KAVELPRIJZEN, PROCEDURE, BESTEMMINGSPLANTECHNISCHE EISEN EN VASTGESTELDE KWALITEITSEISEN VOOR DE LUANELAAN/ZARIALAAN EN ELOISELAAN Bij het kopen van een bouwkavel en het bouwen van een eigen woning komt veel kijken! In de onderstaande informatie is een samenvatting gemaakt van relevante informatie over de kavels, de eisen die gemeente stelt en de procedure die wordt gevolgt. Heeft u vragen? Stel ze dan gerust! Algemeen Luanelaan, Zarialaan, Eloiselaan Deze lanen zijn een onderdeel van het bestemmingsplangebied Skoatterwâld. Wonen in Skoatterwâld is buiten wonen, maar ook dicht bij de stad Wonen in een setting van park, bos, water en lange zichtlijnen Wonen in een getransformeerd landschap, met wortels in het verleden en een blik op het heden en naar de toekomst (citaat structuurplan). Het deelplan "Luanelaan, Zarialaan en Eloiselaan" is gelegen in de 3 e fase van Skoatterwâld. Het zijn drie zijstraatjes van de Stadhouderlaan. Het biedt plaats aan 10 particuliere vrijstaande woningen. De drie woonstraatjes zijn voor autoverkeer doodlopend maar voor voetgangers is er een verbinding naar het naastliggende park. De kavelopzet is op bijgevoegde tekening aangegeven. De kavels 4, 7 en 8 liggen met één zijerfgrens langs het park en grenzen aan de daarbij behorende waterpartij. De overige kavels zijn tussenkavels aan de genoemde korte woonstraatjes. Aan de Luanelaan, tegenover de kavels 2 t/m 4 maar ook tegenover de kavel Zarialaan 5 t/m 7, ligt een perceel waarop volgens het bestemmingsplan ook woningen gebouwd kunnen worden. Dit plan Het Paviljoen moet nog ontwikkeld/bedacht worden. Wij denken daarbij aan een aantal woonhuizen met een bijzondere vormgeving, gericht op de Nullijn (de gebogen watergang). De maximale bouwhoogte van Het Paviljoen is vastgelegd op 12 meter. Verder is de invulling nog nader te bepalen. Wij bieden u een bouwrijpe kavel aan. Dat wil zeggen een kavel die qua bestemming beschikbaar is om een woning op te bouwen. Daarnaast is door middel van de aanleg van openbare voorzieningen (bouwweg en nutsvoorzieningen), het eventueel ophogen van de kavel, de kavel voorbereid voor de bouw en daarna bewoning van een woning. Uit het in 2018 uitgevoerde verkennend bodemonderzoek is gebleken dat de grond in dit gebied geschikt is om een woning op te bouwen en te bewonen. Het uitgebreide onderzoek is beschikbaar en staat ook op de gemeentelijke website. Sinds 1 juli 2018 is het niet meer toegestaan om een nieuw te bouwen woning nog aan te sluiten op het aardgasnetwerk. In dit deel van de wijk wordt dan ook geen aardgasnetwerk meer aangelegd. Op de website van de gemeente Heerenveen treft u extra informatie aan over het zo duurzaam mogelijk bouwen van uw woning en tips die het energieverbruik zo laag mogelijk houden. De breedte en dieptematen van de kavels zijn aangegeven op de bijgevoegde tekening. Zo ook de totale oppervlakte per kavel. Kavelprijzen Op basis van de verschillende oppervlaktes en de ligging van de kavel varieert de kavelprijs. In de prijslijst is per individuele kavel aangegeven hoe groot de kavel is en wat de exacte prijs voor de betreffende kavel is inclusief 21 % BTW maar exclusief kosten koper (notaris en kadasterkosten).
Kavelnr. Prijs per Oppervl. Totaal prijs m2.. ca. m2 Incl 21 % BTW 01 223,85 550 123.118,-- 02-242,-- 451-109.142,-- 03-242,-- 481-116.402,-- 04-254,10 589-149.665,-- 05-254,10 600-152.460,-- 06-260,15 626-162.854,-- 07-266,20 732-194.858,-- 08-266,20 699-186.074,-- 09-260,15 633-164.675,-- 10-254,10 613-155.763,-- Bijkomende kosten Naast kadaster- en notariskosten moet de koper er rekening mee houden dat er, naast de bouwkosten van de woning zelf, nog kosten gemaakt moeten worden voor de aansluiting op de nutsvoorzieningen ( water, elektra, data, riool enz.), voor de aan te vragen omgevingsvergunning, e.d.. De gemeente zorgt er voor dat de kavel een ingemeten en kadastraal gevormd perceel wordt (met kadastraal nummer). De kosten, zijnde 580,-, van deze kadastrale splitsing vooraf worden bij de koper in rekening gebracht bij de grondoverdracht. Is uiteindelijk uw woning gebouwd dan is onze landmeetkundige op afroep beschikbaar om uw kadastrale grenzen in het terrein aan te wijzen zodat u de erfafscheiding op de juiste plek kunt gaan plaatsen. Voor de aansluiting op het gemeentelijk riool moet u rekening houden met een kostenpost van 500,- tot 750,- afhankelijk van de te verrichten werkzaamheden ter plaatse. In het gebied zijn enkele voormalige sloten gedempt. Dit kan tot gevolg hebben dat er extra kosten gemaakt moeten worden voor de fundering van de woning. Deze kosten zijn voor rekening van de koper. Voor zover bij ons bekend ligt er in de kavels 2, 5, 6, 9 en 10 een gedempte sloot. Vastgestelde kwaliteitseisen Planinhoudelijk zijn een aantal specifieke zaken vastgelegd voor dit deelplan, die hier worden toegelicht. Vanuit het bestemmingsplan zijn de volgende essentiële voorwaarden van toepassing: plaats woning: het hoofdgebouw wordt binnen het op tekening aangegeven bouwvlak gebouwd. de bebouwingshoogte: voor alle kavels geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter. de dakhelling: voor alle kavels geldt een dakhelling van maximaal 60 graden. Bij een mansarde kap mag de dakhelling niet meer dan 80 graden bedragen. De welstandscriteria vanuit het beeldkwaliteitplan geven de volgende richtlijnen: Plaatsing: Plaatsing van de woning/hoofdgebouw aan de voorzijde van de kavel. De woningen vormen samen een wand. De voorgevel daarom op vier meter van de voorperceelsgrens. Te meten in het midden van de voorgevel. De woningen komen evenwijdig aan de zijdelingse perceelsgrens te staan. De weg ligt schuin ten opzichte van de woningen. De afstand van de woning tot de zijdelingse perceelgrens is doorgaans minimaal 2 meter. Bij de hoekkavels (nrs 4, 7 en 8) langs het park wijkt dat af. Daar is de afstand van de zijgevel van de woning tot de waterkant/erfgrens minimaal 4 m.
Hoofdvorm: De woning op kavel 1 wordt gebouwd in 1 bouwlaag met een kap en deze kap met een nokrichting haaks op de Stadhouderlaan. Een kap met wolfseind is niet toegestaan. De woningen op de kavels 2 t/m 10 worden gebouwd in 1 bouwlaag met kap of 1 bouwlaag zonder kap. Voor de woningen op de kavels 2 t/m 10 is een kap niet verplicht. Indien kap gewenst is, is de kapvorm en nokrichting vrij met uitzondering van een kap met wolfseind. Die is hier niet toegestaan. De goothoogte van de woningen is maximaal 4 m. Aanzichten: Individuele uitstraling. Voor alle woningen geldt geleding in het bouwvolume/gevels: een zekere ritmiek aanbrengen. Dit wil zeggen dat er sprake is van een duidelijke ordening en samenhang in gevelopeningen (vensters) en gevelontwerp. Bijvoorbeeld door herhaling van dezelfde openingen qua maatvoering. De woningen langs het park (kavel 4, 7 en 8) kennen een tweezijdige oriëntatie namelijk op de straat en op het park. In de zijgevel aan het park moeten deze woningen van minimaal twee gevelopeningen worden voorzien. Opmaak: Kleur en materiaalgebruik samenhangend per straatwand. Toepassing van hoofdzakelijk baksteen voor de gevels en pannen voor de kap. Naast baksteen is een ondergeschikte toevoeging van een ander materiaal toegestaan. Voor de woningen is voor de gevelsteen zowel een donkere als een lichtere kleurstelling toegestaan. Kleur pan is zwart. Zonnepanelen op de kap zijn in deze tijd niet meer weg te denken en steeds vaker noodzakelijk. Zorgvuldig inpassen op de kap is van belang. Zorgvuldige detaillering die past bij het karakter van de woning. Bijgebouwen: De aan-en uitbouwen worden zoveel mogelijk in samenhang met de woning ontworpen dan wel in de bouwmassa opgenomen. Bij alle woningen op een hoeksituatie (kavel 4, 7 en 8) mag de garage en of oprit voor de auto niet aan de parkzijde van de woning gesitueerd worden. Hierdoor wordt de woning optimaal op het openbare gebied georiënteerd. De aan-en uitbouwen worden ten minste 4 meter achter de naar de weg gekeerde gevels van het hoofdgebouw of in het verlengde gesitueerd. Bij dit punt moet men zich realiseren dat er op eigen erf twee parkeerplekken voor een auto gerealiseerd en in stand gehouden moeten worden. Het is raadzaam om de zijgevel van de garage minimaal 1 meter vrij te houden van de zijerfgrens. Dit geeft de mogelijkheid om via die zijde het achtererf te kunnen bereiken. Maximale goothoogte bijgebouw is 3.50 m. Dakhelling bijgebouwen maximaal 60 graden. Erf afscheiding: Voor de uitstraling is het aan te bevelen om bij de erfscheiding vooral te denken aan een heg of een constructie te laten begroeien met een groenblijvende klimplant. Voor zijtuinen minimaal een te begroeien gazen hekwerk. In specifieke gevallen kan een mee ontworpen tuinmuur of anderszins gebouwde erfafscheiding wenselijk zijn.
Parkeren langs de straat: De parkeerbehoefte van de bewoners wordt opgevangen op eigen erf. In de directe nabijheid zijn voldoende openbare parkeerplekken voor bezoekers. Deze informatie is zorgvuldig tot stand gekomen. Desondanks kan er een fout of onvolledigheid in voorkomen. Aan de informatie kunnen daarom geen rechten ontleend worden. Doelstelling, ambitie en werkwijze gemeente Om zeker te zijn dat de wensen van de gegadigden/aspirant kopers aansluiten op de gewenste beeldkwaliteit en passen binnen de uitgangspunten van het betreffende gebied, wordt de gegadigde/aspirant koper verzocht om zijn plan uit te werken in een bebouwingsvoorstel (schetsplan) op hoofdlijnen. Vanuit de gemeente wordt deze ontwikkelingsfase inhoudelijk begeleid en beoordeeld door de supervisor (stedenbouwkundige van de gemeente). Het is voor alle partijen van belang dat er op het vlak van beeldkwaliteit voldoende samenhang ontstaat tussen de individuele plannen. Op het moment dat de gemeente zich positief uitspreekt over het bebouwingsvoorstel, wordt de reservering of optie van de kavel omgezet in een recht op koop. Het grote voordeel van deze werkwijze is dat de aspirant koper reeds in een vroegtijdig stadium de kaders van zijn bebouwingsvoorstel kent en de verdere bouwplanontwikkeling sneller en efficiënter kan invullen. Een dergelijke opzet geeft een win-win situatie. Voor de gemeente is het van belang dat een bepaalde beeldkwaliteit tot stand komt (zoals die ook elders in Skoatterwâld wordt gerealiseerd). Maar ook (aspirant)kopers hebben er baat bij: de aanpak, waarbij eisen worden gesteld aan de individuele kavels, waarborgt voor een individuele kavel ook de kwaliteit van de omliggende omgeving; een hogere homogeniteit tussen de bouwplannen binnen het gebied kan leiden tot een waardevermeerdering van de individuele eigendommen; een beoordeling van het bebouwingsvoorstel geeft in een vroegtijdig stadium duidelijkheid over de haalbaarheid van het bouwplan. Procedure In hoofdlijnen komt de te volgen procedure neer op het volgende: na indienen van de individuele bebouwingsvoorstellen vindt een inhoudelijke beoordeling door de supervisor plaats, waarbij met name gelet wordt op de samenhang en compositie binnen de vastgestelde kaders; als het bebouwingsvoorstel positief wordt beoordeeld, kan binnen deze kaders verder gewerkt worden aan de uitwerking van het plan en wordt een koopovereenkomst gesloten; als een bebouwingsvoorstel negatief wordt beoordeeld (gemotiveerd) krijgt gegadigde de kans geboden om een nieuw plan in te dienen. Dit kan maximaal twee maal plaatsvinden. Leidt dit nog steeds niet tot succes dan eindigt de reserveringsovereenkomst of optie op de kavel. op basis van het positief oordeel van de gemeente moet de gegadigde het voorlopig goedgekeurde bebouwingsvoorstel uitwerken tot een volledige aanvraag omgevingsvergunning.; door de gemeente wordt de ingediende aanvraag omgevingsvergunning op de reguliere wijze behandeld; na het verlenen van de omgevingsvergunning (inclusief bijbehorende planologische procedures) door de gemeente kan overgegaan worden tot de start van de bouw.
Referenties ter inspiratie Donkere kleurstelling van gevels aan de Stadhouderlaan Kleurstelling van de gevels in de dwarsstraten is lichter