Bod voor 2019 e.v. aan de gemeente Appingedam HET OEFENEN VOORBIJ Bestuursbesluit d.d. 23 mei 2018 Zuidbroek, 14 juni 2018 Goedkeuring RVC d.d.11 juni 2018 Pagina 1 van 17
Inleiding Met de invoering van de woningwet per 1 juli 2015 hebben prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporatie een andere wettelijke verankering gekregen. Corporaties brengen jaarlijks een bod uit op het volkshuisvestelijk beleid of op de Woonvisie van de gemeente. Dit bod wordt gezamenlijk met de gemeente en de huurdersvertegenwoordiging vertaald naar prestatieafspraken waarbij onze Huurders Adviesgroep (HAG) en de Huurdersraad volwaardige partijen zijn. In dit document beschrijft Groninger Huis het bod zoals wij dat in uw gemeente uitbrengen. Dit bod is tot stand gekomen in overleg met onze HAG en de Huurdersraad. Eveneens is het voorgelegd aan de Raad van commissarissen. De basis wordt gevormd door de gemeentelijke woonvisie, het woon- en leefbaarheidsplan 2017-2021 en ons strategisch voorraadbeleid. Graag brengen we voor het voetlicht waar we voor staan: Groninger Huis zet in op het beschikbaar hebben en houden van een kwalitatief goed, duurzaam en betaalbaar woningaanbod. In het bijzonder en met voorrang voor hen, die om uiteenlopende redenen zijn aangewezen op de sociale huursector. We houden daarbij nadrukkelijk rekening met ontwikkelingen in de markt en met de wensen en mogelijkheden van onze klanten. Om de kwaliteit van het wonen te optimaliseren dragen we in overleg en in samenwerking met onze partners actief bij aan het behoud en versterken van de vitaliteit en leefbaarheid van onze dorpen. Maar wel passend binnen onze rol, verantwoordelijkheden en mogelijkheden. We zijn verbonden met onze klant en de regio waarin we werken. Dit bod is zoveel mogelijk gebaseerd op de begroting van Groninger Huis. Ons bod is gebaseerd op actuele kennis en inzichten. Er kunnen zich echter nieuwe ontwikkelingen voordoen die van grote invloed zullen zijn op ons bod, zoals aardbevingen of een plotselinge toe- of afname van het aantal statushouders. Indien nodig zullen wij ons strategisch voorraadbeleid of andere beleidskeuzes bijstellen en ons bod daarop aanpassen. In het woningbezit in Appingedam, zowel in dat van ons als dat van onze collega speelt de aardbevingsproblematiek een zeer grote rol. Versteviging en verduurzaming zijn de inzet. Op dit moment worden alle woningen geïnspecteerd. Voor Groninger Huis zijn dit er ruim 570. Het is niet ondenkbaar dat de uitkomsten van de inspecties leiden tot wijziging van ons strategisch voorraadbeleid en dat de uit te voeren maatregelen anders zullen zijn dan wij voornemens zijn of waren. Hierbij valt vroegtijdige sloop niet uit te sluiten. Van belang is verder te noemen dat wij niet de enige werkzame corporatie in uw gemeente zijn. Ook andere toegelaten instellingen zullen hun bod uitbrengen. Onderlinge afstemming, het maken van afspraken en het nakomen ervan zijn dan ook van belang bij de vertaalslag naar prestatieafspraken en bij de uitvoering van de prestatieafspraken elk jaar. De samenwerking zoals die zich ontwikkeld heeft biedt waarborgen maar het kan beter en scherper. Om ook de leden van de gemeenteraad meer te betrekken bij het proces om te komen tot prestatieafspraken zullen wij hen uitnodigen voor een informatiebijeenkomst. Wij doen dit in het najaar 2018. Dit bod beslaat de periode 2019 ev. Dit bod is vooral gebaseerd op het voorgaande. In de tekst zijn wijzigingen daar waar nodig en gewenst aangebracht. De cijfers zijn geactualiseerd. Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat een terugblik over het jaar 2017. Deze terugblik heeft met name betrekking op onze plannen, wat we realiseren en investeringen in onze bestaande voorraad om deze levensloopbestendig en/of energiezuiniger te maken. Dit kan het beeld van toekomstige nieuwbouwplannen of juist het ontbreken daarvan nuanceren. Tevens hebben we een overzicht opgenomen van afspraken die wel en niet gerealiseerd zijn. Wij hebben het bod de titel het oefenen voorbij gegeven omdat we concluderen dat niet alle afspraken nagekomen worden. Wij willen graag komen tot wederkerige en niet vrijblijvende afspraken. Pagina 2 van 17
In hoofdstuk 3 staat het concrete bod op de woonvisie in de vorm van een uitgebreide tabel. Deze tabel hebben wij voorzien van een toelichting per onderdeel. In dit hoofdstuk hebben wij ook een paragraaf opgenomen over de gewenste overlegstructuur. In hoofdstuk 4 maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van Groninger Huis. Dit doen we onder andere aan de hand van indicatoren als de solvabiliteit, ICR en DSCR. In de bijlage is een overzicht opgenomen van de woningen die bij mutatie verkocht worden. Pagina 3 van 17
Hoofdstuk 2 Terugblik op 2017 Het Woon- en leefbaarheidsplan 2 2017-2021 Noord Groningen Leeft! is een belangrijk kader voor ons bod. In dit woon- en leefbaarheidsplan worden vijf kernopgaven onderscheiden: - Sociale vitaliteit en het werken aan lokale doelen - Nieuwe kansen voor kinderen - Van zorgstructuur naar zorgprestatie - Het wonen van de toekomst - Krachtige kernen Eveneens baseren wij ons op ons bod voor het jaar 2018. Immers dit nieuwe bod is een vervolg op het bod van vorig jaar. Daarnaast is in 2017 in alle overleggen gesproken over de continuïteit in de uitvoering van de prestatieafspraken. Dit nieuwe bod voor de jaren 2019 en volgende is een rechtstreeks vervolg op de prestatieafspraken 2018. Daarnaast is het Regionaal Prestatiekader van belang dat eind 2015 ondertekend is door de vier gemeenten Appingedam, Delfzijl, Eemsmond en Loppersum en de corporaties Acantus, De Delthe, Stichting Uithuizer Woningbouw, Wierden & Borgen, Woongroep Marenland, Woonzorg Nederland en Woonstichting Groninger Huis. De gemeenten en corporaties zijn contractpartner in deze. De regionaal werkzame huurdersorganisaties zijn hierbij betrokken als overlegpartner. Bij het opstellen van dit Prestatiekader is inhoudelijke afstemming gezocht met het regionale programma InVoorZorg, waarin de regionale zorgaanbieders, de gemeenten en het zorgkantoor vertegenwoordigd zijn. Op dit front is de laatste tijd weinig gebeurd. Het woonplan Appingedam op koers is niet meer actueel. Door de aanhoudende aardbevingen, ook in de gemeente Appingedam, zullen plannen worden bijgesteld in verband met extra investeringen voor het aardbevingsveilig en energiezuinig maken van de woningen (nul op de meter). We stemmen onze plannen af op die van Woongroep Marenland. Energiebeleid Woonstichting Groninger Huis heeft in 2010 haar energiebeleid geformuleerd. Hoofddoelstelling in het energiebeleidsplan is dat in 2020 alle dan aanwezige woningen minimaal energielabel C (minimaal een energie-index van 1,80) bezitten. Voor Groninger Huis is dat een flinke opgave. Tijdens de nulmeting in 2009 had slechts 36% van ons woningbezit energielabel C (energie-index van 1,80) of beter. Groninger Huis is de afgelopen jaren voortvarend aan de slag gegaan met diverse energieprojecten om haar woningvoorraad energetisch te verbeteren: Project drie keer beter Project zonneboilers Project Warm Aanbod Energiemaatregelen bij mutatie en verkoop Energiemaatregelen bij individuele aanvragen Sloop van slecht geïsoleerde woningen Bij nieuwbouw altijd de EPC 0,1 lager dan de wettelijke voorschrift De genoemde maatregelen hebben hun effecten gehad. De energetische kwaliteit van veel woningen is verbeterd. In onderstaande tabel is de indexering/labeling zoals die per 1 januari 2018 was, te zien. Pagina 4 van 17
Noot: De onderliggende rekenmethodiek van de energie-index is veranderd. Dit betekent dat een gedeelte van de energie-indexen van het bezit van Groninger Huis is berekend volgens de oude methode en een gedeelte volgens de nieuwe methode. Over 4 jaar zijn alle oude indexen vervangen door nieuwe indexen. Groninger Huis gaat in kaart brengen wat deze wijziging inhoudt voor de bestaande indexen en zal eventueel een plan van aanpak maken om de gevolgen van de nieuwe indexering op te vangen. Het streven blijft om het woningbezit in Appingedam op energie-index 1,40 of lager te hebben in 2020 of een plan te hebben om de gewijzigde indexen te verbeteren als de nieuwe rekenmethode leidt tot slechtere indexen. Groninger Huis heeft de afgelopen jaren, ondanks economische en politieke ontwikkelingen, dus flink aan de weg getimmerd als het gaat om het energiezuinig maken van de woningvoorraad. We zijn weliswaar op de goede weg, maar om de uiteindelijke doelstellingen te kunnen halen zullen we de komende jaren nog de nodige inspanningen moeten verrichten. De bijstelling van het label of de index zowel in de praktijk als in onze systemen (VABI en het primaire systeem) loopt altijd achter. De periode tussen uitvoering van de werkzaamheden en het up to date hebben van het primaire systeem kan gauw enkele maanden zijn. Zo zijn bijvoorbeeld de duurzaamheidsmaatregelen die in 2017 bij mutatie zijn uitgevoerd nog niet verwerkt. VABI is een extern systeem waarvan wij voor de bewerking van de gegevens afhankelijk zijn. Onze inzet is dat wij de labelverwerking niet meer gaan uitbesteden en het zelf gaan bijhouden waardoor de vertraging in de verwerking fors wordt verminderd. Sloop In 2017 hebben wij geen woningen gesloopt in de gemeente Appingedam. Nieuwbouw In 2017 hebben wij geen nieuwe woningen opgeleverd. Verkoop In 2017 hebben wij in de gemeente Appingedam geen woningen verkocht. Huisvesting statushouders Sinds 2010 was Groninger Huis niet meer betrokken geweest bij de huisvesting van statushouders in de gemeente Appingedam. Door toename van het aantal vluchtelingen in 2016 heeft Groninger Huis weer een bijdrage geleverd in het huisvesten van statushouders. In 2017 heeft Groninger Huis 3 woningen ter beschikking gesteld voor de plaatsing van statushouders. In deze drie woningen zijn in totaal 6 personen gehuisvest. Ook in 2018 leveren wij onze bijdrage. Terugblik 2017 in relatie tot de gemaakte prestatieafspraken voor 2017 Gekeken naar de gemaakte prestatieafspraken voor 2017 en datgene wat Groninger Huis en gemeente daaraan bijgedragen hebben vallen de volgende conclusies te trekken: Pagina 5 van 17
- Groninger Huis voldoet aan haar primaire doelstelling; zo worden bijvoorbeeld de normen voor passend toewijzen en de normen voor toewijzing aan mensen met een bepaald inkomen goed gehaald. Een aantal gegevens over de huisvesting van de primaire doelgroep zal naar voren komen in het woningmarktonderzoek dat in Noord Groningen gehouden wordt. Dit betreft dan onder meer een beter zicht op de vraag van jongeren en van senioren in combinatie met de wens van wonen met zorg. - Huisvesting bijzondere doelgroepen: hieraan levert Groninger Huis haar bijdrage conform afspraak. - Nieuwbouw: de planning was om in 2018/2019 30 woningen op de Tip op te leveren. 2018 zullen we zeker niet halen. Het streven is aangepast naar 2019. De 10 woningen op de Eendracht staan voor 2020 gepland Op verzoek van de gemeente draagt Groninger Huis bij aan vitaliteit in het centrum van Appingedam. In 2017 hebben wij een pand aangekocht dat voor bewoning geschikt gemaakt wordt. - Het onderzoek naar de woningmarkt en naar de woonlasten is in 2017 gestart en zal in 2018 worden afgerond. Hieraan zijn een aantal gegevens die we in 2017 wilden verzamelen dan wel inzichtelijk wilden hebben gekoppeld (bijvoorbeeld, het aantal levensloopbestendige woningen of inzicht in de vraag naar jongerenwoningen) - Het gemeenschappelijk woningzoekendenportaal zal in 2018 live gaan - Verduurzaming: Groninger Huis streeft naar minimaal label B eind 2020. Hier is in 2017 een voortgang mee gemaakt. De komende jaren zal er nog veel werk verzet moeten worden om deze doelstelling te halen. Daarbij is van belang hoe de voortgang van de versteviging zal zijn. Dit is een van de randvoorwaarden om de doelstelling minimaal label B eind 2020 te halen. - Aardbevingsproblematiek: wij denken in diverse gremia mee over dit onderwerp en hebben onze inbreng daarbij. Uitgangspunt is de veiligheid van onze bewoners. We hebben ervaren hoe complex dit onderwerp is en hoe lastig is om met alle actoren een gezamenlijke analyse te maken en een gezamenlijke aanpak te ontwikkelen. Wat de woningen betreft: Groninger Huis is in 2017 gestart met de versteviging en verduurzaming van 34 woningen aan de P. Ybemastraat. - In het bod voor 2018 heeft Groninger Huis aangegeven te overwegen om een consulent aan te stellen die een rol krijgt bij het signaleren van mensen die aangewezen zijn op hulp of ondersteuning bij het zelfstandig wonen. Hierbij is tevens aangegeven dat het een voorwaarde voor Groninger Huis is dat er samenwerking met o.a. de gemeente moet zijn en dat er direct hulp geboden kan worden. Tot nu toe hebben we hier geen reactie op gekregen, maar we gaan hier nog steeds graag over in gesprek. Pagina 6 van 17
Hoofdstuk 3 Het bod voor de gemeente Appingedam ACTIVITEITENOVERZICHT APPINGEDAM 2017 2018 2019 2020 2021 Nieuwbouw en aankoop nieuwbouw 0 0 30 0 0 aankoop n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Ontwikkeling van de voorraad sloop 0 0 0 0 0 prognose verkoop 1 1 1 1 1 liberalisatie n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Streefhuur Betaalbaarheid Huidige huur goedkoop (< 417,34) 134 137 111 betaalbaar laag (417,34 597,30) 399 396 375 betaalbaar hoog (597,30 640,14) 22 23 78 duur (640,14-710,68) 54 53 45 vrije sector (> 710,68) 0 0 0 Woningtypes eengezinswoning 271 271 appartement met lift 205 205 appartement zonder lift 133 133 levensloopwoning 0 0 bestemd voor speciale doelgroepen 0 0 totaal 609 609 geschikt voor senioren 66 66 Prijs/kwaliteit gemiddeld WWS punten 148 148 gemiddelde maximale huur 729 729 gemiddelde streefhuur 518 517 gemiddeld streefhuur% 71% 71% Energetische kwaliteit index < 1,2 (label A) 133 132 index 1,2-1,4 (label B) 154 68 index 1,4-1,8 (label C) 191 277 index 1,8-2,1 (label D) 60 67 index 2,1-2,4 (label E) 23 32 index 2,4-2,7 (label F) 17 10 index > 2,7 (label G) 8 10 geen index 23 23 Onderhoud en kwaliteitsverbetering planmatig 589.655 433.403 niet-planmatig 165.080 70.205 mutatie 103.413 88.982 energetische maatregelen 67.590 35.607 Versterking 0 34 Leefbaarheid begrote uitgaven 40.000 53.189 53.986 Pagina 7 van 17
In het activiteitenoverzicht zijn de belangrijkste activiteiten en prestaties van Groninger Huis voor de gemeente Appingedam gekwantificeerd. Hieronder volgt per thema een korte toelichting. Ontwikkeling van de woningvoorraad Nieuwbouw & Aankoop Voor zowel 2018 als 2019 stonden er 15 nieuwbouw huurwoningen gepland voor de locatie de Tip. We weten nu dat deze 30 woningen op zijn vroegst in 2019 worden opgeleverd. Groninger Huis start in 2018 met de bouw van 30 woningen in de Tip. Groninger Huis en de gemeente Appingedam spreken de intentie uit om bij het realiseren van nieuwbouw van de 30 woningen in de Tip gezamenlijk inspanning te leveren op het aantrekken van externe financiering voor de meerkosten die voortkomen uit het aardgasvrij bouwen van woningen. Voorts zijn wij vooralsnog voornemens om in een later stadium voor de locatie Eendracht 10 nieuwbouwhuurwoningen te bouwen. Deze zijn gepland voor 2022. Hierbij is ook, naast de gemeente, onze collega corporatie Marenland betrokken. Het is nog niet geheel duidelijk of de bouw op deze locatie ook daadwerkelijk gaat plaatsvinden. Aankoop Ons beleid is niet dat wij panden aankopen; er kunnen zich belangen voordoen waardoor wij van dit standpunt afwijken. Zo hebben wij in 2017 een pand aan de Solwerderstraat gekocht. In dit pand willen wij een kleinschalige woonvoorziening huisvesten of 2 appartementen realiseren die geschikt zijn voor de verhuur. Sloop Wij hebben momenteel geen panden met een sloopnominatie. Verkoop 34 Woningen hebben een verkoopbestemming. In 2017 hebben wij geen woning in de gemeente Appingedam verkocht. Het aantal woningen op de verkooplijst is verminderd met zes. Dit zijn woningen in Opwierde. Deze zes woningen hebben wij van de verkooplijst gehaald omdat ze gesloopt en vervangen worden (batch 1, 1467 woningen). Aan de Westersingel hadden wij 4 kavels in de verkoop. Eén kavel is inmiddels verkocht. De overige drie worden voor enkele jaren verhuurd aan de CVW als locatie voor logeerwoningen. Er zijn verschillende redenen waarom wij woningen verkopen. Verkoop geeft een impuls aan de woningmarkt en trekt deze weer los. Bovendien draagt het bij aan een goede mix van huur- en koopwoningen in de wijken. Verder kunnen we met de verkoopopbrengst geld genereren om onze ambities m.b.t. kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid te realiseren. De verkoop van bestaand bezit is afhankelijk van de wens van zittende huurders om hun huurwoning te kopen (doorgaans beperkt) en het vrijkomen van huurwoningen met een verkoopbestemming. Om inzicht te geven in de voorraad met verkoopbestemming is in de bijlage een actuele lijst opgenomen van woningen met verkooplabel. Deze woningen kunnen verkocht worden. Als een verzoek van een huurder van een van deze woningen binnenkomt om de door hem gehuurde woning te kopen dan nemen we het verzoek in behandeling. Vaker komt voor dat een woning bij verhuizing van de huidige huurder te koop wordt aangeboden. Er valt niets te zeggen over de frequentie waarin dat gebeurt vandaar dat het kan voorkomen dat in een jaar minder of meer woningen verkocht worden dan in onze begroting en ook in dit bod is opgenomen. Betaalbaarheid en bereikbaarheid Groninger Huis staat bekend als een corporatie met relatief goedkope huurwoningen. De tabel in hoofdstuk 3 laat zien hoe de verdeling is van de huurwoningen naar huurprijs (op basis van huidige huren en streefhuren) over de woningvoorraad van Groninger Huis 1 = goedkoop 2 = betaalbaar laag (1e aftoppingsgrens) 3 = betaalbaar hoog (2e aftoppingsgrens) 4 = duur 5 = geliberaliseerd (buiten de sociale huur) De aantallen woningen die bij het jaar 2018 staan is het huidige aanbod en de huurprijs die de nu zittende bewoners betalen. De aantallen die bij het jaar 2021 staan hebben betrekking op de Pagina 8 van 17
streefhuurprijs. Dit is de huurprijs die bij mutatie doorgerekend wordt aan de nieuwe huurder. In de volgende tabel staat dit nog een keer weergegeven samen met de bijbehorende percentages. huidig % huidig streefhuur % streefhuur goedkoop (< 417,34) 137 22,5 111 18,2 betaalbaar laag (417,34 597,30) 396 65 375 61,6 betaalbaar hoog (597,30-640,14) 23 3,8 78 12,8 duur (640,14-710,68) 53 8,7 45 7,4 vrije sector (> 710,68) 0 0 609 100 609 100 Gemeentelijke lasten Niet alleen huurprijs en kosten voor energie bepalen de hoogte van de woonlasten. Ook gemeentelijke lasten spelen hierbij een rol. Groninger Huis wil in de prestatieafspraken opnemen dat de gemeente zich maximaal inzet voor het betaalbaar houden van het wonen voor de inwoners in hun gemeente waarbij de mogelijkheid tot kwijtschelding optimaal wordt benut. Immateriële schade Volgens een uitspraak van de rechtbank in Assen van 1 maart 2017 heeft iedereen boven het gasveld in Groningen recht op smartengeld. Uit onderzoeken is gebleken dat bij zeker 30 40% van de huurders psychische schade aanwezig is. Door verschillende oorzaken, zoals bijvoorbeeld de vele teleurstellingen in het verleden of een financiële drempel, ziet Groninger Huis dat huurders geen schadeclaim indienen. Daarom heeft Groninger Huis besloten om haar huurders een helpende hand te reiken. Mocht er schadevergoeding uitgekeerd worden dan dient de gemeente er zorg voor te dragen dat dit in welke situatie dan ook geen effect heeft op de hoogte van de bijstandsuitkering indien van toepassing. Huisvesting specifieke doelgroepen In Appingedam verhuurt Groninger Huis op diverse locaties 7 woningen aan Novo. Aan Limor verhuren we 6 appartementen in de C. Albertstraat e.o. Verder verhuren we 3 appartementen aan de Stationsstraat aan jongeren met woonbegeleiding (Stichting Onder de pannen). Aan s Heerenloo verhuren we 1 woning. Daarnaast zet Groninger Huis zich in voor het realiseren van de gemeentelijke taakstellingen voor het huisvesten van statushouders. Sinds 2016 leveren wij weer een bijdrage in het huisvesten van deze doelgroep. Voor de eerste helft van 2017 is de taakstelling gehaald. Om hoeveel woningen het gaat hangt af van de gezinssamenstelling. Eventuele gezinshereniging speelt daarbij een rol. Voor de uitvoering is Groninger Huis met name afhankelijk van de woningopzeggingen. In 2017 hebben wij 2 woningen toegewezen aan statushouders. Ook de komende jaren zullen wij onze bijdrage leveren. Aanbod In Appingedam behoren 111 woningen tot de goedkope voorraad. Deze blijven ook na mutatie goedkoop. Deze woningen zijn ook bereikbaar voor jongeren. De maximale huurprijs van deze woningen mag 417,34 zijn (april 2018). Binnen het woonruimteverdeelsysteem van Groninger Huis geldt als urgentiebeleid dat huurders uit een te slopen woning voorrang krijgen wegens sloopurgentie. Daarnaast bieden wij in het kader van de huisvestingstaakstelling voor statushouders woningen rechtstreeks aan het COA aan, waardoor ook voor deze doelgroep een urgentiebeleid geldt. Verder kunnen er zich zodanige calamiteiten en situaties voordoen (brand, levensbedreigend huiselijk geweld, aardbevingen) dat acute herhuisvesting noodzakelijk is. Dit zijn incidenten waar Groninger Huis meteen op inspeelt en waarop geen specifiek beleid ontwikkeld is. Prijs/kwaliteit Pagina 9 van 17
In deze rubriek worden de indicatoren getoond die inzicht geven in de verhouding tussen de prijs en de kwaliteit van woningen. De kwaliteit van een huurwoning komt in de eerste plaats tot uitdrukking in het aantal punten uit het woningwaarderingssysteem (WWS). Iedere huurwoning in Nederland heeft punten voor objectieve criteria zoals aantal kamers, energielabel en inhoud. Ieder punt vertegenwoordigt een waarde en het totaal aantal punten bepaalt de huur die maximaal voor de woning gevraagd mag worden: de maximale huurprijs. Om de woningen betaalbaar te houden hanteren wij echter een streefhuur. De streefhuur is een afgeleid percentage van de maximale huurprijs en wordt bepaald op basis van verhuurbaarheidsindicatoren als leegstand en populariteit. Verder speelt de verplichting om passend toe te wijzen eveneens een rol bij het bepalen ervan. De gemiddelde streefhuur van het totale woningbezit bedraagt 70% van de maximale huurprijs. Dit is één van de lagere percentages in onze regio. Daarnaast rekent Groninger Huis in de begroting van 2018 met alleen de inflatie huurverhoging voor het hele woningbezit. Dit is 1,4%. Daarmee sturen we op beperking van de huursom. Sinds 2015 neemt Groninger Huis de kosten voor glasonderhoud, klein onderhoud en ontstoppingswerk voor haar rekening. Gemiddeld gaat het om ongeveer 7,20 per maand. Dit is van toepassing op al onze huurders, dus ook op de huurders in de voormalige gemeente Hoogezand Sappemeer. Energetische kwaliteit De betaalbaarheid van onze woningen wordt niet alleen bepaald door de huurprijs, maar ook door diverse bijkomende kosten. De belangrijkste hiervan worden gevormd door de kosten van energie, die een substantieel deel van de totale woonlasten uitmaken. Het verduurzamen en verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad staat dan ook hoog op de agenda van Groninger Huis. In de nieuwbouw is ons programma van eisen hier al op afgestemd en hanteren we een norm voor de energieprestatie, die 0,1 lager ligt dan de wettelijke EPC eis. Daarnaast hebben we ons tot doel gesteld al onze woningen, die we blijven exploiteren of verkopen, in 2020 op minimaal energielabel C te brengen. Voor woningen die we op termijn gaan slopen maken we een uitzondering. In de gemeente Appingedam streven we naar minimaal label B, index 1,4. We willen dit bereiken door het projectmatig uitvoeren van isolerende maatregelen en het op individuele basis uitvoeren van energetische verbeteringen (op verzoek van bewoner en bij mutatie). Bij verkoop of mutatie kiest Groninger Huis er voor om de woning door middel van het aanbrengen van energiemaatregelen op energie-index 1,4 (label B) te brengen. Groninger Huis concentreert zich momenteel vooral nog op het verbeteren van de isolatie van woningen. De isolatiewaarde van steeds meer woningen komt goed op peil. In de komende jaren zal daarom het accent verschuiven naar het aanbieden van zonnepanelen om door middel van duurzame energieopwekking de woonlasten van huurders verder te verlagen. Het aantal woningen waaraan wij dit jaar en de komende twee jaren energiebesparende maatregelen willen uitvoeren is: 2018 100 woningen 2019 97 woningen 2020 110 woningen Met deze aantallen halen we onze doelstelling minimaal label B eind 2020. Onze ambitie is hoog. De planning van de werkzaamheden is sterk afhankelijk van de plannen die voor de versterking van de woningen gemaakt gaan worden. Hier valt nog te weinig duidelijkheid over te geven. Onderhoud en kwaliteitsverbetering Groninger Huis investeert veel in het onderhoud en de verbetering van de bestaande woningen. Daarbij is een onderscheid te maken tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud is één van de belangrijkste middelen om de kwaliteit van de woningen op peil te houden. Jaarlijks worden daarom in een groot aantal van onze woningen vernieuwingen aangebracht of Pagina 10 van 17
herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Doordat wij nu veelal houten kozijnen in bestaande huurwoningen vervangen door kunststofkozijnen en de nieuwbouwwoningen standaard voorzien zijn van kunststofkozijnen is ongeveer 40% van de woningen in Appingedam voorzien van kunststofkozijnen. Daarom hebben we lage kosten voor buitenschilderwerk. Hierdoor kunnen we extra investeren in andere werkzaamheden zoals het vernieuwen van keukens, sanitair of tegelwerk en met name energetische maatregelen. Omdat de toekomstige ingrepen in het woningbezit in het aardbevingsgebied nog onduidelijk zijn doet Groninger Huis in Appingedam (naast de aanpak van de P.Ybemastraat) momenteel geen grote investeringen in het kader van planmatig onderhoud en duurzaamheid. Niet-planmatig onderhoud is het onderhoud naar aanleiding van de reparatieverzoeken die gemeld worden door de huurders. Daarnaast bestaat nog het mutatieonderhoud. Dit is het onderhoud aan huurwoningen die worden opgezegd. Deze worden bovendien allemaal opgewaardeerd naar energielabel C. 2018 per woning niet-planmatig onderhoud 115 mutatie onderhoud 146 planmatig onderhoud 712 totaal 973 De uitgaven voor niet-planmatig onderhoud en mutatie onderhoud in 2018 zullen volgens verwachting maximaal 10% afwijken. De kosten voor de versteviging en verduurzaming van de woningen aan de P.Ybemastraat en voor het aanbrengen van energetische maatregelen zijn niet in dit schema opgenomen. Over de kosten voor planmatig onderhoud in 2019 valt per gemeente nog niet voldoende te zeggen. We hebben de begroting 2019 in voorbereiding. Tijdens de overleggen over de prestatieafspraken zullen we daar meer duidelijkheid in geven. Aardbevingen Ook de gemeente Appingedam wordt geconfronteerd met de gevolgen van de aardgaswinning. Ondanks de productiebeperking is niet uit te sluiten dat de gaswinning uit het Groningenveld de komende jaren blijft leiden tot nieuwe aardbevingen. Het is daarom noodzakelijk om veel koop- en huurwoningen te versterken. Het gaat daarbij om een immense operatie. Voor Groninger Huis staat veiligheid van onze bewoners voorop. Groninger Huis zal alles doen wat in haar vermogen ligt om dit onder de aandacht te blijven brengen. Ook het besluit van de heer Wiebes om het uitvoeren van ingrepen tijdelijk op te schorten heeft gevolgen. In elk geval draagt dit besluit bij aan het vergroten van de onzekerheid. In Appingedam leidt dit voor Groninger Huis in eerste instantie voor vertraging bij een aanpak van 222 woningen. In het versterkingsprogramma zijn 1588 woningen geïnspecteerd door de NCG of de woningen veilig zijn. Voor Groninger Huis gaat het om 222 meerlaagse woningen in Opwierde. Het is nog niet duidelijk welke maatregelen op dit moment nodig zijn voor de veiligheid. Komen er ingrijpende maatregelen dan is het van belang dat de versterking gecombineerd moet worden met een wijk- of dorpsvernieuwing. Dit moet worden opgenomen in integrale gebiedsvisies. Op basis van ervaringen is het van groot belang alvorens een versterkings- en verduurzamingsplan te ontwikkelen dat: er een heldere visie beschikbaar is voor het gebied (gebiedsvisie) van gemeente en de corporaties; er een actuele strategie (Strategisch Vastgoed Beleid / SVB) beschikbaar is voor het complex van de corporaties; bewoners en gemeenten tijdig worden betrokken bij de plannen. Op basis van deze visie en het SVB van de corporatie kan dan een maatschappelijk verantwoord versterkings- of transformatiestrategie per complex worden gemaakt (versterken, sloop- nieuwbouw, verduurzamen, exploitatietermijn, krimp, verbeteren etc.). Voor het opstellen van integrale gebiedsvisies moet onder andere gekeken worden naar: veiligheid (leidend thema); duurzaamheid; Pagina 11 van 17
kwaliteit en betaalbaarheid (technisch, woontechnisch, architectuur etc.); marktontwikkelingen (waaronder demografie) ; stedenbouwkundige aspecten en leefbaarheid In 2017 is gestart met versterking en verduurzaming van 34 woningen aan de P.Ybemastraat. Voorafgaand aan de uitvoering hebben we een 0-meting laten uitvoeren door de GGD. Deze 0-meting betreft het binnenklimaat van de woningen. De uitvoering van de versteviging en verduurzaming loopt door tot halverwege 2018. Via een pakket van integrale maatregelen worden deze woningen zowel aardbevingsveilig als nul-opde-meter (NOM) gemaakt. Afgesproken is dat de NAM 70% van de kosten betaalt. De resterende 30% wordt door de corporaties betaald. De gerenoveerde woning is straks comfortabel, heel energiezuinig en wekt met een elektrische luchtwarmtepomp en zonnepanelen zijn eigen warmte en energie op. Wat er gaat veranderen, is dat de bewoner een energieprestatievergoeding (EPV) voor het opwekken van energie aan de corporatie betaalt. De EPV is door ons vastgesteld op 1,- per m² gebruiksoppervlakte. De gasaansluiting komt te vervallen. Wel houden de huurders een elektriciteitsaansluiting bij hun energieleverancier en betalen ze daarnaast vastrecht. Als de woning meer elektriciteit produceert dan de huurder verbruikt, wordt deze extra elektriciteit terug geleverd aan hun energieleverancier (salderen). Als de huurder meer elektriciteit verbruikt dan de woning produceert, dan betaalt de huurder het extra verbruik aan hun energieleverancier. Het principe is in die zin gelijk aan een belbundel van een mobiele telefoon. Naast het preventief versterken komt het ook voor dat er aardbevingsschade aan de huurwoningen is ontstaan. Hiervoor zijn schaderapporten opgesteld door een expertisebureau en deze zullen worden doorgenomen met de corporatie. Eventuele beving gerelateerde schades worden dan hersteld. Woningzoekendenportaal In samenwerking met de collega corporaties Marenland, Wierden en Borgen, de Delthe, SUW en Acantus wordt in 2018 een gezamenlijk portaal wonen in Groningen gelanceerd waar woningzoekenden per dorp kunnen kijken waar het vrijkomende bezit van een van de partners gelegen is en of er een woning bij is waarvoor zij graag in aanmerking zouden komen. Dit portaal wordt naast een publicatiemiddel voor het vrijkomende bezit ook een middel om het totale bezit van de betreffende corporatie te bekijken. Leefbaarheid De uitgaven aan leefbaarheid bestaan uit een diversiteit aan investeringen. Per DAEB-woning mogen wij dit jaar 126,25 besteden aan leefbaarheid. Op diverse manieren besteden wij aandacht en geld aan leefbaarheid. We hebben buurtbeheerders en servicemedewerkers die het merendeel van hun tijd en werkzaamheden besteden aan de woonen leefomgeving. De klantadviseurs en opzichters besteden een kleiner deel van hun tijd en aandacht aan het woon- en leefklimaat. Hoewel sommige overlast gevende situaties of huurders soms juist erg veel tijd een aandacht kosten. Ook bureau Woontalent schakelen we in daar waar dit nodig is. In 2017 zijn de eerste woontrainingen voor statushouders georganiseerd. Dit was in de gemeente Hoogezand - Sappemeer. De vaardigheid om te wonen komt in inburgeringstrajecten slechts summier aan bod terwijl er grote verschillen zijn tussen wonen in het land van herkomst en in Nederland. De training wordt ontwikkeld en verzorgd in nauwe samenwerking met een extern bureau. Groninger Huis wil hiermee bijdragen aan leefbaarheid: een goede integratie van nieuwkomers in onze samenleving en het vergroten van draagvlak in de wijken. Onze inzet is erop gericht deze trainingen ook in andere gemeentes waaronder Appingedam op te pakken. Groninger Huis heeft voor 2018 al een aantal uitgaven voor leefbaarheid gepland. Dit betreft bijvoorbeeld salariskosten. Wij staan open om samen met de gemeente en de huurdersorganisaties in 2018 activiteiten op het gebied van leefbaarheid te ontwikkelen. De enige voorwaarde hierbij is dat we het maximumbedrag niet overschrijden. Daarom zijn de activiteiten in ons overige werkgebied hierbij ook van belang. Pagina 12 van 17
De kosten van ons energiepanel verrekenen we naar rato van het woningbezit over de gemeenten waar wij woningen in ons beheer hebben. Op diverse plaatsen in ons woningbezit hebben wij recreatieve ruimtes aan onze bewoners ter beschikking gesteld. In de Eppenflat en in flats aan de Leugstraat en aan de Scharreweersterweg in Appingedam zijn dergelijke ruimtes beschikbaar. 2019 en verder De opgenomen tabel geeft concreet inzicht in de activiteiten van Groninger Huis in 2018 in de gemeente. Voor de periode 2019 en verder zal Groninger Huis de ingezette lijn vervolgen. Groninger Huis heeft voor 2019 al een aantal uitgaven voor leefbaarheid gepland. Dit betreft bijvoorbeeld salariskosten. Wij staan open om samen met de gemeente en de huurdersorganisaties in 2019 activiteiten op het gebied van leefbaarheid te ontwikkelen. De enige voorwaarde hierbij is dat we het maximumbedrag niet overschrijden. Daarom zijn de activiteiten in ons overige werkgebied hierbij ook van belang. We zijn ons ervan bewust dat door het aard van het werk de kosten die we aan leefbaarheid uitgeven per jaar en per gemeente kunnen wisselen. We houden ons hierbij aan de wettelijke voorschriften. Corporatiemedewerkers komen vaak bij huurders achter de voordeur. Hierin zijn we één van de weinige instanties. We zien dat het aantal mensen dat niet goed genoeg zelfstandig kan wonen in ons woningbezit toeneemt in verband met extramuralisering van de zorg (psychiatrie, mensen met een verstandelijke beperking, ouderen). Ook neemt eenzaamheid toe. In Appingedam zijn we een van de partners in de Damster coalitie tegen de eenzaamheid. We monitoren dit evenals de situaties van ernstige overlast, om welke reden dan ook veroorzaakt. We overwegen ten stelligste om zelf een nieuwe functie in te stellen: de signaleringsconsulent. Deze medewerker krijgt een rol in het signaleren van mensen die aangewezen zijn op ondersteuning of hulp bij het zelfstandig wonen. Daarnaast zal de medewerker in contact met gemeenten en hulpverleningsinstanties ervoor zorgdragen dat het zelfstandig wonen van de huurders zo goed mogelijk tot zijn recht komt. Wij willen deze investering echter alleen doen als we er zeker van zijn dat bij verwijzing door deze nieuwe consulent direct hulp geboden kan worden. Bewustwording van nieuwe ontwikkelingen, ondermeer op het gebied van duurzaamheid, technologie, robotica en domotica, is van belang. Dit zijn onderwerpen waaraan Groninger Huis wil bijdragen met het doel dat het wonen in een woning van Groninger Huis in deze regio bijdraagt aan de leefbaarheid en ook aan het langer zelfstandig wonen. In complexen woningen waar (ook) oudere huurders wonen zien we een aantal situaties ontstaan waar meerdere maatschappelijke partijen bij betrokken zijn. Een van de situaties waar we mee geconfronteerd worden is de toename van scootmobielen. Stalling ervan en laden van de accu s is in een aantal gevallen een lastig op te lossen situatie. Ook bij oplossing van deze situatie zijn meerdere partijen betrokken en aan zet. Groninger Huis onderhoudt haar woningen en ziet toe op het gebruik van de tuinen die bij de verhuurde woning horen. Groninger Huis inspecteert, spreekt mensen daar waar nodig aan en zorgt ervoor dat ook de tuinen onderhouden worden. In geval van ongeoorloofde aan- en bijgebouwen en erfscheidingen pakt Groninger Huis eveneens haar taak op. In de prestatieafspraken wil Groninger Huis een passage wijden aan deze taak. Ook de gemeente moet actief zijn in handhaving bij ongeoorloofde aan- en bijgebouwen als op het gebied van tuinonderhoud. Dit betreft dan ook het particuliere woningbezit. Overlegstructuur Wij vinden het zeer wenselijk om in de prestatieafspraken ook afspraken op te nemen over de overlegstructuur. Onze inzet is dan ook dat er naast de projectgroep een stuurgroep komt die minimaal 2x per jaar bijeenkomt om zowel de voortgang van het proces voor de tot stand koming van de nieuwe prestatieafspraken te bewaken als de voortgang van de lopende prestatieafspraken. Op deze wijze garanderen we dan samen dat er geïntervenieerd kan worden indien nodig. Het is daarnaast een wens van Groninger Huis om, naast al bestaande overlegstructuren, twee keer per jaar een één op één bestuurlijk overleg met de gemeente te hebben. Pagina 13 van 17
Pagina 14 van 17
Hoofdstuk 4 Groninger Huis financieel In dit hoofdstuk maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van onze organisatie. Dit inzicht verschaffen wij op corporatieniveau en is gebaseerd verstrekte informatie aan onze externe toezichthouders middels de dpi2017. Deze is eind 2017 ingediend bij Corpodata. In de dpi2017 is de begroting 2018 en de prospectieve informatie over de jaren 2019 tot en met 2022 doorgerekend. Dit zijn de recent vastgestelde en beoordeelde prospectieve cijfers, welke aansluiten bij onze externe verantwoording. De aan u voorgestelde investeringen liggen in lijn met de verwerkte investeringen in de dpi2017. Door temporisering zal het moment van investeren op onderdelen t.o.v. de dpi2017 wellicht afwijken, maar in grote lijnen geeft het verloop van de financiële ratio s een juist beeld van onze financiële positie en continuïteit. Deze financiële ratio s zijn gelijk aan de ratio s die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gebruikt bij hun jaarlijkse beoordeling van onze financiële positie en continuïteit. 2018 2019 2020 2021 2022 Interest Coverage Ratio (ICR >1,7) 2,3 2,4 2,4 2,2 2,4 Debt Service Coverage Ratio (DSCR >1,2) 1,3 1,3 1,4 1,3 1,4 Loan to Value (LTV <65%) 63,7 61,6 63,4 60,4 57,5 Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde (>35%) 36,3 37,4 35,7 38,7 41,4 normen: WSW Groninger Huis ICR 1,4 1,7 DSCR 1,0 1,2 LTV 75% 65% Solvabiliteit 20% 35% In de tabel staan onze interne normen. Deze wijken af van de normen van het WSW. Voor onszelf hebben we ze nog iets strakker vastgesteld. Ook voorzien we dat de kasstromen nog steeds positief blijven. Wel is duidelijk dat met name door de verbeteringsuitgaven door de aardbevingsproblematiek veel nieuwe externe leningen nodig worden, waardoor het geleend bedrag per VHE snel oploopt. In 2020 zitten we boven de 30.000 aan leningen per woning, maar de verwachting is dat in de jaren daarna weer sprake kan zijn van een daling. Onze opgave in Appingedam is nog onduidelijk. Met deze meerjarenprognose maakt Groninger Huis inzichtelijk dat zij de opgave die zich voordoet in haar werkgebied in ruim voldoende mate tracht te realiseren. Wij blijven bereid ons vermogen in te zetten ten behoeve van de volkshuisvesting en leefbaarheid van de dorpen, maar hebben oog voor de actuele realiteit en blijven de continuïteit scherp bewaken. Door het gevoerde overheidsbeleid zijn er ten aanzien van de te realiseren projecten en werkzaamheden weloverwogen keuzes gemaakt. Dit geldt voor deze prognosejaren maar zal ook in de toekomst uiterst belangrijk blijven. Mogelijk zullen (volkshuisvestelijk gezien) noodzakelijke projecten ook in de toekomst moeten worden afgeblazen dan wel uitgesteld, om te voorkomen dat de corporatie in financiële problemen komt. Pagina 15 van 17
Toelichting ratio s: ICR DSCR LTV Solvabiliteit Interest Coverage Ratio, geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven gedeeld door de bruto renteuitgaven Debt Service Coverage Ratio, geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven plus (onderhoudsuitgaven minus minimaal onderhoud) plus uitgaven met betrekking tot eigen productie gedeeld door de netto rente-uitgaven (exclusief toegerekende aan investeringen) en theoretische jaaraflossing De Loan to Value geeft aan in hoeverre het woningbezit is gefinancierd met vreemd vermogen. Hierbij wordt door het WSW uitgegaan van een waardering op bedrijfswaarde. Het maximaal toelaatbare percentage voor de beoordeling door het WSW is 75%. Verhouding Eigen vermogen : Totaal vermogen. Hierbij wordt door het WSW uitgegaan van een waardering op bedrijfswaarde. Pagina 16 van 17
BIJLAGE 1 WONINGEN MET BESTEMMING VERKOOP H AKKERSTRAAT 25 APPINGEDAM IPPIUSSTRAAT 9 APPINGEDAM IPPIUSSTR 21 APPINGEDAM IPPIUSSTRAAT 27 APPINGEDAM IPPIUSSTRAAT 24 APPINGEDAM IPPIUSSTRAAT 26 APPINGEDAM UITERDIJK 61 APPINGEDAM K DOORMANSTRAAT 29 APPINGEDAM K DOORMANSTRAAT 31 APPINGEDAM K DOORMANSTRAAT 26 APPINGEDAM K DOORMANSTRAAT 28 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 19 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 21 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 23 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 33 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 37 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 51 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 53 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 55 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 10 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 12 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 14 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 24 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 48 APPINGEDAM D BOEREMASTRAAT 50 APPINGEDAM WESTERKADE 4 APPINGEDAM WESTERKADE 20 APPINGEDAM GR EDZARDSTRAAT 27 APPINGEDAM GR EDZARDSTRAAT 41 APPINGEDAM GR EDZARDSTRAAT 95 APPINGEDAM GR EDZARDSTRAAT 97 APPINGEDAM JUKWERDERWEG 3 APPINGEDAM PR HENDRIKSTRAAT 9 APPINGEDAM EMMASTRAAT 4 APPINGEDAM Pagina 17 van 17