Inhoud: Rijkste enclaves Duurste buurten Duurste straten Meeste miljoenenwoningen Prijsontwikkelingen Calcasa Jaarverslag 2011 Miljoenenwoningen De duurste buurten en straten van Nederland in 2011 Jaarlijks analyseert Calcasa de miljoenenwoningen in Nederland. In welke gemeenten, buurten en straten bevinden zich de meeste woningen van 1 miljoen euro of meer? Wat is de gemiddelde waarde van deze miljoenenwoningen? En wat is hun prijsontwikkeling geweest in de afgelopen jaren? De Konijnenlaan in Wassenaar is de duurste straat van Nederland met een gemiddelde woningwaarde van 2 miljoen euro en een vierkante meter prijs van 6.700 euro. De buurt Flevo in Huizen is de duurste buurt van Nederland. De gemiddelde woningwaarde bedraagt er maar liefst 1,4 miljoen euro. Figuur 1 Overzicht aantal en ligging miljoenenwoningen in Nederland 1
De vijf rijkste enclaves van Nederland De meeste miljoenenwoningen zijn geconcentreerd in groene gemeenten rond Amsterdam en Utrecht en in het Gooi en de vechtstreek. Er zijn ook veel miljoenenwoningen te vinden in de omgeving van Haarlem en Den Haag. In de tabellen 1a en 1b wordt een overzicht gegeven van de gemiddelde woningwaarde en de prijsontwikkeling van miljoenenwoningen in de vijf rijkste enclaves van Nederland. In de omgeving van Haarlem is de prijs van miljoenenwoningen het hoogst met een gemiddelde van 1.350.000 euro. In Utrecht ligt de gemiddelde prijs lager en kost een miljoenenwoning gemiddeld 1.175.000 euro. De miljoenenhuizen in de regio Groot-Amsterdam zijn de afgelopen tien jaar het hardst in prijs gestegen: +40%. In de regio het Gooi en de Vechtstreek was de stijging in de afgelopen 10 jaar het laagst met een gemiddelde van 23%. Kijken we naar de afgelopen 3 jaar, dan zijn ook miljoenenwoningen in prijs gedaald, net als de rest van de koopwoningen in Nederland. De daling was met -8% het grootst in de regio Groot-Amsterdam en de Agglomeratie Haarlem. In de regio Utrecht zijn de miljoenenwoningen slechts gering in waarde afgenomen: een daling van 3% in de afgelopen drie jaar. De gemiddelde woningwaarde van miljoenenwoningen 1 Agglomeratie Haarlem 1.350.000 2 Het Gooi en Vechtstreek 1.300.000 3 Agglomeratie s-gravenhage 1.275.000 4 Groot-Amsterdam 1.175.000 5 Utrecht 1.175.000 Tabel 1a Gemiddelde woningwaarde van miljoenenwoningen in de vijf rijkste enclaves van Nederland De gemiddelde prijsontwikkeling van miljoenenwoningen 10 jaar 5 jaar 3 jaar 1 Groot-Amsterdam 40% 14% -8% 2 Utrecht 34% 11% -3% 3 Agglomeratie s-gravenhage 32% 2% -5% 4 Agglomeratie Haarlem 30% 8% -8% 5 Het Gooi en Vechtstreek 23% 8% -5% Tabel 1b Gemiddelde prijsontwikkeling in de afgelopen 3, 5 en 10 jaar van miljoenenwoningen in de vijf rijkste enclaves van Nederland 2
Regio Haarlem en omstreken De miljoenenwoningen in de omgeving van Haarlem zijn duidelijk geconcentreerd in de woonplaatsen tussen de duinen en het westen van Haarlem, zoals Bloemendaal en Aerdenhout. Bloemendaal staat op de 9 de plaats als het gaat om buurten met de meeste miljoenenwoningen en op de 8 ste plaats van de buurten met het hoogste aandeel miljoenenwoningen (zie tabel 3a/3b). Figuur 2 toont een kaart met de miljoenenwoningen in de regio Haarlem. Figuur 2 Aantal en ligging miljoenenwoningen in de regio Haarlem 3
Regio Het Gooi en de Vechtstreek Vooral in de randwijken van Bussum, Naarden, Laren, Huizen, Hilversum en Blaricum is het relatief aantal miljoenenwoningen extreem hoog (zie Figuur 3). In Het Gooi en de Vechtstreek wordt ook het meeste geld per vierkante meter neergeteld voor een miljoenenwoning. De gemiddelde vierkante meter prijs van een miljoenenwoning in de regio Het Gooi en de Vechtstreek is 5.100 euro bij een gemiddelde prijs van 1,3 miljoen euro. Figuur 3 Aantal en ligging miljoenenwoningen in de regio Het Gooi en de Vechtstreek 4
Waar krijgen de huizenkopers de meeste vierkante meters voor hun geld? In de regio Noordoost-Noord-Brabant en Zuidoost-Noord-Brabant is de gemiddelde woningwaarde van de miljoenenwoningen een van de laagste. In deze regio s krijgt men echter wel de meeste vierkante meters per euro. Het gemiddelde aantal vierkante meters dat je kunt kopen voor 1 miljoen euro ligt rond de 310 m 2 in de regio Noordoost-Noord-Brabant (zie figuur 7). In de omgeving van Haarlem daarentegen krijgt men het minst waar voor het geld (zie Tabel 2). Daar ligt het gemiddelde aantal vierkante meters van een miljoenenwoning rond de 200 m 2. Van de vijf rijkste enclaves scoort de regio Utrecht het hoogst: daar krijgt men gemiddeld 240 m 2 per 1 miljoen euro. Gemiddeld aantal m 2 per 1 miljoen euro m 2 1 Utrecht 240 2 Agglomeratie s-gravenhage 220 3 Groot-Amsterdam 210 4 Het Gooi en Vechtstreek 200 5 Agglomeratie Haarlem 200 Tabel 2 Gemiddeld aantal vierkante meters voor 1 miljoen euro van miljoenenwoningen in de vijf rijkste enclaves van Nederland 5
De duurste buurten van Nederland De buurten met de meeste miljoenenwoningen in Nederland bevinden zich in De Bilt, Blaricum en Amsterdam. In de buurt Bilthoven-Noord staan 950 woningen met een waarde van 1 miljoen euro of meer (zie Tabel 3a). Buurten met het grootste aandeel miljoenenwoningen ten opzichte van de koopwoningvoorraad bevinden zich in Huizen, Wassenaar en Bloemendaal (zie Tabel 3b). In de Huizense Flevobuurt hebben alle koopwoningen een waarde boven het miljoen; de gemiddelde woningwaarde is 1,4 miljoen euro. De buurt kenmerkt zich door lommerrijke straten met veel vrijstaande villa s op ruime percelen. De villawijk is ingesloten door de Bussumer Heide (Goois natuurreservaat) en wordt verder omgeven door natuurgebieden als het Bikbergerbos, Vliegheide, Limitische Heide en het Gooimeer. Huizen die er momenteel te koop worden aangeboden hebben vraagprijzen van ver boven de 1,5 miljoen euro. Buurt Gemeente Aantal 1 Bilthoven-Noord De Bilt 950 2 Blaricum Blaricum 900 3 Museumkwartier Amsterdam 650 4 Apollobuurt Amsterdam 600 5 Aerdenhout-Centrum Bloemendaal 600 6 De Kieviet Wassenaar 550 7 Lyceumkwartier Zeist 500 8 Bosch en Duin Zeist 500 9 Bloemendaal Bloemendaal 450 10 Kralingen-Oost Rotterdam 400 Tabel 3a Top 10 buurten met het hoogste aantal miljoenen woningen Buurt Gemeente % 1 Flevo Huizen 100% 2 Crailo Huizen 97% 3 De Kieviet Wassenaar 94% 4 Aerdenhout-Zuid Bloemendaal 93% 5 Rijksdorp met De Pan Wassenaar 92% 6 Westdorp Bergen (NH.) 89% 7 Laren-Steenbergen Laren 86% 8 Aerdenhout-West Bloemendaal 84% 9 Laren-Rijksweg Laren 83% 10 Bos van Bredius Naarden 78% Tabel 3b Top 10 buurten met het grootste aandeel miljoenen woningen (t.o.v. de totale koopwoningvoorraad) 6
De duurste straten van Nederland De straat met de meeste miljoenenwoningen ligt in Amsterdam en heet de Keizersgracht (zie Tabel 4a). Ruim 200 van de bijna 900 woningen daar heeft een waarde van 1 miljoen euro of meer. De straten met het grootste aandeel miljoenenwoningen vinden we terug in Wassenaar (zie Tabel 4b). In de Konijnenlaan zijn alle woningen miljoenenplus en is de gemiddelde woningwaarde 2,0 miljoen euro en de gemiddelde vierkante meter prijs 6.700 euro. Op de tweede plek staat de Bloemcamplaan in Wassenaar met 60 woningen van 1 miljoen euro of meer en een gemiddelde prijs van 5.050 euro per m 2 gevolgd door de Groot Haesebroekseweg. Deze drie straten liggen allemaal in de buurt De Kievit in Wassenaar: 94% van de woningen in deze buurt heeft een waarde van 1 miljoen euro of meer. Straat Woonplaats Aantal Gemiddelde m 2 -prijs straat 1 Keizersgracht Amsterdam 218 5.100 2 Baambrugse Zuwe Vinkeveen 104 5.050 3 Prinsengracht Amsterdam 104 5.000 4 Schouwweg Wassenaar 97 5.300 5 Nieuw-Loosdrechtsedijk Loosdrecht 96 4.350 6 Lisdoddelaan Amsterdam 91 3.500 7 Riouwstraat s-gravenhage 90 3.600 8 Wakkerendijk Eemnes 90 4.050 9 Sweelincklaan Bilthoven 88 4.800 10 Herengracht Amsterdam 87 5.000 Tabel 4a Top 10 straten met het hoogste aantal miljoenen woningen Straat Woonplaats % miljoenenwoningen v/d Gemiddelde m 2 -prijs straat Tabel 4b 1 Konijnenlaan Wassenaar 100% 6.700 2 Bloemcamplaan Wassenaar 98% 5.050 3 Groot Haesebroekseweg Wassenaar 97% 6.200 4 Lassuslaan Bilthoven 95% 5.350 5 Sweelincklaan Bilthoven 93% 4.800 6 Torenlaan Blaricum 92% 5.700 7 Vredelaan Laren NH 88% 5.050 8 Schubertstraat Amsterdam 88% 5.700 9 Horstlaan Driebergen-Rijssen 87% 4.700 10 Baarnseweg Bosch en Duin 86% 5.300 Top 10 straten met het grootste aandeel miljoenen woningen (t.o.v. de totale koopwoningvoorraad) 7
De meeste miljoenenwoningen De lijst met de meeste miljoenenwoningen per gemeente wordt aangevoerd door Amsterdam met ongeveer 3 duizend woningen van meer dan 1 miljoen euro (zie Tabel 5). Miljoenenwoningen concentreren zich daar rond de grachtengordel en Oud-Zuid. Maar ook in omliggende gemeenten als Haarlemmermeer, Amstelveen, Aalsmeer en Ouder-Amstel zijn straten te vinden met miljoenenwoningen (zie Figuur 4). Figuur 4 Aantal en ligging miljoenenwoningen in de regio Groot-Amsterdam Op de tweede plaats staat Wassenaar gevolgd door s-gravenhage. De miljoenenwoningen zijn duidelijk geconcentreerd in de oude chique wijken tussen het Centrum, Scheveningen en Wassenaar en langs de Noordzeekust (zie Figuur 5). De gemiddelde woningwaarde van de miljoenenwoningen in de Agglomeratie s-gravenhage ligt rond de 1,3 miljoen euro. Als percentage van de koopwoningvoorraad scoort Blaricum het hoogst: 35% van de koopwoningvoorraad heeft een waarde van 1 miljoen euro of meer. 8
Aantal Miljoenenwoningen % Miljoenenwoningen van de Koopwoningvoorraad Gemeente Aantal Gemeente Percentage 1 Amsterdam 3.000 Blaricum 35% 2 Wassenaar 2.100 Wassenaar 34% 3 's-gravenhage 1.950 Bloemendaal 30% 4 Bloemendaal 1.850 Laren 29% 5 Zeist 1.450 Loenen 13% 6 De Bilt 1.300 Bussum 13% 7 Bussum 1.150 Rozendaal 12% 8 Rotterdam 1.050 De Bilt 11% 9 Laren 950 Zeist 11% 10 Hilversum 950 Naarden 10% Tabel 5 Top 10 gemeenten met het grootste aantal en aandeel miljoenen woningen (t.o.v. de koopwoningvoorraad) Figuur 5 Aantal en ligging miljoenenwoningen in de regio s-gravenhage 9
Op de vierde en vijfde plek staan plaatsen die tot de regio Utrecht behoren. In totaal staan er ongeveer 7.425 miljoenenwoningen in de regio Utrecht met een gemiddelde woningwaarde van 1.175.000 euro. In Zeist en De Bilt is het relatieve aandeel miljoenenwoningen hoog zoals te zien is in Figuur 6. In De Bilt en Zeist is 11% van de koopwoningvoorraad een woning van 1 miljoen euro of meer. Figuur 6 Aantal en ligging miljoenenwoningen in de regio Utrecht 10
Bijlage Figuur 7 Gemiddeld aantal vierkante meters voor 1 miljoen euro van miljoenenwoningen per regio 11
Vastgoed waarderingen & analyses: Hypotheken Risicobepaling Investeringen Fraudereductie Kapitaalsbehoefte Calcasa Jaarverslag 2011 Miljoenenwoningen Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Onze missie is: Calcasa wil de waarde en karakteristieken van alle 8 miljoen Nederlandse onroerend goed objecten transparant maken, zodat onze opdrachtgevers rendabele resultaten kunnen boeken en de risico s beter kunnen beheersen. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Daarnaast is Calcasa bekend vanwege de veelvuldig geraadpleegde WOX, de woningprijsindex van Nederland. Calcasa is gespecialiseerd in dataverzameling, kwantitatief onderzoek, softwareontwikkeling en statistische modelbouw met een sterk wetenschappelijk fundament. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. www.calcasa.nl 12