Risico-rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied Ir. O. M. van Denzen MSRE Masterthesis Februari 2009
Risico-rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied Document: Master Thesis Datum: 14 april 2009 Status: Definitief Auteur: E-mail: Onderwijs: Opleiding: Begeleider: ir. O.M. van Denzen onnovandenzen@quicknet.nl Amsterdam School of Real Estate Master of Science in the Real Estate (MSRE) prof. dr. E.F. Nozeman Master Thesis Onno van Denzen 0
VOORWOORD Voor u ligt de Master Thesis van de opleiding Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Ten tijde van het zoeken naar een onderwerp stelde ik mijzelf twee eisen. Het onderwerp diende ten eerste actueel te zijn. Ten tweede diende de opgedane kennis een bijdrage te leveren aan mijn dagelijkse werkzaamheden als vastgoedprofessional. Met deze twee eisen in de hand kwam ik al snel bij het volgende onderwerp terecht: risico-opslag bij het acquireren van ontwikkelposities in bestaand stedelijk gebied. Een onderwerp wat zich afspeelt op het vlak van risicomanagement, acquisitie en planontwikkeling. Hoewel er de laatste jaren een toenemende aandacht voor risicomanagement bij projectontwikkelaars is waar te nemen, zorgt de huidige kredietcrisis voor een stroomversnelling. Risicomanagement is op dit moment buitengewoon actueel. Aan de actualiteitseis werd dus ruimschoots voldaan. Wat betreft de bruikbaarheidseis kan ik stellen dat dit onderzoek mij de gelegenheid heeft geboden een gestructureerde blik te werpen in de keukens van de verschillende soorten ontwikkelaars die Nederland rijk is. Iets waar ik in mijn dagelijkse werkzaamheden waarschijnlijk nog jaren over gedaan zou hebben. Daarnaast heeft de verdieping in het onderwerp mij nieuwe inzichten opgeleverd die een bijdrage leveren aan mijn dagelijkse werk. Langs deze weg wil ik allereerst de respondenten nogmaals bedanken. Zonder hun inbreng was het schrijven van dit rapport niet mogelijk geweest. Verder wil ik mijn bijzondere dank richten aan mijn externe afstudeerbegeleider Ed Nozeman en Jan Bolhoeve en Jan Piet Kuit als kritische lezers. Het schrijven van een scriptie heeft de afgelopen maanden de nodige tijd gevergd. Tijd die mede ten koste is gegaan van mijn dagelijkse werk. Aan alles komt een eind, zo ook aan de scriptie. Het is nu weer tijd om me volledig te storten op het buitengewoon prachtige vak projectontwikkeling. Onno van Denzen Assendelft, februari 2009 Master Thesis Onno van Denzen 1
SAMENVATTING Lange tijd heeft de zon geschenen bij woningbouwontwikkelaars. Echter, er zijn andere tijden aangebroken. De nadruk van de toekomstige ontwikkelopgave is verschoven van buitengebied naar bestaand bebouwd gebied. De gemeente legt steeds meer verantwoordelijkheden en risico s bij projectontwikkelaars neer en is daarnaast steeds strenger gebonden aan Europese regelgeving bij het vergeven van ontwikkelposities. Projectontwikkelaars begeven zich hierdoor tegenwoordig in een uiterst complex en uitdagend doch risicovol businessmodel. Derhalve is er een toenemende aandacht waar te nemen voor risicomanagement. Projectontwikkelaars dienen binnen dit nieuwe businessmodel ontwikkelposities in te kopen en lopen daarna de nodige risico s. De beloning die de projectontwikkelaar hiervoor krijgt, wordt doorgaans verwerkt in de kosten-batenanalyse bij het bepalen van de inkoopprijs en voorwaarden van een beoogd project. De ontwikkelaar rekent hierbij op een in verhouding staande vergoeding (risico-opslag) voor het gelopen risico. De hoofdvraag luidt dan ook: Hoe gaan projectontwikkelaars om met de risico-opslag bij het inkopen van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied en hoe verhoudt dit zich tot de theorie? Door middel van literatuuronderzoek is er getracht een theoretische onderbouwing te vinden. Deze theoretische onderbouwing is vervolgens gebruikt voor een confrontatie met de praktijk, die gerealiseerd is door het afnemen van diepte-interviews. Complexiteit blijkt een rode draad te zijn bij het ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied. Door deze complexiteit is de kans op een onzekere gebeurtenis groter, waardoor er sprake is van verhoogde risico s. Procedurele en politieke risico s blijken de grootste risico s te zijn omdat deze minder of niet goed beheersbaar zijn. Veel beter beheersbare risico s zijn de bouw, het milieu en de grondexploitatie. Het moment van afsluiten van een ontwikkelovereenkomst waarin de financiële condities (aankoopprijs en voorwaarden) worden vastgelegd blijkt uiteen te lopen van soms ruim vóór de start tot tegen het einde van de planontwikkeling. Hierdoor verschilt de mate van risico al door het moment van het inkopen van ontwikkelposities. Veel projectontwikkelaars blijken het beoogde risicoprofiel mee te nemen bij de financiële haalbaarheid door te variëren in de risico-opslag. Overigens doen ze dit niet alleen op basis van het beoogd risicoprofiel maar ook op basis van strategische belangen zoals werkgelegenheid en kansen voor de toekomst door ergens binnen te komen. Projectontwikkelaars blijken bij het inkopen van ontwikkelposities de in hun ogen beheersbare risico s te accepteren door deze vooraf grondig te onderzoeken. Het bepalen of een risico beheersbaar is kan onderdeel uitmaken van voorgeschreven beleid maar blijkt vaak per beoogd project te worden bekeken. Enerzijds trachten ontwikkelaars de in hun ogen minder of niet beheersbare risico s te beperken door hier afspraken over te maken. Anderzijds nemen ontwikkelaars juist bepaalde minder beheersbare risico s omdat deze volgens hun beperkt zijn. Gevoeligheids- en scenarioanalyses worden hierbij gebruikt om te bepalen of er niet te grote risico s worden genomen en beperkt zich hierdoor tot what-if scenario s met betrekking tot het maximale verlies. De risico s die overblijven bij het aangaan van een ontwikkelovereenkomst zijn vervolgens de risico s die een projectontwikkelaar voor haar rekening neemt. Echter, in de praktijk kunnen bepaalde risico s gedurende de ontwikkeling onderhandelbaar worden, hetgeen het vooraf waarderen van risico s bemoeilijkt. Op basis van de literatuur is op te maken dat risico s uit te drukken zijn als afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde rendement. Een risico is hierdoor in feite niets anders dan de standaarddeviatie van het rendement. De kansverdeling van het rendement is hierdoor een graadmeter voor de mate van risico. In de literatuur wordt een aantal kwantificeringstechnieken beschreven. Alleen met behulp van de stochastische techniek Monte Carlo Simulatie is het mogelijk deze kansverdelingsfunctie van het resultaat te bepalen. Door het gebrek aan historische en objectieve data en de complexiteit van deze techniek is dit allerminst een bewezen techniek. Daarnaast is ieder project uniek waardoor risico s lastig kwantificeerbaar zijn. In de literatuur ontbreekt het dan ook aan een theoretische maar ook Master Thesis Onno van Denzen 2
inhoudelijke onderbouwing van de risico-opslag. Hierdoor is het erg moeilijk risico s nauwkeurig te kwantificeren in de risico-opslag bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Doordat er geen adequate kwantificeringstechniek voor handen is om de risico s die men loopt rationeel te waarderen in een risico-opslag bij het opstellen van de financiële haalbaarheid, maken projectontwikkelaars de aloude afweging tussen risico en rendement op basis van ervaring, gevoel en niet te vergeten strategische belangen. Diegene die had gedacht dat er bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst uitvoerige kwantificeringstechnieken aan te passen komen, komt enigszins bedrogen uit. Anno 2009 worden dergelijke beslissingen voor een groot deel genomen op basis van ervaring en gevoel. De grote afstand tussen de theoretisch benadering van risico-opslag en de praktijk is te verklaren. De sector is namelijk nog bezig met het verwerven van kwalitatief inzicht in de ontwikkelrisico s in bestaand bebouwd gebied. Hierdoor is men feitelijk nog bezig met het opbouwen van een goede dataset. Tot die tijd voldoen risicokwantificeringstechnieken eigenlijk niet, waardoor het ook weinig zin heeft deze te gebruiken. Verder is de achtergrond van risicoanalyse rationeel. De praktijk is dit echter niet. Projectontwikkelaars leunen namelijk sterk op subjectieve risico-inschattingen. Voorts blijkt dat er veel redenen zijn om risico s verschillend te waarderen. Deze redenen zijn voornamelijk van strategische aard. Tenslotte worden de grootste ontwikkelrisico s genomen door gelieerde ontwikkelaars. Door het hogere belang van hun moeder hebben zij de mogelijkheid risico s te dempen c.q. uit te smeren. Hierdoor worden ontwikkelrisico s lang niet altijd goed zichtbaar. Tot slot is het aan te bevelen op een praktisch doch gestructureerde wijze de volledige risicomanagementcyclus te doorlopen bij het inkopen van een ontwikkelpositie. Hierdoor zal men in ieder geval bewust en weloverwogen omgaan met de risicodeling bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Immers als je bewust bent van wat je doet en welke risico s je meent, kan je nooit echt voor verrassingen komen te zijn. Daarnaast is het aan te bevelen gebruik te maken van een maximale risicopot. Deze risicopot dient gebaseerd te zijn op de beschikbare buffer om verliezen op te kunnen vangen: het beschikbare eigen vermogen. Afhankelijk van de risicoattitude kan een projectontwikkelaar bepalen welk deel van dit vermogen ingezet kan worden om risico s te nemen. Doordat de pot als het ware wordt gevuld door het maximale denkbare verlies van ieder project, wordt voorkomen dat het bedrijf risico s neemt die het eigenlijk niet aankan. Belangrijk voordeel van het gebruik van een risicopot is dat een projectontwikkelaar als het ware gedwongen wordt vooraf flexibele afspraken of afrekeningen te maken met betrekking tot moeilijk of niet beheersbare risico s dan wel op zoek te gaan naar een strategische alliantie om bepaalde risico s beheersbaar te maken. Master Thesis Onno van Denzen 3
INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING 5 1.1 AANLEIDING 5 1.2 INLEIDING ONDERWERP 6 1.3 DOEL- EN VRAAGSTELLING 6 1.4 AFBAKENING 7 1.5 RELEVANTIE 8 1.6 LEESWIJZER 8 2 PROJECTONTWIKKELING & ACQUISITIE 9 2.1 VASTGOEDKETEN 9 2.2 GRONDMARKT, ONTWIKKELRECHT EN GRONDEXPLOITATIEMODELLEN 11 2.3 PROJECTONTWIKKELING 14 2.4 ACQUISITIE 20 2.5 CONCLUSIE 25 3 RISICOMANAGEMENT 27 3.1 RISICOMANAGEMENT 27 3.2 RISICO-IDENTIFICATIETECHNIEKEN 31 3.3 ONTWIKKELRISICO S 33 3.4 RISICOKWANTIFICERING 39 3.5 RISICO-OPSLAG 43 3.6 VERWACHTINGEN OP BASIS VAN THEORIE 44 4 RESULTATEN PRAKTIJKONDERZOEK 47 4.1 ONDERZOEKSONTWERP 47 4.2 TOETSING PRAKTIJK 48 4.3 CONCLUSIE RESULTATEN 54 5 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 57 5.1 CONCLUSIES 57 5.2 AANBEVELINGEN VOOR VERDER ONDERZOEK 59 5.3 REFLECTIE ONDERZOEK 60 LITERATUURLIJST 61 BIJLAGEN 65 Master Thesis Onno van Denzen 4
1 INLEIDING 1.1 AANLEIDING Projectontwikkeling is een kapitaalintensief proces waar omvangrijke voorinvesteringen worden gedaan en waarvan het resultaat onzeker is. Risico s nemen zijn dan ook inherent aan het vak (Harms, 2004). In de sectorstudie van ABN AMRO (2008) valt te lezen dat de sector grote veranderingen ondergaat en projectontwikkeling steeds complexer wordt. Het omgevingsmodel van de sector verandert en hiermee ook het risicoprofiel van een projectontwikkelaar. Behalve de algemene trend van professionalisering en toenemende transparantie van de sector, geven de volgende ontwikkelingen aanleiding tot een toenemende aandacht voor risicomanagement in de sector: Toekomstige bouwopgave in bestaand bebouwd gebied is complex en risicovol Het belang van ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied (BBG) neemt aanzienlijk toe. Volgens Bleyser (2002) zal de opgave in BBG de komende jaren oplopen tot circa 50% van de toekomstige nieuwbouw. Niet alleen zijn er in ons dichtbevolkte land nauwelijks meer uitleggebieden in de open weide beschikbaar, er staat ook nog eens in BBG een record aan gebouwen leeg (Van der Voordt, 2007) of locaties die in verval of onbruik raken (Buitenlaar e.a., 2008). Deze locaties bijvoorbeeld braakliggende terreinen, oude industrie, kantoren, scholen, ziekenhuizen, sportvoorzieningen, volkstuinen, kerken en ga zo maar door - hebben hun functie verloren of komen niet meer overeen met wat maatschappelijk gewenst is. Tel hierbij op dat intensivering van BBG ervoor zorgt dat voorzieningen betaalbaar en bereikbaar blijven en het is niet meer dan vanzelfsprekend dat de trend is dergelijke locaties te transformeren tot nieuwe functies. Hierbij wordt vooral ingezet op woningbouw gemengd met enige bedrijvigheid. Het ontwikkelen in BBG is echter complexer en risicovoller dan uitleglocaties. Het risicoprofiel van nieuwbouwprojecten zoals een Vinex ontwikkeling is namelijk met de ervaring en kennis van vandaag de dag te benaderen (Rust e.a, 2000). Dit geldt niet voor binnenstedelijk ontwikkelen. Risicobepalende factoren zijn relatief hoge verwervingskosten, complexe regelgeving, lange doorlooptijden, functiemenging en de invloed van de bestaande omgeving. Sceptici zien daarom veel obstakels en risico s bij binnenstedelijk ontwikkelen (Van der Voordt, 2007). Veranderende rol van de gemeente De rol van de gemeente in het ontwikkelingsproces verandert langzamerhand steeds meer van actief naar faciliterend. Hierdoor trekken zij zich steeds vroeger terug uit het proces en leggen ze meer verantwoordelijkheden en risico s neer bij de markt. Allereerst houdt dit in dat projectontwikkelaars zich steeds meer dienen te profileren als gebiedsontwikkelaars, die niet alleen verantwoordelijk willen zijn voor het realiseren van het vastgoed maar ook opereren als grondexploitant (Korthals Altes, 2008). Daarnaast wensen gemeenten steeds vroeger zekerheid over haar opbrengsten op termijn. Waar het in de traditionele rolverdeling voor een ontwikkelaar mogelijk was belangrijke risico s denk bijvoorbeeld aan de afname van grond bij 70% voorverkoop bij de gemeente/grondexploitant neer te leggen, is dit in de nieuwe situatie, waar projectontwikkelaars zich steeds vroeger in het proces mengen, niet meer mogelijk of minder gebruikelijk. De in Almere en Amsterdam ingevoerde bouwenvelop - bij een bouwenvelop wordt er in een vroegtijdig stadium afspraken gemaakt over programma en grondprijs - is hier een goed voorbeeld van. Na het tekenen van het bereikte onderhandelingsresultaat staat de ontwikkelaar er alleen voor: risico s liggen nu bij de ontwikkelaar en hij kan niet bij ieder beetje tegenwind terug naar de gemeente (Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2004). Master Thesis Onno van Denzen 5
Opkomst ontwikkelcompetities door Europese regelgeving Onder invloed van Europese aanbestedingsregelgeving zijn overheden steeds strenger gebonden aan open en transparante gunning van opdrachten. De tijd van het onderhands vergeven van ontwikkelrechten lijkt steeds meer tot het verleden te horen. Overheden zullen bouwgrond steeds meer moeten aanbesteden door het uitschrijven van ontwikkelcompetities. Ontwikkelcompetities bevorderen de concurrentie tussen ontwikkelaars. Daarnaast zullen projectontwikkelaars elkaar na gunning van een ontwikkeling nauwgezet in de gaten houden door de transparante werkwijze van overheden. Vooraf weloverwogen in kaart brengen van risico s en deze correct te waarderen kan daarbij van doorslaggevend belang zijn. Op basis van bovenstaande ontwikkelingen valt te concluderen dat een projectontwikkelaar zich in een nieuw omgevingsmodel bevindt waarin risico s een belangrijk onderwerp van gesprek zijn. Verondersteld wordt dat hierdoor een toenemende behoefte is aan risicoanalyse. Immers, onjuiste inschattingen van risico s kunnen in het nieuwe omgevingsmodel voor onaangename verrassingen zorgen, die positieve winstverwachtingen doen omslaan in een negatief resultaat. Projectontwikkelaars dienen daarom op een weloverwogen en verantwoorde manier om te gaan met risico s door ze vooraf zo goed mogelijk in kaart te brengen en op waarde te schatten. 1.2 INLEIDING ONDERWERP In het nieuwe omgevingsmodel wordt van projectontwikkelaars verwacht dat zij in een relatief vroeg stadium, liefst in concurrentie, ontwikkelposities inkopen van lastige en relatief ingewikkelde projecten. Projectontwikkelaars lopen hierbij de nodige risico s. Volgens Fokkema (2008) is de beloning die de projectontwikkelaar hiervoor krijgt een opslag op de kostprijs van het project: de winst- en risico-opslag. De inkoopprijs van een ontwikkelpositie wordt doorgaans gebaseerd op een kostenbatenanalyse (KBA). Bijgaand heeft het risicoprofiel van een project hier invloed op. De ontwikkelaar rekent namelijk op een in verhouding staande vergoeding (risico-opslag) tegenover het gelopen risico (De Jong, 1992) In z n algemeenheid geldt: hoe groter het risico hoe groter zijn risico-opslag c.q. percentage voor winst en risico. In het verleden werden risico s gekwantificeerd op subjectieve wijze op basis van ervaring, gevoel en eenvoudige ratio s (Van Gool, 2006). Tegenwoordig kan men zich voorstellen dat dit steeds beter kan worden begeleid door de toegenomen hoeveelheid informatie en de beschikbaarheid van rationele analysetechnieken. Door in de acquisitiefase de ontwikkelingsrisico s te herkennen en op waarde te schatten kan er op een verantwoorde en weloverwogen wijze een investeringsvoorstel worden gedaan op een ontwikkelpositie. Dit onderzoek zal zich bezighouden met de vraag op welke manier projectontwikkelaars vanuit zowel de theorie als vanuit de praktijk omgaan met de risico-opslag bij het acquireren van ontwikkelposities in BBG. 1.3 DOEL- EN VRAAGSTELLING Het doel van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen op welke wijze projectontwikkelaars vanuit de theorie rekening zouden moeten houden met ontwikkelrisico s in de risico-opslag bij het inkopen van ontwikkelposities in BBG en op welke wijze zij dat in de praktijk doen. De hoofdvraag luidt: Hoe gaan projectontwikkelaars om met de risico-opslag bij het inkopen van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied en hoe verhoudt dit zich tot de theorie? Deelvragen: 1. Welke risico s zijn er te onderkennen bij het ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied? 2. Op welke manier zijn deze risico s volgens de theorie te kwantificeren in een risico-opslag bij het inkopen van een ontwikkelpositie? 3. Hoe gaan projectontwikkelaars in de praktijk hiermee om en hoe verhoudt dit zich tot de theorie? 4. Welke aanbevelingen zijn er te geven om te komen tot een weloverwogen afweging tussen risico en rendement bij het inkopen van een ontwikkelpositie in bestaand bebouwd gebied? Master Thesis Onno van Denzen 6
Uit praktische overwegingen heeft het de voorkeur om zoveel mogelijk gebruik te maken van bestaande informatie (Baarda en De Goede, 2006). Het literatuuronderzoek heeft daarom tot doel een theoretisch kader te formuleren waarin antwoord wordt gegeven op deelvraag één en twee. Dit zal vervolgens worden gebruikt voor de confrontatie met de praktijk. 1.4 AFBAKENING Dit onderzoek is afgebakend naar projectontwikkelaars of bedrijfsonderdelen hiervan die zich bezig houden met het op eigen rekening en risico acquireren van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied in Nederland ten behoeve van het ontwikkelen van met name woningbouw. Hieronder wordt de afbakening toegelicht. Ontwikkelingen in bestaand bebouwd gebied Dit onderzoek richt zich op het acquireren van (toekomstige) bouwlocaties in bestaand bebouwd gebied en niet op uitleglocaties zoals Vinex locaties. Als grens tussen wel of niet bestaand bebouwd gebied kan gemakshalve de grens van de bebouwde kom worden aangehouden. Ontwikkelingen in bestaand bebouwd gebieden bestaan bij benadering uit herstructurering, functieverandering en verdichting binnen de bebouwde kom. Herstructurering valt verder te verdelen in herstructurering met versnipperd bezit en herstructurering met corporatiebezit (Bleyser, 2002). Commerciële projectontwikkelaars spelen een zeer bescheiden rol in de herstructurering van oude wijken. Corporaties bezitten hier overwegend het vastgoed. Omdat herstructurering met corporatiebezit doorgaans niet plaatsvindt op commerciële basis is er geen sprake van een bedrijfseconomische uitwisseling tussen risico en rendement. Dit onderzoek heeft daarom geen waarde bij herstructurering met corporatiebezit door corporaties. Locatie-ontwikkeling Dit onderzoek richt zich overwegend op locatie-ontwikkelingen en niet op objectontwikkeling - de ontwikkeling van één of enkele eenheden - of op grote gebiedsontwikkelingen. De definitie van locatieontwikkeling van Fronik (2007) sluit het beste aan op dit onderzoek en luidt als volgt: verzamelterm voor projecten van beperkte omvang waarin een bepaalde functie wordt ontwikkeld,, al dan niet in combinatie met elkaar of met de aanleg van infrastructuur. Daarbij kan het gaan om zowel nieuwe ontwikkelingen als om herontwikkeling van bestaande locaties in stedelijke gebieden Fronik stelt dat locatieontwikkeling in abstracte zin zich midden in het spectrum van object- en gebiedsontwikkeling bevindt (zie figuur 1). Figuur 1: spectrum object- en gebiedsontwikkeling (Bron: Fronik, 2007) Wat Fronik precies bedoelt met projecten van beperkte omvang is niet exact omschreven. De door de gemeente Amsterdam gehanteerde maximale omvang van een bouwenvelop van circa 500 woningen lijkt een aardige scheidslijn te zijn tussen locatie- en gebiedsontwikkeling. In dit onderzoek wordt verder als belangrijkste verschil de mate van samenwerking tussen publieke en private partijen beschouwd. Zeker bij grote gebiedsontwikkelingen is er sprake van een verplichte samenwerking tussen publieke en private partijen. Terwijl bij een locatieontwikkeling de betrokkenheid geringer is en niet verder strekt dan betrokkenheid uit wetgeving of subsidieverstrekking. Geen strategisch grondaankopen Dit onderzoek houdt zich niet bezig met strategische aankopen. De grondmarkt kan worden opgedeeld in de markt voor agrarische grond (strategisch) en bouwgrond (Van Gool, Jager en Weisz, 2001). Een projectontwikkelaar kan zogenaamde strategische grond aankopen. Dit is doorgaans agrarische grond waarvan wordt gehoopt en vertrouwd dat ze op termijn doorgaans tientallen jaren - een alternatieve planologische bestemming (woningbouw, industrie of recreatie) krijgt waardoor de grond geschikt Master Thesis Onno van Denzen 7
wordt voor planontwikkeling. Het aankopen van strategische grond op basis van weinig zekerheid en veel risico is vooral weggelegd voor partijen die over relatief veel en goedkoop geld beschikken (geld met een lage rente) of partijen die over relatief veel eigen geld, dat vrij voor handen is, beschikken. Dergelijk partijen kunnen zulke risicovolle investeringen dragen. Volgens Van Dijk (2007) zijn dergelijke investeringen te onzeker en te duur voor veel ontwikkelaars. Overwegend woningbouw Dit onderzoek richt zich op projectontwikkelaars of bedrijfsonderdelen hiervan die zich overwegend bezig houden met het ontwikkelen van woningbouw en hieraan gerelateerde voorzieningen en niet op projectontwikkelaars die zijn gespecialiseerd in het ontwikkelen van bijvoorbeeld bedrijfshuisvesting of winkelvastgoed. Zoals in de aanleiding te lezen valt, wordt er namelijk behoorlijk ingezet op woningbouw in bestaand bebouwd gebied. 1.5 RELEVANTIE Tot op heden is er relatief weinig geschreven over het acquisitieproces van projectontwikkelaars en de wijze waarop een investeringsvoorstel voor een ontwikkelpositie tot stand komt. De reden hiervan ligt waarschijnlijk in het vertrouwelijk karakter van de acquisitiefase. Dit onderzoek tracht hier meer duidelijk over te verschaffen en zodoende een bijdrage te leveren aan de professionalisering van dit onderdeel van projectontwikkeling. Tevens is er in literatuur nog relatief weinig geschreven over hoe projectontwikkelaars omgaan met het proces van identificatie en kwantificering van risico s (Van Dijk, 2006) en de uitwisseling tussen risico en het rendement bij het inkopen van een ontwikkelpositie. Uit onderzoek van Gehner, Halman en De Jonge (2006) is wel bekend dat projectontwikkelaars gebruik maken van risico-identificatietechnieken en in veel mindere mate van eenvoudige technieken om risico s te kwantificeren. Weliswaar wordt er in dat onderzoek een uitspraak gedaan over de verschillende behoeften van risicoanalyse naar gelang de fasering of voortgang van een project, er wordt geen onderscheid gemaakt in investeringsmomenten. Hierdoor ontbreekt een verdieping naar individuele investeringsmomenten zoals de acquisitie (inkoop) van een project. Tot slot valt op dat de literatuur op het gebied van de uitwisseling tussen risico en rendement bij projectontwikkelaars is tot op heden uiterst zeldzaam. Verwacht wordt dat de huidige theorie onvoldoende antwoord geeft op de vraag op welke wijze projectontwikkelaars rekening zouden moeten houden met de ontwikkelrisico s in de risico-opslag bij het acquireren van een ontwikkelpositie in BBG. Met het praktijkonderzoek wordt getracht hier een bijdrage aan te leveren. 1.6 LEESWIJZER Dit onderzoek is verdeeld in drie delen. Het eerste deel bestaat uit een theoretisch kader en is beschreven in hoofdstuk twee en drie. In hoofdstuk twee wordt ingegaan op projectontwikkeling en acquisitie van ontwikkelposities. In hoofdstuk drie wordt de risicomanagementcyclus beschreven in relatie tot ontwikkelen in bestaand bebouw gebied en wordt er afgesloten met de formulering van een aantal toetsbare verwachtingen voor het praktijkonderzoek. In het twee deel, hoofdstuk vier, komen de resultaten van het praktijkonderzoek aan bod. Tenslotte sluit hoofdstuk vijf met conclusies en aanbevelingen dit onderzoek af. In tabel 1 is de opzet van dit onderzoek schematisch weergegeven. Deel A: Tabel 1: opbouw hoofdstukken Theoretisch Kader Hoofdstuk 2: Projectontwikkeling & acquisitie Hoofdstuk 3: Risicomanagement Deel B: Onderzoeksresultaten Hoofdstuk 4 : Resultaten praktijkonderzoek Deel C: Conclusies en aanbevelingen Hoofdstuk 5: Conclusies en aanbevelingen Master Thesis Onno van Denzen 8
2 PROJECTONTWIKKELING & ACQUISITIE Dit hoofdstuk vormt het theoretische kader van projectontwikkeling en acquisitie. Paragraaf één beschrijft in hoofdlijnen de vastgoedketen, de verschillende spelers en het vastgoedrekenproces. Paragraaf twee gaat in op de grondmarkt. Paragraaf drie houdt zich vervolgens uitvoerig bezig met projectontwikkeling en sluit af met het aanbrengen van een demarcatie tussen het einde van de acquisitiefase en de start van de planontwikkeling. Paragraaf vier beschrijft vervolgens gedetailleerd de acquisitiefase. Tot slot sluit paragraaf vijf dit hoofdstuk af met een conclusie. 2.1 VASTGOEDKETEN 2.1.1 Vastgoedontwikkelingsproces Een voortbrengingsproces staat voor een keten van activiteiten gericht op de transformatie van inputs (grondstoffen) naar outputs: halffabrikaten en eindproducten, aldus Doree (1997). Voor een vastgoedontwikkeling betreft dit het proces van zand tot klant. Salemi (2008) onderscheidt hierin grofweg drie functionele hoofdfases (zie tabel 2): Grondexploitatiefase; Projectontwikkelingsfase; Exploitatiefase. Tabel 2: vastgoedontwikkeling: fases, markten, partijen en exploitaties Fase Markt Partij Exploitaties 1. Grondexploitatiefase Grondmarkt Grondexploitant of grondbedrijf Grondexploitatie 2. Projectontwikkelingsfase Ontwikkelingsmarkt Projectontwikkelaar Opstalexploitatie 3. Exploitatiefase Nieuwbouw vastgoedmarkt Belegger en particuliere kopers Vastgoedexploitatie In figuur 2 is het vastgoedontwikkelingsproces geïllustreerd. Het voortbrengingsproces start met de grondexploitant. Zijn taak is kortweg het ontwikkelen van bouwgrond. Werkzaamheden die hierbij komen kijken zijn grond 1 verwerving, tijdelijk beheer, sloop en sanering en productie van bouwrijpe grond. Het eindproduct van een grondexploitant, bouwrijpe grond, is de grondstof voor een ontwikkelaar om een vastgoedontwikkeling te kunnen realiseren. Het eventueel woonrijp opleveren van de openbare ruimte vindt pas later plaats door het grondbedrijf. De ontwikkelaar heeft vervolgens tot doel waarde aan de grond toe te voegen door objecten te ontwikkelen of te herontwikkelen, aldus Van Dijk (2007). In de projectontwikkelingsfase werkt een ontwikkelaar een planontwikkeling uit en tracht dit te verkopen aan toekomstige gebruikers en/of eigenaren, zoals beleggers of particuliere kopers. Zij exploiteren het gerealiseerde vastgoed vervolgens langdurig. Deze fase heet de exploitatiefase en houdt op bij het einde van gebruik. Het vastgoedontwikkelingsproces start vervolgens weer van voren af aan bij de herontwikkeling van afgeschreven vastgoed. 2.1.2 Vastgoedrekenproces en residuele waarde Uit het vastgoedontwikkelingsproces, afgebeeld in figuur 2, blijkt dat het bestaansrecht van een vastgoedontwikkeling wordt bepaald door de vraag van gebruikers. Immers zonder animo van gebruikers of kopers heeft een projectontwikkelaar geen afnemers en zal hij niet willen overgaan tot realisatie, hetgeen weer inhoudt dat er geen behoefte is aan een (toekomstige) bouwlocatie. 1 Indien er in de tekst wordt gesproken over grond kan dit inclusief opstallen inhouden. Master Thesis Onno van Denzen 9
Figuur 2: vastgoedontwikkelings- en vastgoedrekenproces (Bron: Salemi, 2008, eigen bewerking) Transactie Transactie Transactie Analoog aan dit vastgoedontwikkelingsproces wordt het vastgoedrekenproces doorlopen aan de hand van een exploitatiecyclus. In figuur 2 zijn deze verschillende transacties in de exploitatiecyclus weergegeven. De eerste transactie is te beschouwen als de aankoop van gronden door een grondbedrijf. De tweede transactie is de verkoop van bouwrijpe grond aan een projectontwikkelaar. De derde transactie is de verkoop van een project (grond plus opstal) door een ontwikkelaar aan een belegger of particuliere koper. Indien een projectontwikkelaar zowel de grond- als de opstalexploitatie of de opstalen vastgoedexploitatie voor zijn rekening neemt, is er sprake van een gecombineerde of integrale exploitatie. Bij de totstandkoming van een transactie zullen partijen een redelijke vergoeding wensen voor het gelopen ondernemersrisico (marge). In de marge moet de mate van risico worden uitgedrukt, aldus Salemi (2008). Uit de exploitatiecyclus blijkt dat de vastgoedexploitatie de opbrengst genereert van de opstalexploitatie, die op haar beurt weer de opbrengst genereert voor de grondexploitatie. Kortom: De waarde van een (grond)positie wordt bepaald door hetgeen er op gerealiseerd kan worden. Andersom geldt natuurlijk ook dat de opstal grond waarde geeft. Grond en opstal zijn dan ook een onafscheidelijke eenheid (Bosse, Rust, In het Veld, 2000). Van Gool (2006) merkt op dat de grondwaarde als restwaarde wordt bepaald. Deze methode van backward pricing heet de residuele waardemethode. De residuele waarde van een ontwikkelingspositie wordt bepaald door de marktwaarde van de te ontwikkelen functies te verminderen met de all- in bouwkosten inclusief winstopslag (zie figuur 3). De residuele waardemethode wordt sinds de jaren negentig in toenemende mate gebruikt voor de waardering van een perceel grond met een mogelijkheid tot projectontwikkeling. In december 2001 hebben gemeenten en ontwikkelaars een convenant ondertekend om de residuele berekening voortaan te gebruiken als waardemethode. De residuele waarde wordt overigens niet gebruikt voor sociale functies. Hiervoor gelden doorgaans lagere door de overheid vastgestelde waarden. Master Thesis Onno van Denzen 10
Figuur 3: residuele benadering (Bron: Kenniscentrum PPS, 2004) Naast de residuele grondwaarden speelt de gebruikswaarde een rol bij grondverwerving van transformatielocaties (Buitelaar e.a., 2008). De gebruikswaarde is de waarde onder het huidige gebruik van het onroerend goed. De gebruikswaarde wordt bepaald door de verwachte toekomstige inkomsten te verminderen met de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) teruggerekend naar het heden (Schutte e.a., 2002). De eerder beschreven residuele grondwaarde was gebaseerd op de waarde in bouwrijpe staat. Indien een locatie nog niet in die staat verkeerd - dit is vaak het geval in bestaand bebouwd gebied - is er sprake van de residuele waarde van ruwe grond. De residuele grondwaarde van ruwe grond is te berekenen door de kosten van het bouwrijp maken van de grond van de residuele waarde van bouwrijpe grond af te trekken. De gebruikswaarde van een potentiële ontwikkellocatie kan hoger zijn dan de residuele grondwaarde van de ruwe grond. Indien een ontwikkelaar of gemeente in zo n geval toch besluit de grond te verwerven, dan leidt dit in theorie zonder tussenkomst van subsidies, tot verlies en/of waardevernietiging. 2.2 GRONDMARKT, ONTWIKKELRECHT EN GRONDEXPLOITATIEMODELLEN 2.2.1 Grondmarkt Het acquireren van grond vindt plaats op de grondmarkt. De grondmarkt is een bijzondere markt met unieke economische kenmerken. Omdat grond nauwelijks reproduceerbaar is, is het een schaars goed. Feitelijk staat het aanbod van grond vast. Ook bij een stijgende vraag kan het aanbod niet toenemen 2. Daarnaast is geen stuk grond identiek en is het niet geschikt voor alle doeleinden door de eigenschappen van locatie, omgeving en bodemgesteldheid. Kortom, ieder stuk grond of locatie heeft een unieke ligging met dito kwaliteiten. De grondmarkt is daardoor geen homogene markt (De Regt, 2003). Volgens De Regt verklaart het bijzondere karakter van grond overheidsinterventie op de grondmarkt. De overheid stelt door middel van grondbeleid kaders op met als doel het feitelijk ruimtegebruik beter te laten aansluiten op het maatschappelijk gewenst gebruik. De gemeente speelt een grote rol op de grondmarkt. Vanuit de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) heeft zij een publiekrechtelijke taak om haar ruimtelijke beleid vast te stellen in structuur- en bestemmingsplannen. Zo dienen bouwplannen te worden getoetst aan het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan staan voorschriften over het gebruik van de grond zoals bestemming, bebouwingsvlak en bouwhoogte. Daarnaast stelt de gemeente voorwaarden op het gebied van parkeren, infrastructuur, inrichting van de openbare ruimte en het behoud van monumenten. Al deze voorschriften bepalen de ontwikkelingsmogelijkheden en bebouwingsintensiteit van een locatie. De WRO biedt de mogelijkheid af te wijken van vigerende bestemmingsplannen of deze te wijzigen. 2 Inpolderingen en het gebruik van water als ondergrond wordt hier even buiten beschouwing gelaten. Master Thesis Onno van Denzen 11
Echter, zonder toestemming van de gemeente is een vrijstelling of wijziging niet mogelijk. Hierdoor is er een directe relatie tussen politieke besluitvorming, bestemming en grondgebruik. De gemeente heeft daarnaast van oudsher een belangrijke rol als actieve grondexploitant. Zij kan de grond namelijk zelf verwerven door het vestigen van een voorkeursrecht, minnelijke verwerving, of toepassing van de onteigeningswet. Private partijen kunnen alleen gebruik maken van minnelijke verwerving. Veel gemeenten voeren een actief grondbeleid. Echter, er worden tegenwoordig hoge prijzen betaald voor grond met steeds minder zekerheid, hetgeen onacceptabele hoge financiële risico s voor gemeenten met zich meebrengt. Daarnaast kan een gemeente in bestaande structuren moeilijk om vastgoedeigenaren heen in verband met het zelfrealisatierecht. Het is dan ook een legitieme vraag of het niet passender is als een gemeente zich beperkt tot het faciliteren van een ontwikkeling door middel van het stellen van kaders en de grondexploitatie over te laten aan de markt (Van Segeren, 2007). De invoering van de nieuwe WRO sinds medio 2008 biedt de mogelijkheden om ook zonder actieve grondpolitiek het ontwikkelingsproces te sturen, aldus Korthals Altes (2008). 2.2.2 Ontwikkelrecht Holties (2007) beschouwt een ontwikkelrecht als de privaatrechtelijke toestemming van een overheid om op percelen te mogen bouwen. Dit wordt ook wel bouwrecht genoemd. Een ontwikkelrecht bestaat in andere woorden uit een zakelijk recht om een door de overheid mogelijk te maken ruimtelijke en bestemmingstechnische transformatie te realiseren. Een ontwikkelrecht is zodoende gekoppeld aan toestemming van de overheid. Zie aldaar de afhankelijkheidsrelatie van een ontwikkelrecht, ontwikkelaar en de politieke en bestuurlijke context. Volgens Holties (2007) houden ontwikkelrechten in Nederland nauw verband met de eigendom van grond. Een eigendomsrecht is namelijk het meest absolute vermogensrecht. Hierdoor heeft een gronden/of opstaleigenaar het recht zelf te realiseren wat publiekrechtelijk is toegestaan, het zogenaamde zelfrealisatierecht. Door dit zelfrealisatierecht is een eigendomsrecht gekoppeld aan een ontwikkelrecht. Hierdoor geldt voor een projectontwikkelaar dat met een investering in een (grond)eigendomspositie toekomstige omzet als het ware veilig kan worden gesteld. Volgens Holties staat onder andere dit zelfrealisatiebeginsel een echt eerlijk speelveld voor de verwerving c.q. het vermarkten van ontwikkelrechten in de weg. Inperking van dit recht zou betekenen dat het eigendom wordt ontnomen door middel van onteigening. Nu is het nog zo dat er geen onteigening plaats vindt indien een grondeigenaar of ontwikkelaar in staat en bereid is de toekomstige ontwikkeling zelf te realiseren, uiteraard binnen de grenzen van publiekrechtelijke medewerking van de gemeente. 2.2.3 Grondexploitatiemodellen Gemeente en projectontwikkelaar zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden bij een ruimtelijke ontwikkeling en kunnen op verschillende manieren met elkaar samenwerken. Akro Consult (1999) onderscheidt hierbij vijf modellen van samenwerking. De wijze van samenwerking hangt onder andere af van het grondbezit tussen gemeente en marktpartijen. Uit de beschrijving blijkt dat de modellen verschillen in de mate waarin publiek- (gemeente) en private (projectontwikkelaar) partijen risico s, zeggenschap en kosten delen. 1. Volledige publieke grondexploitatie: Traditionele model De gemeente heeft de grond in bezit of verwerft de gronden, is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken en biedt ze te koop aan projectontwikkelaars. Projectontwikkelaars dienen binnen de grenzen van het bestemmingsplan tot ontwikkeling over te gaan. De gemeente kan in dit model maximale invloed uitoefenen op het grondgebruik door bij de gronduitgifte voorwaarden te stellen. De projectontwikkelaar doet niet mee in de grondexploitatie en neemt hierdoor ook geen risico in de grondexploitatie. Master Thesis Onno van Denzen 12
2. Volledige private grondexploitatie: Zelfrealisatie o.b.v. exploitatie-overeenkomst Bij zelfrealisatie komt er geen gronduitgifte van de gemeente aan te pas. De projectontwikkelaar vervult de rol van grondexploitant en voert voor eigen rekening en risico een bestemmingsplan of bestemmingsplanwijziging uit. De gemeente probeert de manier waarop de projectontwikkelaar zijn eigendomrechts gebruikt, te beïnvloeden. Dit doet zij door het afsluiten van een exploitatieovereenkomst waarin beschreven staat onder welke voorwaarden de locatie ontwikkeld dient te worden. Daarnaast kan de gemeente dergelijke private ontwikkelingen beïnvloeden door het wijzigen van bestemmingsplannen en het verlenen van vrijstelling, subsidies en belastingen. 3. Volledig private grondexploitatie: Concessiemodel Dit model lijkt erg veel op het model van zelfrealisatie. De grondexploitatie is bij het concessiemodel eveneens een volledige private aangelegenheid. De rol van gemeente is beperkt. Zij stellen een kader door het opstellen van een stedenbouwkundig programma van eisen, een beeldkwaliteitsplan en eisen aan de openbare ruimte. Daarnaast heeft de gemeente een rol in de publiekrechtelijke medewerking. De regiefunctie voor de ontwikkelingsfase ligt bij dit model bij private partijen. Hierdoor kunnen ze binnen de gemeentelijke randvoorwaarden ontwikkelingen naar eigen inzicht sturen, plannen en faseren. In ruil hiervoor nemen ze risico s in de grondexploitatie. Fokkema (2007) vatte het concessiemodel heel pakkend samen. Marktpartijen maken het bestemmingsplan, de overheid neemt de besluiten. Hierdoor doen de overheid en de marktpartijen waarvoor ze in het leven zijn geroepen. 4. Volledig publieke grondexploitatie: Bouwclaimmodel Bij dit model vindt er een overdracht van grond door een private partij aan een gemeente. Doorgaans verwerft de gemeente de grond met korting van de private partijen. In ruil daarvoor verleent de gemeente de private partij een ontwikkelrecht (bouwclaim). De korting trachten de private partijen terug te verdienen met de ontwikkeling van de locatie. 5. Gezamenlijke grondexploitatie: Joint-venture (PPS-constructie) Bij dit model worden de gronden van zowel de gemeente als private partijen ondergebracht in een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM). De GEM is verantwoordelijk voor de grondexploitatie en vervult een regiefunctie in de ontwikkeling. De uitgifte van de gronden gebeurt veelal aan projectontwikkelaars die tevens participeren in de GEM. In dit model worden de risico s in de grondexploitatie gedeeld door de gemeente en marktpartijen. De risico s voor een ontwikkelaar in de grondexploitatie blijken afhankelijk te zijn van het samenwerkingsmodel met de gemeente (zie tabel 3). Tabel 3: risicoverdeling in de grondexploitatie Model Risico s ontwikkelaar Risico s verdeeld Risico s gemeente 1. gemeentelijk grondexploitatie 2. zelfrealisatie 3. concessiemodel 4. bouwclaimmodel 5. publiek private samenwerking Het zelfrealisatie en concessiemodel zijn te beschouwen als het meest risicovol omdat men hierbij zelf voor eigen rekening en risico binnen de publieke randvoorwaarden een grondexploitatie uitvoert. Het traditionele model is de minst riskante voor de projectontwikkelaar omdat de grootste risico s uit de grondexploitatie bij de gemeente liggen. Echter, zoals in de inleiding te lezen viel, verleggen gemeenten tegenwoordig grote risico s naar projectontwikkelaars. Het bouwclaim- en joint venture model is gebaseerd op een nauwe band tussen overheid en projectontwikkelaar. Publiek en privaat zijn hierdoor verweven. Risico s worden namelijk gezamenlijk genomen of verdeeld. Beide modellen, met name het bouwclaimmodel, zijn hierdoor gebaseerd op het principe voor wat, hoort wat. Hierdoor vindt er in feite geen economische uitwisseling plaats tussen risico en rendement zoals dat wel gebeurt bij Master Thesis Onno van Denzen 13
publieke of private modellen. In het kader van dit onderzoek zijn het bouwclaim- en joint venture model daarom niet relevant. Beide modellen staan overigens onder druk van Europese aanbestedingsregelgeving. 2.2.4 Contradictoire belangen en risicodeling Uit de beschrijving van de grondexploitatiemodellen blijkt dat bij een ontwikkeling belangen van een grondexploitant (bijvoorbeeld een gemeente) en een projectontwikkelaar samenkomen. Naast het gemeenschappelijk belang, de succesvolle realisatie van het beoogde project, is er sprake van tegenstrijdig belangen. Deze tegenstrijdig belangen komen naar voren in de risicodeling. Een grondexploitant wenst namelijk zekerheid over de grondopbrengst die hij de projectontwikkelaar dient te ontvangen. Echter, door diverse onzekerheden (risico s) over realisatie en afname van het vastgoed kan een projectontwikkelaar dit niet zonder meer geven. Een projectontwikkelaar wenst namelijk eerst meer zekerheid voordat de grond kan worden afgenomen. Door deze tegenstrijdige belangen ontstaat er een spel in het verdelen van risico s. Een gemeente wenst een afnameplicht van de projectontwikkelaar terwijl de projectontwikkelaar pas bij een onherroepelijk bouwvergunning en het bereiken van een bepaald voorverkooppercentage de grond wil afnemen. Tot slot valt op te merken indien grondexploitatie en projectontwikkeling onder één paraplu vallen, dit is het geval bij het concessiemodel, risicodeling weinig zin heeft. De risicodeling dient in dergelijke gevallen al bij de aankoop van de ruwe grond plaats te vinden. 2.3 PROJECTONTWIKKELING 2.3.1 Definitie projectontwikkeling Er zijn vele definities van projectontwikkeling in omloop. In essentie is het merendeel te herleiden tot het risicodragend initiëren, ontwikkelen en realiseren van vastgoed. Volgens de vastgoedlexicon van Keeris (1997) is projectontwikkeling: het (min of meer) op eigen initiatief zonder oogmerk tot zelf exploiteren en zekerheid van een afnemer en voor eigen rekening en risico tot stand brengen van één of meer bouwprojecten voor de markt, via het integreren en coördineren van de benodigde professionele kennis en kunde afgestemd op de (aangenomen) vraag van een beoogde specifieke doelgroep of afnemer c.q. gebruiker, waarbij de betrokkenheid zich uitstrekt tot de fase van ingebruikneming dan wel korter indien het project eerder verkocht wordt (Keeris, 1997, p. 540). Gehner (2003) merkt op dat de verantwoordelijkheid van een projectontwikkelaar zich verder strekt dan het alleen aansturen van het ontwerp- en bouwproces. Een projectontwikkelaar verwerft volgens Gehner namelijk de grond, draagt zorg voor het ontwerp en bijbehorende vergunningen en verkoopt of verhuurt tenslotte het vastgoed. Miles, Berens en Weiss (2000) vergelijken projectontwikkelaars met filmmakers die benodigde talenten samenbrengt om hun doel te bereiken en de verantwoordelijkheid neemt om individuen zo te managen dat het ontwikkelpotentieel zal worden gerealiseerd. Volgens hun heeft een projectontwikkelaar een rol als een creatief ondernemer, teambuilder en risicomanager. Gehner (2003) voegt hieraan toe aan dat de projectontwikkelaar het risico van een project draagt en daarmee niet alleen risicomanager maar eveneens risicodrager is. Volgens Fit (2006) is een ontwikkelaar in essentie continu bezig de risico s te beheersen en te verminderen. Deze risico s zijn altijd terug te voeren op de aspecten tijd, geld en kwaliteit. Van Tartwijk (2007) stelt zelfs dat bij een solide projectmanagement de taak van de projectontwikkelaar eigenlijk hoofdzakelijk bestaat uit het op gang brengen van een proces en daarna het managen van risico s. Resumerend wordt gesteld dat: de projectontwikkelaar waarde aan grond toevoegt door objecten te ontwikkelen of te herontwikkelen; de projectontwikkelaar bereid is en in staat is om voor eigen rekening en risico te investeren in de grondverwerving, ontwikkeling en realisatie van vastgoed. Hierbij draagt hij het financiële risico tot het moment dat het vastgoed verkocht en/of verhuurd is. Het managen van risico s is als risicodrager een centrale taak van een projectontwikkelaar; Master Thesis Onno van Denzen 14
de projectontwikkelaar in principe niet uit is op bezit en exploitatie van vastgoed. Zijn betrokkenheid strekt zich uit tot en met de verkoop en ingebruikneming; de projectontwikkelaar de spil is in de verschillende ontwikkelingsfasen bij het tot stand komen van een vastgoedobject. Hij heeft een actieve en ondernemende rol als eindverantwoordelijke manager om alle bij het proces betrokken partijen aan te sturen op basis van de randvoorwaarden kwaliteit, geld en tijd. 2.3.2 Soorten projectontwikkelaars en hun risicoprofiel Volgens Van Dijk (2007) zijn projectontwikkelaars uit verschillende disciplines ontstaan. Van Tartwijk (2007) maakt verder een belangrijke tweedeling tussen onafhankelijke ontwikkelaars en gelieerde ontwikkelaars. Onafhankelijke ontwikkelaars zien projectontwikkeling primair als hun doel versus gelieerde projectontwikkelaars die projectontwikkeling zien als middel voor hun bedrijfsdoelstelling zoals een bouwonderneming die ontwikkelt om bouwproductie veilig te stellen of beleggers die ontwikkelen om aantrekkelijk objecten aan hun portefeuille toe te kunnen voegen. Van Tartwijk (2005) maakt verder een koppeling tussen risico s en soorten projectontwikkelaars. Op basis van bovenstaande zijn de volgende vijf soorten projectontwikkelaars te onderscheiden: I. Ontwikkelaars pur sang: dit zijn onafhankelijke opererende ondernemingen die zelfstandig dan wel in samenwerking met andere partijen ontwikkelen. Een groot deel van deze groep bestaat uit relatief kleine regionale ontwikkelaars. Overigens is het aantal grote volledig onafhankelijke ontwikkelaars de laatste jaren behoorlijk afgenomen door fusies en overnames. Onafhankelijke ontwikkelaars zijn volledig afhankelijk van het ontwikkelingsresultaat en kunnen zich daardoor geen grote missers veroorloven. Ze trachten zich van gelieerde ontwikkelaars te onderscheiden op basis van creatieve, eigenzinnige en onconventionele ruimtelijke oplossingen. II. Ontwikkelende bouwers: deze ontwikkelaars zijn gelieerd aan bouwers en leveren een bijdrage aan het bouwconcern door te zorgen voor bouwvolume en continuïteit. Daarnaast zorgt een eigen ontwikkelingstak voor een geringere afhankelijkheid van externe opdrachtgevers. Deze groep is minder afhankelijk van het resultaat van de ontwikkelactiviteiten. Een gezond bouwbedrijf is doorgaans leidend. Door de interne contractvorming met de aannemer wordt het bouwrisico beperkt. III. Ontwikkelende beleggers: deze groep is gelieerd aan (institutionele) beleggers die tegenwoordig onder voorwaarden mogen ontwikkelen. Ze ontwikkelen primair voor de eigen vastgoedportefeuille. Zij doen aan projectontwikkeling omdat ze vanaf het prille begin hun expertise en invloed op een project willen uitoefenen. Ontwikkelende beleggers zijn minder afhankelijk van het resultaat van de ontwikkelactiviteiten, het primaire belang is het rendement in de exploitatiefase. Hierdoor streven ze vaak een langere termijn doelstelling na dan een ontwikkelende bouwer of ontwikkelaar pur sang. Doordat er sprake is van een interne afnemer is het verkooprisico beperkt. IV. Ontwikkelende woningcorporaties: deze groep is gelieerd aan woningcorporaties die zich steeds meer bezig zijn gaan houden met projectontwikkeling. Ontwikkelende corporaties zijn in feite ontwikkelende beleggers. Het ontbreken van aandeelhouders zorgt ervoor dat zij geen commerciële rendementen nastreven. Zij dienen in ieder geval voldoende rendement te maken om de continuïteit te kunnen waarborgen. V. Ontwikkelende financiers: dit zijn gelieerde ontwikkelbedrijven die zijn voortgekomen uit financiële instellingen. Zij gebruiken projectontwikkeling om de financieringsactiviteiten (o.a. hypotheekverstrekking) uit te breiden. Deze groep is eveneens minder afhankelijk van het resultaat van de ontwikkelactiviteiten door de belangen van de moeder. Het risico dat er geen financiering wordt verkregen is hierdoor beperkt. Master Thesis Onno van Denzen 15
Voorts is in hoofdlijnen een onderscheid te maken tussen fee-developer, trader-developer en investor-developer (Van Dijk, 2007). Deze indeling is gebaseerd op de inzet van risicodragend kapitaal. Fee-developers nemen zelf niet risicodragend deel maar treden op als deskundig dienstverlener voor opdrachtgevers en voldoet zodoende niet aan de eerder beschreven definitie van een projectontwikkelaar. De opdrachtgever, die veelal wel risicodragend deelneemt, betaalt hiervoor een bepaald tarief of fee. Trader-developers en investor-developers daarentegen ontwikkelen voor eigen risico. Trader-developers kunnen worden beschouwd als volwaardige of pur sang projectontwikkelaars. Investor-developers zijn te vergelijken met gelieerde ontwikkelaars. Tot slot worden projectontwikkelaars vaak onderscheiden naar product. Sommige ontwikkelaars ontwikkelen alleen vrijstaande woningen, andere alleen bedrijfshuisvesting. 2.3.3 Fasering projectontwikkelingsproces Het ontwikkelingsproces betreft het gehele proces van grondverwerving, het verkrijgen van vergunningen, de realisatie en de uiteindelijke verhuur/verkoop van het project (Fronik, 2007). Eensgezindheid is er in de literatuur te vinden over het iteratieve karakter van het proces. De verfijning van het proces en daarmee het aantal te onderscheiden fases en de benaming hiervan verschillen echter. Miles, Berens en Weiss (2000) weten maarliefst acht fases te onderscheiden. Gehner (2003) en de NEPROM gaan uit van een vierdeling. Dit onderzoek volgt de fasering van Oude Veldhuis (1993): 1. Acquisitiefase; 2. Planontwikkelingsfase; 3. Verkoop- en realisatiefase. Het koppelen van tijdsduur aan fases is niet mogelijk omdat ieder project een unieke planning kent. Hieronder worden de verschillende fases kort toegelicht. Er is met name gebruik gemaakt van de literatuur van Gehner (2003). 1. Acquisitiefase In de literatuur komen we verschillende benamingen tegen voor deze fase zoals initiatieffase, definitiefase, haalbaarheidsfase en de fase van locatieverwerving. Al deze verschillende fases maken onderdeel uit van de startfase van een projectontwikkelaar: de acquisitiefase. De acquisitiefase start voor een projectontwikkelaar met een acquisitiesignaal en eindigt met bindende afspraken. In de acquisitiefase wordt getracht zekerheid te verschaffen omtrent de ruimtelijke mogelijkheid (juridische ontwikkelpositie) tot realisatie van een vastgoedproject. Deze zekerheid wordt verkregen door het sluiten van een overeenkomst. De feitelijke verwerving vindt doorgaans pas in een later stadium plaats. In paragraaf 2.4 wordt hier gedetailleerder op ingegaan. 2. Planontwikkelingsfase De planontwikkelingsfase start in feite pas als er aan het einde van de acquisitiefase voldoende zekerheid is verkregen over de ontwikkelpositie. Immers het hebben van een ontwikkelpositie is natuurlijk een vereiste. Startpunt van deze fase zijn dan ook de uitgangspunten uit de acquisitiefase. De planontwikkelingsfase wordt daarna op basis van de volgende vier sporen uitgewerkt: - Markttechnische planontwikkeling Dit betreft het opstellen van een Programma van Eisen (PvE) op basis van de behoefte of vraag vanuit de markt. Tijdens het ontwerpproces is regelmatig een update van de markt nodig. - Bouwkundige planontwikkeling Dit betreft het ontwerpproces met de architect, constructeur, installateur, overige (technische) adviseurs en eventueel toekomstige gebruikers. Op basis van het PvE wordt het ontwerpproces aangestuurd. - Juridische planontwikkeling Dit betreft zowel het doorlopen van alle benodigde ruimtelijke ordeningsprocedures zoals wijziging bestemmingsplan tot aan diverse noodzakelijke vergunningen als wel de juridische begeleiding van de contractvorming met de verschillende partijen. Master Thesis Onno van Denzen 16
- Financiële planontwikkeling Dit betreft het begroten en budgetteren van de kosten en opbrengsten, het in kaart brengen van de risico s van het project. Daarnaast worden verschillende financieringsconstructies onderzocht. Uiteindelijk eindigt de financiële planontwikkeling met een zogenaamde realisatie-exposé met bijbehorend financieringsplan. Op basis van bovenstaande is op te maken dat er tijdens de planontwikkelingsfase met veel verschillende disciplines wordt samengewerkt. Elke discipline brengt zijn specifieke kennis en kunde in om het project verder te brengen. In de samenwerking met de verschillende disciplines moeten vele keuzes worden gemaakt en afgestemd. De projectontwikkelaar is in deze fase verantwoordelijk voor de aansturing en beheersing hiervan en fungeert hierbij als spin in het web. Doorgaans geldt dat de planontwikkelingsfase is afgerond als ten eerste voldoende zekerheid is over het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Met name de bouwvergunning is van belang. Ten tweede zal er afhankelijk van het risico dat een projectontwikkelaar wenst te lopen, een bepaald voorverkoop- of voorverhuurpercentage gehaald moeten worden om over te kunnen gaan tot realisatie. Ten derde koppelen financiers de opname van geld aan bepaalde mijlpalen zoals voorverkoop zodat pas bij het bereiken hiervan voldoende geld voor handen is om te starten met de bouw. 3. Verkoop- en realisatiefase Het precieze moment waarop de planontwikkelingsfase eindigt valt niet eenduidig vast te stellen. Maar zodra aan het einde van de planontwikkelingsfase alle lichten op groen komen te staan, kan er worden overgegaan tot de feitelijke realisatie. Hoewel deze fase in tijd gezien misschien wel de kortste fase van het projectontwikkelingsproces is, is de feitelijke realisatie de meest kostbare fase. Tijdens de bouw houdt de projectontwikkelaar zich bezig met toezicht op de kwaliteit, planning en termijnschema s. Omdat het project vaak nog niet geheel verkocht is, loopt de verkoop tijdens de bouw door. Zelfs na oplevering kan een deel niet verkocht zijn. Theoretisch kan het project pas worden afgesloten als alle woningen zijn verkocht. Ter afsluiting kan de (financiële) projectevaluatie een schat aan waardevolle inzichten opleveren voor toekomstige projecten. 2.3.4 Investeringsverloop en beïnvloedbaarheid Deze paragraaf, die voor een groot deel ontleend is aan Gehner (2003), verschaft inzicht in het investeringsverloop in relatie tot de fasering van een project. Tijdens het ontwikkelproces nemen zekerheden toe terwijl de potentiële invloed afneemt, zoals blijkt uit de beschrijving van de zekerheidscurve en beïnvloedbaarheidscurve van een project. In de acquisitiefase worden er doorgaans redelijk bescheiden uitgaven gedaan voor het onderzoeken van de haalbaarheid. De uitgaven bestaan uit interne onderzoekskosten en diverse soorten externe advieswerkzaamheden. In de planontwikkelingsfase beginnen de planvoorbereidingskosten te lopen. Deze kosten bestaan met name uit het inschakelen van verschillende adviseurs, interne apparaatskosten en leges. Deze kosten lijken redelijk gering maar kunnen bij grote projecten toch al gauw enkele miljoenen bedragen of zelfs nog veel meer als de ontwikkelpositie reeds in eigendom is en er besloten is om in een vroegtijdig over te gaan tot sloop of andere werkzaamheden. De realisatiefase is op zichzelf de kostbaarste fase, afgezien van projecten met een extreem hoge grondwaarde. Afhankelijk van het voorverkooppercentage, de verkoopsnelheid, en de contractvorming genereert de projectontwikkelaar vanaf start van de bouw verkoopinkomsten. Eventueel subsidies worden bij start bouw of bij oplevering uitgekeerd. Ter illustratie is in figuur 4 een grafische voorstelling van het verloop van de kosten (en dus niet van de opbrengsten) van een project te zien. Enige nuancering van het verloop van de kosten voor de projectontwikkelaar zelf is hierbij op zijn plaats. De realisatiefase is voor een projectontwikkelaar namelijk vaak niet de kostbaarste fase. Afhankelijk van het voorverkooppercentage weet een projectontwikkelaar een deel van de bouwtermijnen te verleggen naar de kopers van het project. Hierbij wordt vaak gebruik gemaakt van gescheiden koop- en aannemingsovereenkomsten. Master Thesis Onno van Denzen 17
Figuur 4: investeringsverloop van een project (Bron: Gehner, 2003) Start bouw = start ontvangst verkoopopbrengsten Aankoop grond In figuur 5 is de zekerheids- en invloedscurve weergegeven. Gedurende het ontwikkelingsproces gaat een projectontwikkelaar allerlei verplichtingen aan waardoor hij steeds meer zekerheden bemachtigd in het project. Denk daarbij aan het sluiten van een grondovereenkomst, een steeds gedetailleerder ontwerp, nauwkeurigere bouwkostenramingen, het aanvragen van een bestemmingsplanwijziging en bouwvergunning etc. Figuur 5: zekerheids- en beïnvloedbaarheidscurve van een project (Bron: Brinkgroep, 2007, Gehner, 2003; eigen bewerking) Echter, de beïnvloedbaarheid van het proces neemt door deze toegenomen zekerheden af. Hierdoor loopt de zekerheid- en beïnvloedbaarheidscurve tegengesteld aan elkaar. Zo is het bijvoorbeeld niet meer mogelijk invloed uit te oefenen op de verwervingsprijs nadat er is aangekocht. Het aanvragen van een bestemmingsplanwijziging verschaft de projectontwikkelaar aan de ene kant meer zekerheden over de juridische mogelijkheid tot realisatie. Aan de andere kant laat het geen ruimte meer open voor andere bestemmingsmogelijkheden. Op basis van bovenstaande valt op te maken dat een project in de beginfase meer onzekerheden in zich heeft dan in de eindfase maar dat de beginfase juist de meeste mogelijkheden biedt om te sturen. 2.3.5 Besluitvorming projectontwikkelaar Projecten worden getracht te beheersen door te faseren. Door een project te faseren ontstaat er op enig moment een gelijktijdige beschikbaarheid van bereikte deelresultaten. Hierdoor is het voor een beslissingsbevoegden (directie) mogelijk om het totaal te kunnen overzien en de gewenste besluiten en Master Thesis Onno van Denzen 18