Zienswijzennota Exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool /sporthal behorende bij het voorstel van burgemeester en wethouders tot vaststelling van het exploitatieplan Zuidbroek, Vleugelschool/sporthal. 1 Inleiding b. Het ontwerp van bovengenoemd exploitatieplan heeft met ingang van 5 juli 2010 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. c. Tegen het ontwerp is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze is tijdig ontvangen en is ontvankelijk. d. In paragraaf 2 van deze nota worden deze zienswijzen beoordeeld. 2 Zienswijzen De volgende zienswijze is ontvangen. 2.1 De heer mr. A.J.P. Schram van Koppen en Jager Advocaten, adres Postbus 1140, 2001 BC Haarlem, namens Ekoma Onroerend Goed B.V.) te Apeldoorn Ontvankelijkheid De zienswijze is ingediend op 12 augustus en ontvangen op 13 augustus 2010. Daarmee is de zienswijze binnen de gestelde termijn van zes weken ingediend. Ekoma Onroerend Goed B.V. is voor 1/4 e onverdeeld gedeelte eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente Apeldoorn, sectie AF AF, nummers 679 en 680. Deze percelen zijn gelegen in het plangebied Zuidbroek (locatie Vellertzoom) en betrokken bij het (Ontwerp) Exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/Sporthal. Ekoma Onroerend Goed B.V wordt hierdoor als belanghebbende worden aangemerkt. De ingediende zienswijze wordt als ontvankelijk beoordeeld. Inhoud van de zienswijze a. Ekoma Onroerend Goed B.V. (hierna ook: Ekoma) heeft op de eerste plaats naar voren gebracht dat blijkens de kennisgevingsbrief van de ter inzage legging bekendheid wordt gegeven, onder meer in het Apeldoorns Stadsblad op woensdag 7 juli 2010 en dat met ingang van 5 juli 2010 de stukken ter inzage liggen, betekende dat de bekendmaking later is geschied dan de datum van de ter inzage legging en mitsdien een formele fout is gemaakt. Zienswijzennota exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/ sporthal concept, september 2010 1
b. Reclamant stelt dat de benadering dat het exploitatieplan uitsluitend betrekking heeft op het bestemmingsplangebied als omschreven op kaart A (bestemmingsplan Vleugelschool, nummer WO7709-AV) veel te beperkt is; Ekoma is van mening dat voor het gehele bestemmingsplan Zuidbroek met inbegrip van de eerste herziening een exploitatieplan moet worden opgesteld. c. Algemeen stelt reclamant dat de cijfers in het exploitatieplan veelal niet zijn gemotiveerd en/of onderbouwd en ook niet te herleiden zijn, dat bij brief van 1 juli 2010 een aangepaste pagina 10 van het taxatierapport werd toegezonden waarin sprake is van een verschil bij kosten en opbrengsten van ongeveer 200.000,- ten opzichte van de eerdere pagina 10 én dat de getaxeerde waarde van de percelen veel te laag is, waaruit wordt geconcludeerd dat het exploitatieplan niet in stand kan blijven dan wel berust op onjuiste uitgangspunten. Specifiek heeft reclamant ten aanzien van het rekenkundige deel nog de volgende opmerkingen: uit de ter inzage liggende stukken kan niet afgeleid worden op welke wijze het totaalbedrag ad 2.999.170,- is samengesteld; in het exploitatieplan ontbreekt een onderbouwing c.q. specificatie van de genoemde kosten; in het exploitatieplan wordt aangegeven dat 1,49% van de wijkse kosten worden toegerekend aan het onderhavige exploitatieplangebied. Onduidelijk is hoe deze toerekening heeft plaatsgevonden; de plankosten staan niet in verhouding tot de werkzaamheden en zijn veel te hoog; ook de totstandkoming van de opbrengsten ad 2.327.749,- is niet helder. Tevens wordt hier ten onrechte verwezen naar tabel F; het is opmerkelijk dat bij brief van 1 juli 2010 een aangepaste pagina 10 van het taxatierapport wordt toegezonden waarbij sprake is van een verschil bij kosten en opbrengsten van globaal 200.000,- ten opzichte van de eerdere pagina 10. Opgemerkt wordt dat de taxateur aangeeft de bedragen niet te kunnen beoordelen bij gebreke van gegevens; het exploitatieplan gaat uit van een te lage inbrengwaarde van 70,- per m² gebaseerd op het taxatierapport van De Lorijn d.d. juni 2010. Op basis van een verkoopprijs d.d. 17 maart 2009 en een voorstel van de gemeente tot aankoop van het perceel á 80,- per m² is een inbrengwaarde van 70,- per m² te laag. Beoordeling a. Publicatie Uitgangspunt is dat voorafgaand aan de ter inzage legging kennis gegeven moet zijn van het ontwerp in bijvoorbeeld een of meer dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen. 1 De chronologische volgorde van de bekendmaking en de ter inzage legging van het (Ontwerp) Exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/Sporthal is als volgt. 1 juli 2010 Brief bekendmaking ter inzage legging. 1 juli 2010 Publicatie in De Stentor van de ter inzage legging. 2 juli 2010 Bekendmaking van de ter inzage legging op de website van de Gemeente Apeldoorn. 5 juli 2010 Ter inzage legging. 7 juli 2010 Publicatie in het Apeldoorns Stadsblad van de ter inzage legging. Standaard wordt de kennisgeving in principe alleen gedaan in het Apeldoorns Stadsblad. De gemeente heeft er in dit geval voor gekozen om de kennisgeving tevens in 1 Artikel 3:12 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht. Zienswijzennota exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/ sporthal concept, september 2010 2
De Stentor te plaatsen. Beide kennisgevingen dienen aan de wettelijke eisen te voldoen. De kennisgeving in het Apeldoorns Stadsblad heeft inderdaad later plaatsgevonden dan de ter inzage legging en is derhalve in strijd met het bepaalde in artikel 3:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Jurisprudentie In een vergelijkbare zaak was bovenstaande eveneens aan de orde. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in dit kader overwogen dat niet is gebleken dat rechtzoekenden, met het oog op de indiening van zienswijzen niet zijn benadeeld door voormelde omstandigheden.2 Echter, in deze zaak was naast de vormfout van de kennisgeving in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad nog een vormfout gemaakt, te weten dat de verspreiding van het dag-, nieuws- of huis-aanhuisblad gedurende de periode waarin de kennisgeving van het ontwerp plaatsvond niet heeft plaatsgevonden op het deel van de weg waar appellanten/belanghebbenden woonachtig zijn. De gemeenteraad heeft erkend dat hij op de hoogte was van de omstandigheid dat het betrokken deel van deze weg ten tijde van de kennisgeving van het ontwerp buiten het verspreidingsgebied van het dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad viel. Geconcludeerd kan worden dat in deze zaak twee vormfouten ten aanzien van de kennisgeving zijn gemaakt, waarvan niet kan worden gesteld dat de belanghebbenden niet zijn benadeeld. Hoewel de gemeente Apeldoorn erkent een vormfout te hebben gemaakt in de procedure van het exploitatieplan, is Ekoma hierdoor niet benadeeld, aangezien een kennisgeving in een ander dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad (De Stentor d.d. 1 juli 2010) heeft gestaan, in een persoonlijke brief (d.d. 1 juli 2010) en op de website van de gemeente Apeldoorn (met ingang van 2 juli 2010). In een andere vergelijkbare zaak heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in hetzelfde geval (te weten dat de kennisgeving van de ter inzage legging van het ontwerpplan in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad niet voorafgaand aan de ter inzage legging had plaatsgevonden, dus ook in strijd met het bepaalde in artikel 3:12, eerste lid, van de Awb) voldoende aannemelijk geacht dat belanghebbenden met het oog op de indiening van zienswijzen niet zijn benadeeld.3 De ABRvS neemt daarbij in aanmerking dat het ontwerpplan gedurende vier weken ter inzage heeft gelegen en dat de kennisgeving daarvan in de Staatscourant en in een ander dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad voorafgaand aan de ter inzage legging heeft plaatsgevonden. Het Exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/Sporthal heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Hoewel geen kennisgeving van de ter inzage legging in de Staatscourant heeft plaatsgevonden, heeft wel een kennisgeving hiervan in een ander dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad (De Stentor d.d. 1 juli 2010) gestaan, in een persoonlijke brief (d.d. 1 juli 2010) en op de website van de gemeente Apeldoorn (met ingang van 2 juli 2010). Weerlegging Ingevolge artikel 10:27 van de Awb kan de goedkeuring slechts worden onthouden wegens strijd met het recht of op een grond, neergelegd in de wet waarin of krachtens welke de goedkeuring is voorgeschreven. Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 10:27 van de Awb is onthouding van goedkeuring wegens strijd met het recht geen verplichting. Er zijn, aldus de Memorie van Toelichting, situaties denkbaar waarin de strijd met het recht zo beperkt is, dat onthouding van goedkeuring een te zwaar middel zou zijn (Kamerstukken II, 1993-1994, 23 700, nr. 3, blz. 188). Onder omstandigheden kan een geconstateerd gebrek met toepassing van artikel 2 ABRvS 26 juli 2006, LJN: AY5063. 3 ABRvS, 21 februari 2006, nr. 200510085/3. Zienswijzennota exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/ sporthal concept, september 2010 3
6:22 van de Awb gepasseerd worden. Ingevolge artikel 6:22 van de Awb kan een besluit waartegen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld, ondanks schending van een vormvoorschrift, door het orgaan dat op het bezwaar of beroep beslist, in stand worden gelaten indien blijkt dat de belanghebbenden daardoor niet zijn geschaad. Dit artikel heeft weliswaar betrekking op bezwaar en/of beroep maar de strekking van het artikel is vanzelfsprekend ook toepasbaar op zienswijzen. De kennisgeving van de ter inzage legging van het Exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/Sporthal in het Apeldoorns Stadsblad heeft weliswaar niet in overeenstemming met artikel 3:12, eerste lid, van de Awb plaatsgevonden, maar mede gelet op bovenstaande overwegingen en uitspraken, is dit enkele feit geen grond om de goedkeuring te onthouden ingevolge artikel 10:27 van de Awb. Dit is aan de andere kant geen regel; aangetoond dient te worden dat de belanghebbenden (in casu: Ekoma) niet is benadeeld door het niet voldoen aan de wettelijke eis. Met andere woorden dient aangetoond te worden dat Ekoma niet benadeeld is doordat kennisgeving van de ter inzage legging in het Apeldoorns Stadsblad heeft plaatsgevonden ná de ter inzage legging. Gesteld kan worden dat Ekoma niet is benadeeld, aangezien een kennisgeving in een ander dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad (De Stentor d.d. 1 juli 2010) heeft gestaan, in een persoonlijke brief voorafgaand volledig op de hoogte is gesteld (d.d. 1 juli 2010) en op de website van de gemeente Apeldoorn (met ingang van 2 juli 2010). Aan dit onderdeel van de zienswijze wordt niet tegemoet gekomen. b. Exploitatieplan voor het gehele bestemmingsplangebied Zuidbroek Het bestemmingsplan Zuidbroek is een bestemmingsplan dat onder de oude WRO tot stand is gekomen. Voor dit oude WRO bestemmingsplan kan geen exploitatieplan worden opgesteld. Dit kan alleen als er onder de nieuwe Wro een compleet nieuw bestemmingsplan voor Zuidbroek zou worden opgesteld en in procedure worden gebracht. De onderhavige herziening is na 1 juli 2008 als ontwerp ter visie gelegd. Tegen dit ontwerp zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. Gezien het feit dat het ontwerp nog voor 1 juli 2009 ter visie is gelegd gold er nog geen digitale verplichting en hoefde de herziening nog niet te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen. Wel was het op dat moment op basis van artikel 6.12 Wro in principe verplicht een exploitatieplan vast te stellen, tenzij de gemeenteraad zou besluiten dat er geen exploitatieplan hoeft te wordt vastgesteld, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Uitgangspunt is dat een exploitatieplan zo moet worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Het exploitatiegebied kan nooit groter zijn dan het plangebied van het planologische besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld, maar wel kleiner (Kamerstukken II 2004-2005, 30 218, nr. 3, p. 18, 19). Maatgevend voor de vormgeving van het exploitatiegebied is volgens de memorie van toelichting dat er planologisch of functioneel duidelijke samenhang tussen de exploitatiedelen bestaat (Kamerstukken II 2004-2005, 30 218, nr. 3, p. 17). Verplicht is ook een aanduiding van de werken en werkzaamheden die voor het bouwrijp en het woonrijp maken zijn vereist; de grondexploitatiewet gaat immers juist om het verhaal van de kosten die met de aanleg van die voorzieningen zijn gemoeid. Aan dit onderdeel van de zienswijze wordt niet tegemoet gekomen. c. Cijfers en rekenmethodiek In het Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden jaargang 2008 145 staat ten aanzien van de openbaarheid van gegevens met betrekking tot de kosten en opbrengsten het volgende vermeld: de ten behoeve van het plan geschatte totale kosten voor verwerving, bouw- en woonrijpmaken, voorbereiding toezicht en uitvoering en fondsafdrachten op totalen per jaarschijf. Zienswijzennota exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/ sporthal concept, september 2010 4
de ten behoeve van het plan geschatte totale opbrengsten, de uitgifteprijzen per categorie en de opbrengsten per opbrengstcategorie. In het exploitatieplan is per kostensoort (ex artikel 6.2.4 en 6.2.5. Bro) aangegeven wat de geschatte kosten zijn, verdeeld over de verschillende jaarschijven. De optelsom van de kosten resulteert in het bedrag ad 2.999.170,-. Geconcludeerd kan worden dat het exploitatieplan op dit punt voldoet aan de vereisten en zelfs een stap verder gaat door een uitsplitsing per kostensoort. In tabel H van het exploitatieplan zal de juiste verwijzing worden opgenomen. Bovenstaande geldt eveneens voor de onderliggende cijfers van de wijkse kosten. Echter aanvullend op de vraag om onderbouwing van de totstandkoming van het bedrag vraagt u om verduidelijking van de toerekening van de 1,49% van de totale wijkse kosten. In het exploitatieplan wordt per kostensoort aangegeven welk percentage toegerekend kan worden aan het plan. De uitleg hoe dit percentage tot stand is gekomen ontbreekt echter en zal naar aanleiding van dit onderdeel van de zienswijze worden toegevoegd aan het exploitatieplan. Tevens is de juiste verwijzing in tabel H opgenomen. Voor de berekening van de plankosten is gebruik gemaakt van de plankostenscan. De plankostenscan is opgesteld door het ministerie van VROM met als doel een maximum vast te stellen voor het verhalen van de plankosten via het exploitatieplan. De plankostenscan is opgesteld om particuliere eigenaren te beschermen, de rechtszekerheid te vergroten en de administratieve lasten voor gemeenten en de rechterlijke macht te beperken. Naar mening van de gemeente is de plankostenscan op een correcte wijze ingevuld. Volledigheidshalve maar wellicht ten overvloede wil ik u erop wijzen dat ook de kosten van voorbereiding, uitvoering en toezicht, die gemoeid zijn met de aanleg van de openbare voorzieningen in het totaalbedrag zijn meegenomen. Aan de opbrengstenkant worden de totale opbrengsten, de uitgifteprijzen per categorie en de m² per opbrengstcategorie weergegeven. Ekoma Onroerend Goed B.V. geeft in haar zienswijze aan dat de totale opbrengsten per opbrengstcategorie niet zijn weergegeven. Aan dit onderdeel van de zienswijze wordt tegemoet gekomen door het exploitatieplan hierop aan te passen c.q. te verduidelijken. Het zelfde geldt voor de onjuiste verwijzing naar tabel F, net als in de tekst zal verwezen worden naar tabel D. Aan dit onderdeel van de zienswijze wordt tegemoet gekomen door het exploitatieplan hierop aan te passen. De opvatting van Ekoma dat de getaxeerde waarde veel te laag is wordt in de zienswijze in het geheel niet gemotiveerd. Naar de opvatting van Ekoma is de vergelijking met verkopen in de jaren 1999 tot en met 2006 weinig relevant. De taxateur heeft echter het samenvattend prijsreferentie overzicht voor de jaren 1999-2009, opgenomen als weergave van feiten uit de grondtransactiemarkt; dat feitenoverzicht is vervolgens in paragraaf 5.3 van een beschouwing voorzien, zodat zij samen een van de middelen is om de getaxeerde verkoopwaarde per het aangegeven prijspeilmoment, ook voor de lezer van het rapport begrijpelijk te laten zijn. Het oplopen van de prijzen in de loop der jaren is daarin ook gemotiveerd. Vervolgens is daarin ook gemotiveerd waarom die op een gegeven moment geen stand hebben gehouden en in de aangegeven periode ook weer naar beneden gaan. Waar Ekoma aangeeft dat de prijsvorming in de periode 1999-2006 naar haar mening niet van belang is wegens gedateerdheid, zou dat vanuit haar optiek ook moeten gelden voor de prijzen uit de daarna nog volgende periode van (eveneens) hoog conjunctuur, die in neerwaartse zin is omgebogen vanaf eind 2008/begin 2009 tot heden en zijn weerslag heeft gekregen in de prijsvorming op de markt voor ruwe bouwgrond. In paragraaf 5.3. van het rapport, is de per prijspeil juni 2010 getaxeerde prijs ook in Zienswijzennota exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/ sporthal concept, september 2010 5
het perspectief van de eerder gerealiseerde prijzen in het gebied geplaatst; een en ander mede op grond van de ontwikkelingen in de grond- woning- en bedrijvenmarkt. In de zienswijze zijn dan ook geen gemotiveerde aanknopingspunten van Ekoma aangetroffen om de getaxeerde verkoopwaarde per heden in opwaartse zin bij te stellen. Tenslotte deel ik u mede dat de situatie op de grond- woning- en bedrijvenmarkt, sinds juni jongstleden naar mijn waarneming niet is verbeterd zodat op grond daarvan, noch op grond van andere prijsbepalende motieven, een reden kan worden gevonden de verkoopwaarde per peildatum september 2010 hoger te stellen dan per juni jongstleden. Aan dit onderdeel van de zienswijze wordt niet tegemoet gekomen. Conclusie Naar aanleiding van de naar voren gebrachte zienswijzen van Ekoma Onroerend Goed B.V. zal het exploitatieplan op onderdelen worden aangepast c.q. worden verduidelijkt. Zienswijzennota exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/ sporthal concept, september 2010 6