Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl www.trademark-vastgoed.nl KvK Amsterdam 51 63 86 81 BTW Nr. 091140705B02 ABN AMRO Bank 44.07.60.763 / NL29ABNA0440760763
Portefeuilleanalyse 1. Portefeuillerendement Definitie van Portefeuilleanalyse Het analyseren van een vastgoedportefeuille betreft het in beeld brengen van de (financiële) resultaten van een verzameling investeringen in vastgoed en van de onderliggende en verklarende oorzaken van die resultaten. De rendementsberekening Doel van de portefeuilleanalyse is om inzicht te verschaffen in de resultaten / het rendement van de vastgoedportefeuille en in de onderdelen die dit resultaat in samenhang beïnvloeden. Als globale opzet van de portefeuilleanalyse wordt de rendementsberekening gehanteerd. In de rendementsanalyse van de totale portefeuille wordt van het bruto rendement uit huurinkomsten in stappen toegerekend naar het netto rendement na aftrek van alle kosten. De rendementsberekening op portefeuilleniveau ziet er globaal uit als onderstaand: Portefeuilleanalyse Doorexploitatiewaarde? Rendement Inkomsten Aandeel Maximaal Theoretische Huur? PM Potentiële Huurgroei Theoretische Huur % 100,000% Totaal Omzet % Uitgaven Exploitatie Kosten Exploitatie Resultaat % Dagelijks Onderhoud Mutatie Onderhoud Exploitatie Onderhoud Resultaat na Expl. Onderhoud % Planmatig Onderhoud Resultaat na Totaal Onderhoud % Tabel: Financiële Analyse Portefeuille Onderhoud De bedragen geven de euro-invloeden aan. De percentages de aandelen van de betreffende component in het totaal resultaat en op het totaal rendement. Portefeuilleanalyse 1 / 4 Ernst Radema
Fractie Geïnvesteerd Vermogen Bijdrage aan rendement 100 procent = portefeuillegemiddelde 2. Portefeuilleallocatie Definitie De portefeuilleallocatie betreft en beschrijft de verdeling van het geïnvesteerd vermogen over de de regionale spreiding en verschillende vastgoedcategorieën. Wanneer de rendementen (en de risico s) van de verschillende vastgoedcategorieën in de onderscheiden deelmarkten bekend zijn kan door (her)verdeling van het geïnvesteerd vermogen het gewenste rendement-risico-profiel worden vormgegeven. Vastgoedcategorieën Als vastgoedcategorieën worden door de ROZ onderscheiden: woningen, winkels, kantoren, bedrijfsgebouwen en overig vastgoed. Geografische spreiding De allocatie en de analyse naar geografische spreiding. 70% Regionale spreiding en bijdrage aan het portefeuilleresultaat 250% 60% 200% 50% 40% 150% 30% 100% 20% 10% 50% 0% 0% Grafiek: Regionale spreiding (horizontale as) van de portefeuille en bijdragen aan het resultaat Verklaring Allocatieresultaten De rendementen van de geografische spreiding betreffen een constatering, maar geven nog geen verklaring. Voor de verschillen in performance is een veelheid aan oorzaken denkbaar. Om inzicht te verkrijgen in onderliggende oorzaken is analyse op meer detailniveau noodzakelijk. Portefeuilleanalyse 2 / 4 Ernst Radema
Objectanalyse 3. Vastgoedobjecten De beschouwingsniveaus en eenheden in de totale vastgoedportefeuille worden gevormd door respectievelijk de portefeuille, objecten ook wel complexen genoemd- en (verhuurbare) unit of eenheid. De portefeuille omvat het totale bezit en daarmee alle complexen en alle units. Een complex bestaat uit een of meerdere verhuurbare units. Financiële parameters De objecten worden doorgerekend op de financiële kernparameters huur, kosten, resultaat, waarde en rendement. De objecten worden daarna op uitkomst geordend. Grafische weergave complexen In onderstaande grafiek worden de resultaten visueel weergegevens. Complexen aan de linkerzijde scoren bovengemiddeld goed ten opzichte van het portefeuillegemiddelde (de 100%-lijn). Complexen aan de rechterzijde scoren ondergemiddeld ten opzichte van het portefeuillegemiddelde. 250% 200% 150% 100% 050% 000% Grafiek: Objecten (horizontale as) geordend naar Rendement Portefeuilleanalyse 3 / 4 Ernst Radema
Vervolganalyses 4. Factoranalyse De vervolganalyse richt zich op de onderliggende oorzaken van het objectrendement. Net als in de rendementsanalyse van de totale portefeuille wordt nu op objectniveau van het bruto rendement uit huurinkomsten in stappen toegerekend naar het netto rendement na aftrek van alle kosten. Zodoende worden inzicht en een verklaring verkregen van de bruto-netto wig op objectniveau, m.b.t. huur, eigenaarslasten, onderhoud en rendement. Door alle objecten in tabellen of grafieken onderling te vergelijken kunnen eenvoudig goed en minder goed presteren objecten worden geïdentificeerd. 5. Portefeuillebeleid en Waardesturing Als de factoranalyse is voltooid zijn alle ingrediënten verzameld om portefeuillebeleid te gaan formuleren en om de portefeuille op waarde te gaan sturen. Portefeuillebeleid en waardesturing zijn onderwerp van een eigen product sheet. Portefeuilleanalyse 4 / 4 Ernst Radema