Woningstichting Goed Wonen BEGROTING 2016 27112015 RvC
Inhoudsopgave 1 VOORWOORD 1 2 ACTIVITEITEN 3 2.1 Algemeen 3 2.2 Beleidsplan 3 2.3 Schaalvergroting 3 2.4 Vastgoed 3 2.4.1 Algemeen 3 2.4.2 Havenlande 3 2.4.3 Julianastraat Hooge Zwaluwe 3 2.4.4 Sloop en nieuwbouw Olmhof 3 2.4.5 Verkoopbeleid 4 2.4.6 Kwaliteit woningvoorraad 4 2.4.7 Prestatieafspraken 4 2.5 Dienstverlening 4 2.5.1 Betrouwbare dienstverlener 4 2.5.2 Betrekken van huurders bij de dienstverlening 4 2.5.3 Woonruimteverdeling 5 2.5.4 Huurprijsbeleid 5 2.6 Maatschappij en maatschappelijke voorzieningen 5 2.6.1 Zorg en welzijn 5 2.6.2 Leefbaarheid 5 2.7 Financien en bedrijfsvoering 5 2.7.1 Vereiste ratio s 5 2.7.2 Bedrijfslasten 5 2.7.3 Beperking bedrijfsrisico s 5 2.7.4 Deelnemingen 5 2.7.5 Vennootschapsbelasting 6 2.8 Bestuur en toezicht 6 3 RESULTATENREKENING 7 3.1 Toelichting op de resultatenrekening 7 3.1.1 Netto resultaat exploitatie vastgoed 7 3.1.2 Netto verkoop resultaat 8 3.1.3 Waardeverandering vastgoed 9 3.1.4 Financiële baten en lasten 9 3.1.5 Vennootschapsbelasting 9
4 ONDERHOUDSBEGROTING 11 4.1 Dagelijks onderhoud 11 4.1.1 Onderhoud CVinstallaties 11 4.1.2 Klachten en mutatieonderhoud 11 4.2 Planmatig onderhoud 11 4.2.1 Planmatig onderhoud 11 4.2.2 Woningrenovatie 11 4.2.3 Totaalrenovatie 12 4.2.4 Installaties 12 5 TREASURY JAARPLAN 13 5.1 Kasstromen 13 5.2 Renterisico s 13 5.3 Prognose 14 5.3.1 Balans 15 5.3.2 Winst en verliesrekening 15 5.4 Financiële kengetallen 16 5.4.1 Overige reserves 16 5.4.2 Operationele kasstroom 16 5.4.3 Rentedekkingsgraad (ICR) 16 5.4.4 Loan to value 17 5.4.5 Onderhoud 17 5.4.6 DSRC 17
1 Voorwoord Voor u ligt de begroting voor het jaar 2016. De activiteiten zijn gebaseerd op het Ondernemingsplan 20152018 Op een kruispunt van wegen. Op basis van het beleidsplan richt men zich onder het motto lokaal betrokken en actief op de kwaliteit van wonen en leven in de dorpen waarin Goed Wonen werkzaam is. Met deze lokale verankering wordt oplossingsgericht, aanspreekbaar, betrouwbaar en laagdrempelig gewerkt aan duurzame bedrijfseconomisch verantwoorde oplossingen. Er wordt ingezet op zowel het wonen als de leefbaarheid van de kernen. Voor alle doelgroepen die willen huren, maar primair voor de huurders met een beperkt inkomen. Uit de kengetallen blijkt dat Goed Wonen voor 2016 en volgende jaren aan alle ratio s voldoet. In 2016 zal weer geïnvesteerd worden in nieuwbouw. Het plan De Repel in Havenlande is in verkoop genomen en verwacht wordt dat het bouwrijp maken van de grond eind 2016 zal starten Ook wordt op de locatie Julianastraat te Hooge Zwaluwe in 2016 nieuwbouw ontwikkeld. Beide plannen zijn wel afhankelijk van voorverkoop van een belangrijk deel van de woningen. Door deze ontwikkelingen wordt bereikt dat de grondposities afnemen en de daarin vastgelegde middelen worden vrijgemaakt. Verder worden de vier woningen aan de Olmhof gesloopt en vervangen door zes levensloop bestendige huurwoningen. Het beheer van de woningvoorraad vindt in 2016 plaats binnen de kaders van het in 2013 vastgestelde Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Het in 2015 gestarte onderzoek naar samenwerking en fusie met woningcorporaties in de regio wordt in 2016 met name in samenwerking met Woningstichting Volksbelang in Made verder uitgewerkt. De mogelijkheden onderzoeken voor bredere samenwerking in de Amerstreek blijft daarnaast een belangrijke doelstelling. Begroting 2016 1
2 Woningstichting Goed Wonen
2 Activiteiten 2.1 Algemeen Als basis voor het opstellen van de Begroting 2016 hebben de volgende publicaties gediend: gemeente Drimmelen en WSG zijn tegelijkertijd nieuwe overeenkomsten gesloten om deelontwikkelingen in het gebied mogelijk te maken. Beleidsplan 20152018 Jaarverslag 2014 Meerjarenonderhoudsbegroting 20162039 waarvan de totalen tot en met 2025 grafisch zijn weergegeven in paragraaf 5.4. Tevens is de realisatie gedurende 2015 bij het opstellen van de Begroting 2016 betrokken. De in de Begroting 2016 genoemde bedragen zijn met uitzondering van de investeringen en opbrengsten uit koopprojecten inclusief omzetbelasting. 2.2 Beleidsplan In 2015 is het beleidsplan geactualiseerd voor de periode 20152018. Daarbij zijn een aantal strategische keuzes geformuleerd die in vijf hoofdthema s zijn uitgewerkt. Verder wordt het thema schaalvergroting als kans voor de toekomstige ontwikkeling uitgewerkt. 2.3 Schaalvergroting De doelstelling is het streven naar schaalvergroting door middel van een sterke woningcorporatie in het Amergebied. Het verkenningsproces daarvoor is opgestart in 2015 en zal naar verwachting resulteren in een intentieverklaring tot fusie met Woningstichting Volksbelang uit Made in begin 2016. In 2016 zal de verdere voorbereiding van fusie daarbij centraal staan. Daarnaast zal actief de mogelijkheid tot verdere samenwerking met WSG worden onderzocht. 2.4 Vastgoed 2.4.1 Algemeen Er zijn voldoende woningen voor de doelgroepen, maar voor een deel van de woningen is wel een kwaliteitsverbetering noodzakelijk om ze ook voor de toekomst in te kunnen zetten voor de doelgroep. Daarom wordt geïnvesteerd in duurzame woningen en meer voor senioren geschikte woningen. Ook faciliteren we de ontwikkeling van Havenlande. 2.4.2 Havenlande In 2015 zijn de bestaande overeenkomsten voor het project Lage Zwaluwe West ontbonden en de hieruit voorvloeiende verplichtingen afgekocht. Met de De eerste deelontwikkeling omvat 5 sociale huurwoningen, 25 starterskoopwoningen en uitgifte van 14 bouwkavels. Uitgangspunten bij deze eerste deelontwikkeling zijn vastgelegd in de notitie Uitvoeringsfase Havenlande Fase 1 waaraan de RvC in september 2015 haar goedkeuring heeft verleend. De rol van Goed Wonen bij de voorgenomen ontwikkeling beperkt zich tot enkel het bouw en woonrijp maken van de te ontwikkelen deelgebieden, de uitgifte van bouwkavels en de exploitatie van een beperkt aantal huurwoningen. De verkoop is inmiddels gestart en naar verwachting zal in 2016 het bouwrijp maken worden voorbereid. De oplevering van de eerste woningen is gepland in 2017. 2.4.3 Julianastraat Hooge Zwaluwe Ook In Hooge Zwaluwe heeft Goed Wonen een grondpositie, gelegen aan de Julianastraat. Het betreft een locatie die beschikbaar is gekomen bij de fusie van beide basisscholen in Hooge Zwaluwe. Deze hebben onderdak gevonden in het in 2010 gerealiseerde project Langstraat elders in Hooge Zwaluwe. In 2016 is realisatie van 6 koop en 2 huurwoningen gepland. De hiervoor noodzakelijke voorverkoop van 5 woningen is in 2015 gestart. Uitgangspunten bij dit project zijn vastgelegd in de notitie Uitvoeringsfase Julianastraat waaraan de RvC op 29 juli 2015 haar goedkeuring heeft verleend. 2.4.4 Sloop en nieuwbouw Olmhof In de Olmhof is sloop van 4 en vervangende nieuwbouw van 6 woningen gepland. Dit project is thans in voorbereiding. In 2016 wordt dit project in uitvoering genomen. In overeenstemming met het SVB is de nieuwbouw van levensloopbestendige Begroting 2016 3
woningen gepland, wat ook aansluit op de doelstellingen van het beleidsplan. 2.4.5 Verkoopbeleid Op basis van het Strategisch Vooraadbeleid is in 2013 besloten tot verkoop van 52 woningen. Deze woningen zijn aangeboden aan de zittende huurders. Als huurders hun woning niet kopen worden deze bij mutatie verkocht. Het aanbod aan de huurders blijft voor de komende jaren gelden. Verkoop vindt plaats op basis van gevalideerde taxaties en binnen de door de overheid vastgestelde verkoopvoorwaarden van sociale huurwoningen. Gerekend is met de verkoop van vier woningen per jaar. In de jaren 2013, 2014 en 2015 zijn respectievelijk 4, 4 en 7 verkopen gerealiseerd. Per eind 2015 staat 1 woning te koop. 2.4.6 Kwaliteit woningvoorraad Het gaat hier vooral om de kwaliteit van de woningvoorraad. Dit is onderdeel van het vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid en hierna onderscheiden in nietplanmatig, planmatig onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen 2.4.6.1 Nietplanmatig onderhoud Nietplanmatig onderhoud is gericht op de technische kwaliteit en het uitrustingsniveau van de woningen op het gewenste niveau te houden. Het omvat het onderhoud aan cvinstallaties, het dagelijks onderhoud en het mutatie onderhoud exclusief de hierna omschreven modernisering van woningen. 2.4.6.2 Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is gebaseerd op de "Meerjarenonderhoudsbegroting 2016 2040". Per complex wordt uitgaande van de in het SVB vastgestelde en de hierna omschreven strategie bepaald op welke wijze planmatig onderhoud wordt aangepakt. door exploiteren en verbeteren houdt in dat de technische kwaliteit en het uitrustingsniveau op het gewenste en vastgelegde niveau gehouden of gebracht worden. verbeteren houdt in dat extra maatregelen ingepland worden om de woningen op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen of om hun uitstraling te verbeteren. in stand houden en/of herontwikkelen", betekent planmatig onderhoud gericht op de technische instandhouding op het huidige niveau tot het moment waarop ze uit exploitatie worden genomen. Er wordt alleen nog beperkt preventief onderhoud uitgevoerd en afhankelijk van de restant exploitatietermijn beperkt cyclisch onderhoud, zoals schilderwerk. Verkoopwoningen vallen ook onder deze strategie. 2.4.6.3 Woningrenovatie Het SVB is ook de basis voor de benadering van woningrenovaties die doorgaans worden uitgevoerd bij mutatie. De huurprijs wordt dan verhoogd met de beleidsmatig bepaalde verhoging naar 7075% van de maximaal redelijke huur. Bij mutatie van een woning jonger dan 21 jaar wordt doorgaans geen woningrenovatie uitgevoerd, tenzij er verbeterpunten zijn beschreven. Nog niet uitgevoerde verbeteringen worden bij mutatie uitgevoerd. Het gaat daarbij vooral om dubbele beglazing en/of Cvinstallaties. Bij woningen tussen de 21 en 35 jaar oud worden renovaties (per pakket) uitgevoerd op basis van noodzaak. Bij woningen van 35 jaar en ouder wordt de woning gebracht op in het Strategisch Voorraadbeleid opgenomen basiskwaliteit. 2.4.7 Prestatieafspraken De gemeente Drimmelen heeft in 2013 haar woonvisie 2013 2017 vastgesteld. Op basis van de woonvisie zijn de prestatieafspraken uitgewerkt. Overleg daarover vindt plaats in samenwerking met Woningstichting Volksbelang. In 2015 zijn de bestaande afspraken geactualiseerd. Er zijn geen prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Moerdijk. Dit is een keuze van de gemeente Moerdijk vanwege de beperkte omvang van het woningbezit in de gemeente Moerdijk 2.5 Dienstverlening 2.5.1 Betrouwbare dienstverlener Bij de uitvoering van onderhoud wordt voortdurend de klanttevredenheid gemeten. In 2016 wordt gekoppeld aan de Aedes Benchmark opnieuw de klanttevredenheid gemeten. Op basis van de resultaten wordt bepaald op welke wijze de klantgerichtheid kan worden verbeterd. Bij alle aannemers wordt in jaarlijkse gesprekken de dienstverlening besproken en de afspraken in contracten vastgelegd. Indien daar aanleiding voor is worden aannemers tussentijds aangesproken op hun dienstverlening. 2.5.2 Betrekken van huurders bij de dienstverlening Het belangrijkste overlegorgaan met huurders is Huurdersvereniging Woonbelang. Jaarlijks wordt een financiële bijdrage verstrekt om het functioneren van de huurdersvereniging mogelijk te maken. Voorts worden huurders geïnformeerd middels het bewonersblad waarvan ook in 2016 wederom 2 4 Woningstichting Goed Wonen
edities worden gepubliceerd. De internetsite wordt steeds gemonitord om de informatievoorziening naar huurders en woningzoekenden te verbeteren. Bij ingrijpende onderhoudswerkzaamheden wordt overleg gevoerd met de betrokken huurders. De beleidsdoelstelling om het beleid voor bewonersparticipatie te vernieuwen wordt meegenomen bij de uitwerking van de fusie. 2.5.3 Woonruimteverdeling Vanaf 2016 wordt het gezamenlijke toewijzingsbeleid met Woningstichting Volksbelang te Made omgezet in een regionale samenwerking via Klik voor Wonen. Ook dit is een aanbodmodel en biedt woningzoekenden de mogelijkheid zelf keuzes te maken bij het vinden van geschikte woonruimte en levert een transparant systeem van toewijzing van woningen. 2.5.4 Huurprijsbeleid In 2016 zal Goed Wonen op basis van de prognoses en/of wijziging van ministeriële regelingen opnieuw invulling geven aan de uitgangspunten van haar huurverhogingsbeleid. Daarbij zal rekening worden gehouden met de financiële druk voortvloeiende uit de verhuurdersheffing. Omdat op het moment van vaststelling van de begroting voor 2016 de uitgangspunten nog niet bekend zijn, is ten aanzien van de huurstijging in 2016 en de jaren hierna gerekend met 4%. Daarbij stijgt de huur niet naar boven 75% van maximaal redelijk. De gevolgen voor het nieuwe huurbeleid voor onze huurders en de toewijzing van woningen wordt uitgewerkt in het in afronding zijnde huurbeleidsplan. 2.6 Maatschappij en maatschappelijke voorzieningen 2.6.1 Zorg en welzijn Wonen in combinatie met zorg wordt geleverd samen met Surplus (ouderen) en Prisma (beperkten). Met beide organisaties wordt regelmatig overleg gevoerd. De beleidsdoelstelling om jaarlijks actieprogramma s en prestatieafspraken op te stellen is nog niet gerealiseerd en komen opnieuw aan de orde in de voorbereiding op de fusie. 2.6.2 Leefbaarheid Onze bijdrage in leefbaarheid ligt in het actief meedenken over en participeren in mogelijke initiatieven. Goed Wonen bevordert de totstandkoming van ontwikkelingsvisies voor de kernen in haar werkgebied. Daarin worden de benodigde maatregelen om de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en te versterken, opgenomen. In het kader van leefbaarheid werkt Goed Wonen met Woningstichting Volksbelang en de gemeente Drimmelen samen in het zogenaamde Dorpsgericht werken. Dit heeft tot doel bewoners actief te betrekken bij de kwaliteit van hun woonomgeving. In dit verband staat Goed Wonen in principe positief tegenover verzoeken van huurders voor verbetering van hun woonomgeving. Ook deze vorm van het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid is van belang. In het dorp Moerdijk wordt vanwege uitbreiding van het industrieterrein door de provincie en de gemeente geïnvesteerd in de leefbaarheid van het dorp. Investeringen in de leefbaarheid van het dorp Moerdijk beperken zich voor Goed Wonen tot de afstemming van het beheer van de huurwoningen in Moerdijk binnen de kaders van het SVB. 2.7 Financiën en bedrijfsvoering 2.7.1 Vereiste ratio s In de financiële prognoses worden de financiële ratio s als kader gehanteerd. In hoofdstuk 5 is binnen het treasury jaarplan inzicht gegeven over de ontwikkeling van de diverse ratio s. Daarbij is het van belang dat de begroting aansluit op de verantwoordingscijfers van het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties. 2.7.2 Bedrijfslasten De doelstelling om koploper te zijn in de benchmark is niet meer haalbaar met de huidige organisatie. De vele voorschriften, verantwoordingsstukken en noodzakelijke inhuur van specialisten op deelgebieden zetten de bedrijfslasten onder druk. Samenwerking is noodzakelijk om de kosten per eenheid te kunnen beperken. 2.7.3 Beperking bedrijfsrisico s Door de belangrijke procedures goed vast te leggen en met het oog op de omvang van de organisatie een optimale functiescheiding toe te passen worden risico s beperkt. De accountant let voornamelijk tijdens de interim controles extra op deze aspecten. De beoordeling van de toezichthouders WSW en AW zijn daarbij ook van groot belang. 2.7.4 Deelnemingen Woningstichting Goed Wonen heeft een deelneming in Goed Wonen Zwaluwe Holding BV. Deze BV heeft een deelneming in Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV en Goed Wonen Zwaluwe Energie BV. Bij Goed Wonen Zwaluwe Holding BV en Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV is nauwelijks sprake is van activiteiten en aldus een te Begroting 2016 5
verwaarlozen resultaat. Binnen Goed Wonen Zwaluwe Energie BV worden de warmtepompinstallaties (WKO) in project De Lisdodde in Lage Zwaluwe en project Langstraat in Hooge Zwaluwe geëxploiteerd. Deze BV is middels een recht van opstal eigenaar van de installaties in deze projecten. Uitgangspunt is dat de exploitatie van deze installaties kostendekkend plaatsvindt en geen invloed heeft op het resultaat van de toegelaten instelling Goed Wonen. In 2016 wordt een onderzoek afgerond naar de optimalisatie van deze BV structuur, Dit in het kader van de nieuwe woningwet en de hierin opgenomen scheiding tussen Daeb en Niet Daeb. 2.7.5 Vennootschapsbelasting Woningstichting Goed Wonen is over al haar activiteiten vennootschapsbelastingplichtig. De consequenties van de belastingplicht zijn in de begroting voor 2016 verwerkt. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de verrekenbare verliezen wegens afboekingen op eerdere investeringen voor de komende jaren de fiscale resultaten compenseren zodat geen vennootschapsbelastingplichtig verschuldigd is. 2.8 Bestuur en toezicht De organisatie heeft medio 2015 een nieuw bestuursmodel gekregen. Er is overgegaan tot een zogenaamde tweelagenstructuur. De verdere ontwikkeling waarbij een actieve betrokkenheid van belanghouders wordt beoogd, dient nog verder te worden uitgewerkt. Vermoedelijk is het fusietraject daar een goede basis voor. In de beoogde nieuwe organisatie zullen de ontwikkelplannen en professionalisering van medewerkers worden doorgezet. Er wordt voor gewaakt om die ontwikkeling ook in de overgang naar een nieuwe organisatie te blijven stimuleren. 6 Woningstichting Goed Wonen
3 Resultatenrekening 3.1 Toelichting op de resultatenrekening De resultatenrekening is gebaseerd op de zogenaamde functionele indeling die het CFV voorschrijft. Resultatenrekening (functioneel) Huuropbrengsten 4.029.000 4.002.000 Overige bedrijfsopbrengsten 122.000 106.000 Lasten verhuur / beheer activiteiten 1.431.000 1.466.000 Lasten onderhoudsactiviteiten 860.000 565.000 Overige directe operationele lasten 160.000 175.000 Afschrijvingen vastgoed in expl 2.063.000 1.524.000 Netto res. expl. vastgoed 363.000 378.000 Verkoop nieuwbouw 0 0 Verkoop bestaand bezit 401.000 513.000 Mutatie waardering a.g.v. verkoop 401.000 513.000 Netto res. verkoop vastgoed 0 0 Waardeverandering vastgoed 3.267.000 1.579.000 Rentebaten 0 0 Rentelasten 971.000 971.000 Financiële baten en lasten 971.000 971.000 Resultaat voor belasting 1.933.000 986.000 Vennootschapsbelasting 103.000 0 Resultaat na belasting 1.830.000 986.000 3.1.1 Netto resultaat exploitatie vastgoed 3.1.1.1 Huuropbrengsten Maatschappelijk 3.914.000 3.886.000 Commercieel 141.000 139.000 4.055.000 4.025.000 Huurderving 26.000 23.000 4.029.000 4.002.000 Ten aanzien van de huren van het maatschappelijk vastgoed is in de begroting 2016 gerekend met een gemiddelde huurstijging van 4% op 1 juli 2016. Indien de huur als gevolg van deze huurverhoging boven de streefhuur van 75% van maximaal redelijk komt wordt deze afgetopt op dit maximum. Bij mutatie wordt de huur van woningen opgetrokken naar de streefhuur. 3.1.1.2 Overige bedrijfsopbrengsten Inschrijfgelden 0 2.000 Servicekosten 45.000 27.000 Ontvangsten Energie BV 77.000 77.000 Servicekosten 122.000 106.000 De vergoeding voor inschrijving van een woningzoekende komt vanwege de overgang naar een regionaal woningzoekendensysteem te vervallen. De post servicekosten betreft vergoedingen welke de huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor glasverzekering, gemeenschappelijke verlichting, schoonmaken openbare ruimten en liftinstallaties. De kosten voor energielevering die door Goed Wonen Zwaluwe Energie BV worden geïnd zijn hier ook opgenomen (geconsolideerd). 3.1.1.3 Lasten verhuur en beheer activiteiten Personeelskosten 444.000 440.000 Bedrijfskosten 324.000 411.000 Verhuurdersheffing 478.000 420.000 Belastingen 156.000 163.000 Verzekeringen 29.000 32.000 1.431.000 1.466.000 De verhuurdersheffing is gebaseerd op het voor 2016 gepubliceerde percentage van 0,491 % van de WOZ waarde van circa 97 miljoen euro. De kosten van belastingen betreffen de waterschapslasten en WOZ. De kosten van verzekering betreffen de opstalverzekering. Begroting 2016 7
Personeelslasten Bruto salarissen 300.000 290.000 Sociale lasten 46.000 45.000 Pensioenlasten 56.000 59.000 Overig 42.000 46.000 444.000 440.000 In de post Lonen en salarissen is uitgegaan van handhaving van de huidige formatie. Bedrijfskosten Begroting Begroting Huisvestingskosten 12.000 17.000 Bestuurskosten 44.000 61.000 Algemene kosten 226.000 226.000 Contributie Aedes 7.000 8.000 Saneringsbijdrage CFV 0 79.000 Afboeking debiteuren en onvoorzien 35.000 20.000 324.000 411.000 De bestuurskosten zijn afgenomen door de overgang naar een tweelagen structuur. De algemene kosten omvatten ondermeer accountantskosten en advieskosten. Hier zijn in het kader van de ontwikkeling van de samenwerking ook in 2016 extra advieskosten voorzien. 3.1.1.4 Lasten onderhoudsactiviteiten Totaal uitgaven 1.154.000 963.000 Af: te activeren 294.000 398.000 860.000 565.000 Deze zijn in hoofdstuk 4 nader toegelicht. 3.1.1.5 Overige directe operationele lasten Servicekosten 28.000 27.000 Bij de verhuur van de sporthal is in afwijking op de andere verhuureenheden sprake van een tarief inclusief servicekosten voor energie en schoonmaken. Deze lasten zijn hierom separaat opgenomen. Ook is de VvE bijdrage voor de appartementen in Residentie De Ganshoek separaat opgenomen. 3.1.1.6 Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Maatschappelijk 2.063.000 1.524.000 Commercieel 0 0 2.063.000 1.524.000 De afschrijving is gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde per 31 december 2015 wordt lineair afgeschreven over de restant levensduur van de complexen. De levensduur is gesteld op minimaal 15 jaar. 3.1.2 Netto verkoop resultaat 3.1.2.1 Verkoop nieuwbouw In 2016 zijn geen verkopen nieuwbouw voorzien. Er is gestart worden met de verkoop van woningen in Havenlande en woningen aan de Julianastraat in Hooge Zwaluwe. De bouw zal naar verwachting in 2017 starten. 3.1.2.2 Verkoop bestaand bezit Er wordt uitgegaan van verkoop van vier woningen uit bestaand bezit. De boekwinst uit deze woningen komt uiteindelijk vanwege de waarderingssystematiek niet ten gunste van het jaarresultaat maar wordt gecorrigeerd op de bedrijfswaarde. Het resultaat ten opzichte van de boekwaarde is hier vermeld. Nieuwbouw 0 0 Bestaand 401.000 513.000 401.000 513.000 Exploitatie sporthal 45.000 45.000 Disagio WSW 5.000 5.000 VvE Bijdragen 8.000 8.000 Kosten energie BV 60.000 79.000 Afschrijving activa tdv exploitatie 14.000 11.000 160.000 175.000 8 Woningstichting Goed Wonen
3.1.2.4 Mutatie waardering als gevolg van verkoop Hier wordt de bedrijfswaardecorrectie van de verkochte woningen verwerkt zoals hiervoor omschreven is. Nieuwbouw 0 0 Bestaand 401.000 513.000 401.000 513.000 3.1.3 Waardeverandering vastgoed 3.1.5 Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting 103.000 0 Gezien de afboekingen van investeringen in de projecten Havenlande te Lage Zwaluwe en Julianastraat te Hooge Zwaluwe en daarmee samenhangende verliescompensatie is naar verwachting geen Vpb verschuldigd over de komende jaren, wel zal ieder jaar een bedrag van de verliescompensatie vrijvallen ten laste van het resultaat. Waardeverandering boekjaar 3.267.000 1.579.000 De waardeverandering van vastgoed over 2016 betreft het verschil in bedrijfswaarde tussen 31 december 2015 en 31 december 2016, vermeerderd met de afschrijving vastgoed in exploitatie. 3.1.4 Financiële baten en lasten Rekening courant 20.000 19.000 Leningen derden 951.000 952.000 971.000 971.000 Er wordt geen rente toegerekend aan de nieuwbouw in ontwikkeling, omdat dat anderzijds weer tot afboeking op de investeringen zou leiden. Begroting 2016 9
10 Woningstichting Goed Wonen
4 Onderhoudsbegroting 4.1.2 Klachten en mutatieonderhoud Totalen onderhoudsbegroting Onderhoud ten laste van het resultaat Totaal kosten 346.000 339.000 Niet planmatig onderhoud CV installaties 54.000 54.000 Dagelijks onderhoud 346.000 339.000 400.000 393.000 Planmatig onderhoud 460.000 172.000 Totaal 860.000 565.000 Te activeren onderhoud Woningrenovatie 262.500 367.000 Installaties 31.000 31.000 Totaal te activeren 293.500 398.000 Totaal onderhoud 1.153.500 963.000 4.1 Dagelijks onderhoud Onderhoud wordt onderscheiden in planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud. Onder dagelijks onderhoud valt het ongeplande onderhoud op basis van meldingen, serviceonderhoud dat geleverd wordt maar niet contractueel verplicht is en onderhoud bij mutatie van woningen die voldoen aan de basiskwaliteit. Dagelijks onderhoud wordt begroot op basis van de resultaten uit de recente jaren. Keuzes bij planmatig onderhoud (m.n. renovaties) hebben daarbij invloed op de voor dagelijks onderhoud geraamde bedragen. Dit in aansluiting op het Strategisch Voorraadbeleid. 4.1.1 Onderhoud Cvinstallaties Aantal 588 589 Gemiddelde kosten per installatie 92 92 Totaal CV onderhoud 54.000 54.000 Dit onderhoud is gebaseerd op een onderhouds en storingscontract waarin geen loonkosten zijn opgenomen. Om een optimale verhouding te krijgen tussen functionele zekerheid (het werken van de ketel) en kosten (onderhouds en storingscontract) wordt gewerkt met een 24 maandencyclus. Dit betekent dat er in een periode van 24 maanden één uitgebreide en één beperkte beurt uitgevoerd wordt. Het uitgavenpatroon voor dagelijks onderhoud verloopt grillig. Dit komt vooral omdat weinig sturing is te geven aan de meldingen. Door gestructureerde benadering van planmatig onderhoud inclusief renovaties wordt het dagelijks onderhoud beter beheersbaar en het risico op onverwachte problemen verkleind. Verwacht wordt dat het grote aantal mutaties in 2015 zich niet doorzet naar 2016, waardoor met een beperkte stijging kan worden volstaan. 4.2 Planmatig onderhoud Er wordt onderscheid gemaakt in planmatig onderhoud dat op basis van de onderhoudscyclus in woningen wordt uitgevoerd, vervanging van CV installaties en woningrenovatie. 4.2.1 Planmatig onderhoud Schilderwerk 76.000 105.000 Houtwerk 102.000 33.000 Hang sluitwerk 0 0 Lood 0 0 Gevel 268.000 0 Schoorsteen 0 0 Dakbedekking 14.000 0 HWA 0 0 Riolering 0 34.000 Overig 0 0 460.000 172.000 De basis voor het planmatig onderhoud wordt gevormd door de Meerjarenonderhoudsplanning, welke op zijn beurt voortvloeit uit het vastgestelde SVB. Door jaarlijkse bijstelling, met uitwerking van minimaal 5 jaar op detailniveau, wordt de MJOP actueel gehouden. Begroting 2016 11
4.2.2 Woningrenovatie Aantal renovaties 15 10 Gemiddelde kosten per renovatie 17.500 20.700 Woningverbetering 262.500 207.000 4.2.3 Totaalrenovatie Aantal renovaties 0 4 Gemiddelde kosten per renovatie 0 40.000 Totaal kosten 0 160.000 In het SVB is de totaalrenovatie van woningen uitgangspunt. Hierbij wordt het toekomstperspectief van de woning en het beheerplan voor het complex betrokken. Afhankelijk van SVB waarvan de beheerplannen onderdeel uitmaken kan het voorkomen dat een deelrenovatie wordt uitgesteld en de situatie met een minimale investering gehandhaafd blijft tot het moment dat de woning een totaalrenovatie krijgt. Indien uitstel of tijdelijke maatregelen niet verantwoord zijn zal overgegaan worden op een individuele (deel)renovatie. Op basis van het SVB en de hierin opgenomen beheerplannen worden jaarlijks bij een aantal woningen totaalrenovaties uitgevoerd. Deze renovaties worden uitgevoerd met als doel de woningen aan te passen aan de huidige normen en wensen, uitgaande van de productmarktcombinatie waartoe de woningen behoren. 4.2.4 Installaties Aantal vervanging 0 0 Aantal onvoorzien 10 10 Aantal nieuw 2 2 Totaal kosten 31.000 31.000 Een cvketel wordt vervangen op het moment dat de betrouwbaarheid van de ketel niet meer gewaarborgd kan worden of op het moment dat de verwachte onderhoudsof reparatiekosten bij storingen hoger zijn dan de restant afschrijvingskosten van de ketel. 12 Woningstichting Goed Wonen
5 Treasury jaarplan Het treasury jaarplan bevat informatie omtrent het beheer van kasstromen, beheersing van renterisico s, informatie omtrent de lening portefeuille en prognosecijfers. Voor het inzicht in ontwikkeling van kasstromen en vermogenspositie alsmede sturing hierop hanteert Goed Wonen het programma FMP. Hiermee is een tool beschikbaar waarmee op eenvoudige en uniforme wijze inzicht ontstaat in belangrijke ratio s. Ook de externe verantwoording middels het aanleveren van de dpi aan corpodata ten behoeve van het WSW en AW maakt hiervan onderdeel uit. op het gebied van treasury werkt Goed Wonen samen met collega corporaties in de regio. Het betreft de woningcorporaties in EttenLeur, Oudenbosch en Zevenbergen. De samenwerking wordt ondersteund door Thésor, een specialist op het gebeid van Treasury. 5.1 Kasstromen Twee factoren zijn bepalend voor beheer van de kasstromen van Goed Wonen. Enerzijds is het plan Havenlande gezien de investering hierin van bijna 9 miljoen van grote invloed op de kasstromen. In 2014 zijn de tijdelijke financieringen omgezet in een 10 jaar lineaire lening van 3,2 miljoen en een rekening courant krediet van 1,7 miljoen. Anderzijds is vanaf het jaar 2013 de verhuurdersheffing verschuldigd. Deze bedroeg voor 2014 387.000 en loopt op tot ruim 500.000 in 2018 en de jaren hierna. Hoewel sprake is van verruiming van het huurbeleid, dekken deze extra opbrengsten zeker de eerste jaren niet de heffing. Aan de inkomstenzijde vindt sturing plaats middels het in 2013 goedgekeurde verkoopbeleid voor 52 woningen. Basis hiervoor is het in 2013 goedgekeurde Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Met de verkoop is in 2013 gestart. Jaarlijks wordt gerekend met de verkoop van 4 woningen. Aan de uitgavenzijde vindt sturing plaats middels flexibiliteit bij investeringen in het bestaande woningbezit. Ook hiervoor is het goedgekeurde SVB de basis. Evenwel kunnen ingrepen, indien nodig, in de tijd verschoven worden. Ten slotte wordt ingezet op deelontwikkelingen in het plan Havenlande en Julianastraat. Dit om de financiële middelen die zijn vastgelegd in deze grondposities vrij te maken ten behoeve van de bedrijfsvoering. Kasstromen 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Huur 3.865 3.988 4.171 4.386 4.557 4.754 4.890 4.982 5.077 5.169 Overige bedrijfsopbrengsten 123 122 125 128 131 134 137 141 144 148 Personeelskosten 414 444 455 466 467 478 487 496 506 515 Bedrijfskosten 353 323 331 339 340 348 355 361 368 375 Belastingen 152 153 157 161 164 168 171 175 178 181 Verzekeringen 26 29 29 30 30 31 32 32 33 34 Verhuurderheffing 432 478 527 536 544 552 560 568 576 584 Lasten onderhoud 562 828 723 650 739 998 1.082 616 692 699 Overige bedrijfskosten 144 148 191 194 198 205 167 169 174 180 Rentebaten 2 2 7 0 11 6 2 2 2 2 Rentelasten 1.002 959 953 958 939 941 863 833 761 694 Cashflow operationele activiteiten 905 750 937 1.180 1.278 1.173 1.312 1.875 1.935 2.057 Verkoop 755 401 524 467 473 482 485 509 468 445 Sloop 0 50 0 0 0 0 0 0 0 0 Verbetering bestaand bezit 402 315 548 635 512 354 372 368 364 356 Nieuwbouw huur 0 545 1.095 66 399 0 0 0 0 0 Nieuwbouw koop 0 54 279 67 519 229 0 0 0 0 Cashflow (des)investeringen 353 455 840 301 81 357 113 141 104 89 Nieuwe leningen o/g 0 1.000 1.000 1.000 1.000 0 296 120 0 0 Aflossingen leningen o/g 1.235 1.241 1.415 2.044 1.612 2.619 2.126 2.134 1.643 2.318 Cashflow financieringsactiviteiten 1.235 241 415 1.044 612 2.619 1.830 2.015 1.643 2.318 Toename geldmiddelen 23 54 318 165 747 1.089 405 1 396 172 Begroting 2016 13
5.2 Renterisico s Ten behoeve van beheersing van renterisico s streeft Goed Wonen naar een jaarlijkse vervalkalender op haar lening portefeuille van maximaal 15% van de lening portefeuille. Alleen in 2018 en 2028 wordt deze norm overschreden. Evenwel is het nog te vroeg hiervoor nu al maatregelen te treffen. In overleg met Thésor worden ter beperking van de risico s in de 2 hiervoor genoemde jaren maatregelen getroffen. Deze zullen bestaan uit het vroegtijdig vastleggen van rentepercentages van in de genoemde jaren converterende leningen. In 2015 is een lening met een restschuld van 0,5 miljoen afgelost. Herfinanciering daarvan zal samen met een aflossing in 2016 van Є 0,5 miljoen naar verwachting in 2016 plaatsvinden. Verder zijn in 2016 geen rente of aflossingsrisico s De vervalkalender van de lening portefeuille wordt weergegeven middels de onderstaande grafiek. 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 Vervalkalender 2033 2032 2031 2030 2029 2028 2027 2026 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 WSW norm Rente baten Ten aanzien van de rente baten is bij een positief saldo rekening gehouden met 0,5 % renteopbrengst. Rente lasten Onder de rente lasten worden de lasten verantwoord die verband houden met het rekening courant krediet. Er is gerekend met een rentepercentage van 3,5%. Ten aanzien van de rente lasten uit hoofde van de leningen van derden is bij conversie van een lening, rekening gehouden met 5,25% rente. Balans per 1 januari De stand van de liquide middelen op 1 januari 2016 is begroot op basis van de aangenomen realisatie gedurende 2015. Bij het bepalen van het eigen vermogen (overige reserves) op 1 januari 2016 is uitgegaan van de balans per 31 december 2014 en de geprognosticeerde resultaten van 2015. Disconteringsvoet Er wordt uitgegaan van een discontering van 5,0%. 5.3 Prognose Bij de prognose zijn de volgende parameters gehanteerd: Huurstijging Ten aanzien van de jaarlijkse huurstijging is in 2016 gerekend met 4,0% per jaar gedurende maximaal 5 jaar, daarna is uitgegaan van een verhoging van 2% Lastenstijging De lasten in 2016 zijn ontleend aan deze begroting. In de jaren hierna is gerekend met een stijging van 2,5% per jaar. Afschrijvingen De afschrijving gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals in de Richtlijnen voor de Jaarrekening is voorgeschreven. Lasten onderhoud De lasten onderhoud zijn ontleend aan de meerjarenonderhoudsbegroting waarbij rekening is gehouden met een lastenstijging van 2,5% per jaar. 14 Woningstichting Goed Wonen
5.3.1 Balans Balans 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Activa Materiële vaste activa 31.419 33.235 34.847 36.421 37.257 38.550 38.729 39.336 38.828 38.877 39.026 Vastgoedbeleggingen 6.281 7.180 7.268 7.292 7.332 7.353 7.372 7.389 7.411 7.426 7.434 Deelnemingen 357 357 357 357 357 357 357 357 357 357 357 Latente belastingvordering 823 720 617 515 412 309 206 103 0 0 0 Onderhanden projecten 550 550 496 7 105 624 728 728 728 728 728 Overige vorderingen 742 742 742 742 742 742 742 742 742 742 742 Liquide middelen 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Totaal activa 40.173 42.785 44.327 45.334 45.995 46.688 46.679 47.200 46.611 46.675 46.832 Passiva Overige reserves 12.113 16.007 17.835 18.943 20.488 22.529 24.127 26.098 27.535 29.682 32.029 Leningen o/g nominaal 26.238 25.003 24.761 24.346 23.302 22.690 20.071 18.241 16.227 14.584 12.266 Waarborgsommen 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 Rekening courant bank 343 320 265 583 751 7 1.095 1.500 1.500 1.104 1.274 Overlopende passiva excl rente 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 Overige kortlopende schulden 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 Opgelopen rente leningen o/g 495 471 482 477 470 478 402 377 365 321 278 Totaal passiva 40.173 42.785 44.327 45.334 45.995 46.688 46.679 47.200 46.611 46.675 46.832 5.3.2 Winst en verliesrekening Resultatenrekening (functioneel) 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Huuropbrengsten 3.865 3.988 4.171 4.386 4.557 4.754 4.890 4.982 5.077 5.169 Overige bedrijfsopbrengsten 123 122 125 128 131 134 137 141 144 148 Lasten verhuur en beheeractiviteiten 1.378 1.426 1.499 1.533 1.546 1.578 1.605 1.632 1.660 1.689 Lasten onderhoudsactiviteiten 562 828 723 650 739 998 1.082 616 692 699 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 158 161 204 209 213 215 177 181 186 190 Afschrijvingen vastgoed in exploitatie 2.039 2.063 2.238 2.295 2.448 2.445 2.586 2.523 2.388 2.516 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 149 368 368 173 258 348 423 171 295 223 Verkoopwinst nieuwbouw koop 0 0 210 179 0 125 0 0 0 0 Verkoop regulier 755 401 524 467 473 482 485 509 468 445 Mutatie MVA a.g.v. verkoop 755 401 524 467 473 482 485 509 468 445 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 0 0 210 179 0 125 0 0 0 0 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 5.122 3.267 2.732 2.950 3.340 2.781 3.334 2.189 2.565 2.772 Rentebaten 2 2 7 0 11 6 2 2 2 2 Rentelasten 978 970 948 950 947 864 839 822 716 651 Saldo financiële baten en lasten 977 968 941 950 936 858 836 820 714 649 Resultaat voor belasting 3.996 1.931 1.213 1.648 2.146 1.700 2.075 1.540 2.146 2.346 Vennootschapsbelasting 103 103 103 103 103 103 103 103 0 0 Jaarresultaat 3.893 1.828 1.110 1.545 2.043 1.597 1.972 1.437 2.146 2.346 Begroting 2016 15
5.4 Financiële kengetallen Financiële kengetallen 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Jaarresultaat 3.846 1.827 1.109 1.545 2.042 1.597 1.971 1.437 2.147 2.347 Eigen vermogen 15.959 17.787 18.896 20.440 22.482 24.079 26.050 27.487 29.634 31.982 Bedrijfswaarde 35.294 36.462 38.363 39.575 40.505 41.235 41.869 41.394 41.468 41.636 Balanstotaal 42.737 44.279 45.286 45.948 46.641 46.631 47.152 46.563 46.627 46.784 Solvabiliteit (%) 37,3 40,2 41,7 44,5 48,2 51,6 55,2 59,0 63,6 68,40 Nominale schuld leningen 25.106 24.865 24.450 23.406 22.794 20.175 18.345 16.330 14.688 12.370 Aantal VHE's 665 657 661 659 655 654 650 646 642 638 Gemiddelde rentelast 3,81 3,78 3,85 3,94 4,05 4,10 4,30 4,42 4,46 4,71 Loan to Value (%) 71,7 68,6 65,0 60,8 56,0 51,3 47,1 42,8 37,8 32,5 Aflossingsfictie leningen 2% 506 501 499 481 454 423 395 355 314 271 Operationele kasstroom exclusief rente 1.893 1.967 2.031 2.196 2.342 2.497 2.635 2.690 2.849 2.902 Rente lasten 1.002 959 953 958 939 941 863 833 761 694 Percentage ICR 1,80 1,67 1,87 2,12 2,24 2,13 2,40 3,12 3,54 3,97 Debt service coverage ratio (DSCR) (2%) 0,94 1,00 1,04 1,12 1,23 1,34 1,51 1,59 1,83 2,05 Het belangrijkste metingsinstrument voor het CFV en het WSW zijn de operationele kasstromen en de daarmee samenhangende rentedekkingsgraad. Deze zijn opgenomen in de hiervoor vermelde financiële kengetallen en hierna grafisch weergegeven met een korte toelichting. 5.4.1 Overige reserves Er is vanuit het oogpunt van toezicht geen eenduidige norm vastgesteld voor het weerstandsvermogen. Intern werd tot op heden 15% als ondergrens gehanteerd. Deze was echter nog gebaseerd op de waardering op basis van historische kostprijs. Een nieuwe norm dient bij actualisatie van het beleidsplan te worden vastgesteld. 5.4.2 Operationele kasstroom De operationele kasstroom is momenteel een van de twee meest bepalende toetsingscriteria van het WSW en het CFV. De positieve resultaten over de prognoseperiode resulteren in een sterke toename van de solvabiliteit, zoals uit de grafiek blijkt. De operationele kasstromen na aflossingfictie (een fictieve berekende aflossing van leningen) dient altijd positief te zijn. Hieraan wordt in de prognoseperiode voldaan. Vooral de eerste vijf jaar is daarin van belang omdat die binnen de toetsing van CFV en WSW vallen. 16 Woningstichting Goed Wonen
5.4.3 Rentedekkingsgraad (ICR) Een tweede belangrijke toetsing is de rentedekkingsgraad. Deze geeft de mate van dekking van de operationele kasstromen ten opzichte van de rentelast, Deze ratio dient hoger dan 1,4% te zijn. Na een kritisch begin in 2015 ontwikkelt deze zich positief. 5.4.5 Onderhoud De onderhoudsuitgaven bepalen in de komende jaren in belangrijke mate de kasstromen. 5.4.4 Loan to value De ratio loan to value geeft de verhouding tussen de WOZ waarde en de leningen. De restschuld van de leningen op balansdatum mogen maximaal 50% van de WOZ waarde zijn (rode lijn). Onderhoud heeft behoudens de DCRS veel invloed op de ratio s en dient daarom ook strak gemonitord te worden. 5.4.6 DSRC De debt service coverage ratio is afgelopen jaar geïntroduceerd door WSW en gaat vooral in op de verhouding tussen de kastromen uit operationele activiteiten (met een genormeerd bedrag voor onderhoud) en de renteuitgaven en theoretische aflossing. De ratio dient groter te zijn dan 1,0. Hierbij wordt ruimschoots aan de gestelde norm voldaan. Daarnaast wordt ook de loan to value op basis van de bedrijfswaarde als criterium gehanteerd. De restschuld van de leningen op balansdatum mogen maximaal 75% van de bedrijfswaarde waarde zijn (rode lijn). In 2015 wordt net niet voldaan aan de ratio. Dit met name vanwege de hoge bedrijfskosten en het relatief lage huurniveau. Vanaf 2016 herstelt zich ook deze ratio positief. Begroting 2016 17