnenin de bouwblokken gelegen zijn. Tussen de structuur van de centrumstraten is er een jnmaziger netwerk van voornamelijk woonstraten. Vooral in noordelijke richting is het wegennet jnmaziger en zijn er meer lokale woonstraten. In noordelijke richting is de bebouwing minder dens en wordt ze gekenmerkt door alleenstaande woningen. Palend aan het plangebied zijn er in westelijke richting rijwoningen gelegen. In oostelijke richting zijn er meer alleenstaande woningen terug te vinden. In zuidelijke richting liggen aan de overkant van de Koning Albertstraat twee schoolsites, waarvan de toegangen in de Koning Albertstraat liggen. Leie Grote Heerweg Kerkdreef bedrijven gemeenschapsvoorzieningen Kleine Heerweg Roestraat Schoolstraat Geestendalstraat Elfde Julilaan Koning Albertstraat kapel onbebouwde percelen Sint-Jansstraat N43 tuinbouwbedrijf 6 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
guur 02: Fotoreportage Zicht op de gebouwen van Interlin. Zicht op de Koning Albertstraat met links de site Interlin en rechts de scholen. Zicht op de lagere school langs de Koning Albertstraat. Zicht op de bomen op de site Interlin op de hoek Schoolstraat-Koning Albertstraat. Hoek van de Schoolstraat en de Koning Albertstraat, met rechts de bestaande parking. Zicht op bebouwing langs de Kleine Heerweg met rechts de site Interlin. Zicht op de gebouwen langs de Kleine Heerweg. Zicht op de Geestendalstraat met op de achtergrond de gebouwen van Interlin. Zicht op de Elfde Julilaan. 8 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
guur 03: Orthofoto Legende plangebied 0 25 50 100 Meters Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 9
3. Juridische toestand Type plan Referentie Gewestplan BPA Het gewestplan Kortrijk (K.B. 04/11/1977 en latere wijzigingen) deelt het plangebied in onder woongebied. BPA nr. 94 Sint-Jansstraat, goedgekeurd bij M.B. dd. 02.06.2005 RUP / Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen Zie guur 6 Milieuvergunningen Zie guur 7 Beschermde monumenten, landschappen, beschermde stadsen dorpsgezichten Vogelrichtlijngebied Habitatrichtlijngebied / / Buurtwegen Zie hoofdstuk 6.2 pg. 22 Waterlopen (categorisering) / VEN-gebied, IVON-gebied / Gemeentelijke verordeningen / Andere / 10 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
guur 04: Gewestplan Legende plangebied woongebieden woongebieden met landelijk karakter woonuitbreidingsgebieden II gemengdwoonenindustriegebied milieubelastende industrieën industriegebieden ambachtelijke bedrijven en kmo's reservegebied voor beperkte industriële uitbreiding C P N ontginningsgebieden agrarische gebieden landschappelijk waardevolle agrarische gebieden parkgebieden natuurgebieden bosgebieden gebieden voor dagrecreatie gebieden voor verbijfsrecreatie recreatieve parkgebieden gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut bestaande hoogspanningsleidingen reservatiegebieden bestaande spoorwegen 0 25 50 100 Meters Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 11
guur 05: BPA Sint-Jansstraat Legende 12 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
839.2 812 830.1 2041.2 715 2237 2178 754.2 guur 06: Verkavelingen 839.2 839.1 839.2 718.A.2 819 839.3 777 2326.1 718.B.2 799 786 782 773.1 773.3 Legende 773.3 773.3 773.3 773.1 2061.2 731 plangebied verkaveling 753 793.2 2090.2 2049 771.2 0 25 50 100 Meters 759 Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 13
guur 07: Milieuvergunningen DEVOS SUZETTE RIGOLLE BVBA VANDERBRUGGHEN NOEL DEPUYDT ALAIN VERFAILLIE DIRK DEVOS ERIC SCHUTTERSCLUB SINT-HUBERTU VANMARCKE GEBRS. NV T'KINT ANDRE DESMET-VANDERBRUGGHEN GASELWEST EMPIRE CARPETS VAN DER SCHUEREN LEA OSTIJN FIRMA VAN MEERHAEGHE MARCEL AGGLO NV NAEYE MARIA LOUISE OSTIJN FRANS CALLENS NOEL VANDEVOORDE GODFRIED Legende plangebied milieuvergunning OSTIJN KRIST milieuvergunning vervallen wegens twee jaar inactiviteit VAN TIEGHEM JAN CALLENS MARCEL DEBAERE GEORGES MEERSCHMAN ETIENNE 14 0 25 50 100 Meters DEKYVERE KOEN DEPOORTERE GEBRS. DICOTEX NV DEMEDTSMARINEBVBA DE BRAEVE GARAGE BAERT DRUKKERIJ BVBA Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
4. Planningscontext 4.1 Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Waregem is in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geselecteerd als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied. Het is de taak van de provincie om kleinstedelijke gebieden af te bakenen. Beveren-Leie maakt geen deel uit van het stedelijk gebied. Het plangebied ligt m.a.w. in het buitengebied, het beleid dient hierop afgestemd te worden. Voor het buitengebiedbeleid stelt het RSV de volgende doelstellingen voorop: Het vrijwaren van het buitengebied voor de essentiële functies (landbouw, bos, natuur, wonen en werken op het niveau van het buitengebied). Het tegengaan van de versnippering van het buitengebied. Het bundelen van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied. Het inbedden van landbouw, natuur en bos in goed gestructureerde gehelen. Het bereiken van een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Het afstemmen van het ruimtelijk beleid en het milieubeleid op basis van het fysisch systeem. Het bufferen van de natuurfunctie in het buitengebied. In het buitengebied worden nieuwe woningen in de kernen geconcentreerd. De selectie van de kernen gebeurt in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen. In het buitengebied worden nieuwe woongebieden ontwikkeld met een gemiddelde dichtheid van 15 woningen per ha. 4.2 Relatie met het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen Beveren-Leie wordt in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen geselecteerd als bedrijfsondersteunend hoofddorp. De rol ervan is ondersteunend voor wonen en werken in het buitengebied. Daarnaast hebben bedrijfsondersteunende hoofddorpen een lokale verzorgende rol. Ze staan in voor de opvang van de eigen groei van de huishoudens op niveau van de kern. De behoefte aan bijkomende woongelegenheden wordt met een gemeentelijke behoeftestudie gestaafd in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. Met het RUP 7-1 Koning Albertstraat wordt het inplanten van nieuwe woningen in de kern Beveren-Leie beoogd. Tussen Beveren-Leie en Harelbeke wordt in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen een open-ruimteverbinding aangeduid waarin de landbouw een bufferfunctie kan vervullen ten aanzien van een verstedelijking. Verder wordt de N43 van de R8 in Kortrijk tot de N459 in Olsene geselecteerd als secundaire weg II. Deze weg heeft als hoofdfunctie verzamelen op bovenlokaal en lokaal niveau. Beveren-Leie maakt deel uit van de Leieruimte, de verstedelijkte Leieband tussen Wervik en Waregem. In de Leieruimte wordt volgend beleid uitgestippeld: De Leie als multifunctionele drager versterken. Regionale bedrijvigheid in de knooppunten uitbouwen. Ontwikkelingen in grensoverschrijdend perspectief ondersteunen. De stedelijke gebieden Kortrijk, Waregem en Menen als knooppunten voor ontwikkeling ondersteunen. De groene longen in de Leieband vrijwaren. 4.3 Relatie met het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan van Waregem werd op 5 december 2006 de nitief vastgesteld in de gemeenteraad en werd op 19 april 2007 goedgekeurd door de Deputatie. Hierna worden de voor het plangebied relevante ruimtelijke beleidselementen uit het richtinggevend deel weergegeven. RG pg. 151: In de open ruimte streeft men naar leefbare dorpen met een eigen identiteit. Beveren-Leie, Desselgem en Nieuwenhove worden ontwikkeld als leefbare dorpen met een eigen voorzieningenniveau op maat van het dorp. De dorpen worden gefaseerd ontwikkeld zodat ze de groei vanuit de eigen bevolking kunnen opnemen. Bijzondere aandachtspunten vormen een opwaardering van het openbaar domein en een passende verweving van bedrijvigheid en wonen. De binnen de dorpen gelegen leegstaande bedrijsgebouwen worden herbenut voor wonen en functies, op schaal van de dorpen. RG pg. 154: In Beveren-Leie, Desselgem en Nieuwenhove wordt een aangepast woonbeleid gevoerd op maat van de woonentiteit. In Beveren-Leie en Desselgem wordt een actief woonbeleid gevoerd in relatie tot de selectie ervan als hoofddorp. Uitgangspunt is een ontwikkeling gericht op de eigen behoefte van het dorp. Er wordt een gedifferentieerd beleid gevoerd (meergezinswoningen, sociale woningen, residentieel wonen, hergebruik verlaten bedrijfspanden,...) op maat van het dorp. RG pg. 158: Het wonen in de open ruimte wordt gebundeld in de dorpen. Doelstelling is het behoud van de leefbaarheid van de dorpen in de open ruimte en de ontwikkeling van de dorpen vanuit de eigen behoefte. Door een bundeling van het wonen in de dorpen wordt het draagvlak voor voorzieningen ondersteund. Ook wordt door een bundeling een verdere versnippering van de open ruimte vermeden. De dorpen worden gefaseerd ontwikkeld waarbij gestreefd wordt naar een minimale woningdichtheid van 15 woningen per hectare. RG pg. 159: Beveren-Leie en Desselgem zijn (op provinciaal niveau) geselecteerd als bedrijfsondersteunende hoofddorpen. Hoofddorpen worden uitgebouwd tot autonome kernen waarbij voorzien wordt in de basisbehoeften van de kern. Het aanbod aan woonmogelijkheden is gericht op de woonbehoefte vanuit de ontwikkeling van de eigen bevolking. De woonbehoefte wordt in de eerste plaats opgevangen binnen de juridische mogelijkheden van het gewestplan. RG p. 160: De woningbehoefte wordt gedifferentieerd naar verschillende woningtypes en doelgroepen en kan als volgt ruimtelijk ingevuld worden: Meergezinswoningen De behoefte aan meergezinswoningen wordt voornamelijk ingevuld in het stedelijk gebied en in de centrumgebieden van de hoofddorpen. Binnen deze kerngebieden situeren zich de grootste potenties voor een verdere verdichting met meergezinswoningen. De meergezinswoningen spelen in op de toenemende behoefte aan kleinere woningen (voor alleenstaanden of eenoudergezinnen, maar ook voor bejaarden). In de stadskern wordt gebruikgemaakt van de mogelijkheden die in onbruik geraakte bedrijfsgebouwen bieden om nieuwe woonprojecten te ontwikkelen. In de dorpen Beveren-Leie en Desselgem kunnen de potenties worden benut van loodsen in de centrumgebieden om verdichtingsprojecten te ontwikkelen. De mogelijkheden voor de ontwikkeling van kangoeroewoningen wordt verder onderzocht. Het wonen boven winkels wordt gestimuleerd. Eengezinswoningen Buiten de gemengde woonomgevingen gaat de voorkeur uit naar de ontwikkeling van eengezinswoningen. Een verdichting van residentiële woonomgevingen met meergezinswoningen is niet wenselijk. Bejaardenwoningen De behoefte aan aangepaste woningen voor bejaarden kan ingevuld worden in het stedelijk gebied en in de centrumgebieden van de hoofddorpen en het landelijk dorp. De nabijheid van voorzieningen, op loopafstand te bereiken, is aangewezen. Daarnaast kunnen kleinschalige projecten ontwikkeld worden in het woonweefsel, verweven met andere woonvormen. Sociale wooneenheden De behoefte aan sociale wooneenheden wordt ingevuld op verschillende manieren: door de ontwikkeling van nieuwe woonwijken in binnengebieden, door Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 15
guur 08: GRS Legende 16 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
renovatie van woningen in het bestaande woonweefsel, door benutting van in onbruik geraakte gebouwen,... Streefdoel is de ontwikkeling van kleinschalige projecten, gemengd met andere woonvormen. Er wordt naar gestreefd om zowel in het stedelijk gebied als in de dorpen 10% van de nieuwe woningen als sociale woning te realiseren. Een concrete programmatie vormt een belangrijk aandachtspunt van het woonplan dat in opmaak is. RG pg. 164: Het bedrijf Interlin is niet verenigbaar met de woonomgeving en heeft een uitdovend karakter. Op de terreinen van het bedrijf wordt een verdichtingsproject gerealiseerd. Het biedt de mogelijkheid om ca. 150 wooneenheden te realiseren. De nabijheid van het centrum maakt het geschikt voor de ontwikkeling van bejaardenwoningen. RG pg. 180: De Elfde Julilaan en de Kleine Heerweg zijn geselecteerd als lokale weg type II. Lokale wegen type II hebben als hoofdfunctie het verzamelen en ontsluiten op lokaal en interlokaal niveau en als aanvullende functie toegang geven. De Koning Albertstraat en de Schoolstraat zijn lokale wegen type III. Zij hebben als hoofdfunctie ontsluiting geven. De verblijfsfunctie primeert op deze wegen, ze kennen enkel bestemmingsverkeer en het overige verkeer wordt geweerd. RG pg. 205: De woonomgevingen in Beveren-Leie worden verder versterkt door verdichting. Er wordt gestreefd naar een differentiatie van de wooneenheden in de woonomgevingen. Meergezinswoningen worden zoveel mogelijk gericht naar de gemengde centrumgebieden. De mogelijkheden voor verdichting in het centrumgebied (bijvoorbeeld door hergebruik van oude (vlas)loodsen) worden optimaal benut. Woonomgevingen worden verder verdicht door invulling van bouwmogelijkheden in verkavelingen en langs uitgeruste wegen. Sociale woonprojecten zijn bij voorkeur kleinschalig en worden verweven met andere woonvormen. De bedrijfssite Interlin wordt herbestemd als een woonproject. Ook de voormalige gemeenschapsschool aan de Kerkdreef wordt omgevormd tot woningen (bejaardenwoningen). Er wordt naar gestreefd om de woonomgeving zoveel mogelijk te versterken ten noorden van de N43 en om de barrièrewerking van de N43 te minimaliseren. 4.4 Relatie met het woonplan In het woonplan wordt het reconversieproject langs de Koning Albertlaan geselecteerd als een gebied waar min. 25% van de woningen een sociaal karakter moet hebben (voor omschrijving: zie de nota met de contractuele bepalingen van de woningen met sociaal karakter, bekrachtigd door de stad Waregem met de gemeenteraadsbeslissing dd. 04/11/08: zie bijlage). Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 17
5. Planningsopties 5.3 Inrichtingsprincipes 5.1 Programmatorische vragen Functies die afgestemd zijn op het verblijfskarakter van de omgeving. De site biedt de mogelijkheid om ca. 150 wooneenheden te realiseren. Een variatie aan woontypologieën voor verschillende gezinsgroottes en prijscategorieën is aangewezen. Minimum 25% van de woningen moeten woningen met een sociaal karakter zijn. Er is behoefte aan kwalitatief openbaar groen in de kern van Beveren-Leie. Er moet aandacht zijn voor verbindingen voor voetgangers en etsers tussen het plangebied en het centrum van Beveren-Leie. 5.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden De bebouwing moet afgestemd zijn op de schaal van de omgeving. De bebouwing moet beperkt worden tot maximaal 2 bouwlagen met eventueel een dak. Hogere bebouwing kan worden voorzien op voorwaarde dat ze op voldoende afstand van de omliggende bebouwing ingeplant wordt en de inkijk in de omliggende tuinen beperkt is. De inrichting van het openbaar domein moet kwalitatief zijn en het verblijfskarakter ondersteunen. Er moet bijzondere aandacht zijn voor de relatie met de schoolomgeving in de Koning Albertstraat. De ontsluiting dient zo veel mogelijk gericht te worden op de Kleine Heerweg (lokale weg type II, verzamelen en ontsluiten). Ook langs de Schoolstraat kan een toegang tot het plangebied worden voorzien. Een beperkt aantal woningen kan ontsluiten via de Koning Albertstraat. De diepe tuinen langs de Schoolstraat moeten ontsloten worden vanuit het plangebied zodat er mogelijkheden gecreëerd worden om ze in de toekomst te ontwikkelen als woongebied. Bij de verkaveling wordt minimaal 1 garage per woning voorzien. Waar mogelijk wordt ook op de oprit een parkeerplaats voorzien. Bij de appartementen wordt minimaal 1 parkeerplaats per woning voorzien. Daarnaast worden voor het hele project 0,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid op het openbaar domein voorzien. Drie deelzones De site wordt opgedeeld in drie deelgebieden: 1. Een eerste deelgebied is de projectzone A waar eengezinswoningen kunnen gerealiseerd worden. In deze projectzone is een grote variatie aan woontypologieën met telkens een goede oriëntatie mogelijk. 2. Een tweede zone betreft de achterkanten van de percelen die langs de Schoolstraat liggen. Het ontsluitingssysteem van de projectzone dient ervoor te zorgen dat deze diepe tuinen ontsloten worden en kunnen ontwikkeld worden. Om de ontwikkeling van dit deel te vrijwaren, worden in dit deel geen nieuwe garages, tuinhuizen e.d. toegestaan. In dit deel worden enkel rijwoningen toegelaten. Ze dienen per cluster van 3 ontwikkeld te worden zodat geen wachtgevels ontstaan. 3. Een derde zone betreft de projectzone B waar meergezinswoningen in appartementsblokken kunnen gerealiseerd worden in een groene parkomgeving. De meergezinswoningen kunnen tot 4 bouwlagen gaan op voorwaarde dat ze ingeplant worden op voldoende afstand van de omliggende percelen, zodat inkijk vermeden wordt. Zowel bij de een- als meergezinswoningen dienen 25% van de woningen een sociaal karakter te hebben. Ontsluiting De hoofdontsluiting van het plangebied gebeurt langs de Kleine Heerweg en de Schoolstraat. In de Koning Albertstraat kan een secundaire ontsluiting (voor de appartementen) worden voorzien. Parkeren Parkeren gebeurt grotendeels op het eigen terrein zodat het openbaar domein maximaal behouden kan worden als speelstraat. Per woning in de verkaveling wordt minimum 1 parkeerplaats (garage of carport) voorzien. Per appartement wordt 1 parkeerplaats voorzien op privé-terrein. Waar mogelijk wordt nog een bijkomende parkeerplaats op de oprit voorzien. Er wordt vooropgesteld om op het openbaar domein nog minimum een halve parkeerplaats per woning of appartement te voorzien. Voetgangers- en etsersverbinding naar centrum Vanuit het nieuw te ontwikkelen woonproject wordt via de Geestendalstraat over de site met gemeenschapsvoorzieningen een connectie voor voetgangers en etsers naar de Kerkdreef voorzien. Deze connectie heeft betekenis in de verbinding tussen woon- en centrumfuncties en in de verbinding van twee parkelementen (één op de Interlinsite en één op de site met gemeenschapsvoorzieningen bij de Kerkdreef). Het voetgangers- en etsersnetwerk wordt ook verder ver jnd door een verbinding (door het park) van de Kleine Heerweg met de Koning Albertstraat en de schoolomgeving te realiseren. Achterkanten percelen Projectzone B Projectzone A openbare groenzone openbare groenzone Openbare groenzone Beveren-Leie heeft op vandaag geen publiek park. De ligging nabij het centrum, nabij een aantal gemeenschapsvoorzieningen en temidden in een woonomgeving, leent er zich toe om een park te voorzien. Bij de ontwikkeling van de site voor gemeenschapsvoorzieningen langs de Kerkdreef wordt ook een park voorzien. De voorziene voetgangersverbinding verenigt beide parkstructuren en maakt er een zinvolle wandeling van. school Schoolomgeving Koning Albertstraat Een opwaardering van de Koning Albertstraat en een veilige verbinding tussen de scholen en het nieuw aan te leggen park is wenselijk. Er kunnen snelheidsremmende maatregelen genomen worden zoals bv. het versmallen van het wegpro el door het aanleggen van een middenberm, wat ook de oversteekbeweging zal vergemakkelijken. Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 19
guur 10: Waterhoofdstuk Legende plangebied erosiegevoelige gebieden niet erosiegevoelig erosiegevoelig grondwaterstromingsgevoelige gebieden geen informatie beschikbaar zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1) matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2) weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3) hellingenkaart 0,5 0,5-5 5-10 >10 infiltratiegevoelige bodems erosiegevoelige gebieden hellingenkaart grondwaterstromingsgevoelige gebieden infiltratiegevoelige bodems niet infiltratiegevoelig infiltratiegevoelig overstromingsgevoelige gebieden winterbed niet overstromingsgevoelig effectief overstromingsgevoelig mogelijk overstromingsgevoelig geen informatie beschikbaar winterbedding schaal: 1:12.500 overstromingsgevoelige gebieden winterbedkaart 20 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
6. Technische screening 6.1 Watertoets 6.1.1 Terreinkenmerken Erosie: In het plangebied van het RUP zijn slechts een aantal zeer kleine zones erosiegevoelig. Grondwaterstromingsgevoelige gebieden: Het plangebied is matig gevoelig voor grondwaterstroming. Hellingen: De hellingenkaart geeft aan dat het plangebied van het RUP relatief vlak is. In ltratie: Het plangebied van het RUP is in ltratiegevoelig. Overstromingsgevoelige gebieden: Het plangebied is niet overstromingsgevoelig. Winterbedding: Het plangebied van het RUP is niet in een winterbedding gelegen. 6.1.2 Plankenmerken Er wordt nieuwe bebouwing en verharding mogelijk. Het gaat om de oprichting van een 150-tal woningen. In vergelijking met de bestaande situatie zal de verharde oppervlakte afnemen en zullen er meer mogelijkheden tot in ltratie en buffering zijn. De bebouwing en verharding dient gebufferd te worden op basis van de globale regel: 200 m³ buffering per 10.000 m² verharding of bebouwing. Het project omvat ongeveer 15.000 m² bebouwing en ongeveer 5.500 m² verharding. Dit betekent een totaal van ongeveer 20.500 m² bebouwd en/of verhard. Dit komt neer op 410 m³ waterbuffering. Een groot deel van het hemelwater dat opgevangen wordt door de daken van de woningen, zal in regenwaterputten verzameld worden. Daarnaast zal in de parkzone een bijkomende waterbuffer worden voorzien voor het hemelwater dat op het openbaar domein opgevangen wordt. Indien mogelijk kan de bijkomende verharding in waterdoorlatende materialen worden voorzien, wat het te bufferen volume doet afnemen. 6.1.3 Conclusie Gezien het project niet in een risicozone ligt zal de geldende gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, in ltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (besluit van de Vlaamse regering van 1 oktober 2004) de effecten van het project grotendeels opvangen. Mogelijks bijkomende maatregel is het aanleggen van de speelstraten in waterdoorlatende materialen. Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 21
guur 11: Buurtwegentoets 0 25 50 100 Meters 22 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
6.2 Buurtwegentoets Op vandaag grenzen aan het plangebied verschillende chemins, deze zijn op vandaag allemaal bewaard gebleven in de openbare wegenis: - chemin nr. 2: de Kleine Heerweg - chemin nr. 7: de Schoolstraat - chemin nr. 11: de Koning Albertstraat Doorheen het plangebied lopen geen voetwegen of sentiers. Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 23
6.3 Screening Plan-MER Situering Het RUP is niet van rechtswege Plan-MER-plichtig. Het RUP is niet van rechtswege onderworpen aan de Plan-MER-plicht want: 1. Art. 4.2.3, 2, 1 DABM. Het RUP vormt geen kader voor de toekenning van een vergunning voor de in bijlagen I en II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 opgesomde projecten. Het RUP regelt het gebruik van een klein gebied van lokaal niveau. Het RUP houdt een kleine wijziging in. 2. Het RUP betreft geen plan, waar gelet op het mogelijk betekenisvolle effect op speciale beschermingszones, een passende beoordeling vereist is uit hoofde van het artikel 36ter, 3, vierde lid van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu (titel IV, artikel 4.2.1 van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen algemeen milieubeleid). Daar het RUP niet van rechtswege onderworpen is aan de Plan-MER-plicht en een kleine wijziging inhoudt (art. 4.2.3 3 D.A.B.M.) wordt voor betreffend plan op basis van een screening geoordeeld of het aanzienlijke milieueffecten kan hebben. Basisinformatie m.b.t. de screening In functie van de inschatting van de mogelijke aanzienlijke milieueffecten voor de verschillende effectdisciplines wordt naast de kaarten onder de hoofdstukken feitelijke en juridisch toestand onder andere gebruik gemaakt van volgend kaartmateriaal: BWK, landschapsatlas: relictzones, ankerplaatsen, lijnrelicten, bodemkaart, Seveso-bedrijven. Verloop procedure Voor het voorliggende RUP is het onderzoek tot milieueffectenrapportage afgerond. Uit dit onderzoek werd geconcludeerd dat voor het voorliggende RUP, rekening houdend met de beperkte effecten van de mogelijke ingrepen ten opzichte van de huidige referentiesituatie en de voorkomende milderende maatregelen en toepassing van de geldende reglementering, geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden. De dienst MER heeft op 19/01/2009 formeel beslist dat er geen Plan-MER dient opgemaakt te worden. Volgende stappen werden doorlopen: verzoek tot raadpleging opstellen, verzoek tot raadpleging opsturen naar de bevoegde instanties, coördineren van de adviezen, einddossier overmaken aan de dienst MER, beslissing dienst MER op, openbaarmaking van de beslissing van de dienst MER. Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 25
6.4 Mobiliteitstoets Indien de zone wordt verkaveld volgens de voorliggende plannen, kan er vanuit gegaan worden dat er zo n 150 wooneenheden (waarvan 30 appartementen in een parkomgeving) zullen worden gerealiseerd. A. BEREIKBAARHEIDSPROFIEL Het autoverkeer kan toegang nemen via de Schoolstraat, de Kleine Heerweg en een beperkt deel (de 30 appartementen) via de Koning Albertstraat. Voetgangers en etsers hebben bijkomende toegangen via paden in het park en via de Geestendalstraat naar de Elfde Julilaan. Er is een snelle afwikkeling naar de N43 mogelijk. Op de site wordt per woning 1 parkeerplaats op het perceel van de woning voorzien. Waar mogelijk wordt een tweede parkeerplaats op de oprit voorzien. Bij de 30 appartementen worden 30 ondergrondse parkeerplaatsen voorzien. Per woongelegenheid wordt daarenboven nog 0,5 parkeerplaats op het openbaar domein voorzien. Fietsparkeerplaasten: nog niet vastgelegd. De loopafstand naar de dichtsbijzijnde OV-halte, Beveren Nieuwe Kerk, is ongeveer 300 m. Er passeren 2 lijnen (lijn 75, de lijn Kortrijk-Deinze en 88, de belbus). B. MOBILITEITSPROFIEL In de nieuwe wijk kunnen we uitgaan van een zekere verkeersproductie door de bewoners (P) en een zekere verkeersattractie door bezoekers, diensten, leveringen (A). Inwoners Aantal personen = 150 woningen x 2,49 personen per huishouden* = 374 personen * gemiddelde grootte huishouden Waregem (2007, aps, lokale statistieken Vlaamse Overheid) Aantal verplaatsingen inwoners: 374 personen x 2,76* x 88%** = 908 verplaatsingen per dag * OVG Vlaanderen 2000-2001, deel 3A, tabel 84, p 87, mobiliteitskenmerken Vlaanderen: gemiddeld aantal verplaatsingen per dag per persoon ** OVG Vlaanderen 2000-2001, deel 3A, tabel 163, p 178, aandeel huisgebonden verplaatsingen Aantal verplaatsingen bezoekers: 2,76 x 11,9%* = 0,33/woning = 49 x 2 (heen en terug) = 98 verplaatsingen per dag * OVG Vlaanderen 2000-2001, deel 3A, tabel 86, p 88, iemand een bezoek brengen Totaal aantal verplaatsingen: 908 + 98 = 1.006 verplaatsingen per dag (heen en terug) Vervoerswijzen (1.006 verplaatsingen x modal split*): vervoerswijze verdeling verdeling met onbepaalden aandeel pae pae autobestuurder 44,20% 47,50% 478 1 pae 478 pae autopassagier 17,60% 18,90% 190 0** 0 trein 1,60% 1,80% 18 1 pae*** 18 pae BTM 2,10% 2,30% 23 0*** 0 etser 14,60% 15,70% 158 0,5 pae**** 79 pae te voet 11,10% 12,00% 121 0 0 brom/snor etser 1,10% 1,20% 12 0,5 pae 6 pae motorrijder 0,30% 0,30% 3 1 pae 3 pae onbepaald 7,40% Wordt evenredig verdeeld over de andere modi totaal 100,00% 99,70% 1003 584 pae pae = personen-auto-equivalent * OVG Vlaanderen 2000-2001, deel 3A, tabel 85, pg. 87, modal split ** in auto van autobestuurders *** aanname voor- en natransport = auto (trein) of te voet (bus) **** aanname indien weginfrastructuur = gemengd verkeer Aantal gemotoriseerde verplaatsingen in de spits (in pae) Ochtend (spits op werkdag tussen 8u en 9u): 9,81%* x 584 pae = 57 pae Avond (spits op werkdag tussen 16u en 17u): 9,33%* x 584 pae = 54 pae * OVG Vlaanderen 2000-2001, deel 3B, tabel 13, p 19-20, vertrekuur verplaatsing Parkeerbehoefte Gemiddeld aantal auto s per huishouden: 1,25 = 200 auto s (nacht) * http://ecodata.mineco.fgov.be/nl/begin_nl.htm Per woning in de verkaveling wordt minimum 1 parkeerplaats op het eigen perceel voorzien, dit zou moeten beantwoorden aan de parkeerbehoefte van de bewoners. Per appartement wordt 1 parkeerplaats voorzien. Daarnaast wordt per wooneenheid een halve parkeerplaats op het openbaar domein voorzien. C. CONFRONTATIE BEREIKBAARHEIDS- EN MOBILITEITSPROFIEL Bereikbaarheid: Het project wordt op drie plaatsen ontsloten op drie wegen van het gemeentelijke wegennet, namelijk op de Schoolstraat, de Kleine Heerweg en de Koning Albertstraat. Op de Koning Albertstraat ontsluiten 30 appartementen. Dit zou betekenen dat er in de spits 11 wagens (20% van 57 wagens) zouden uit- of inrijden naar de Koning Albertstraat. Dit is één wagen om de 5 minuten. Via de andere twee toegangen zouden dan nog zo n 46 wagens in- of uitrijden. Dit komt ongeveer overeen met 1 wagen die om iets meer dan een minuut vanuit een zijstraat de weg opdraait en dit in het slechtste geval dat iedereen dezelfde uitvalsweg kiest. Vanuit mobiliteitsoogpunt kan dus gesteld worden dat er op het meso-niveau geen problemen te verwachten zijn bij de realisatie van deze verkaveling en dat er geen echte capaciteitsproblemen te verwachten zijn. Het project is een relatief grote ontwikkeling op niveau van Beveren-Leie maar het huidige wegennet kan deze extra belasting zonder problemen aan. De ontsluiting via het openbaar vervoer is mogelijk via de twee buslijnen. De halte is gemakkelijk bereikbaar voor voetgangers en etsers via de Geestendalstraat. Er worden voldoende voetgangers- en etsverbindingen met het centrum en de onmiddellijke omgeving voorzien. Verkeersleefbaarheid: De bijkomende belasting met gemotoriseerd verkeer is leefbaar, het aandeel zwaar vervoer zal in principe nihil zijn. Verkeersveiligheid: Aandacht voor de inrichting van de schoolomgeving in de Koning Albertstraat (er zullen snelheidsremmende maatregelen en maatregelen voor het bevorderen van de oversteekbaarheid genomen worden). 26 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
7. Op te heffen stedenbouwkundige voorschriften Volgende stedenbouwkundige voorschriften worden met het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgeheven: De stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan goedgekeurd met K.B. 04/11/1977 en latere wijzigingen en gelegen binnen de begrenzing van het plangebied van het huidige ruimtelijke uitvoeringsplan. De stedenbouwkundige voorschriften van het BPA nr. 94 Sint-Jansstraat, goedgekeurd bij M.B. dd. 02.06.2005, voor de zones gelegen binnen de begrenzing van het plangebied van het huidige ruimtelijke uitvoeringsplan. 8. Ruimtebalans Nr Bestemming gewestplan Bestemming RUP Opp (m²) 1 Zone voor wonen Zone voor wonen met beperkte nevenfuncties Zone voor openbaar park en meergezinswoningen 5 ha 80 a Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 27
Figuur 13: Verordenend plan Elfde Julilaan Gruuthusestraat Kleine Heerweg Geestendalstraat Legende plangebied overdruk zone voor wonen met beperkte nevenfuncties zone voor openbaar park en meergezinswoningen hoofdweg voor gemotoriseerd verkeer aslijn voor toegangsweg woningen toegang en uitrit voor gemotoriseerd verkeer voetgangers en fietsersdoorsteek zone met functieverruiming zone met specifieke voorschriften uiterste grens van bebouwing rooilijn zone voor woningen met sociaal karakter Schoolstraat Koning Albertstraat Roestraat Schoolstraat 0 25 50 100 Meters 28 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
9. Verordenend grafisch plan en verordenende stedenbouwkundige voorschriften VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN TOELICHTING Algemene voorschriften 1 Enkel de tekst in de kolom verordenende voorschriften is verordenend. 1 De tekst in kolom toelichting dient samen met de stedenbouwkundige voorschriften te worden gelezen, maar is niet verordenend. De toelichting dient als interpretatiekader. 2 Er dient altijd en overal gestreefd te worden naar ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Bij elke nieuwe ingreep dient men na te gaan en aan te tonen dat de inrichtingsprincipes die terug te vinden zijn in de nota van dit RUP in het inrichtingsplan gerespecteerd worden. Volgende aandachtspunten zijn hierbij belangrijk: de inrichting van de publieke en semi-publieke ruimte de woonkwaliteit voor de inwoners van het project en van de inwoners van de directe omgeving (uitzicht, bezonning, privacy, verkeer, lawaai, bergruimte, eigen buitenruimtes) 3 Bovengrondse en ondergrondse constructies en inrichtingen van openbaar nut worden altijd toegelaten, voor zover ze in hun uitbating en algemeen voorkomen geen afbreuk doen aan de kwaliteit en het normale gebruik van de betrokken zone. 4 Bestaande bebouwing die vergund (geacht) is, die afwijkt van de gestelde bepalingen mag behouden blijven en intern worden verbouwd. Uitbreiden of herbouwen van bestaande gebouwen buiten de gestelde bestemmingsvoorschriften is niet toegestaan. 2 Bij de beoordeling van elke aanvraag tot stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning is ruimtelijke kwaliteit het belangrijkste criterium. Het is aan de desbetreffende bevoegdheid om hierover te waken. 3 Openbare nutsvoorzieningen: straatverlichting, straatmeubilair, bushaltes, elektriciteitscabines, rioleringen en andere ondergrondse constructies,... 4 Enkel vergunde of vergund geachte constructies vallen onder deze regeling. De bestaande bebouwing: het gaat hier zowel om het hoofdvolume als om de bijgebouwen. 5 Elke bouwaanvraag ingediend voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning, gelegen binnen de bouwzones, moet beantwoorden aan alle vereisten inzake hemelwaterputten, in ltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, zoals omschreven in het decreet en de verordening(en) ter zake. 6 De verkavelingsvergunningen binnen het plangebied vervallen bij het van kracht worden van dit RUP, met uitzondering van de vastlegging van het openbaar domein/de openbare wegenis. 7 Integraal waterbeheer en waterhuishouding De ruimtelijke ingrepen dienen in overeenstemming te zijn met de principes van het integraal waterbeheer zonder een abnormale belasting van het watersysteem. In het bijzonder wordt gewerkt via het principe van vertraagde afvoer van het hemelwater waarbij de volgende hiërarchie wordt gevolgd: opvangen hemelwater voor herbruik, in ltratie in de grond, buffering van het verzamelde regenwater. Het afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater en afgevoerd naar de openbare riolering. Indien de verplichting geldt voor het zuiveren van het afvalwater, wordt het ef uent geloosd in het waterafvoersysteem voor hemelwater. De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning zal een gedetailleerd rioleringsplan bevatten inclusief de hemelwaterbuffering. De nodige maatregelen worden genomen om de bodem en het grondwater te vrijwaren van elk risico op verontreiniging. Grachten en waterlopen worden ingericht en beheerd met het oog op zowel de vlotte afvoer van het regenwater als een goede ecologische kwaliteit. 7 Groendaken kunnen een aanvullend initiatief zijn op de vertraagde afvoer van het hemelwater. In de zone voor openbaar park en gezinswoningen wordt voor het hemelwater dat door het openbaar domein opgevangen wordt, een waterbuffer voorzien. De grootte ervan stemt overeen met 200 m³ per ha verhard openbaar domein. Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 29
8 Dichtheid In de zone voor woningen met beperkte nevenfuncties en in de zone voor openbaar park en meergezinswoningen worden gezamenlijk minimaal 120 en maximaal 170 wooneenheden gerealiseerd. 9 Fasering uitvoering woonproject Indien een eigenaar of ontwikkelaar in het woongebied het verkavelen of bebouwen van de betrokken gronden faseert en daarvoor opeenvolgende aanvragen voor een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning indient, dan gelden in elke fase niettemin de verplichtingen van de minimale woondichtheden. Dit betekent dat in er in zone 1 voor elke fase een dichtheid van tussen de 20 en 25 woningen moet bereikt worden. De aanleg van het openbaar park dient in de eerste fase opgenomen en te worden gerealiseerd. 8 Op deze manier wordt een dichtheid van tussen de 20 en 25 wooneenheden per ha gehaald. 9 Fasering uitvoering woonproject Dit voorschrift heeft tot doel te vermijden dat door fasering of opsplitsing van de ontwikkeling van het woongebied niet meer zou moeten worden voldaan aan de verplichtingen van woonverdichting en van het realiseren van 25% woningen die voldoen aan de normen van de sociale huisvesting. De ontwikkelingsfasen worden als één geheel beschouwd, en de normen worden op het geheel toegepast. Het is uiteraard nuttig en wenselijk dat de aanvrager van een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunningen die een woongebied plant te ontwikkelen, maar dat gefaseerd doet, bij het indienen van een aanvraagdossier aangeeft welke gronden hij in het gebied plant te ontwikkelen, en hoe hij meent voor het geheel te zullen voldoen aan de gestelde normen. 10 Openbaar domein Er dient altijd en overal gestreefd te worden naar een kwalitatieve inrichting van het openbaar domein. Bij de aanleg van openbaar groen zal gebruik worden gemaakt van streekeigen beplanting. 11 Parkeren op openbaar domein Parkeerplaatsen op openbaar domein moeten zo veel mogelijk langs de hoofdweg voor gemotoriseerd verkeer gelokaliseerd worden. Maximaal 24 plaatsen kunnen aansluitend bij de toegangswegen voor de woningen worden voorzien. 12 Inrichtingsstudie Bij elke vergunningsaanvraag voor nieuwe woningbouwprojecten en verkavelingen en voor aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen, wordt een inrichtingsstudie gevoegd voor het hele plangebied van het RUP. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het hele plangebied van het RUP en in het omliggende gebied. Bij de inrichtingsstudie moet ten minste aandacht worden besteed aan: de inrichting van alle openbare wegeninfrastructuur en parkeervoorzieningen; de inrichting van alle openbare groene ruimte; de gewenste woningdichtheid; de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en bestemmingen; de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; de inpassing in de omgeving. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten. 30 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN TOELICHTING Zone 1: zone voor wonen met beperkte nevenfuncties hoofdcategorie: wonen Bestemming 13 De zone is bestemd voor wonen met beperkte nevenfuncties. Volgende nevenfuncties zijn toegelaten: private diensten en kantoren. De beperkte nevenfuncties mogen de woonfunctie van de omgeving niet in het gedrang brengen. Nevenfuncties worden beperkt tot maximum 50 m² vloeroppervlakte per perceel. In de bijgebouwen worden geen nevenfuncties toegelaten. Enkel nevenfuncties, inpasbaar in de omgeving en met een beperkte verkeersaantrekking worden toegelaten. Naast het wonen en aan het wonen verwante functies is de zone ook bestemd voor groene en verharde openbare ruimtes, zoals openbare wegenis en parken. In deze zone zijn alle boven- en ondergrondse werken toegelaten noodzakelijk voor de inrichting, de veiligheid en het beheer van het openbaar domein. 13 Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw,... Private diensten en kantoren, zoals kapsalon, verzekeringsmakelaar, apotheek, advocatenkantoor,... De zone voor wonen met beperkte nevenfuncties omvat eveneens de aanleg en het onderhoud van de openbare wegenstructuur, buurtspeelpleintjes, de publieke groenaanleg (parken) en alle aanhorige openbare nutsvoorzieningen. Openbare verharde ruimten: (garage)straten, pleinen, parken, publieke parking, voet- en etspaden, Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen, groenvoorziening, Aanhorige openbare nutsvoorzieningen: verlichting, straatmeubilair, bushaltes, elektriciteitscabines, rioleringen en andere ondergrondse constructies,... Inrichting 14 Typologie Eengezinswoningen zijn toegelaten in vrijstaande, halfopen en aaneengesloten bebouwing. 15 Woningdichtheid In de zone worden minimaal 90 en maximaal 140 wooneenheden gerealiseerd. 15 De dichtheid van 25 woningen per ha (150 woningen) voor de totale site Interlin werd vooropgesteld in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan en in het woonplan. In de zone voor park worden een dertigtal appartementen voorzien. In deze zone voor gemengde bebouwing kunnen dan nog maximaal 120 woningen worden voorzien. Er wordt een minimale dichtheid van 20 woningen per ha voor de totale site Interlin vooropgesteld. Voor deze zone betekent dit dat er minimaal 90 woningen moeten gerealiseerd worden indien er 30 appartementen gerealiseerd worden in de zone voor park. Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 31
16 Vrijstaande bebouwing/halfopen bebouwing/aaneengesloten bebouwing: De dakvorm is vrij. Aantal bouwlagen: Hoofdvolume: maximum 2 bouwlagen + dakvolume. In dit dakvolume kan maximum 1 bewoonbare dakverdieping gerealiseerd worden. Nevenvolume: maximum 1 bouwlaag + dakvolume. Een bouwlaag is de ruimte tussen twee vloeren van een gebouw. De gelijkgrondse bouwlaag heeft een maximale bruto-hoogte van 4 m; vanaf de eerste verdieping geldt een maximale bruto-hoogte van 3 m. Enkel de bovengrondse ruimtes tellen mee als bouwlaag. 16 Het hoofdvolume is het bouwvolume tussen de voorbouwlijn en de maximum bouwdiepte op de verdieping van dit hoofdvolume. Het nevenvolume is het bouwvolume tussen de maximum bouwdiepte op de verdieping van het hoofdvolume en de totale bouwdiepte van de toegelaten bebouwing. Een bijgebouw is een volume losstaand van het hoofdgebouw (hoofdvolume en nevenvolume) opgericht in de tuinzone van het perceel. Bijgebouwen zijn onder meer tuinhuizen, garages, serres,.... Terreinbezetting: alle bebouwing, d.i. het hoofdgebouw en alle bijgebouwen, exclusief verharding in de tuinzone. Maximum terreinbezetting per perceel: 50%. Bijgebouwen zijn toegelaten in zoverre de maximum terreinbezetting niet wordt overschreden. Het bijgebouw mag geen woonruimte (of nevenfunctie) bevatten. Bij aaneengesloten/halfopen bebouwing bepaalt (bepalen) de aanpalende woning(en) de kroonlijsthoogte van de nieuwe op te richten woning. De zijgevels op de zijkavelgrenzen op het eigen perceel moeten als gevel zonder openingen worden afgewerkt. Dakterrassen zijn toegelaten op voorwaarde dat de privacy van de aangelanden gewaarborgd wordt. 17 Opsplitsing van woningen omwille van sociale omstandigheden Samenvoegen of opsplitsen van eengezinswoningen is niet toegestaan. Het is wel toegelaten om binnen een eengezinswoning aparte woonruimten van beperkte oppervlakte voor zorgbehoevende personen te voorzien, voor zover hiermee geen volwaardige tweede eengezinswoning wordt gecreëerd en voor zolang de zorgverstrekking duurt. Een volwaardige nieuwe, bijkomende wooneenheid is niet toegelaten m.a.w. er zijn geen afzonderlijke opritten, adressen, brievenbussen,... mogelijk. 18 Parkeren Per woongelegenheid dient 1 parkeerplaats (garage of carport) te worden voorzien. Indien mogelijk wordt op de oprit een tweede parkeerplaats voorzien. Daarnaast wordt per woongelegenheid nog 0,5 parkeerplaats op het openbaar domein voorzien. 19 Verharding Monolithische/niet-waterdoorlatende verhardingen zijn enkel toegelaten voor terrassen van beperkte omvang in nauwe aansluiting bij de woning en voor het toegankelijk maken van de verschillende gebouwen. Ook voor het openbaar domein kunnen monolithische verhardingen worden toegelaten. Niet-monolithische/waterdoorlatende verhardingen kunnen in de hele tuin worden voorzien. 17 Opsplitsing van woningen omwille van sociale omstandigheden Wanneer een bejaarde of een gehandicapt persoon (al dan niet familie) inwoont zodat de bewoners van het huis zelf kunnen instaan voor de verzorging van de persoon (of personen) in kwestie, kan gesproken worden van particuliere zorgverstrekking. Grote voordelen van deze woonvorm zijn enerzijds het streven van integratie van zorgbehoevenden (ouderen en gehandicapten), anderzijds het streven naar een vermindering van de behoefte aan, en de kosten van, professionele hulpverlening. 18 Als er 90 woongelegenheden gerealiseerd worden betekent dit dat er 45 parkeerplaatsen op het openbaar domein moeten gerealiseerd worden. Gaat men naar 120 woningen, moeten er 60 op het openbaar domein gerealiseerd worden. 19 Verharding Verhardingen zoals asfalt, terrastegels,... (monolithisch), zijn toegelaten voor het toegankelijk maken van alle gebouwen op de site en voor terrassen aansluitend bij de woning. Kasseien en kiezels (niet-monolithische/waterdoorlatende verhardingen) kunnen in de hele tuin worden voorzien. Overdruk: zone met functieverruiming 20 Op dit perceel gelden de voorschriften van de zone voor wonen met beperkte nevenfuncties. Enkel de bestemming kan verruimd worden naar wonen met ruimere nevenfuncties. Toegelaten nevenfuncties zijn: handelszaak, horeca, socio-culturele voorzieningen. De maximaal toelaatbare oppervlakte voor deze ruimere nevenfuncties is 200 m². 32 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
Overdruk: woningen met sociaal karakter 21 In deze zone moeten woningen met een sociaal karakter gerealiseerd worden. Een sociaal karakter hebben betekent: vrijstaande bebouwing wordt niet toegelaten percelen voor halfopen bebouwing zijn maximaal 500 m² groot percelen voor gesloten bebouwing zijn maximaal 400 m² groot woningen hebben een maximum bruto-bouwvolume van 550 m³ (buitenmuren inbegrepen, garages, carports, overdekte terrassen, kelders, zolderruimtes waarvan de hoogte kleiner is dan 1,5 m niet inbegrepen) Het aantal woningen dat gerealiseerd moet worden binnen deze zone is minumum 25% van het totaal aantal woningen dat over het hele plangebied gerealiseerd wordt. 21 Sociaal karakter Deze voorwaarde werd opgenomen in het woonplan. Voor de volledige omschrijving: zie de nota met de contractuele bepalingen van de woningen met sociaal karakter, bekrachtigd door de stad Waregem met de gemeenteraadsbeslissing dd. 04/11/08 (zie bijlage). In de voorschriften worden enkel de voor de stedenbouw van toepassing zijnde bepalingen gehanteerd. Over het hele plangebied moeten tussen de 120 en 150 woningen gerealiseerd worden. Naargelang het speci eke aantal zullen dus tussen de 30 en 38 woningen met sociaal karakter moeten gerealiseerd worden. Overdruk: zone met speci eke voorschriften 22 In deze zone gelden de voorschriften van de zone voor wonen met beperkte nevenfuncties met volgende bijkomende speci eke voorschriften: - In deze zone kunnen geen aan het wonen verwante voorzieningen gebouwd worden voor de woningen die langs de Schoolstraat liggen. Bestaande vergunde of vergund geachte aan het wonen verwante voorzieningen kunnen wel blijven bestaan. - De woningen worden in een cluster van minimum 3 woningen gebouwd en ontsluiten via de hoofdweg voor gemotoriseerd verkeer. - De aangeduide rooilijn is de uiterste bouwlijn. - Wachtgevels worden niet toegelaten. Overdruk: hoofdweg voor gemotoriseerd verkeer 23 De symbolische aanduiding duidt de aslijn van de hoofdweg voor gemotoriseerd verkeer aan. Deze aslijn kan over een breedte van 5 m ten opzichte van de symbolische aanduiding verschuiven. Overdruk: aslijn voor toegangsweg woningen 24 De symbolische aanduidingen duiden de aslijnen van de toegangswegen voor de ontsluiting van de woningen aan. Deze aslijnen kunnen over een breedte van 10 m ten opzichte van de symbolische aansluiting verschuiven. De rijbaan is minimaal 6 m breed en wordt op een kwalitatieve manier aangelegd. De totale breedte van het openbaar domein bedraagt 9 m. De toegangswegen voor de woningen worden aangelegd met een verblijvend karakter. Overdruk: voetgangers- en etsersdoorsteek 25 Ter hoogte van deze symbolische aanduiding, dient een doorsteek voor voetgangers en etsers te worden aangelegd. De doorsteek dient steeds in het verlengde van de toegangsweg voor de ontsluiting van de woningen, waar ze aan vasthangt, te worden gerealiseerd. Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 33
Zone 2: zone voor openbaar park en gezinswoningen hoofdcategorie: woongebied Bestemming 26 De zone is bestemd voor de ontwikkeling van een openbaar park en voor het ontwikkelen van meergezinswoningen. Het gehele gebied heeft een sociale functie en is openbaar toegankelijk. 26 Recreatie moet hier verstaan worden in verhouding tot de andere functies van het gebied. Het is een nevengeschikte functie en geen enige functie noch de enige hoofdfunctie. Binnen dit gebied zijn natuur, landschapszorg en recreatie nevengeschikte functies. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor deze functies zijn toegelaten. Het aanleggen van sportvelden van meer dan 200 m² is niet toegelaten. Op het bestemmingsplan wordt de bouwzone voor de meergezinswoningen afgebakend door de uiterste grens van bebouwing. Binnen de zone afgebakend door de uiterste grens van bebouwing kunnen 3 appartementsblokken met elk maximaal 10 appartementen gebouwd worden. Buiten de bouwzone afgebakend door de uiterste grens van bebouwing kunnen enkel gebouwen opgericht worden in functie van de exploitatie van het parkgebied. Ze hebben gezamenlijk een maximale oppervlakte van 25 m². 27 Aansluitend op de symbolische aanduiding voor de toegang voor gemotoriseerd verkeer kan één weg voor gemotoriseerd verkeer voor de ontsluiting van de appartementen aangelegd worden. De ontsluitingsweg wordt geïntegreerd in de parkstructuur en mag het karakter van het park niet verstoren. 28 Verhardingen voor wandel- en etspaden zijn toegelaten maar moeten in waterdoorlatende materialen aangelegd worden. Verhardingen voor parkeervoorzieningen bij het park zijn toegelaten maar moeten in waterdoorlatende materialen en aansluitend bij de Kleine Heerweg en de Koning Albertstraat aangelegd worden. Ze hebben gezamenlijk een maximale oppervlakte van 350 m². Deze parkeervoorzieningen moeten maximaal geïntegreerd worden in de parkstructuur en mogen het karakter van het park niet verstoren. 29 Naast de hierboven beschreven functies is ook de aanleg van openbare nutsvoorzieningen toegelaten. Deze voorzieningen moeten maximaal geïntegreerd worden in de parkstructuur en mogen het karakter van het park niet verstoren. 29 Aanhorige openbare nutsvoorzieningen: verlichting, straatmeubilair, elektriciteitscabines, rioleringen en andere ondergrondse constructies,... 30 In deze zone zijn alle boven- en ondergrondse werken toegelaten noodzakelijk voor de inrichting, de veiligheid en het beheer van het openbaar domein. 34 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
Inrichting 31 Bebouwing in functie van de exploitatie van het park De dakvorm is vrij. Aantal bouwlagen: maximum 1 bouwlaag + dakvolume Bouwlaag is de ruimte tussen twee vloeren van een gebouw. De bouwlaag heeft een maximale bruto-hoogte van 3 m. 32 Meergezinswoningen De dakvorm is vrij. Aantal bouwlagen: hoofdgebouw: maximum 3 bouwlagen + dakvolume bijgebouw: maximum 1 bouwlaag + dakvolume 32 Het hoofdgebouw is het gebouw waar de woonfunctie in ondergebracht wordt. Een bijgebouw is een volume losstaand van het hoofdgebouw. Bijgebouwen zijn onder meer tuinhuizen, garages,.... Het bijgebouw mag geen woonruimte (of nevenfunctie) bevatten. Bouwlaag is de ruimte tussen twee vloeren van een gebouw. De gelijkgrondse bouwlaag heeft een maximale bruto-hoogte van 4 m; vanaf de eerste verdieping geldt een maximale bruto-hoogte van 3 m. Enkel de bovengrondse ruimtes tellen mee als bouwlaag. 33 Gezamenlijk parkeren bij appartementsbouw/meergezinsgebouw Per wooneenheid wordt minimaal 1 private parkeergelegenheid voorzien. Het parkeren voor de bewoners moet gezamenlijk worden voorzien. De gezamenlijke parkeerruimte kan zowel ondergronds, halfondergronds of binnen de footprint van de woongebouwen op de gelijkvloerse verdieping worden voorzien. De in- en uitrit van de parkeerruimte naar het openbaar domein moet op een verkeerstechnisch veilige manier worden opgelost. Per wooneenheid wordt nog 0,5 parkeerplaats op het openbaar domein voorzien. Overdruk: voetgangers- en etsersdoorsteek 34 Ter hoogte van deze symbolische aanduiding, dient een doorsteek voor voetgangers en etsers te worden aangelegd. De doorsteek dient steeds in het verlengde van de toegangsweg voor de ontsluiting van de woningen, waar ze aan vasthangt, te worden gerealiseerd. Overdruk: toegang en uitrit voor gemotoriseerd verkeer 35 Ter hoogte van deze symbolische aanduiding kan een toegang en uitrit voor gemotoriseerd verkeer worden voorzien voor maximum 30 wooneenheden. De pijl duidt de as van de weg aan en kan maximum 10 m verschuiven. Op andere plaatsen zijn geen bijkomende toegangen toegelaten. 35 Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 35
Bijlage 36 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 37
38 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat Leiedal, november 2009
Leiedal, november 2009 Stad Waregem, RUP 7-1 Koning Albertstraat 39
bedrijventerreinen stedenbouw milieu informatie- en communicatietechnologie mobiliteit herbestemmingsprojecten www.leiedal.be intergemeentelijke samenwerking projectontwikkeling streekontwikkeling