JAARVERSLAG 2012
JAARVERSLAG 2012
Inhoud 1. Wonen: Woonruimte verdelen en beheren 20 2.3 Op de koffie 35 2.4 Waardevolle inzet van vrijwilligers 35 1.1 Woonruimteverdeelsysteem 21 2.5 Prestatieafspraken met gemeenten 36 1.2 Inkomensgrenzen 21 2.6 Contacten met andere corporaties 37 1.3 Toewijzen aan doelgroepen 21 1.4 Aantal woningzoekenden 22 3. Wonen: Kwaliteit van woningen 38 1.5 Slaagkans 23 3.1 Woningvoorraad 39 1.6 Verhuren 24 3.2 Woningbezit 39 1.7 Huurtoeslag 25 3.3 Onrendabele investeringen 39 1.8 Tijdelijke bewoning 26 3.4 Planmatig onderhoud 43 1.9 Leegstand 26 3.5 Niet planmatig onderhoud 43 1.10 Huurbeleid 26 3.6 Beheer voor derden 44 Proloog 4 1.11 Klachten, bezwaarschriften 27 1.12 Huurachterstanden 27 1.13 Ontruimingen 27 1.14 Verkoop 28 3.7 Sloop 44 3. Wonen: Kwaliteit van woningen 4. Wonen: NIEUW BOUWEN 45 4.1 Invloed crisis op koopprojecten 46 Verslag directeur-bestuurder 6 1.15 Koopgarant 29 1.16 Verenigingen van Eigenaren 29 4.2 Kernontwikkelingen 47 4.3 Opgeleverde nieuwbouw 47 Verslag raad van commissarissen 8 2. Wonen: Midden in de samenleving 31 4.4 Woonmatch 50 4.5 Projecten in uitvoering en in ontwikkeling 50 Missie EN BELEIDSCYCLUS 16 2.1 De huurder centraal 32 2.2 Onze belanghouders 33 4.6 Opdrachten voor derden 56 4.7 Deelname aan rechtspersonen 56 2
5. Leefbaarheid in de kernen 58 9. Energie en duurzaamheid 72 Jaarrekening 2012 89 5.1 Structuur in contactmomenten 59 5.2 Focus op bewonersparticipatie 59 9.1 Pilotprojecten DuBo-beleid 73 9.2 Aandacht voor duurzaamheid interne organisatie 73 Accountantsverklaring 126 5.3 Leefbaarheid in het Land van Heusden en Altena 60 5.4 Leefbaarheid in Zaltbommel 60 9.3 Betrekken bewoners bij energie en duurzaamheid 74 9.4 Energielabels woningen bestaande voorraad 74 BijlageN 127 6. Maatschappelijk vastgoed 62 10. Kwaliteit van de organisatie 75 6.1 Verankerd in de organisatie 63 10.1 Kwaliteit van dienstverlening 76 6.2 Maatschappelijk Fonds voor Investeren 63 10.2 Goed werkgeverschap 76 6.3 Realisatie van maatschappelijk vastgoed 63 10.3 Medewerkers vinden, binden en boeien 77 6.4 Ondersteunen maatschappelijke organisaties 64 10.4 Opleiding 78 7. Leren en werken 65 10.5 Bezetting 78 10.6 Personeelsstatistieken 78 7.1 Promotie bouw- en corporatiesector op scholen 66 10.7 Ondernemingsraad 78 7.2 Samenwerking met partners rond werkgelegenheid 67 10.8 Interne en externe communicatie 79 7.3 Realiseren werkervaringsplaatsen 67 7.4 Project Wonen & Werken in de Wijk 68 11. Financiering van de opgaven 80 7.5 Stageplaatsen bij Woonlinie 69 11.1 Financiële transparantie 81 8. Welzijn en zorg 70 11.2 Risicoparagraaf 82 11.3 Brede toegang tot de kapitaalmarkt 85 8.1 Huisvesten bijzondere doelgroepen 71 11.4 Verbetering Loan to value 85 8.2 Krachten bundelen met zorgaanbieders 71 11.5 Overige verklaringen 87 8.3 Nieuwbouw woon-zorgwoningen 71 3
Proloog De woonpolitiek blijft in 2012, vaak wonderbaarlijk, in beweging. Helaas met geen enkel effect op de woningmarkt. Die zit op slot en daar lijkt voorlopig geen beweging in te komen. Terwijl het twee voor twaalf is. Woonlinie realiseert zich dat als er nu niets gebeurt, in 2013 een zorgvuldig opgebouwde sector sneuvelt en huurders en woningzoekenden in de kou komen te staan door een onevenredige stapeling aan overheidsmaatregelen. Het is tijd voor een moderne en flexibele woningmarkt. Ondanks een politiek turbulente tijd hield Woonlinie in 2012 vast aan dezelfde bevlogenheid en ondernemingszin die u van ons kent, en waarmee het Meerjarenperspectief 2009-2013 tot stand kwam. Hierdoor wisten we dit jaar weer een groot deel van de doelen die we ons stelden, te realiseren. We hebben hard gewerkt aan de woonopgaven in het Land van Heusden en Altena en de Bommelerwaard. Veel van wat we ons hebben voorgenomen, is bereikt, maar lang niet alles. We realiseren ons dat omstandigheden zijn veranderd. De financiële en economische crisis is niet tijdelijk en heeft inmiddels een nieuwe realiteit ingeluid. Daarom besloten we dat 2012 het laatste jaar van ons Meerjarenperspectief Mensen kleuren wonen vormde. Onze ambities zijn niet veranderd, maar de huidige tijd vraagt om een nieuwe koers. Flexibel als we zijn, spelen we daar tijdig op in. 4
5
Verslag directeur-bestuurder Gewoon Woonlinie In deze bewogen tijden was 2012 het jaar voor Woonlinie om stil te staan en vooruit te kijken. Eind 2012 heeft Woonlinie het Meerjarenperspectief 2013-2017 opgesteld, met in het achterhoofd de aanbevelingen van de visitatie, die afgerond is in 2012. Daarin wordt duidelijk wat van Woonlinie mag en kan worden verwacht de komende jaren. Onze koers is uitgewerkt in het thema Goed Wonen, met Verantwoord Investeren en Slim Organiseren als onderliggende focusvelden. Onze missie en visie zijn niet wezenlijk veranderd: Woonlinie is dezelfde maar toch anders. In het jaarverslag kijken we echter naar de prestaties van het afgelopen jaar. Een jaar waarin we hebben laten zien dat een woningcorporatie als brede volkshuisvester meer voor de maatschappij kan betekenen dan alleen het verhuren van goedkope woningen. Een kleine bloemlezing van de behaalde resultaten: voor de wijk de Vergt is samen met de gemeente Zaltbommel een wijkvisie tot stand gekomen, waarin een combinatie van sociale, fysieke en economische maatregelen is verwerkt; door een actief doorstroombeleid zit er weer een beetje beweging in de woningmarkt van Zaltbommel; door onze inzet hebben we mensen kunnen stimuleren naar 6
een nieuwbouwappartement te verhuizen en zijn goedkopere huurwoningen vrijgekomen; door de oplevering van een nieuw winkelcentrum met huurappartementen hebben twee wijken in Zaltbommel een flinke opwaardering gekregen; de bouw van een nieuw winkelcentrum in Sleeuwijk, met huur- en koopappartementen, is gestart; de oplevering van verschillende grote nieuwbouwprojecten is voorbereid, dan wel gerealiseerd, denk aan Portage en t Schootsveld in Zaltbommel; de totstandkoming van ons eerste Lean-bouwproject, dat geleid heeft tot een kortere voorbereidingstijd, een kortere bouwtijd en lagere bouwkosten; verdere concretisering van een woon-zorgservicezone in Zaltbommel; handhaving van het convenant uit 2011 om huishoudens met een inkomen tot E 43.000 te kunnen blijven huisvesten; de start van de bouw van 20 woningen op Saba, zodat ook daar mensen met een smalle beurs goed kunnen wonen; het bouwen van kleine series goedkope starterswoningen in verschillende kernen, waardoor ook kleine kernen vitaal blijven; veel bouwplaatsen van Woonlinie zijn leerling-bouwplaatsen. Dit lijstje is niet volledig, maar het geeft een goed beeld van wat een woningcorporatie voor een regio kan betekenen, zolang zij zich mag begeven in een breed werkdomein. En dus wat er niet gebeurt als corporaties dat niet meer zouden mogen, zoals de contouren van de nieuwe Woningwet nu aangeven. Ook in economisch slechte tijden kan een corporatie een partij zijn die lokaal het verschil maakt. Onze samenwerkingspartners zijn daarvan wel overtuigd, op landelijk en Europees niveau is dat echter (nog) niet het geval. We voeren een actieve lobby om dat te veranderen. In 2012 hebben we onze eigen organisatie en de bijbehorende kostenstructuur kritisch bekeken. Onder de noemer Slimmer kiezen, slimmer werken zijn keuzes gemaakt die moeten gaan leiden tot een hogere bedrijfswaarde. Zo kan Woonlinie in de toekomst financieel gezond blijven. Door de kosten te verlagen, de opbrengsten te verhogen waar het kan en natuurlijk ook door het besef dat veel woningen nog heel lang meekunnen, zal de bedrijfswaarde van Woonlinie (in financiële zin) toenemen. Dat is ook nodig gezien de lastenverzwaringen die ons vanuit de rijksoverheid worden opgelegd. Tot slot Al met al kijken we terug op een intensief jaar waarbij we hebben laten zien dat Woonlinie blijvend in staat is zich aan te passen, zonder haar identiteit te verliezen. Dezelfde en toch anders. Ik wil iedereen onze klanten, medewerkers, belanghouders en leveranciers die betrokken is geweest bij de activiteiten van Woonlinie, bedanken voor hun inzet in 2012. Mr. P.A.W. van den Heuvel Directeur-bestuurder 7
Verslag raad van commissarissen De raad van commissarissen (RvC) is belast met het toezicht op de algemene gang van zaken binnen Woonlinie en op het beleid van de directeur-bestuurder. Tevens adviseert de RvC het Management team van Woonlinie en vervult de RvC voor de directeur-bestuurder de werkgeversrol. Woonlinie hecht belang aan een goed ondernemingsbestuur. Daarom onderschrijft de RvC de Aedes-code en de principes uit de Corporate Governance-code voor woningcorporaties. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. In dit hoofdstuk legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop in 2012 invulling is gegeven aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden. 8
Taak en werkwijze RvC De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC staan omschreven in artikel 11 tot en met 22 van de statuten van Woonlinie. Deze statuten zijn te vinden op de website www.woonlinie.nl. Woonlinie kent voor haar volkshuisvestelijke taak als werkgebied het Land van Heusden en Altena en de Bommelerwaard en biedt ondersteuning in twee overzeese, nieuwe Nederlandse gemeenten: Saba en Sint Eustatius. Dit met inachtneming van wat in het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) is neergelegd. Het betreft het huisvesten van de primaire doelgroep, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, leefbaarheid, kwaliteit van het woningbezit, wonen en zorg en het waarborgen van de financiële continuïteit. Om de toezichthoudende taak goed uit te kunnen voeren laat de RvC zich door het bestuur van Woonlinie informeren over de financiële en volkshuisvestelijke resultaten. Als kader voor het uitoefenen van de toezichtstaak hanteert de RvC het Bbsh, de missie, het Meerjarenperspectief, de jaarplannen, de begroting en de managementrapportages. Daarnaast licht de accountant elk jaar het rapport van bevindingen toe in de vergadering waarin de jaarrekening wordt vastgesteld/goedgekeurd. Ook is er overleg met de Ondernemingsraad van Woonlinie. De commissarissen die vanuit de huurdersverenigingen in de RvC zitting hebben, brengen vanuit die doelgroepen informatie in. De leden van de RvC bezoeken relevante symposia, cursussen en congressen en zijn aanwezig bij kerngesprekken met stakeholders. Daarnaast ontvangen de leden van de RvC veel informatie over wat er zich regionaal en landelijk afspeelt in de sector van de volkshuisvesting. Dit komt iedere vergadering aan de orde. Toepassen Governance-code In de Aedes Governance-code is vastgelegd wat de sector verstaat onder Goed Bestuur. Woonlinie onderschrijft deze code. Er is echter een aantal punten waarop Woonlinie afwijkt: Benoeming van de bestuurder voor een (her-)benoemingsperiode van maximaal 4 jaar. De huidige bestuurder van Woonlinie is benoemd voor de invoering van de code en Woonlinie is daarmee gebonden aan een contract voor onbepaalde tijd. Beperking van de ontslagvergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging over 1 jaar. De huidige bestuurder is benoemd voor de invoering van de code en Woonlinie is daarmee gebonden aan de contractbepalingen op dit gebied. Er is een klokkenluiderregeling en een integriteitscode vastgesteld, die zowel voor het bestuur en de medewerkers van Woonlinie geldt, als voor de leden van de RvC. Deze documenten zijn te vinden op www.woonlinie.nl. Beide regelingen zijn in 2011 opnieuw beoordeeld en vastgesteld. Tegenstrijdige belangen/leningen/ garanties In 2012 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC of het bestuur betrokken waren. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk in de zin van de Governance-code 111.2.2. Woonlinie verstrekt geen leningen of garanties aan leden van de RvC, de directeur-bestuurder en/of medewerkers van Woonlinie. Samenstelling RvC De RvC bestaat uit minimaal 3 personen en maximaal 7 personen. In de statuten is bepaald dat ten minste twee leden zijn voorgedragen door de huurdersverenigingen. Binnen de raad is een diversiteit aan expertise aanwezig, waarmee ook de RvC vorm en inhoud kan geven aan 1 van 9
Samenstelling raad van commissarissen per 31 december 2012 Naam Functie Geb. jaar (Her)benoemd per Mevr. W.J.J.H. Ademavan der Pol Benoemd t/m Beroep Voorzitter 1973 1-1-2009 31-12-2016 Directeur adviesbureau; projectleider onderwijsontwikkeling ROC Midden Nederland Dhr. A.A. van Dalen Vicevoorzitter 1956 1-1-2010 31-12-2015 Commercieel directeur Coöperatieve Rabobank Altena U.A. Mevr. A.E.A.M. van Eijkeren Lid 1953 1-1-2011 31-12-2015 Communicatie-adviseur gemeente Maasdriel Herbenoembaar Nee Deskundigheidsgebied Onderwijs, Strategische communicatie Lid auditcommissie Lid REmunERAtiecommissie Lid wervingen selectiecommissie NevenfunCties Nee Ja Ja Gecertificeerd assessor OCC Nee Financiën en Commercieel Nee Ja Ja Tot oktober 2012: voorzitter Bedrijvenkring Altena; lid van de Raad van Toezicht Zorgplein Maaswaarden Nee Overheid, PR en Communicatie Nee Nee Nee Dhr. C. J. Ambachtsheer Lid 1950 1-1-2011 31-12-2014 Gepens. hoofddirecteur SNS REAAL Invest N.V. + DGA Alm Investment BV + DGA Alm Aktief BV Ja Financiën en Organisatiekunde Ja Nee Nee Voorzitter raad van commissarissen Skala Home Electronics bv te Culemborg; voorzitter Stichting Ontwikkeling Woudrichem; lid Raad van Advies DAS Legal Finance te Amsterdam; voorzitter Stichting Muziektent te Almkerk; vicevoorzitter Rivierenlandfonds te Gorinchem; lid raad van commissarissen Handel und Kredit GmbH te Frankfurt; lid raad van commissarissen Honeywell Bull Nederland te Amsterdam; lid raad van commissarissen Heuvelman Sound en Vision bv Dhr. D. Tangemann Lid vanuit HV Bommelerwaard 1967 1-1-2010 31-12-2013 Vicepresident HR Performance Management ABN-AMRO + DGA icaryou International BV + directeur Comoveo GmbH Ja HRM, Financiën en Technische Innovaties Ja Nee Nee Bestuurslid Stichting Capacitor Dhr. J.W. de Joode Lid vanuit HV Inbreng 1946 1-1-2012 31-12-2015 Gepensioneerd consultant Ja Organisatiekunde, Leefbaarheid Nee Nee Nee Voorzitter kerkenraad Gereformeerde Kerk Sleeuwijk/ Woudrichem 10
de kernwaarden Bij mensen betrokken van Woonlinie. Binnen de RvC kunnen de leden in een drietal commissies actief zijn: Remuneratiecommissie: hierin zitten de voorzitter en de vicevoorzitter. Werving- en selectiecommissie: hierin zitten de voorzitter, de vicevoorzitter en de directeur-bestuurder. Auditcommissie: hierin zitten 2 leden, de directeurbestuurder en de manager Backoffice. Remuneratiecommissie Aan het einde van het jaar heeft er een beoordelingen functioneringsgesprek plaatsgevonden tussen de remuneratiecommissie en de directeur-bestuurder. Dit gesprek is gevoerd aan de hand van de resultaten van een vergadering van de RvC waarin het eigen functioneren van de RvC en het functioneren van de directeur-bestuurder is besproken (de zogeheten zelfevaluatievergadering ). Werving- en selectiecommissie De selectie van nieuwe leden van de RvC is gebaseerd op een actuele profielschets en een procedure werving en selectie van nieuwe leden. De RvC streeft op dit punt naar een transparante aanpak. Onderdeel van deze procedure is dat, naast het eigen netwerk, vacatures ook extern bekend worden gemaakt. Nieuwe leden worden beoordeeld door de werving- en selectiecommissie, die vervolgens een advies uitbrengt aan de raad. In de profielschets is aandacht voor de samenstelling, de gewenste deskundigheid en de achtergrond van de leden van de RvC. De profielschets is in 2011 beoordeeld en opnieuw gewijzigd vastgesteld. De werving- en selectiecommissie is in 2012 niet bij elkaar gekomen, omdat er geen vacatures waren. Auditcommissie De auditcommissie is in 2012 tweemaal bij elkaar gekomen. Er is onder andere gesproken, al dan niet in bijzijn van derden, over voor de organisatie relevante onderwerpen. Hieromtrent is verslag uitgebracht aan de RvC. Verbindingen De rol van de RvC strekt zich ook uit tot de verbindingen van Woonlinie. Deze verbindingen betreffen een zevental Verenigingen van Eigenaren, maar ook een deelname in een Commanditaire Vennootschap Partners Uithof III, een project in het kader van matching van taken en middelen. Verder heeft Woonlinie 100% van de aandelen van Bouwlinie B.V. Bouwlinie B.V. neemt deel in 2 vennootschappen onder firma. In vof Beersteeg heeft Bouwlinie een aandeel van 50% en in de Spellewaard vof heeft Bouwlinie B.V. 50% van de aandelen. In 2010 heeft Woonlinie Bouwlinie Sleeuwijk B.V. opgericht en zij bezit 100% van de aandelen. Bouwlinie Sleeuwijk B.V. heeft samen met Bimo Transvaal De Es B.V. in 2010 Ontwikkelingscombinatie De Es en Transvaal vof opgericht voor de ontwikkeling van het plangebied Transvaal De Es in Sleeuwijk. Honorering leden RvC De honorering voor de individuele leden van de RvC was in 2012 E 5.000 per jaar. Voor de voorzitter en de vicevoorzitter was de honorering E 7.500. De vergoeding is in overeenstemming met de richtlijnen zoals deze zijn vastgelegd binnen de adviescommissie-meijering. De RvC heeft geen apart budget voor advies of andere onkosten. De vergoeding van de RvC is niet gekoppeld aan de prestaties van Woonlinie. Beloning directeur-bestuurder Het arbeidscontract met de directeur-bestuurder is aangegaan voor onbepaalde tijd. De directeur-bestuurder had in 2012 een belastbaar loon van E 179.000. In onderling overleg tussen de remuneratiecommissie en het bestuur is overeengekomen om in 2012 een verlaging van het salaris 11
Naam Functie Geb. jaar benoemd per Benoemd t/m Herbenoembaar Deskundigheidsgebied Lid auditcommissie Lid remuneratie commissie Dhr. P.A.W. van den Heuvel Directeur-bestuurder 1962 1993 n.v.t. n.v.t. Volkshuisvesting & Zorg Ja Nee Ja Lid werving- en selectie commissie door te voeren van 8%. Ook in 2013 wordt een salarisverlaging van 8% doorgevoerd. De afdracht aan het pensioenfonds bedroeg in totaal E 57.000, waarvan E 41.000 als werkgeversdeel. De directeur-bestuurder was het gehele jaar fulltime in dienst. Met de directeur-bestuurder is een pensioen overeengekomen op basis van de pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties. De directeur-bestuurder heeft als nevenfunctie het voorzitterschap van de RvC van Stichting Thuiszorg West- Brabant. Deze stichting is niet actief in het werkgebied van Woonlinie. Ook is de directeur-bestuurder actief als voorzitter van het bestuur van de VVD afdeling Uden. Werkzaamheden RvC 2012 In 2012 is de RvC 6 keer bijeengekomen, namelijk: 4 reguliere vergaderingen; 1 (zelf)evaluatiebijeenkomst; 1 bijzondere bijeenkomst: beleidsdagen op 11 en 12 oktober. Reguliere vergaderingen Bij een reguliere vergadering van de RvC zijn, naast de directeur-bestuurder, ook andere MT-leden aanwezig, afhankelijk van de te bespreken onderwerpen. Bij de vergadering waarin de jaarrekening wordt vastgesteld, is tevens de accountant en de controleleider van BDO Audit & Assurance B.V. aanwezig. Tijdens de vergaderingen heerst er een open en transparante sfeer, met respect voor elkaars rollen. De belangrijkste agendapunten van de (reguliere) vergaderingen waren: goedkeuring jaarrekening 2011, jaarverslag 2011 en begroting 2013; beoordeling benchmark (Corporaties in Perspectief, Centraal Fonds Volkshuisvesting); kennisname van managementletter en verslag van bevindingen van de accountant; kennisname van managementrapportages; behandelde punten meerjarenkalender: - overleg met huurdersverenigingen; - overleg directeur-bestuurder en OR; - opleidingenoverzicht RvC; - benchmark met andere corporaties; - evaluatie uitkomsten en proces visitatie; - evaluatie beoordeling accountant; - beoordeling extern toezicht; - beoordeling meerjarenbeleidsplan; besluiten tot goedkeuren investeringen en desinvesteringen, alsmede enkele besluiten tot aan- en verkopen inzake projecten; kennisname van ontwikkelingen op fiscaal gebied; kennisname van solvabiliteitsoordeel en continuïteitsoordeel CFV; terugkoppelingen van de bijeenkomsten van de remune- 12
ratiecommissie en auditcommissie; jaardoel Slimmer kiezen, slimmer werken ; toelichting maatregelen in het kader van risicobeheersing van een aantal majeure projecten (Portage, Den Doorn, Den Eng en de Nieuwe S); visitatie uitgevoerd door KWH in 2012; beloning RvC vanaf 2013 (i.v.m. wetswijziging); stand van zaken ontwikkeling op Saba & Sint Eustatius; afboeking waarde grondposities. De RvC heeft vanuit haar rol als toezichthouder veel aandacht voor de risico s en kansen die verbonden zijn aan projectontwikkeling. Bepaalde projecten met een bijzonder risicoprofiel worden doorgesproken. Daarbij is niet alleen aandacht voor de financiële aspecten, maar ook voor bijvoorbeeld mogelijke imagoschade en andere afbreukrisico s. Ook wordt uitgebreid stilgestaan bij de maatregelen die Woonlinie neemt of wil nemen om risico s te beperken dan wel aanvaardbaar te houden. De accountant heeft het jaarverslag en de managementletter in de vergadering van juni toegelicht aan de voltallige RvC. Daarbij kwamen de volgende punten aan bod: verantwoording over de controle 2011; financiële ontwikkelingen en vooruitzichten (o.a. heffing CFV en verhuurdersbelasting); actuele ontwikkelingen (BTW, RJ645 etc.); keuze waardering op bedrijfswaarde of historische kostprijs; verbindingen; derivaten. (Zelf)evaluatievergadering De evaluatievergadering vindt plaats zonder de aanwezigheid van de directeur-bestuurder. In deze vergadering wordt zowel het eigen functioneren, als het functioneren van de directeur-bestuurder geëvalueerd. Het functioneren van de RvC wordt geëvalueerd op basis van een document van PwC (De evaluatie, vragenlijst Institutioneel/procedureel en Relationeel). Hier zijn de volgende punten besproken: verloop van de visitatie; kwaliteit van de bedrijfsvoering; afwaardering grondposities; onrendabele toppen; samenstelling en profiel RvC; introductieprogramma voor nieuwe leden RvC; opleidingsactiviteiten vanuit VTW. Het functioneren van de directeur-bestuurder wordt geëvalueerd aan de hand van een document van EVZ Organisatie Adviseurs (Criteria toekennen variabele bonus directeur/bestuurder). De resultaten van dit gesprek worden vervolgens teruggekoppeld aan de directeur-bestuurder door de Remuneratiecommissie tijdens het jaarlijkse beoordelingsgesprek. Bijzondere bijeenkomsten Op 11 en 12 oktober 2012 is de RvC bijeen geweest op de beleidsdagen. Hierbij is uitgebreid stilgestaan bij de nadere uitwerking van het jaardoel Slimmer kiezen, slimmer werken. Daarnaast is op deze dagen het concept Meerjarenperspectief voor de periode 2013-2017 besproken. Informatievoorziening De RvC baseert haar oordeel mede op basis van informatie afkomstig van de organisatie, zoals managementrapportages, het jaarverslag en de begroting. Daarnaast komt er ook informatie van externe bronnen, zoals het accountantsverslag, rapportages van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, gemeenten, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (faciliteringsvolume) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (o.a. Corporaties in Perspectief). Verder heeft de RvC inzage 13
in publicaties vanuit de pers. Ook van de publicaties van KWH ten aanzien van Woonlinie wordt kennis genomen. De RvC is van mening dat al deze informatie een betrouwbare basis vormt, om een oordeel over het functioneren van Woonlinie op te kunnen baseren. Het gaat daarbij om het functioneren op de beleidsvelden zoals deze in het Bbsh staan aangegeven. De RvC en de Ondernemingsraad Zoals gebruikelijk zit een lid van de RvC 1 keer per jaar een vergadering van de Ondernemingsraad met de directie bij. Het belangrijkste onderwerp van gesprek was in 2012 het jaardoel Slimmer kiezen, slimmer werken, waarin onder andere doelstellingen zijn opgenomen over het terugbrengen van het aantal fte in de periode 2012-2014. Tot slot Hoewel de toekomst van de woningmarkt nog altijd onzeker is, mede als gevolg van de Europese economische crisis, is 1 ding inmiddels wel duidelijk: er komen andere tijden. De veranderingen zijn niet langer van tijdelijke aard en zo langzamerhand horen we steeds meer geluiden dat dit de nieuwe realiteit is. In het Meerjarenperspectief 2013-2017 is dan ook duidelijk te zien dat er bij deze andere tijden, een andere manier van kijken nodig is. Er zijn andere keuzes nodig om tijdig voor te kunnen sorteren op deze nieuwe werkelijkheid. De gevolgen hiervan zijn inmiddels duidelijk voelbaar in de organisatie. Deze keuzes zijn echter bewust en verantwoord gemaakt. Er is gezocht naar een solide basis; want daar kunnen we gelukkig met elkaar van spreken. Verklaring RvC Decharge De RvC van Woonlinie heeft BDO Audit & Assurance B.V. aangewezen als accountant. De RvC heeft in overeenstemming met artikel 25, lid 4 van de statuten kennis genomen van de bevindingen van de accountant. De RvC heeft haar goedkeuring verleend aan het jaarverslag en de jaarrekening 2012, zoals deze door het bestuur van Woonlinie zijn vastgesteld en dechargeert het bestuur conform artikel 25, lid 6 van de statuten. Juni 2013 Mevr. W.J.J.H. Adema-van der Pol Voorzitter RvC We zien dan ook het komende jaar met veel vertrouwen tegemoet. Als Raad van Commissarissen zullen we scherp zijn en blijven, als toezichthouder en sparringspartner. 14
15
Missie en beleidscyclus Missie Woonlinie past zich aan aan de nieuwe realiteit, maar laat zich niet afleiden van haar missie. Woonlinie wil een bijdrage leveren aan bloeiende woonkernen met een eigen karakter en een gevarieerd aanbod van woningen en voorzieningen. Als netwerkorganisatie werkt Woonlinie samen met andere partijen aan een omgeving waarin mensen zich prettig en veilig voelen, kunnen groeien en waaraan zij zelf een waardevolle bijdrage leveren. In 2011 realiseerde Woonlinie het zich al: onze opgaven staan in een nieuwe realiteit. Alle hervormingen in de huursector zijn misschien wel net zo ingrijpend als de brutering van 15 jaar geleden. Op beleidsvlak was 2012 daardoor vooral een transitie- en balansjaar. Een transitiejaar omdat we keuzes moesten maken om voor te sorteren op een nieuwe werkelijkheid in het wonen. Een balansjaar omdat we in 2012 het ondernemingsplan Mensen kleuren wonen afsloten. Het laatste jaar dus om onze opgaven waar te maken én de balans op te maken van alle opbrengsten. De ambitie was om januari 2013 af te trappen met een nieuw ondernemingsplan. 2012 werd beheerst door de voortdurende onduidelijkheid over de invoering- en uitvoeringsvraagstukken bij nieuwe wet- en regelgeving vanuit de overheid. Dat is helaas bijna een traditie te noemen. Dit keer kwam de extra vertraging door de val van het kabinet. Voor de ene woonkern betekent dit een actieve rol van Woonlinie, met veel initiatief en begeleiding. Voor andere kernen zal Woonlinie meer belangstellend en waar nodig behulpzaam zijn. Waar mogelijk legt Woonlinie het initiatief bij de mensen. Profiel Veel aspecten kenmerken het karakter van Woonlinie: professioneel, betrouwbaar, sociaal betrokken, kleurrijk. We zijn een netwerkorganisatie, die kwaliteit levert en voor duurzaamheid zorgt. De mensen in hun woonomgeving staan hierbij centraal. Met als prioriteit nummer één: het leveren van een kwalitatief goed en betaalbaar huur-, koop- en serviceproduct. 16
Visitatie Het was al weer vier jaar geleden dat Woonlinie als één van de eerste corporaties deelnam aan een pilotvisitatie. De visitatiemethodiek is inmiddels een formele verplichting geworden. Eind 2011 startten we daarom de voorbereidingen voor een tweede visitatie bij KWH, het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Als één van de weinige geaccrediteerde bureaus bieden zij binnen deze kwaliteitscontrole de mogelijkheid extra vragen op te nemen en ligt de focus op leren en verbeteren. Ander voordeel van een tweede visitatie bij KWH was (bijna) dezelfde visitatiecommissie, met volkshuisvestingsexpert professor Jan van der Schaar als voorzitter en Gerard van Bortel en Joris Hoekstra van Onderzoeksinstituut OTB als visitatoren. De commissie kreeg als extra opdracht te kijken naar de ontwikkeling die Woonlinie sinds de visitatie in 2007 doormaakte en de agenda op te halen bij stakeholders voor het nieuwe Meerjarenperspectief. professioneler en transparanter is geworden en zich meer openstelt voor de buitenwereld. En dat waren precies de doelen die we ons 4 jaar eerder stelden. We kregen ook van onze belanghouders veel positieve woorden, weergegeven in deze word cloud : In april 2012 ontving Woonlinie een zeer positief visitatierapport. Met zinsneden als uitmuntende processturing, voortreffelijk vormgegeven beleidscyclus en een ijzersterke reputatie mag Woonlinie trots zijn op de resultaten. De organisatie heeft zich duidelijk in positieve zin ontwikkeld. Meerdere belanghouders gaven aan dat Woonlinie 17
WONEN LEEFBAARHEID IN DE KERNEN 1 2 3 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED LEREN EN WERKEN WELZIJN EN ZORG ENERGIE EN DUURZAAMHEID KWALITEIT VAN DE ORGANISATIE 4 5 6 7 8 FINANCIERING VAN DE OPGAVEN Lettertype van namen thema s: DTLArgoTBlack Het advies om onze sterke punten te koesteren, volgden Slimmer kiezen, slimmer werken we natuurlijk op. De uitdaging ligt bij een aantal verbeterpunten dat genoemd is. De commissie schreef Woonlinie kwamen niet uit de lucht vallen. Woonlinie was zich al De genoemde aanbevelingen van de visitatiecommissie twee aanbevelingen toe. Maar Woonlinie zou Woonlinie niet bewust dat efficiency en kostenbesparende verbeterslagen gewenst waren en gaf deze een plek in het jaarplan zijn als we niet tussen de regels nog meer verbeterpunten wisten te vinden. Maakten we er in 2007 nog een 100-puntenplan van dat afdelingsbreed met enthousiasme werd heeft Woonlinie een organisatie brede besparingsdoelstel- 2012. Onder de noemer Slimmer kiezen, slimmer werken opgepakt, dit keer formuleerden we een top drie om aan te ling van E 1,2 miljoen vastgesteld. Dit jaardoel kent een pakken: vervolg en is verwerkt in de begroting 2013-2017. 1. Ambities beter vertalen naar SMART doelstellingen en externe opgaven vastleggen in een taakstelling. Het maken van verantwoorde, maar niettemin ingrijpende 2. Scherper sturen op vermogensinzet door duidelijke en keuzes stond centraal. Om de continuïteit van Woonlinie te transparante afwegingskaders. waarborgen waren ingrepen nodig in de aard en omvang 3. Meer focus en prioritering in de brede taakopvatting van activiteiten. Herpositionering en prioritering was brengen. noodzakelijk. Slimmer kiezen, slimmer werken kent drie hoofdrichtingen: verhogen van de (huur- en verkoop)opbrengsten, verlagen van de (bedrijfs)kosten en het verlen- De resultaten schetsten een herkenbaar beeld van onze organisatie en bieden houvast voor het Meerjarenperspectief gen van de restant levensduur. Een mix van maatregelen is dat Woonlinie voor de beleidsperiode 2013-2017 opstelt. ingevoerd, die tot de gedefinieerde besparing moet leiden. Beleidsthema s Meerjarenperspectief Het Meerjarenperspectief 2009-2013, dat leidend is voor de activiteiten en jaarplannen, kent acht beleidsthema s: 1. Wonen 2. Leefbaarheid in de kernen 3. Maatschappelijk vastgoed 4. Leren en Werken 5. Welzijn en Zorg 6. Energie en Duurzaamheid 7. Kwaliteit van de organisatie 8. Financiering van de opgaven De focus van Woonlinie is duidelijk breder dan wonen alleen; het gaat om leven en prettig wonen. Producten en diensten moeten voldoen aan hoge kwaliteitsnormen, keuze- en combineermogelijkheden en een goede prijs-kwaliteitverhouding. Ook aan milieuaspecten en energiebesparing worden steeds hogere eisen gesteld. Toch merken we dat tijden veranderen. In de toekomst 18
is Woonlinie genoodzaakt focus aan te brengen in haar thema s van beleid, vanzelfsprekend zonder in te boeten op kwaliteit en dienstverlening. MT, middenkader en staf deelden we de opbrengsten met elkaar. Waar nodig was er discussie over de status van jaardoelen en het maatschappelijk rendement. In de volgende hoofdstukken wordt de opbrengst van 2012 op de acht thema s gedeeld. Het thema Wonen is gesplitst in de onderwerpen Woonruimte verdelen en beheren, Midden in de samenleving, Kwaliteit van woningen en Nieuw bouwen. Jaarplan 2012 In 2012 maakte Woonlinie een pas op de plaats. Tijd om terug te blikken, standvastig te blijven in roerige tijden en de koers voor de toekomst te bepalen. Dit betekende dat we rekening hielden met de omvang van het jaarplan 2012. Er zijn 28 jaardoelen geformuleerd. Een belangrijk thema van het jaarplan was het verleanen van de organisatie. Na de eerste succesvolle ervaring met Leanprojectontwikkeling, willen we kijken hoe Woonlinie meer Lean kan zijn. Eén van de Lean-jaardoelen was Slimmer kiezen, slimmer werken, waar kostenreductie en opbrengst maximalisatie centraal stond. 2012 was het laatste jaar om onze ambities uit 4 jaar Meerjarenperspectief Mensen kleuren wonen waar te maken. Eerder maakten we een tussentijdse balans van de opbrengst van dit Meerjarenperspectief. Met de jaardoelen uit 2012 wisten we een extra opbrengst aan deze resultaten toe te voegen. We stelden ons de opdracht om minimaal 80% van de jaardoelen te halen. Tijdens de jaarlijkse beleidsdagen met 19
1 Wonen: Woonruimte verdelen en beheren ONDANKS NIEUWE REGELGEVING, DIE MEER KWAAD DAN GOED DOET VOOR HET IN BEWEGING BRENGEN VAN DE WONINGMARKT, HEEFT WOONLINIE IN 2012 TAL VAN ACTIVITEITEN ONTPLOOID OM HUURWONINGEN VOOR EEN BREDE DOELGROEP TOE- GANKELIJK TE HOUDEN EN DOORSTROMING TE BEVORDEREN. EEN VOORBEELD IS DE VOORTZETTING VAN EEN REGIONAAL CONVENANT INKOMENSGRENZEN WAARDOOR IN 2012 41 HUISHOUDENS MET EEN MIDDENINKOMEN TOCH IN AANMERKING KWAMEN VOOR EEN SOCIALE HUURWONING. MAAR OOK MET HET HOUDEN VAN WOONCOACH- GESPREKKEN ZETTEN WE ALLE ZEILEN BIJ OM ZO VEEL MOGELIJK MENSEN PASSENDE WOONRUIMTE TE BIEDEN. Voor iedereen een passende woning. Daarvoor moet de woningmarkt in beweging komen. 20
1.1 Woonruimteverdeelsysteem Woonlinie werkt samen met de corporaties in het Land van Heusden en Altena en de Bommelerwaard op het gebied van woonruimteverdeling. Doel van beide woonruimteverdeelsystemen is transparantie en eenduidigheid voor woningzoekenden. Afstemming tussen de verschillende corporaties in de regio s maakt het zoeken van een woning eenvoudiger. In 2012 is Woonlinie samen met haar collega-corporaties van Wonen in Altena en Wonen Bommelerwaard een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om het huidige woonruimteverdeelsysteem verder te optimaliseren. Verbreding van het woningaanbod, het vergroten van het zoekgemak voor de woningzoekenden en het besparen van kosten door het maken van slimme samenwerkingsverbanden staan centraal. De implementatie staat gepland voor 2013. 1.2 Inkomensgrenzen Corporaties zijn verplicht om 90% van de woningen toe te wijzen aan de doelgroep met een belastbaar inkomen tot 34.085. De overige 10% is gereserveerd voor hogere inkomens en uitzonderingen, zoals herstructurering, zorg of calamiteiten. In 2012 voldeed Woonlinie aan de gestelde norm. Woonlinie heeft in 91,1% van de gevallen passend toegewezen. Woningzoekenden met een belastbaar inkomen hoger dan 34.085 komen, volgens de tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, per 1 januari 2012 niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning (met een huurprijs tot 664). Zij hebben echter in ons werkgebied onvoldoende alternatieven. Hun inkomen is niet toereikend om een hypotheek te krijgen. Huurwoningen in de vrije sector zijn schaars in het werkgebied en de huurprijzen beginnen veelal bij 900. De middeninkomens vallen met de nieuwe regelgeving tussen wal en schip. Woonlinie heeft samen met de collega-corporaties en gemeenten in het werkgebied, de huurdersverenigingen en de Woonbond begin 2011 een convenant getekend waarmee zij deze doelgroep toch de mogelijkheid van een betaalbare huurwoning biedt. Dit convenant is in 2012 verder voortgezet. Er is voor gekozen om ruimere inkomensgrenzen te hanteren. Woningzoekenden met een middeninkomen (tussen 34.085 en 43.000) komen in aanmerking voor woningen met een huurprijs vanaf 561 tot en met 664 per maand. Hiermee laat Woonlinie haar statutaire regels prevaleren boven die van de tijdelijke regelgeving; in onze optiek behoort ook deze groep woningzoekenden tot de klasse die moeilijk zelfstandig in eigen woonruimte kan voorzien. 1.3 Toewijzen aan doelgroepen In het Bbsh is bepaald hoe woningen passend worden toegewezen. Passend toewijzen is nodig en vloeit voort uit de volkshuisvestelijke gedachte dat sociale huurwoningen alleen beschikbaar mogen zijn voor hen die daarin niet zelfstandig kunnen voorzien. Hierbij wordt gewerkt met inkomens- en huurprijsgrenzen. Het landelijk gemiddelde (2008-2011) van woningen die passend worden toegewezen is 87%, waarvan 72,5% aan de primaire doelgroep. Dit zijn huishoudens met een inkomen variërend tussen 20.325 en 29.350, afhankelijk van leeftijd en huishoudsamenstelling. - (In bijlage 1 is het aantal toewijzingen volgens de Bbsh-tabel opgenomen.) 21
Aantal (ACTIEF) woningzoekenden IN DE TWEE werkgebieden Aantal 2012 Aantal 2011 Actief 2012 Actief 2011 Bommelerwaard 8.113 7.710 1.122 1.081 Land van Heusden en Altena 6.922 6.705 1.069 1.211 Totaal 15.035 14.415 2.191 2.292 % toename ten opzichte van vorig jaar 4,3% -4,4% 1.4 Aantal woningzoekenden Het aantal woningzoekenden is met 4,3% toegenomen ten opzichte van 2011. Het aantal actief woningzoekenden is gedaald met 4,4%. vrij kwamen. Met nieuwe appartementencomplexen op de markt was het animo voor bestaande senior-gelabelde huurwoningen minder en werd er minder gereageerd: gemiddeld 9 reacties per woning. In 2012 reageerde 94% van de woningzoekenden van Wonen Bommelerwaard en 92% van de woningzoekenden van het Land van Heusden en Altena via internet. In de Bommelerwaard bedroeg het aantal actief woningzoekenden 14% van het totaal aantal woningzoekenden gedurende het hele jaar. In het Land van Heusden en Altena was dit 15%. Gemiddeld reageerden op elke woning die vrijkwam in het aanbodmodel 25 woningzoekenden in de Bommelerwaard en 20 woningzoekenden in het Land van Heusden en Altena. Het aantal reacties in Zaltbommel is afgenomen ten opzichte van 2011: van 41 naar 25. Vooral de grote toevoeging van het aantal nieuwbouwwoningen resulteerde in een afname van het aantal reacties per woning. Daarnaast is een verhuisstroom in Zaltbommel ontstaan, waarbij bestaande (vaak oudere) huurwoningen 22
DE LEEFTIJDSKLASSEN VAN INGESCHREVEN EN TEVENS ACTIEF WONINGZOEKENDEN LEEFTIJDSKLASSEN ZALTBOMMEL LAND VAN HEUSDEN EN ALTENA < 23 jaar 9,3% 9,6% 23 tot en met 30 jaar 35,7% 30,8% 31 tot en met 54 jaar 38,2% 35,2% 55 tot en met 64 jaar 6,6% 7,6% > 65 jaar 10,2% 16,8% Totaal 100% 100% In 2012 bestond de grootste groep woningzoekenden uit eenpersoonshuishoudens. In beide regio s bedroeg deze groep ongeveer de helft van het totaal aantal woningzoekenden. 1.5 Slaagkans De slaagkans geeft aan hoeveel kans iemand heeft om een woning toegewezen te krijgen, wanneer diegene reageert. De slaagkans voor woningen in de kern Zaltbommel is gestegen ten opzichte van vorig jaar, namelijk van 11% in 2011 naar 12% in 2012. Het toevoegen van veel woningen in een kern resulteert er in dat woningzoekenden met een kortere inschrijftijd sneller in aanmerking komen. Dit is van invloed op de slaagkanscijfers. In het Land van Aanbodmodel: iedereen kan reageren, indien ingeschreven voor een huurwoning. Selectie naar inschrijvingsdatum Heusden en Altena is de slaagkans gedaald van 26% in 2011 naar 23% in 2012. Dit komt vooral omdat het aantal verhuringen in het Land van Heusden en Altena is afgenomen in 2012 ten opzichte van het jaar ervoor. (met uitzondering van urgentie, woonzorgindicatie et cetera). Lotingmodel: alle woningzoekenden kunnen reageren, ongeacht inschrijving of urgentie. Toewijzing vindt plaats door loting. De woningen zijn op verschillende manieren aangeboden aan de huurders. In de tabel is de uitsplitsing te zien naar aanbodmodel, lotingmodel en optiemodel. Optiemodel: woningzoekenden kunnen een optie nemen op een woning. De wachtrij wordt bepaald door de datum waarop de optie is genomen. aanbodmodel lotingmodel optiemodel Bommelerwaard 94% 4,5% 1,5% Land van Heusden en Altena 93% 7% 0% 23
in 2012 zijn de vrijgekomen woningen als volgt toegewezen: LEEFTIJDSKLASSEN ZALTBOMMEL LAND VAN HEUSDEN EN ALTENA Eenpersoonshuishoudens 45% 59% Tweepersoonshuishoudens 20% 18% Eénoudergezinnen 15% 15% Drie- en meerpersoonshuishoudens 20% 8% Totaal 100% 100% 1.6 Verhuren In 2012 zijn er 255 woningen beschikbaar gekomen voor verhuur: 118 in het Land van Heusden en Altena en 137 in Zaltbommel. De mutatiegraad is gestegen van 5,2% in 2011 naar 5,8% in 2012. Het aantal doorstroomwoningen dat is vrijgekomen naar aanleiding van de nieuwbouwtoevoeging is hiervoor een logische verklaring. In vergelijking met het landelijk gemiddelde (7,9% in 2011) is onze mutatiegraad ondanks de stijging aan de lage kant. Referentie-corporaties hebben een gemiddelde mutatiegraad van 7,1%. Huurders blijven zitten waar ze zitten, meer dan landelijk. Urgenten In 2012 zijn door Wonen in Altena 9 woningen toegewezen aan urgenten (sociaal en herstructureringskandidaten). Daarvan heeft Woonlinie, als 1 van de 3 corporaties van Wonen in Altena, 4 woningen verhuurd. Alle urgente woningzoekenden zijn binnen de termijn van 6 maanden geholpen met woonruimte. In 2012 zijn door Wonen Bommelerwaard 19 woningen toegewezen aan urgenten. Daarvan heeft Woonlinie, als 1 van de 3 corporaties, 9 woningen verhuurd. Eind 2012 staat er nog 1 sociale urgente op de wachtlijst van Wonen in Altena en 2 sociale urgenten op de wachtlijst van Wonen Bommelerwaard. Zij hebben onlangs een urgentie toegekend gekregen en reageren op dit moment op het woningaanbod. Taakstelling In 2012 heeft Woonlinie 12 statushouders gehuisvest, waarvan 7 in het Land van Heusden en Altena en 5 in Zaltbommel. In alle gemeenten is eind 2012 sprake van een achterstand. Dit is het gevolg van een landelijke wijziging in werkwijze. Waar de corporatie voorheen actief een woning aan de gemeente kon aanbieden, moet zij nu wachten tot de statushouder zich aanmeldt om in ons werkgebied te komen wonen. Van een actieve naar een passieve werkwijze. Dit maakt dat corporaties minder invloed hebben op het al dan niet realiseren van de taakstelling. WMO en woonzorgindicatie Zowel in het Land van Heusden en Altena als in Zaltbommel zijn geen woningen met WMO-label verhuurd. De toewijzing voor WMO-woningen gaat via de diverse gemeenten en op basis van CIZ-indicaties (Centrum Indicatiestelling Zorg). Wel zijn er woningen verhuurd op basis van een woonzorgindicatie. Dat betekent dat alleen woningzoekenden met een bepaalde zorgbehoefte voor een dergelijke woning in aanmerking komen. Aanvragen voor woonzorgindicaties worden beoordeeld door een onafhankelijke indicatieadviseur. In Zaltbommel zijn in 2012 35 woningen met een 24
woonzorgindicatie aangeboden. In het Land van Heusden en Altena waren dit er 12. We merken dat het aantal woonzorgindicatie-aanvragen stagneert. Verhuizen is een intensief, kostbaar en emotioneel traject voor senioren. Ook de onzekere financiële tijd maakt dat men voorzichtiger wordt in het maken van de keuze om te verhuizen. Door de toevoeging van twee grote woon-zorgcomplexen in Zaltbommel is de keuzevrijheid voor woningzoekenden toegenomen. Maar het vaak hogere huurprijsniveau van nieuwbouwwoningen, in vergelijking tot de goedkope huidige woning waar ze vaak langdurig gewoond hebben, maakt verhuizen voor senioren minder aantrekkelijk. 1.7 huurtoeslag De overheid levert een financiële bijdrage aan huurders met een kleine portemonnee voor de huur van een woning, in de vorm van huurtoeslag. De hoogte van de bijdrage is afhankelijk van de gezinssamenstelling, het inkomen en het vermogen van de aanvrager(s). Medewerkers van Woonlinie informeren klanten en op verzoek helpen zij met het aanvragen van huurtoeslag. Ook ondersteunt Woonlinie klanten met het doorgeven van wijzigingen of het stopzetten van aanvragen. TAAKSTELLING VERDEELD OVER DE VIER GEMEENTEN IN HET WERKGEBIED GEMEENTE TAAKSTELLING DEEL WOONLINIE BEGROOT 2012 GEREALISEERD DOOR WOONLINIE 2012 in 2012 zijn de vrijgekomen woningen als volgt toegewezen: EINDSTAND GEMEENTENIVEAU Aalburg 4 3 3 1 (achterstand) Werkendam 8 2 1 1 (achterstand) Woudrichem 5 3 3 2 (achterstand) Zaltbommel 11 7 5 2 (achterstand) ZALTBOMMEL LAND VAN HEUSDEN EN ALTENA Urgenten 9 4 Taakstelling 5 7 WMO 0 0 Woonzorgindicatie 35 12 Overig (bijzondere doelgroepen) 0 2 Totaal 100% 100% Aantal huurders dat per einde jaar aanspraak maakt op huurtoeslag via Woonlinie 2012 2011 2010 2009 2008 651 708 768 773 881 25
Huurders kunnen kiezen om de huurtoeslag te laten storten op hun eigen bankrekening of op de rekening van Woonlinie. Alleen in het laatste geval ziet Woonlinie dat een huurder huurtoeslag ontvangt. Het aantal huurders dat huurtoeslag ontvangt via Woonlinie is gedaald. De reden hiervoor kan zijn dat een aantal huurders de huurtoeslag op hun eigen rekening ontvangt. 1.8 Tijdelijke bewoning Woonlinie schakelt Camelot Beheer B.V. in om sloopwoningen tijdelijk te laten bewonen. Hiermee voorkomen we dat woningen aan vandalisme bloot worden gesteld. Een straat of wijk blijft voor de overige bewoners veilig en bewoonbaar. Camelot Beheer B.V. biedt verder het voordeel dat woningzoekenden met een urgente vraag, die aan de eisen van Camelot voldoen, snel gehuisvest kunnen worden. In 2012 waren 41 woningen in beheer bij Camelot Beheer B.V. 1.9 Leegstand Leegstand betekent huurderving. Uiteraard is het streven om leegstand en dus huurderving van huurwoningen zo beperkt mogelijk te houden. Het is echter niet altijd te voorkomen, bijvoorbeeld als voor een pand nog geen nieuwe huurder is gevonden of als er werkzaamheden worden uitgevoerd. Gemiddeld stonden in 2012 opgezegde verhuureenheden (woningen, garages en bedrijfspanden) 24 dagen leeg. 1.10 Huurbeleid Volgens de afspraak in het coalitieakkoord van 2007 werd ook in 2012 de stijging van de huren gekoppeld aan het inflatiecijfer van voorgaand kalenderjaar. Het voorstel van het kabinet om naast het inflatievolgende huurbeleid een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk te maken voor huishoudens met een verzamelinkomen van meer dan 33.085 heeft de goedkeuring in 2012 niet gehaald. Dit betekent dat het maximale huurverhogingspercentage voor de periode 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 gelijk was aan het inflatiepercentage 2011, namelijk 2,3%. Woonlinie heeft zich hieraan geconformeerd. De huurverhoging heeft betrekking op alle (on)zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen, exclusief woningen op de slooplijst waar een sloopbesluit voor is genomen. Voor garages, bergingen en parkeerplaatsen bedroeg de huurverhoging 3%. Bij bedrijfspanden is het huurverhogingspercentage doorgaans afhankelijk van het consumentenprijsindex cijfer (CPI-cijfer), gepubliceerd door het CBS. Per 1 januari 2012 is de liberalisatiegrens verhoogd, deze werd 664,44. De maximale huur in de regeling voor de huurtoeslag is gekoppeld aan de liberalisatiegrens. Bij mutatie is het mogelijk dat de huur van een woning wordt geharmoniseerd. Woonlinie zit wat betreft huur met een gemiddelde van 58% van de maximaal toegestane huur onder het landelijk gemiddelde van 70% (in 2011). De maximaal toegestane huur wordt bepaald door de punten van het woningwaarderingssysteem. Het gemiddeld aantal punten van een woning van Woonlinie is 158, landelijk is het gemiddelde 137. De gemiddelde huurprijs per maand van een woning van Woonlinie is lager dan het landelijk gemiddelde, de streefhuur van Woonlinie ligt lager. Gezegd kan worden dat huurders van Woonlinie meer waar krijgen voor hun euro. 1.11 Klachten, bezwaarschriften De Klachtencommissie Bommelerwaard heeft in 2012 3 klachten in behandeling genomen, waarvan 1 klacht niet ontvankelijk is verklaard. Het onderwerp was in de andere 2 gevallen woonruimteverdeling (uitschrijven en niet verlengen). Deze klachten zijn afgewezen door de commissie. De Regionale Geschillencommissie in het Land van Heusden en Altena heeft geen geschillen behandeld. 26
Sinds 2010 houdt Woonlinie uitingen van ontevredenheid van klanten en relaties bij in een registratiesysteem. We noemen dit klachtenmanagement. Door bij te houden waarover onze klanten ontevreden zijn, kunnen we processen bijsturen of onze werkwijze aanpassen. We leren van onze klanten. In 2012 zijn er in totaal 169 uitingen van ontevredenheid geregistreerd, verdeeld in de categorieën: planmatig onderhoud niet planmatig onderhoud woonruimteverdeling huurprijs, incasso of servicekosten communicatie, medewerkers, service of dienstverlening overig Ingediende klachten worden volgens een uniforme werkwijze in behandeling genomen. De persoon die ontevreden is, weet wanneer hij een antwoord van ons mag verwachten. 1.12 Huurachterstanden Ondanks een intensieve incassoprocedure zien we dat huurders in deze economische moeilijke tijden steeds vaker betalingsproblemen hebben. Er wordt vaker een beroep gedaan op de mogelijkheid van een betalingsregeling. Woonlinie wil voorkomen dat huurders in een duur en lang gerechtelijk (incasso)traject terecht komen. Daarom worden huurders, als de lasten te hoog oplopen, verwezen naar gemeentelijke schuldhulpverlening, maatschappelijk werk en budgetbeheerders voor budgetbegeleiding. Met deze organisaties is een goed contact opgebouwd. In 2012 is dit contact verder versterkt door regelmatig casus overleggen te voeren en er wordt geprobeerd in een vroeg stadium achter de voordeur te komen van de betreffende huurder. Woonlinie en instanties zoals gemeenten en maatschappelijk werk, proberen gezamenlijk een lage drempel te creëren voor huurders om huurbetalingsproblemen te bespreken. Woonlinie heeft gemerkt dat door vroeg persoonlijk contact te zoeken met de huurder of deze tijdig door te verwijzen naar andere instanties, oplopende schulden kunnen worden voorkomen. In 2012 bedroeg het huurachterstandspercentage 1,4% (huurachterstand t.o.v. de totale huurinkomsten). Landelijk gezien lag de gemiddelde huurachterstand in 2011 op 1,3%. Woonlinie verwacht niet dat dit percentage in 2012 is gedaald, gezien de berichtgeving in de media. Deurwaarder Het gehele incassoproces is erop gericht om overdrachten aan de deurwaarder met in het ergste geval ontruimingen te voorkomen. Indien de huurachterstand aanhoudt na verschillende aanmaningen, brieven en een persoonlijk gesprek draagt Woonlinie de huurder over aan gerechtsdeurwaarder Tempelman-de Niet in Tiel. Criterium is dat de huurder minimaal 2 maanden huurachterstand heeft en dat de huurder in ieder geval eenmaal persoonlijk is gesproken. 1.13 Ontruimingen Ontruiming is het laatste middel dat wordt ingezet om bijvoorbeeld een overlastsituatie een halt toe te roepen. Woonlinie is terughoudend in het ontruimen van woningen. Echter, soms kan het niet anders. Bij extreme overlast start Woonlinie een gerechtelijke procedure. Deze procedure heeft als doel ontbinding van de huurovereenkomst. Een dergelijke procedure starten we niet zomaar op. In eerste instantie proberen onze medewerkers te bemiddelen tussen klagers en veroorzakers. Maar ook wordt de hulp van partners ingeschakeld, denk hierbij aan buurtbemiddeling of politie. Wanneer verschillende inspanningen niet voldoende blijken te zijn en de overlast blijft aan, dan start Woonlinie een procedure voor ontruiming. Indien een ontruiming door huurachterstanden plaats moet vinden, is er op diverse manieren contact geweest en 27