overwegende dat er gedurende de periode de ter visielegging van het ontwerp bestemmingsplan

Transcriptie

1 c (lj (lj ~ 190- Apeldoorn /n/eiding Overwegende dat, In het kader van de ontwikkeling van het project Zuidbroek onder meer het Bestemmingsplan "Zuidbroek" is vastgesteld en goedgekeurd, en sinds 25 oktober 2007 onherroepelijk is; Vanwege de zeer grote omvang van de beoogde basisscholen in Het Kristal, de beslissing is genomen om op een tweede locatie, in de Vellertzoom, twee scholen voor basisonderwijs te realiseren, welke twee scholen tezamen met een kinderdagverblijf, een zogenaamde "Vleugelschool" vormen; Tevens op het bedrijventerrein Apeldoorn Noord II, zone Oost-Veluweweg, een nieuwe sporthal wordt gerealiseerd, die onder meer als gymnastiekfaciliteit voor de genoemde twee basisscholen zal dienen; Vanwege de zeer grote omvang van de beoogde basisscholen in Het Kristal, de beslissing is genomen om op een tweede locatie, in de Vellertzoom, twee scholen voor basisonderwijs te realiseren, welke twee scholen tezamen met een kinderdagverblijf, een zogenaamde "Vleugelschool" vormen; Tevens op het bedrijventerrein Apeldoorn Noord II, zone Oost-Veluweweg, een nieuwe sporthal wordt gerealiseerd, die onder meer als gymnastiekfaciliteit voor de genoemde twee basisscholen zal dienen; Bestemmingsp/an, 1 e partie/e herziening overwegende dat, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het ontwerp van het bestemmingsplan Zuidbroek, 1e partiele herziening (Vleugelschoollsporthall als vervat in toelichting, voorschriften en plankaart, met nr d.d , laatstelijk gewijzigd , met ingang van 16 april 2009 gedurende zes weken ter visie heeft gelegen; overwegende dat er gedurende de periode de ter visielegging van het ontwerp bestemmingsplan 1e partiele herziening (Vleugelschool/sporthall, geen zienswijzen naar voren zijn gebracht; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 8 november 2010, nr , waarin enige ambtshalve wijzigingen worden voorgesteld van het bestemmingsplan Zuidbroek, 1e partiele herziening (Vleugelschool/sporthall; overwegende dat: het bestemmingsplan gewijzigd wordt vastgesteld anders dan naar aanleiding van een zienswijze van gedeputeerde staten of de inspecteur, waardoor het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.8, lid 4, van de Wet ruimtelijke ordening zes weken na de vaststelling bekendgemaakt moet worden; een verzoek bij de VROM-inspecteur kan worden ingediend om het besluit eerder bekend te maken wanneer de wijzigingen geen betrekking hebben op nationale belangen; gedeputeerde staten op voorhand instemmen met het eerder bekend maken van het besluit wanneer daarbij geen provinciale belangen aan de orde zijn; het bestemmingsplan en de wijziging(enl geen betrekking hebben op nationale en/of provinciale belangen

2 Exploitatieplan Zuidbroek, Vleugelschool/sporthal overwegende dat er verhaalbare kosten van grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.13 Wro zijn en dat er sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel Bro waarvoor de kosten van grondexploitatie te verhalen zijn en dat het noodzakelijk is een exploitatieplan vast te stell en omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden niet anderszins verzekerd is doordat niet met aile partijen voorafgaand een anterieure (exploitatie)overeenkomst is gesloten; overwegende dat het Exploitatieplan Zuidbroek, Vleugelschool/sporthal met ingang van 5 juli 2010 gedurende zes we ken ter inzage heeft gelegen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 8 november 2010, nr , met bijbehorende zienswijzennota Exploitatieplan Zuidbroek, Vleugelschool/sporthal waarin wordt voorgesteld om aan onderdelen van de zienswijzen op onderdelen tegemoet te komen; Vervatte overwegingen overwegende voorts dat hij de in dat voorstel (en de daarmee een geheel vormende zienswijzennota exploitatieplan Zuidbroek, Vleugelschool/sporthal) vervatte overwegingen tot de zijne maakt en dat die als zodanig geacht moeten worden hier woordelijk te zijn overgenomen; 1. Enkele ambtshalve wijzigingen in het bestemmingsplan Zuidbroek, 1e partiele herziening (Vleugelschool/sporthall. aan te brengen. 2. Het bestemmingsplan Zuidbroek, 1e partiele herziening (Vleugelschool/sporthall. zoals is aangegeven op de plankaart nr d.d , laatstelijk gewijzigd , met bijbehorende voorschriften en vergezeld van een toelichting, gewijzigd vast te stellen. 3. Ekoma Onroerend Goed B.V. in haar zienswijzen ten aanzien van het Ontwerp Exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/Sporthal te ontvangen, aan de ingebrachte zienswijzen op onderdelen tegemoet te komen; 5. De VROM-inspecteur te verzoeken het besluit tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan eerder dan zes weken na vaststelling bekend te mogen maken.

3 I Ruimtelijke Ontwikkeling (J) (J} ~ &~ Apeldoorn Ra ad sve rg ade ring 11 november 2010 Datum Onderwerp Vaststellen bp Zuidbroek, 1e partiele herziening bestemmingsplan Zuidbroek met exploitatieplan Portefeuille R.T. Metz Voorstel lconcept-besluit) 1. De plankaart van het bestemmingsplan Zuidbroek, 1e partiele herziening IVleugelschool/sporthal ambtshalve aan te passen door de bestemming "bedrijfsdoeleinden", uit te werken te wijzigen in de bestemming "bedrijfsdoeleinden 1" en hoofdstuk 5.5. van de toelichting te actualiseren m.b.t. het exploitatieplan; 2. Het bestemmingsplan Zuidbroek, 1e partiele herziening IVleugelschool/sporthal), zoals is aangegeven op de plankaart nr d.d , laatstelijk gewijzigd , met bijbehorende voorschriften en vergezeld van een toelichting, gewijzigd vaststellen overeenkomstig het voor u ter inzage gelegde conceptbesluit; 3. De VROM-inspecteur verzoeken het besluit tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan eerder dan zes weken na vaststelling bekend te mogen maken; 4. Met betrekking tot de zienswijzen die tegen het ontwerp van het exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/Sporthal naar voren zijn gebracht, besluiten om op een aantal onderdelen tegemoet te komen, zoals in de bijgevoegde zienswijzennota is aangegeven; 5. Het Exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/Sporthal gewijzigd vast te stellen. Toelichting 1. Aanleiding Zowel het ontwerp-bestemmingsplan "Zuidbroek, 1e partiele herziening IVleugelschool/sporthal)" als het exploitatieplan "Zuidbroek, Vleugelschool/Sporthal" hebben als ontwerp ter inzage gelegen. Het is nu zover dat de gemeenteraad een besluit omtrent de vaststelling van zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan kan nemen 2. Achtergrond Vleugelschool/sporthal Aan de noordoostzijde van Apeldoorn is het project Zuidbroek in ontwikkeling. Hiervoor is onder meer het Bestemmingsplan "Zuidbroek" in 2006 vastgesteld en goedgekeurd. Vanwege de zeer grote omvang van de beoogde basisscholen in Het Kristal, is de beslissing genomen om op een tweede locatie, in de Vellertzoom, scholen voor basisonderwijs te realiseren. De twee scholen op deze tweede locatie vormen samen met een kinderdagverblijf, een zogenaamde "Vleugelschool". Tevens wordt er op het bedrijventerrein Apeldoorn Noord II, zone Oost- Veluweweg, een nieuwe sporthal gerealiseerd, die onder meer als gymnastiekfaciliteit voor de genoemde twee basisscholen zal dienen. Bestemmingsplan Omdat het Bestemmingsplan "Zuidbroek" niet in de mogelijkheid v.an basisonderwijs en sport op de beoogde locaties voorzag, werd het bestemmingsplan partieel herzien. Deze herziening is

4 vervat in het bestemmingsplan Zuidbroek, 1e partiele herziening bestemmingsplan Zuidbroek (Vleugelschool/sporthal). Het plangebied van de partiele herziening bestaat uit twee locaties; de Vellertzoom en het bedrijventerrein Apeldoorn Noord 2, zone Oost-Veluweweg. Oe ter visielegging van deze herziening dateert van voor 1 juli Vanaf 1 juli 2009 geldt de digitaliseringplicht en moeten bestemmingsplannen in principe voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). Bij onderhavige herziening is voortborduurd op de systematiek van het oude WRO bestemmingsplan Zuidbroek. Inmiddels is een wijziging van de Bro gepubliceerd waarin staat aangegeven dat oude WRO bestemmingsplannen alsnog partieel kunnen worden herzien conform de systematiek, zoals die gehanteerd is voor dit oude WROplan. Oeze herziening zal tevens als pdf- digitaal worden gepubliceerd en ter beschikking worden gesteld. K0 S ten verhaa 1/exploita ti eplan Oe gemeente Apeldoorn heeft kosten gemaakt in verband met het bestemmingsplan Zuidbroek, met inbegrip van de onderhavige 1e partiele herziening en het Exploitatieplan Zuidbroek, Vleugelschool/sporthal (hierna ook te noemen: het Exploitatieplan). Ter realisatie van de bebouwing en van de openbare voorzieningen in het exploitatiegebied zijn werken en werkzaamheden nodig, die eveneens kosten met zich zullen meebrengen. Sinds 1 juli 2008 (invoering Grondexploitatiewet/nieuwe Wet ruimtelijke ordening) kunnen deze kosten onder meer verhaald worden op basis van een exploitatieplan. Zijn ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan geen overeenkomsten gesloten met de betrokken eigenaren dan is de gemeente op basis van artikel 6.12 Wro verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen en te publiceren (omdat het kostenverhaal dan niet via een overeenkomst zeker gesteld is/anderszins verzekerd is). Het deel van het plangebied waar de Sporthal gerealiseerd zal worden, is in eigendom van de gemeente. Ooordat het grondbedrijf de grond marktconform gaat verkopen aan de dienst samenleving is het kostenverhaal verzekerd. Het deel van het plangebied waar de Vleugelschool zal worden gerealiseerd is nog niet volledig in eigendom van de gemeente en met de (mede)eigenaar is het kostenverhaal niet via een contract verzekerd. Oit betekent dat de gemeenteraad, nu het bestemmingsplan Zuidbroek, 1e partiele herziening bestemmingsplan Zuidbroek (Vleugelschool/sporthal) deze gronden mede omvat, verplicht is om naast het Bestemmingsplan tevens een exploitatieplan vast te stellen. Volgens het Exploitatieplan dienen de bij de ontwikkeling van het plangebied betrokken eigenaren bepaalde locatie-eisen in acht te nemen. Het betreft hier onder meer eisen die betrekking hebben op de fasering van de bouwactiviteiten en de wijze waarop het gebied bouwrijp en woonrijp moet worden gemaakt. Voor de locatie van de Sporthal is het kostenverhaal aldus anderszins verzekerd. Oat geldt nog niet voor de locatie van de Vleugelschool. Bij deze locatie is het kostenverhaal door het ontbreken van een contract met de eigenaren niet anderszins verzekerd. Oaarmee is ge'illustreerd dat het in procedure brengen van een exploitatieplan en de vaststelling ervan wettelijk noodzakelijk is. Zelfrealisatie met risico geen kostenverhaal Tot nu geldt erbij uit te werken bestemmingen in een bestemmingsplan een voorlopig bouwverbod tot het moment er een rechtsgeldig uitwerkingsplan is. Oit bouwerbod kan worden doorbroken op moment er een bouwplan is dat in overeenstemming is met een (voor)ontwerp uitwerkingsplan. Het bouwplan dient dan wel samen met het (voor)ontwerp uitwerkingsplan gedurende 2 weken ter visie worden gelegd, met de mogelijkheid om zienswijzen naar voren te brengen. Oit noemen we de "binnenplanse anticipatieprocedure". Op moment dat er een eigenaar van gronden is die, met oog op zelfrealisatie, komt met een bouwplan dat past binnen het uitwerkingsplan, levert de huidige regeling een vrij directe bouwtitel op zonder dat er garantie is dat de kosten die de gemeente maakt ten behoeve van deze ontwikkeling zijn gedekt door middel van een exploitatieovereenkomst.

5 3. (Beleidsllnhoud voorstel Het bestemmingsplan Zuidbroek, 1" partiele herziening (Vleugelschool/sporthal) en het exploitatieplan Zuidbroek, Vleugelschool/sporthal voorzien in de realisatie van een Vleugelschool in de Vellertzone in Zuidbroek en een sporthal in op het bedrijventerrein Apeldoorn Noord II, zone Oost-Veluweweg. Voorgesteld wordt zowel de herziening als het exploitatieplan gewijzigd vast te stellen. 4. Beoogd resultaat Een vastgestelde herziening van het bestemmingsplan Zuidbroek en een vastgesteld exploitatieplan, waardoor de beoogde ontwikkeling (Vleugelschool/sporthal) kan worden gerealiseerd. Daarnaast wordt beoogd een juridische aanpassing van de binnenplanse anticipatieprocedure. Tot het moment dat een uitwerkingsplan rechtsgeldig is geldt een bouwverbod. Dit bouwverbod kan vooruitlopend op de inwerkingtreding van de uitwerking worden doorbroken als een bouwplan past binnen een (voor)ontwerp uitwerkingsplan. Hieraan wordt toegevoegd de eis dat de realisatie van dit bouwplan moet passen binnen de economisch en financiele uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan Zuidbroek, om hiermee ook het kostenverhaal te verzekeren. 5. Financii:Heparagraaf Ten behoeve van het Exploitatieplan is een exploitatieopzet gemaakt. Deze exploitatieopzet is gebruikt voor het bepalen van het kostenverhaal. De manier waarop dit moet plaatsvinden is vastgelegd in de nieuwe Wro. Uitgangspunt bij het Exploitatieplan is maximaal kostenverhaal binnen de juridische kaders. De exploitatieopzet in het Exploitatieplan laat een negatief resultaat zien van ,- op contante waarde per prijspeil Bij een negatieve exploitatieopzet stelt de Wro dat kosten mogen worden verhaald tot maximaal het bedrag aan grondopbrengsten. Dit wordt ook wel de 'macroaftopping' genoemd. In onderhavig geval treedt deze macroaftopping op. Het negatieve resultaat wil overigens niet automatisch zeggen dat het plan daarmee niet economisch uitvoerbaar is. In werkelijkheid maakt het plan namelijk onderdeel uit van het project Zuidbroek. De kosten en opbrengsten maken daardoor onderdeel uit van de grondexploitatie Zuidbroek. Om het tekort af te dekken en de ontwikkeling mogelijk te maken is in de grondexploitatie reeds rekening gehouden met een bijdrage om het tekort af te dekken. Deze bijdrage heeft daardoor geen negatief effect op het resultaat van de grondexploitatie. De economische uitvoerbaarheid is hiermee verzekerd. De kosten van de bestemmingsplanprocedure en de exploitatieplanprocedure komen ten laste van de gemeente Apeldoorn (project/ exploitatie Zuidbroek). 6. Betrokkenen/draagvlak Tegen het ontwerp bestemmingsplan Zuidbroek, 1" partiele herziening (Vleugelschool/sporthal) zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. Tegen het Ontwerp Exploitatieplan, welk plan met ingang van 5 juli 2010 gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen, zijn zienswijzen naar voren gebracht door mr. A.J.P. Schram, verbonden aan het kantoor Van Koppen en Jager Advocaten namens Ekoma Onroerend Goed B.V., bij brief van 12 augustus 2010, ontvangen op 13 augustus Ekoma Onroerend Goed B.V. is voor 1/4" onverdeeld gedeelte eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente Apeldoorn, sectie AF AF, nummers 679 en 680. Deze percelen zijn gelegen in het plangebied Zuidbroek (Iocatie Vellertzoom) en betrokken bij het Exploitatieplan. Voor een nadere (inhoudelijke) motivering/reactie wordt verwezen naar de bij dit raadsvoorstel gevoegde zienswijzennota Exploitatieplan Zuidbroek (Vleugelschool/ sporthalj. Deze zienswijzen hebben geleid tot wijziging/aanpassing van het Exploitatieplan. Het betreft de volgende wijzigingen/aanpassingen. Ekoma Onroerend Goed B.V. vraagt om verduidelijking van de toerekening van de 1,49% van de totale wijkse kosten. In het Exploitatieplan wordt per kostensoort aangegeven welk percentage toegerekend kan worden aan het plan. Echter een uitleg hoe dit percentage tot

6 stand is gekomen, ontbreekt en zal toegevoegd worden aan de definitieve versie van het Exploitatieplan. Voorts geeft Ekoma Onroerend Goed B.V. in haar zienswijze aan dat de totale opbrengsten per opbrengstcategorie niet zijn weergegeven. De gemeente zal dit aanpassen in de definitieve versie van het Exploitatieplan. Het zelfde geldt voor de onjuiste verwijzing naar tabel F, net als in de tekst zal verwezen worden naar tabel D. Bovenstaande zal in het definitieve Exploitatieplan worden aangepast. 7. Gevolgde en nog te volgen procedure Bestemmingsplan Zuidbroek, 1e partiihe herziening (Vleugelschool/sporthal) Het ontwerp Wijzigingsplan Zuidbroek heeft met ingang van 16 april 2009 gedurende zes weken ter inzage te leggen. Van deze tervisielegging heeft tevoren, op publicatie plaatsgevonden in het Apeldoorns Stadsblad en de Staatscourant, waarbij is gewezen op de mogelijkheid om gedurende voornoemde termijn van tervisielegging van de zienswijzen te doen blijken. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. Het bestemmingsplan wordt gewijzigd vastgesteld, anders dan naar aanleiding van een zienswijze van gedeputeerde staten of de inspecteur. Artikel 3.8, lid 4, van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat in dat geval het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan zes weken na de vaststelling bekendgemaakt moet worden, in plaats van binnen twee weken. De minister van VROM heeft bepaald dat gemeenten de VROM-inspecteur dan kunnen verzoeken om het besluit eerder bekend te mogen maken wanneer de wijzigingen geen betrekking hebben op nationale belangen, mits de raad dat verzoek met zoveel woorden in het vaststellingsbesluit heeft opgenomen. Gedeputeerde staten van Gelderland hebben bekend gemaakt dat zij op voorhand instemmen met het eerder bekend maken van het besluit wanneer daarbij geen provinciale belangen aan de orde zijn. Het onderhavige bestemmingsplan en de voorgestelde wijziging hebben geen betrekking op nationale en/of provinciale belangen. Omwille van de vlotte voortgang van het bestemmingsplan stellen wij u daarom voor de VROM-inspecteur te verzoeken het besluit eerder bekend te mogen maken. Exp/oitatiep/an ZUidbroek, V/euge/schoo//sportha/ Het ontwerp Exploitatieplan heeft met ingang van 5 juli 2010 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Van deze tervisielegging heeft tevoren, op 2 juli 2010, publicatie plaatsgevonden in De Stentor en op 7 juli 2010 in het Apeldoorns Stadsblad, waarbij is gewezen op de mogelijkheid om gedurende voornoemde termijn van tervisielegging mondeling en/of schriftelijk van de zienswijzen te doen blijken. De betrokken eigenaren bij schrijven van 1 juli 2010 in kennis zijn gesteld van het in gang zetten van de exploitatieplanprocedure, de tervisielegging en de mogelijkheid om zienswijzen naar voren te brengen. Gedurende deze termijn is 1 brief met zienswijzen ingediend. Aan deze zienswijze wordt op een aantal onderdelen tegemoet gekomen als verwoord in de bijgevoegde concept "zienswijzennota exploitatieplan Zuidbroek, Vleugelschool/sporthal. Burgemeester en wethouders van Apeldoorn, de secretaris,.~ Rard d.d...:.._1...lhidj..2il1d,... _M_, "'~. :.~:GlVa.1 B&W zonder beraadslaging Oil zander hoofdelijke stemming aangenomen. ~r.g.. ~al