Middengroepen op de woningmarkt Congres 110 jaar Woningwet 1 november 2011 Frank van Dugteren Directie Kennis en Verkenningen Min BZK/WWI
Inhoud Heroverweging Crisis Woonvisie Middengroepen: Open Deuren, dichte deuren 2
Ambtelijke Heroverweging Wonen Analyse: Ondoelmatigheden op de woningmarkt, huur en koop 3
Wat is er mis op de woningmarkt Huurmarkt Geen markthuur voor mensen buiten de doelgroep Huur representeert gewildheid van de woning niet Huurtoeslag stimuleert mensen niet goedkoop te gaan wonen Corporaties vragen lagere huren dan toegestaan Governance Corporaties kan beter Koopmarkt Waarom stimuleren koop Stimuleren van langlopende hoge schulden De boete op verhuizen, de overdrachtsbelasting 4
Heroverweging: hervorming woningmarkt Markthuren met oog voor betaalbaarheid lage inkomens Subsidies richten op lage inkomens Verhoog de huren voor hogere inkomens zeker in schaarstegebieden Betere aanwending corporatievermogen Beperk fiscale subsidies Beperk overdrachtsbelasting 5
Crisis: Woningverkoop lager 6 7 september 2011
Crisis: Vertrouwen Eigen Huis-index blijft achter 30 Vertrouwensindexen 130 20 120 10 110 0-10 neutraal 100 90-20 80-30 70-40 60-50 50 augustus2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 CBS Consumentenvertrouwen (0=neutraal) CBS Producentenvertrouwen (0=neutraal) 7 Eigen Huis Marktindicator (100=neutraal) 7 september 2011
Woonvisie Conclusie uit heroverweging en Crisis Motto Woonvisie: Hervormen waar het kan, Vertrouwen scheppen waar het moet 8
Uitgangspunten Woonbeleid kabinet Rutte Regering en wetgever zijn niet in staat alle problemen op te lossen Meer verantwoordelijkheid burgers, bedrijven, maatschappelijke instellingen. Taak overheid voor de mensen die dat echt nodig hebben (sociale huursector en de HT) Daarom ook Compacte, Krachtige Corporatiesector die zich richt op de kerntaak 9
Woningmarkt: Herstel Vertrouwen Koopmarkt Duidelijkheid over de HRA Beperken Risico s (per 1 augustus 2011) Verlaging Overdrachtbelasting van 6% naar 2%, voor 1 jaar (en 2 weken), dekking buiten de sector Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen 10
Woningmarkt: Beter werking Huurmarkt - Extra huurverhoging boven 43.000 - WWS met max 25 punten omhoog in gewilde woningmarkten - Corporaties: Toezicht en scheiding sociale en commerciële activiteiten - Aanpassing woningwet: Beter toezicht - Verkoop van corporatiewoningen aan bewoners (het kooprecht) en aan private verhuurders of beleggers. - En er was al: toegankelijkheid sociale huur < 33.614 belastbaar 11
Transitie op de huurmarkt: de middengroepen Aanbod voor de middengroepen Mogelijkheden van de middengroepen Wat betekent dit voor de middengroepen? RLI: mogelijkheden, maar gaat het ook gebeuren? RLI: gezinnen met een laag middeninkomen krijgen het zwaar RLI: 30.000 huishoudens jaarlijks in de knel! 12
Middengroepen: aanbod koop Groot deel middengroepen wil kopen In: 2009: > 50% (van lagere middeninkomens 33-43K) is verhuisd naar een koopwoning. Verkoop van sociale huurwoningen aan huurders: kan nu al. Kooprecht: Eind dit jaar worden voorstellen aan de Kamer aangeboden Conclusie: aanbod betaalbare koopwoningen voor de middengroepen zal toenemen 13
Middengroepen: aanbod huur 10% toewijzingsruimte geeft deels lucht: 20.000 sociale huurwoningen kunnen buiten de doelgroep worden toegewezen. Liberalisering sociale huurwoningen: 40% kan geliberaliseerd, 4% is geliberaliseerd. RLI: 1% liberaliseren per jaar kan (= 24.000 woningen) Vraag naar huur in segment 650-900 door middeninkomens neemt toe. Kansen voor andere verhuurders en voor niet- DAEB. Conclusie: Er komt meer aanbod voor middengroepen in de huur 14
Middengroepen: bereikbaarheid Huur: RLI becijfert: grootste deel middeninkomens geen problemen met betaalbaarheid. RLI: Paren en Gezinnen <65 vormen een probleem Kabinet: gebruik de 10% ruimte specifiek voor deze groep. Koop: Strengere leenvoorwaarden kunnen mogelijkheden beperken. Daartegenover: dalende prijzen en meer goedkopere koopwoningen door verkoop corporatiewoningen Maar eerst: vertrouwen in de economie en de woningmarkt!! 15
De Minster is wakker -Monitor vraag en aanbod middengroepen - Oproep aan bewoners en corporaties om minister concrete problemen te melden - Ouderen met zware zorgindicatie straks buiten het stelsel - In woningwet ruimte maken voor landelijke herverdeling 10% - Oog voor aanloopproblemen, meenemen bij oordeel 2011 16