WOONVISIE Analyse Inhoud 1: Inleiding pag. 2 2: Ontwikkelingen in wet- en regelgeving (volgt nog) 3: Trends op het gebied van wonen pag. 3 4: Huidige situatie op de woningmarkt pag. 5 5: Bevolkings- en woningbehoefteontwikkeling pag. 10 6: Wonen en zorg pag. 16 7: Woningbouwontwikkeling pag. 21 8: Duurzaamheid pag. 24 1
1. Inleiding In deze analyse wordt een beeld geschetst van hoe het wonen er in Nieuwegein voor staat op dit moment. In een aantal paragrafen worden de verschillende aspecten en ontwikkelingen die van invloed zijn op het wonen beschreven. Misschien is het beeld niet volledig, maar de informatie geeft wel een beeld van de knelpunten die er zijn. Op basis van de analyse kunnen de opgaven die er liggen voor het wonen in Nieuwegein geformuleerd worden. De analyse begint met een paragraaf over ontwikkelingen in wet- en regelgeving. Deze paragraaf is nog niet geschreven omdat er op dit moment nog wetgeving in behandeling is, de Herzieningswet toegelaten instellingen. Verder is er net gestart met het uitwerken van de nieuwe Huisvestingswet in een nieuwe regionale verordening. Mogelijk brengt dit ook nog punten voor de analyse mee. De analyse geeft vervolgens een aantal trends op het gebied van wonen in beeld. Vervolgens wordt ingegaan op de huidige situatie op de woningmarkt, welke ontwikkelingen zijn te zien in de koop en sociale huurwoningmarkt. In de volgende paragraaf wordt de bevolkingsen woningbehoefteontwikkeling geschetst. Er is een aparte paragraaf gewijd aan het onderwerp Wonen en zorg omdat het langer zelfstandig blijven wonen van zorgbehoevenden grote impact zal hebben. In de paragraaf woningbouwontwikkeling wordt een beeld geschetst wat er de afgelopen jaren is gebouwd en wat er op dit moment aan woningbouw gepland staat. Tenslotte wordt in de paragraaf duurzaamheid een beeld geschetst van hoe duurzaam de woningvoorraad op dit moment is. Dit geeft een beeld van de kwaliteit van de woning, maar is in het kader van de woonlasten en betaalbaarheid ook relevant voor het wonen. 2
3. Trends op het gebied van wonen In deze paragraaf wordt kort ingegaan op een aantal trends die van invloed zijn op het wonen. Meer keuzevrijheid voor de woonconsument De woonconsument heeft meer dan ooit voor het zeggen. De woningmarkt is meer en meer een vragersmarkt. Demografische, sociaal- economische en geografische aspecten kunnen woonvoorkeuren niet altijd verklaren. Gezinnen met hetzelfde inkomen kunnen in de praktijk hele andere voorkeuren hebben. Bovendien neemt het belang van de woonomgeving toe. De locatie en de omgeving worden steeds belangrijker. De nabijheid van allerlei voorzieningen gaat een veel grotere rol spelen in het keuzeproces van woonconsumenten. Langer zelfstandig wonen Een ontwikkeling die grote invloed heeft op de woningmarkt is de vergrijzing. Al deze senioren hebben behoefte aan adequate huisvesting. De extramuralisering speelt hierbij een grote rol. De meeste senioren zouden graag lang zelfstandig blijven wonen, maar wel in de directe nabijheid van zorg en voorzieningen. Woonhuis naar leefhuis De woning zelf is al lang niet meer alleen een plek om te eten en te slapen, maar raakt steeds meer vervlochten met andere aspecten van het leven. Het woonhuis is ook een plek om te werken, te vergaderen, te recreëren, te relaxen, zorg te ontvangen en zelfs te winkelen. Daarnaast is er sprake van een toenemende complexiteit in sociale relaties. Deze sociaalculturele ontwikkelingen vragen om flexibiliteit in vastgoed: de woning als casco waarbinnen alles mogelijk is. Energie en duurzaamheid Hoewel partijen op de woningmarkt de bewustwording voor het energie- en duurzaamheidsvraagstuk in de gaten hebben, wordt deze tijd qua omvang en impact nog altijd onderschat. Want afgezien van de toenemende zorg over de leefbaarheid en de toekomst van de planeet, naderen we door de stijgende energiekosten en de dalende investeringskosten een omslagpunt. De woonconsument is op korte termijn een dief van zijn eigen portemonnee als hij niet investeert in isolatie, zonnepanelen of bijvoorbeeld alternatieve warmtevoorziening. De energetische kwaliteit van een woning gaat een steeds bepalender rol spelen in de waarde van het vastgoed. De woning als identiteitsdrager Wonen heeft ook in toenemende mate ethische- en belevingsaspecten. Met de inrichting en het uiterlijk van onze woning geven we uitdrukking aan onze identiteit. Identificatie met de buurt wordt steeds belangrijker. Dit leidt soms ook tot een wens om samen te wonen met gelijkgestemden: huishoudens met een vergelijkbare levensstijl, activiteiten en waarden (bijv. thematische woonwijken). Tijdelijk en flexibele woonarrangementen Zowel bij vastgoedeigenaren als bij de woonconsument groeit de behoefte aan tijdelijke en flexibele woonarrangementen: particulieren die hun huis niet kunnen verkopen, bewoners die een scheiding achter de rug hebben of tijdelijk naar het buitenland gaan, corporaties die sloopen renovatieprogramma s hebben uitgesteld en beleggers die kampen met leegstand. Tegelijkertijd komt er steeds meer verhuurbare ruimte beschikbaar (zoals kantoren en zorgvastgoed) en zijn er steeds meer leegstandbeheerders. Flexibele woonarrangementen bieden 3
kansen om meer dynamiek en dus doorstroming op de woningmarkt te realiseren en zo in te spelen op de (tijdelijke) woonbehoefte. Veranderend speelveld Meer keuzevrijheid van de woonconsument en een accentverschuiving naar meer kleinschalige ontwikkelingen en transformatie/herstructurering van de bestaande voorraad is van invloed op de rol en positie van partijen op de woningmarkt. De woonconsument komt dichter bij de woning te staan en de directe invloed van de overheid en marktpartijen op de kwantiteit en kwaliteit van woningen neemt af. De klant is koning en zal zich in toenemende mate ook zo gedragen. De woningcorporaties richten zich steeds meer op hun kerntaak: het huisvesten van de doelgroep. Hun rol bij het ontwikkelen van overig vastgoed (dure huur, koop, maatschappelijk vastgoed) wordt door wetgeving en sociaaleconomische ontwikkelingen kleiner. Daarmee verliezen de overheid en marktpartijen een belangrijke en betrouwbare partner bij de productie van nieuwbouw (van het overige vastgoed). Marktpartijen zullen mede daarom op zoek moeten gaan naar nieuwe verdienmodellen en zullen zich daarbij heroriënteren op hun positie op de woningmarkt. 4
4. Huidige situatie op de woningmarkt In deze paragraaf is informatie opgenomen over de koop- en huurwoningmarkt. Eerst wordt een beeld geschetst van de huidige woningvoorraad, daarna wordt ingegaan op de koopwoningmarkt en de sociale huurwoningmarkt en de ontwikkelingen die op deze beide markten gaande zijn. De huidige woningvoorraad Vanuit de gemeentelijke geo-informatie kan het volgende beeld geschetst worden van de Nieuwegeinse woningvoorraad. Woningvoorraad per 1-1-2014 Eengezinswoningen Meergezinswoningen Sociale huur 1 8272 2904 5368 Huur overig 2327 1023 1304 Koop 16932 13760 3172 Totaal 27531 17687 9844 Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein en woningcorporaties Bovenstaande gegevens zijn een bewerking van het WOZ-bestand. Omdat bij aanlevering van het bestand 8% van de adressen niet bewoond was kon het segment huur of koop niet exact bepaald worden. Deze woningen zijn percentueel verdeeld over de diverse categorieën. Dit geldt niet voor de sociale huurwoningvoorraad, deze gegevens zijn afkomstig van de woningcorporaties De sociale huur heeft het accent in de meergezinswoningen, terwijl het voor de koopsector juist andersom is. De particuliere huursector is aardig in evenwicht. De koopwoningvoorraad en de sociale woningvoorraad komen hieronder nader aan bod. Van de particuliere huurwoningvoorraad is weinig bekend. Deze woningen hebben diverse eigenaren, zowel grote als kleine particuliere beleggers, en worden verhuurd door diverse makelaars. Informatie over het precieze aanbod en huurprijzen is niet bekend. De verhuursites laten een gevarieerd aanbod zien met huurprijzen van 650 tot 1900 euro per maand. De koopwoningvoorraad Dee koopwoningvoorraad er als volgt uit: Percentuele verdeling van de koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde WOZ-Waarde in euro Percentage 100.000 0,5 100.000-200.000 47 200.000-300.000 39 300.000-400.000 9 400.000-500.000 3 >500.000 1,5 Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein Wanneer gekeken wordt naar de waarde valt op dat de helft van de woningen een waarde heeft tussen 100.000 en 200.000 euro. Vervolgens heeft 39% van de koopwoningvoorraad een WOZwaarde tussen 200.000 en 300.000 euro. De koopwoningvoorraad van Nieuwegein is dus zeer eenzijdig qua prijsstelling. 1 De huurwoningen van Mitros, Jutphaas en Portaal 5
Percentuele verdeling van de koopwoningvoorraad naar type Type woning Percentage Appartement 18 Tussenwoning 55 Hoekwoning 18 2 onder 1 kap woning 6 Vrijstaande woning 3 Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein Ook qua typologie is de Nieuwegeins koopwoningvoorraad eenzijdig. Het zijn vooral rijtjeswoningen (tussen- en hoekwoningen) die het beeld bepalen. Ontwikkelingen op de koopwoningmarkt Onderstaand wordt een beeld geschetst van de ontwikkeling in prijs en het aantal transacties op de koopwoningmarkt de afgelopen jaren. De ontwikkeling van de gemiddelde koopprijs op jaarbasis 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 Nieuwegein BRU 50.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bron: Woningmarktcijfers.nl De gemiddelde koopsom ligt in Nieuwegein lager dan in de BRU. De trend in de gemiddelde koopprijs laat wel ongeveer eenzelfde daling zien. Deze daling wordt enerzijds veroorzaakt door een verlaging van de koopprijzen, anderzijds zijn er in Nieuwegein ook meer goedkope woningen en worden er ook meer goedkope woningen verkocht, zoals de woningen in getransformeerde kantoren. Dit drukt de gemiddelde koopprijs. De ontwikkeling van het aantal transacties op jaarbasis 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 onbekend vrijst 2/1 kap hoekwon tussenwon app 6
Bron: Woningmarktcijfers.nl Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de tussenwoning, het woonproduct dat veruit het grootste aandeel vormt van de woningvoorraad, niet meer het meest wordt verkocht. De laatste jaren worden evenveel appartementen verkocht. De daling in het aantal transacties laat in 2013 een kentering zien. In 2013 zijn weer iets meer woningen verkocht. De sociale huurwoningvoorraad De sociale huurwoningvoorraad van de woningcorporaties Mitros, Jutphaas en Portaal bestaat op 1 januari 2014 uit 8272 woningen. Dit is 30 % van de totale woningvoorraad van 27531 woningen (Gemeentelijke vastgoedinformatie 1-1-2014). In de onderstaande tabel is weergegeven hoe deze voorraad er qua grootte en huurprijs uitziet. Sociale huurwoningvoorraad 1-1-2014 Corporatievoorraad Woningvoorr. Eengez. Woningvoorr. Meergez. Totaal Nieuw egein 2 3 4 5 + totaal 1 en 2 3 4 5 + totaal huurniveau1/1/2014 kmrs kmrs kmrs kmrs kmrs kmrs kmrs kmrs t/m 389,05 6 56 62 528 45 86 659 721 > 389,05 t/m 596,75 74 198 1154 135 1561 918 2387 986 122 4413 5974 > 596,75 t/m 699,48 6 43 579 460 1088 39 71 139 33 282 1370 > 699,48 8 98 87 193 5 4 3 2 14 207 Totaal 80 255 1887 682 2904 1490 2507 1214 157 5368 8272 Bron: Gegevens woningcorporaties Mitros, Jutphaas en Portaal Van de sociale huurwoningvoorraad bestaat 65% uit meergezinswoningen. Hiervan is bijna 50% een driekamerwoning. De eengezinswoningen zijn voor 65% vierkamerwoningen. Verder zit het zwaartepunt van de sociale huurwoningvoorraad onder de aftoppingsgrens 2 ( 596,75), namelijk 6695 woningen, 81% van de voorraad. Van deze woningen zijn er ruim 1800 verkoopgelabeld, iets meer meergezinswoningen dan eengezinswoningen. Dit betekent dat deze woningen bij mutatie in de verkoop gaan. De corporaties hebben in 2013 31 eengezinswoningen en 28 meergezinswoningen verkocht. Ontwikkelingen op de huurwoningmarkt Onderstaand zijn overzichten opgenomen van de ingeschreven woningzoekenden bij Woningnet die woonachtig zijn in Nieuwegein (totaal 15263) en het aantal actief woningzoekenden (totaal 1998). Ingeschreven woningzoekenden 2013 woonachtig in Nieuwegein Actief woningzoekenden 2013 woonachtig in Nieuwegein primaire doelgroep Primaire doelgroep secundaire doelgroep middeninkomens Secundaire doelgroep Middeninkomens hogere inkomens Hogere inkomens Bron: Woningnet 2 De aftoppingsgrens is een grens voor de berekening van de huurtoeslag. Het gedeelte van de huur boven deze grens komt niet in aanmerking voor huurtoeslag. Er zijn twee aftoppingsgrenzen, de eerste voor 1 en 2 persoonshuishoudens en de tweede voor 3 en meerpersoonshuishoudens. 7
Hoewel er dus nog wel woningzoekenden staan ingeschreven met een midden of hoger inkomen, blijkt dat vooral de primaire en secundaire doelgroep actief is. De middeninkomens en hogere inkomens reageren door de gewijzigde regelgeving (90% regel) en de daarop aangepaste huurinkomentabel veel minder. De gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning is eind 2013 7,74 jaar. Dit is nagenoeg gelijk met het gemiddelde van de regio. In voorgaande grafieken worden vier inkomensgroepen onderscheiden, op basis van het belastbaar huishoudeninkomen in 2013: 1. Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. De maximuminkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013 zijn: Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar 21.025 Eenpersoonshuishoudens >= 65 jaar 21.100 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar 28.550 Meerpersoonshuishouden > 65 jaar 28.725 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot 34.229. 3. Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen 34.229 en 43.785 (= 43.000 in 2011). 4. Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan 43.785. Aanbod sociale huurwoningen in Nieuwegein naar prijs per jaar 2010 2011 2012 2013 2010 2011 2012 2013 Tot 63 28 11 1 16% 9% 3% 0% kwaliteitskortingsgrens 3 Tot 1 e aftoppingsgrens 221 130 73 59 57% 40% 19% 14% Tot 2 e aftoppingsgrens 47 67 65 63 12% 21% 17% 14% Tot huurtoeslaggrens 58 97 230 319 15% 30% 61% 72% Totaal 389 322 379 442 100% 100% 100% 100% Uit: Betaalbaar aanbod Utrecht van Rigo Woningnet/jaarcijfers woningnet Bovenstaand schema laat zien dat het aanbod weer wat toeneemt de laatste 2 jaar. Dit aanbod is overigens nog steeds fors minder dan het aantal woningen dat beschikbaar kwam voor de crisis. Toen werden bijna 2 x zoveel woningen aangeboden. Het aanbod zelf wordt steeds duurder. In 2010 en 2011 lag het overgrote deel van het aanbod onder de aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag. In 2012 en nog meer in 2013 lag het aanbod vooral boven deze aftoppingsgrenzen. Voor de laagste inkomens vindt dan geen of geen volledige aanvulling meer plaats met huurtoeslag. In vergelijking met de U10 regio, maar zeker ook wanneer alleen naar de gemeenten om Utrecht wordt gekeken, valt op dat Nieuwegein duurder aanbod heeft 4. Dit betekent minder woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens en de 1 e aftoppingsgrens en meer woningen in de categorie tot de huurtoeslaggrens. 3 Huurprijzen peildatum 1-1-2014: Kwaliteitskortingsgrens 389,05, 1 e aftoppingsgrens 556,82, 2 e aftoppingsgrens 596,75 en huurtoeslaggrens 699,48 4 Onderzoek Betaalbaar aanbod Utrecht van Rigo en Woningnet 8
Verhuringen naar inkomensgroep en inkomensklasse in Nieuwegein in 2013 Aantal woningen naar inkomensgroep Perc. Woningen naar inkomensgroep Prim. Doelgr. Sec. doelgr. Middeninkomens Hogere inkomens Prim. doelgr Sec. doelgr Middeninkomens Hogere inkom. Tot 3 3 0 0 1% 4% 0% 0% kwaliteitskortingsgrens Tot 1 e aftoppingsgrens 44 17 0 0 17% 20% 0% 0% Tot 2 e aftoppingsgrens 39 11 0 1 15% 13% 0% 25% Tot huurtoeslaggrens 169 52 10 3 66% 63% 100% 75% Totaal 255 83 10 4 100% 100% 100% 100% Uit: Betaalbaar aanbod Utrecht van Rigo Woningnet Bovenstaande tabel laat zien dat bijna alle woningen aan de primaire en secundaire doelgroep verhuurd zijn. Wat opvalt is het hoge aantal verhuringen van woningen boven de aftoppingsgrens aan de primaire doelgroep, nl. 169. Deze groep zal voor een deel van de huur geen tegemoetkoming krijgen vanuit de huurtoeslag en eigenlijk te duur wonen. De verhuringen in de hele U10 regio laten een vergelijkbaar beeld zien. Relatief veel verhuringen tot de huurtoeslaggrens aan de primaire doelgroep. Het percentage ligt alleen wat lager dan in Nieuwegein en er zijn ook meer verhuringen aan de primaire en secundaire doelgroep onder de 2 e aftoppingsgrens. 9
5. Bevolkings- en woningbehoefteontwikkeling In deze paragraaf wordt ingegaan op de huidige bevolking van Nieuwegein en hoe die zich de komende jaren ontwikkeld en welke woningbehoefte deze ontwikkeling met zich mee brengt. Naar deze woningbehoefte is eind 2013 onderzoek verricht door Inbo. In het rapport Kwalitatieve woningbehoefte Nieuwegein zijn de resultaten opgenomen. Voor dit rapport is de Primos bevolkings- en huishoudensprognose 2012 als basis gebruikt. Er is voor de woningbehoefte een planhorizon van 2025 aangehouden, omdat uitspraken voor na deze periode te onzeker zijn. De hoofdpunten van dit onderzoek zijn in deze paragraaf opgenomen. Huidige bevolking De bevolking van Nieuwegein is per 1 januari 2014 61.038 personen groot (bron CBS). Qua leeftijdssamenstelling ziet de bevolking er als volgt uit: 0-19 jaar 13.177 personen, van 20-64 37.870 personen en 65 jaar of ouder 9991 personen. De huishoudenssamenstelling laat het volgende beeld zien Huishoudens: samenstelling, grootte per 1 januari Totaal Eenpers. hh Meerpers.hh Zonder kdrn Meerpers.hh Met kdrn Eenouder- Huish. Overige huish. 2000 26380 7766 8012 10602 1656 150 2005 26497 8438 7914 10145 1849 130 2011 27044 9036 8169 9839 1995 134 2012 27096 9174 8155 9767 2019 119 2013 27411 9380 8317 9714 2061 124 Bron: CBS Uit deze cijfers blijkt dat het aantal eenpersoonshuishoudens, het aantal huishoudens zonder kinderen het aantal eenouderhuishoudens toeneemt de afgelopen jaren. De gemiddelde huishoudensgrootte is 2,21. Inkomensverdeling De woningvraag wordt natuurlijk voor een belangrijk deel bepaald door wat er voor huishoudens financieel mogelijk is. In de provinciale woningmarktmonitor zijn gegevens opgenomen over de inkomensverdeling in de regio. Aandeel huishoudens met laag, midden of hoog inkomen in 2010 % laag inkomen % midden inkomen % hoog inkomen Regio BRU 38 37 25 De Bilt 32 36 32 Bunnik 24 40 36 Houten 25 39 36 IJsselstein 31 41 28 Nieuwegein 34 44 22 Stichtse Vecht 31 41 28 Utrecht 43 35 22 Vianen 31 45 24 Zeist 39 35 26 BRON: provinciale woningmarktmonitor, CBS (laag inkomen: tot 25.100 euro besteedbaar, midden tussen 25.100 46.500 euro besteedbaar en hoog inkomen vanaf 46.500 euro besteedbaar) 10
Uit voorgaande tabel blijkt dat de inkomensverdeling in Nieuwegein gemiddeld is in de regio. De middeninkomens vormen de grootste groep in Nieuwegein. Afhankelijk van de economische situatie in Nederland kan worden voorspeld hoe groot de doelgroepen van beleid in de toekomst zullen zijn. Volgens een onderzoek van ABF Research (2013) zien de inkomensgroepen er in de toekomst als volgt uit: Aantal huishoudens per inkomensklasse in Nieuwegein Inkomensklasse 2013 2023 Percentuele toe- of afname <16.500 3790 4772 26% 16.5-24.700 5268 5051-4% 24.7-34.900 5941 6684 13% 34.9-48.400 6266 6542 4% > 48.400 5982 6343 6% Totaal 27247 29392 Bron: ABF Research, 2013 Het onderzoek voorspelt een flinke toename van de doelgroep van beleid, de huishoudens met een laag inkomen tot 16.500, --. Dit heeft vooral met de vergrijzing te maken. Ook de huishoudens met een inkomen tot 24.700,-- horen tot de doelgroep van beleid. Deze doelgroep zal naar verwachting de komende jaren enkele procenten kleiner worden. De secundaire doelgroep groeit ook en wel met 13%. Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte Wanneer we kijken naar de leeftijdsontwikkeling dan verandert de bevolking de komende jaren aanzienlijk. Het aandeel 55-plussers neemt toe van 31 naar 35% en het aandeel 45-55 jarigen daalt van 15 naar 12%. De huishoudensontwikkeling naar leeftijd laat zien dat het aandeel jonge (vaak startende) huishoudens tot 35 jaar toeneemt van 13 naar 19% in 2025 en het aandeel huishoudens van 55 jaar of ouder neemt toe van 45 naar 48%. Binnen deze groep neemt vooral het aandeel 75-plus huishoudens sterk toe (van 8 naar 15% van het totaal aantal huishoudens). Huishoudensontwikkeling 2012 2025 Primos 2012 12000 10000 8000 6000 4000 2012 2025 2000 0 < 35 jaar 35-54 jaar 55-74 jaar 75+ Bron: Kwalitatief woningbehoefteonderzoek Inbo 11
De woningvraag wordt in 2025 door een viertal groepen bepaald. Deze groepen zijn de starters (15%), hiertoe worden inwoners gerekend in de leeftijd van 18 tot en met 29 jaar die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven (uit huis gaan, samenwonen e.d.), de 55-plussers (41%) en de stijgers (15%), ofwel de mensen die een stap in hun wooncarrière willen maken (15%). Daarnaast is er nog een rest groep, de zogenaamde stabielen, ofwel de mensen die blijven wonen waar zij wonen (30%). De woonwensen van deze groepen zijn hieronder nader gespecificeerd. De Primosprognose 2012 gaat uit van een bevolkingsomvang in 2025 van 70.470 en een aantal huishoudens van 32.168. Dit betekent een groei van het aantal huishoudens en een extra woningvraag van 4690 t.o.v. 1-1-2013. De woningvraag wordt voor een belangrijk deel bepaald door de bevolkings- en huishoudensontwikkeling. Een belangrijke kanttekening bij de prognose is de vraag in hoeverre tegemoet gekomen kan worden aan de woningvraag die de geprognotiseerde bevolkingsontwikkeling met zich meebrengt. Wanneer de woningvraag van specifieke doelgroepen geaccommodeerd kan worden en er voldoende passende woningen worden aangeboden, dan kan de generieke woningvraag in Nieuwegein neerdalen en groeit de bevolking. Wanneer dat niet het geval is, zal de woningvraag zich ofwel niet manifesteren of elders neerdalen. De groei van het aantal inwoners is dan minder groot. Wanneer er helemaal geen woningen aan de voorraad worden toegevoegd zal de bevolking zelfs krimpen. De huishoudens worden namelijk steeds kleiner, mede door de vergrijzing. Bij hetzelfde aantal woningen zal het aantal inwoners dan afnemen. De woonwensen van starters In onderstaande tabel worden de woonwensen van starters weergegeven. Wensen starters Koop 35% Huur 65% Eengezinswoningen 45% Meergezinswoningen 55% Huur Waarvan tot liberalisatiegrens 70% Waarvan vanaf liberalisatiegrens 30% Koop Waarvan tot 2 ton 55% Waarvan 2 3,2 ton 35% Waarvan vanaf 3,2 ton 10% Inbo: Woon 2012 en eigen onderzoek De omvang van deze doelgroep is in 2025 volgens de Primos-prognose 9.995 inwoners groot. Wanneer we er van uit gaan dat twee derde van hen actief op zoek is naar een woning en 85% in Nieuwegein wil blijven wonen, resulteert dat in 5607 starters. Hiervan is 70% alleenstaand en 30% samenwonend, wat het totaal aantal startende huishoudens in 2025 brengt op 4677. Wonen in kantoren een onderzoek van Inbo van mei 2014 gaat verder in op de woonwensen van de verschillende doelgroepen. Inbo geeft aan dat starters wat minder kritisch zijn ten aanzien van hun woning en woonomgeving dan bijvoorbeeld stijgers. Starters wonen over het algemeen het liefst in of nabij het centrum waar allerhande voorzieningen aanwezig zijn. De meeste starters blijven 2-5 jaar in hun woning wonen en gaan dan op 12
zoek naar wat anders... ze worden stijgers. De prijs van de woning is belangrijk bij hun woningkeuze. De woonwensen van 55-plussers In de kwalitatieve woningbehoefte van de 55-plusser wordt onderscheid gemaakt in specifiek voor senioren bestemde woningen (nultreden woningen en verzorgd wonen) en reguliere (gewone) woningen die voldoen aan de wensen van 55-plussers. Wensen 55-plussers Wensen 55- Wensen Specifieke seniorenwoning plussers totale (nultrede en verzorgd Reguliere groep 55- Wonen in woning) woning plussers Koop 23% 55% 42% Huur 77% 45% 58% Eengezins 18% 60% 43% Meergezins 82% 40% 57% Huur Waarvan tot liberalisatiegrens 65% 60% 63% Waarvan vanaf liberalisatiegrens 35% 40% 37% Koop waarvan tot 2 ton 65% 18% 28% Waarvan 2 3,2 ton 30% 32% 32% waarvan vanaf 3,2 ton 5% 50% 40% Inbo: Woon 2012, Wonen en zorg monitor U10, eigen onderzoek De Primos prognose gaat er van uit dat Nieuwegein in 2025 15.440 huishoudens van 55 jaar of ouder telt. Van deze huishoudens bevindt 69% zich in de leeftijd van 55-74 jaar en 31% in de leeftijd 75 jaar of ouder. Naarmate huishoudens ouder worden neemt het aandeel dat in een zelfstandige woning woont af. Het totaal aantal benodigde zelfstandige woningen voor 55- plussers is voor 2025 berekend op 13.172. Hiervan dienen er 5.362 specifieke seniorenwoningen te zijn, 4500 nultredenwoningen en 862 verzorgd wonen. In de paragraaf wonen en zorg wordt hier specifieker op in gegaan. Bovendien is hierin een verdere tijdshorizon gehanteerd. Inbo geeft in het onderzoek Wonen in Kantoren aan dat 55-plussers doorgaans één-en tweepersoonshuishoudens zijn zonder thuiswonende kinderen. Ze verhuizen pas als dat noodzakelijk is. Jongere senioren, tot circa 75 jaar, staan midden in de maatschappij, wonen zelfstandig en doen geen beroep op zorg. Naarmate de leeftijd toeneemt worden voorzieningen in de direct omgeving, openbaar vervoer, veiligheid, comfort en de mogelijkheid tot samenzijn met leeftijdsgenoten steeds belangrijker. Dat geldt ook voor de beschikbaarheid van zorg op afroep. Voor wonen gecombineerd met zorg is een omgeving met andere woningen, vlakbij winkels, groen en openbaar vervoer een must. 13
De woonwensen van de stijgers De woonwensen van stijgers zien er als volgt uit: Wensen stabielen Koop 66% Huur 34% Eengezinswoningen 63% Meergezinswoningen 37% Huur Waarvan tot liberalisatiegrens 15% Waarvan vanaf liberalisatiegrens 85% Koop Waarvan tot 2 ton 29% Waarvan 2 3,2 ton 33% Waarvan vanaf 3,2 ton 38% Inbo: WoOn 2012 en huizenkopers en huurders in profiel NVB De stijgers zijn de huishoudens die een stap in hun wooncarrière willen maken. De omvang wordt geraamd op 15% van de huishoudens in 2025, ofwel 4690. Stijgers zijn (eenouder)gezinnen die naar een grondgebonden woning verhuizen, maar ook alleenstaanden of stellen zonder kinderen die opteren voor een luxe appartement. Stijgers hebben uiteenlopende wensen, een hoger inkomen dan starters en zijn tegelijkertijd kritischer wat betreft hun woning en woonomgeving. Ze wonen het liefst buiten of aan de randen van het centrum in een ruime groene setting, die kindvriendelijk is. Imago en veiligheidsbeleving moeten goed zijn. De woning moet goed bereikbaar zijn per auto en voorzieningen en openbaar vervoer zijn een pré. De stabielen De stabielen zijn de huishoudens die blijven wonen waar zij wonen. De omvang van deze doelgroep wordt in 2025 geraamd op 30% van de huishoudens, zo een 9.325 huishoudens. De woonwensen van de stabielen zijn gebaseerd op de woonwensen van de niet-verhuisden in WoOn 2012. Van de stabielen wil/woont 62% in een koopwoning en 38% in een huurwoning. De doelgroep wil/woont nagenoeg geheel in een eengezinswoning. Van de doelgroep in de huur woont 63% in een sociale huurwoning en van de doelgroep in een koopwoning wil 45% een koopwoning tussen 2 en 3,2 ton en 39% een koopwoning boven 3,2 ton. Wat betekent dit voor het bouwprogramma? De woningvoorraad bestaat per 1 januari 2014 uit 27.531 woningen. Om het aantal geprognotiseerde huishoudens in 2025 te kunnen huisvesten zijn dus 4637 extra woningen nodig. In de gemeentelijke woningbouwmonitor staat een nieuwbouwplanning tot circa 2020 opgenomen. In de monitor van maart 2014 zitten 1079 woningen in de pijplijn (in aanbouw, procedure, initiatief- en loketfase). Wanneer er vanuit wordt gegaan dat al deze woningen worden gerealiseerd, is nog een uitbreiding van de woningvoorraad nodig van 3.558 woningen. Kwalitatief is uitbreiding van de voorraad noodzakelijk in alle segmenten. Wanneer de vraag en het aanbod met elkaar worden geconfronteerd levert dat het volgende beeld op: - Vooral bij huurwoningen in de vrije sector is de vraag aanzienlijk groter dan het aanbod. De grote behoefte aan vrije sector huurwoningen hangt samen met de toename van het aantal ouderen (die vanuit hun koopwoning doorstromen naar een huurwoning), het economisch 14
klimaat waarin de regels voor hypotheekverstrekking zijn aangescherpt en de maatregel van de Europese Commissie waarin de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen zijn aangepast. - Ook in de sociale huurwoningvoorraad is behoefte aan uitbreiding. Dit hangt samen met de toename van met name het aantal 75-plussers, maar ook met de omvang van de startersdoelgroep. Daarnaast is de wachttijd voor een sociale huurwoning hoog. - In het koopsegment is vooral behoefte aan meer woningen vanaf 3 ton, met name om aan de vraag te voldoen van inwoners die een stap in hun wooncarrière willen maken (de stijgers). 15
6. Wonen en zorg In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de ontwikkelingen die er spelen op het gebied van wonen en zorg en welke impact deze hebben op het wonen in Nieuwegein. Ontwikkelingen De ontwikkelingen op het vlak van wonen en zorg zijn divers en ingrijpend. In zijn algemeenheid is er al jarenlang een trend om langer zelfstandig te blijven wonen. Deze trend wordt enerzijds aangestuurd vanuit de wens om zo lang als mogelijk de regie over het eigen leven te blijven houden. Bij veel mensen staat de wens voorop om langer zelfstandig te blijven wonen, in een zelf gekozen setting van huis en buurt, al dan niet ondersteund door familie, kennissen en buren. Daarop aansluitend is een kentering waarneembaar in de houding van de oudere of beperkte woonconsument, die gelijke tred houdt met de algemene maatschappelijke ontwikkeling tot een kritische consument. Die consument staat kritisch tegenover het gegeven dat een verhuizing naar een kleinere woning veelal hogere woonlasten met zich meebrengt. Ook staat deze consument kritisch tegenover het aanbod van seniorenwoningen, waarvan een belangrijk deel uit woningen met een beperkt oppervlak of een verouderde uitstraling bestaat. Zo kan worden verklaard, dat er bij voorbeeld een grote behoefte bestaat aan diverse vormen van ouderenhuisvesting, terwijl de verhuurbaarheid van sommige seniorencomplexen van corporaties slecht is te noemen. Anderzijds wordt deze trend veroorzaakt doordat voor een groot deel van de ouderen en mensen met een beperking het perspectief op huisvesting en verzorging binnen de muren van een instelling is komen te vervallen. Het concept van het verzorgingshuis, waarbij wonen gecombineerd werd met lichte tot matig intensieve zorg, verdwijnt in een snel tempo. Alleen mensen die thuis intensieve zorg en toezicht nodig hebben komen nog in aanmerking voor verblijf in een zorginstelling (verpleeghuis). Specifiek voor Nieuwegein is het vraagstuk van de vergrijzing, meer in het bijzonder de collectieve vergrijzing die het kenmerk is van een voormalige groeikern. Deze ontwikkeling is weliswaar al lang aangekondigd, maar krijgt vanaf nu en de komende decennia vorm in Nieuwegein. Een grote groep van destijds jonge vestigers blijft in stand en schuift als het ware door in de bevolkingspiramide. 16
Bevolkingsprognose gemeente Nieuwegein 2013; Ouderen 65+ 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2013 2015 2020 2025 2030 2035 65 tot 75 jaar 75 jaar en ouder De bevolkingsprognose 5 geeft aan, dat in de periode tot 2035 het totale bevolkingsaantal zal groeien van 60.903 inwoners in 2013 tot 61.617 inwoners in 2035. Opvallender is, dat de samenstelling van de bevolking sterk wijzigt. De scheidslijn ligt bij de leeftijd van 65 jaar. Het aandeel 65+ neemt tussen 2013 en 2035 toe van 9.454 tot 16.259 ouderen, een stijging met 72 procent. Tegelijkertijd neemt het aandeel 65- af van 51.449 tot 45.358, een daling met 12 procent. Een nadere uitsplitsing van de ouderen in vijfjaarklassen is zinvol omdat de vraag naar zorg van ouderen over het algemeen sterk toeneemt na het 75 e jaar. Het aandeel 75+ in de Nieuwegeinse bevolking neemt in de periode tot 2035 toe van 3298 tot 8462, een stijging met 157 procent. Het aandeel 65-70 jarigen bereikt ongeveer in 2020 de top, het aandeel 70-75 jarigen ongeveer in 2025. Het aandeel van de voor de zorgbehoefte belangrijke categorieën 75-80 jarigen en 80+ bereikt respectievelijk rond 2030 en rond 2035 de top. De grootste vraag naar een combinatie van wonen en zware zorg zal zich met andere woorden rond het jaar 2030 voordoen. In de periode tot 2025 is relatief meer aandacht nodig voor de combinatie van wonen en lichtere zorg. De eerder geschetste wens om langer zelfstandig te blijven wonen krijgt een impuls door de transities op het gebied van de zorg die per 1 januari 2015 ingaan in de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en in de Jeugdzorg. Met de nieuwe Wmo worden de functies extramurale begeleiding, kortdurend verblijf, vervoer naar begeleiding en een gedeelte persoonlijke verzorging (voorheen AWBZ) gedecentraliseerd. De druk op voorzieningen van de Wmo (inclusief de nieuwe functies die overkomen vanuit de AWBZ) en de lokale welzijnsvoorzieningen zal hierdoor groter worden. Daarnaast is de vraag of de woningvoorraad voldoende en geschikt is voor zelfstandig wonen met zorg. Dit moet goed in samenhang opgepakt worden. Financiering vanuit de ZZP's 6 1 en 2 is per 2013 en vanuit ZZP 3 per 2014 vervallen wat tot gevolg heeft dat cliënten een extramurale indicatie (via de Wmo en/of met ingang van 2015 via de Zorgverzekeringwet) krijgen waarin geen financiering van 24-uurs begeleiding/bekostiging is opgenomen. Het merendeel van de populatie waarop deze maatregel betrekking heeft, zijn ouderen met lichte en matig intensieve beperkingen. 5 Bevolkingsprognose gemeente Nieuwegein 2013 6 Zorgzwaartepakketten 17
Met de nieuwe Jeugdwet worden gemeenten verantwoordelijk voor alle activiteiten in het kader van preventie, ondersteuning, begeleiding, hulpverlening en behandeling bij problemen rondom het opgroeien en opvoeden van jeugdigen van 0 tot 18 jaar. Op het niveau van wonen en zorg zal, naar het zich nu laat aanzien, de komende jaren een groeiende behoefte zijn aan kleinschalige residentiële voorzieningen en kleinschalige woon-zorgvormen. Nu al laten de aanbieders in de jeugdzorg doorschemeren dat zij de grootschalige residentiele voorzieningen willen sluiten. Ook is er behoefte aan woonvormen als begeleid wonen en begeleid kamerbewoning gekoppeld aan zorg door onder meer familie, vrienden, buurt en professionele zorg. Prognoses Het rapport Wonen-zorg en MO in de U10 verscheen eind 2012. De verdienste van het onderzoeksrapport is, dat het over een breed terrein van wonen en zorg de ontwikkelingen tot 2020 of 2030 prognosticeert, waarbij is uitgegaan van het voornemen tot extramuralisering zoals opgenomen in het Regeerakkoord van 2012. Een tweede verdienste van het rapport is dat bijna alle resultaten tot en met het niveau van de aangesloten gemeenten kunnen worden weergegeven. Samengevat geeft dit voor Nieuwegein de volgende uitkomsten: Rijksbeleid gericht op het minder beschermd huisvesten van ouderen (sector V&V 7 ), van cliënten geestelijke gezondheidszorg (GGZ) en van gehandicapten (GZ 8 ) betekent dat de gehonoreerde vraag in Nieuwegein naar intramurale huisvesting gemiddeld stabiliseert. In de sector V&V staat daar een sterke veroudering van de Nieuwegeinse bevolking tegenover, wat de te honoreren vraag weer opstuwt. In Nieuwegein is er in de periode 2013-2020 geen overschot aan intramurale zorgplaatsen V&V. Door de sterke toename van het aantal ouderen overstijgt de vraag in 2030 de huidige voorraad. Minder intramurale zorgplaatsen betekent een grotere vraag in Nieuwegein naar zelfstandig verzorgd wonen (met zorg op afroep). In 2015 bedraagt die vraag vier keer de huidige voorraad. De voortgaande toename van het aantal ouderen zorgt voor een verdere groei van de vraag naar verzorgd wonen. In 2030 is die ruim het zevenvoudige van de huidige voorraad. Dit alles leidt tot een tekort van circa 1000 woningen en plaatsen in 2030. Vooruitkijkend naar 2020 is er in Nieuwegein een substantiële daling van de gehonoreerde vraag naar zorgplaatsen in de GGZ. Dit leidt in 2020 tot een overschot van circa 150 zorgplaatsen in Nieuwegein. Dit strookt met de regionale trend. De regio is het niveau waarop deze voorziening moet worden beoordeeld. De intramurale capaciteit voor gehandicapten (GZ) in Nieuwegein schiet in 2020 tekort met circa 100 plaatsen. Dit strookt met de regionale trend. De regio is het niveau waarop deze voorziening moet worden beoordeeld. De maatschappelijke en vrouwenopvang (MO) in de regio bieden verblijf aan mensen die nergens anders terechtkunnen, en waarvoor doorgaans sprake is van een complexe problematiek. De ingezette krimp van het aantal opvangplaatsen MO loopt uit de pas met signalen van een toenemende vraag. De regio is het niveau waarop deze voorziening moet worden beoordeeld. In 2011 is een eerste prognose gegeven van de ontwikkeling van de woon- en zorgbehoefte van ouderen in Nieuwegein tot het jaar 2030. Voor wat betreft de nultreden woningen is deze prognose van Mitros/Zorgspectrum geactualiseerd naar de stand medio 2013. Voor de overige 7 Verzorging & Verpleging 8 Gehandicaptenzorg 18
onderscheiden woonvormen heeft medio 2013 een inventarisatie en prognose plaatsgevonden binnen de U10-regio. Dit onderzoek is zodanig opgezet dat cijfers tot op gemeenteniveau zijn uitgesplitst. Zodoende kan hier een inventarisatie en prognose op peildatum medio 2013 naar onderscheiden woonvorm worden gepresenteerd. Nultreden woningen Nultreden (geschikte woningen): De woning is traploos bereikbaar en alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken) liggen gelijkvloers. De woning ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar. De woning is geschikt voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen, die als hulpmiddelen eventueel wandelstok of kruk gebruiken. De woning is niet rolstoelgeschikt. Categorie wonen en Voorraad 2013 Vraag 2030 Nieuwegein Tekort 2030 Nieuwegein zorg Nieuwegein Nultreden woningen 9 3.411 5.200 1.799 Verzorgd wonen 10 Kleinschalige en grootschalige woonvormen vooral voor ouderen, vormgegeven in zowel intramurale voorzieningen als in woonclusters, waarbij onplanbare zorg op afroep in de nabijheid beschikbaar is. Hieronder vallen verzorgingshuizen, verpleeghuizen, woningen in woonzorgcomplexen, aanleunwoningen en diverse vormen van begeleid wonen. Categorie wonen en Voorraad 2013 Vraag 2015 Vraag 2030 Tekort 2030 zorg Nieuwegein Nieuwegein Nieuwegein Nieuwegein intramuraal 399 11 414 477 78 woningen 140 571 997 857 verzorgd wonen Totaal 539 985 1474 935 GGZ en GZ intramuraal Woonvormen waar 24 uur zorg met toezicht wordt geboden. Onder de GGZ beschermd wonen vallen instellingen als Altrecht en SBWU. Bij Gehandicaptenzorg gaat het bijvoorbeeld om intramurale instellingen voor verstandelijk gehandicapten en kleinschalige woonvormen voor verstandelijk gehandicapten. Categorie wonen en zorg GGZ en GZ intramuraal 12 : Totaal GGZ GZ Voorraad 2013 Nieuwegein 242 127 369 Vraag 2015 Nieuwegein Vraag 2020 Nieuwegein Tekort 2020 Nieuwegein Voor de sectoren Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) en Gehandicaptenzorg (GZ) geldt dat de afstemming voorraad-vraag zich niet op gemeenteniveau afspeelt. Grootschalige instellingen zijn geclusterd in een aantal gemeenten binnen de provincie. Daarom is een voorraad-vraagvergelijking relevant voor de U10-regio 100 260 360 90 230 320-152 103-49 9 Nultreden bron Mitros/Zorgspectrum (bewerkt) 10 Verzorgd wonen bron U10-regio 11 Hierin is het verzorgingshuis Zuilenstein nog inbegrepen 12 GGZ en GZ intramuraal bron U10-regio 19
Maatschappelijke opvang inclusief vrouwenopvang Maatschappelijke opvang (inclusief vrouwenopvang): het tijdelijk bieden van onderdak, begeleiding, informatie en advies aan mensen die door problemen al dan niet gedwongen hun thuissituatie hebben verlaten. Categorie wonen en zorg Voorraad 2013 MO-regio Vraag 2020 MO-regio Totaal Maatschappelijke opvang 13 Vrouwenopvang 885 122 1007 De vraag naar MO kan worden samengevat als: zeer waarschijnlijk is er nu geen overschot aan opvangplaatsen en is er een gerede kans dat het beroep op MO-verblijf toeneemt. Het budget voor MOverblijfs-voorzieningen gaat omlaag. Voor maatschappelijke opvang inclusief vrouwenopvang geldt dat de afstemming voorraad-vraag zich niet op gemeenteniveau afspeelt. Geen van de instellingen is gevestigd in Nieuwegein. Grootschalige instellingen zijn geclusterd in gemeenten. Daarom is een voorraad-vraagvergelijking relevant voor de U10- regio Tot slot De opgaven op het gebied van wonen en zorg zijn verstrekkend. In het kader van deze Woonvisie beperken wij ons tot het wonen, met de aantekening dat in andere kaders ook de gevolgen voor het maatschappelijk vastgoed, de voorzieningen voor ontmoeting en dagbesteding en de openbare ruimte aan de orde komen. Uit dit alles volgt voor het wonen één centrale opgave en wel het tot stand brengen van circa 1000 woningen verzorgd wonen in de periode tot 2030. Dat is een grote opgave, gebaseerd op prognoses. Prognoses die ondersteund worden uit diverse bronnen, maar waarvan in de loop van de jaren zal moeten blijken in hoeverre die prognoses juist zijn. De opgave betreft naast nieuwbouw vooral het aanpassen van de bestaande voorraad. Minder verstrekkende opgaven liggen op het terrein van nultrede woningen. De aandacht voor deze categorie moet er op gericht zijn, dat er ook na de komende jaren blijvend nultrede woningen aan de voorraad worden toegevoegd door nieuwbouw of verbouw(opplussen), zodat het streefcijfer wordt bereikt. Op het terrein van de GGZ en GZ evenals de maatschappelijke opvang is het vooral zaak tot goede regionale afstemming te komen en waar nodig medewerking te verlenen aan de extramuralisering van deze voorzieningen. 13 Maatschappelijke opvang en vrouwenopvang bron U10-regio 20