PERSBERICHT Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM Betreft : NVM woningmarktcijfers 4 de kwartaal 2015 Datum : Nieuwegein, 14 januari 2016 Goed 4 de kwartaal 2015 met grote regionale verschillen Koopwoningmarkt houdt wind in de rug Ger Hukker: Nederlandse woningmarkt niet klaar voor 17 miljoen inwoners Nieuwegein, 14 januari De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM kende in het 4 de kwartaal van 2015 een nieuw record wat betreft het aantal geregistreerde transacties. De vereniging registreerde 40.158 verkopen van bestaande koopwoningen, 15% meer dan het jaar ervoor. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 52.000 transacties*. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan 142.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaarsondernemingen. Dat komt neer op ruim 185.000 transacties voor de gehele markt, zoals de NVM voorspelde. De transactieprijs van woningen is in het 4 de kwartaal 2015 verder gestegen. Vergeleken met een kwartaal eerder bedraagt de stijging 1,8%, de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +5,0%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog bijna 10% onder het niveau bij de start van de crisis, maar inmiddels wel 10% hoger dan op het dieptepunt, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker. De dalende tendens bij het aanbod van koopwoningen houdt volgens de NVM aan. Er staan halverwege het 4 de kwartaal 2015 ruim 128.000 woningen in aanbod bij NVMmakelaars (totale markt: 168.000). Er is sprake van een doorgaande daling, aldus Hukker. In vergelijking met een jaar geleden staat er bijna 14% minder in aanbod. Aan de daling van de vraagprijs is het afgelopen kwartaal voor het eerst sinds het begin van de crisis een einde gekomen. De vraagprijs in vergelijking met een jaar eerder steeg met 0,5%. Vanaf de vraagprijspiek in 2008 is de vraagprijs met ruim 12% gedaald. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig. 1
De NVM-makelaars hebben een goed 4 de kwartaal 2015 achter de rug met totaal ruim 40.000 transacties op de bestaande koopwoningmarkt (totale markt: 52.000). Dat is een recordaantal voor NVM-makelaars, zegt Hukker, maar geen record voor de totale koopwoningmarkt, omdat ons marktaandeel in de laatste jaren is toegenomen tot meer dan 75%. Volgens Hukker houdt de koopwoningmarkt de wind goed in de rug. Dat heeft meerdere oorzaken, zegt hij. De hypotheekrente is ontzettend laag, zodat de netto lasten bij een koopwoning in vergelijking tot een aantal jaren terug sterk zijn gedaald, terwijl die lasten bij een huurwoning juist sterk zijn gestegen. Verder zien we dat het consumentenvertrouwen enorm is toegenomen. Dankzij de lage rente en het enorme consumenten vertrouwen houdt de woningmarkt de wind in de rug. De effecten van een verdere verlaging van de NHG-grens, het feit dat je meer eigen geld mee moet nemen om een huis te kopen en dat je ook minder mag lenen, lijken de markt niet te beïnvloeden en beperken wellicht de effecten van de oververhitting in de markt die je hier en daar ziet. De problematiek rond restschulden blijft evenwel hardnekkig. Hukker: Om dat probleem waar ruim een kwart van de woningbezitters mee kampt - op te lossen, is een lange adem nodig. Daar zijn we zeker nog een paar jaar zoet mee. Vrijstaande woningen eindelijk in de lift Appartementen vormen een derde van de verkochte groep woningen. Het aantal verkochte appartementen ligt zo n 18,5% boven het niveau van een jaar eerder, mede veroorzaakt door de sterk presterende stedelijke regio s met een relatief grote voorraad aan appartementen. Ook bij de duurdere woningtypen neemt het aantal verkopen meer dan gemiddeld toe. Er zijn in het 4 de kwartaal 2015 ruim 21% meer vrijstaande woningen verkocht in vergelijking met een jaar eerder. De doorstroming komt nu echt goed op gang, aldus Hukker. En nu ook het duurdere segment boven de 400.000 euro, met veelal tweekappers en vrijstaande woningen - flink aantrekt, blijft het een vrij kleine groep binnen de verkopen. Woningen tot 300.000 euro blijven 80% van de markt uitmaken. 2
Aantal verkopen in 2015 over hele linie beter dan in 2014 Over het gehele jaar 2015 hebben de NVM-makelaars 142.237 woningen verkocht. Dat is 21,7% meer dan in 2014. In alle kwartalen van het jaar presteerde de bestaande koopwoningmarkt beter dan in 2014 wat betreft het aantal transacties, weet de NMvoorzitter. Het 2 de en 3 de kwartaal steken er bovenuit. In het 4 de kwartaal lijkt de procentuele groei van het aantal transacties wat af te vlakken. Het contrast met 2012 en 2013, toen er op jaarbasis 85.000 à 87.000 bestaande koopwoningen door NVM-makelaars werden verkocht, is enorm. Het aantal verkopen op jaarbasis is in 2015 vergelijkbaar met het niveau van vlak voor de crisis. Appartementen zijn zelfs nog iets meer verkocht, de tussen- en hoekwoning juist iets minder dan vlak voor de crisis. Op de totale bestaande koopwoningmarkt hebben in 2015 ruim 185.000 woningen een nieuwe eigenaar gevonden. 3
Transactieprijs verkochte woning stijgt met 5% De transactieprijs van de gemiddelde verkochte bestaande koopwoning is in een jaar tijd met 5,0% gestegen. Voor de gemiddelde woning, die in het 4 de kwartaal van 2015 werd verkocht, werd door kopers 227.000 euro neergeteld. De prijs van vrijstaande woningen nam het hardst toe met bijna 7%, stelt Hukker, maar de prijs van vrijstaande woningen daalde in de crisis ook sterker dan die van de andere woningtypen. Er lijkt wat dat betreft sprake te zijn van een inhaalbeweging. Verder is de toename van de prijs van appartementen opvallend. In een jaar tijd nam de prijs met ruim 5% toe, waarvan de helft van de prijsstijging in het 4 de kwartaal plaatsvond. Het is het gevolg van de snel verkrappende markt voor appartementen, vooral in de grootstedelijke regio s. Voor huishoudens, die door hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, is een koopwoning, mede als gevolg van de lage netto woonlasten, vaak de enige uitweg. In de meeste NVM-regio s is sprake van een toename van de transactieprijs in vergelijking met een jaar eerder. De regio Amsterdam spant de kroon: daar stegen de prijzen in een jaar tijd met ruim 17%. 4
Verkooptijden De verkooptijden van woningen zijn in een jaar tijd met ruim 17% gedaald. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in het 4 de kwartaal 2015 uitgekomen op gemiddeld 102 dagen (bijna 3,5 maanden). Hukker: Dat is wel een paar dagen meer dan in het 3 de kwartaal. Het is een teken dat er ook meer ouder aanbod verkocht is op de bestaande koopwoningmarkt. Dit is met name het geval bij de 2-onder-1-kapwoningen en de vrijstaande woningen. Veel van de verkochte woningen die al wat langer in aanbod stonden voor ze verkocht werden, waren gemiddeld tussen twee en drie kwartalen op de markt. De gemiddeld verkochte vrijstaande woning doet er met 194 dagen dan ook nog altijd meer dan een half jaar over. Een scherp contrast met de tussenwoning die in het 4 de kwartaal 2015 gemiddeld na 68 dagen verkocht werd. 5
Vraag- en verkoopprijzen bewegen naar elkaar toe Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs loopt ook in het 4 de kwartaal 2015 verder terug, constateert de NVM. Ten opzichte van de laatste vraagprijs wordt er uiteindelijk gemiddeld 3,4% minder betaald voor de gemiddeld verkochte woning. In praktisch alle segmenten loopt het vraag-verkoopprijsverschil terug. Woningen die maar kort op de markt zijn geweest (binnen een kwartaal verkocht) leggen gemiddeld slechts 2,0% toe op de laatste vraagprijs (en worden vaak vanuit de eerste vraagprijs verkocht). Het zijn duidelijke tekenen van een woningmarkt, waarbij voor scherp geprijsd nieuw aanbod op de markt veel belangstelling is en maar weinig onder de vraagprijs geboden wordt, aldus Hukker. Dat blijkt ook wel uit het percentage woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt: dit was een jaar geleden nog geen 6%. Inmiddels wordt bijna 10% boven de vraagprijs verkocht. Dat zie je vooral terug in de populaire wijken in Amsterdam, Utrecht en enkele andere studentensteden. Verkopers winnen terrein: steeds minder woningen in aanbod Bij de NVM-makelaars staan halverwege het 4 de kwartaal 2015 (de peildatum voor het aanbod) 128.513 woningen te koop. Dat is bijna 14% minder dan een jaar eerder en ruim 27% minder dan op het hoogste punt in de crisis. Die dalende trend zet onverminderd door, zegt NVM-voorzitter Hukker. De daling van het aanbod lijkt ook steeds sneller te gaan. Met name het aanbod van appartementen is in een jaar tijd met liefst 21% sterk gedaald, vooral door de sterke toename van het aantal transacties. De tijd dat het appartement het meest voorkomende woningtype in het aanbod was, ligt daarmee al enkele kwartalen achter ons. Deze rol is nu weggelegd voor de vrijstaande woningen, die bijna 30% van het woningaanbod vormen. Theoretisch gezien zou het nu 10,8 maanden duren om het aanbod van het 4 de kwartaal 2015 te verkopen, aannemende dat er geen nieuw aanbod bij komt. Op het dieptepunt van de crisis was dit bijna 2 jaar en 2 maanden. In de totale bestaande koopwoningmarkt stonden halverwege het 4 de kwartaal 2015 naar schatting zo n 168.000 woningen te koop. 6
7
Vraagprijs stijgt voor het eerst sinds zes jaar Voor het eerst sinds 2009 is de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning hoger dan een jaar eerder. In het 4 de kwartaal 2015 kwam de vraagprijs 0,5% hoger uit. Alleen het appartement kent nog een lichte daling van de vraagprijs in vergelijking met een jaar eerder. De vraagprijs van de gemiddeld in het aanbod staande woning is nog altijd bijna 12% lager dan vlak voor de crisis. De vraagprijs van een appartement ligt zelfs meer dan 17% lager. Hukker: Wat wel opvalt, is dat de vraagprijs van het nieuwe aanbod van appartementen juist weer het minst sterk gedaald is met slechts 7%. Voor de totale groep nieuw aanbod is dit bijna 10%. De meest courante panden lijken de toch wat duurdere appartementen, met meer kwaliteit, te zijn. Woningen staan steeds korter te koop De looptijd van de halverwege het 4 de kwartaal 2015 in aanbod staande koopwoningen is in een jaar tijd met bijna 15% gedaald tot 323 dagen. Met name de looptijd van het aanbod van tussenwoningen daalde sterk met ruim 23%. Die van het appartement en vrijstaande woning daalde met respectievelijk ruim 12% en bijna 11% juist minder hard. Desondanks is de daling over alle segmenten zichtbaar en dat inmiddels ruim 2 jaar. Alle positieve geluiden op de bestaande koopwoningmarkt ten spijt staat 45% van het huidige aanbod bij NVM-makelaars nog altijd een jaar of langer te koop. Dat zijn bijna 58.000 woningen. Halverwege 2013 stond nog een recordaantal van 91.000 woningen een jaar of langer te koop. Van het aanbod dat een jaar of langer op de markt staat, wordt in een kwartaal tijd gemiddeld 1 op de 10 woningen verkocht. 8
Keuze kopers uit woningaanbod slinkt De bestaande koopwoningmarkt trekt volgens de NVM steeds sterker aan. De keuze voor potentiële kopers wordt hierdoor steeds minder. In het 4 de kwartaal 2015 kon een gemiddelde consument op enig moment nog kiezen uit 10 verschillende woningen, terwijl er dat een jaar eerder nog 13 waren. Enkele jaren geleden, op het dieptepunt van de crisis, konden potentiële kopers kiezen uit 25 tot 30 woningen. De NVM drukt dit uit met de NVM krapte-indicator. Voor vrijstaande woningen is de markt nog altijd erg ruim met een krapte-indicator van 21. Op de woningmarkt wordt de keuze voor tussenwoningen (indicator 7) en appartementen (indicator 8) steeds beperkter. Er staan steeds minder woningen te koop terwijl het aantal kopers toeneemt. Hukker: Er is, landelijk gezien, vooralsnog geen sprake van een verkopersmarkt. Wel is in een aantal gebieden sprake van een sterke verkopersmarkt. Deze gebieden kenmerken zich door een hoge mate van stedelijkheid, een hoog percentage aanbod dat snel verkocht wordt en als gevolg van de grote vraag een opwaartse prijsdruk. 9
10
Aanpassingen in vraagprijs nemen af De steeds verder aantrekkende woningmarkt heeft ook tot gevolg dat verkopers steeds minder vaak de vraagprijs van de woning aan hoeven te passen. Halverwege het 4 de kwartaal 2015 staat ruim 60% van de bestaande koopwoningen met de eerste vraagprijs in aanbod. Steeds meer verkopers zijn van mening dat zij in de huidige markt hun vraagprijs niet aan hoeven te passen. Toch blijft voor een grote groep van consumenten, wiens woning al lang in het aanbod staat, een vraagprijsaanpassing een belangrijke mogelijkheid om interesse te kweken, aldus Hukker. Steeds meer woningen worden vanuit de eerste vraagprijs verkocht. 73% van de verkochte woningen in het 4 de kwartaal 2015 heeft geen vraagprijsaanpassing ondergaan. In veel gevallen gaat het ook om woningen die nog maar kort in het aanbod hebben gestaan. Grote stijging in verkoop nieuwbouwwoningen De nieuwbouwmarkt bezorgde de NVM een prima 2015. Op jaarbasis zijn 36% meer nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar geleden. In dezelfde periode nam het aanbod te koop staande nieuwbouwwoningen af met 15%. NVM-makelaars in stedelijk gebied signaleren dat het aantal te koop staande woningen vaak niet meer kan voldoen aan de vraag. Circa de helft van de nieuwbouwmakelaars moeten daarom alweer regelmatig een loting houden na start verkoop van een nieuwbouwproject. De prijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning is in een jaar tijd gestegen met 11%. Deels is dit te verklaren doordat er weer meer twee-onder-1-kappers en vrijstaande woningen worden ontwikkeld voor de doorstroming. Maar woningen worden ook duurder door implementatie van energiezuinige maatregelen en installaties. Hierdoor stijgen de bouwkosten en deze worden doorberekend aan de koper. Driekwart van de NVM-makelaars vindt de prijskwaliteitverhouding van huidige nieuwbouwprojecten beter dan die voor de crisis. Hetzelfde aandeel vindt dat er meer naar de wensen van de klant worden geluisterd dan circa tien jaar geleden. Echter, nieuwbouwmakelaars in stedelijk gebied signaleren steeds vaker dat overheid en marktpartijen weer in oude patronen vervallen. NVM-Makelaars dienen in hun advisering aan de betrokken partijen sterk te blijven sturen op kwaliteit en woonwensen. 11
NVM-makelaar cruciaal voor inzicht in regionale woningmarkt Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet, stelt Hukker. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Niet alleen wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. De NVM heeft de bestaande koopwoningmarkt ingedeeld in 76 woningmarktregio s. Ook binnen deze woningmarktregio s is er sprake van verschillen. Voor een analyse van de woningmarktontwikkelingen binnen een bepaalde buurt of wijk is het oog van een NVMmakelaar daarom onontbeerlijk, zegt Hukker. Om de verschillen binnen Nederland te duiden, zet de NVM de woningmarktregio s af tegen Nederland op een aantal dynamische kenmerken, zoals de ontwikkeling van de prijzen, aantallen transacties, verkoopquotes, looptijden etc. en kent op basis daarvan een waardering toe aan de verschillende regio s. Het kaartje van Nederland maakt duidelijk dat de NVMregio Amsterdam boven de andere regio s uitsteekt. Ook in de regio s rondom Amsterdam is sprake van een relatief hoge dynamiek, net als in de stad Groningen. Regio s, die qua dynamiek ook boven het Nederlands gemiddelde liggen, zijn vaak regio s met een grote stad, zoals Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Enschede. Gebieden die qua dynamiek achterblijven zijn de noordoostelijke regio s van Brabant, het noorden van Limburg, het zuidoosten van Groningen en de regio Den Helder. 12
Nederlandse woningmarkt nog niet klaar voor 17 miljoen inwoners Nederland NVM-voorzitter Hukker is tevreden over het doorzettende herstel van de markt voor koopwoningen, maar hij is minder te spreken over de oververhitting in bepaalde regio s, nieuwbouw van zowel koop- als huurwoningen, en over huurmarkt in zijn algemeen. We gaan toe naar 17 miljoen inwoners in Nederland, zegt hij. Daarbij zie je de vraag naar tijdelijke huur toenemen. Mensen die vanwege een stuk gelopen relatie weer tijdelijk andere huisvesting zoeken. Starters die bewust eerst willen huren, maar merken dat er geen aanbod is. Senioren die door een zorgvraag graag willen huren. Zelfstandigen die voorlopig eerst willen huren, om in die tijd meer zekerheid hopen te krijgen rond het financieel reilen en zeilen van hun bedrijf. Mensen met een tijdelijk contract die liever eerst willen huren. Buitenlandse werknemers die in Nederland tijdelijke arbeid verrichten en natuurlijk vluchtelingen en statushouders, die in ons land in ieder geval tijdelijk gehuisvest moeten worden en extra druk geven op sociale huurmarkt. Allemaal doelgroepen die eerder last lijken te hebben van de aantrekkende koopwoningmarkt en merken dat die passende huisvesting vaak niet aanwezig is. Al eerder heb ik betoogd, dat er in dit land meer huurwoningen in het middensegment bijgebouwd moeten worden om aan de vraag te kunnen voldoen. Niet in het kader van de waan van de dag, maar structureel omdat de samenleving is veranderd en een aantal trends niet ineens overwaaien. We zullen dan ook flink vaart moeten maken van het bouwen van nieuwe huurwoningen en lokaal slimme ideeën moeten bedenken om de doorstroming te bevorderen, zodat meer mensen passend kunnen wonen. In het algemeen zou er qua nieuwbouw wel een tandje bij mogen. Niet alleen meer bouwen, maar ook gedifferentieerder, meer maatwerk. En misschien nog belangrijker is dat de huurmarkt verder wordt geflexibiliseerd, want alleen met nieuwbouw werken we de grote vraag niet weg. De grote behoefte aan shortstay huisvesting vereist flexibeler huurspelregels, zoals tijdelijke huurcontracten. Gemeenten kunnen actieve rol nemen in verbeteren huurwoningmarkt De NVM-voorzitter ziet ook een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten om de huurmarkt verder aan te jagen. Iedere gemeente zou een task force moeten samenstellen om de ambities op een hoger plan te krijgen. Breed samengesteld. Een task force die niet alleen kijkt naar het tijdelijk oplossen van een statushouders probleem, maar breder kijkt hoe er een evenwichtiger woningmarkt kan worden gerealiseerd. Dat beleid zou dan verankerd moeten worden in een woonvisie waarbij ook uitdrukkelijk het middensegment huur en de tijdelijke huur wordt meegenomen. Stijgende grondprijzen zijn daarbij de dood in de pot voor dat middensegment. Volgens Hukker zorgt zo n integrale en stevige aanpak van de huurwoningmarkt een win-win situatie op. De bouwers kunnen weer bouwen, de mensen hier die al lang wachten op geschikte huisvesting komen sneller aan bod, de doorstroming kan worden bevorderd waardoor ook mensen met een asiel- of verblijfstatus passend kunnen worden geholpen. Nieuwe start energielabel succesvol Per 1 januari 2015 heeft het energielabel een hernieuwde start gemaakt. Door de problemen voordien rond het energielabel oude stijl en met alle negatieve beeldvorming van dien, moet er een grote achterstand ingehaald worden. Het nieuwe systeem heeft na een jaar al flink terrein gewonnen, zegt Hukker. Anders dan in het verleden wordt inmiddels al bij veruit de meeste verkopen een energielabel meegeleverd. De NVM heeft sinds begin vorig jaar samen met haar woningenwebsite funda een bijdrage geleverd, door bij alle van toepassing zijnde woningen een labelklasse te vermelden. 13
Dit draagt bij aan de bewustwording van potentiele kopers. Door verschillende factoren (lage energieprijzen, prioriteit op locatie en woningtype etc.) is het energielabel vrijwel nooit van doorslaggevende betekenis bij koopbeslissingen. Hukker: Wel is met het nieuwe systeem een goede, laagdrempelige basis gelegd. Een goed extra instrument voor duurzame afwegingen, dat nog meer terrein zal gaan winnen. Funda meet bezoekrecord en lanceert redesign Het 4 de kwartaal van 2015 van funda kenmerkt zich door twee mijlpalen: het hoogste aantal bezoeken ooit en de lancering van een ingrijpend redesign. In oktober, november en december is het gemiddelde aantal bezoeken per maand op funda* gestegen naar 30,9 miljoen. Dit is een stijging van 4% ten opzichte van het 3 de kwartaal 2015 (29,8 miljoen) en een stijging van 34% ten opzichte van het laatste kwartaal van 2014 (23,1 miljoen). Binnen het totale bezoek blijft het aandeel van mobiele apparaten groeien. Bijna de helft (47%) van de bezoeken kwam in het vierde kwartaal van 2015 via een mobiele telefoon, gevolgd door desktop (31%) en tablet (22%). Met de lancering van het redesign komt funda tegemoet aan de wensen en het veranderende gedrag van de Nederlandse consument. Het redesign is gebaseerd op drie pijlers: meer beleving, meer relevantie voor de zoeker en een site gebaseerd op mobiel gebruik (mobile first). Het redesign betreft vooralsnog alleen de koopwoningen op funda. *exclusief funda in business en funda landelijk Voorspelling 2016: 8-10% meer transacties en 3-4% prijsstijging Volgens de NVM-voorzitter blijft de koopwoningmarkt ook in 2016 de wind in de rug houden. Hukker voorspelt dat het aantal transacties dit jaar met 8 tot 10% zal toenemen. Dat betekent dat de NVM in 2016 zo n 155.000 woningen van eigenaar zal laten wisselen. Voor de totale markt komt dit neer op zo n 200.000 transacties. Ook de gemiddelde verkoopprijs van woningen stijgt volgens de NVM in 2016, en wel met 3 à 4%. Aantal NVM-leden toegenomen De NVM sloot het jaar 2015 af met 4.069 aangesloten makelaars, een toename van 29 makelaars in vergelijking met het 3 de kwartaal en precies 100 meer dan de stand eind 2014. 3.584 NVM-makelaars waren eind 2015 actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedroeg ultimo december 2015 2.929. Dat zijn er 27 meer dan het voorgaande kwartaal en 99 meer ten opzichte van december 2013. Van deze kantoren waren er 2.629 actief op de woningmarkt. De andere kantoren zijn actief in bijvoorbeeld zakelijk of agrarisch onroerend goed. Noot voor de redactie: Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Roeland Kimman, communicatie, media en woordvoering. Telefoon 030-6085 185, mobiel 06-55 205 205 E-mail: kimman@nvm.nl 14