Nota zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Waterwinpark I INLEIDING Na voorafgaande publicatie in Typisch Hengelo en de Staatscourant heeft het ontwerp bestemmingsplan Waterwinpark Veldwijk Noord van 26 juni tot en met 6 augustus 2009 ter inzage gelegen. Binnen de termijn van terinzagelegging zijn schriftelijke zienswijzen ingediend door: 1. Prorail, Postbus 503, 8000 AM Zwolle; 2. Kienhuis Hoving NV (namens Ter Steege Vastgoed Rijssen B.V.), Postbus 109, 7500 AC Enschede; 3. NS Vastgoed B.V., p.a. NS Poort Legal, Postbus 2534, 3500 GM Utrecht. II SAMENVATTING VAN EN REACTIE OP DE ZIENSWIJZEN: 1. Prorail, Postbus 503, 8000 AM Zwolle 1. Het ontwerp bestemmingsplan Waterwinpark geeft geen aanleiding om een zienswijze in te dienen. Wel wordt er nog een aandachtspunt gemeld: ProRail is de beheerder van de hoofdspoorweginfrastructuur. Op grond van artikel 16 van de Spoorwegwet heeft ProRail o.a. de zorg voor de veilige berijdbaarheid en de beschikbaarheid van de spoorweginfrastructuur. De plannen van de gemeente kunnen deze belangen schaden. In dit kader ziet ProRail de adviezen van de brandweer en de conceptuitwerking van de verantwoordingsplicht van het groepsrisico graag tegemoet. 1. Voor kennisgeving aangenomen. 2. Kienhuis Hoving NV (namens Ter Steege Vastgoed Rijssen B.V.), Postbus 109, 7500 AC Enschede 1. Verzocht wordt de ingediende inspraakreactie tegen het voorontwerp bestemmingsplan Waterwinpark Veldwijk Noord (d.d. 2 april 2009) als herhaald en integraal ingelast te beschouwen. 2. In de Nota van Uitgangspunten en Programma van Eisen Zuidelijke Spoorzone van mei 2003 werden 150 350 woningen toegestaan. Volgens de gemeente ging de Nota van Uitgangspunten (2003) uit van woningbouw op kleine schaal in een groene setting. Ter Steege bestrijdt dat het in de Nota van Uitgangspunten (2003) slechts ging om woningbouw op kleine schaal. Uit de Nota van Uitgangspunten (2003) blijkt dat 35% beschikbaar was voor bebouwing. Gezien de omvang van het eigendom van Ter Steege van 3,9 hectare was het toegestaan om op 13.650 m 2 woningbouw te realiseren. Ter Steege heeft op basis van de Nota van Uitgangspunten (2003) gronden in het plangebied aangekocht. Destijds is tevens, in opdracht van de gemeente, een maquette gebouwd waaruit blijkt dat wel degelijk (grootschalige) woningbouw in het gebied werd beoogd. Ter Steege handhaaft haar standpunt dat de gewijzigde keuze, die heeft geleid tot een andere bestemming, met name ten grondslag lijkt te liggen aan het feit dat Ter Steege de gronden in het plangebied had aangekocht, nadat de gemeente zich uit de onderhandelingen had teruggetrokken. 3. In het verslag van inspraak en vooroverleg stelt de gemeente dat in de Nota van Uitgangspunten (2003) woningbouw als invulling van het waterwinpark niet het doel is geweest. Met de uitsluiting van woningbouw in de Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus (2009) heeft de gemeente aangegeven dat er geen sprake is van het verplaatsen van woningbouw naar een financieel aantrekkelijker locatie. Ter Steege betwist de juistheid van de stelling. In de Nota van Uitgangspunten (2003) werd woningbouw in een substantieel deel van het plangebied toegelaten. Hiervoor zijn, in opdracht van de gemeente, maquettes gemaakt. 1
4. Na aankoop van de gronden door Ter Steege hebben gesprekken plaatsgevonden tussen Ter Steege en de gemeente Hengelo. Vanwege verschil van inzicht over de financiën en de risico s heeft de gemeente de gronden niet aangekocht. Bij brief van 11 augustus 2008 aan Ter Steege heeft de gemeente aangegeven de onteigeningsmogelijkheden te onderzoeken. De brief heeft een (tijdelijk) einde gemaakt aan de gesprekken tussen Ter Steege en de gemeente. In de tussentijd zijn door het gemeentebestuur (voorontwerp)plannen en beleid ontwikkeld, waarbij de beoogde woningbouw naar een voor de gemeente financieel aantrekkelijker locatie wordt geschoven. De beoogde woningbouw in het voormalig waterwingebied wordt in deze plannen en in dit beleid geheel uitgesloten. Dit getuigt niet van een goede ruimtelijke ordening. 5. Nadat de gesprekken tussen Ter Steege en de gemeente waren afgebroken (augustus 2008), zag Ter Steege zich genoodzaakt om bij de gemeenteraad om een herziening van het bestemmingsplan te verzoeken. Het college heeft geadviseerd om dit verzoek af te wijzen. In de raadscommissie d.d. 22 januari heeft Ter Steege hierop gereageerd. Tijdens de raadscommissie Fysiek is door de wethouder aangegeven dat er met Ter Steege is gekeken naar een oplossing in de richting van zeer beperkte bebouwing, maar dit heeft niet geleid tot resultaat. De gemeente blijft de hand reiken, maar het zal niet zo zijn dat er veel bebouwing plaatsvindt op basis van de huidige Nota van Uitgangspunten (2009). De raadscommissie Fysiek heeft de uitdrukkelijke wens uitgesproken dat de (afgebroken) gesprekken over de ontwikkeling van woningbouw in het gebied tussen het college en Ter Steege worden voortgezet. In maart en mei 2009 hebben gesprekken met de gemeente plaatsgevonden. De wethouder heeft betwist dat hij tijdens de raadscommissie d.d. 22 januari 2009 heeft gezegd dat nog kon worden gesproken over (beperkte) woningbouwontwikkeling in het Waterwingebied. Er zou zijn bedoeld dat er nog gesproken kon worden over woningbouw buiten het Waterwingebied. Enerzijds is er dus sprake van dat de gesprekken moeten worden voortgezet, anderzijds wordt woningbouw nagenoeg volledig uitgesloten in het ontwerp bestemmingsplan Waterwinpark. De geschetste gang van zaken is niet consistent en is in strijdt met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het vaststellen van het bestemmingsplan Waterwinpark Veldwijk Noord zal tevens in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening, het vertrouwens- en rechtszekerheidsbeginsel. Ter Steege betwist dat zij voor de aankoop van de gronden door de gemeente mondeling op de hoogte zijn gebracht van het feit dat de invulling van het voormalig Waterwingebied met woningen niet is te verwachten en dat de invulling van het gebied in het kader van een op te stellen visie voor de wijk Berflo Es nader wordt beoordeeld. 6. Ter Steege heeft gronden in het Waterwingebied in 2005 aangekocht ten behoeve van de ontwikkeling van woningbouw. In het ontwerp bestemmingsplan Waterwinpark wordt woningbouw volledig uitgesloten. Een financieel verschil van inzicht vormt geen planologisch argument op grond waarvan woningbouw in het plangebied zou moeten worden uitgesloten. Indien er sprake is van gewijzigde planologische inzichten dient dit deugdelijk te worden gemotiveerd. Daarbij dient rekening te worden gehouden met het bij Ter Steege opgewekte vertrouwen. Compensatie is in deze kwestie dan ook geboden. 7. Ter Steege vraagt zich af in hoeverre het onderdeel Flora en Fauna niet in strijd is met de wet en rechtspraak. 1. Bij besluit van 26 mei 2009 heeft het college uitspraak gedaan over de ingediende inspraakreactie van 2 april 2009. Genoemde reactie wordt hier dus niet opnieuw behandeld. 2. Allereerst wordt opgemerkt dat de 35% bebouwing die op grond van de Nota van Uitgangspunten 2003 beschikbaar is voor bebouwing, natuurlijk niet uitsluitend op het grondgebied van ter Steege betrekking heeft, maar op het totale waterwingebied. Verder is er geen maquette gemaakt in opdracht van de gemeente. Voor wat betreft de opmerking dat de gewijzigde keuze, die heeft geleid tot een andere bestemming, met name ten grondslag lijkt te liggen aan het feit dat Ter Steege de gronden in het plangebied had aangekocht, nadat de gemeente zich uit de onderhandelingen had teruggetrokken, wordt het volgende opgemerkt. Ten behoeve van de herstructurering in het deelgebied Veldwijk Noord is een Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus opgesteld. Het voormalig waterwingebied is in deze Nota van Uitgangspunten opgenomen. Er is daarbij voortschrijdend inzicht ontstaan over de toekomstige invulling van het voormalig waterwingebied. 2
Nog meer dan ten tijde van de Nota van Uitgangspunten en Programma van Eisen Zuidelijke Spoorzone (2003) wordt ingezet op het behouden en versterken van de bestaande kwaliteiten van het voormalig waterwingebied. Hierdoor is de focus nog meer komen te liggen op een groene invulling van het gebied. De Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus is vastgesteld door de gemeenteraad op 14 april 2009. Het belangrijkste uitgangspunt in de Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus is, evenals in de Nota van Uitgangspunten en Programma van Eisen Zuidelijke Spoorzone, dat het groene karakter van het voormalig waterwingebied zoveel mogelijk wordt behouden en waar mogelijk versterkt. De bestaande monumenten binnen het gebied blijven behouden. Daarnaast is er ruimte voor de realisatie van een maatschappelijke voorziening in een groene setting. Dit past bij het uitgangspunt van de herstructurering van de Berflo Es, namelijk om - naast de fysieke herstructurering de sociale infrastructuur van de wijk te verbeteren. 3. Zie ook de reactie onder 2. Zowel in de Nota van Uitgangspunten en Programma van Eisen Zuidelijke Spoorzone (2003) als de Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus is er sprake van in hoofdzaak groene invulling van het voormalig waterwingebied. Woningbouw als invulling van het Waterwinpark is ten tijde van de Nota van Uitgangspunten en Programma van Eisen Zuidelijke Spoorzone (2003) niet het doel geweest en wordt in de Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus uitgesloten. Er is derhalve geen sprake van het verplaatsen van woningen naar een financieel aantrekkelijker locatie. Op grond van de in de Structuurvisie Hengelo 2030 gemaakte keuze van groei naar kwaliteit, wordt in de Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus nog meer dan ten tijde van de Nota van Uitgangspunten en Programma van Eisen Zuidelijke Spoorzone ingezet op het behouden en versterken van de bestaande kwaliteiten van het voormalig waterwingebied. Hierdoor is de focus nog meer komen te liggen op een groene invulling van het gebied. 4. Zie ook de reactie onder 3. Het (voor)ontwerp bestemmingsplan Waterwinpark Veldwijk Noord is gebaseerd op de vastgestelde Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus. Niet de eigendomssituatie is het uitgangspunt geweest, maar het door de gemeenteraad vastgestelde beleid om het groene karakter van het voormalig waterwingebied zoveel mogelijk te behouden en versterken, de bestaande monumenten binnen het gebied te behouden, en een maatschappelijke voorziening in een groene setting te realiseren. Er is dus wel degelijk sprake van een goede ruimtelijke ordening. 5. De gemeenteraad heeft besloten het verzoek om herziening van het bestemmingsplan voor het voormalig waterwingebied ten behoeve van woningbouw af te wijzen. Er kan niet worden gezegd dat een meerderheid van de fracties op 22 januari 2009 het standpunt heeft ingenomen dat de (afgebroken) gesprekken over de ontwikkeling van woningbouw in het voormalig waterwingebied tussen het college en Ter Steege moeten worden voortgezet, het betreft slechts een enkel raadslid. Bovendien spraken verschillende fracties zich nadrukkelijk uit voor een groene invulling van het waterwinpark. Op 9 september 2009 heeft echter opnieuw een overleg plaatsgevonden tussen Ter Steege Vastgoed en de gemeente Hengelo. Uit dat gesprek is gebleken dat een minnelijke oplossing niet is te verwachten. Beide partijen staan open voor nader onderling overleg zodra de behoefte daartoe door één van hen wordt gevoeld. Voor wat betreft een goede ruimtelijke ordening wordt verwezen naar de reactie onder 4. De gemeente Hengelo heeft Ter Steege Vastgoed ten tijde van de aankoop van de gronden van Vitens gewaarschuwd om de gronden niet voor het geboden bedrag aan te kopen aangezien de gemeente Hengelo reeds was gestart met het opstellen van nieuwe visies voor onder andere het voormalig waterwingebied. Desalniettemin heeft Ter Steege Vastgoed gronden in het voormalig waterwingebied aangekocht. 6. Het (voor)ontwerp bestemmingsplan Waterwinpark Veldwijk Noord is gebaseerd op de vastgestelde Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus. Niet de eigendomssituatie is het uitgangspunt geweest, maar het door de gemeenteraad vastgestelde beleid om het groene karakter van het voormalig waterwingebied zoveel mogelijk te behouden en versterken, de bestaande monumenten binnen het gebied te behouden, en een maatschappelijke voorziening in een groene setting te realiseren. De deugdelijke motivering die volgens Ter Steege ontbreekt, bevindt zich in de Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus. Het betreft echter geen gewijzigde planologische inzichten, maar er is voortschrijdend inzicht ontstaan over de toekomstige invulling van het voormalig waterwingebied. Zie ook de reactie onder 2. 3
7. Er is geen sprake van strijd met de wet en rechtspraak. Van april tot juli 2009 hebben er in het kader van de Flora- en faunawet veldonderzoeken plaatsgevonden naar het voorkomen van beschermde planten en landgebonden zoogdieren als steenmarter en eekhoorn. Hierbij werd ook onderzocht of er vaste rust- en verblijfplaatsen van vogels zijn, met name van spechten, uilen en roofvogels. Het onderzoek naar verblijfplaatsen van vleermuizen in mei en juni wordt aangevuld met die naar baltsende en zwermende vleermuizen in september en oktober 2009. In een rapportage worden de effecten van de voorgenomen ingrepen op de waargenomen beschermde planten- en diersoorten beschreven. Zonodig worden voorstellen aangedragen en compenserende maatregelen aangegeven. Vermeld wordt, of ontheffing vereist is. De gegevens uit het natuuronderzoek worden benut om de natuur in het gebied te versterken. Dit kan weer in relatie gebracht worden met onderwijsactiviteiten. 3. NS Vastgoed B.V., Postbus 2534, 3500 GM Utrecht 1. Het is NS Vastgoed (NSV) niet duidelijk welk gebied wordt bestemd. De plankaart die is opgenomen als bijlage bij het ontwerp bestemmingsplan omvat slechts een gedeelte van het gebied dat in het bestemmingsplan wordt omschreven en komt niet overeen met de plankaart die op pagina 14 van het ontwerp bestemmingsplan is aangegeven. 2. Het verbaast NSV dat ze als eigenaar niet rechtstreeks geïnformeerd zijn over de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan. NSV is tevens van mening te behoren tot de groep vooroverleginstanties. NS reizigers is wel betrokken in het vooroverleg, maar zijn geen grondeigenaar. De gemeente heeft verzaakt om NSV te infomeren en om haar inzichten en zienswijzen te vragen. 3. NSV wil zich verder verdiepen in de vaststelling van het bestemmingsplan ter plaatse. NSV wil de mogelijkheid hebben om met de gemeente te overleggen over de invulling van de plannen alsmede over een eventuele samenwerking ter zake. 1. In paragraaf 1.2 van de toelichting is de begrenzing van het plangebied aangegeven, zowel in de tekst als in een kaart. Op de Verbeelding behorende bij het bestemmingsplan is tevens het plangebied aangegeven. De plankaart op pagina 14 betreft een kaartje uit de Nota van uitgangspunten. Naar aanleiding van de opmerking is op alle kaarten in de toelichting de begrenzing van het plangebied aangegeven, zijn de betreffende figuren voorzien van een onderschrift en is het woordje plankaart op pagina 14 verwijderd. 2. Het is juist dat het voorontwerp bestemmingsplan Waterwinpark in het kader van het vooroverleg niet is toegezonden aan NSV. Vanwege grondeigendommen was het zorgvuldig geweest NSV (in plaats van NS Reizigers) te beschouwen als vooroverlegpartner. Dat NSV niet op de hoogte was van de plannen voor het Waterpark is echter niet juist. Tussen NSV en de gemeente Hengelo hebben diverse gesprekken plaatsgevonden over verwerving van haar perceel in het plangebied. NSV heeft de gronden aangeboden, maar de gemeente Hengelo vond de vraagprijs te hoog en het aanbod is niet aanvaard. Nadien heeft NSV aangegeven dat een mondelinge overeenkomst tussen haar en Ter Steege Vastgoed tot stand is gekomen, uitgaande van de realisatie van een vorm van woningbouw in het plangebied. NSV heeft de gemeente meegedeeld niet verder te kunnen onderhandelen over verkoop vanwege deze mondelinge afspraak met Ter Steege Vastgoed. In het kader van het ten behoeve van het bestemmingsplan Waterpark opgestelde exploitatieplan Waterpark zijn alle grondeigenaren (waaronder NSV) schriftelijk op de hoogte gebracht omtrent de plannen voor het Waterpark. 3. Op 8 oktober 2009 vindt een gesprek plaats tussen de gemeente Hengelo en mevrouw M. van der Griendt namens NSV. Dit gesprek vindt plaats ruim voor de vaststelling van het bestemmingsplan Waterpark. III CONCLUSIE EN VOORSTEL Voorgesteld wordt: De zienswijzen van ProRail en KienhuisHoving (namens Ter Steege Vastgoed Rijssen B.V.) ongegrond te verklaren. 4
De zienswijze van NS Vastgoed gedeeltelijk gegrond te verklaren en in het bestemmingsplan de volgende wijzigingen aan te brengen: o Op alle kaarten in de toelichting van het bestemmingsplan Waterpark is de begrenzing van het plangebied aangegeven; o Op pagina 14 van de toelichting van het bestemmingsplan Waterpark is het onderschrift van de kaart vervangen door Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus. Voor het overige wordt de zienswijze ongegrond verklaard. Sector Beleid en Projecten September 2009 5