Een landelijke portal. voor de sociale huursector

Een landelijke portal voor de sociale huursector Rotterdam, juni 2010

Dit is een publicatie van de SEV. U kunt SEV-publicaties downloaden op www.sev.nl. SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010-282 50 50 sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk. 2

Een landelijke portal voor de sociale huursector VOORWOORD Er zijn van die onderwerpen waarvan je je afvraagt waarom de markt of een andere partij ze niet oppakt. Eén landelijke sociale huurportal is zoiets. Als je een koopwoning zoekt waar dan ook in Nederland, begin je vaak met funda.nl, jaap.nl of een andere landelijke koopportal. Maar bij de zoektocht naar een sociale huurwoning, moet je als woningzoekenden maar net weten hoe de woonruimteverdeling in een bepaalde regio is georganiseerd en welke aanbieder dat regelt. Ook de manier waarop een sociale huurwoning wordt aangeboden, verschilt enorm. In de ene regio is de woonmarketing duidelijk beter en de informatie transparanter dan in de andere regio. Niet alleen de SEV verbaast zich hierover. Ook kamerleden doen dat met enige regelmaat. Met deze verbazing startte de SEV een haalbaarheidsonderzoek naar één landelijke sociale huurportal in opdracht van het ministerie van VROM/WWI. Aanvankelijke scepsis ('wie zit er nou eigenlijk op te wachten?') sloeg al snel om in enthousiasme. Tijdens twee landelijke ICT-sessies bleken corporaties, ICT-aanbieders, aanbieders vanuit de koopmarkt en aanbieders regionale aanbodmodellen vol energie en ideeën te zitten. Het resultaat is bijgaand haalbaarheidsonderzoek waarin RIGO en Orka Advies hun kennis en expertise hebben gebundeld. Drie varianten passeren de revue. Voor een eenvoudige versie 1.0 (een eenvoudige doorlink pagina à la www.startpagina.nl) is in het kader van dit onderzoek al het materiaal verzameld en beschikbaar. Wat de SEV betreft, is die versie er binnen een half jaar. Een meer complexe versie 3.0 (matchingsvariant) vergt nog wat meer energie. Regelgeving en aanbod van sociale huurwoningen moeten gestandaardiseerd worden. Ook technisch gezien is deze site complexer. Aedes zou een uitstekende partner zijn om hierin het voortouw te nemen. Aedes is immers al bezig onder de naam CORA (corporatie referentie architectuur) met een uniformering van de woningadministratie. En wie weet, is er dan over een tijdje één landelijke sociale huurportal waar matching daadwerkelijk mogelijk is. Wat de SEV betreft, staat de klant hierin centraal. De woningzoekenden kunnen dan niet alleen eenvoudig en transparant een sociale huurwoning zoeken, maar ook meteen reageren en een aanbod accepteren. Niet alleen een sociale huurwoning in de eigen regio, maar ook één aan de andere kant van Nederland. Het digitale aanbod in de sociale huursector is dan zelfs een stap verder dan het digitale aanbod van de koopsector! Anne-Jo Visser Programmaregisseur SEV 3

4

Een landelijke portal voor de sociale huursector INHOUDSOPGAVE Voorwoord... 3 1. Samenvattend advies... 7 1.1 Aanbevelingen... 7 1.2 Bevindingen... 8 2. Een Funda voor de sociale huursector?... 11 2.1 Een terugkerende gedachte... 11 2.2 Van Huisvestingswet naar huurportal... 11 2.3 Een rondje op het wereldwijde web... 15 2.4 Zoeken in andere sectoren... 16 3. Op zoek naar een woning... 19 3.1 Aspecten van woonruimteverdeling... 19 3.2 Zoeken in een andere gemeenten... 21 3.3 Een tussenstop... 23 4. Drie hoofdmodellen... 25 4.1 Versie 1.0: de linkvariant... 25 4.2 Versie 2.0: de zoekvariant... 26 4.3 Versie 3.0: de matchingvariant... 26 4.4 Stapsgewijze doorontwikkeling... 27 5. Van huurportal versie 1.0 naar... 29 5.1 Vooraf: een verkenning van trends... 29 5.2 De werking van huurportal 3.0... 30 5.3 De uitdagingen voor huurportal 3.0... 31 5.4 De aanpak richting huurportal 3.0... 32 Colofon... 34 5

6

Een landelijke portal voor de sociale huursector 1. SAMENVATTEND ADVIES De SEV heeft RIGO en ORKA-advies Tineke Booi opdracht gegeven een verkenning uit te voeren naar de mogelijkheden voor een landelijke huurportal: een website die, à la Funda in de koopsector, inzicht biedt in het vrijkomende aanbod van sociale huurwoningen in alle Nederlandse gemeenten. We presenteren hier onze voornaamste aanbevelingen (1.1), gevolgd door de achterliggende bevindingen (1.2). 1.1 Aanbevelingen Drie hoofdvarianten voor een landelijke huurportal Versie 1.0 is een eenvoudige doorlink website (vergelijkbaar met www.startpagina.nl), die bijvoorbeeld een lijst of een kaart met alle Nederlandse gemeentenamen laat zien. Als je erop klikt, word je doorgeleid naar de (regionale of lokale) website waarop het sociale huuraanbod in de betreffende gemeente wordt gepresenteerd. De mogelijkheden van deze versie zijn beperkt: het is niets meer dan een website die je snel bij de verdelingssite brengt waar je moet zijn. Deze site is bijzonder eenvoudig in de lucht te brengen, en de onderhoudskosten zijn zeer gering. Twee keer per jaar controleren of de links nog actueel zijn, volstaat. Versie 2.0 is een website waarop het landelijk beschikbare huuraanbod wordt verzameld en gepresenteerd. Er zijn twee manieren om deze site te realiseren. Op de passieve manier (à la jaap.nl) struint een webspider op de achtergrond de bestaande verdelingssites af, om het aangetroffen aanbod vervolgens te verzamelen op één website. Op de actieve manier (à la funda.nl) leveren alle woningcorporaties zélf informatie (bij voorkeur via de CORA-standaard) aan, die vervolgens op de landelijke site wordt geplaatst. Op deze site kun je dus zoeken in het landelijke aanbod (de toegevoegde waarde zit ook in de vernieuwende zoekfuncties) maar wie wil reageren, moet doorklikken naar de achterliggende verdelingssite. Versie 3.0 is de voorgaande versie aangevuld met de mogelijkheid om ook daadwerkelijk tot een match te komen. Je kunt dus reageren op vrijkomende woningen en als nieuwe huurder worden geselecteerd. Deze variant is complex vanwege de diversiteit aan regelgeving. Uniformiteit (met een mogelijkheid van lokaal of regionaal maatwerk) is een voorwaarde, evenals standaardisering van informatie. en de bijbehorende tussenstappen Er zijn natuurlijk tussenstappen denkbaar, die versie 1.0 geleidelijk uitbouwen tot 2.0 en verder. Interessant daarbij is de gedachte om direct beschikbaar aanbod (waar dus geen opgespaarde wachttijd of iets dergelijks voor nodig is) snel toe te voegen aan de landelijke site. Daar zijn twee argumenten voor. Juist mensen die over langere afstand verhuizen (bijvoorbeeld omdat ze elders een baan krijgen) hebben snel een andere woning nodig. En in krimpregio s (waar woningen direct beschikbaar zijn) heeft men behoefte aan woningzoekenden van ver. 7

SEV-huurportal versie 1.0 is beschikbaar De basis voor versie 1.0 vormen de verdelingssites die van toepassing zijn in ruim 440 gemeenten. Het uitzoekwerk, waarin al die gemeenten worden gekoppeld aan de bijbehorende website, hebben we in het kader van dit project alvast uitgevoerd. Het resultaat heeft de vorm van een Excel-bestand waarin per gemeente staat aangegeven welke hyperlink moet worden gevolgd om bij de juiste verdelingssite te komen. De SEV kan dit bestand ter beschikking stellen van de partij die bereid is er een website van te maken en onderhouden. Die kan vervolgens snel in de lucht zijn. Een initiatiefgroep wil aan de slag Vanuit de corporatiesector heeft een groep I&A-ers, tevens deelnemers in CORA, het initiatief genomen om aan de randvoorwaarden te gaan werken voor een versie 2.0 of zelfs 3.0. 1.2 Bevindingen 1. Het pleidooi voor een landelijke huurportal komt met een zekere regelmaat terug, vooral in de politieke arena. Meer transparantie en betere informatievoorziening zijn de bijbehorende trefwoorden. 2. Als je op Google een plaatsnaam plus de term huurwoning intypt, krijgt je een aanzienlijke lijst hits voordat je de woonruimteverdelingsite van de plaatselijke woningcorporatie bereikt. Dat is op z n minst vreemd. Sites waarop tegen betaling particuliere huurwoningen worden aangeboden, zijn veel makkelijker te vinden. 3. De meeste mensen zoeken hun volgende woning dicht bij hun huidige, of in een specifieke gemeente, hooguit regio. Onderzoek toont aan dat men vooral verhuist binnen een straal van 5 km tenzij er specifieke verhuisredenen zijn zoals onderwijs of werk. Kijken we naar het zoekgedrag binnen een regio dan komt zo n 25% van de woningzoekenden van buiten de regio. 4. In discussies over de toekomst wordt gewezen op mogelijk sterke veranderingen in zoekgedrag. Het gebruik van internet wordt bijvoorbeeld steeds meer vanzelfsprekend. De senioren van straks verhuizen vaker en verder dan hun voorouders. De toenemende flexibiliteit in werktijd en werkplek heeft nu reeds consequenties voor het vestigingsgedrag. Dergelijke ontwikkelingen kunnen de zoekrange van mensen, en daarmee het nut van een landelijke portal, de komende jaren aanmerkelijk gaan vergroten. 5. Aan de kant van de verdelingsregels zien we tegenstrijdige ontwikkelingen. De afgelopen jaren zagen we vermindering van regelgeving (zoals het afschaffen van passendheidscriteria) en de nieuwe Huisvestingswet beoogt dat door te zetten. In gebieden waar de markt ontspant de krimpregio s is dat ook een logische ontwikkeling. Aan de andere kant is er de overeenstemming met Brussel om 90% van het sociale huuraanbod toe te wijzen aan inkomens onder 33.000. Recente rapporten over herziening van de woningmarkt bepleiten veelal een meer marktconforme huurstelling én een strakkere relatie tussen huur en inkomen. Vanuit deze hoeken zal de regeldruk eerder toe- dan afnemen. 6. Aan de kant van de techniek zijn de mogelijkheden welhaast onbeperkt. De bestaande verdelingssites zullen zich de komende jaren verder ontwikkelen, met betere zoekinformatie, nieuwe manieren waarop het aanbod wordt gepresenteerd, nieuwe diensten en tal van zaken die we ons nu nog niet kunnen voorstellen. 8

Een landelijke portal voor de sociale huursector 7. De technische mogelijkheden vormen ook geen belemmeringen bij het ontwikkelen van een landdekkende portal. De belemmeringen zitten niet in de techniek maar in de vraag wie er belang bij heeft om zo n site te bouwen en exploiteren. 8. Woonruimteverdeling is niet alleen een manier om vraag en aanbod te matchen. Het is vooral in een krappe woningmarkt ook een beleidsinstrument waarmee onrechtvaardige en onevenwichtige verdelingseffecten (zoals verdringing en segregatie) kunnen worden bestreden. Die kant van het verhaal komt onder andere tot uitdrukking in voorrangsregels en passendheidscriteria en is sterk lokaal of regionaal gebonden. Bij een landelijke presentatie van het huuraanbod vergt uitleg bij de lokale/regionale verdelingsregels bijzondere aandacht. 9. De mogelijkheden om tot een landelijke presentatie van het sociale huuraanbod te komen, zijn gebaat bij uniformering van de wijze waarop corporaties informatie over hun woning administreren. Onder de naam CORA (corporatie referentie architectuur) wordt momenteel aan standaardisering gewerkt. 10. www.jaap.nl heeft een huursite ontwikkeld, analoog aan hun koopsite. In onze terminologie gaat het dan om een versie 2.0-website, waarop het landelijke huuraanbod wordt verzameld door de bestaande verdelingssites geautomatiseerd af te struinen. WoningNet heeft aangekondigd op korte termijn met een versie 1.0-huurportal voor de corporatiesector te zullen komen. 11. Gelet op de repeterende roep om een landelijk portal, de slechte bezoekbaarheid van de bestaande sites en de kansen die de technische ontwikkelingen bieden, mag een eenvoudige portal een 1.0-versie die je snel op de juiste site brengt eigenlijk niet ontbreken. 12. Welke partijen zouden voor de ontwikkeling, organisatie en het beheer van een landelijke huurportal in aanmerking komen? Commerciële partijen liggen niet in de rede: die komen zelf wel met initiatieven als ze daar brood in zien. Nadeel daarvan is wel dat dit ongewisse kwaliteit kan opleveren en zoals enkele corporaties hebben ervaren met woningzoekenden via jaap.nl, veel werk voor de corporaties van wie woningbezit door een commerciële website wordt aangeboden. 13. Het ligt voor de hand dat de corporatiesector deze uitdaging zelf oppakt. Zo houdt de sector zelf de regie op de ontwikkelingen en borgt ze bovendien de kwaliteit: ze is dan niet meer overgeleverd aan spiderende commerciële organisaties. Aedes staat dan, als brancheorganisatie van de sociale verhuurders, voorop. Deze partij heeft bovendien goed zicht op de ontwikkelingen bij haar leden, en dat maakt het actueel houden van de site overzichtelijk. Bovendien is er al een platform aanwezig met de benodigde know-how (CORA). 14. Alternatieven zouden de VNG of de Woonbond kunnen zijn. Combinaties zijn denkbaar. 15. Te overwegen is een aanpak waarin de SEV, in samenspraak met de beoogd beheerder van het huurportal, een prijsvraag uitschrijft onder ICT-aanbieders die op dit gebied actief zijn. Winnaar is de partij die de zoekinformatie het meest toegankelijk presenteert. Dat levert publiciteit op (zowel voor de site als voor de ontwikkelaar) en bovendien een state-of-the-art website (zonder ontwikkelkosten voor de beheerder). 16. Op het gebied van de presentatie van het beschikbare sociale huuraanbod kan nog het nodige verbeterd worden. We verwachten dat een gezonde vorm van marktwerking de komende jaren voor deze kwaliteitsverbetering zal zorgen. Daarmee is een transparante, doorzichtige huurmarkt echter nog niet bereikt. Op weg daarheen is vereenvoudiging en reductie van de regelgeving nodig. Omdat die, gelet op het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte, niet zomaar buitenspel kan worden gezet, ligt hier ook een publieke opgave. 9

17. Tijdens de rondetafelconferenties was er grote overeenstemming over het belang van draagvlak bij en betrokkenheid van de woningcorporaties. Realiseert de sector zich voldoende dat ICT en internet steeds nadrukkelijker een centrale rol in de informatie-uitwisseling spelen? 10

Een landelijke portal voor de sociale huursector 2. EEN FUNDA VOOR DE SOCIALE HUURSECTOR? Met regelmaat wordt de komst van een Funda voor de sociale huursector bepleit. Een landdekkend webportal, waarop het vrijkomende aanbod aan sociale huurwoningen inzichtelijk en toegankelijk wordt gepresenteerd. Welke overwegingen spelen daarbij een rol? 2.1 Een terugkerende gedachte De gedachte van een landelijke portal, die het woningaanbod in de sociale huursector inzichtelijk en toegankelijk maakt voor woningzoekenden, is op zichzelf niet nieuw. Pogingen om de portalgedachte in daden om te zetten, zijn tot nog toe nauwelijks succesvol geweest. Toch blijft de gedachte met een zekere regelmaat naar voren komen, recent nog bij de kamerbehandeling van de kaderbrief over de vernieuwing van de Huisvestingswet. Bij die behandeling heeft ook de minister van VROM/WWI aangegeven voorstander te zijn van een (landelijke) website of een portal. De gedachte van een website waarop je het actuele landelijke woningaanbod in de sociale huursector kunt zien, en waar je als woningzoekende liefst ook direct je belangstelling kenbaar kunt maken, is erg aantrekkelijk. Bouwen maar, zou je bijna zeggen. Toch zijn er (ook lerend uit eerdere ervaringen) redenen om daar terughoudend in te zijn. Zo is er bijvoorbeeld het probleem van de buiten- en de binnenkant: een mooie webschil rond het woningaanbod is best te bouwen, maar daarachter gaan nog in veel gemeenten lokale en regionale verdelingsregels schuil die de daadwerkelijke verhuismogelijkheden aanzienlijk beperken. Laten we kijken welke opvattingen we zoal tegenkomen. 2.2 Van Huisvestingswet naar huurportal De Tweede Kamer De basis van deze voorstudie is gelegen in de Kamerbehandeling van de kaderbrief over de vernieuwing van de Huisvestingswet. In dit overleg tussen toenmalig minister Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) met de algemene commissie voor Wonen, Wijken en Integratie overhandigt Kamerlid Jansen (SP) de minister een exemplaar van de SP-notitie Schrap de wachtlijstbelasting, waarin de SP vier voorstellen voor de nieuwe Huisvestingswet doet. Eén van deze voorstellen behelst het inzichtelijk maken van het woningaanbod via één kanaal : Het komt nog erg vaak voor dat woningcorporaties hun woningen via een eigen medium aan de man brengen, in plaats van op dit gebied samen te werken door middel van een gezamenlijk loket, een website en/ of een woonkrant. In het kader van de klantvriendelijkheid, transparantie en efficiency van de woonruimteverdeling is dit een slechte zaak. Aanbieders van sociale huurwoningen moeten worden verplicht 11

om woonruimte in het sociale segment ten minste aan te bieden via een gemeenschappelijk kanaal. In ieder geval op gemeentelijke, maar bij voorkeur op regionale en indien mogelijk op landelijke schaal. 1 In reactie hierop geeft de minister aan de opvatting te delen dat aanbieding via één kanaal klantvriendelijk is en bijdraagt aan de transparantie en toegankelijkheid van de markt. De minister denkt hierbij aan een gezamenlijk loket, website of woonkrant. Twee citaten uit deze brief zijn in dit kader relevant 2 : Ik zal er naar streven het aanbieden via één kanaal in de herziene Huisvestingswet onderdeel te maken van de procesvoorwaarden voor instelling van een huisvestingsverordening op lokaal, dan wel regionaal niveau in geval van WGR-plusregio s. In gemeenten en regio s waar geen huisvestingsverordening is ingesteld, wil ik de wenselijkheid van gemeenschappelijke aanbieding en de noodzaak van samenwerking onder de aandacht brengen van betrokken partijen. Te verwachten is dat het gemeenschappelijk aanbieden van sociale huurwoningen tot de nodige samenwerking tussen de betrokken sociale verhuurders en afstemming over de woninginformatie zal leiden. Gemeenten kunnen de samenwerking tussen corporaties bevorderen door dit onderdeel te maken van de met corporaties te maken prestatieafspraken. Ten slotte wil ik, mede naar aanleiding van het voorstel van het lid Jansen voor een richtlijn voor woninginformatie, de informatievoorziening over het woningaanbod van sociale verhuurders op landelijk niveau verbeteren. Ik denk hierbij aan het stimuleren van de ontsluiting van het marktsegment betaalbare en goedkope huurwoningen via een landelijke website op een vergelijkbare wijze als voor koopwoningen. Vanuit een oogpunt van toegankelijkheid en transparantie van de markt ben ik voorstander van een dergelijke landelijke website. Dit zal ook de ontwikkeling van de kwaliteit van de informatievoorziening ten goede komen. Ik zal daarom over de mogelijkheden en de opzet van een dergelijk landelijk informatiesysteem in overleg treden met de landelijke koepels van gemeenten, woningcorporaties en huurders. 3 Voorstel nieuwe Huisvestingswet 4 In het inmiddels controversieel verklaarde voorstel voor de nieuwe Huisvestingswet is het aanbieden van woningen via één kanaal (in afwijking van het eerste citaat) niet als procesvoorwaarde opgenomen. Wel krijgt de gemeenteraad de mogelijkheid in de huisvestingsverordening regels te stellen omtrent de wijze van bekendmaken van het aanbod (art. 21). De Memorie van Toelichting (MvT) bij dit wetsvoorstel voegt hieraan toe dat het er omgaat dat woningzoekenden op één adres kennis kunnen nemen van de beschikbare woningen. Het is niet de bedoeling dat een woningzoekende diverse woningcorporaties, particuliere verhuurders en wellicht nog anderen langs moet om een overzicht van de beschikbare woningen te krijgen. Dit tevens vanuit het streven naar transparantie. Wat betreft de vorm geeft het MvT aan dat het loket verschillende vormen kan hebben: een woonwinkel, een internetsite of een wekelijkse woningkrant: De vorm is hierbij niet van belang, van belang is wel dat een woningzoekende op eenvoudige wijze een overzicht van de beschikbare woningen kan krijgen tegen acceptabele kosten. 1 Jansen P. (SP- Tweede Kamerlid), maart 2008, Schrap de Wachtlijstbelasting! Hoe woningzoekenden beboet worden voor het falen door overheden en corporaties, p. 9-10. 2 Tweede Kamer, vergaderjaar 2007 2008, 29 624, nr. 8. 3 Tweede Kamer, vergaderjaar 2007 2008, 29 624, nr. 11. 4 Tweede Kamer, vergaderjaar 2009 2010, 32 271. 12

Een landelijke portal voor de sociale huursector Aan deze doelstellingen voegt het ministerie van VROM/WWI toe dat een portal wellicht kan bijdragen aan het vergroten van de dynamiek op de sociale woningmarkt. 5 Ook zou een koppeling tussen huur- en koopmarkten tot stand kunnen worden gebracht. Uit het bovenstaande wordt duidelijk dat aan de wens om de portalgedachte nader te verkennen een aantal verschillende doelstellingen ten grondslag liggen: Transparantie Toegankelijkheid Efficiency Kwaliteit van informatievoorziening Vergroten dynamiek sociale woningmarkt Klantvriendelijkheid Koppeling tussen huur- en koopmarkt Samenwerking woningcorporaties Van woningnet.nl naar een 1.0 huurportal? In 2003 zag www.woondomein.nl het licht. Deze website presenteerde het actuele aanbod van sociale huurwoningen van de deelnemende woningcorporaties. WoonDomein.nl was een initiatief van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), Maaskoepel en WoningNet. Tezamen vertegenwoordigden deze organisaties meer dan 115 woningcorporaties en bijna de helft van het Nederlandse corporatiebezit. De site kende de volgende doelstellingen: De gezamenlijke ontwikkeling van één centrale ingang zorgt ervoor dat de consument het woningaanbod en de corporaties zelf makkelijker vindt en herkent, en draagt daardoor bij aan een consumentgerichter imago van de huursector. Het uiteindelijke doel is het de consument eenvoudiger te maken een huurwoning te zoeken. [ ] door een overzicht te bieden van het actuele aanbod en inzicht in de regelgeving. Hierdoor zijn de consumenten beter in staat de woning te kiezen die bij hen past. Een betere aansluiting tussen de specifieke vraag van de consumenten en de woningen zal leiden tot snellere verhuringen. Dat bespaart de corporaties onnodig werk en voorkomt dat woningen onnodig leegstaan. 5 VROM/WWI, Notitie Haalbaarheid Portal Sociale Huursector. 13

Pogingen om Woondomein te laten uitgroeien tot dé landelijke website voor de corporatiesector, inclusief particuliere aanbieders, mislukten. De site is omgedoopt tot www.woningnet.nl en faciliteert corporaties die hun woonruimteverdelingprogramma afnemen van WoningNet. WoningNet heeft aangekondigd medio juni 2010 een nieuwe website voor corporatiewoningen in de lucht te brengen. In de terminologie van deze rapportage gaat het daarbij om een versie 1.0 van een landelijke portal. De woningzoekende die op de startpagina komt, tikt de naam van de plaats in waar hij of zij de woonwensen wil verkennen en komt automatisch op de betreffende woonruimteverdelingsite. Een regioportal De gemeenten in de regio Twente, en de daar werkzame en in de vereniging WOON samen optrekkende woningcorporaties, namen vrij recent het initiatief tot een regionale huurportal. Sinds januari 2009 is www.woneninregiotwente.nl in de lucht. De Twentse portal wil niet alleen toegang bieden tot de sociale huursector maar ook tot het duurdere huur- en het koopaanbod van de corporaties. Vooralsnog is het aantal woningen dat via de site wordt aangeboden echter beperkt. 14

Een landelijke portal voor de sociale huursector 2.3 Een rondje op het wereldwijde web Een middagje surfen levert in ieder geval op dat je niet makkelijk bij de juiste verdelingssite komt. Als je googlet op huurwoning + plaatsnaam, dan kom je op meerdere pagina s met hits. De eerste pagina s verwijzen vooral naar websites die in particuliere huurwoningen bemiddelen. www.huurwoningverhuur.nl / www.huizenvinder.nl www.pararius.com / www.huurprofielen.nl www.huisvoormij.nl / www.123verhuur.nl www.woningen-te-huur.aanbodpagina.nl / www.woningzoek.nl www.vrijeverhuur.nl / www.wooncomputer.nl en-ga-zo-maar-door Aan vrijwel al deze sites zijn kosten verbonden. De meeste sites maken gebruik van de spidertechniek. Met die techniek worden de websites van verhuurders en makelaars afgestruind, waarna het verzamelde huuraanbod wordt gepresenteerd. De website www.huisvoormij.nl illustreert hoe dat werkt: Soms ontmoeten de verdelingsregels van de sociale huursector de wereld van de particuliere verhuur. Op www.wooncomputer.nl kun je zelfs urgentiepunten kopen! 15

Het blijft vreemd dat je, als je googelt op huurwoning + plaatsnaam, eerst tal van particuliere aanbieders ziet verschijnen en pas veel verderop de link naar een verdelingswebsite van de sociale verhuurders. Op zich rechtvaardigt dit al de oprichting van een landelijke toegangsportal. 2.4 Zoeken in andere sectoren Op het wereldwijde web kun je vanachter je computer vliegtickets naar waar je maar wilt bestellen. Maar hoe gaat het met het zoeken naar plaatsgebonden activiteiten? Wat zien we in sectoren die deels vergelijkbaar zijn met het zoeken van een huurwoning? Als je zoekt naar een crèche, een school, een ziekenhuis of een zorginstelling, zijn er dan landelijke portals die je snel de weg wijzen door het beschikbare aanbod? We laten een paar voorbeelden zien. www.kinderopvangonline.nl Eén van de initiatieven die het vinden van kinderopvang moet vergemakkelijken is www.kinderopvangonline.nl (ook bereikbaar als www.kol.nl). De site geeft aan de meest bezochte kinderopvangsite van Nederland en een zoekmachine voor het complete landelijke kinderopvangbestand te zijn. www.kol.nl toont alle aangesloten kinderopvangorganisaties, die te vinden zijn via een buurt gerelateerde zoekmachine. De zoekresultaten worden in een lijst en op een plattegrond getoond. Op de plattegrond kunnen ouders alle vestigingen bij hen in de buurt zien en direct zien welke nog plaats hebben en welke niet. Vervolgens kan worden door geklikt voor meer informatie over de betreffende organisatie. De informatie wordt door de organisaties zelf aangeleverd. 16

Een landelijke portal voor de sociale huursector www.studiekeuze123.nl Op www.studiekeuze123.nl kunnen opleidingen binnen het hoger onderwijs met elkaar worden vergeleken, op basis van 60 criteria, uiteenlopend van de kwaliteit van de opleiding, studentenoordelen over docenten, bruto startsalaris tot de gemiddelde kamerhuur per studentenstad. Stichting Studiekeuze123 beoogt onafhankelijke en betrouwbare studiekeuze-informatie te leveren over het hoger onderwijs zonder dat commerciële belangen een rol spelen. Dezelfde stichting is verantwoordelijk voor de onderliggende Studiekeuzedatabase (www.studiekeuzeinformatie.nl). Deze database bevat informatie over opleidingen, maar ook over instellingen en vestigingen. De onderwerpen die in de Studiekeuzedatabase aan bod komen zijn studentenoordelen, instroom en rendementsgegevens, accreditatiegegevens, doorstroommogelijkheden en arbeidsmarktgegevens. 17

www.kiesbeter.nl KiesBeter.nl ( wijst u de weg in de zorg ) is bedoeld voor iedereen die vragen heeft op het gebied van zorg, zorgverzekeringen en gezondheid. Ter ondersteuning van het maken van keuzes op dit gebied. KiesBeter.nl wordt gemaakt door het RIVM; opdrachtgever en enige financier is het ministerie van VWS. Dagelijks bezoeken ruim tienduizend mensen de site. Bijzonder zijn de zoekfuncties, die onder meer de kwaliteit van zorgverleners laten zien maar ook per behandeling inzicht geven in de wachttijden van ziekenhuizen. In sectoren die deels verglijkbaar zijn met de sociale huurmarkt, treffen we landelijke portals aan die sterk scoren in het bieden van zoekmogelijkheden en het vergelijken van kwaliteitskenmerken. Deze landelijke portals bieden niet de mogelijkheid om ook daadwerkelijk te handelen : daarvoor moet je naar de site van de (zorg-, opvang-, opleidings-) aanbieder zelf. 18

Een landelijke portal voor de sociale huursector 3. OP ZOEK NAAR EEN WONING Uit welke bouwstenen bestaan verdelingssystemen eigenlijk? En hoe zoeken woningzoekenden? Wat betekent dat alles voor de kansen van een landelijke huurportal? 3.1 Aspecten van woonruimteverdeling Woonruimteverdeling gaat over het bij elkaar brengen van woningen en woningzoekenden, van vraag en aanbod. In de koopsector worden vraag en aanbod aan elkaar gekoppeld aan de hand van prijsvorming. In geval van meer vraag dan aanbod, stijgt de prijs en wint de hoogste bieder. In de sociale huursector, waar de prijs niet onderhandelbaar is, zien we een ander mechanisme: dat van rijvorming. Als de vraag groter is dan het aanbod, ontstaat er een rij en zijn er tenminste regels nodig die voordringen voorkomen en die aangeven wie als eerste aan de beurt is. Verdelingsregels zijn er in de sociale huursector niet alleen om de rijvorming in goede banen te leiden. Als er meer vraag is dan aanbod ( schaarste ), dan bestaat de kans op verdringingseffecten. Mensen met een laag inkomen worden bijvoorbeeld verdrongen door hogere inkomens. Of er vindt ruimtelijke verdringing plaats, ook wel segregatie genoemd: lagere inkomens kunnen slechts in een beperkt aantal gebieden terecht. Om deze verdringingseffecten te voorkomen, worden in veel gemeenten verdelingsregels geformuleerd. De Huisvestingswet spreekt in dit verband over het tegengaan van de onrechtvaardige én onevenwichtige verdelingseffecten van een schaars woningaanbod. Nota bene: verdelingsregels zijn er niet omdat er schaarste is en ze kunnen die schaarste ook niet wegnemen. Wel kunnen ze helpen de ongewenste verdelingseffecten van die schaarste te repareren. Marketinginstrument Woonruimteverdeling is vooral in schaarstegebieden een vorm van marktregulering. Steeds meer zien corporaties het ook als een manier om vraag en aanbod aan elkaar te koppelen, ofwel de woningzoekende te helpen aan een woning naar wens. In de praktijk zien we vaak een spanningsveld tussen beide kanten van deze medaille. Aan de ene kant de wens tot keuzevrijheid en anderzijds de beperking daarvan via regels. Er is duidelijk een trend waarneembaar van deregulering. Corporaties gaan er steeds meer vanuit dat het sturen via de woonruimteverdeling slechts een gering en zeker tijdelijk effect heeft en het dus beter is te sturen via (verandering of aanvulling van) de woningvoorraad. Daarmee is de term woonruimteverdeling achterhaald en spreekt men steeds vaker van woonmarketing met als doel de woningzoekende zo goed mogelijk te faciliteren in zijn of haar zoektocht naar een (andere) woning. 6 6 Booi T./Köster F., december 2006, Perspectief op een wooncarrière van woonruimteverdeling naar woonmarketing. 19

Woningzoekenden in soorten en maten Vast staat dat de groep woningzoekenden heel divers is. We kunnen er vier hoofdgroepen in onderscheiden, allen met een specifieke woningbehoefte en (zoek)gedrag. 7 De spoedzoekers: Deze groep woningzoekenden geeft aan dat er een onhoudbare woonsituatie ontstaat als ze niet binnen een half jaar een woning vinden. Bijvoorbeeld urgent verklaarde woningzoekenden en gezinnen met kinderen, die snel willen verhuizen vanwege gezinsuitbreiding of relatiebreuk. De snelzoekers: woningzoekenden waarbij de verhuiswens niet heel spoedeisend is. Deze woningzoekenden staan aan het begin van hun wooncarrière en hebben de wens zelfstandig te wonen. Ze zijn ontevreden over hun te kleine woonruimte en woonomgeving (kamerbewoners). De selectieve zoekers: willen wel verhuizen, maar vinden het belangrijker om een woning te vinden die aan hun eisen voldoet. Denk aan jongeren met uitgebreidere woonwensen of ouderen op zoek naar een grotere woning of zorgfaciliteiten onder handbereik. De voorinschrijvers: in veel verdelingssystemen reageert slechts een beperkt deel van de ingeschreven woningzoekenden actief op het woningaanbod (in eerder onderzoek bleek circa 10% van het totaal ingeschreven woningzoekenden daadwerkelijk actief te reageren). De overigen hebben zich uit voorzorg ingeschreven om met de verzamelde wachttijdpunten tegen de tijd dat men wil verhuizen snel een woning te kunnen bemachtigen. Verdelingsystemen Voor de uitvoering van al die verdelingsregels (soms vastgelegd in een gemeentelijke Huisvestingsverordening, soms in een overeenkomst met de corporaties, soms eenvoudigweg corporatiebeleid) wordt gebruik gemaakt van een woonruimteverdelingsysteem. Daarbinnen kunnen we onderscheid maken tussen de modelkeuze en de verdelingscriteria. De modelkeuze geeft aan hoe vraag en aanbod gekoppeld worden: door via een bon te reageren op het aanbod uit de woonkrant, door vooraf een optie te nemen enzovoorts. Steeds vaker worden diverse modellen gecombineerd. Het Aanbodmodel (zelf reageren op advertenties, selectie op basis van wachttijd of woonduur) met verschillende modules: - de Lotingmodule (aanbodmodel met selectie op basis van loting); - de Directe huurmodule (aanbodmodel met selectie op basis van wie het eerst komt, die het eerst maalt). Het Optiemodel (vooraf kiezen, wachten op beschikbaarheid). Maatwerk (directe bemiddeling tussen vrager een aanbod). De verdelingscriteria geven vervolgens aan wie voor welke woning in aanmerking komt. Toelatingscriteria bepalen welke woningzoekenden toegang hebben tot de sociale huurwoningmarkt (vrije vestiging versus sociale of economische binding aan de regio). Passendheidscriteria bepalen voor welke woningen een woningzoekende in aanmerking kan komen (bijvoorbeeld de verhouding huur/inkomen). Labeling van woningen voor specifieke groepen is hiervan een variant. 7 RIGO/OTB, december 2006, Woonruimteverdeling opnieuw bekeken Bouwstenen voor discussie. 20