Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2016-2017 HET PRINCIPE VAN HET CONSENSUALISME BIJ VASTGOEDTRANSACTIES: VOORBIJGESTREEFD OF NIET? Masterproef van de opleiding Master in het Notariaat Ingediend door Bea Verkest (studentennr.: 01101038) Promotor: Prof. Dr. Maarten Dambre Commissaris: Mevr. Jennifer Callebaut
DANKWOORD Deze masterproef vormt het sluitstuk van het zonder twijfel meest interessante jaar van mijn studies. De verwezenlijking van dit werk was niet mogelijk geweest zonder de begeleiding en de steun van een aantal mensen, die ik via deze weg wens te bedanken. Vooreerst wens ik Prof. Dr. Dambre te bedanken om mij de gelegenheid te geven dit boeiende onderwerp te onderzoeken. Daarnaast ook een welgemeende bedankt aan mevrouw Jennifer Callebaut, die mijn begeleiding ter harte nam. Uw constructieve opmerkingen zette aan tot denken en inspireerde. Ook een dankwoord voor mijn vriendinnen Victoria Volcke en Femke Franco waarmee ik samen dit boeiende parcours mocht afleggen. Ik kon mij geen betere partners in crime voorstellen. Ten slotte nog een dankjewel aan mijn naaste omgeving. Ik wens mijn familie te bedanken voor de bemoedigende woorden en de nodige verstrooiing van tijd tot tijd. En voor mijn vriend Tommassin Tankrey: bedankt om me bij te staan, ook al had ik soms mijn kuren onder de werkdruk. Bea Verkest 15 mei 2017 I
II
III
IV
INHOUDSOPGAVE DANKWOORD... I INHOUDSOPGAVE... V INLEIDING... 1 DEEL 1. DE CONSENSUELE TOTSTANDKOMING VAN DE VERKOOP VAN ONROERENDE GOEDEREN... 3 Hoofdstuk 1. Het ontstaan van de koop-verkoop... 3 Afdeling 1. Het principe van het consensualisme... 3 Afdeling 2. Aanbod... 4 1. Constitutieve bestanddelen... 4 1.1. Materieel element... 5 A. Essentiële elementen... 5 A.1. Prijs... 5 A.2. Zaak... 7 B. Substantiële elementen... 8 B.1. Begrip... 8 B.2. Beoordeling... 9 B.3. Toepassingen... 10 C. Bijkomstige elementen... 12 1.2. Intentioneel element... 12 2. Knelpunten bij vastgoedtransacties... 13 2.1. Draagwijdte van de substantiële voorwaarden... 13 2.2. Voorwaarde tot ondertekening... 16 A. Een substantiële voorwaarde voor de totstandkoming van de verkoopovereenkomst.. 17 B. Een uitvoeringsmodaliteit van de tot stand gekomen verkoopovereenkomst... 18 C. Onderscheidingscriteria... 19 D. Rechtsgevolgen voor toestand tussen de aanvaarding en de ondertekening van de akte... 20 2.3. Publicaties en advertenties... 20 2.4. Opschortende voorwaarde... 22 Afdeling 3. Aanvaarding... 24 1. Constitutieve bestanddelen... 24 1.1 Materieel element... 24 V
1.2. Intentioneel element... 26 2. Knelpunten bij vastgoedtransacties... 27 2.1. Aanvaarding onder voorbehoud van goedkeuring... 27 2.2. Aanvaarding onder voorbehoud van hoger bod... 27 Hoofdstuk 2. De latere ondertekening van de onderhandse akte... 28 Afdeling 1. Theoretisch principe... 28 Afdeling 2. Knelpunt bij vastgoedtransacties: de wildgroei aan informatieverplichtingen. 28 Afdeling 3. Evolutie in de rechtspraak: naar een plechtig contract?... 31 Hoofstuk 3. Het verlijden van de authentieke akte... 33 Hoofdstuk 4. Een bijzonder vraagstuk: de moderne communicatiemiddelen... 33 Afdeling 1. Wettelijk kader... 34 Afdeling 2. Totstandkoming van de koop via elektronische weg... 35 Afdeling 3. Bewijs van de totstandkoming van de koop via elektronische weg... 37 1. Bewijs van de verkoopovereenkomst... 37 2. Moderne communicatiemiddelen als akte... 38 3. Moderne communicatiemiddelen als begin van bewijs... 39 4. Moderne communicatiemiddelen als buitengerechtelijke bekentenis... 40 Hoofdstuk 5. Kritische bedenkingen... 41 DEEL 2. DE ALTERNATIEVE TOTSTANDKOMING VAN DE VERKOOP VAN ONROERENDE GOEDEREN... 44 Hoofdstuk 1. De uitgestelde totstandkoming van de verkoop... 44 Afdeling 1. Juridisch kader... 44 1. De optieovereenkomst... 44 2. De wederzijds gekruiste opties... 45 3. Het subjectief plechtig contract... 46 4. De wederzijds gekruiste optieovereenkomst met betrekking tot een subjectief plechtig koopcontract... 46 Afdeling 2. Mogelijke knelpunten bij vastgoedtransacties... 48 1. De informatieverplichtingen... 48 2. De kwalificatie als koop... 50 3. Overige mogelijke knelpunten... 50 Hoofstuk 2. De formele totstandkoming van de verkoop en de invoering van een bedenktijd... 51 Afdeling 1. De formalisering van de verkoop van een onroerend goed... 51 VI
Afdeling 2. De invoering van een bedenktijd... 53 Afdeling 3. Mogelijke knelpunten bij vastgoedtransacties... 54 Afdeling 4. Het Nederlands voorbeeld... 55 Hoofdstuk 3. De begeleide totstandkoming van de koop door de notaris... 57 Afdeling 1. De bijstandsverplichting... 57 Afdeling 2. De onderzoeks- en opzoekingsplicht... 58 Afdeling 3. De informatie- en raadgevingsplicht... 59 Afdeling 4. Begrenzing aan de bijstandsverplichting... 60 Afdeling 5. Naar een verplichte raadpleging?... 62 Hoofdstuk 4. Kritische bedenkingen... 63 BESLUIT... 66 BIBLIOGRAFIE... 67 1. Wetgeving... 67 1.1. België... 67 1.2. Nederland... 68 2. Rechtspraak... 68 3. Rechtsleer... 70 3.1. Boeken... 70 A. België... 70 B. Nederland... 70 3.2. Verzamelwerken en reeksen... 71 3.3. Tijdschriftartikelen... 73 VII
INLEIDING 1. Wanneer een onroerend goed te koop wordt aangeboden, kan de koper een eenvoudig bod uitbrengen met enkel de vermelding van een prijs en een omschrijving van het goed. Als de verkoper het bod aanvaardt, is de koop voltrokken. Artikel 1583 BW schrijft voor dat een verkoop voltrokken is zodra er een wilsovereenstemming is over de essentiële voorwaarden van de overeenkomst: het goed en de prijs. Bij een verkoop geldt het principe van het consensualisme: de verkoop komt tot stand louter door het samentreffen van de wil van de partijen. Dit principe is van toepassing bij elke verkoop, ook bij de vastgoedtransacties. De wilsovereenstemming kan schriftelijk, maar hoeft niet. De koop kan mondeling ontstaan. Voor de totstandkoming van de verkoop is geen enkel geschrift vereist. 1 2. Het consensualisme zorgt voor een soepele en snelle totstandkoming van de verkoop. Bij gewichtige overeenkomsten zoals de verkoop van een onroerend goed heeft het consensuele karakter echter een keerzijde. In de praktijk staat de koper of verkoper vaak onvoldoende stil bij de rechtsgevolgen van het uitbrengen of het aanvaarden van een eenvoudig bod. 2 Geschillen ontstaan omdat een kandidaat-koper of -verkoper door ondoordacht handelen ongewild een koop tot stand brengt. 3. In de rechtspraak en de rechtsleer ontstaat hierdoor de evolutie om soepeler om te gaan met de bindende kracht van het aanbod en de aanvaarding. 3 De rechtspraak waagt zich echter 1 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2014, 3; M. DAMBRE, Hoofdstuk 1. De gewone koop-verkoop in J. CEENAEME, A. CLABOTS, M. DAMBRE, A. KIEKENS, M. LIEFSOENS, T. VANDROMME, J. VANMUYSEN en K. VANOPPEN, Het vastgoedzakboekje 2016, Mechelen, Kluwer, 2016, (61) 62, nr. 87; A. CHRISTIAENS, Commentaar bij art. 1582-1583 B.W. in Comm.Bijz.Ov., 1998, afl. 39, (9) 11 en 57, nr. 2 en 50; D. MEULEMANS, Hoofdstuk 1. De koopsluiting in D. MEULEMANS (ed.), Een woning kopen en verkopen. Een praktijkgids voor juristen, Leuven, Acco, 1991, (11) 11, nr. 18. 2 Y.-R. DIRIX, Is een akkoord over de prijs en de zaak werkelijk voldoende om de verkoop te voltrekken?, Vastgoedinfo 2012, afl. 6, (2) 3. 3 Bv. Luik 25 november 2014, 2014/RG/310, www.juridat.be; Brussel 18 september 2014, 2011/AR/2657, www.juridat.be; Brussel 18 november 2011, TBO 2013, 185, noot J. CALLEBAUT; Brussel 23 juni 2011, TBO 2013, 180, noot J. CALLEBAUT; Luik 21 februari 1995, JLMB 1995, 1253; Rb. Brussel (7 e k.) 16 januari 2012, RW 2014-15, 589; Rb. Tongeren (3 e B k.) 15 oktober 2010, Limb.Rechtsl. 2012, 297; J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 38, nr. 10; A. DE BOECK, Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding in Comm.Bijz.Ov., 2008, afl. 75, (173) 182, nr. 15; Y.-R. DIRIX, Is een akkoord over de prijs en de zaak werkelijk voldoende om de verkoop te voltrekken?, Vastgoedinfo 2012, afl. 6, (2) 3; Y. NINANE, Chapitre I. La vente est parfaite dès qu on est convenu de la chose et du prix : un principe légal simple cachant certaines complexités in E. DE BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNAR, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS (eds.), Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, (21) 26, nr. 4; G. SCHENK, Com(me)promis. Leidraad voor de opmaak van een onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2014, 55, nr. 18; S. VAN LOOCK, De totstandkoming van overeenkomsten en de aanvaarding van substantiële elementen (noot onder Rb. Gent (14 e k.) 10 januari 2012), T.Not. 2015, (403) 405; B. WYLLEMAN, Kanttekeningen bij de leer van de bindende kracht van het aanbod, TBBR 1994, (463) 474, nr. 21. 1
steeds verder en wordt moeilijk verzoenbaar met het huidig principe van het consensualisme. 4 Gelet op een recente uitspraak van het hof van beroep te Antwerpen, heeft deze evolutie een nieuw hoogtepunt bereikt. Het hof van beroep stelt in een arrest van 19 december 2016 dat het consensualisme bij vastgoedtransacties zonder meer voorbijgestreefd is. 5 Hoewel er kritiek wordt geleverd op de rechtspraak, gaan in de rechtsleer meer en meer stemmen op om de vastgoedtransacties formeler te maken. 6 Hierdoor rijst de vraag of het consensualisme bij de verkoop van een onroerend goed nog werkbaar is of niet. 4. Deze problematiek maakt het onderwerp uit van de masterproef. Eerst zal worden onderzocht wat het principe van het consensualisme precies inhoudt. De totstandkoming van de koop-verkoop wordt nader bekeken. We bespreken het aanbod en de aanvaarding. Hierbij gaan we telkens na wat de knelpunten en valkuilen zijn bij vastgoedtransacties. Ook wordt aandacht besteed aan het gebruik van de moderne communicatiemiddelen. We verkrijgen meer en meer communicatiekanalen zoals mail, sms-berichten en chats. De vraag rijst of een verkoop ook via deze wegen tot stand kan komen. Enerzijds geldt het consensueel principe, maar anderzijds is er de groeiende rechtspraak die dit consensuele principe meer en meer uitholt. Op basis van deze vaststellingen onderzoeken we hoe de knelpunten van het consensualisme kunnen worden geremidieerd. Met andere woorden, we gaan na of het consensualisme voorbijgestreefd is bij vastgoestransacties en wat de alternatieven of oplossingen kunnen zijn. 4 J. CALLEBAUT, Een onderhandse akte als voorwaarde voor de verkoop van een onroerend goed? Over het toenemende belang van essentiële en substantiële voorwaarden tijdens de onderhandelingsfase van het contract (noot onder Brussel 23 juni 2011 en Brussel 18 november 2011), TBO 2013, (187) 191, nr. 23; Y.-R. DIRIX, Is een akkoord over de prijs en de zaak werkelijk voldoende om de verkoop te voltrekken?, Vastgoedinfo 2012, afl. 6, (2) 4; Y. NINANE, Chapitre I. La vente est parfaite dès qu on est convenu de la chose et du prix : un principe légal simple cachant certaines complexités in E. DE BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNAR, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS, Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, (21) 45 en 46, nr. 36 en 38. 5 Antwerpen (1 e k.) 19 december 2016, NjW 2017, 232, noot J. CALLEBAUT. 6 J. CALLEBAUT, Een onderhandse akte als voorwaarde voor de verkoop van een onroerend goed? Over het toenemende belang van essentiële en substantiële voorwaarden tijdens de onderhandelingsfase van het contract (noot onder Brussel 23 juni 2011 en Brussel 18 november 2011), TBO 2013, (187) 191-192, nr. 24-25; J. CALLEBAUT, Substantiële voorwaarden bij het bod tot aankoop van onroerend goed: quo vadis? (noot onder Rb. Gent (14 e k.) 10 januari 2012), TBBR 2013, (393) 395, nr. 14; Y.-R. DIRIX, Is een akkoord over de prijs en de zaak werkelijk voldoende om de verkoop te voltrekken?, Vastgoedinfo 2012, afl. 6, (2) 3; SCHENK, G., Com(me)promis. Leidraad voor de opmaak van een onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2014, 57, nr. 20. 2
DEEL 1. DE CONSENSUELE TOTSTANDKOMING VAN DE VERKOOP VAN ONROERENDE GOEDEREN Hoofdstuk 1. Het ontstaan van de koop-verkoop Afdeling 1. Het principe van het consensualisme 5. De koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt een zaak te leveren en de andere partij zich verbindt om daarvoor een prijs te betalen. 7 Overeenkomstig artikel 1583 BW is de verkoop tussen de partijen voltrokken van zodra er een overeenkomst is omtrent de essentiële voorwaarden: de zaak en de prijs. Dit vormt het principe van het consensualisme. Het koopcontract is aan geen vormvereisten onderworpen. De overeenkomst komt solo consensu tot stand. Het consensualisme is het basisprincipe bij elke koop-verkoop, net als bij de verkoop van onroerende goederen. 8 6. Uit het principe van de consensualiteit volgt dat we een duidelijk onderscheid moeten maken tussen het negotium, de rechtshandeling, enerzijds, en het instrumentum, het geschrift, anderzijds. De koop is een rechtshandeling waarvan de geldigheid niet afhankelijk is van een geschrift. De koop komt in beginsel mondeling tot stand. Het instrumentum wordt enkel opgesteld voor het bewijs van het negotium. In burgerlijke zaken schrijft artikel 1341 BW de opmaak van een akte voor bij alle zaken die de som of de waarde van 375 euro te boven gaan. In handelszaken geldt daarentegen de vrije bewijsvoering. 9 De onderhandse verkoopovereenkomst bij vastgoedtransacties is bijgevolg enkel een instrumentum. Om de verkoop van onroerende goederen tegenstelbaar te maken ten aanzien van derden wordt de onderhandse verkoopovereenkomst gevolgd door een authentiek akte, die wordt overgeschreven op het hypotheekkantoor. Het opmaken van een geschrift is echter geen geldigheidsvereiste voor de negotium. De koopovereenkomst an sich ontstaat louter en alleen door de wilsovereenstemming. 10 7 Art. 1582 BW. 8 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2014, 3; M. DAMBRE, Hoofdstuk 1. De gewone koop-verkoop in J. CEENAEME, A. CLABOTS, M. DAMBRE, A. KIEKENS, M. LIEFSOENS, T. VANDROMME, J. VANMUYSEN en K. VANOPPEN, Het vastgoedzakboekje 2016, Mechelen, Kluwer, 2016, (61) 62, nr. 87; A. CHRISTIAENS, Commentaar bij art. 1582-1583 B.W. in Comm.Bijz.Ov., 1998, afl. 39, (9) 11 en 57, nr. 2 en 50; D. MEULEMANS, Hoofdstuk 1. De koopsluiting in D. MEULEMANS (ed.), Een woning kopen en verkopen. Een praktijkgids voor juristen, Leuven, Acco, 1991, (11) 11, nr. 18. 9 Art. 1341, tweede lid BW en art. 25, eerste lid W.Kh. 10 H. CASMAN, I. GERLO en B. VERMEERSCH, De verkoopakte. Handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 4; G. SCHENK, Com(me)promis. Leidraad voor de opmaak van een onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2014, 19, nr. 4. 3
Het hof van beroep te Bergen geeft het onderscheid tussen het instrumentum en het negotium mooi aan in een arrest van 26 mei 2010. De kopers hadden in casu de onderhandse verkoopakte nog niet ondertekend. Een onderhandse akte die door een van de partijen niet is ondertekend, is nietig en heeft geen bewijskracht. De nietigheid van het geschrift heeft echter geen invloed op de geldigheid van de koop. De partijen betwisten in casu niet dat er een akkoord was over de zaak en de prijs. De koop is tot stand gekomen. De nietige onderhandse akte kan worden aangewend als begin van bewijs door geschrift. 11 In een andere zaak betwisten de partijen wel het akkoord, maar komt het hof van beroep te Bergen tot eenzelfde besluit. Het geschrift is nietig doordat de beide exemplaren een verschillende inhoud hebben en niet het totaal aantal exemplaren vermelden. Samen met andere elementen kan de nietige akte het bewijs leveren van de verkoopovereenkomst. Dit ander element is bijvoorbeeld een document waarin de opschortende voorwaarde tot financiëring van de verkoopovereenkomst is geregeld. 12 Ook het hof van beroep te Gent oordeelt dat ondanks de nietigheid van het geschrift de koop alsnog kan worden bewezen door een begin van uitvoering van de overeenkomst. Zo kan een voorschot betalen een begin van uitvoering zijn. 13 7. Een wilsovereenstemming leidt tot een verkoopovereenkomst. De wilsovereenstemming tussen de partijen wordt bereikt via het samensmelten van een aanbod en een aanvaarding. De koopovereenkomst komt tot stand door het aanbod van de ene partij en de daarop aansluitende aanvaarding van de andere partij. 14 Afdeling 2. Aanbod 1. Constitutieve bestanddelen 8. Het Hof van Cassatie definieert het aanbod als een vast en precies voorstel tot contracteren van de ene partij dat de andere partij enkel nog dient te aanvaarden, opdat de 11 Bergen (21 ste k.) 26 mei 2010, Rev.not.b. 2010, (651) 652; J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 34, nr. 3; B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake koop-verkoop onroerende goederen: overzicht rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 112, nr. 44. 12 Bergen 29 april 2013, JLMB 2015, (7) 7; B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake koop-verkoop onroerende goederen: overzicht rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 113-114, nr. 47. 13 Gent 29 januari 2013, NjW 2014, 357, noot R. STEENNOT; J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 34, nr. 3. 14 R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren in Recht en Praktijk, Mechelen, Kluwer, 2009, 59. 4
overeenkomst ontstaat. 15 Het is een eenzijdige rechtshandeling waarin de partij zijn wil uit om te contracteren, volgens de voorwaarden die hij preciseert. Het aanbod wordt hierbij gekenmerkt door twee constitutieve bestanddelen die gelijktijdig aanwezig dienen te zijn: een materieel en een intentioneel element. 16 1.1. Materieel element 9. Om een koopovereenkomst tot stand te kunnen brengen, moet het aanbod vooreerst volledig zijn. Het voorstel moet voldoende precies zijn wat de inhoudelijke elementen van het contract betreft. Hierbij dienen we een verder onderscheid te maken tussen de essentiële, substantiële en bijkomstige elementen van de koopovereenkomst. A. Essentiële elementen 10. De objectief essentiële of wezenlijke elementen van een contract zijn de elementen waarover een overeenstemming moet bestaan om van een bepaald type contract te kunnen spreken. Het is het voorwerp van de hoofdverbintenis van het contract. Voor een koopovereenkomst bepaalt artikel 1583 BW dat de verkoop tussen de partijen is voltrokken, van zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs. De prijs en de zaak vormen de objectief essentiële elementen van de verkoopovereenkomst. 17 A.1. Prijs 11. Opdat een koop tot stand kan komen, moet er een bepaalde of bepaalbare prijs zijn. Als er voor de concrete prijsbepaling nog een akkoord nodig is tussen de partijen, kan de overeenkomst nog niet tot stand zijn gekomen. Het hof van beroep te Brussel oordeelt zo dat een verklaring tot het geven van een aankoopoptie, zonder de precisering van de prijs, geen enkele juridische verbintenis met zich meebrengt. 18 15 Cass. (2 de k.) 23 september 1969, RCJB 1971, (216) 222, noot Y. SCHOENJTES-MERCHIERS. 16 A. DE BOECK, Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding in Comm.Bijz.Ov., 2008, afl. 75, (173) 179, nr. 8; C. DELFORGE, L offre de contracter et de la formation du contrat (2ième partie), TBBR 2005, 5; Y. NINANE, Chapitre I. La vente est parfaite dès qu on est convenu de la chose et du prix : un principe légal simple cachant certaines complexités in E. DE BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNAR, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS, Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, (21) 24, nr. 3. 17 Bv. Rb. Gent (14 de k.) 10 januari 2012, T.Not. 2015, (396) 399, noot S. VAN LOOCK; A. DE BOECK, Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding in Comm.Bijz.Ov., 2008, afl. 75, (173) 180, nr. 10-11; G. SCHENK, Com(me)promis. Leidraad voor de opmaak van een onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2014, 55, nr. 19; B. WYLLEMAN, Kanttekeningen bij de leer van de bindende kracht van het aanbod, TBBR 1994, (463) 468, nr. 11-12. 18 Brussel 17oktober 2003, RJI 2004, (212) 215; Zie ook: Gent 25 juni 2012, DAOR 2012, 328 (inzake de aankoop van aandelen); M. DAMBRE, Actuele ontwikkelingen inzake koop-verkoop van onroerende goederen. Overzicht van de belangrijkste rechtspraak (2000-2005) in Rechtskroniek voor het Notariaat, VII, Brugge, die Keure, 2005, 5
12. De koop is geldig tot stand gekomen indien de partijen de prijsbepaling hebben geregeld via een bindende derdenbeslissing. De prijs is bepaalbaar. Wanneer de derde ad nominatem is aangeduid, laat artikel 1592 BW de prijsbepaling volledig over aan het oordeel van de derdebeslisser. Wanneer de identiteit van de derde wordt opengelaten, is artikel 1592 BW niet van toepassing. De overeenkomst moet in een dergelijk geval de relevante objectieve gegevens bevatten op grond waarvan de derde de koopprijs kan bepalen. Bij gebreke van deze elementen zal er geen verkoop tot stand zijn gekomen wegens het ontbreken van de koopprijs. Wanneer de elementen zijn vermeld, maar de derde hiervan afwijkt, mag de rechter zich overigens niet in de plaats stellen van de derdebeslisser om op grond van deze parameters de prijs zelf vast te stellen. 19 13. Bij het adverteren wordt er meestal voor gekozen een vaste prijs te vermelden. Een potentiële koper kan op basis hiervan een lager tegenbod doen. Dit vormt een basis voor verder onderhandelen. Verkoper en koper zullen afwisselend een aanbiedingsrol vervullen, om zo nader tot elkaar te komen en uiteindelijk tot een voor beiden aanvaardbare prijs te bereiken. Het adverteren of publiek te koop stellen van een onroerend goed tegen een vaste prijs is in een dergelijk geval een louter verzoek van de verkoper tot onderhandelen. Een tekoopstelling met een vaste prijs wordt bijgevolg in de meeste gevallen niet beschouwd als een bindend aanbod. 20 Het feit dat het initiële prijsaanbod nog kan veranderen tijdens de onderhandeling, is geen vrijgeleide voor de verkoper om de prijs lichtzinnig vast te leggen. De verkoper kan buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld voor het adverteren aan een te lage verkoopprijs. Het hof van beroep te Antwerpen oordeelt dat een potentiële koper schade kan (76) 90, nr. 16; A. DE BOECK, Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding in Comm.Bijz.Ov., 2008, afl. 75, (173) 181, nr. 14; B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake koop-verkoop onroerende goederen: overzicht rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 104, nr. 32. 19 Cass. (1 e k.) 31 oktober 2008, RW 2009-10, (1258) 1258, noot A. VAN OEVELEN (inzake de verkoop van aandelen); Cass. 5 juni 1953, RW 1953-54, (701) 702; M. DAMBRE, De verkoop uit de hand van onroerende goederen (overzicht van rechtspraak 2005-2010) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XVII, Brugge, die Keure, 2011, (92) 104, nr. 15; B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake koop-verkoop onroerende goederen: overzicht rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 104-105, nr. 33. 20 Rb. Brussel 21 maart 2008, T.Not. 2010, (217) 219; M. DAMBRE, Actuele ontwikkelingen inzake koopverkoop van onroerende goederen. Overzicht van de belangrijkste recente rechtspraak (2000-2005) in Rechtskroniek voor het Notariaat, VII, Brugge, die Keure, 2005, (76) 91, nr. 18; M. DAMBRE, De verkoop uit de hand van onroerend goederen (overzicht van rechtspraak 2005-2010) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XVIII, Brugge, die Keure, 2010, (92) 108, nr. 25; R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren in Recht en Praktijk, Mechelen, Kluwer, 2009, 59; B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake koop-verkoop onroerende goederen: overzicht rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 91, nr. 13; zie infra nr. 29 en 43. 6
lijden door de aanvaarding van een te lage verkoopprijs. 21 De precontractuele fout kan schade veroorzaken door het verlies van een kans om de woning voor een hogere prijs te verkopen. Ook kan de potentiële koper schade lijden door de kosten van de architect die men reeds had aangesproken. 22 Een voorzichtige verkoper wint best advies in voor de waardering van zijn onroerend goed. Een flagrante vergissing kan er omgekeerd niet toe leiden dat een koper, door snel de duidelijk te lage prijs te aanvaarden, een overeenkomst tot stand brengt. Dit blijkt uit een arrest van het hof van beroep te Bergen op 15 mei 2013. In casu is er duidelijk een te lage prijs weergegeven op de cover van een vastgoedmagazine. De correcte prijs staat binnenin het boekje. De koopjesjager laat niettemin vlug weten de koop te aanvaarden aan de op de cover weergegeven prijs. De makelaar antwoordt onmiddellijk dat een fout is gebeurd en geeft de werkelijke prijs. De koper blijft volhouden dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen door zijn aanvaarding. Hij dagvaardt de makelaar en registreert deze dagvaardiging, zodat de vermeende koop vaste datum zou krijgen. Het hof van beroep veroordeelt het gedrag van de koper en stelt dat de koop niet tot stand is gekomen. De potentiële koper moet een schadevergoeding betalen aan de makelaar, die door de ongelukkige situatie werd ontslagen. 23 A.2. Zaak 14. De zaak vormt het tweede essentiële element van de overeenkomst. Bij vastgoedtransacties is de zaak het onroerend goed. Het aanbod moet een precieze omschrijving bevatten van het te koop aangeboden goed, opdat de verkoopovereenkomst tot stand kan komen. De potentiële kopers moeten het betreffende goed wensen te kopen. 24 De kopers zullen echter vaak belang hechten aan specifieke aspecten van het onroerend goed, zoals bijvoorbeeld de regularisatie van de bouwtoelating. 25 Dit noemen we de substantiële elementen. 21 Antwerpen 4 juni 2012, NjW 2013, (599) 601, noot R. STEENNOT. 22 J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 34, nr. 3. 23 Bergen (21 e k.) 15 mei 2013, JLMB 2014, (173) 174-175; J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 36-37, nr. 8; B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake verkoop van onroerende goederen: overzicht van rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 94-95, nr. 20. 24 A. DE BOECK, Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding in Comm.Bijz.Ov., 2008, afl. 75, (173) 181, nr. 14; B. WYLLEMAN, Kanttekeningen bij de leer van de bindende kracht van het aanbod, TBBR 1994, (463) 468, nr. 11 en 12. 25 Rb. (3 e B k.) Tongeren 15 oktober 2010, Limb. Rechtsl. 2012, (297) 298; B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake koop-verkoop onroerende goederen: overzicht rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 91, nr. 13, zie infra nr. 23. 7
B. Substantiële elementen B.1. Begrip 15. Hoewel artikel 1583 BW bepaalt dat de overeenkomst is voltrokken zodra er een overeenstemming is over de prijs en de zaak, blijken de partijen ook een substantieel belang te hechten aan andere elementen. In de rechtsleer en rechtspraak wordt daarom aanvaard dat er naast de essentiële elementen ook sprake kan zijn van substantiële elementen. 26 16. De substantiële elementen zijn aspecten die objectief gezien niet als essentieel kunnen worden aangemerkt, maar waaraan de partijen, of minstens één van hen, een doorslaggevend belang aan hecht. Het element is zo fundamenteel dat de toestemming van de partij(en) er afhankelijk van is. Wanneer de partijen geen overeenstemming bereiken omtrent een substantieel element, komt de overeenkomst niet tot stand, zelfs indien er wel een overeenstemming is over de prijs en de zaak. De reden waarom ook hierover overeenstemming dient te bestaan, komt voort uit het gemeen verbintenissenrecht. Overeenkomstig de wilsleer is men slechts verbonden wanneer men zich werkelijk wil verbinden. De partij kan geen overeenkomst worden opgedrongen indien men die, bij gebrek aan overeenstemming over een doorslaggevend punt, niet wil. 27 17. In tegenstelling tot de essentiële elementen zijn deze elementen subjectief. De 26 Bv. Luik 25 november 2014, 2014/RG/310, www.juridat.be; Brussel 18 september 2014, 2011/AR/2657, www.juridat.be; Brussel 18 november 2011, TBO 2013, (185) 186, noot J. CALLEBAUT; Brussel 23 juni 2011, TBO 2013, (180) 184, noot J. CALLEBAUT; Luik 21 februari 1995, JLMB 1995, (1253) 1253; Rb. Brussel (7 e kamer) 16 januari 2012, RW 2014-15, (589) 592; Rb. Tongeren (3 e B k.) 15 oktober 2010, Limb.Rechtsl. 2012, (297) 297-298; J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 38, nr. 10; A. DE BOECK, Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding in Comm.Bijz.Ov., 2008, afl. 75, (173) 182, nr. 15; Y.-R. DIRIX, Is een akkoord over de prijs en de zaak werkelijk voldoende om de verkoop te voltrekken?, Vastgoedinfo 2012, afl. 6, (2) 3; Y. NINANE, Chapitre I. La vente est parfaite dès qu on est convenu de la chose et du prix : un principe légal simple cachant certaines complexités in E. DE BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNAR, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS (eds.), Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, (21) 26, nr. 4; G. SCHENK, Com(me)promis. Leidraad voor de opmaak van een onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2014, 55, nr. 18; S. VAN LOOCK, De totstandkoming van overeenkomsten en de aanvaarding van substantiële elementen (noot onder Rb. Gent (14 e kamer) 10 januari 2012), T.Not. 2015, (403) 405; B. WYLLEMAN, Kanttekeningen bij de leer van de bindende kracht van het aanbod, TBBR 1994, (463) 474, nr. 21. 27 J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 38, nr. 10; A. DE BOECK, Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding in Comm.Bijz.Ov., 2008, afl. 75, (173) 182, nr. 15; Y.-R. DIRIX, Is een akkoord over de prijs en de zaak werkelijk voldoende om de verkoop te voltrekken?, Vastgoedinfo 2012, afl. 6, (2) 3; G. SCHENK, Com(me)promis. Leidraad voor de opmaak van een onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2014, 55, nr. 18; B. WYLLEMAN, Kanttekeningen bij de leer van de bindende kracht van het aanbod, TBBR 1994, (463) 474, nr. 21. 8
subjectieve beweegreden moet worden geobjectiveerd. Om substantieel te zijn, moet het element voor de contractsluiting kenbaar worden gemaakt aan de tegenpartij. De partij heeft een precontractuele informatieplicht. De medecontractant moet op de hoogte zijn zowel van de inhoud van de voorwaarde, als van de intentie om het ontstaan van de overeenkomst eraan te onderwerpen. Het wordt daarom best opgenomen in het aanbod. 28 B.2. Beoordeling 18. Wanneer een geschil rijst over het bestaan van de substantiële elementen, oordeelt de feitenrechter soeverein over het al dan niet substantieel zijn van een element. De rechter onderzoekt de wilsverklaringen van de partijen om het bestaan en de draagwijdte van de verbintenissen vast te stellen. Hierbij zijn de regels inzake de uitlegging van de overeenkomsten, vervat in artikels 1156 en verdere BW, van toepassing. De gemeenschappelijke bedoeling van de partijen moet worden onderzocht, waarbij de werkelijke bedoeling primeert. Wanneer een akte is opgesteld, moet de rechter deze onderzoeken. Een akte levert overeenkomstig artikel 1319 en 1320 BW het bewijs van hetgeen zij vaststelt. De interpretatiebevoegdheid van de rechter is beperkt, daar hij de bewijskracht van de akte niet mag miskennen. De interpretatie die de feitenrechter geeft, moet verzoenbaar zijn met de inhoud van de akte. Hij mag aan de gebruikte bewoordingen of termen geen betekenis geven die niet strookt met de inhoud van de akte. Hij mag echter wel rekening houden met externe elementen waaruit de werkelijke wil zou blijken. Zo kan hij de voorafgaande briefwisseling bij de beoordeling betrekken om een andere interpretatie te geven aan de bewoordingen dan de gebruikelijke betekenis. In welke mate de rechter rekening kan houden met de begeleidende omstandigheden zal aldus afhangen van de al dan niet aanwezigheid van een duidelijke akte. Het Hof van Cassatie heeft een marginale controlebevoegdheid op de interpretatiebevoegdheid van de feitenrechter. Zij kunnen controleren of de interpretatie door de feitenrechter verenigbaar 28 J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 38, nr. 10; A. DE BOECK, Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding in Comm.Bijz.Ov., 2008, afl. 75, (173) 182, nr. 15; Y.-R. DIRIX, Is een akkoord over de prijs en de zaak werkelijk voldoende om de verkoop te voltrekken?, Vastgoedinfo 2012, afl. 6, (2) 3; G. SCHENK, Com(me)promis. Leidraad voor de opmaak van een onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2014, 55, nr. 18; B. WYLLEMAN, Kanttekeningen bij de leer van de bindende kracht van het aanbod, TBBR 1994, (463) 475, nr. 23. 9
is met de akte. 29 19. Diegene die zich beroept op een substantieel element, moet het bewijs leveren van het bestaan ervan. De partij dient te bewijzen dat het element een doorslaggevend belang had bij de onderhandelingen, dat de wederpartij van het subststanieel belang kennis had, én dat die kennisname gebeurde voor de totstandkoming van de overeenkomst. 30 B.3. Toepassingen 20. Het hof van beroep te Brussel oordeelt in een zaak dat de koop nog niet tot stand was gekomen bij gebrek aan overeenstemming over de ondertekening van de onderhandse overeenkomst, de betalingsmodaliteiten, het voorschot en de levering van het goed. Deze vormden voor de partijen in casu substantiële voorwaarden. 31 In een ander arrest geeft het hof van beroep te Brussel een algemene opsomming van elementen die substantieel kunnen zijn: de betalingsmodaliteiten, de modaliteiten van eigendomsoverdracht, de hypothecaire of stedenbouwkundige toestand, het feit dat het goed verhuurd is, de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst of het ten laste nemen van de renovatiekosten waartoe de algemene vergadering van een appartementsgebouw heeft besloten. 32 Let wel, deze elementen kunnen telkens substantieel zijn voor een partij, maar hoeven dit niet te zijn. De beoordeling moet telkens in concreto gebeuren, rekening houdend met de feitelijke omstandigheden van de zaak. 33 21. De financiële leasing is een ander voorbeeld. Als kan worden bewezen dat de verkoper op de hoogte is van het feit dat de koper slechts tot contracteren bereid is mits het bekomen van 29 J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 39-41, nr. 11-12; Y. NINANE, Chapitre I. La vente est parfaite dès qu on est convenu de la chose et du prix : un principe légal simple cachant certaines complexités in E. DE BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNAR, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS (eds.), Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, (21) 43, nr. 34. 30 J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 39-41- 42, nr. 13. 31 Brussel 23 juni 2011, TBO 2011, (180) 183-184, noot J. CALLEBAUT. 32 Brussel 18 november 2011, TBO 2013, (185) 186, noot J. CALLEBAUT. 33 J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 43, nr. 14. 10
financiële leasing, dan komt de koop niet tot stand wanneer omtrent die financiële leasing geen akkoord kan worden bereikt. 34 22. Een tijdelijke kosteloze bewoning voor de verkoper kan eveneens een substantiële voorwaarde uitmaken. De rechtbank van eerste aanleg te Brussel oordeelt dat een verkoop niet tot stand is gekomen, ook al is er een wilsovereenstemming over het goed en de prijs. De verkoper stelt als voorwaarde dat hij nog de mogelijkheid krijgt het onroerend goed voor een tweetal maanden kosteloos te bewonen na de verkoop. Hierover wordt geen overeenstemming bereikt. Daar deze vereiste substantieel is voor de verkoper, is de overeenkomst niet tot stand gekomen. 35 23. De regularisatie van de bestemming van een perceel is een ander voorbeeld. Een verkoper wil een onroerend goed verkopen waarop klaarblijkelijk enkel een rustoord-hotel mag worden gebouwd. De kopers wensen er daarentegen een villa op te bouwen. De verkopers zijn op de hoogte van het doel van de kopers en de kopers zijn op de hoogte van de bestemmingsbeperking. Dit blijkt uit de ingebrekestelling door de kopers waarin het verlijden van de akte afhankelijk wordt gemaakt van de regularisatie van de bestemming. De verkopers beweren dat dit bijkomende elementen zijn. De rechtbank van eerste aanleg te Tongeren oordeelt dat de regularisatie van de bestemming van het perceel een substantieel element uitmaakt. Er is geen verkoop tot stand gekomen, daar de ene een perceel wil verkopen waarop een rustoord-hotel kan worden op gebouwd, en de ander een perceel wenst te kopen om een woning op te bouwen. 36 24. Ten slotte kunnen ook de feitelijke eigenschappen van het onroerend goed een substantiële rol spelen. Bij het kopen van een appartement wil een koper een garage waarin hij zijn tereinwagen kan parkeren. Initieel lijkt de bezichtigde garage hiervoor groot genoeg. Door een verkeerde numering blijkt echter dat bij het appartement een veel kleinere garage hoort. Enkel met veel manouveren kan de auto in de garage worden geparkeerd. De rechtbank van eerste aanleg te Gent oordeelt dat er sprake is van een dwaling omtrent een essentiële feitelijke eigenschap van het verkochte goed. Hoewel deze zaak over dwaling gaat, blijkt dat ook een 34 Rb. Dendermonde 5 maart 2004, TBBR 2006, (550) 552; B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake koopverkoop van onroerende goederen en verkoopsmandaat: overzicht van rechtspraak (2002-2007) in Rechtskroniek voor het Notariaat, X1, Brugge, die Keure, 2007, (74) 81. 35 Rb. Brussel (7 e k.) 16 januari 2012, RW 2014-15, (589) 592-593. 36 Rb. Tongeren (3 e B k.) 15 oktober 2010, Limb.Rechtsl. 2012, (297) 298; B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake koop-verkoop van onroerende goederen: overzicht van rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 90, nr. 12. 11
feitelijke eigenschap van een onroerend goed een substantieel element kan uitmaken bij de verkoop van een onroerend goed. 37 C. Bijkomstige elementen 25. Zoals uit voorgaande blijkt, moet het aanbod voldoende precies en volledig zijn. Een akkoord over alle mogelijke details is echter niet nodig. Bijkomstig zijn alle elementen die noch essentieel, noch substantieel zijn. Het zijn elementen waarvan geen van de partijen de sluiting van de overeenkomst laat afhangen. Bijkomende elementen dienen niet in het aanbod aanwezig te zijn. De partijen kunnen de bijkomstige elementen later regelen in onderlinge overeenstemming. Voor de invulling ervan kunnen ze ook terugvallen op de wetgeving, de goede trouw of de gebruiken. 38 1.2. Intentioneel element 26. Het aanbod is een eenzijdige wilsuiting van de partij om een overeenkomst te sluiten. Het dient te getuigen van de definitieve wil van de aanbieder om een contract tot stand te brengen. De animus contrahendae obligationis maakt het aanbod vast. Een voorstel met de essentieel geachte elementen is niet noodzakelijk een aanbod. Wanneer het psychologisch of intentioneel element ontbreekt, doet de aanvaarding van het loutere voorstel geen overeenkomst ontstaan. 39 27. Net zoals bij de materiële elementen, zal de rechter bij betwisting het bestaan van het intentioneel element in concreto beoordelen, aan de hand van de feitelijke omstandigheden. De feitenrechter oordeelt op onaantastbare wijze, zonder dat bewijskracht van de overlegde stukken wordt miskend. 40 De rechtbank van eerste aanleg te Brussel oordeelt zo dat er geen sprake is van een intentioneel element aan de hand van een brief van de potentiële koper. In de brief aan de verkoper nodigt 37 Rb. Gent (14 e k.) 13 december 2011, RW 2012-13, (1548) 1549-1550. 38 J. CALLEBAUT, Hoofdstuk II. Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (33) 44, nr. 17; A. DE BOECK, Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding in Comm.Bijz.Ov., 2008, afl. 75, (173) 183, nr. 17; B. WYLLEMAN, Kanttekeningen bij de leer van de bindende kracht van het aanbod, TBBR 1994, (463) 478, nr. 28. 39 A. DE BOECK, Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding in Comm.Bijz.Ov., 2008, afl. 75, (173) 183, nr. 19. 40 Y. NINANE, Chapitre I. La vente est parfaite dès qu on est convenu de la chose et du prix : un principe légal simple cachant certaines complexités in E. DE BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNAR, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS, Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, (21) 24, nr. 3. 12
de potentiële koper enkel uit tot verder onderhandelen. Hij uit duidelijk zijn wil om zich nog niet te verbinden. 41 2. Knelpunten bij vastgoedtransacties 2.1. Draagwijdte van de substantiële voorwaarden 28. De rechtspraak stelt de substantiële voorwaarden meer en meer centraal. De voorwaarden moeten in principe in het aanbod worden vermeld om als substantieel te worden beschouwd. Wanneer er geen voorwaarden worden gemeld bij het aanbod, komt de koop in principe tot stand bij de overeenstemming over het goed en de prijs. In de rechtspraak is er echter een evolutie merkbaar om een aanbod met een omschrijving van het goed en de prijs dat geen melding maakt van de substantiële voorwaarden, toch niet als bindend te beschouwen. Een aanbod waar de substantiële voorwaarden niet in aanwezig zijn, kan niet leiden tot de totstandkoming van een verkoop. De rechtspraak lijkt de bindende kracht van het aanbod zo te willen versoepelen. 42 29. Deze evolutie was initieel het resultaat van geschillen waarbij particuliere kandidaatkopers een affiche of een aankondiging aanvaardde, enkel en alleen om de andere kandidaatkopers te vlug af te zijn. Om te vermijden dat deze kandidaat-kopers onherroepelijk verbonden zijn aan een koopovereenkomst, oordeelt de rechtspraak dat dergelijke aankondigingen onvolledig zijn en geen intentioneel element bevat. 43 30. In twee arresten waagt het hof van beroep van Brussel zich echter zeer ver. Het hof geeft de indruk dat de verkoop van een onroerend goed pas tot stand komt bij het akkoord over alle essentiële én substantiële elementen, zelfs als deze laatste niet zijn meegedeeld bij het aanbod. In het eerste arrest van 23 juni 2011 stelt het hof dat een akkoord over de prijs en het goed soms niet volstaat om de verkoop te voltrekken, in het bijzonder wanneer de partijen zijn overeengekomen de onderhandse overeenkomst te tekenen en ze nog moeten overeenkomen 41 Rb. Brussel (74 ste k.) 8 april 2011, TBBR 2013, (486) 487; A. WITTENS, Niet elk aanbod is bindend en niet elke aanvaarding is een bewijs van overeenkomst (noot onder Rb. Brussel 8 april 2011 en Gent 26 september 2013), Vastgoedinfo 2014, afl. 2, (1) 1. 42 B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake koop-verkoop van onroerende goederen: overzicht van rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 96, nr. 22. 43 J. CALLEBAUT, Een onderhandse akte als voorwaarde voor de verkoop van een onroerend goed? Over het toenemende belang van essentiële en substantiële voorwaarden tijdens de onderhandelingsfase van het contract (noot onder Brussel 23 juni 2011 en Brussel 18 november 2011), TBO 2013, (187) 190, nr. 17; J. CALLEBAUT, Substantiële voorwaarden bij het bod tot aankoop van onroerend goed: quo vadis? (noot onder Rb. Gent (14 e k.) 10 januari 2012), TBBR 2013, (393) 395, nr. 13; Y.-R. DIRIX, Is een akkoord over de prijs en de zaak werkelijk voldoende om de verkoop te voltrekken?, Vastgoedinfo 2012, afl. 6, (2) 3, zie ook infra nr. 43. 13
over de substantiële elementen van de overeenkomst. 44 De aanvaarding van een onvolledig aanbod dat geen melding maakt van de substantiële voorwaarden, doet enkel een deelakkoord, een kaderakkoord of een principesakkoord ontstaan. Hieruit vloeit alleen de verbintenis om ter goeder trouw verder te onderhandelen. Het aanbod in casu was wel exempte de toute condition gedaan. Niettemin is het hof van oordeel dat de koop zelf nog niet tot stand is gekomen. 45 In de tweede zaak van 18 november 2011 werkt het hof van beroep deze visie uit. De verkoop van een onroerend goed gebeurt in verschillende fases, waarbij de partijen de essentiële en substantiële voorwaarden van de overeenkomst bekendmaken. Ze kunnen hierbij andere elementen dan de prijs en het goed als essentieel of substantieel beschouwen. Dit kan bijvoorbeeld de ondertekening zijn van de onderhandse verkoopovereenkomst, waarin de wezenlijke elementen van de verkoop worden gepreciseerd. Bij gebrek aan overeenstemming over die ondertekening, is de koop niet tot stand gekomen. Opmerkelijk, want ook hier was de verkoop expliciet zonder voorwaarden aangegaan. 46 31. CALLEBAUT en NINAVE halen terecht aan dat het hof van beroep te Brussel te ver gaat in zijn oordeel. De reden hiertoe is drieledig. Vooreerst gaat het hof van beroep voorbij aan de begrenzing van zijn interpretatiebevoegdheid. Wanneer een akte is opgesteld, moet de rechter deze bestuderen en mag hij de bewijskracht van de akte niet miskennen. 47 Ook VANBAEVEGHEM wijst erop dat de feitelijke beoordelingsvrijheid van de rechter ruim is, maar niet eindeloos. Ze wordt beperkt door de wil van de partijen. 48 Het hof van beroep te Brussel gaat in beide zaken voorbij aan de uitdrukkelijke wilsuitingen in de geschriften. In de eerste zaak doet de partij une offre ferme et définitive, met vermelding van de zaak en de prijs én de uitdrukkelijke vermelding van 44 Brussel 23 juni 2011, TBO 2013, 180, noot J. CALLEBAUT en als bijlage in Y. NINANE, Chapitre I. La vente est parfaite dès qu on est convenu de la chose et du prix : un principe légal simple cachant certaines complexités in E. DE BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNAR, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS, Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, (21) 47-49. 45 Brussel 23 juni 2011, TBO 2013, (180) 183-184, noot J. CALLEBAUT; J. CALLEBAUT, Substantiële voorwaarden bij het bod tot aankoop van onroerend goed: quo vadis? (noot onder Rb. Gent (14 e k.) 10 januari 2012), TBBR 2013, (393) 395, nr. 14; G. SCHENK, Com(me)promis. Leidraad voor de opmaak van een onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2014, 56, nr. 18. 46 Brussel 18 november 2011, TBO 2011, (185) 186, noot J. CALLEBAUT; G. SCHENK, Com(me)promis. Leidraad voor de opmaak van een onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2014, 56, nr. 18. 47 Zie supra nr. 18. 48 B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake de koop-verkoop van onroerende goederen: overzicht van rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 96-97, nr. 22. 14
exempte de toute condition. 49 In de andere zaak is er eveneens een expliciete verklaring van de partijen dat pour les parties, il y a vente d aujourd hui et ceci sans conditions suspensives. Niettemin stelt het hof in beide gevallen dat de substantiële elementen ontbreken. Dit blijkt in de tweede zaak uit de wens van de partijen om een onderhandse overeenkomst te tekenen. Ook vloeit dit voort uit het loutere feit dat de termen candidat-acheteur en candidat-vendeur worden gebruikt in plaats van vendeur en acheteur. 50 Terecht kan de vraag worden gesteld of dit de toetsing door het Hof van Cassatie zou doorstaan. 51 Ten tweede vergeet het hof van Beroep te Brussel de precontractuele informatieplicht. Opdat een voorwaarde substantieel kan zijn voor de overeenkomst, moet zij voor het sluiten van de overeenkomst ter kennis worden gebracht aan de medecontractant. Zij moet tot de contractuele sfeer worden gebracht. In geen van beide zaken hebben de partijen voor het sluiten van de overeenkomst de elementen aangeduid als essentieel. 52 Ten slotte ontbreekt elke wetgevende onderbouwing voor de visie van het hof van beroep te Brussel. Het hof miskent het consensueel principe van 1583 BW. De verkoopovereenkomst is aan geen formalisme onderworpen. Het hof van beroep lijkt daarentegen te besluiten dat zolang geen verkoopovereenkomst is ondertekend, de partijen enkel gebonden zijn tot het ter goeder trouw onderhandelen, zonder dat de overeenkomst zelf reeds tot stand is gekomen. De verkoop van het onroerend goed lijkt volgens het hof maar definitief gesloten wanneer er een onderhandse overeenkomst wordt ondertekend. 53 49 Brussel 23 juni 2011, TBO 2013, (180) 182-283, noot J. CALLEBAUT. 50 Brussel 18 november 2011, TBO 2013, (185) 186, noot J. CALLEBAUT, zie ook infra nr. 35. 51 J. CALLEBAUT, Een onderhandse akte als voorwaarde voor de verkoop van een onroerend goed? Over het toenemende belang van essentiële en substantiële voorwaarden tijdens de onderhandelingsfase van het contract (noot onder Brussel 23 juni 2011 en Brussel 18 november 2011), TBO 2013, (187) 190-191, nr. 20-21; Y. NINANE, Chapitre I. La vente est parfaite dès qu on est convenu de la chose et du prix : un principe légal simple cachant certaines complexités in E. DE BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNAR, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS, Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, (21) 44-45, nr. 34; B. VANBAEVEGHEM, Actualiteiten inzake verkoop van onroerende goederen: overzicht van rechtspraak (2010-2015) in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXVI, Brugge, die Keure, 2015, (83) 96-97, nr. 22. 52 J. CALLEBAUT, Een onderhandse akte als voorwaarde voor de verkoop van een onroerend goed? Over het toenemende belang van essentiële en substantiële voorwaarden tijdens de onderhandelingsfase van het contract (noot onder Brussel 23 juni 2011 en Brussel 18 november 2011), TBO 2013, (187) 191, nr. 22; Y. NINANE, Chapitre I. La vente est parfaite dès qu on est convenu de la chose et du prix : un principe légal simple cachant certaines complexités in E. DE BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNAR, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS, Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, (21) 45-46, nr. 35. 53 J. CALLEBAUT, Een onderhandse akte als voorwaarde voor de verkoop van een onroerend goed? Over het toenemende belang van essentiële en substantiële voorwaarden tijdens de onderhandelingsfase van het contract (noot onder Brussel 23 juni 2011 en Brussel 18 november 2011), TBO 2013, (187) 191, nr. 23; Y.-R. DIRIX, Is 15