DWINGENDE VOORSCHRIFTEN VOOR INFORMATIE- EN GEGEVENSOVERDRACHT NAAR AANLEIDING VAN DE VERKOOP VAN ONROEREND GOED. ANALYSE EN VERGELIJKING.

Transcriptie

1 DWINGENDE VOORSCHRIFTEN VOOR INFORMATIE- EN GEGEVENSOVERDRACHT NAAR AANLEIDING VAN DE VERKOOP VAN ONROEREND GOED. ANALYSE EN VERGELIJKING. Overzicht van de sanctioneringsmogelijkheden voor de koper van een onroerend goed in geval van nietnaleving van de stedenbouwkundige informatieverplichting door de verkoper, overeenkomstig artikel , eerste lid VCRO. Een rechtsvergelijkend onderzoek met Nederland waarbij wordt nagegaan of de sanctioneringsmogelijkheden in België afdoende zijn vanuit het oogpunt van de koper in vergelijking met de sanctioneringsmogelijkheden in Nederland Aantal woorden: Sofie Mussen Studentennummer: Promotor: Prof. dr. M. Dambre Commissaris: Mevr. J. Callebaut Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master in de richting Rechten Academiejaar:

2

3

4

5 DANKWOORD Het voltooien van mijn masterproef zou zonder de hulp van een aantal personen niet mogelijk geweest zijn. Deze wens ik hierbij te bedanken. Vooreerst wens ik professor Maarten Dambre te bedanken voor het verschaffen van de mogelijkheid mijn masterproef te schrijven over een onderwerp van eerste keuze. Zijn enthousiaste manier van lesgeven en zijn passie voor het vak hebben mij warmgemaakt voor deze materie. Dankzij het volgen van het vak Vastgoedrecht en dankzij de uitdagende cases hierbij, heb ik een bijzondere training verkregen inzake het schrijven van een kritisch werkstuk. Vervolgens wens ik Mevrouw Jennifer Callebaut te bedanken voor de uitstekende begeleiding bij het voltooien van mijn masterproef en in het bijzonder voor het aanvoelen en doorgronden van mijn vragen bij het onderwerp. Mede dankzij haar quote: De masterproef is als de kers op de taart van de Rechtenopleiding heb ik steeds de moed gevonden om mezelf te verbeteren en te streven naar een passende afsluiting van mijn opleiding. Tot slot wens ik mijn ouders en mijn twee zussen te bedanken voor de morele steun en het extra duwtje in de rug. Dankzij hen heb ik zowel de deugddoende afleiding als de vereiste doorzettingskracht verkregen. Woorden van steun en toeverlaat zijn hier niet misplaatst. Sofie Mussen Wetteren, 15 mei I

6

7 INHOUDSOPGAVE INLEIDING... 1 METHODOLOGIE... 3 TITEL I: ALGEMENE UITEENZETTING VAN DE KOOP VAN EEN ONROEREND GOED... 5 HOOFDSTUK I: Koop naar Belgisch recht... 5 Afdeling I. Het begrip koop... 5 Afdeling II. Wezenlijke bestanddelen van de koopovereenkomst Eigendomsoverdracht Prijs... 6 Afdeling III. Geldigheidsvereisten van de koopovereenkomst... 7 Afdeling IV. Verbintenissen van de verkoper Levering van het verkochte onroerend goed Vrijwaring voor uitwinning en verborgen gebreken van het verkochte onroerend goed... 8 HOOFDSTUK II: Koop naar Nederlands recht Afdeling I. Het begrip koop Afdeling II. Verbintenissen van de verkoper Eigendomsoverdracht Levering van het verkochte onroerend goed Conformiteit TITEL II: DE PRECONTRACTUELE STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE HOOFDSTUK I: De stedenbouwkundige informatie(verplichting) naar Belgisch recht Afdeling I. Van de Stedenbouwwet naar de VCRO Afdeling II. Toepassingsgebied van artikel VCRO Afdeling III. De stedenbouwkundige informatie in de VCRO De stedenbouwkundige vergunning A. Huidig recht B. Toekomstig recht Het as-builtattest II

8 3. De stedenbouwkundige bestemming De dagvaardingen uitgebracht overeenkomstig artikel of artikel tot en met VCRO A. Huidig recht B. Toekomstig recht De voorkooprechten De verkavelingsvergunning A. Huidig recht B. Toekomstig recht Vindplaats van de stedenbouwkundige informatie HOOFDSTUK II: De stedenbouwkundige informatie naar Nederlands recht Afdeling I. De omgevingsvergunning Huidig recht Toekomstig recht Afdeling II. De stedenbouwkundige bestemming Huidig recht Toekomstig recht Afdeling III. De beslissingen houdende bestuurlijke en strafrechtelijke sancties Huidig recht Toekomstig recht Afdeling IV. Vindplaats van de stedenbouwkundige informatie TITEL III: SANCTIONERING IN GEVAL VAN NIET-NALEVING VAN DE INFORMATIEVERPLICHTING HOOFDSTUK I: Sanctionering naar Belgisch recht Afdeling I. Sanctionering voorgeschreven door de VCRO Strafrechtelijke sanctionering Burgerrechtelijke sanctionering Afdeling II. Sanctionering voorgeschreven door het BW Dwaling III

9 A. Begrip B. Voorwaarden De zelfstandigheid van de zaak a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie ) De stedenbouwkundige vergunning ) De stedenbouwkundige bestemming ) De dagvaardingen uitgebracht overeenkomstig artikel of artikel tot en met VCRO ) De voorkooprechten ) De verkavelingsvergunning Het gemene karakter van de zelfstandigheid van de zaak a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie ) De stedenbouwkundige bestemming en de stedenbouwkundige vergunning ) De overige stedenbouwkundige informatie Het verschoonbaar karakter a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Het bestaan op het ogenblik van het sluiten van de koopovereenkomst a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie C. Belangrijke hindernissen bij het beroep op dwaling Voorafgaand beroep op prijsvermindering Rechtsmisbruik D. Gevolgen van dwaling E. Toepassing in de rechtspraak Bedrog A. Begrip B. Voorwaarden Het materieel element van de kunstgrepen a. Situering IV

10 b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Het moreel element van de kunstgrepen a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Uitgaande van de wederpartij Het determinerend karakter a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Het verschoonbaar karakter a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Het bestaan op het ogenblik van het sluiten van de koopovereenkomst a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie C. Belangrijke hindernissen bij het beroep op bedrog D. Gevolgen van bedrog E. Toepassing in de rechtspraak Precontractuele aansprakelijkheid A. Begrip B. Voorwaarden De fout a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie De schade Het causaal verband C. Belangrijke hindernissen bij het beroep op de precontractuele aansprakelijkheid Het contractueel karakter De informatieverklaring D. Gevolgen van de precontractuele aansprakelijkheid Niet-conforme levering V

11 A. Begrip Situering Toepassing op de stedenbouwkundige informatie B. Voorwaarden C. Gevolgen van de niet-conforme levering Vrijwaring voor verborgen gebreken A. Begrip Het gebrek a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Het verborgen karakter B. Voorwaarden C. Belangrijke hindernissen bij het beroep op de vrijwaring voor verborgen gebreken De korte termijn De exoneratieclausule D. Gevolgen van de vrijwaring voor verborgen gebreken Vrijwaring voor uitwinning A. Begrip B. Voorwaarden De rechtsstoornis a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Het actueel karakter a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Wegens een oorzaak van vóór de koop a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Het voldoende verweer van de koper C. Belangrijke hindernissen bij het beroep op de vrijwaring voor uitwinning VI

12 D. Gevolgen van de vrijwaring voor uitwinning HOOFDSTUK II: Sanctionering naar Nederlands recht Afdeling I. Dwaling Begrip Voorwaarden A. Het verwijtbaar gedrag Foutieve inlichtingen a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Geen of onvolledige inlichtingen a. Situering b. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie Wederzijdse dwaling B. Het kenbaarheidsvereiste C. Het causaal verband Belangrijke hindernissen bij het beroep op dwaling A. De exoneratieclausule B. De klachtplicht Gevolgen van dwaling Afdeling II. Bedrog Begrip Voorwaarden A. Het verrichten van kunstgrepen B. Het opzet C. Het causaal verband D. Het verschoonbaar karakter Belangrijke hindernissen bij het beroep op bedrog Gevolgen van bedrog Afdeling III. Onrechtmatige daad VII

13 1. Begrip Voorwaarden A. De toerekenbare onrechtmatige gedraging Situering Toepassing op de stedenbouwkundige informatie B. De schade C. Het causaal verband Belangrijke hindernissen bij het beroep op de onrechtmatige daad A. De klachtplicht B. De eigen schuld Gevolgen van het beroep op de onrechtmatige daad Afdeling IV. Non-conformiteit Begrip A. Situering B. Toepassing op de stedenbouwkundige informatie De omgevingsvergunning De stedenbouwkundige bestemming Voorwaarden A. De onbekendheid van de koper B. Het bestaan op het ogenblik van de aflevering Belangrijke hindernissen bij het beroep op de non-conformiteit A. De klachtplicht B. De exoneratieclausule Gevolgen van de non-conformiteit Afdeling V. Bijzondere lasten en beperkingen Situering Toepassing op de stedenbouwkundige informatie TITEL IV: CONCLUSIE VIII

14 BIBLIOGRAFIE BELGISCHE BRONNEN NEDERLANDSE BRONNEN BIJLAGE I: LIJST VAN GEMEENTEN MET GOEDGEKEURD PLANNEN- EN VERGUNNINGENREGISTER. 137 IX

15 INLEIDING 1. Oost west, thuis best. Of toch niet? Van het oorspronkelijke enthousiasme bij de aankoop van een onroerend goed blijft weinig over wanneer de koper geconfronteerd wordt met één of meerdere stedenbouwkundige tekortkomingen. Het aangekochte onroerend goed voldoet op stedenbouwkundig vlak niet aan de verwachtingen van de koper. Wat nu? 2. Ter bescherming van de koper van een onroerend goed 1, heeft de wetgever een stedenbouwkundige informatieverplichting voorgeschreven voor de verkoper van een onroerend goed, overeenkomstig artikel , eerste lid Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening 2 (hierna: VCRO). De verkoper moet bij de opmaak van een onderhandse overeenkomst aan de koper van het onroerend goed meedelen of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt, of het voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd en wat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed is. In voorkomend geval worden ook vermeld: de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht alsook iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten en het feit dat op het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is. 3. In geval van niet-naleving door de verkoper van zijn stedenbouwkundige informatieverplichting, overeenkomstig artikel , eerste lid VCRO, kan de koper zijn toevlucht zoeken in het inroepen van een aantal sanctioneringsmogelijkheden. Deze sanctioneringsmogelijkheden zijn zowel te vinden in de VCRO als in het BW. De VCRO schrijft enerzijds een strafrechtelijke sanctionering 3 voor, dewelke geen hulp biedt voor de koper, en anderzijds een zeer beperkte burgerrechtelijke sanctionering 4. De koper van een dergelijk onroerend goed dient hierdoor terug te vallen op de sanctionering voorgeschreven door het BW, maar is deze sanctionering wel afdoende? De sanctionering bepaald door het BW berust op een amalgaam van grondslagen waaronder de dwaling 5, het bedrog 6, de precontractuele 1 Deze doelstelling wordt niet vermeld in de parlementaire voorbereiding van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Ze kan daarentegen worden teruggevonden in de parlementaire voorbereiding van het Decreet Ruimtelijke Ordening, zij het bij de bespreking van de informatieverplichting met betrekking tot de publiciteit. Deze beschermingsdoelstelling wordt echter naar analogie toegepast op de informatieverplichting met betrekking tot de overeenkomsten. Hierna wordt derhalve verwezen naar het ontwerp van decreet houdende organisatie van de ruimtelijke ordening: Ontwerp van decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, Parl.St. Vl.Parl , nr , B.Vl.Reg. 15 mei 2009 houdende coördinatie van de decreetgeving op de ruimtelijke ordening, BS 20 augustus 2009, Art , eerste lid, 4 VCRO. 4 Art VCRO. 5 Art en 1110 BW. 6 Art en 1116 BW. 1

16 aansprakelijkheid 7, de niet-conforme levering 8, de vrijwaring voor verborgen gebreken 9 en de vrijwaring voor uitwinning Deze masterproef geeft een overzicht van de verschillende sanctioneringsmogelijkheden in hoofde van de koper van het onroerend goed in geval van niet-naleving van de stedenbouwkundige informatieverplichting door de verkoper. Een bijzondere aandacht gaat uit naar de specifieke soorten stedenbouwkundige informatie, opgenomen in de dwingende voorschriften voor de informatie- en gegevensoverdracht. 5. Titel I omvat een algemene uiteenzetting van de koop van een onroerend goed naar Belgisch en Nederlands recht. De aspecten die hierbij aan bod komen, geven immers een belangrijke input aan de daarna besproken sanctioneringsmogelijkheden voor de koper. Na deze algemene uiteenzetting volgt in titel II een bespreking van de stedenbouwkundige informatie. In het Belgisch recht is deze opgenomen in artikel , eerste lid VCRO. Het Nederlands recht bevat daarentegen geen expliciet wettelijke stedenbouwkundige informatieverplichting voor de verkoper. Niettemin zijn ook in het Nederlands recht een aantal regels opgenomen met betrekking tot de stedenbouwkundige informatie. Titel III omvat ten slotte een overzicht van de sanctioneringsmogelijkheden voor de koper van het onroerend goed. De indeling die hiervoor gehanteerd wordt, betreft er één op basis van de soorten sanctioneringsmogelijkheden die de koper kan inroepen, eerder dan een indeling op basis van de verschillende soorten stedenbouwkundige informatie en de specifieke sanctionering hierbij. 6. Tot slot wordt in titel IV een conclusie geformuleerd. Hierbij wordt een antwoord gegeven op de vraag of de sanctioneringsmogelijkheden in België afdoende zijn vanuit het oogpunt van de koper, in vergelijking met de sanctioneringsmogelijkheden in Nederland. 7 Art en 1383 BW. 8 Art en BW. 9 Art. 1603, 1625 en BW. 10 Art en BW. 2

17 METHODOLOGIE 7. Wat zijn de sanctioneringsmogelijkheden voor de koper van een onroerend goed in geval van nietnaleving van de stedenbouwkundige informatieverplichting door de verkoper, overeenkomstig artikel , eerste lid VCRO? Zijn deze afdoende vanuit het oogpunt van de koper in vergelijking met de sanctioneringsmogelijkheden in Nederland? Deze centrale onderzoeksvragen vormen het onderwerp van de masterproef. Daar het bestek van deze masterproef geen al te uitgebreide uiteenzetting toelaat, blijven een aantal aspecten inzake de stedenbouwkundige informatie onbesproken. 8. De stedenbouwkundige informatieverplichting voor de verkoper wordt voorgeschreven in de drie Gewesten. In het Waalse Gewest wordt deze tot op heden 11 opgenomen in artikel 85 Code Wallon de l Aménagement du Territoire, de l Urbanisme et du Patrimoine et de l Energie 12 (hierna: CWATUPE). Het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest schrijft de stedenbouwkundige informatieverplichting voor in artikel 99 Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening 13 (hierna: BWRO). In deze masterproef wordt louter de stedenbouwkundige informatieverplichting binnen het Vlaamse Gewest besproken, zoals vermeld in artikel , eerste lid VCRO. 9. Binnen het Vlaamse Gewest geldt de stedenbouwkundige informatieverplichting niet enkel voor de verkoper van het onroerend goed, maar tevens voor de instrumenterende ambtenaar 14 en de vastgoedmakelaar. Op de rol van deze laatste twee actoren wordt in deze masterproef niet verder ingegaan. 11 Vanaf 1 juni 2017 wordt de CWATUPE vervangen door de Code du Développement Territorial; Decr. 20 juli 2016 tot opheffing van het decreet van 24 april 2014 tot opheffing van de artikelen 1 tot 128 en 129quater tot 184 van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en Energie, tot opheffing van de artikelen 1 tot 128 en 129quater tot 184 van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw en Patrimonium en tot vorming van het Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling, BS 14 november 2016, B.W.Gew.Ex. 25 mei 1984 tot coördinatie van de Code Wallon de l Aménagement du Territoire, de l Urbanisme et du Patrimoine et de l Energie, BS 19 mei 1984, 6.939; H. CASMAN, B. TILLEMAN, B. VAN OPSTAL en A. VERBEKE, Knelpunten verkoop onroerend goed in Knelpunten contractenrecht 3, Antwerpen, Intersentia, 2007, 135; V. PAUWELS, Un acquéreur averti en vaut deux in E. BRUYERE, A. DELIEGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNARD, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOERYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS (eds.), Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, 70; C. VERCHEVAL, Questions choisies de droit administratif en lien avec la vente d immeubles in B. KOHL (ed.), La vente immobilière. Aspects civils, administratifs et fiscaux, Liège, Anthemis, 2010, B.Br.Reg. 9 april 2004 houdende vaststelling van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, BS 26 mei 2004, ; H. CASMAN, B. TILLEMAN, B. VAN OPSTAL en A. VERBEKE, Knelpunten verkoop onroerend goed in Knelpunten contractenrecht 3, Antwerpen, Intersentia, 2007, 135; V. PAUWELS, Un acquéreur averti en vaut deux in E. BRUYERE, A. DELIEGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNARD, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOERYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS en C. ROELANTS (eds.), Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, Art VCRO. 3

18 10. Artikel , eerste lid VCRO omvat tevens een informatieverplichting inzake het as-builtattest. De Vlaamse Regering heeft echter nagelaten hieromtrent uitvoeringsbesluiten te nemen. De aanvraag van het as-builtattest blijft tot op heden theorie. 11. De terminologie inzake de stedenbouwkundige vergunning en de verkavelingsvergunning is recent gewijzigd met het decreet van 25 april (hierna: Omgevingsvergunningsdecreet). Teneinde de leesbaarheid van de masterproef te bevorderen, wordt de terminologie gehanteerd zoals van toepassing vóór het Omgevingsvergunningsdecreet. Binnen deze masterproef wordt niet gesproken over de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, maar wel over de stedenbouwkundige vergunning en de verkavelingsvergunning. 12. In tegenstelling tot het Belgisch recht heeft het Nederlands recht geen expliciet wettelijke stedenbouwkundige informatieverplichting voorgeschreven voor de verkoper van een onroerend goed 16. Rekening houdend met de centrale onderzoeksvraag van deze masterproef en het bestek ervan, beperk ik mij tot de stedenbouwkundige informatie die is voorgeschreven door artikel , eerste lid VCRO. 13. Bij het beantwoorden van de centrale onderzoeksvraag of de sanctioneringsmogelijkheden afdoende vanuit het oogpunt van de koper in vergelijking met de sanctioneringsmogelijkheden in Nederland, wordt voornamelijk aandacht besteed aan de mogelijkheid te voldoen aan de voorwaarden van de desbetreffende sanctionering. De effectieve sancties zijn immers quasi gelijklopend in het Belgisch en Nederlands recht. 15 Decr. 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, BS 23 oktober 2014, L. VOET en A. KEIRSE, Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten?!, TPR 2011,

19 TITEL I: ALGEMENE UITEENZETTING VAN DE KOOP VAN EEN ONROEREND GOED HOOFDSTUK I: Koop naar Belgisch recht 14. Teneinde een duidelijke context te scheppen, wordt het algemeen kader omtrent het sluiten van een koopovereenkomst van een onroerend goed uiteengezet. Hierbij worden louter de relevante aspecten voor het eigenlijke onderwerp van de masterproef besproken. Afdeling I. Het begrip koop 15. Overeenkomstig artikel 1582, eerste lid BW betreft koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen. Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan 17. Deze definitie is echter niet volledig en dient aangevuld te worden met de definitie bepaald in de rechtsleer 18. Koop is een wederkerige overeenkomst waarbij de ene partij (de verkoper) zich verbindt de eigendom van een zaak aan een andere partij (de koper) over te dragen tegen een prijs Art. 1582, tweede lid BW. 18 A. CHRISTIAENS, Art B.W. in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 1998, 1; M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 3; K. DEKETELAERE, D. MEULEMANS, N. DELFORGE en M. LENS, L'achat et la vente d'un immeuble, Brussel, Larcier, 1993, 4; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, Koop in J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY (eds.), Overzicht van rechtspraak. Bijzondere Overeenkomsten , TPR 2002, afl. 1, 90; J. HERBOTS, M. VERVOORT en S. VAN DER AUWERA, Koop in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2015, 11; R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2009, A. CHRISTIAENS, Art B.W. in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 1998, 1; M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 3; K. DEKETELAERE, D. MEULEMANS, N. DELFORGE en M. LENS, L'achat et la vente d'un immeuble, Brussel, Larcier, 1993, 4; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, Koop in J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY (eds.), Overzicht van rechtspraak. Bijzondere Overeenkomsten , TPR 2002, afl. 1, 90; J. HERBOTS, M. VERVOORT en S. VAN DER AUWERA, Koop in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2015, 11; R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2009,

20 Afdeling II. Wezenlijke bestanddelen van de koopovereenkomst 1. Eigendomsoverdracht 16. Een eerste wezenlijk bestanddeel van de koopovereenkomst van een onroerend goed betreft de eigendomsoverdracht 20. Deze verloopt in beginsel automatisch en onmiddellijk 21. Overeenkomstig artikel 1583 BW verkrijgt de koper van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper van zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is. De eigendomsoverdracht is in beginsel niet afhankelijk van het stellen van materiële daden door de koper noch door de verkoper. Het staat de partijen echter steeds vrij om, bij wijze van uitzondering, de eigendomsoverdracht uit te stellen door deze afhankelijk te maken van het stellen van één of meerdere materiële daden Prijs 17. De koper moet aan de verkoper de prijs betalen voor het overgedragen onroerend goed. Zoniet kan er geen sprake zijn van een koopovereenkomst 23. Deze prijs dient voldaan te zijn door de koper door middel van een geldsom 24. Daarnaast dient de prijs bepaald of bepaalbaar te zijn en mag deze 20 A. CHRISTIAENS, Art B.W. in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 1998, 3; M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 5; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, Koop in J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY (eds.), Overzicht van rechtspraak. Bijzondere Overeenkomsten , TPR 2002, afl. 1, 91; J. HERBOTS, M. VERVOORT en S. VAN DER AUWERA, Koop in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2015, 11; B. TILLEMAN en A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2006, 7; R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2009, R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, Overzicht van rechtspraak ( ). Verbintenissen, TPR 1994, A. CHRISTIAENS, Art B.W. in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 1998, CHRISTIAENS, Art B.W. in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 1998, 13; M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 12; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, Koop in J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY (eds.), Overzicht van rechtspraak. Bijzondere Overeenkomsten , TPR 2002, afl. 1, A. CHRISTIAENS, Art B.W. in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 1998, 13; M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 12; K. DEKETELAERE, D. MEULEMANS, N. DELFORGE en M. LENS, L'achat et la vente d'un immeuble, Brussel, Larcier, 1993, 60; J. HERBOTS, M. VERVOORT en S. VAN DER AUWERA, Koop in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2015, 14. 6

21 geen spotprijs uitmaken 25. De prijs kan ofwel door de partijen uitdrukkelijk worden opgenomen in de koopovereenkomst van het onroerend goed 26, ofwel bepaalbaar zijn aan de hand van objectieve criteria waarover de partijen een wilsovereenstemming hebben bereikt 27. Afdeling III. Geldigheidsvereisten van de koopovereenkomst 18. De geldigheidsvereisten van het sluiten van een koopovereenkomst van een onroerend goed betreffen de geldige toestemming, de bekwaamheid, het bepaald voorwerp en de geoorloofde oorzaak 28. Enkel de geldige toestemming is van belang binnen deze masterproef. De andere geldigheidsvereisten blijven dan ook onbesproken. 19. Zowel de verkoper als de koper dient een geldige toestemming 29 te geven omtrent de prestaties waartoe deze zich verbindt bij het sluiten van een koopovereenkomst van een onroerend goed 30. Aan deze voorwaarde is niet voldaan wanneer de toestemming is aangetast door dwaling 31, bedrog 32 of geweld 33. Deze wilsgebreken geven aanleiding tot de sanctie nietigheid 34, dewelke door de koper kan worden ingeroepen in geval van niet-naleving van de stedenbouwkundige informatieverplichting door de verkoper, overeenkomstig artikel , eerste lid VCRO. 25 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 13; K. DEKETELAERE, D. MEULEMANS, N. DELFORGE en M. LENS, L'achat et la vente d'un immeuble, Brussel, Larcier, 1993, 60; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, Koop in J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY (eds.), Overzicht van rechtspraak. Bijzondere Overeenkomsten , TPR 2002, afl. 1, 97; B. TILLEMAN en A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2006, Art BW. 27 Cass. 21 september 1987, Arr.Cass , 84; Gent 2 mei 1961, RW , R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, Overzicht van rechtspraak ( ). Verbintenissen, TPR 1994, 317; P. WERY, Droit des obligations 1. Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2011, Art BW. 30 A. CHRISTIAENS, Art B.W. in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 1998, 14; M. DUPONT, Nullité absolue et nullité relative in P. WERY (ed.), La nullité des contrats, Brussel, Larcier, 2006, 40-41; R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, Overzicht van rechtspraak ( ). Verbintenissen, TPR 1994, 317; P. WERY, Droit des obligations 1. Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2011, Art BW. 32 Art BW. 33 Art BW. 34 Art BW; W. VAN GERVEN en A. VAN OEVELEN, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2001, 114; A. VAN OEVELEN, De nietigheid van de overeenkomst in Comm.Bijz.Ov., II, Contractenrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2015, 4; P. WERY, Droit des obligations 1. Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2011,

22 Afdeling IV. Verbintenissen van de verkoper 1. Levering van het verkochte onroerend goed 20. Overeenkomstig artikel 1604, tweede lid BW betreft de levering de overdracht van de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper. Meer specifiek vermeldt artikel 1605 BW dat de levering van een onroerend goed is vervuld door de verkoper wanneer hij de sleutels heeft afgegeven, indien het een gebouw betreft, of wanneer hij de titels van eigendom heeft afgegeven. Deze bepaling is echter niet sluitend voor de partijen daar er steeds sprake moet zijn van een volledige inbezitstelling in het voordeel van de koper, ongeacht de leveringswijze Voorts dient de verkoper aan de koper een zaak te leveren, die met de overeenkomst in overeenstemming is 36. Het geleverde onroerend goed moet zich in dezelfde staat bevinden als deze op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst 37. Daarnaast dient het geleverde onroerend goed de eigenschappen en afmetingen te bezitten, die vermeld zijn in de koopovereenkomst De verkoper dient niet enkel het onroerend goed zelf te leveren maar tevens de toebehoren bij dit onroerend goed 39. De toebehoren bij het onroerend goed betreffen principieel alle materiële of immateriële goederen, die ondeelbaar of onlosmakelijk met het verkochte goed verbonden zijn Vrijwaring voor uitwinning en verborgen gebreken van het verkochte onroerend goed 23. De verkoper moet op basis van de verplichting tot vrijwaring voor uitwinning een ongestoord of vreedzaam bezit van het onroerend goed aan de koper verschaffen en waarborgen 41. Er is sprake van uitwinning wanneer de koper geen ongestoord of vreedzaam bezit van het onroerend goed verkrijgt 35 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 55; B. VAN DEN BERGH, Art B.W. in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2014, Art. 1604, eerste lid BW. 37 Art. 1614, eerste lid BW. 38 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 48; J. HERBOTS, M. VERVOORT en S. VAN DER AUWERA, Koop in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2015, 122; B. TILLEMAN en A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2006, Art BW. 40 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 49; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, Koop in J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY (eds.), Overzicht van rechtspraak. Bijzondere Overeenkomsten , TPR 2002, afl. 1, M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 60; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, Koop in J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY (eds.), Overzicht van rechtspraak. Bijzondere Overeenkomsten , TPR 2002, afl. 1, 154; J. HERBOTS, M. VERVOORT en S. VAN DER AUWERA, Koop in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2015,

23 ten gevolge van een feitelijke of rechtsstoornis van hetzij de verkoper zelf, hetzij een derde. Iedere daad waardoor de koper in zijn vreedzaam bezit gestoord wordt, kan een feitelijke stoornis uitmaken 42. Een rechtsstoornis daarentegen veronderstelt het instellen van een vordering ten aanzien van de koper 43. Er ligt evenwel een onderscheid voor tussen de vrijwaring voor uitwinning voor eigen daad en de vrijwaring voor uitwinning voor daden van derden. 24. De vrijwaring voor uitwinning voor daden van derden kan louter voortvloeien uit een rechtsstoornis en niet uit een feitelijke stoornis 44. Dit is immers logisch daar de verkoper de feitelijke stoornissen van derden niet kan voorzien noch kan voorkomen 45. Deze stoornis dient actueel of bestaande te zijn 46 en kan louter zijn reden van bestaan vinden in een grond die de koop voorafgaat. Het recht van de derde dient te bestaan vooraleer de koopovereenkomst wordt gesloten De verplichting tot vrijwaring voor verborgen gebreken van het verkochte onroerend goed wordt in artikel 1641 BW teruggevonden. De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Deze verborgen gebreken dienen te bestaan op het ogenblik van de koop 48. De verkoper moet derhalve niet enkel het vreedzaam bezit garanderen, maar moet tevens het nuttig bezit garanderen M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 62; J. DEL CORRAL, Art BW in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2015, 14; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, Koop in J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY (eds.), Overzicht van rechtspraak. Bijzondere Overeenkomsten , TPR 2002, afl. 1, J. HERBOTS, M. VERVOORT en S. VAN DER AUWERA, Koop in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2015, M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 61; J. DEL CORRAL, Art BW in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2015, 16; B. TILLEMAN, Vrijwaring voor uitwinning bij koop in B. TILLEMAN en P. FORIERS (eds.), De koop/la vente, Brugge, die Keure, 2002, M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 63; J. DEL CORRAL, Art BW in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2015, 18; J. HERBOTS, M. VERVOORT en S. VAN DER AUWERA, Koop in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, II, Contractenrecht, Mechelen, Kluwer, 2015, 140; B. TILLEMAN, Vrijwaring voor uitwinning bij koop in B. TILLEMAN en P. FORIERS (eds.), De koop/la vente, Brugge, die Keure, 2002, J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, Koop in J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY (eds.), Overzicht van rechtspraak. Bijzondere Overeenkomsten , TPR 2002, afl. 1, 168; S. MARYSSE, Art 1641 BW in Comm.Bijz.Ov., I, Benoemde overeenkomsten uit Boek III van het Burgerlijk Wetboek, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium, 2016, M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten, VI dln., Brugge, die Keure, 2014, 69. 9

24 HOOFDSTUK II: Koop naar Nederlands recht Afdeling I. Het begrip koop 26. Overeenkomstig artikel 7:1 BW betreft koop een overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen. De koop betreft een wederkerige overeenkomst waarbij de medewerking van zowel de verkoper als de koper wordt vereist In tegenstelling tot het Belgisch recht wordt het Nederlands recht gekenmerkt door een dualistisch stelsel 51. De eigendom van het onroerend goed gaat niet over door de loutere wilsovereenstemming over de prijs en de zaak 52. Opdat de eigendom effectief overgaat, moet aan de verplichting van de eigendomsoverdracht uitvoering worden gegeven door middel van de levering. Overeenkomstig artikel 3:89, eerste lid BW geschiedt de levering door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte, notariële akte gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. Zowel de verkrijger als de vervreemder kan de akte doen inschrijven. Slechts indien deze formaliteiten vervuld zijn, wordt de koper eigenaar van het onroerend goed Er ligt derhalve een onderscheid voor tussen de obligatoire fase van de koop en de goederenrechtelijke fase van de koop 54. De obligatoire fase blijft gelden tot aan de levering van het onroerend goed en derhalve tot aan de effectieve eigendomsoverdracht ervan. Vanaf de levering en de eigenlijke eigendomsoverdracht begint de goederenrechtelijke fase te lopen. De obligatoire fase verloopt in beginsel vormvrij, terwijl de goederenrechtelijke fase is gereguleerd en onder de begeleiding staat van een notaris Deze regeling moet echter genuanceerd worden. Met de Wet Koop Onroerende Zaken 56 ligt tevens een onderscheid voor tussen de koop van de tot woning bestemde onroerende goederen, waarbij de koper een persoon is die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt, en alle andere koopovereenkomsten 50 W.G. HUIJGEN, Koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer, Kluwer, 2012, L. VOET en A. KEIRSE, Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten?!, TPR 2011, Supra 6-7, nr L. VOET en A. KEIRSE, Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten?!, TPR 2011, L. VOET en A. KEIRSE, Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten?!, TPR 2011, L. VOET en A. KEIRSE, Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten?!, TPR 2011, Wet 5 juni 2003 houdende aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek met bepalingen inzake de koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk), Stb. 2003, 272; Besl. 25 juni 2003 houdende vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet van 5 juni 2003 houdende aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek met bepalingen inzake de koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk), Stb. 2003,

25 van onroerende goederen 57. Deze eerste categorie moet steeds schriftelijk worden aangegaan 58. De mondelinge koopovereenkomst bindt de partijen in principe niet 59. Bij wijze van uitzondering kan de professionele verkoper zich echter niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. Hij is reeds gebonden door de mondelinge koopovereenkomst 60. De koopovereenkomst blijft evenwel zonder verplichte tussenkomst van de notaris in de obligatoire fase, ongeacht het type koopovereenkomst. Afdeling II. Verbintenissen van de verkoper 30. De verplichtingen van de verkoper vallen uiteen in drie hoofdverbintenissen 61. Naast deze drie hoofdverbintenissen rusten op de verkoper bijkomende verplichtingen op basis van de overeenkomst, de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid of billijkheid Eigendomsoverdracht 31. De verkoper is overeenkomstig artikel 7:9, eerste lid BW verplicht de verkochte zaak met toebehoren in eigendom over te dragen. Volgens artikel 7:15, eerste lid BW staat de verkoper in voor de eigendomsoverdracht vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard 63. Deze verbintenis in hoofde van de verkoper wordt ook de juridische conformiteit genoemd 64. De bijzondere lasten en beperkingen hebben betrekking op zowel de privaatrechtelijke lasten en beperkingen als de publiekrechtelijke lasten en beperkingen 65. Uiteraard voor zover ze beiden een bijzonder karakter vertonen en derhalve niet van toepassing zijn op vrijwel alle onroerende zaken, zoals de belastingen en retributies Memorie van Antwoord, Kamerstukken II , 23095, nr. 5, 12; C.G. BREEDVELD-DE VOOGD, Vorm, vrijheid en gebondenheid bij de koop van een woning, MvV 2008, afl. 1, 2; C.G. BREEDVELD-DE VOOGD, Vier belangrijke ontwikkelingen in het kooprecht in J. HIJMA en H.J. SNIJDERS (eds.), Overzicht van Nederlandse rechtsontwikkelingen burgerlijk recht , TPR 2013, afl. 2, 1291; W.G. HUIJGEN, Koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer, Kluwer, 2012, Art. 7:2 BW; C.G. BREEDVELD-DE VOOGD, Vier belangrijke ontwikkelingen in het kooprecht in J. HIJMA en H.J. SNIJDERS (eds.), Overzicht van Nederlandse rechtsontwikkelingen burgerlijk recht , TPR 2013, afl. 2, 1291; W.G. HUIJGEN, Recente ontwikkelingen rond de totstandkoming van de koop van een woning, BR 2006, afl. 12, 1055; L. VOET en A. KEIRSE, Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten?!, TPR 2011, C.G. BREEDVELD-DE VOOGD, Vier belangrijke ontwikkelingen in het kooprecht in J. HIJMA en H.J. SNIJDERS (eds.), Overzicht van Nederlandse rechtsontwikkelingen burgerlijk recht , TPR 2013, afl. 2, Hoge Raad (Civiele kamer) 9 december 2011, nr. 11/03863, NJ 2013, 273; C.G. BREEDVELD-DE VOOGD, Vier belangrijke ontwikkelingen in het kooprecht in J. HIJMA en H.J. SNIJDERS (eds.), Overzicht van Nederlandse rechtsontwikkelingen burgerlijk recht , TPR 2013, afl. 2, S.E. BARTELS, Bijzondere lasten en beperkingen bij verkoop en levering van vastgoed, VrA 2005, afl. 2, Art. 6:248, eerste lid BW; W.G. HUIJGEN, Koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer, Kluwer, 2012, S.E. BARTELS, Bijzondere lasten en beperkingen bij verkoop en levering van vastgoed, VrA 2005, afl. 2, W.G. HUIJGEN, Koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer, Kluwer, 2012, W.G. HUIJGEN, Koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer, Kluwer, 2012, W.G. HUIJGEN, Koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer, Kluwer, 2012,

26 32. Ongeacht enig andersluidend beding staat de verkoper in voor de afwezigheid van lasten en beperkingen, die voortvloeien uit de feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet waren ingeschreven 67. Deze feiten worden vermeld in artikel 3:17 BW. 33. Als sluitstuk van artikel 7:15 BW is de verkoper, overeenkomstig artikel 7:16 BW, gehouden de koper in een geding bij te staan, wanneer tegen de koper een vordering wordt ingesteld tot uitwinning of erkenning van een recht waarmee het onroerend goed niet belast had mogen zijn. Deze regel van processuele aard wordt verder uitgewerkt in artikel Rv Levering van het verkochte onroerend goed 34. De verkoper moet niet alleen het onroerend goed in eigendom overdragen, ze moet het tevens afleveren. Overeenkomstig artikel 7:9, tweede lid BW betreft het afleveren het stellen van de zaak in het bezit van de koper. In principe stelt de verkoper van het onroerend goed de koper in staat de feitelijke macht uit te oefenen over het pand, die hij zelf kan uitoefenen 69. Doorgaans vindt de aflevering met betrekking tot onroerende goederen plaats bij de ondertekening van de leveringsakte waarbij de verkoper de sleutels van het verkochte onroerend goed aan de koper overhandigt 70. De juridische levering daarentegen vindt plaats door de inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers. 3. Conformiteit 35. Overeenkomstig artikel 7:17, eerste lid BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden 71. Dit is niet het geval indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien 72. Daar waar artikel 7:15 BW slaat op de juridische conformiteit, slaat artikel 67 Art. 7:15, tweede lid BW. 68 W.G. HUIJGEN, Koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer, Kluwer, 2012, W.G. HUIJGEN, Koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer, Kluwer, 2012, W.G. HUIJGEN, Koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer, Kluwer, 2012, C.G. BREEDVELD-DE VOOGD, Vier belangrijke ontwikkelingen in het kooprecht in J. HIJMA en H.J. SNIJDERS (eds.), Overzicht van Nederlandse rechtsontwikkelingen burgerlijk recht , TPR 2013, afl. 2, Art. 7:17, tweede lid BW; M.M. VAN ROSSUM, Koop van onroerende zaken in het bijzonder consumentenkoop van woningen, TvC 2009, afl. 3,

27 7:17 BW op de feitelijke conformiteit 73. Het uitgangspunt hierbij is het verwachtingspatroon van de koper zoals dit redelijkerwijze op de gesloten koopovereenkomst kan zijn gebaseerd 74, S.E. BARTELS, Bijzondere lasten en beperkingen bij verkoop en levering van vastgoed, VrA 2005, afl. 2, C.G. BREEDVELD-DE VOOGD, Vier belangrijke ontwikkelingen in het kooprecht in J. HIJMA en H.J. SNIJDERS (eds.), Overzicht van Nederlandse rechtsontwikkelingen burgerlijk recht , TPR 2013, afl. 2, Infra , nr

28 TITEL II: DE PRECONTRACTUELE STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE HOOFDSTUK I: De stedenbouwkundige informatie(verplichting) naar Belgisch recht Afdeling I. Van de Stedenbouwwet naar de VCRO 36. Met de wet van 29 maart (hierna: Stedenbouwwet) wordt de regulering inzake de ruimtelijke ordening voor het eerst op de kaart gezet. Dit gezegd zijnde, bevat de Stedenbouwwet nog geen stedenbouwkundige informatieverplichtingen voor de professionele actoren, noch voor de burger Een en ander verandert met de wet van 22 december Hierin wordt voor het eerst een wettelijke regeling inzake de stedenbouwkundige informatieverplichting voorgeschreven. Enerzijds berust deze informatieverplichting louter op de notaris 79, anderzijds omvat deze slechts beperkte stedenbouwkundige informatie 80. Van een uitgebreide informatieverplichting zoals deze vandaag bestaat, is er nog geen sprake. 38. Bij wet van 10 augustus wordt de informatieverplichting van de notaris verruimd 82 en wordt een stedenbouwkundige informatieverplichting bij de publiciteit voorgeschreven 83. De informatieverplichting berust nog steeds louter op de notaris en niet op de gewone burger. 39. De Stedenbouwwet van 1962 wordt op 22 oktober gecoördineerd tot de Gecoördineerde Stedenbouwwet van 1962 teneinde de leesbaarheid ervan te verzekeren 85. Hierbij worden geen nieuwe bepalingen omtrent de stedenbouwkundige informatieverplichting opgenomen. 76 Wet 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw, BS 12 april 1962, F. HAENTJENS, Vastgoedcontracten en ruimtelijke ordening, Antwerpen, Intersentia, 2015, Wet 22 december 1970 tot wijziging van de wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw, BS 5 februari 1971, (hierna: Wet 22 december 1970). 79 Art. 4, 13 en 14 Wet 22 december 1970; G. VAN HOORICK, Handboek Ruimtelijk bestuursrecht, V dln., Antwerpen, Intersentia, 2011, Art. 4, 13 en 14 Wet 22 december Wet 10 augustus 1978 tot toevoeging van een artikel 63bis 1 onder hoofdstuk II van titel IV van de wet van 29 maart 1962 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en de stedenbouw, BS 28 december 1978 (hierna: Wet 10 augustus 1978). 82 Art. 1 Wet 10 augustus Art. 1 Wet 10 augustus Decr. 4 maart 1997 houdende bekrachtiging van het besluit van de Vlaamse regering van 22 oktober 1996 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse regering van 24 september 1996 tot coördinatie van de wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw, BS 15 maart 1997; B.Vl.Reg. 22 oktober 1996 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse regering van 24 september 1996 tot coördinatie van de wet van 29 maart 1962 houdende de organisatie van de ruimtelijke en van de stedenbouw, BS 15 maart G. VAN HOORICK, Handboek Ruimtelijk bestuursrecht, V dln., Antwerpen, Intersentia, 2011,

29 40. Een ware kentering inzake de stedenbouwkundige informatieverplichting wordt teweeg gebracht door het Decreet Ruimtelijke Ordening (hierna: DRO) 86. De informatieverplichting rust niet langer uitsluitend op de notaris 87 maar tevens op zowel de vastgoedmakelaar 88 als de gewone burger 89. Daarnaast wordt de stedenbouwkundige informatie uitgebreid Met het decreet van 26 april wordt een beperkte inhoudelijke wijziging aan de informatieverplichtingen doorgevoerd De VCRO 93 ziet voor het eerst het licht op 1 september , nadat het DRO 95 voor de zoveelste keer wordt gewijzigd, meer bepaald door het decreet van 27 maart De VCRO wordt vervolgens meermaals gewijzigd, met als belangrijkste wijzigingen het decreet van 18 december , het decreet van 25 april , het decreet van 25 april (hierna: Handhavingsdecreet), het Omgevingsvergunningsdecreet en het decreet van 16 juli Afdeling II. Toepassingsgebied van artikel VCRO 44. Het territoriaal toepassingsgebied van artikel VCRO wordt bepaald aan de hand van de overgangsbepalingen vermeld in artikel en VCRO. Volgens artikel , eerste lid VCRO zijn de bepalingen met betrekking tot de informatieverplichtingen slechts van toepassing ten vroegste 31 dagen nadat in het Belgisch Staatsblad is gepubliceerd dat de gemeente, waarin het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister. Maar wat dan met 86 Decr. 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, BS 8 juni 1999, Art DRO. 88 Art. 141 en 142 DRO. 89 Art. 141 DRO. 90 Art DRO. 91 Decr. 26 april 2000 houdende wijziging van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, BS 29 april 2000 (hierna: Decreet 26 april 2000). 92 Art. 29, 1 en 30 Decreet 26 april B.Vl.Reg. 15 mei 2009 houdende coördinatie van de decreetgeving op de ruimtelijke ordening, BS 20 augustus 2009, G. VAN HOORICK, Handboek Ruimtelijk bestuursrecht, IV, Antwerpen, Intersentia, 2011, Decr. 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, BS 8 juni 1999, Decr. 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid, BS 15 mei 1999, Decr. 18 december 2015 houdende diverse bepalingen inzake omgeving, natuur en landbouw en energie, BS 29 december 2015, Decr. 25 april 2014 betreffende complexe projecten, BS 27 augustus 2014, Decr. 25 april 2014 betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning, BS 27 augustus 2014, Decr. 16 juli 2010 houdende aanpassing van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en van het decreet van 10 maart 2006 houdende decretale aanpassingen inzake ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed als gevolg van het bestuurlijke beleid, BS 9 augustus 2010,