15 Topsegment Nederland t/m Q1 2015
Topsegment Nederland Top acht gemeenten Topsegment t/m Q1 2015 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht dynamis@dynamis.nl 030 767 03 90 2 Topsegment - juni 2015
1. Inleiding De rapportage Topsegment 2015 geeft u inzicht in de ontwikkelingen binnen het topsegment van de woningmarkt van Nederland. Door de sterk veranderende vastgoedmarkt is het noodzakelijk de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend in de gaten te houden, met als doel te komen tot een juiste afstemming tussen vraag en aanbod. In de rapportage van Topsegment worden aanbodcijfers, transactiecijfers, looptijden en prijzen inzichtelijk gemaakt voor woningen met een vraagof verkoopprijs van minstens 500.000,-. Daarnaast is een marktbeschrijving gegeven, waar marktgevoel gecreëerd wordt door middel van het nader beschouwen van algemene economische cijfers en de trends binnen de woningmarkt. Concluderend is een toekomstvisie opgesteld, waarmee Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars mede tracht een zo volledig mogelijk beeld te geven van de situatie binnen het topsegment van de woningmarkt in Nederland. Wilfred van der Neut Wij wensen u veel leesplezier toe en mocht u vragen of opmerkingen hebben, neemt u dan gerust contact met ons op. Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE Directeur Dynamis ir. Meggie van de Werf Junior Researcher Dynamis Meggie van de Werf 3 Topsegment - juni 2015
Inhoudsopgave 1. Inleiding 4 2. Marktbeschrijving 5 Algemene economie 5 Trends woningmarkt 7 3. Nederland 8 Verkopen 8 Looptijd 9 Verkoopprijzen 11 Aanbod 12 Vraagprijzen 14 Vraagprijs versus verkoopprijs 15 Woningmarktratio 16 4. Top acht gemeenten 17 Verkopen 17 Looptijd 18 Verkoopprijzen 20 Aanbod 22 Vraagprijzen 23 Vraagprijs versus verkoopprijs 24 Woningmarktratio 25 5. Conclusie en verwachting 26 Bijlage I Doel en onderzoeksverantwoording 30 Bijlage II Begrippenlijst 31 4 Topsegment - juni 2015
2. Marktbeschrijving In het eerste kwartaal van 2015 blijkt sprake te zijn van een positieve verwachting voor de Nederlandse economie. Het herstel dat in 2014 is ingezet zet zich dit jaar verder door. Dit uit zich in een te verwachten economische groei van 1,7% in 2015 en een aantrekkende consumptie. Op jaarbasis bekeken stijgt het consumentenvertrouwen en is sprake van een lichte afname van de werkloosheid. In het nu volgende deel van de rapportage worden algemene economische gegevens beschreven en vergeleken met voorgaande jaren. De invloed van deze indicatoren voor de situatie op de woningmarkt - en in het bijzonder op het topsegment - wordt duidelijk gemaakt. Voor een nog vollediger beeld van de woningmarkt worden daarnaast actuele trends beschreven. Het aantal woningverkopen staat in relatie tot de hoogte van het consumentenvertrouwen. Traditiegetrouw vertonen deze indicatoren gelijkwaardige trends. Het consumentenvertrouwen is essentieel voor een (verbeterende) woningmarkt en is van belang voor economische groei. Een stijgend consumentenvertrouwen kan leiden tot een (lichte) stijging van de werkgelegenheid en een toename van het gemiddeld besteedbaar inkomen. Deze economische ontwikkelingen kunnen uiteindelijk leiden tot een mogelijke stijging van het aantal woningverkopen. Algehele economie Sinds het vierde kwartaal van 2013 is sprake van economische groei in Nederland. Daarvoor was vanaf het vierde kwartaal van 2011 sprake van economische krimp. Op jaarbasis is de economische groei het afgelopen jaar toegenomen. Het eerste kwartaal van 2014 noteert een neutrale economische groei (0%). De verklaring hiervoor is nieuw beleid dat per 1 januari 2014 in werking is getreden. Hierdoor zijn enkele investeringen in het vierde kwartaal van 2013 gedaan. In het eerste kwartaal van 2015 bedraagt de economische groei 2,4%. Op jaarbasis is de economische groei gestegen. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2014 is eveneens sprake van een stijging. Economische groei (gebaseerd op het bruto binnenlands product) 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% Sinds 1 januari 2013 is sprake van een beperking van de leencapaciteit als gevolg van strengere hypotheekregels. Deze ontwikkelingen zijn zichtbaar in het aantal woningverkopen, maar ook in het consumentenvertrouwen. Voorheen was sprake van seizoensschommelingen in het aantal woningverkopen. Momenteel wordt het aantal verkopen gestimuleerd door de beleidsmaatregelen voor de woningmarkt. Het politieke beleid is hiermee van grote invloed op de woningmarkt en de economische groei. Dit uit zich in het consumentenvertrouwen. Dat verschaft informatie over consumentenopvattingen ten aanzien van de algemene economische ontwikkelingen en de financiële situatie van huishoudens. De index van het consumentenvertrouwen laat door de tijd heen forse schommelingen zien. Een laag cijfer staat de economische groei in de weg. Sinds het vierde kwartaal van 2007 is sprake van een negatief consumentenvertrouwen, met als dieptepunt het vierde kwartaal van 2012. Het cijfer was toen -40. Sindsdien is op jaarbasis een toenemend consumentenvertrouwen geregistreerd. In het eerste kwartaal van 2015 bedraagt het vertrouwen -2, waardoor er sprake is van een nagenoeg neutraal consumentenvertrouwen. 5 Topsegment - juni 2015
Consumentenvertrouwen (gemiddeld saldo positieve en negatieve antwoorden) 0-5 -10-15 -20-25 -30-35 -40-45 Sinds het tweede kwartaal van 2014 is op jaarbasis sprake van een afnemend werkloosheidspercentage. Het werkloosheidspercentage onder de beroepsbevolking is sinds het tweede kwartaal van 2011 toegenomen tot een maximum van 8,1% in het eerste kwartaal van 2014. Op 1 april 2015 bedraagt het werkloosheidspercentage 7,5%. Dit is te vergelijken met het vierde kwartaal van 2013. Een hoge werkloosheid zorgt voor een lager gemiddeld beschikbaar inkomen van huishoudens in Nederland. Uiteindelijk leidt dit tot een daling van het aantal woningverkopen. Werkloze beroepsbevolking (in %) 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% Inflatie is het minder waard worden van geld. De cijfers indiceren in hoeverre het leven voor een gemiddeld huishouden in één jaar tijd duurder is geworden. Aan het begin van de economische crisis in 2008 was in Nederland op 1 januari sprake van een inflatie van 2,2%. De inflatie in het eerste kwartaal van 2015 is vergelijkbaar met het derde kwartaal van 2009: er is sprake van de laagst gemeten inflatie van deze eeuw, namelijk 0,4%. Een daling van de inflatie heeft een lagere (hypotheek)rente tot gevolg. Een woningkoper is hierbij gebaat, omdat het afsluiten van een hypotheek goedkoper is. Daarentegen gelden vanaf 1 juli 2015 voor de lagere hypotheekrentes lagere leenplafonds, waardoor een minder hoge hypotheek kan worden verkregen. Deze beperking heeft met name gevolgen voor huizenkopers met een lage rente, zoals hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie. In plaats van de regel dat ongeveer een derde van het inkomen wordt besteed aan woonlasten, mag straks nog maar een kwart hieraan worden uitgegeven. De rente van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die tien jaar vast staat is 2,87% op 1 april 2015. Ter vergelijking: een jaar eerder bedroeg de rente nog 3,92%. Consumentenprijzen, inflatie (in %) 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 6 Topsegment - juni 2015
Trends woningmarkt De economische groei en licht toenemende werkgelegenheid resulteert naar verwachting in een stijging van het besteedbare huishoudinkomen. Daarbij is de huidige, historisch lage hypotheekrente een positieve stimulans voor het aantal woningverkopen. Onduidelijk is hoe de hoogte van de rente zich de komende periode gaat ontwikkelen. Tijdens het vervaardigen van dit rapport hebben enkele hypotheekverstrekkers de hypotheekrente licht verhoogd, als gevolg van de hogere rente op staatsobligaties. Deze ontwikkelingen kunnen mogelijk leiden tot onrust op de woningmarkt, met een dalend aantal woningverkopen tot gevolg. De vertrouwensindicator van Vereniging Eigen Huis is sinds het dieptepunt van 51 in december 2012, gestegen naar 104 op 1 april 2015. Sinds oktober 2014 heeft deze indicator een waarde hoger dan 103, waardoor sprake is van een stabiliserend vertrouwen in de woningmarkt. Zoals beschreven in Sprekende Cijfers Woningmarkten Q1 2015 hebben wetten en regels ervoor gezorgd dat de markt niet meer wordt beïnvloed door seizoenschommelingen. De verkoopcurve die ontstaat door de van overheidsweg genomen maatregelen wordt verder aangeduid als de maatregelcurve. Naar verwachting blijft de markt tot zeker 2018, wanneer de Loan to Value naar 100% is verlaagd, bewegen op basis van deze maatregelcurve. De gevolgen voor de doorstroming van woonconsumenten naar het duurdere segment van de woningmarkt is daarnaast vooral afhankelijk van de mogelijkheid tot het meefinancieren van een restschuld. Dit komt mede door het feit dat veel huizenbezitters bij het verkopen van hun huidige woning te maken hebben met een restschuld. 7 Topsegment - juni 2015
3. Nederland In dit hoofdstuk wordt voor geheel Nederland ingegaan op het aantal plaatsgevonden woningverkopen en het aantal te koop staande, bestaande woningen. Ook de verhouding tussen de vraag en het aanbod wordt uitgelicht, alsmede de mediane looptijden van de verkochte woningen. Vervolgens worden vraag- en verkoopprijzen van de verschillende woningtypen met elkaar vergeleken. De woningtypen die het topsegment vormen, hebben een vraag-/verkoopprijs van tenminste 500.000,-. Dit segment omvat: Herenhuizen. Hoekwoningen. Vrijstaande woningen. Appartementen. Verkopen In het eerste kwartaal van 2015 zijn 1.589 verkopen gerealiseerd, waarvan 756 vrijstaande woningen, 339 hoekwoningen, 235 herenhuizen en 259 appartementen. Alle woningtypen registreren meer verkopen dan in dezelfde periode een jaar geleden. De grootste toename komt voor rekening van het type appartementen. Hiervan zijn op jaarbasis 102 objecten meer verkocht. De kleinste toename (ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014) komt voor rekening van vrijstaande woningen: 81 verkopen meer en daarmee een toename van 12%. Herenhuizen en hoekwoningen binnen het topsegment registreren in het eerste kwartaal van 2015 een toename van respectievelijk 59 en 76 verkopen op jaarbasis: een stijging van 33,5% en 28,9%. In totaal zijn het afgelopen kwartaal 318 woningen meer verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. Dit is een verkoopstijging van 25%. Aantal verkopen in Nederland (Q1 2012 - Q1 2014) In heel 2014 zijn 6.742 bestaande woningen binnen het topsegment verkocht. In vergelijking met 2013 betreft dit een forse verkooptoename van 2.087 objecten. Wanneer de laatste drie kwartalen van 2015 hetzelfde verkoopaantal noteert als in het eerste kwartaal is geregistreerd, dan komt het totaal aantal verkopen in 2015 op 6.356 topsegment woningen. Aangezien het aantal verkopen in het tweede, derde en vierde kwartaal traditiegetrouw het aantal verkopen in het eerste kwartaal overstijgt, is de verwachting dat het totaal aantal verkochte topsegment woningen dit jaar hoger uitkomt dan in 2014. 8 Topsegment - juni 2015
Aantal verkopen per jaar in Nederland (2012 2015*) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 Op de Nederlandse woningmarkt zijn vanaf het eerste kwartaal van 2012 tot en met het eerste kwartaal van dit jaar 17.629 bestaande woningen verkocht met een koopsom van minimaal 500.000,-. Het afgelopen halfjaar betreft het vierde kwartaal van 2014 en het eerste kwartaal van 2015. In deze periode zijn 3.676 woningverkopen geregistreerd. Dit is een toename van 1.035 objecten ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Ter vergelijking: er zijn toen 2.641 woningen verkocht. De verdeling van het totaal aantal verkopen komt het afgelopen halfjaar nagenoeg overeen met de langjarige trend. Ruim 48% van de verkopen betreft een vrijstaande woning. Daarvan zijn afgelopen halfjaar 1.745 objecten verkocht. Het kleinste aandeel van 14% wordt toegerekend aan herenhuizen met 529 geregistreerde verkopen. Hoekwoningen en appartementen vormen samen de overige 38%, waarvan het afgelopen halfjaar respectievelijk 778 (21%) en 624 (17%) objecten zijn verkocht. Aantal verkopen in Nederland naar woningsoort (Q1 2012 Q1 2015) Looptijd De mediane looptijd geeft aan hoeveel dagen een woning in de verkoop staat voordat deze wordt verkocht. Een topsegment woning kent in het eerste kwartaal van 2015 een mediane verkooptijd van 121 dagen. Dit is bijna vier maanden. Een jaar eerder duurde het één maand en 28 dagen (58 dagen) langer voordat een woning werd verkocht. Alle woningtypen noteren op jaarbasis een afnemende verkooptijd. Appartementen worden het snelst verkocht: in 49 dagen. Anders gezegd: een dergelijke woning staat één maand en negentien dagen 9 Topsegment - juni 2015
in aanbod in het eerste kwartaal van 2015. Dit is dertig dagen korter dan dezelfde periode een jaar eerder. De woningtypen herenhuizen en hoekwoningen noteren een vergelijkbare verkooptijd van twee maanden en tien dagen (71 dagen) en twee maanden en 24 dagen (85 dagen). Op jaarbasis is voor deze twee typen sprake van een afname van respectievelijk 51 en 57 dagen. Verder kennen vrijstaande woningen traditiegetrouw de hoogst genoteerde mediane looptijd, namelijk zes maanden en 21 dagen (203 dagen). Wanneer dit wordt vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder, dan is sprake van een flinke afname van zeventig dagen, ofwel twee maanden en negen dagen. Mediane looptijd van een verkochte woning in Nederland in dagen (Q1 2013 Q1 2015) Een in 2014 verkochte topsegment woning stond, net als het eerste kwartaal van 2015, bijna vier maanden (121 dagen) in aanbod. In vergelijking met 2013 is sprake van een afname van zestien dagen. Als enige noteert het woningtype vrijstaande woningen een toenemende verkooptijd in vergelijking met een jaar eerder. De gemiddelde mediane looptijd van een dergelijke woning is op jaarbasis met één maand toegenomen tot zeven maanden en 26 dagen (239 dagen). Appartementen, herenhuizen en hoekwoningen staan in vergelijking met een jaar eerder ongeveer één maand korter in aanbod, respectievelijk 34, 30 en 28 dagen. Appartementen registreren in 2014 de kortste looptijd: 59 dagen ofwel één maand en 29 dagen. Verder duurde het twee maanden en twintig dagen (81 dagen) voordat een herenhuis werd verkocht en drie maanden en zestien dagen (107 dagen) voor een hoekwoning. Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in Nederland naar woningsoort in dagen (2012 2015*) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 10 Topsegment - juni 2015
Verkoopprijzen In het eerste kwartaal van 2015 is een mediane prijs van 620.000,- betaald voor een bestaande topsegment woning. Dit is vergelijkbaar met dezelfde periode een jaar eerder, toen 621.250,- werd betaald. Het prijsniveau van appartementen is op jaarbasis onveranderd gebleven met een mediane verkoopprijs van 625.000,-. Herenhuizen en vrijstaande woningen noteren een prijsdaling in vergelijking met het eerste kwartaal van 2014. De koopsom van een herenhuis binnen het topsegment, is op jaarbasis met 6,7% afgenomen tot 612.500,-. Dit is 43.750,- minder dan een jaar eerder nog werd betaald. Vrijstaande woningen registreren een prijsdaling van 6.250,-, ofwel een daling van 1%. Daarmee kost een dergelijke woning in de voorbije drie maanden 628.750,-. Verder kennen hoekwoningen een lichte prijsstijging van 1,7% op jaarbasis. Voor een woning van dit type is 10.000,- meer betaald dan een jaar geleden, namelijk 600.000,-. Mediane verkoopprijzen in Nederland naar woningsoort (Q1 2013 Q1 2015) In 2014 is een gemiddelde mediane verkoopprijs van 622.609,- betaald voor een topsegment woning. Dit is ruim 5.500,- meer dan in 2013. Op jaarbasis is de koopsom van een vrijstaande woning nagenoeg gelijk gebleven met 626.250,-. De overige woningtypen noteren een prijstoename. Hoekwoningen en appartementen noteren een lichte prijsstijging ten opzichte van 2013 van respectievelijk 1.875,- en 4.563,-. Daarmee bedraagt de verkoopprijs van een hoekwoning in 2014 601.875,- en van een appartement 631.250,-. De sterkste prijsstijging op jaarbasis komt voor rekening van het type herenhuizen, namelijk 2,6%. Voor een herenhuis is binnen één jaar 16.063,- meer betaald, namelijk 631.063,-. In het eerste kwartaal van 2015 noteert het woningtype vrijstaande woningen als enige een prijstoename ten opzichte van de mediane gemiddelden van 2014. De overige typen laten een prijsdaling zien. Voor een vrijstaande woning is 0,4% meer betaald dan gemiddeld in 2014 het geval was. Hoekwoningen en appartementen tonen een afname van 0,3% en 1% ten opzichte van de mediane gemiddelden van 2014. Verder tonen herenhuizen de sterkste prijsdaling, namelijk 2,9% minder. Gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkochte woning in Nederland (2012 2015*) * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 11 Topsegment - juni 2015
De verkoopprijs per vierkante meter (pm 2 ) van een verkochte woning binnen het topsegment is in het eerste kwartaal van 2015 met 2,6% toegenomen ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Daarmee is de verkoopprijs voor een woning met een vraagprijs van minstens 500.000,- op jaarbasis gestegen met 86,- pm 2 tot een mediane prijs van 3.371,-. Alleen het woningtype vrijstaande woningen registreert ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar een prijsafname, namelijk van 1%. Daarmee is voor een dergelijke woning 3.012,- pm 2 betaald. Appartementen, herenhuizen en hoekwoningen noteren een stijging van respectievelijk 12,2%, 3,5% en 2,2% in vergelijking met het eerste kwartaal van 2014. In de afgelopen drie maanden bedraagt de vierkante meterprijs van deze woningtypen 4.668,-, 3.263,- en 3.500,- pm 2. Mediane verkoopprijzen pm 2 in Nederland naar woningsoort (Q1 2013 Q1 2015) Over heel 2014 noteert de verkoopprijs pm 2 een prijsstijging van 4,4% in vergelijking met 2013, ofwel 149,- meer. Wanneer de vierkante meterprijzen van het eerste kwartaal van 2015 worden vergeleken met die van 2014, dan valt op dat het woningtype vrijstaande woningen als enige een verkoopprijsdaling registreert. Dit is in tegenstelling tot de totale verkoopprijs. Daar kennen vrijstaande woningen weer juist als enige een toename van de verkoopprijs. Gemiddelde mediane verkoopprijs pm 2 van een verkochte woning in Nederland (2012 2015*) * Weergegeven verkoopprijs pm 2 is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 Aanbod Op 1 april 2015 staan in Nederland 21.557 woningen te koop met een vraagprijs van minstens 500.000,-. Wanneer dit wordt vergeleken met 1 april 2014, dan is sprake van een aanboddaling van 4%. Ter vergelijking: er waren in die periode 22.448 woningen beschikbaar voor de verkoop. Ten opzichte van 1 januari 2015 is sprake van een nog sterkere daling, te weten 5,5% minder. Alle woningtypen noteren begin april 2015 een afname van het aantal beschikbare woningen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Het aantal aangeboden herenhuizen daalt het sterkst met 11,5% tot 1.405 objecten. Hoekwoningen en appartementen registreren op jaarbasis een daling van 9,6%. Dat zijn respectievelijk 2.343 en 1.545 woningen. Verder is sprake van een daling van 1,8% van het aantal beschikbare, vrijstaande woningen. Op 1 april 2015 stonden 16.264 vrijstaande woningen in de verkoop. 12 Topsegment - juni 2015
Traditiegetrouw bestaat het overgrote deel van de aangeboden topsegment woningen uit vrijstaande woningen. Op 1 april 2015 is dit 75% van het totale aanbod. Hoekwoningen volgen met een aandeel van 11%. Herenhuizen en appartementen noteren beide een aandeel van 7%. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014 staan procentueel gezien meer vrijstaande woningen en minder appartementen te koop. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2015 in Nederland Aantal woningen in aanbod op 1 april in Nederland naar woningsoort (2012 2015) In vergelijking met het laatste kwartaal van 2014 noteren alle woningtypen een aanboddaling. De sterkste afname (8,5%) betreft de herenhuizen. Van dit type zijn begin april 130 objecten minder beschikbaar dan op 1 januari 2015. Appartementen laten een vergelijkbare daling zien van 8,1%, ofwel 136 woningen minder. Verder is het aantal beschikbare, vrijstaande woningen en hoekwoningen met respectievelijk 816 en 164 objecten gedaald ten opzichte van een kwartaal eerder. Dit is een afname van respectievelijk 6,5% en 4,8%. Deze aanboddalingen zijn te verklaren door het forse verkoopaantal in het eerste kwartaal van 2015: 25% meer dan dezelfde periode een jaar eerder. 13 Topsegment - juni 2015
Aantal woningen in aanbod in Nederland (april 2012 april 2015) Vraagprijzen De mediane vraagprijs van topsegment woningen die op 1 april 2015 beschikbaar zijn voor de verkoop bedraagt in Nederland 675.000,-. Dit is overeenkomstig de langjarige trend, waarbij het vraagprijsniveau nagenoeg geen veranderingen kent. De mediane gevraagde koopprijs van begin april 2015 is daarmee gelijk aan zowel begin 2015 en dezelfde periode een jaar eerder. De vraagprijzen per woningtype zijn eveneens vergelijkbaar met die van 1 januari 2015. Hoekwoningen registreren een prijstoename van 1%, overige woningtypen kennen een gelijkblijvende prijs. Hoekwoningen zijn met een vraagprijs van 625.000,- op 1 april 2015 het goedkoopst. Voor appartementen en herenhuizen wordt een mediane prijs van 649.000,- gevraagd. De mediane vraagprijs van vrijstaande woningen bedraagt 689.000,-. Mediane vraagprijs van een aangeboden woning in Nederland (Q1 2012 Q1 2015) 14 Topsegment - juni 2015
In 2014 bedraagt in Nederland de gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in het topsegment eveneens 675.000,-. De woningtypen herenhuizen en vrijstaande woningen noteren in 2014 eveneens een gelijke vraagprijs van respectievelijk 649.000,- en 689.000,- in vergelijking met het eerste kwartaal. Verder wordt in 2014 voor een appartement een gemiddelde mediane prijs van 650.000,- gevraagd en voor een hoekwoning 619.000,-. Dit is respectievelijk 1.000,- en 6.000,- minder in vergelijking met 1 januari 2015. Ten opzichte van de gemiddelde mediane vraagprijs in 2013 noteert alleen het woningtype hoekwoningen een vraagprijsdaling. Alle overige woningtypen tonen een vergelijkbaar prijsniveau. Gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in Nederland (2012 2015*) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op het eerste kwartaal van 2015 Vraagprijs versus verkoopprijs Bij de vergelijking tussen vraag- en verkoopprijzen worden (vraag)prijzen van topsegment woningen in aanbod aan het begin van een bepaalde periode vergeleken met de verkopen in diezelfde periode. Dit laat voor Nederland een grote discrepantie zien. De discrepantie tussen de vraagprijs en de verkoopprijs wordt niet aangemerkt als onderhandelingsruimte, omdat deze vergelijking op mediane prijzen is gebaseerd en verder geen rekening houdt met de onderhandelingsruimte per woning. De vergelijking tussen de mediane vraag- en verkoopprijs geeft derhalve een indicatie van het groter of kleiner worden van het prijsverschil. In het eerste kwartaal van 2015 is het prijsverschil van een verkochte woning ten opzichte van de mediane vraagprijs aan het begin van datzelfde kwartaal -8,1%, ofwel 55.000,- minder. Dit is een lichte toename ten opzichte van de eerste drie maanden van 2014, toen het verschil -8% betrof. Het vierde kwartaal van 2014 noteert het kleinste prijsverschil tussen vraag- en verkoopprijs, namelijk -7,4% ( 50.000,-). De overige kwartalen van 2014 noteren een discrepantie van -8,1%. In het eerste kwartaal van 2015 is het prijsverschil van vrijstaande woningen het gunstigst met een verkoopprijs van -8,7% beneden de vraagprijs. Dit is negen tiende procentpunt meer dan in dezelfde periode een jaar eerder. Herenhuizen noteren begin 2015 een verschil van -5,6% tussen de verkoopprijs en vraagprijs. Begin 2014 werd opvallend genoeg nog een hogere verkoopprijs dan de vraagprijs geregistreerd. Tijdens het eerste kwartaal van 2015 besparen kopers respectievelijk -3,7% en -3,1% op de mediane vraagprijs van appartementen en hoekwoningen. Daarmee is sprake van een afnemende discrepantie voor deze woningtypen. In dezelfde periode een jaar eerder werd een verschil van -3,8% en -5,6% geregistreerd. 15 Topsegment - juni 2015
Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in Nederland (Q1 2012 Q1 2015) Woningmarktratio Aan de hand van de zogenoemde woningmarktratio wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen de opname in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. Een ratio van 75% betekent dat driekwart van het aanbod in een kwartaal wordt verkocht en werd voor de crisis als gezond evenwicht aangemerkt. De woningmarktratio neemt in Nederland de afgelopen jaren steeds verder af, hetgeen duidt op een steeds ruimer wordende markt. Op 1 april 2015 is de ratio voor een gemiddelde topsegment woning 7,4%. Dit betekent dat binnen dit topsegment veertien keer de vraag naar woningen in aanbod staat. Anders gezegd: op elke veertien woningen die te koop staan, vindt slechts één verkoop plaats. Een jaar eerder was dit percentage 5,7% (achttien keer de vraag). Vrijstaande woningen kennen traditiegetrouw de meest ruime markt. Op 1 april 2015 bedraagt de ratio van dit woningtype 4,6%. Anders gezegd: van dit woningtype staat 22 keer de vraag in aanbod. Hierna volgen hoekwoningen met een woningmarktratio van 14,5%, ofwel één verkoop per zeven aangeboden woningen. Herenhuizen en appartementen kennen een vergelijkbare ratio van respectievelijk 16,7% en 16,8%. Voor deze woningtypen staat in het eerste kwartaal van 2015 zes keer de vraag in aanbod. Wanneer dit wordt vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder, dan registreren alle woningtypen een krapper wordende markt. De grootste toename is toe te wijzen aan appartementen, namelijk 7,6% meer. Woningmarktratio in Nederland (Q1 2012 Q1 2015) 16 Topsegment - juni 2015
4. Top acht gemeenten De hoogwaardige woonmilieus van Nederland zijn vastgelegd in de top acht gemeenten van Nederland. Deze zijn: Bergen. Blaricum. Bloemendaal. De Bilt. Haarlem. Hilversum. Laren. Wassenaar. Ook voor de top acht gemeenten worden de eerder gemaakte analyses uiteengezet. Het aantal bestaande woningen in aanbod en het aantal woningverkopen worden uitgelicht, alsook de verhouding tussen vraag en aanbod en de mediane looptijden van de verkochte woningen. Ook de vergelijking van vraag- en verkoopprijzen komt aan bod. Verkopen In het eerste kwartaal van 2015 zijn 170 verkopen gerealiseerd, waarvan 71 hoekwoningen, 52 vrijstaande woningen, 35 herenhuizen en twaalf appartementen. Wanneer dit vergeleken wordt met het eerste kwartaal van 2014, is alleen bij het woningtype vrijstaande woningen sprake van een verkoopdaling: 8 verkopen minder. Op jaarbasis vergeleken zijn in de voorbije maanden acht appartementen, tien hoekwoningen en 21 herenhuizen meer verkocht. Daarbij geven binnen het topsegment de verkoopcijfers van herenhuizen en appartementen een vertekend beeld door een slecht eerste kwartaal in 2014. In totaal is in de eerste drie maanden van 2015 een verkoopstijging van 22% geregistreerd ten opzichte van een jaar eerder, ofwel 31 verkopen meer. Aantal verkopen in top acht gemeenten (Q1 2012 - Q1 2014) In de top acht gemeenten zijn in heel 2014 in totaal 725 woningen verkocht met een verkoopprijs van tenminste 500.000,-. Wanneer wordt vergeleken met 2013, is het aantal verkopen met een toename van 254 woningen meer dan verdubbeld. In 2013 werden 471 woningen binnen het topsegment verkocht. Wanneer de laatste drie kwartalen van 2015 hetzelfde verkoopaantal noteren als in het eerste kwartaal, dan komt het totaal aantal verkopen in 2015 op 680 verkopen. Traditiegetrouw overtreft het aantal verkopen in het tweede, derde 17 Topsegment - juni 2015
en vierde kwartaal het eerste kwartaal, waardoor naar verwachting het totaal aantal verkochte topsegment woningen dit jaar het aantal verkopen van 2014 overstijgt. Aantal verkopen per jaar in top acht gemeenten (2012-2015*) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 Het afgelopen halfjaar zijn een vergelijkbaar aantal vrijstaande woningen en hoekwoningen verkocht, te weten 145 vrijstaande woningen en 141 hoekwoningen. Daarmee komt respectievelijk 38% en 36% van het totale verkoopaantal voor rekening van deze woningtypes. Verder zijn 76 herenhuizen en 22 appartementen verkocht. Dit is 20% en 6% van het totaal. Deze verdeling komt overeen met de langjarige trend van woningverkopen. Ten opzichte van het totaal aantal verkopen in Nederland valt op dat in de top acht gemeenten in verhouding meer hoekwoningen zijn verkocht en minder appartementen en vrijstaande woningen. Aantal verkopen in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 2012 Q1 2015) Looptijd Een topsegment woning in de top acht gemeenten is in het eerste kwartaal van 2015 verkocht na 111 dagen, ofwel na drie maanden en twintig dagen. In dezelfde periode een jaar eerder duurde het 68 dagen langer voordat een woning werd verkocht. Anders gezegd: wordt op jaarbasis vergeleken, dan is de verkoopduur van een topsegment woning in het afgelopen kwartaal met twee maanden en zeven dagen gedaald. In vergelijking met de cijfers van Nederland valt op dat een woning in de top acht gemeenten tien dagen korter te koop wordt aangeboden voordat deze wordt verkocht. In de top acht gemeenten noteert alleen het woningtype vrijstaande woningen op jaarbasis een toenemende looptijd. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, taat een dergelijke woning zeventien dagen langer in aanbod, namelijk vijf maanden en 29 dagen (181 dagen). Appartementen noteren een vergelijkbare verkooptijd in vergelijking met de totale looptijd in de top acht 18 Topsegment - juni 2015
gemeenten. Dit is echter vanwege een gering aantal waarnemingen niet geheel representatief. Verder zijn herenhuizen verkocht in twee maanden en twaalf dagen (73 dagen) en hoekwoningen in drie maanden en twee dagen (93 dagen). Op jaarbasis kennen deze woningtypen een fors dalende mediane looptijd. Vanwege het geringe aantal verkopen van appartementen, waar de betreffende mediane looptijden op zijn gebaseerd, en de extreme fluctuaties die dit hierdoor met zich meebrengt, is dit woningtype in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. Mediane looptijd van een verkochte woning in de top acht gemeenten (Q1 2013 Q1 2015) Een topsegment woning in de top acht gemeenten die in 2014 is verkocht, stond 136 dagen in aanbod tot aan de verkoop. Dit is vier maanden en veertien dagen; zestien dagen sneller dan in 2013. Wanneer de gemiddelde mediane looptijden van 2014 worden vergeleken met die van 2013, noteren alle woningtypen een afnemende verkooptijd, met uitzondering van de vrijstaande woningen. Dit komt overeen met de trend die in het eerste kwartaal van 2015 is geregistreerd. In 2014 is een herenhuis het snelst verkocht in 98 dagen, ofwel drie maanden en zeven dagen. Hoekwoningen en appartementen stonden respectievelijk 106 en 134 dagen te koop. Met andere woorden: een hoekwoning is in drie maanden en vijftien dagen verkocht en een appartement in vier maanden en twaalf dagen. Vrijstaande woningen staan in 2014 het langst te koop, namelijk zes maanden en 23 dagen (205 dagen). Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in de top acht gemeenten naar woningsoort (2012 2015*) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 19 Topsegment - juni 2015
Verkoopprijzen Een verkochte topsegment woning binnen de top acht gemeenten van Nederland wist in het eerste kwartaal van 2015 een prijs van 705.000,- op te brengen. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2014 is sprake van een lichte prijsstijging van 5.000,-. Afgezet tegen landelijke ontwikkelingen is hier sprake van een positievere trend. Vrijstaande woningen en hoekwoningen registreren ten opzichte van een jaar geleden eveneens een toenemende verkoopprijs. Voor een vrijstaande woning is het afgelopen kwartaal het meest betaald, te weten een mediane prijs van 939.375,-. Dit is 4,3% meer op jaarbasis, ofwel 39.125,-. Hoekwoningen laten een sterkere prijstoename van 11,7% zien, ofwel 72.500,- tot 690.000,- in vergelijking met het eerste kwartaal van 2014. Verder noteren appartementen en herenhuizen een prijsdaling van respectievelijk 7,6% en 14,1%, ofwel 46.250,- en 97.000,- minder. De afgelopen maanden is voor een appartement 560.000,- betaald en voor een herenhuis 590.000,-. Vanwege het geringe aantal verkopen van appartementen, waar de betreffende mediane verkoopprijzen op zijn gebaseerd, en de extreme fluctuaties die dit hierdoor met zich meebrengt, is dit woningtype in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. Mediane verkoopprijzen in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 2013 Q1 2015) Binnen het topsegment is in 2014 een gemiddelde mediane verkoopprijs van 695.625,- betaald voor een topsegment woning. Dit is 2,9% minder dan in 2013. Toen is een prijs van 716.125,- betaald. Deze prijsontwikkeling gaat in tegen de nationale trend, waar juist sprake is van een prijstoename. De verkoopprijs van vrijstaande woningen is in 2014 eveneens gedaald ten opzichte van 2014. Daarmee is de koopsom van een dergelijke woning met 25.063,- afgenomen tot 873.188,-. De gemiddelde mediane prijs van hoekwoningen en herenhuizen is op jaarbasis toegenomen tot respectievelijk 643.750,- en 631.438,-. Dit zijn stijgingen met respectievelijk 11.875,- en 43.000,-. Verder kennen appartementen de sterkste prijsstijging en is voor een woning van dit type 671.438,- betaald. Ter vergelijking: in 2013 is 565.000,- betaald voor een appartement. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2015 vertonen de verkoopprijzen van vrijstaande woningen en hoekwoningen een prijstoename ten opzichte van de mediane gemiddelden van 2014. Voor deze woningen is respectievelijk 7,6% en 7,2% meer betaald in de afgelopen drie maanden. Voor herenhuizen en appartementen is sprake van een prijsdaling van 6,6% en 16,6%. 20 Topsegment - juni 2015
Gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkochte woning in de top acht gemeenten (2012-2015*) * Weergegeven mediane verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 Een binnen het topsegment verkochte woning kost in de top acht gemeenten in het eerste kwartaal van 2015 3.872,- pm 2. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2014 is sprake van een toename van 67,- pm 2, ofwel een stijging van 1,8%. De woningtypen vrijstaande woningen en hoekwoningen noteren op jaarbasis een sterkere prijstoename van 2,8% en 6,2%, ofwel 117,- en 225,- pm 2 meer. Het afgelopen kwartaal is een prijs pm 2 van 4.273,- voor vrijstaande woningen betaald en 3.870,- voor hoekwoningen. Een vrijstaande woning in de top acht gemeenten kent hiermee de hoogste vierkante meterprijs. Verder registreren herenhuizen ten opzichte van een jaar eerder een lichte prijsdaling van 36,- pm 2, ofwel 1,1% minder en daarmee een verkoopprijs van 3.333,- pm 2. Appartementen noteren in de top acht gemeenten een vierkante meterprijs van 4.068,- in de voorbije drie maanden. Vanwege het geringe aantal waarnemingen is een vergelijking met het eerste kwartaal van 2014 niet representatief. Mediane verkoopprijzen pm 2 in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 2012 Q1 2015) In tegenstelling tot de gemiddelde totale mediane verkoopprijzen per woning is sprake van een toenemende prijs pm 2 in 2014 in vergelijking met 2013. Op jaarbasis is die in 2014 met 1% toegenomen tot 3.754,-. Dit is 38,- pm 2 meer. Wanneer de vierkante meterprijzen van het eerste kwartaal van 2015 worden vergeleken met de prijzen van 2014, dan valt op dat alleen het woningtype herenhuizen een verkoopprijsdaling registreert. De overige woningtypen kennen in het eerste kwartaal van 2015 een hogere prijs pm 2 dan in 2014. 21 Topsegment - juni 2015
Gemiddelde mediane verkoopprijs pm 2 van een verkochte woning in de top acht gemeenten (2012 2015*) * Weergegeven mediane verkoopprijs pm 2 is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 Aanbod Op 1 april 2015 staan in de top acht gemeenten in totaal 1.275 bestaande woningen met een vraagprijs van minstens 500.000,- te koop. Een jaar eerder waren 1.351 woningen beschikbaar voor de verkoop, waardoor sprake is van een aanboddaling van 5,6%. Ten opzichte van 1 januari 2015 valt een sterkere daling van het aanbod waar te nemen, namelijk met 8,3%. Op jaarbasis noteren alle woningtypen een daling. De sterkste aanboddaling is toe te schrijven aan de woningtypen herenhuizen en hoekwoningen. In vergelijking met een jaar eerder zijn er 22 herenhuizen en 36 hoekwoningen minder beschikbaar. Dit is een aanboddaling van respectievelijk 16,1% en 9,2%. Op 1 april 2015 staan 115 herenhuizen en 357 hoekwoningen in aanbod. Verder noteren appartementen en vrijstaande woningen een afname van respectievelijk 4,9% en 1,8%. Begin april zijn 98 appartementen en 705 vrijstaande woningen voor de verkoop beschikbaar. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar eerder, is sprake van een afname van vijf appartementen en dertien vrijstaande woningen. Wanneer wordt gekeken naar de verdeling van het aanbod, dan valt op dat het overgrote deel daarvan (55%), bestaat uit vrijstaande woningen. Hierna volgen hoekwoningen met een aandeel van 28%, herenhuizen met 9% en appartementen met 8%. Deze verdeling is vrijwel gelijk aan de aanbodverdeling in het eerste kwartaal van 2014. De rangschikking komt echter niet overeen met die voor heel Nederland, waar een groter deel van het aanbod wordt bepaald door vrijstaande woningen, te weten 75%. Verder zijn naar verhouding in Nederland minder hoekwoningen, herenhuizen en appartementen beschikbaar. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2015 in de top acht gemeenten en Nederland 22 Topsegment - juni 2015
Aantal woningen in aanbod op 1 april in de top acht gemeenten naar woningsoort (2012 2015) In vergelijking met het laatste kwartaal van 2014 noteren alle woningtypen in de top acht gemeenten een aanboddaling. De sterkste afname van 10,2% is toe te wijzen aan herenhuizen. Appartementen kennen een vergelijkbare daling van 10,1%. Ten opzichte van drie maanden eerder zijn dertien herenhuizen en elf appartementen minder beschikbaar. Verder is het aantal aangeboden hoekwoningen en vrijstaande woningen ten opzichte van 1 januari 2014 met 36 hoekwoningen en dertien vrijstaande woningen afgenomen. Dit is een daling van respectievelijk 8,9% en 7,4%. Aantal woningen in aanbod in de top acht gemeenten (april 2012 april 2015) Vraagprijzen Op 1 april 2015 wordt in de top acht gemeenten een mediane prijs van 795.000,- gevraagd voor een beschikbare topsegment woning. Dit is 3.000,- minder dan een jaar geleden. Toen was de vraagprijs 798.000,-. Verder is de mediane gevraagde koopprijs begin april 2015 gelijk aan de vraagprijs begin januari. De vraagprijs van vrijstaande woningen is in vergelijking met 1 januari 2015 gelijk gebleven. Herenhuizen registreren een lichte prijstoename van 3.000,-. Voor deze woningtypen wordt begin april een prijs gevraagd van respectievelijk 995.000,- en 645.000,-. Daarmee zijn herenhuizen het goedkoopst en wordt voor een vrijstaande woning het meest gevraagd. Appartementen en hoekwoningen noteren ten opzichte van drie maanden eerder een prijsstijging van 1,4% en 2%, ofwel 9.000,- en 14.000,- meer. Op 1 april 2015 wordt een mediane koopsom van 659.000,- voor een appartement gevraagd en 709.000,- voor een hoekwoning. 23 Topsegment - juni 2015
Mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de top acht gemeenten (april 2013 april 2015) De gemiddelde mediane vraagprijs in 2014 bedraagt 798.000,-. Wanneer wordt vergeleken met 2013, dan valt op dat een prijstoename van 18.000,- is geregistreerd. Ten opzichte van de vraagprijs in Nederland in 2014, ligt de vraagprijs in de top acht gemeenten 123.000,- hoger. De woningtypen herenhuizen, hoekwoningen en appartementen kennen in 2014 en 2013 een gelijk prijsniveau. De vraagprijs van vrijstaande woningen is daarentegen op jaarbasis met 39.500,- toegenomen. Als de prijzen van het eerste kwartaal van 2015 worden vergeleken met de mediane gemiddelden van 2014, dan registreren - met uitzondering van herenhuizen - alle woningtypen een prijstoename. Gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de top acht gemeenten (2012 2015*) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op het eerste kwartaal van 2015 Vraagprijs versus verkoopprijs De mediane verkoopprijs van een bestaande topsegment woning in de top acht gemeenten ligt onder de mediane vraagprijs. In het eerste kwartaal van 2015 bedraagt het prijsverschil 11,3%. Anders gezegd: er is 90.000,- minder betaald dan gevraagd voor een woning. In dezelfde periode een jaar eerder bedroeg deze discrepantie 11,9%. Het grootste verschil in 2014 is gerealiseerd in het tweede kwartaal van dat jaar, namelijk -14,6% ( 116.750,-). Het derde en vierde kwartaal van 2014 kennen een prijsverschil van respectievelijk -12,5% en -12,2%. In het eerste kwartaal van 2015 ligt de verkoopprijs van appartementen het verst verwijderd van de vraagprijs, namelijk 13,8%. Dit is 7,1% minder dan een jaar eerder. De discrepantie van herenhuizen bedraagt begin april 8,1%. Dit is een fors verschil in vergelijking met een jaar eerder, aangezien toen een hogere koopsom dan gevraagd is betaald (+6,5%). Verder is het prijsverschil van vrijstaande woningen en hoekwoningen toegenomen met 2,1% en 10,8%. Het verschil voor deze woningtypen bedraagt daarmee respectievelijk 5,6% en 0,7%. 24 Topsegment - juni 2015
Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in de top acht gemeenten (Q1 2012 Q1 2015) Woningmarktratio Aan de hand van de zogenoemde woningmarktratio wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. In de top acht gemeenten houdt deze ratio voor het duurdere segment gelijke tred met die voor heel Nederland. Dit betekent dat de woningmarkt krapper is geworden. Waar het aantal verkopen als percentage van het aanbod op 1 april 2014 nog 10,3% was, bedraagt deze op 1 april 2015 13,3%. Ofwel: op iedere acht woningen die te koop staan, wordt één verkoop gerealiseerd. In Nederland staat veertien keer de vraag naar woningen in aanbod. De markt van herenhuizen is in het eerste kwartaal van 2015 met 30,4% het minst ruim in de top acht gemeenten. Dit betreft één verkoop op drie beschikbare woningen. Hierna volgen hoekwoningen en appartementen met een ratio van 19,9% en 12,2%. Anders gezegd staat voor hoekwoningen vijf keer de vraag in aanbod en voor appartementen acht keer. De markt voor vrijstaande woningen is het ruimst in de top acht gemeenten. Van dit woningtype staat veertien keer de vraag in aanbod, ofwel een ratio van 7,4%. Wanneer dit wordt vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder, dan registreert alleen het woningtype vrijstaande woningen een toename, alle andere woningtypen kennen een krapper wordende markt. De grootste toename is toe te wijzen aan herenhuizen, namelijk 20,2% meer. Woningmarktratio in de top acht gemeenten (Q1 2012 Q1 2015) 25 Topsegment - juni 2015
5. Conclusie en verwachting Verkopen Het aantal verkopen naar woningtype van Q4 2014 en Q1 2015, inclusief procentuele veranderingen ten opzichte van Q4 2013 en Q1 2014. Nederland Top acht gemeenten +39,2% +35,7% Looptijden Gemiddelde mediane looptijden van 2012 tot en met 2015* per deelgebied. * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 26 Topsegment - juni 2015
Verkoopprijzen Gemiddelde mediane verkoopprijzen van 2012 tot en met 2015* per deelgebied. * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 Aanbod Het aanbod in de deelgebieden verdeeld naar woningtypen op 1 april 2015, inclusief procentuele veranderingen ten opzichte van 1 januari 2015. Nederland Top acht gemeenten -5,5% -8,3% Vraagprijzen Gemiddelde mediane vraagprijzen van 2012 tot en met 2015* per deelgebied. * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2015 27 Topsegment - juni 2015
Vraagprijs versus verkoopprijs De vergelijking tussen de verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2015 met de vraagprijs van beschikbare woningen op 1 januari 2015, per deelgebied. Woningmarktratio De verhouding tussen het aantal verkopen in het eerste kwartaal van 2014 en 2015 en het aanbod aan het einde van die perioden, per deelgebied. Verwachting Het topsegment van de woningmarkt is aan schommelingen onderhevig en afhankelijk van hoe de onderkant van de markt zich beweegt. De ontwikkelingen aan de onderkant van de woningmarkt vloeien vertraagd door naar de top. Dit heeft te maken met de doorstroming van starters naar een woning in het middensegment en vervolgens de verhuizing naar een topsegmentwoning. Niet iedereen is in de gelegenheid om een topsegmentwoning te kopen en hierdoor bereikt een ontwikkeling uit de onderkant van de markt niet altijd of in mindere mate de top. Dit onderschrijft tevens waarom een aparte rapportage over de top van de woningmarkt van belang is. 28 Topsegment - juni 2015
In heel 2014 en in het eerste kwartaal van 2015 wordt het topsegment van de woningmarkt gekenmerkt door een dalend aanbod en een toenemend aantal verkopen. Zowel in heel 2014 als in het eerste kwartaal van 2015 is op jaarbasis sprake van een hoger aantal verkochte woningen met een minimale koopsom van 500.000,-. De gehele woningmarkt laat een herstel zien in het aantal verkopen, mede hierdoor stromen consumenten weer door naar duurdere woningen. Het prijsniveau van topsegment woningen stabiliseert zich sinds het derde kwartaal van 2013, waarmee een einde is gekomen aan de prijsfluctuaties die zich in de afgelopen jaren hebben voorgedaan. Naast de stabiliserende woningprijzen is ook sprake van dalende looptijden. Deze ontwikkelingen zijn onder andere een resultaat van het economische herstel in Nederland. Dit herstel is echter fragiel en dit heeft met name invloed op het topsegment van de woningmarkt. De verhouding tussen de vraag en het aantal beschikbare objecten liggen in de top van de woningmarkt vaak ver uiteen. In Nederland wordt op de achttien aangeboden topsegmentwoningen één verkoop gerealiseerd. Ter vergelijking is in de totale woningmarkt in Nederland sprake van één verkoop op zes aangeboden bestaande woningen. De markt van het topsegment is daarmee ruimer dan de totale woningmarkt in Nederland. 29 Topsegment - juni 2015
Bijlage I Doel en onderzoeksverantwoording Doel Het doel van de Topsegment rapportage is het jaarlijks inzicht verschaffen in aanbod, vraag en prijsontwikkelingen van bestaande koopwoningen binnen het topsegment in Nederland, alsmede het leveren van een actueel overzicht aan de hand van heldere cijfers en een bondige tekstuele toelichting. Ook het geven van een visie op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen om een toekomstgericht beeld te scheppen is hier onderdeel van. Onder het topsegment van de woningmarkt worden koopwoningen verstaan met een vraag-/verkoopprijs van tenminste 500.000,-. Aanpak De te gebruiken data om bovenstaande te bereiken, wordt door Dynamis verkregen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) via TIARA. De NVM heeft een marktaandeel van 70%, hetgeen ondanks hogere werkelijke aanbod- en verkoopaantallen, ruim voldoende is voor een gedegen analyse. De verkregen gegevens worden verwerkt volgens een standaardmethode, welke objecten met slechte of onjuiste gegevens verwijderd. Daarnaast wordt in de beschreven rapportage gebruik gemaakt van mediane looptijden en verkoopprijzen, waarbij de uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee tellen en de uitkomsten dichter in de buurt komen bij het normale. Verder worden verkoopprijzen gehanteerd die zijn gerealiseerd op de onderhandse vrije verkoopmarkt. Veilingtransacties en transacties tussen beleggers en woningbouwcorporaties aan zittende huurders of derden, waarbij NVM-leden hebben bemiddeld, worden niet meegenomen voor de analyse in prijsontwikkelingen. Dynamis registreert alle verkopen die tot stand gekomen zijn door bemiddeling van NVM, VastgoedPRO en VBO leden, vanaf het moment dat de ontbindende voorwaarde(n) in de koopovereenkomst is/zijn verlopen. Het kadaster registreert daarentegen de verkoop van een bestaande koopwoning pas op het moment van transport bij de notaris. In de praktijk blijkt echter dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris twee en een halve maand tot drie maanden bevat. De cijfers van Dynamis geven daarom een actueler beeld van de woningmarkt. Analyse Op basis van de verzamelde data worden de totale aanbod- en verkoopcijfers voor vier woningtypen berekend. Hier behoren ook de mediane looptijden en verkoopprijzen bij. Deze gegevens worden vergeleken met cijfers uit voorgaande jaren, waardoor een duidelijk beeld door de tijd ontstaat. De samenwerking tussen de twaalf Dynamis partners geeft een dynamisch beeld van de markt, waardoor Dynamis in staat is tot het geven van een visie op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen voor de bestaande Nederlandse woningmarkt. Regio s De bovenstaande analyse wordt in deze notitie gepresenteerd voor Nederland en de top acht gemeenten van Nederland. Deze acht gemeenten zijn: de gemeente Bergen; de gemeente Blaricum; de gemeente Bloemendaal; de gemeente De Bilt; de gemeente Haarlem; de gemeente Hilversum; de gemeente Laren; de gemeente Wassenaar. 30 Topsegment - juni 2015
Bijlage II Begrippenlijst Aanbod Het aantal te koop staande bestaande woningen op een bepaald moment. Afgelopen jaar Het afgelopen jaar betreft het tweede kwartaal van 2013 tot en met het eerste kwartaal van 2014. Beroepsbevolking Alle personen met een leeftijd van 15 tot 65 jaar, die tenminste twaalf uur per week werken, of werk hebben aanvaard waardoor ze tenminste twaalf uur per week gaan werken, of verklaren ten minste twaalf uur per week te willen werken, daarvoor beschikbaar zijn en activiteiten ontplooien om werk voor ten minste twaalf uur per week te vinden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek zijn einde kwartaal waarnemingen. Consumentenvertrouwen Het consumentenvertrouwen is het rekenkundig gemiddelde van vijf vragen. De consumenten worden gevraagd naar hun mening over de huidige financiële situatie (refererend aan de afgelopen 12 maanden), de toekomstige financiële situatie, het oordeel over de huidige situatie voor de aankoop van duurzame goederen, de huidige economische situatie (refererend aan de afgelopen 12 maanden) en naar de verwachtingen voor de komende 12 maanden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek laten kwartaalgemiddelden zien. Gemiddelde mediane looptijd De looptijd is de mediane tijd dat een woning in aanbod heeft gestaan. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, waardoor het cijfer dichter in de buurt komt bij de normale looptijd dan de gemiddelde looptijd. Gemiddelde mediane verkoopprijs De genoemde verkoopprijzen (per vierkante meter) zijn mediane prijzen. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, waardoor het cijfer dichter in de buurt komt bij de normale prijs dan de gemiddelde prijs. Inflatie Inflatie is het minder waard worden van geld, waarbij de cijfers indiceren in hoeverre het leven voor een gemiddeld huishouden in een jaar tijd duurder is geworden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek zijn einde kwartaal waarnemingen. Topsegment woningmarkt Het topsegment van de woningmarkt betreft bestaande koopwoningen die een vraag-/verkoopprijs van tenminste 500.000,-registreren. Type woningen Appartementen: boven- en benedenwoningen, galerij-, portiek- en verzorgingsflats, maisonnette, patio- en combiwoningen en penthouses. Herenhuizen: geschakelde inclusief verspringende woningen. Hoekwoningen: halfvrijstaande woningen inclusief twee onder één kap woningen. Vrijstaande woningen: losstaande woningen. Verkoopprijs Het bedrag waarvoor een bestaande woning op de woningmarkt wordt verkocht. Ook wel transactieprijs genoemd. Verkopen Het aantal aangekochte woningen in een bepaalde periode. Ook wel transacties genoemd. Vraagprijs Het bedrag waarvoor een bestaande woning wordt aangeboden op de woningmarkt. Woningmarktratio Verhouding tussen transacties in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal, uitgedrukt in procenten. 75% wordt beschouwd als evenwicht, hetgeen betekent dat driekwart van het aanbod in een kwartaal is verkocht. Met andere woorden: in vier maanden (de reciproke van 0,75 vermenigvuldigd met het aantal maanden in een kwartaal) wordt het gehele aanbod verkocht, op basis van de vraag in de voorbije drie maanden. Dit evenwicht verschilt per woningtype en regio. Dynamis 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets van de uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. 31 Topsegment - juni 2015