LANDMARKS BY PROVAST Arno van der Voort Dag van de Projectontwikkeling 16 mei 2019 Hoogbouw: een geschikte oplossing voor stedelijke verdichting?
INHOUD Wat is hoogbouw? Waarom hoogbouw? Succes en faalfactoren van hoogbouwprojecten - Ambities - Ontwerp - Doorlooptijd - Bouwkosten - Differentiatie - Afzet en financiering - Haalbaarheid
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Number of Completions 170 160 150 140 130 120 11 0 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 COMPLETIONS TIMELINE >200 METER # of 200 m+ completions # of 300 m+ completions
WAAROM HOOGBOUW? Druk op schaarse ruimte verdichting intensivering Door hoogbouw meer ruimte voor groen Stad maken, draagvlak voor voorzieningen Toegenomen vraag naar stedelijk wonen Terugdringen automobiliteit (Amsteltoren 192 appartementen, 90 optionele parkeerplaatsen, afgenomen <10!)
WAAROM HOOGBOUW? Trend 1 - trek naar de stad - opgave van 1 mln. woningen tot 2040 - verwachting 550.000 binnen de Randstad Trend 2 - steeds meer wonen in hoogbouw - mixed-use en residential van 15% in 2000 naar 50% in 2014
WAAROM HOOGBOUW? MAAR, is hoogbouw de panacee voor stedelijke verdichting? Prettige steden Menselijke maat Impact op de omgeving Woonvraag Haalbaarheid
Provast referenties
Provast referenties
SUCCES- EN FAALFACTOREN Ambities Ontwerp Doorlooptijd Bouwkosten Differentiatie Afzet en financiering Haalbaarheid
SUCCES- EN FAALFACTOREN Ambities voor ieder hoogbouwproject - architectuur - rankheid - levendige, publieke plint - openbare ruimte
SUCCES- EN FAALFACTOREN Ontwerp - bruto:netto - oppervlakte appartementen - aantal appartementen - aantal appartementen per verdieping/stijgpunt - inpandige of uitpandige balkons - mate van repetitie - openbare ruimte: ontsluiting, parkeren, fietsen, afval - windhinder - winddruk - geen schuifpuien, buitenzonwering, vlonders op balkons - verankering gevel - etc.
Repetitie, differentiatie, aanpasbaarheid
SUCCES- EN FAALFACTOREN Doorlooptijd - impact op omgeving en daarmee op RO-traject - time kills all deals - inspelen op klantwensen
SUCCES- EN FAALFACTOREN Bouwkosten - bouwtijd - bouwplaatskosten - brandweer (maatwerk lokale autoriteiten, brandmeldinstallatie, ontruiming, sprinkler) - diepere fundatie, dikkere constructie - voorzieningen windhinder, winddruk - extra kelderlaag nodig? - opslagen bouwkosten t.o.v. gebouwen tot 70 meter: 200 euro/m2, dus 15% - bruto:netto ratio verslechtert met 2 procent
SUCCES- EN FAALFACTOREN Differentiatie - doelgroepen - regulering - sociale woningen - vve s stemrechten - animo beleggers Gezinnen? Community?
SUCCES- EN FAALFACTOREN Afzet en financiering - voorverkoop koopappartementen ook i.r.t. doorlooptijd - belegging mixed-use, verschillende wooncategorieën
SUCCES- EN FAALFACTOREN Haalbaarheid Alle voornoemde aandachtspunten zijn van invloed op de haarbaarheid Haalbaarheid onder druk door stapeling ambities: - Beng - circulariteit - groene gevels - groene bekroning - regulering
SUCCES- EN FAALFACTOREN Toepassing in project Grotius 541 vrije sector huurwoningen 114 sociale woningen 655 woningen totaal 244 parkeerplaatsen 850m2 publieksfuncties Programma 65.263m2 bvo Kavel 4.810m2 FSI 13,6 #woningen/ha: 1361
SUCCES- EN FAALFACTOREN
Grotius I Grotius II Verdieping Lift 1 Lift 2 Lift 3 Lift 4 Lift 5 Lift 6 38 37 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 fiets alleen up alleen up dakuitloop bovenste stopplaats 1 alleenup alleenup fiets fiets alleenup alleenup liften alleen naar boventoe Mezzanine alleenup alleenup fiets fiets alleenup alleenup basis startpuntliften Begane grond fiets fiets stopplaats -1 fiets fiets stopplaats geschikt voor fiets -2 verdieping Lift 1 Lift 2 Lift 3 Lift 4 Lift 5 Lift 6 1275 kg 1275 kg 1000 kg 1000 kg 1275 kg 1275 kg brandweerlift brandweerlift "fietsenlift" "fietsenlift" brandweerlift brandweerlift