Vredesplein fase 2, blok 5 Ruimtelijke onderbouwing artikel 2.12 lid 1a sub 3 Wabo Versie: januari 2016
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1. Inleiding... 3 1.1 Aanleiding... 3 1.2 Ligging en plangrenzen... 3 1.3 Afwijking ten opzichte van het geldende bestemmingsplan... 4 1.4 Leeswijzer... 4 Hoofdstuk 2. Gebieds- en projectprofiel... 5 2.1 Beschrijving projectgebied... 5 2.2 Beschrijving projectprofiel... 6 Hoofdstuk 3. Beleidskaders... 7 3.1 Provinciaal beleid... 7 3.2 Gemeentelijk beleid... 8 Hoofdstuk 4. Omgevingsaspecten... 10 4.1 Stedenbouwkundige afweging... 10 4.2 Verkeerskundige afweging... 11 4.3 Overige afwijkingen t.o.v. bestemmingsplan... 11 Hoofdstuk 5. Juridische planbeschrijving... 13 5.1 Omgevingsvergunning... 13 5.2 Planmethodiek en verbeelding... 13 Hoofdstuk 6. Overleg... 14 6.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro... 14 6.2 Inspraak en samenspraak... 14 Hoofdstuk 7. Financiële uitvoerbaarheid... 15 2
Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Initiatiefnemer is voornemens om te starten met fase 2 van projectontwikkeling Vredesplein en omgeving. Hierbij is ook de wens om een ontsluiting te realiseren ter hoogte van blok 5 aan de Trompstraat. In het aangevraagde bouwplan is de ontsluiting gepland op een locatie waar deze niet is toegestaan in het vigerend bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat er een discrepantie is tussen het door de gemeente en woningcorporatie Thuis goedgekeurde definitieve stedenbouwkundig plan (VOSP: tekeningnr. VOSP-01 definitief d.d. 18-03-2011) en het bestemmingsplan. De ontsluiting van blok 5 aan de Trompstraat is destijds wel ingetekend in het stedenbouwkundig plan, die als basis heeft gediend voor het geldende bestemmingsplan, maar komt niet terug op de verbeelding Het ter plaatse geldende bestemmingsplan biedt nu dus geen ruimte voor de realisatie van een ontsluiting van blok 5 aan de Trompstraat. Het vergunnen van de gevraagde bebouwing en gebruik kan wel geschieden op basis van een projectafwijkingsbesluit (omgevingsvergunning) op grond van de Wabo. De wet schrijft voor dat een dergelijk verzoek vergezeld dient te gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit document voorziet hierin en in dit document zijn de relevante aspecten op een zorgvuldige wijze afgewogen. Daarnaast zijn er nog enkele andere kleine afwijkingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Voor deze kleine afwijkingen is ontheffing mogelijk. Om welke afwijkingen het gaat en de motivatie waarom wordt afgeweken wordt ook toegelicht in dit document. 1.2 Ligging en plangrenzen Het projectgebied is gelegen ten noorden van het centrum van Eindhoven en maakt deel uit van het stadsdeel Woensel-Zuid. Het projectgebied is gelegen aan de Trompstraat achter de bebouwing van de Woenselse Markt. Luchtfoto ligging projectgebied (rood omlijnd) 3
1.3 Afwijking ten opzichte van het geldende bestemmingsplan Het projectgebied ligt binnen het geldende bestemmingsplan IV Eindhoven binnen de Ring (Vredesplein e.o.), vastgesteld door de raad op 12 april 2011. In het geldende bestemmingsplan is het perceel bestemd tot Wonen. Uitsnede uit de verbeelding van het geldende bestemmingsplan (plangebied blauw omlijnd) Binnen het projectgebied is de locatie nu bestemd voor woongebouwen. Een ontsluiting op deze locatie is niet mogelijk, omdat in artikel 6.1.1 sub d staat dat de ontsluiting uitsluitend mag plaatsvinden ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang'. Deze aanduiding ontbreekt echter op deze locatie. Om de ontwikkeling mogelijk te kunnen maken zal met een omgevingsvergunning afgeweken moeten worden van het geldende bestemmingsplan. 1.4 Leeswijzer Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het gebieds- en projectprofiel. In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid beschreven. In hoofdstuk 4 zijn de onderzoeken opgenomen, waaronder de stedenbouwkundige afweging. De juridische vormgeving van het projectbesluit is neergelegd in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 gaat ten slotte in op het overleg en de samenspraak. 4
Hoofdstuk 2. Gebieds- en projectprofiel In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project. 2.1 Beschrijving projectgebied Het projectgebied valt binnen de herinrichting van het plan Vredesplein e.o. in Eindhoven in stadsdeel Woensel-zuid. Het voormalige gebied Vredesplein bestond voorheen uit circa 400 vooroorlogse woningen. Het gebied is ingeklemd tussen de Woenselse Markt, de Kronehoefstraat, Boschdijk, Van Brakelstraat en de Van Kinsbergenstraat. Het gebied had een onduidelijke structuur met bochtige straten die ten opzichte van elkaar verspringen. De buurt is vernoemd naar het centrale plein Vredesplein. Het complete stedenbouwkundig plan Vredeplein e.o. (VOSP-01 definitief d.d. 18-03-2011) De buurt Vredesplein e.o. betreft een samengestelde eenheid van architectuur en stedenbouw op bouwblokniveau. Door de verschillen in dak- en gevelvormen wordt per bouwblok zowel individualiteit (topgevels) als collectiviteit (samen onder één dak) tot uitdrukking gebracht. Bouwblokken met die verscheidenheid aan gevelhoogtes en gevelopbouw werden strategisch ingezet in het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. Het projectgebied is gesitueerd aan de Trompstraat. De Trompstraat fungeert als toegang tot de wijk vanuit de Woenselse Markt en verbindt bovendien twee pleinen met elkaar. 5
2.2 Beschrijving projectprofiel Initiatiefnemer is van plan om een tweede ontsluiting te realiseren van bouwblok 5 op de Trompstraat. Bestaande situatie t.p.v. locatie ontsluiting Uitsnede blok 5 t.p.v. toekomstige ontsluiting Deze tweede ontsluiting maakte al onderdeel uit van het definitieve stedenbouwkundig plan dat goedgekeurd is door alle betrokken partijen. Echter is deze ontsluiting destijds niet goed overgenomen in het bestemmingsplan. Het gaat om een verbinding tussen de Trompstraat en het achtergebied waar bewoners hun auto s kunnen parkeren. Referentiebeelden van deze ontsluiting staan hieronder weergegeven. Het betreft de oplossingen die in fase 1 zijn gerealiseerd. Deze oplossingen zijn leidend voor de uitvoering van gelijkaardige oplossingen in fase 2 t/m 5, waaronder ook de ontsluitingen van blok 5. Referentiebeelden ontsluiting bouwblokken project Vredesplein en omgeving 6
Hoofdstuk 3. Beleidskaders Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op dit projectbesluit. Gezien de voorgestelde ontwikkeling is het rijksbeleid niet van belang. Alleen het van toepassing zijnde provinciale en gemeentelijk beleid wordt aangehaald. 3.1 Provinciaal beleid 3.1.1 Verordening Ruimte 2014 Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 de 'Verordening Ruimte 2014' vastgesteld. Hierin staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten de gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt. Algemene regels In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Uitsnede uit de Integrale plankaart met structuren en aanduidingen van de Verordening Ruimte 2014 (plangebied rood omlijnd) Het plangebied is gelegen binnen de structuur Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben 7
van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Onderhavig initiatief past binnen de regels van de Verordening ruimte 2014. 3.2 Gemeentelijk beleid 3.2.1 Interimstructuurvisie 2009 In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied ligt buiten een transformatiegebied. Buiten transformatiegebied De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik. Gebruik van de ruimte (Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009) Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als wonen. Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, 8
opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is. Onderhavige ontwikkeling voorziet in een ontsluiting van een woonfunctie en is daarmee dan ook in overeenstemming met de Interimstructuurvisie. 9
Hoofdstuk 4. Omgevingsaspecten Een plan waarbij sprake is van een strijdigheid met het bestemmingsplan kan alsnog worden vergund indien dit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Om te kunnen bepalen of het project in de omgeving past moeten verschillende aspecten beoordeeld worden. In de voorgaande twee hoofdstukken is gekeken naar het relevante ruimtelijke beleid. In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de relevante omgevingsaspecten bekeken of de ontwikkeling op deze locatie mogelijk en wenselijk is. Vanwege de aard en omvang van onderhavig initiatief zullen (milieu)aspecten zoals bodem, flora en fauna, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, water en archeologie niet aan bod komen. 4.1 Stedenbouwkundige afweging Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen de realisatie van een tweede ontsluiting van bouwvlak 5. Zoals eerder opgemerkt was deze ontsluiting al opgenomen in het definitieve stedenbouwkundig plan dat is goedgekeurd door alle betrokken partijen, waaronder ook de omgevingscommissie. Uitsnede stedenbouwkundig plan Vredeplein e.o. ter plaatse van onderhavige ontwikkeling Door het realiseren van een ontsluiting wordt het straatbeeld niet aangetast, er blijft sprake van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. Het basisprincipe van het stedenbouwkundig plan is dat er sprake moet zijn van aaneengesloten, plastische, bebouwing. Om dit te realiseren is bijvoorbeeld de materialisering en hoogtes van tuinmuren die grenzen aan de openbare ruimte of achtergebied ontsluitingen meegenomen in het destijds opgestelde beeldkwaliteitsplan. Deze stedenbouwkundige uitvoering zal ook doorgevoerd worden bij onderhavig initiatief. Daarnaast worden de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet beperkt door de geplande activiteiten 10
4.2 Verkeerskundige afweging Naast een stedenbouwkundige afweging dient er ook een verkeerskundige afweging gemaakt te worden om te bepalen of onderhavig initiatief geen belemmeringen vormt vanuit verkeerskundig oogpunt. Denk hierbij aan de verkeersveiligheid en/of doorstroming van de verkeerswegen en openbare ruimte. Ook hiervoor geldt dat onderhavig initiatief in een eerder stadium al is goedgekeurd vanuit verkeerskundig oogpunt. In het stedenbouwkundig plan zijn alle ontsluitingen op de verkeersaders onderzocht ten behoeve van een goede doorstroming. Hetzelfde is dus ook gedaan voor deze gewenste ontsluiting van bouwblok 5. Daarnaast zal er juist eerder sprake zijn van een minder goede doorstroming wanneer deze ontsluiting niet wordt gerealiseerd. In dat geval zou er slechts maar één ontsluitingsmogelijkheid van bouwblok 5 aanwezig zijn. De andere ontsluiting wordt namelijk gerealiseerd aan de Piet Heinstraat en deze is in het stedenbouwkundig plan niet ingericht om al het in- en uitgaande verkeer voor bouwblok 5 te ontsluiten. De wijziging heeft dan ook geen nadelige gevolgen voor de verkeersituatie. Vanuit verkeerskundig oogpunt zijn er dan ook geen belemmeringen voor onderhavig initiatief. 4.3 Overige afwijkingen t.o.v. bestemmingsplan Bij de toets van het bouwplan aan het geldende bestemmingsplan waren nog 4 andere aspecten die in strijd waren met het geldende bestemmingsplan. In deze paragraaf worden deze afwijkingen beschreven en ruimtelijk onderbouwd waarom in strijd met het bestemmingsplan wordt gehandeld. 1. Ter plaatse van de aanduiding onderdoorgang zijn de gronden niet geheel ingericht als ontsluiting naar het achterliggende gebied. Dit is in strijd met artikel 6, lid 6.2.1, onder c. De ontsluitingen naar het achtergebied staan in het bestemmingsplan qua positie met een ruime marge ingetekend. De rede hiervoor was dat het in de VOSP fase van het stedenbouwkundig plan het moeilijk is om de definitieve positie van de ontsluiting exact te bepalen, omdat bijvoorbeeld woningaantallen en beukmaten nog niet exact bekend waren. Om destijds de ontwerpvrijheid tijdens de vervolgfase te garanderen is besloten om de posities van de ontsluitingen naar het achtergebied indicatief aan te duiden op de bestemmingsplankaart, en deze later te preciseren. Artikel 6.2.1.c. had moeten zijn: 'ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' dienen de gronden [deels] te worden ingericht als ontsluiting naar het achterliggende gebied.' In fase 1 zijn de ontsluitingen naar het achtergebied volgens dit principe, in overeenstemming met de eisen gesteld door de stedenbouwkundig en verkeerskundige van de gemeente Eindhoven, ontworpen en uitgevoerd. 11
2. De patio op kavel 5-20 wordt gebouwd met een plat dak. Dit is in strijd met artikel 6, lid 6.2.1, onder k. In dit artikellid is aangegeven dat incidenteel en ondergeschikt andere kapvormen niet uitgesloten zijn. Echter is onderhavig platdak niet ondergeschikt te noemen, omdat het heel bepalend is in het straatbeeld. In het kapplan dat is opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan (BKP) herstructurering Vredesplein e.o., wordt nader invulling gegeven aan de uitgangspunten van het Bestemmingsplan. De patiowoningen worden hier beschouwd als incidenteel en ondergeschikt aan de hoofdgebouwen. In het kapplan hebben deze patiowoningen een plat dak, eventueel met de mogelijkheid om een dakterras te realiseren. Fase 1 is ontworpen en uitgevoerd volgens deze richtlijn in het BKP. 3. Verschillende woningen, bijvoorbeeld in blok 5E en 5F, worden gebouwd met overschrijding van de maximaal toegestane 2 bouwlagen. Door het realiseren van dakkapellen/dakopbouwen over de volle breedte ontstaat op deze percelen een extra bouwlaag. Dit is in strijd met artikel 6, lid 6.2.1, onder h. De dakkapel over de volledige breedte aan de voorzijde van een hoofdgebouw is in fase 1 toegestaan vanuit de volgende overwegingen: vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het een meerwaarde voor het plan om op specifieke plekken een extra architectonisch element toe te voegen. Het BKP zegt hier het volgende over: 'Voor de mogelijkheid tot het maken van verbijzonderingen is de mate waarin ze voor een verrijking van het plan zorgen altijd het toetsende kader. Daarbij is het belangrijk om te benadrukken dat een verbijzondering altijd een uitzondering betreft, waarbij de continuïteit van de begeleidende bebouwing de doorslag geeft. Toch kunnen bijvoorbeeld dwarskappen, dakkapellen en wisseling van nokhoogte op specifieke plekken wel degelijk zorgen voor een meerwaarde. In de architectonische uitwerking hiervan zal hier altijd een gemotiveerde keuze voor gemaakt moeten worden.' In dit geval is er sprake van een stedenbouwkundige meerwaarde. Er is gekozen voor een dakkapel die niet tot de nok doorloopt. Hierdoor maken we nog steeds een onderscheid tussen een dakkapel en een volledige 3 laagse bebouwing. In fase 1 heeft de architect van het betreffende fragment op exact dezelfde wijze een verbijzondering ontworpen en uitgevoerd. 4. De techniekruimte WKO (blok 6B) wordt gebouwd met overschrijding van de maximaal toegestane hoogte van 3 meter, alsmede met overschrijding van de maximaal toegestane oppervlakte van 15 m2. Dit is in strijd met artikel 6, lid 6.2.3. Het basisprincipe van het stedenbouwkundig plan is dat er sprake moet zijn van aaneengesloten, plastische, bebouwing. Om dit te realiseren is bijvoorbeeld de materialisering en hoogtes van tuinmuren die grenzen aan de openbare ruimte meegenomen in het BKP. In blok 6 hebben we te maken met een specifieke situatie. Tussen de hoofdbebouwing aan de Zeeheldenlaan en de hoofdbebouwing aan de trompstraat zit een 'gat' van 20 meter. Om de continuïteit van de hoofdbebouwing hier te garanderen is een tuinmuur niet genoeg. De introductie van de nutsvoorziening op deze plek lost dit stedenbouwkundig probleem hier op door de tuinmuur te vervangen door een bijgebouw, dat qua materialisering en omvang (hoogte en oppervlak) wel in staat is dit gat op adequate manier te vullen. 12
Hoofdstuk 5. Juridische planbeschrijving 5.1 Omgevingsvergunning Voor dit initiatief is een omgevingsvergunning nodig op basis van artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Omdat het initiatief (de activiteit) in strijd is met het geldende bestemmingsplan dient de motivering van het besluit (de omgevingsvergunning) een goede ruimtelijke onderbouwing te bevatten. Dit op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Onderhavig document vormt de ruimtelijke onderbouwing en maakt daarmee onderdeel uit van de 'Omgevingsvergunning Vredesplein fase 2, blok 5. 5.2 Planmethodiek en verbeelding Conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een analoog en digitaal besluitvlak van het projectgebied gemaakt. Er zijn geen bouw- en gebruiksregels opgesteld voor dit bouwplan. De omgevingsvergunning (het besluit) - inclusief deze ruimtelijke onderbouwing - vormt namelijk de directe titel voor realisatie van een ontsluiting op de Trompstraat vanuit bouwblok 5. 13
Hoofdstuk 6. Overleg 6.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro Op grond van artikel 6.18 Besluit omgevingsrecht juncto artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is overleg nodig met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het project in het geding zijn. Bij dit projectbesluit gaat het om het realiseren van een ontsluiting ten behoeve van een woonblok in het stedelijk gebied van Eindhoven. Hierbij spelen geen belangen van andere gemeenten, het Waterschap, de provincie Noord-Brabant of het Rijk een rol. Vooroverleg met deze overheden is dan ook niet noodzakelijk. 6.2 Inspraak en samenspraak Gelet op het gegeven dat er sprake is een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied en het een kleine afwijking van het geldende bestemmingsplan betreft, wordt geen invulling gegeven aan de Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008. Er is sprake van een ondergeschikte herziening van een eerder vastgesteld beleid (artikel 4, lid 3, sub a van de Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008). 14
Hoofdstuk 7. Financiële uitvoerbaarheid Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet bij nieuwe ontwikkelingen tegelijk met een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo van het bestemmingsplan wordt afgeweken een exploitatieplan worden vastgesteld. Een exploitatieplan hoeft niet te worden opgesteld als het kostenverhaal van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Dit is het geval wanneer de gemeente de grond in eigendom heeft of met grondeigenaren een overeenkomst heeft gesloten. Voor dit project hebben de initiatiefnemer en de gemeente Eindhoven een anterieure overeenkomst gesloten. Daarom is het niet noodzakelijk een exploitatieplan op te stellen. 15