DE SANCTIES BIJ NIET-NALEVING VAN DE BESTUURSRECHTELIJKE VERPLICHTINGEN

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Academiejaar DE SANCTIES BIJ NIET-NALEVING VAN DE BESTUURSRECHTELIJKE VERPLICHTINGEN Masterproef van de opleiding Master in het Notariaat Ingediend door Verschelden Charlotte (studentennummer: ) Promotor: prof. Van Hoorick Commissaris: J. Callebout

2 INHOUDSTAFEL Voorwoord 4 Inleiding 5 Deel 1. Een overzicht van de verplichtingen met hun sancties 7 Hoofdstuk 1. De Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening (VCRO) 8 Afdeling 1. Informatieverplichtingen geregeld in de VCRO 8 1. Algemeen 8 2. De onderscheiden gevallen Specifieke gevallen 14 Afdeling 2. De sanctieregeling Sancties uit de VCRO De nietigheidsanctie nader bekeken 16 a) Wettelijke bepalingen inzake de nietigheid 16 b) Relatieve of absolute nietigheid 17 c) Vereisten qua belang 18 d) Uitdrukkelijk of stilzwijgend bevestigen? 18 e) Het lot van de opschortende voorwaarde 19 Afdeling 3. De verkavelingsvergunning De verplichtingen De sanctieregeling 21 Hoofdstuk 2. Het bodemdecreet 22 Afdeling 1. De wettelijke regeling 22 Afdeling 2. De sanctieregeling De nietigheidsanctie 23 a) De wettelijke bepalingen 23 b) Alle schade komt in aanmerking om de vordering in te stellen 24 c) Het lot van de opschortende voorwaarde 26 d) Aard van de nietigheid en mogelijkheid tot bevestiging De niet-tegenstelbaarheid van de overdracht aan de OVAM bij overdracht van risico-gronden Andere sancties 30 Hoofdstuk 3. De voorkooprechten 31 1

3 Afdeling 1. De voorkooprechten en de verplichtingen 31 Afdeling 2. De sanctieregeling 32 Hoofdstuk 4. Het bosdecreet 33 Afdeling 1. De verplichtingen In het kader van het Bosdecreet In het kader van het wetboek successierechten 36 Afdeling 2. De sanctieregeling 36 Hoofdstuk 5. De Wet Breyne 37 Afdeling 1. De verplichtingen 37 Afdeling 2. De sanctieregeling 38 Hoofdstuk 6. Appartement mede-eigendom 39 Afdeling 1. De verplichtingen 39 Afdeling 2. De sanctieregeling 40 Hoofdstuk 7. Het postinterventiedossier 40 Afdeling 1. De verplichtingen 40 Afdeling 2. De sanctieregeling 41 Hoofdstuk 8. Het verslag van de elektrische keuring 42 Afdeling 1. De verplichtingen 42 Afdeling 2. De sanctieregeling 43 Hoofdstuk 9. Het energieprestatiecertificaat 44 Afdeling 1. De verplichtingen 44 Afdeling 2. De sanctieregeling 45 Hoofdstuk 10. De stookolietank 46 Afdeling 1. De verplichtingen 46 Afdeling 2. De sanctieregeling 46 Hoofdstuk 11. Overstromingsgevoeligheid 47 Afdeling 1. De verplichtingen 47 Afdeling 2. De sanctieregeling 48 2

4 Deel 2. De aansprakelijkheid van de notaris en de sancties uit het burgerlijk recht 49 Hoofdstuk 1. De sancties op grond van het gemeen recht 49 Afdeling 1. Principe van de leveringsplicht van de verkoper en de culpa in contrahendo 49 Afdeling 2. Mogelijke sancties Uitvoering in natura Schadevergoeding Vrijwaring voor verborgen gebreken Nietigverklaring? 54 a) Draagwijdte van de nietigverklaring 54 b) Wilsgebreken 55 c) Rechtsmisbruik 57 d) Toepassingen 59 Hoofdstuk 2. De aansprakelijkheid van de notaris en de "instrumenterende ambtenaren" 61 Besluit 64 Bibliografie 66 3

5 Voorwoord Tijdens mijn opzoekingen voor deze masterproef botste ik op een citaat van Albert Camus: "Comprende c'est avant tout unifier". Dit is dan ook wat ik gepoogd heb te bereiken met deze masterproef, namelijke een overzichtelijke en beknopt leidraad weer te geven voor de overdrachten van onroerend goed binnen het notariaat. Een gewaarschuwd man is er dan ook twee waard en dit geldt des te meer in het notariaat. Notarissen dienen zeer omzichtig om te gaan met hun verplichtingen bij het verlijden van een authentieke akte. Bij deze wil ik ook nog iedereen bedanken die me geholpen heeft bij het realiseren van deze masterproef. Dit zijn in het bijzonder mijn promotor, co-promotor, de assistenten van Professor Van Hoorick. 4

6 Inleiding 1. Door de wetgever wordt aan de notaris maar ook aan andere diverse spelers die betrokken zijn bij de overdracht van onroerend goed specifieke informatieverplichtingen opgelegd. Dit met als doel de koper zo goed mogelijk te informeren met betrekking tot de overdracht. Deze zijn echter niet in één wet gebundeld maar verspreid over verschillende decreten en wetgevingen: De Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening (hierna VCRO genoemd), het Bodemdecreet, het Energiedecreet, het Bosdecreet,... Op al deze verplichtingen wordt hier verder op ingegaan maar wat ons vooral interesseert zijn de gevolgen bij de niet-naleving van deze verplichtingen. Ook hier is de wetgeving zeer uiteenlopend, soms zijn er gewoon geen sancties voorzien, soms gaat het om een geldboete en soms zelfs tot de mogelijkheid om de overeenkomst nietig te verklaren. Daarnaast dienen niet alle verplichtingen op hetzelfde tijdstip gerespecteerd te worden. Sommigen gelden al bij het voeren van de publiciteit, andere bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst en nog andere gelden enkel voor de "instrumenterende ambtenaren". 2. Er mag ook niet uit het oog verloren worden dat de notaris natuurlijk op grond van artikel 9 van de wet op het Notarisambt de verplichting heeft zijn cliënten volledig te informeren. Een schending op deze algemene regel kan zijn aansprakelijkheid in het gedrang brengen. Om die reden worden dan ook door veel notarissen nog diverse bepalingen opgenomen die eigenlijk niet wettelijk verplicht zijn, zo kan onder meer gedacht worden aan het opnemen van de bepalingen betreffende het al dan niet aanwezig zijn van een stookolietank. 3. Voor de notaris, die in de diverse decreten en wetten meestal wordt omschreven als 'instrumenterend ambtenaar' is het ten zeerste aan te raden om steeds alle informatie zo vroeg mogelijk aan de koper te verstrekken en ook de verkoper heeft hier belang bij. Dit om te vermijden dat de verkoper zou worden aangesproken voor verborgen gebreken of zelfs voor bedrog Hoewel alle verplichtingen zeer uiteenlopend gesanctioneerd worden, hebben alle wettelijk bepalingen in deze één gemeenschappelijk kenmerk, namelijk hun doel: ze willen de 1 W. VAN MINNEBRUGGEN, L. MICHIELSEN, N. VAN HIMME., "Koop en verkoop van onroerende goederen. Modellen en commentaar", in reeks Notariële Praktijkstudies, Kluwer, Mechelen, 2013, 41. 5

7 verkrijger van een onroerend goed een afdoende sanctiemechanisme bieden om hem te garanderen dat hij met volle kennis omtrent het goed de overeenkomst aangaat Naast de bestuursrechtelijke verplichtingen, komen er voor de notaris nog veel verplichte meldingen voor in de notariële akte. Zo denken we maar de inlichtingen van de syndicus, het aanvragen van een hypotheekstaat, het opnemen van een uittreksel uit de kadastrale legger, enz. In deze verhandelingen zullen we het echter vooral hebben over de bestuursrechtelijke verplichtingen die aan de partijen en de notaris worden opgelegd In het eerste deel wordt een overzicht weergegeven van de verplichtingen die worden opgelegd door de verschillende wetten en decreten bij de overdracht van een onroerend goed. Er zal telkens ingegaan worden op wat de verplichting juist inhoud en wat de uitdrukkelijk door wet voorgeschreven sancties zijn. 7. Naast de uitdrukkelijke sancties die soms door de wetgever werden opgenomen in de diverse wetgevingen, is er ook het gemeen recht. In een tweede deel komen dan ook de sancties uit het gemeen recht aan bod. De documenten die dienen ter beschikking gesteld te worden, moeten gezien worden als een accessorium van de overgedragen zaak. Wanneer deze documenten er dus niet zijn, schendt de overdrager zijn algemene leveringsplicht ex artikel 1615 B.W. Het gaat dan om een niet conforme levering 4. Daarnaast dient een verkoper steeds te vrijwaren voor verborgen gebreken en zal hij desgevallend schade moeten vergoeden. Ook de wilsgebreken die van toepassing kunnen zijn komen aan bod. In dit tweede deel wordt ook ingegaan op de aansprakelijkheid van de notaris in het ganse verhaal van de overdracht van onroerend goed. 2 L. VOET en A. KEIRSE, "Hoe de koop van een woning te reguleren: zeker weten?!", T.P.R. 2011, (229) P. CAEYMAEX, S. CLAEYS, N. DE VUSSER, P. VAN DE VANNET, I. VANTOMME, "Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de drie gewesten. De notariële tabel van mendeljev", Not.Fis.M. 2013/5, P. CAEYMAEX, S. CLAEYS, N. DE VUSSER, P. VAN DE VANNET, I. VANTOMME, "Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de drie gewesten. De notariële tabel van mendeljev", Not.Fis.M. 2013/5,

8 DEEL 1. EEN OVERZICHT VAN DE VERPLICHTINGEN MET HUN SANCTIES 8. In een eerste fase dient men te weten op welk soort akten, overeenkomsten die bestuursrechtelijke verplichtingen van toepassing zijn. Traditioneel dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de declaratieve akten en de translatieve akten. De meeste verplichtingen van de notaris die hieronder vermeld worden gelden enkel voor de eigendomsoverdragende of translatieve akten en niet voor de declaratieve of eigendomsaanwijzende akten. 9. Bij de declaratieve akten gaat het onder andere om een afstand/verdeling tussen deelgenoten. In dit geval gaat de wetgever of de decreetgever er meestal van uit dat de verkrijger, gezien hij reeds deelgenoot was, voldoende op de hoogte is van de staat en de administratieve toestand van het goed, zodat in dit geval er een vrijstelling zal zijn van bepaalde verplichtingen. Om het over een declaratieve akte te hebben moet deze ten bezwarende titel zijn, anders gaat het om een schenking In de praktijk is men het er in de regel over eens wat nu een declaratieve en wat een translatieve akte is. Er is enkel discussie wanneer een verdeling plaatsgrijpt waarbij niet alle deelgenoten betrokken worden. Een diepere uitlichting van deze discussie zou ons echter te ver leiden in het kader van deze studie en daarom worden hierna enkel de hoofdlijnen aangehaald. 11. Bij een verdeling waarbij alle deelgenoten aanwezig zijn gaat men ervan uit dat deze akte op grond van artikel 883 B.W. een eigendomsaanwijzend karakter heeft. De onverdeeldheid wordt geacht te hebben ophouden vanaf het ontstaan van deze onverdeeldheid. 12. Wanneer echter niet alle deelgenoten betrokken zijn bij de verdeling dan wordt men in de rechtspraak en de rechtsleer geconfronteerd met twee strekkingen waarvan ons inziens, gelet op de rol van de notaris, de meest restrictieve zou moeten gehanteerd worden. Deze strekking oordeelt dat een akte verdeling waarbij niet alle deelgenoten betrokken zijn een 5 P. CAEYMAEX, S. CLAEYS, N. DE VUSSER, P. VAN DE VANNET, I. VANTOMME, "Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de drie gewesten. De notariële tabel van mendeljev", Not.Fis.M. 2013/5, p

9 eigendomsoverdragend karakter heeft. Volgens deze strekking moeten er vijf voorwaarden voldaan zijn om van een declaratieve akte te kunnen spreken 6 : - Het moet gaan om een afstand tussen mede-eigenaars; - De afstand moet gedaan zijn ten bezwarende titel; - De afstanddoener moet het geheel van zijn onverdeelde rechten overdragen zodat voor wat hem betreft de onverdeeldheid ophoudt; - Alle andere mede-eigenaars moeten bij de verrichting betrokken zijn; - De partijen mogen niet verzaakt hebben aan de toepassing van artikel 883 B.W. in verband met de declaratieve werking. Hoofdstuk 1. De Vlaamse codex ruimtelijke ordening (VCRO) Afdeling 1. Informatieverplichtingen geregeld in de VCRO 1. Algemeen 13. Artikel VCRO legt een aantal verplichtingen op die gelden voor alle akten van verkoop, verhuring voor meer dan negen jaar, inbreng in vennootschap, vestiging van een erfpacht of opstalrecht, van of op een onroerend goed, en in elke andere akte betreffende een eigendomsoverdracht ten bezwarende titel met uitzondering van huwelijkscontracten en contracten van mandeligheid 7. Deze verplichting geldt zowel voor bebouwde onroerende goederen als voor de onbebouwde onroerende goederen. 14. De verplichte vermeldingen doen zich onder de VCRO voor op drie ogenblikken: de verplichtingen bij het voeren van de publiciteit, de verplichtingen bij het opmaken van de onderhandse akte en de verplichtingen voor de instrumenterend ambtenaar 8. 6 Zie ook C. DE WULF, "Notariële verplichtingen en de grens tussen overdragende en declaratieve akten", in Tijdschrift voor Notarissen, boek 1, F. SCHRAM, informatieverplichtingen", in B. HUBEAU en W. VANDEVYVERE (eds.), Handboek Ruimtelijke ordening, Brugge, die Keure, 2004, F. HAENTJENS, "Informatieverplichtingen in Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening", N.J.W. 2010, nr. (812)

10 15. Als instrumenterende ambtenaren worden omschreven alle openbare ambtenaren die bevoegd zijn om authenticiteit te verlenen aan documenten die op het hypotheekkantoor dienen te worden overgeschreven of in geschreven 9. De verplichtingen bij verdelingen gelden ongeacht of er een plannen- en vergunningenregister is of niet De informatieverplichtingen bij de publiciteit gelden voor iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt in een vennootschap, erfpacht of opstalrecht overdraagt of op andere wijze de eigendomoverdracht met een vergeldend karakter van het onroerend goed bewerkstelligt, zijn de volgende: - Of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt; - De meest recente stedenbouwkundige bestemming met de benamingen gebruikt in het plannenregister; - Of er dagvaardingen werden uitgebracht voor het onroerend goed overeenkomstig de artikelen of tot en met VCRO en iedere beslissing in de zaak gewezen; - Of er voorkooprechten op het onroerend goed rusten, bedoeld zoals in artikel VCRO; - Of op het onroerend goed een verkavelingsvergunning van toepassing is; - Of er krachtens artikel , 2 VCRO voor de overdracht verplichte as-builtattest werd uitgereikt en gevalideerd. 17. De verplichte vermeldingen bij de onderhandse overeenkomst voor de verkoop of verhuring voor meer dan negen jaar, de vestiging van erfpacht of opstal zijn de volgende: - Of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt; - Of het krachtens artikel , 2 VCRO voor de overdracht verplichte asbuilt-attest werd uitgereikt en gevalideerd; 9 F. SCHRAM, informatieverplichtingen", in B. HUBEAU en W. VANDEVYVERE (eds.), Handboek Ruimtelijke ordening, Brugge, die Keure, 2004, (689) Artikel VCRO 9

11 - De meest recente stedenbouwkundige bestemming met de benamingen gebruikt in het plannenregister; - Of er dagvaardingen werden uitgebracht voor het onroerend goed overeenkomstig de artikelen of tot en met VCRO en iedere beslissing in de zaak gewezen; - Of er voorkooprechten op het onroerend goed rusten, bedoeld zoals in artikel VCRO; - Of op het onroerend goed een verkavelingsvergunning van toepassing is; - Vastgoedmakelaars en andere personen die in de uitoefening van hun beroep of activiteit dergelijke onderhandse akten opmaken moeten een verwijzing naar artikel VCRO opnemen De verplichtingen voor de instrumenterende ambtenaren gelden voor alle onderhandse en authentieke akten van verkoop of verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, van inbreng van een onroerend goed in een vennootschap, en ook in alle akten van vestiging van erfpacht of opstal en in elke andere akte van een eigendomsoverdracht ten bezwarende titel, met uitzondering van huwelijkscontracten en hun wijzigingen en contracten aangaande mandeligheid. Het gaat om de volgende vermeldingen: - Of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt; - De meest recente stedenbouwkundige bestemming; - Of er dagvaardingen werden uitgebracht voor het onroerend goed overeenkomstig de artikelen of tot en met VCRO en iedere beslissing in de zaak gewezen; - Of er voorkooprechten op het onroerend goed rusten, bedoeld zoals in artikel VCRO; - Of op het onroerend goed een verkavelingsvergunning van toepassing is; - Of het krachtens artikel , 2 VCRO voor de overdracht verplichte asbuiltattest is uitgereikt en gevalideerd; - Een verklaring van de verkrijger in de authentieke akte dat hij een stedenbouwkundig uittreksel heeft ontvangen dat ten hoogste een jaar voor het verlijden van de authentieke akte werd verleend 12 ; 11 Artikel 5.2. lid 2 VCRO 10

12 - Een verwijzing naar artikel VCRO 13 ; - Indien op het onroerend goed door een definitieve rechterlijke beslissing een verplichting rust om herstelmaatregelen uit te voeren dan wordt dit in een afzonderlijke akte vermeld. In deze afzonderlijke akte wordt ook vermeld dat de verkrijgers de verbintenis aangaan om de opgelegde herstelmaatregel uit te voeren onverminderd de verplichting van de oorspronkelijke eigenaar. In dit geval moet er ook een afschrift van die akte aan de stedenbouwkundig inspecteur worden gezonden 14. Dit alles natuurlijk voor zover de herstelmaatregel nog niet verjaard is; - Als de instrumenterende ambtenaar een onderhandse akte opneemt in de authentiek die voldoet aan de wettelijke verplcihtingen van de VCRO, dan wijst hij de partijen op de artikelen 5.2.5, lid 1, 4 en VCRO Wat het as-builtattest betreft dient opgemerkt te worden dat dit nog niet operationeel is. De Vlaamse regering dient een datum te bepalen waarop dit operationeel zal worden De notaris haalt zijn informatie uit het stedenbouwkundig uittreksel, de hypotheekstaat (dagvaardingen). 21. Met het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening werd een nieuw planningstelsel ingevoerd. Daardoor kunnen er zes soorten plannen met verordenende kracht bestaan: enerzijds de uitvoeringsplannen op gemeentelijk, provinciaal en gewestelijk niveau en anderzijds delen van bestaande, niet-vervangen plannen van aanleg. Om dit overzichtelijk te houden werd aan de gemeenten de verplichting opgelegd om een plannenregister op te maken, dit te actualiseren en ter inzage te leggen en er uittreksels van te verlenen. Tegelijk werd aan de gemeenten ook de verplichting op gelegd om een vergunningenregister te maken. 12 Artikel VCRO 13 Artikel , derde lid VCRO 14 Artikel , vierde lid VCRO 15 Artikel , zesde lid VCRO 16 Artikel VCRO 11

13 Het plannenregister bevat een overzicht van de geldende bestemmingen en voorschriften voor een betrokken gebied, daar waar het vergunningenregister een overzicht vormt van de stand van zaken inzake vergunningen, attesten, overtredingen en procedures De regeling inzake het stedenbouwkundig uittreksel en het stedenbouwkundig attest uit het oude artikel 135 DRO is overgenomen in de artikelen en van de VCRO. 23. Een stedenbouwkundig uittreksel kan slechts worden verleend in de gemeenten die beschikken over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister. Gemeenten die hierover nog niet beschikken leveren slechts stedenbouwkundige inlichtingen af. Momenteel beschikken zo een 206 gemeenten over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister. Dit zijn 2/3 van onze Vlaamse gemeenten 18. Dit stedenbouwkundig uittreksel bestaat uit een informatief uittreksel uit het plannenregister en het vergunningenregister voor de percelen waarvoor de aanvraag tot het verkrijgen van dit uittreksel werd ingediend 19. De notaris dient dit uittreksel op te vragen maar kan volstaan met de vermelding in de authentieke akte dat de verkrijger van het onroerend goed een stedenbouwkundig uittreksel heeft ontvangen dat ten hoogste één jaar oud is op het moment van het verlijden van de authentieke akte De onderscheiden gevallen 23. Ingevolge een overgangsregeling voorzien in de artikelen en VCRO zijn de informatieverplichtingen verschillend naargelang een gemeente reeds over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister beschikt of zij daarover nog niet beschikt. De informatieverplichtingen gaan in beginsel slechts in ten vroegste 31 dagen nadat in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd werd dat een gemeente over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister beschikt. Zolang deze publicatie niet 17 F. SCHRAM, "informatieverplichtingen", in X., Handboek ruimtelijke ordening en stedenbouw, deel I, Brugge, Die Keure, 2010, B.S. 16 oktober Art VCRO 20 Art tweede lid VCRO; Artikel VCRO en L.VOET en A. KEIRSE, "Hoe de koop van een woning te reguleren: zeker weten?!", T.P.R., 2001,

14 gebeurd is, moeten in de akten, overeenkomsten en de publiciteit de benamingen gebruikt worden zoals deze vermeld zijn in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen Samengevat kunnen er zich dus drie situaties voordoen 22 : In een eerste geval beschikt de gemeente over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister en werd dit ook gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en zijn sinds die publicatie ten minste 31 dagen verlopen. In dit geval gelden de informatieverplichtingen ex de artikelen 5.2.1, en VCRO. Het gaat hier om de verplichtingen opgelegd aan de notaris bij de authentieke en de onderhandse akte en de verplichtingen aan eenieder bij het opstellen van een onderhandse akte en het voeren van publiciteit. In het cassatiearrest van 3 juni 2010 stelde het Hof reeds dat de informatieverplichtingen uit art VCRO enkel van toepassing waren op de gemeenten met een reeds goedgekeurd plannen- en vergunningen register. In een tweede geval is er nog geen plannen- en vergunningenregister aanwezig in de gemeente. Dan moeten de artikelen , eerste lid, 1 en 3, en 1, derde en 4 e lid van de VCRO worden toegepast. In een derde geval is er een plannen-en vergunningenregister maar is het nog niet gepubliceerd in het Belgische Staatsblad of nog geen 31 dagen. Dan gelden dezelfde verplichtingen als in het tweede geval maar daarenboven is ook artikel VCRO reeds van toepassing Artikel 7.6.4, vierde lid VCRO 22 W. VAN MINNEBRUGGEN, L. MICHIELSEN, N. VAN HIMME., "Koop en verkoop van onroerende goederen. Modellen en commentaar", in reeks Notariële Praktijkstudies, Kluwer, Mechelen, 2013, Artikel VCRO 13

15 3. Specifieke gevallen 25. Als er echter een definitieve rechterlijke beslissing bestaat met betrekking tot het onroerend goed die verplicht tot het uitvoeren van herstelmaatregelen, dan moet dit in een afzonderlijke akte worden vermeld Als er een planbatenheffing verschuldigd is, dan stuurt de notaris een afschrift van de akte aan de Vlaamse Belastingdienst binnen de 30 dagen na het verlijden van de akte Indien de authentieke akte wordt opgesteld naar aanleiding van een onderhandse akte waarin de informatieverplichting van artikel VCRO niet voldaan werden, dan wijst de notaris op de bepaling en tevens op de artikelen 6.1.1, 4 en VCRO. 28. Als het gaat om een akte betreffende een hypothecaire lening of een krediet dienen de verplichtingen uit artikel VCRO te worden opgenomen. Als de financiering daarenboven betrekking heeft op vergunningplichtige werken, dan bevat de akte ook de gegevens over de vergunning. Werd deze lening nog niet verkregen dan mag de eerste schijf van de lening pas worden uitbetaald nadat de vergunning aan de kredietinstelling is bezorgd Wanneer het gaat om de verdeling van onroerende goederen dient de notaris de verplichtingen uit artikel VCRO op te nemen in de akte. Hij dient tevens bij aangetekend schrijven twintig dagen voor het verlijden van de akte aan het college van burgemeester en schepenen van de gemeente van de ligging van onroerend goed een plan van verdeling te bezorgen en een attest waarin de aard van de akte en de in de akte te vermelden bestemming van de kavels nader worden aangegeven Art vierde lid VCRO 25 Art vijfde lid VCRO 26 Art VCRO 27 F. SCHRAM, informatieverplichtingen", in B. HUBEAU en W. VANDEVYVERE (eds.), Handboek Ruimtelijke ordening, Brugge, die Keure, 2004,

16 30. Daarnaast legt artikel VCRO nog bijkomende verplichtingen op aan de instrumenterende ambtenaar voor akten die worden verleden met betrekking tot kavels uit een verkavelingvergunning. Hieromtrent dient opgemerkt te worden dat de notaris de verkavelingsakte enkel kan verlijden op verzoek van alle eigenaars die de verkavelingsvergunning hebben verkregen. De akte legt het zakenrechtelijk statuut van de verkaveling vast en de medewerking van alle mede-eigenaars is dus vereist Ten slotte legt ook artikel VCRO nog een verplichting op aan de instrumenterend ambtenaar. De Vlaamse regering kan bepalen dat bij een overdracht onder levenden van een eigendomsrecht en de vesting of de overdracht onder levenden van een recht van opstal, van erfpacht, of van vruchtgebruik op een grond, de instrumenterende ambtenaar aan de administratie mededeling moet doen van de partijen bij die rechtshandeling en van de identificatie van de grond. Afdeling 2. De sanctieregeling 32. De sanctieregeling is drievoudig in het kader van het overtreden van de informatieverplichtingen opgelegd door de VCRO. Ten eerste zijn er strafsancties die worden opgelegd door de VCRO, daarnaast is er een nietigheidsvordering voorzien in artikel VCRO en als laatste is er nog het gemeen recht. Op basis van het gemeen recht kan de aansprakelijkheid van de verkoper en de instrumenterende ambtenaren in het gedrang komen Sancties uit de VCRO 33. De miskenning van de informatieplicht is strafbaar op grond van artikel 6.1.1, 4 VCRO. Er gelden strengere strafsancties voor de instrumenterende ambtenaren, vastgoedmakelaars en andere personen die in de uitoefening van hun beroep of activiteit onroerende goederen kopen, verkavelen, te koop of te huur zetten, verkopen of verhuren, bouwen of vaste of verplaatsbare inrichting ontwerpen 28 F. SCHRAM, informatieverplichtingen", in B. HUBEAU en W. VANDEVYVERE (eds.), Handboek Ruimtelijke ordening, Brugge, die Keure, 2004, Cfr. Deel 2 15

17 en/of opstellen, of personen die bij de verrichtingen als tussenpersonen optreden, bij de uitoefening van hun beroep Men kan zich afvragen of er een verschil is naar de sanctie toe tussen de notaris en de andere instrumenterende ambtenaren? De verplichtingen opgelegd door de VCRO gelden telkens voor de instrumenterende ambtenaren. Hierin kan dus geen verschil worden gevonden maar de notaris heeft wel een algemene raadgevingsplicht. De notaris kan zich dus niet tevreden stellen met het louter verschaffen van de informatie die het decreet oplegt maar hij dient de partijen ook uitleg te geven over de draagwijdte van deze informatie Naast deze strafrechtelijke sanctie loopt de notaris ook het risico om aansprakelijk gesteld te worden voor de schade die zou voortkomen uit het nietnaleven van zijn verplichtingen. 2. De nietigheidssanctie nader bekeken. a) Wettelijke bepalingen inzake de nietigheid 36. Zoals hoger gezegd voorziet de VCRO in een uitdrukkelijke mogelijkheid voor de verwerver om een vordering tot nietigverklaring in te stellen van de titel van verkrijging en voorziet ze in een recht op schadevergoeding 32. In het tweede lid van het zelfde artikel wordt bepaald dat deze nietigheid niet meer kan worden ingeroepen wanneer er twee voorwaarden cumulatief voldaan zijn: de inbreuk op de informatieplicht is rechtgezet in de authentieke akte en de informatiegerechtigde verzaakt in de authentieke akte aan de vordering tot nietigverklaring op basis van een inbreuk op de informatieverplichting. 37. Opmerkelijk is wel de tekst van dit artikel: 'op vordering van de kopers of de huurders van het goed'. Er zou met andere woorden een onderscheid gemaakt worden tussen een koper en een huurder en de houders van andere zakelijke 30 Artikel 6.1.1, eerste lid, 4 en tweede lid VCRO 31 Artikel 9 van de wet op het notarisambt en F. SCHRAM, "informatieverplichtingen", in X., Handboek ruimtelijke ordening en stedenbouw, Deel I,Brugge, Die Keure, 2010, Artikel VCRO 16

18 rechten zoals bijvoorbeeld opstalhouders. Deze bepaling doet toch vragen rijzen naar de verenigbaarheid met artikel 10 en 11 G.W Bij deze op het eerste zicht misschien duidelijke bepaling kunnen toch enkele vragen rijzen: gaat het om een relatieve nietigheid? De wetgeving inzake ruimtelijke ordening is immers van openbare orde; kan de bevestiging ook stilzwijgend gebeuren? Wat is het lot van de opschortende voorwaarde nu? b) Relatieve of absolute nietigheid 39. Gezien de informatieverplichtingen echter enkel de private belangen van de koper willen beschermen zijn ze van louter dwingend recht en gaat het dus om een relatieve nietigheidssanctie Daarenboven gaat het om een facultatieve nietigheid. Het wetsartikel stelt dat de rechter de nietigheid 'kan' uitspreken. De rechter kan dus nagaan of de inbreuk ernstig genoeg is om een nietigheid te verantwoorden Als men de letter van de wet volgt, dan is een nietigheid maar mogelijk indien het goed het voorwerp uitmaakt van een herstelvordering maar men kan zich wel de vraag stellen of dit wel de bedoeling was van de decreetgever. Onder de DRO was het duidelijk bepaald in het artikel 162 dat een vernietiging van de titel enkel mogelijk was ingeval er herstelmaatregelen werden gevorderd. Door het decreet van 26 april 2000 werden de woorden 'bedoeld in artikel 149 of 151' echter geschrapt. Dit waren nu net de artikelen die verwezen naar de herstelmaatregelen. Uit de parlementaire voorbereidingen werd het duidelijk dat de decreetgever expliciet de bedoeling had gehad om het toepassingsgebied van de nietigheidssanctie uit te breiden 36. Artikel VCRO verwijst nu echter opnieuw naar de artikelen tot en met VCRO. Deze artikelen handelen over de herstelvordering. Volgens een 33 F. HAENTJENS, "Kritische kanttekeningen bij de informatieverplichtingen voor de instrumenterende ambtenaar in het decreet ruimtelijke ordening 1999", T.M.V., 2009, F. HAENTJENS, "Kritische kanttekeningen bij de informatieverplichtingen voor de instrumenterende ambtenaar in het Decreet Ruimtelijke Ordening 1999", T.V.M 2009, L. VOET en A. KEIRSE, " Hoe de koop van een woning te reguleren: zeker weten?!", T.P.R., 2011, (212) Parl. St. Vl. Parl , nr. 252/1, 9. 17

19 letterlijke lezing van het decreet is het vorderen van de nietigheid dus enkel meer mogelijk als het goed het voorwerp uitmaakt van een herstelvordering De vordering kan bovendien niet meer worden ingeroepen indien de inbreuken werden rechtgezet bij het verlijden van de authentieke akte en de beschermde persoon in de akte verzaakt aan de vordering tot nietigverklaring op grond van een schending van de informatieplicht 38. c) Vereisten qua belang 43. De vraag stelt zich ook of de verwerver van het onroerend goed die zich beroept op de nietigheidsancties een specifiek belang moet aantonen? Met andere woorden, dient het onroerend goed belast te zijn met bijvoorbeeld een bouwmisdrijf opdat de verkrijger een nietigverklaring van de overeenkomst zou kunnen vorderen? Inzake de informatieverplichtingen betreffende de VCRO vinden we hier omtrent geen specifieke rechtspraak van het Hof van Cassatie maar die vinden we wel terug bij het Bodemdecreet. Wat het vereiste belang betreft om de vordering in te stellen mogen we er ons inziens dan ook van uitgaan dat deze gelijklopend is met het belang dat nodig is bij het Bodemdecreet 39 en er dus geen specifiek belang zal moeten worden aangetoond, zoals bijvoorbeeld een bouwmisdrijf. 44. Ook andere auteurs maken deze redenering naar analogie voor wat de interpretatie van de nietigheidsanctie betreft tussen het Bodemdecreet en de VCRO 40. d) Uitdrukkelijk of stilzwijgend bevestigen? 45. Op de vraag of deze relatieve nietigheid ook stilzwijgend kan gedekt worden in de VCRO wordt door het Hof geen antwoord geboden in deze arresten maar er 37 L. VOET en A. KEIRSE, " Hoe de koop van een woning te reguleren: zeker weten?!", TPR 2011, (213) Artikel 6.3.1, tweede lid VCRO. 39 G. VAN HOORICK, "de stedenbouwkundige vergunning, verkavelingsvergunning, handhaving, informatieverplichtingen en rechten van voorkoop", in Notariële actualiteit 2012, Die Keure, 2013, Cfr. Infra nr

20 zou wel een link kunnen gelegd worden met de rechtspraak van Hof inzake het Bodemdecreet terzake. De gelijkenissen zijn immers treffend 41 : ten eerste gaat het in beide gevallen om dwingend recht, ten tweede geldt in beide gevallen de relatieve nietigheid en tot slot bepaalt de wetgever duidelijk in beide gevallen op welke wijze de nietigheid kan gedekt worden. Er is dus geen reden om aan te nemen dat het Hof in het geval van de VCRO anders zou oordelen dan in het geval van het Bodemdecreet, al gelden hier dan natuurlijk wel dezelfde bemerkingen als hieronder gemaakt in verband met het Bodemdecreet 42. e) Lot van de opschortende voorwaarde 46. Deze sanctie bestond ook al in artikel 162, eerste lid DRO, voor de invoering van de VCRO en kwam een eerste maal aan bod in de rechtspraak in een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg van Turnhout van 11 februari In casu werd de onderhandse akte reeds opgesteld door de notaris en had deze dus de verplichtingen opgelegd aan de instrumenterende ambtenaar bij het opstellen van een onderhandse overeenkomst moeten naleven. De overeenkomst werd echter opgesteld onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een gunstig bodemattest, het voorleggen van een bewijs van stedenbouwkundige vergunning en de afwezigheid van een dagvaarding wegens stedenbouwinbreuken. Uiteindelijk wordt de akte niet verleden, de prijs niet betaald en dagvaardt de verkoper de koper tot uitvoering van de overeenkomst. De koper verzet zich hiertegen en beroept zich op de nietigheidsanctie ex artikel 162, eerste lid DRO gezien de informatieverplichtingen niet werden nageleefd bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst. Tegen het vonnis wordt beroep aangetekend bij het Hof van Beroep te Antwerpen. Het Hof oordeelt, naar analogie met de wetgeving inzake het Bodemdecreet 44, dat 41 F. HAENTJENS, "informatieverplichtingen in het Bodemdecreet 2006 en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: duiding bij enkele recente arresten van het Hof van Cassatie", R.W., , nr.6, Cfr. Infra nr

21 de informatieverplichtingen 'minstens van dwingend recht zijn, waarvan de partijen niet kunnen afwijken, zelfs niet via het bedingen van een opschortende voorwaarde'. Immers wanneer een overeenkomst onder opschortende voorwaarde wordt gesloten, bestaat de overeenkomst hangende de voorwaarde, ook al is de uitvoering van de verbintenis geschorst. De overeenkomst doet dus rechten en verplichtingen ontstaan voor de partijen Bij het sluiten van een overeenkomst met een dergelijke opschortende voorwaarde kan de koper nog van onder de overeenkomst uitt. Als notaris wordt hier dan ook best niet aan meegewerkt In dit kader kan men zich nog een bijkomende vraag stellen: is het zo dat wanneer een notaris een model van onderhandse overeenkomst bezorgt aan de partijen al dan niet met zijn briefhoofd erop of dit voldoende is om te zeggen dat de notaris de onderhandse akte ook heeft opgemaakt? Wanneer de notaris de onderhandse akte mee heeft ondertekend, waartoe hij wettelijk gezien niet verplicht is, kan er geen twijfel bestaan over het feit dat de notaris zijn medewerking heeft verleend aan het opstellen van de overeenkomst. Indien de notaris echter niet mee heeft ondertekend, zal zijn medewerkingen moeten blijken uit andere feitelijkheden zoals het opvragen van de nodige inlichtingen en attesten, Indien de notaris zich heeft beperkt tot het bezorgen van een blanco model aan de partijen kan volgens Haentjens de informatieverplichting niet van toepassing zijn G. VAN HOORICK, "de stedenbouwkundige vergunning, verkavelingsvergunning, handhaving, informatieverplichtingen en rechten van voorkoop", in Notariële actualiteit 2012, Die Keure, 2013, nr Cass. 5 juni 1981, Arr.Cass. 1981, G. VAN HOORICK, "de stedenbouwkundige vergunning, verkavelingsvergunning, handhaving, informatieverplichtingen en rechten van voorkoop", in Notariële actualiteit 2012, Die Keure, 2013, F. HAENTJENS, "Kritische kanttekeningen bij de informatieverplichtingen voor de instrumenterende ambtenaar in het Decreet Ruimtelijke Ordening 1999", T.M.R., 2009, (286)

22 Afdeling 2. De verkavelingsvergunning 1. De verplichtingen 48. De VCRO regelt tevens wanneer er een verkavelingsvergunning voorhanden dient te zijn. Dit is het geval als men een grond vrijwillig gaat verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavel te verkopen of te verhuren voor meer dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om een van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder de opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies Gezien de ruime informatieplicht van de notaris moet hij in de onderhandse overeenkomst tussen partijen en in de authentieke akte de lasten en de voorwaarden vermelden die de verkavelingsvergunning met zich meebrengt. De notaris dient tevens te controleren of er een proces-verbaal van verval van de verkaveling werd verzonden aan de verkavelaar De sanctieregeling 50. De notaris mag de authentieke akte niet verlijden zonder dat eerst de verkavelingsakte werd verleden Indien de authentieke akte wordt verleden zonder het nakomen van deze verplichtingen stelt de notaris en de partijen zich bloot aan gevangenisstraffen van 8 dagen tot 5 jaar en een geldboete van 26 tot euro 51. De aansprakelijkheid van de notaris komt tevens in het gedrang, gezien hij zijn informatie- en raadgevingsplicht niet heeft nageleefd Artikel 4.1.1, 14 VCRO. 49 P. CAEYMAEX, S. CLAEYS, N. DE VUSSER, P. VAN DE VANNET, I. VANTOMME, "Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de drie gewesten. De notariële tabel van Mendeljev;", Not.Fisc.M., 2013, nummer 5, Artikel VCRO. 51 Artikel VCRO. 52 Artikel 9 van de wet op het notarisambt. 21

23 Hoofdstuk 2. Het bodemdecreet Afdeling 1. De wettelijke regeling 52. Artikel 101 van het decreet van 27 oktober 2006 stelt het volgende: ' 1 Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver. Het bodemattest wordt afgeleverd binnen een termijn van dertig dagen na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. Als de aanvraag betrekking heeft op een risicogrond wordt het bodemattest afgeleverd binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. 2 De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest. 3 In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op.' 53. Deze artikelen leggen de verplichting op aan de persoon die de onderhandse overeenkomst opstelt om enerzijds voor het tekenen van deze overeenkomst een bodemattest aan te vragen bij OVAM en anderzijds om de inhoud ervan mee te delen aan de verwerver. 54. Daarenboven geldt volgens artikel 103 Bodemdecreet nog volgende bijkomende verplichting bij de overdracht van een risicogrond: 'De overdrager of desgevallend de gemandateerde meldt aan de OVAM zijn bedoeling om tot de overdracht over te gaan. Op straffe van onontvankelijkheid voegt hij bij de 22

24 melding een verslag van het oriënterend bodemonderzoek of een verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek. De melding moet, op straffe van nietontvankelijkheid, gedaan worden met een volledig ingevuld, gedagtekend en ondertekend meldingsformulier voor overdracht. De Vlaamse Regering kan nadere regelen vaststellen betreffende de modaliteiten van de melding van overdracht.' 55. Bij de overdracht van risicogronden gelden evenwel nog bijkomende regels 53 waar we hier verder niet zullen op ingaan gezien dit geen afbreuk doet aan de opgelegde sancties, die toch centraal staan in deze verhandeling. 56. Wat een risicogrond is kunnen we lezen in artikel 2, 13 Bodemdecreet: Het gaat om een grond waarop een risico-inrichting gevestigd was of is. Afdeling 2. De sanctieregeling 1. De nietigheidsanctie a) De wettelijke bepalingen 57. Artikel 116 Bodemdecreet legt een duidelijke nietigheidssanctie op. Deze kan gedekt worden als voldaan wordt aan twee cumulatieve voorwaarden vermeldt in het artikel Bodemdecreet. ' 1 De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I. De nietigheid kan niet meer worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden: 1 de verwerver is in het bezit gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest; 53 Artikelen en Bodemdecreet. 23

25 2 de verwerver laat zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte vaststellen. 2 De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling II. De nietigheid kan niet meer worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden: 1 de bepalingen van afdeling II van dit hoofdstuk werden alsnog nageleefd; 2 de verwerver laat zijn verzaken aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte opnemen. 3 De overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling II van dit hoofdstuk is niet tegenstelbaar jegens de OVAM.' 58. Over de aard en de strekking van deze nietigheidssanctie was geruime tijd discussie: gaat het om een relatieve nietigheid? Kan de sanctie enkel worden ingeroepen als de bodem verontreinigd blijkt te zijn? Op deze vragen werd gaandeweg door Het Hof van Cassatie een antwoord geboden. b) Alle schade komt in aanmerking om de vordering in te stellen 59. Met de rechtspraak van het Hof van Cassatie van 24 juni 2010 stond reeds vast dat de nietigheid die kan ingeroepen worden een relatieve nietigheidssanctie is die dus enkel door de verwerver van een onroerend goed kan worden ingeroepen 54. In dit arrest werd de vraag gesteld of er sprake is van rechtsmisbruik wanneer de verwerver gebruik maakt van de nietigheidsanctie in de omstandigheid waarin het bodemattest wordt afgeleverd na het ondertekenen van de onderhandse akte maar voor het verlijden van de authentieke akte en hieruit blijkt dat er geen verontreiniging is. Het Hof was in deze van oordeel dat dit niet noodzakelijk rechtsmisbruik uitmaakt. De feiten waren de volgende: de onderhandse verkoopovereenkomst werd getekend op en R.W nr. 36, 7 mei

26 december 1999 zonder bodemattest. Er wordt overeengekomen om de authentieke akte te verlijden op 25 januari Het bodemattest is echter nog niet voorhanden waardoor de authentieke akte niet getekend kan worden. Uiteindelijk wordt het bodemattest pas op 30 november 2001 verkregen. De koper zegt nu schade te hebben geleden gezien de overeenkomst niet kon afgeleverd worden binnen de vier maanden op het registratiekantoor. Behoudens de andere rechtsmiddelen waar de koper zich eventueel zou kunnen op beroepen, bestaat de mogelijkheid om de overeenkomst nietig te laten verklaren. 60. Omtrent de draagwijdte van deze sanctie bestaan twee strekkingen in de rechtsleer. De meerderheidsstrekking weigert de nietigheidssanctie toe te passen als de koper geen rechtmatig belang of schade kan aantonen. Als er dus op basis van een te laat verkregen attest wordt aangetoond dat er geen verontreiniging is, dan lijdt de koper geen nadeel en kan de nietigheidsanctie niet worden ingeroepen, aldus deze strekking 55. Een minderheid van de rechtsleer echter pleit ervoor dat het louter ontbreken van een bodemattest voldoende grond levert tot het vernietigen van de overeenkomst Dit arrest lijkt deze meerderheidsstrekking alleszins niet terug te fluiten. Het Hof gaat ervan uit dat de decreetgever de koper heeft willen vrijwaren voor iedere schade die voortkomt uit het ontbreken van het bodemattest en dus niet enkel tegen vervuiling. Deze stelling wordt door J. Del Corral 57 in vraag getrokken. Volgens deze auteur dienen zich in een dergelijk geval betere sancties aan dan de nietigheidsanctie. Ten eerste wordt de nietigheid van een overeenkomst normaal pas uitgesproken als één van de geldigheidsvoorwaarden van de overeenkomst zijn aangetast. In casu, wanneer er achteraf een bodemattest zou worden afgeleverd waaruit vervuiling blijkt, dan mag aangenomen worden dat de wil van koper gebrekkig tot stand is gekomen waardoor de nietigheid verdedigbaar is. 55 Zie onder andere I. GERLO, "Bodemsaneringswetgeving en de overdracht van onroerend goed. Actuele stand van zaken in de drie gewesten", Not.Fisc.M., 2005, 308; T. MALFAIT, "nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest", N.J.W., 2009, 389; C. DE WULF, "Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk", T.Not. 2008, nummer 1, (75) 144 en Antwerpen 3 december 2007, N.J.W., 2009, J. CEENAEME, "Bodemattest nodig onderhandse akte", Vastgoedinfo 2010, nr. 15, 4 en G. VAN HOORICK, "Bodemsanering", Mechelen, Kluwer, 2010, (26) J. DEL CORAL, "nietigheid als sanctie wegens de miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas", R.W., , nr. 36,

27 Ten tweede gaat het om een zeer verregaande sanctie die volgens deze auteur niet zomaar te pas en te onpas mag worden ingeroepen gezien de overeenkomst retroactief volledig ongedaan dient gemaakt te worden. 62. Met het arrest van 4 februari 2013 ging het Hof van Beroep te Antwerpen zelfs nog een stap verder 58. Volgens het Hof kan de verwerver niet gedwongen worden om te verzaken aan de nietigheidsvordering in de authentieke akte en kan hij in beginsel steeds de nietigheid vorderen als het bodemattest niet aanwezig was bij het ondertekenen van de onderhandse akte zonder dat dit daarom misbruik uitmaakt. Het is dan als notaris ook aan te raden om bij iedere onderhandse overeenkomst te beschikken over een bodemattest, zo worden nodeloze discussie achteraf vermeden 59. Een bodemattest kan op heden immers snel bekomen worden. 63. Een dergelijke interpretatie van het bodemdecreet kan echter wringen met de toepassing van artikel 1583 B.W. De koop -verkoopovereenkomsten is een consensuele overeenkomst en om geldig tot stand te komen is in beginsel geen geschrift vereist. Nu laat de rechtspraak echter toe om, ook al werd het doel van de bepalingen uit het bodemdecreet bereikt, namelijk het bekomen van een gunstig bodemattest, dat de koper toch nog op zijn woord terugkomt. Dit komt de rechtszekerheid en de regel van 'pacta sunt servanda' zeker niet ten goede 60. c) Het lot van de opschortende voorwaarde 64. Een andere vraag die men zich hier kan stelle is wat de gevolgen zijn van deze rechtspraak voor het inlassen van een opschortende voorwaarde in de onderhandse overeenkomst. In de praktijk bestond de gewoonte om de onderhandse overeenkomst te ondertekenen 'onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig of blanco bodemattest' Hof van Beroep Antwerpen, 4 februari 2013, rolnr. 2011/AR/ J. CEENAEME, "Bodemattest nodig bij de onderhandse akte", Nieuwsbrief Notariaat, Kluwer, juni 2013 nr. 11, E. DE KEZEL, "Pacta zijn niet meer altijd servanda", De juristenkrant, 15 september 2010, F. HAENTJENS, "Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder rechtsmisbruik? En hoe moet het nu verder met de opschortende voorwaarde?", T.M.R., 2001/1,

28 65. Voor het arrest van 24 juni 2010 van het Hof van Cassatie waren er reeds twee strekkingen in de rechtsleer. Een eerste strekking was van mening dat een opschortende voorwaarde geldig is 62. Een tweede strekking daarentegen oordeelt dat het bezitten van een bodemattest een geldigheidsvoorwaarde is en het bodemattest dus een essentieel element is om tot een geldige koop-verkoop te kunnen komen. Deze laatste strekking lijkt nu gelijk te krijgen door voorgenoemd arrest van 24 juni van het Hof van Cassatie waardoor het ons inziens als notaris sterk afgeraden is met een dergelijke opschortende voorwaarde te werken. d) Aard van de nietigheid en mogelijkheid tot bevestiging 66. Het voorgenoemde arrest van 24 juni 2010 is echter geen eindpunt in deze discussie. Met de arresten van 25 maart 2011 en 3 november schept het Hof van Cassatie duidelijkheid omtrent twee bijkomende punten: ten eerste of het gaat om een absolute of een relatieve nietigheid (en of de wetgeving dus van openbare orde is of van louter dwingend recht), ten tweede of ook stilzwijgend kan afgezien worden van het inroepen van de nietigheidsanctie. 67. In de rechtsleer en de rechtspraak werd reeds aangenomen dat, wat betreft het bodemattest althans, het ging om dwingend recht en het dus gaat om een relatieve nietigheidssanctie die enkel door de koper kan worden ingeroepen. Het doel is immers om de koper te informeren over de toestand van de bodem en hem te waarschuwen voor de eventuele financiële lasten die het gevolg zouden kunnen zijn van een verontreinigde bodem. Het Hof volgt de rechtsleer en rechtspraak hierin volledig in het arrest van 25 maart 2011 en bevestigt dat het gaat om een relatieve nietigheid. 68. Het gevolg hiervan is dat de nietigheid voor bevestiging vatbaar is. De koper kan afstand doen van zijn recht om de nietigheid te vorderen en dit wordt ook uitdrukkelijk voorzien door de wetgever mits het voldoen aan twee cumulatieve voorwaarden C. DE WULF, 'Het nieuwe Bodemdecreet', T.Not., 2008 (54) F. HAENTJENS., "Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder rechtsmisbruik?", T.M.R., 2001/1, Art. 116, 1, tweede lid Bodemdecreet 27