Raadsvoorstel Gemeente IJsselstein agendapunt Aan de raad van de gemeente IJsselstein Zaaknummer : 465827 Programma : Wonen en ruimte Commissie : Ruimte Portefeuillehouder: dhr. J.H. Lappee Informatie bij : J.C. leeuwen en M. van Doorn E-mail/tel.nr. : h.teeuwen@ijsselstein.nl/6474 Evaluatiedatum Datum: 19 september 2017 Blad: 1 van 6 Onderwerp Nadere verkenning uitwerking deelgebied Oranje Nassaukades - Eiteren Samenvatting Voor het deelgebied Oranje Nassaukades - Eiteren is een tweetal planmodellen opgesteld. Eén met een kleine dan wel grote passantenhaven en één met uitsluitend woningbouw in de vorm van 12 woningen aan de IJsselkade en 6 twee-onder-éénkapwoningen langs Eiteren. Bij het model met passantenhaven zijn extra kosten gemoeid, die voor rekening komen voor de gemeente. Het betreft de kosten voor de aanleg van de haven en minder opbrengsten vanwege een aangepaste stedenbouwkundige invulling. Deze extra kosten zijn begroot op ca. 1.375.000,- (bij beide havenvarianten). Voorgesteld wordt deze extra kosten niet bij te dragen met gevolg dat de ontwikkelaar het planmodel met alleen woningbouw (zoals oorspronkelijk ook bedacht) uit gaat voeren. Het planmodel met alleen woningbouw zal ook sneller tot uitvoering kunnen komen, aangezien voor het planmodel met haven opnieuw een bestemmingsplanprocedure van tenminste anderhalf jaar moet worden doorlopen en mogelijk weerstand oproept vanuit de omgeving. Het plan met woningbouw komt in grote lijnen overeen met het bestemmingsplan. Met betrekking tot de afwijking op een aantal onderdelen van het bestemmingsplan, kan volstaan worden met een uitgebreide afwijkingsprocedure van circa een halfjaar. Inleiding De afronding van het deelgebied Oranje Nassaukades - Eiteren met woningbouw heeft in verband met de economische crisis een aantal jaren stil gelegen. Vorig jaar heeft de grondeigenaar - projectontwikkelaar de draad weer opgepakt met het onderzoeken van welke woningen het beste kunnen worden gerealiseerd op deze locatie. Daarnaast heeft uw raad aangegeven op deze locatie een passantenhaven in de Hollandse IJssel te willen realiseren teneinde meer watertoeristen naar de binnenstad te laten trekken. Met de vaststelling van de kadernota 2017 heeft uw raad 500.000,- geoormerkt om deze haven te kunnen realiseren. In vervolg hierop heeft ons college in overleg met de projectontwikkelaar gekeken naar de mogelijkheden en (financiële) consequenties. Wat willen we bereiken? Een uitspraak van uw raad verkrijgen op basis van de beschikbare informatie, of met de voorbereiding van de plannen voor de aanleg van een passantenhaven moet worden doorgegaan. Ofwel gekozen wordt voor uitsluitend woningbouw.
Raadsvoorstel Blad: 2 van 6 Waarom willen we dit? 1. Argumenten Op 7 oktober 2010 is het bestemmingsplan Oranje Nassaukades - Eiteren door uw raad vastgesteld. Het plan voorziet in de bouw van 34 woningen, waarvan er in 2014 in eerste fase 14 zijn gerealiseerd. Op grond van het bestemmingsplan kunnen nog 20 woningen worden gebouwd; 14 rijenwoningen langs het water met wonen op de eerste verdieping, zoals in eerste fase, en 4 twee onder één kapwoningen en 2 vrijstaand/geschakelde woningen langs Eiteren. Vanaf het najaar 2016 is overleg gaande met de projectontwikkelaar (AM / RIZ) over de invulling van de genoemde locatie. Hierin is de wens van uw raad betrokken om te kijken of het mogelijk is een passantenhaven voor de recreatievaart in de Hollandse IJssel op deze locatie te realiseren. Via de kadernota IJsselstein 2017 is 500.000,- gereserveerd voor het realiseren van deze haven. Voor het gebied zijn twee planmodellen opgesteld. Eén model met passantenhaven en één zonder haven. Aanvankelijk ging de ontwikkelaar uit van een model met een passantenhaven, een appartementencomplex met 6 bouwlagen voor 11 wooneenheden en 11 grondgebonden rijwoningen. De presentatie van dit plan in december 2016 op een bijeenkomst over de verkeerssituatie van Eiteren zorgde voor de nodige onrust en daarmee ook weerstand. Tevens is de realisatie van de appartementen erg kostbaar en risicovol. De projectontwikkelaar heeft daarop besloten af te zien van de ontwikkeling van een appartementencomplex op deze locatie. Vervolgens is een model ontwikkeld met respectievelijk een kleine passanten- en een grote passantenhaven met 14 tot 17 rijwoningen (model 1a en b). Het gaat hier om woningen met een gebruiksoppervlak van 125 tot 150 m2 in een prijsklasse van 325.000 tot 375.000 vrij op naam. Beide submodellen wijken behoorlijk af van het bestemmingsplan met als gevolg dat een nieuwe bestemmingsplanprocedure moet worden gevolgd, die tenminste anderhalf jaar in beslag zal nemen. Ook bestaat het risico dat dit model weerstand oproept vanuit de omgeving. Voor wat betreft de financiële consequenties van dit model kan worden opgemerkt dat naast de aanleg van de haven zelf, geraamd op circa 475.000,- exclusief BTW, rekening moet worden gehouden met het realiseren van een minder aantal woningen en lagere vrij op naamprijzen hiervan. De ontwikkelaar raamt het verlies aan opbrengsten op circa 850.000,-. Grof geschat komen de totale kosten daarmee uit op 1.325.000,- exclusief BTW. Dit model heeft zeker niet de voorkeur van de ontwikkelaar. De projectontwikkelaar heeft een tweede model opgesteld. Dit plan wijkt op onderdelen af van het oorspronkelijke plan als gevolg van marktontwikkelingen. Het oorspronkelijke plan met wonen op de verdieping is achterhaald en niet wenselijk. Model 2 gaat uit van 18 woningen van circa 150 tot 175 m2 gebruiksoppervlak in een prijsklasse van circa 375.000 tot 650.000,- vrij op naam. Het gaat om 12 kadewoningen, 4 twee-onder-één kapwoningen en 2 vrijstaand/geschakelde woningen. Dit plan komt in grote lijnen overeen met het oorspronkelijke plan en daarmee met het bestemmingsplan. De afwijking betreft het omzetten van een achterweg naar een achterpad en het idee is om het parkeren op een andere wijze op te lossen. In het bestemmingsplan wordt in hoofdzaak uitgegaan van parkeren op eigen terrein. In het aangepaste model krijgen de 6 twee-onder-één kapwoningen één parkeerplaats op eigen terrein en aan elke kadewoning wordt één parkeerplaats in het gebied gekoppeld en meeverkocht. Teneinde te voldoen aan de parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning wordt bij de verkoop van de woningen de huur van een tweede parkeerplaats in de parkeergarage Eiteren gekoppeld. Bijkomend voordeel is dat daarmee een hogere bezetting van de parkeergarage wordt bewerkstelligd. De betreffende afwijkingen betekenen wel dat een zogenaamde afwijkingsprocedure moet worden doorlopen. Dit model heeft de nadrukkelijke voorkeur van de ontwikkelaar, maar behoeft nog wel een
Raadsvoorstel Blad: 3 van 6 verdere uitwerking en zal in het kader van de genoemde ruimtelijke procedure aan uw raad worden voorgelegd. Stedebouwkundige afweging modellen Het toevoegen van een stadshaven aan Eiteren biedt de mogelijkheid een nieuwe (zicht)relatie te creëren tussen de Hollandsche IJssel en de binnenstad en hiermee de binnenstad meer toegankelijk te maken voor recreanten vanaf het water. Het model 1a laat echter zien dat de locatie hier in maat en schaal niet heel geschikt voor is. De passantenhaven is lastig inpasbaar in de omliggende stedebouwkundige structuur. Om toch nog een aantal woningen te kunnen realiseren, inclusief de bijbehorende parkeerplaatsen, ontstaat een erg gedwongen structuur. Hierbij is onder andere te zien dat er een achterkantsituatie aan Eiteren zichtbaar wordt. De kans dat er een rommelig beeld ontstaat is hierbij erg groot. In model 1b is dit minder het geval. Hier is echter gekozen voor een dichte bebouwingswand aan Eiteren. Deze sluit op geen manier aan op de lintbebouwing aan Eiteren. Door aan de waterkant een zone te reserveren voor een kleine passantenstrook, zal een deel van de bebouwingswand naar achteren verspringen. Hierdoor ontstaat een redelijk abrupte sprong in de wand richting het water. Model 2 (zonder haven) past veel meer in het oorspronkelijke Masterplan Oranje Nassaukades. In dit masterplan wordt een structuur voorgesteld waarbij de lintstructuur aan Eiteren hersteld wordt en langs de Hollandsche IJssel een meer dichte bebouwingswand ontstaat. Deze wand refereert aan de voormalige industriële functie van het gebouw, waarin fabriekscomplexen elkaar afwisselden. Ook neemt de bebouwingsdichtheid af richting het westen, het buitengebied. Op deze manier wordt ook vanaf het water de aanwezigheid van de binnenstad ervaarbaar. Stedebouwkundig gezien wordt geadviseerd het model te kiezen die zo goed mogelijk aansluit bij het masterplan en het bestemmingsplan (model 2). De architectuur zal deze structuur verder moeten ondersteunen. Het bovenstaande overziende is ons voorstel het planmodel met uitsluitend woningbouw verder uit te werken. De uiteindelijke meerkosten bij het realiseren van een passantenhaven zijn dusdanig hoog dat wij dit financieel niet verantwoord vinden. Daarnaast kan het planmodel met alleen woningbouw sneller tot uitvoering worden gebracht. Wij vinden het van belang dat op deze locatie woningbouw zo snel mogelijk van de grond komt, gelet op de bijdrage die dit plan levert aan onze woningbouwopgave. Daarnaast ligt het terrein al jarenlang braak. 2. Alternatieven In dit voorstel worden twee modellen naast elkaar besproken. Met betrekking tot het model met haven is in het college overwogen om het verlies van opbrengst voor de ontwikkelaar te compenseren met het aanbieden van een binnenstedelijke locatie elders. Daarbij is overwogen dat deze optie de stedenbouwkundige bezwaren tegen de voorgestelde vorm van de stadshaven niet wegneemt. Anders gezegd, deze optie leidt niet tot een stadshaven waar de locatie ruimtelijk om vraagt. Voorts wordt met deze optie een discussie en besluitvorming over de vraag welk woningbouwprogramma op de aan te bieden binnenstedelijke locatie vanuit maatschappelijk oogpunt het meest wenselijk is sterk beperkt en wellicht onmogelijk gemaakt doordat er een woningbouwprogramma zou moeten komen dat in voldoende mate het verlies van de ontwikkelaar compenseert. Dit leidt vermoedelijk tot een woningbouwprogramma dat bestaat uit koopwoningen in het duurdere segment. Daarnaast zien wij bij deze optie enige spanning met het principe dat bij grondexploitaties positieve en negatieve resultaten van die exploitaties niet rechtstreeks met elkaar worden verrekend. Deze resultaten worden ten laste of ten gunste gebracht van de Algemene Reserve waarna de raad kan besluiten hoe daarmee om te gaan. Deze argumenten hebben er toe geleid dat aan de optie aanbieden locatie elders geen vervolg is gegeven.
Raadsvoorstel Blad: 4 van 6 Ook is onvoldoende duidelijk of een dergelijke ruil past binnen onze aanbestedingsregels. Dit is niet nader onderzocht vanwege de hiervoor genoemde onderbouwing. 3. Kanttekeningen Onder 1. worden de kanttekeningen benoemd. Wat gaat het kosten? In bovenstaande beschouwing zijn de financiële consequenties van dit voorstel aan de orde gesteld. Wat gaan we daarvoor doen? Het planmodel met uitsluitend woningbouw wordt verder uitgewerkt. De projectbegeleiding vanuit de gemeente is in deze situatie beperkt en kan worden gefinancierd vanuit de grondexploitatie. Na het doorlopen van de ruimtelijke procedure wordt het plan vervolgens door de ontwikkelaar voor eigen rekening uitgevoerd. Na realisatie van het woningbouwplan zal de openbare ruimte, op basis van de samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaar, door de gemeente worden overgenomen. De kosten hiervoor zijn verwerkt in de grondexploitatie. Duurzaamheid Bij de uitwerking van het plan zal het aspect duurzaamheid worden meegenomen. Communicatie en participatie van het voortraject Gepresenteerde modellen zijn in overleg met de projectontwikkelaar tot stand gekomen. Wij willen van uw raad vernemen of het planmodel met uitsluitend woningbouw verder kan worden uitgewerkt. Daaraan zal de gebruikelijke participatie worden gekoppeld. Communicatie besluit en eventueel vervolg participatietraject Na het besluit zal verder in overleg getreden worden met de projectontwikkelaar teneinde het plan verder uit te werken. Nadat ons college heeft ingestemd met het uiteindelijke bebouwingsplan zal een voorbereidingstraject met een participatieronde voor onder andere de omgeving worden doorlopen. Voorstel Instemmen met het planmodel met uitsluitend woningbouw op de locatie Eiteren, conform model 2. Hoogachtend, BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN IJSSELSTEIN, de secretaris, de burgemeester, E.D. Luchtenburg mr. P.J.M. van Domburg
Raadsvoorstel Blad: 5 van 6 Overzicht bijlagen 1. Uittreksel bestemmingsplankaart Oranje Nassaukades - Eiteren; 2. Model la en 1b met grote respectievelijk kleine passantenhaven; 3. Model 2 met alleen woningbouw.
Raadsbesluit blad : 6 van 6 De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 19 september 2017, zaaknummer 465827 BESLUIT: In te stemmen met het planmodel met uitsluitend woningbouw op de locatie Eiteren (model 2), Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 9 november 2017 van Domburg