Fiscale aspecten bij de koop en verhuur van een woning op villapark Residence Lipno Tsjechië In deze notitie worden de Tsjechische en Nederlandse fiscale aspecten toegelicht bij de verwerving en verhuur van een familiewoning op villapark Residence Lipno in Tsjechië. Uitgangspunten Bij het opstellen van deze notitie is ervan uitgegaan dat de particuliere belegger zijn fiscale woonplaats in Nederland heeft en belastingplichtig is in Tsjechië voor huurinkomsten in Tsjechië. Daarnaast is ervan uitgegaan dat de familiewoning in Tsjechië tot het privévermogen wordt gerekend en dat van passieve verhuur sprake is (verhuur van de familiewoning aan een verhuurorganisatie). Jaarlijks wordt voorafgaand aan het nieuwe verhuurseizoen de periode van eigen gebruik vastgesteld. Inhoudsopgave Achtereenvolgens worden in deze notitie de volgende fiscale aspecten toegelicht: 1 Daň z přijmů právnických a fyzických osob (=inkomstenbelasting) 2 Daň z přidané hodnoty (=omzetbelasting) 3 Daň z převodu nemovitostí (=overdrachtsbelasting) 4 Daň z nemovitostí (=onroerende zaak belasting) 5 Daň darovací (=schenkbelasting) en Daň dĕdická (=erfbelasting) Nadat de fiscale aspecten, die aansluiten bij de uitgangspunten, zijn toegelicht zullen wij kort aangeven wat de verschillen in belastingheffing zijn als de familiewoning in plaats van door een natuurlijk persoon, door een Nederlandse vennootschap of door een Tsjechische s.r.o. wordt aangeschaft. 1 Daň z přijmů právnických a fyzických osob (=inkomstenbelasting) In deze paragraaf geven wij met betrekking tot de inkomstenbelasting de volgende aspecten weer: belastingverdrag Nederland -Tsjechië en heffing in beide landen; belasting van de huuropbrengsten van de familiewoning met een toelichting op eigen gebruik, verliezen en belastingpercentage; belasting bij de vervreemding van de familiewoning. 1.1 Belastingverdrag Nederland - Tsjechië Het Belastingverdrag Nederland - Tsjechië wijst de belastingheffing ter zake van inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar de onroerende zaak is gelegen, in dit geval Tsjechië. Nederland verleent een vermindering van belasting ter voorkoming van dubbele heffing. Ook de belastingheffing bij vervreemding van de onroerende zaak is aan Tsjechië toegewezen. 1
1.2 Huuropbrengsten uit de familiewoning 1.2.1 Tsjechië De huurinkomsten uit de in Tsjechië gelegen onroerende zaak worden jaarlijks met inkomstenbelasting belast. Als de jaarlijkse huurinkomsten lager zijn dan 15.000 CZK (ongeveer 600 euro), bent u niet verplicht om aangifte te doen voor de inkomstenbelasting in Tsjechië. (Deze uitzondering is niet van toepassing als de kosten hoger zijn dan de inkomsten.) Daň z přijmů právnických a fyzických osob (=inkomstenbelasting) De inkomstenbelastingheffing wordt berekend over de huurinkomsten minus de kosten, die in samenhang met de verhuur zijn gemaakt. Aftrekbare kosten zijn bijvoorbeeld afschrijvingskosten, (hypotheek)rente, onderhoudskosten, reparatiekosten, verzekeringskosten, wervingskosten nieuwe huurders etc. Er zijn twee mogelijkheden om de kosten in aftrek te brengen: 1. De werkelijke kosten worden in mindering gebracht. 2. Een forfaitair bedrag van 30% van de huurinkomsten. De keuze is aan de verhuurder van de woning en kan in principe jaarlijks worden bepaald. De verhuurder kan de kosten alleen in aftrek brengen als hij kan aantonen dat de kosten gerelateerd zijn aan de huurinkomsten en als de kosten door de verhuurder worden gedragen. De afschrijving op de familiewoningen kan lineair of willekeurig gebeuren. Hiervoor gelden specifieke regels die het beste met uw accountant kunnen worden afgestemd. De afschrijvingsbasis is de aankoopprijs plus de aankoopkosten van de familiewoning. Onroerende zaakbelasting, onderhoud en verzekeringspremies zijn voor rekening van de eigenaren van de familiewoningen. Eigen gebruik De zogenoemde `wervingskosten' zijn fiscaal aftrekbaar voor zover zij betrekking hebben op de verhuurperiode. De wervingskosten zijn niet aftrekbaar voor zover zij betrekking hebben op de periode van eigen gebruik. Alle overige kosten dienen gecorrigeerd te worden met de periode van eigen gebruik. Fiscale verliezen Fiscale verliezen ter zake van de verhuur van de familiewoning kunnen met positieve fiscale inkomsten worden verrekend. Fiscale verliezen zijn verder verrekenbaar met toekomstige positieve belastingplichtige inkomsten van de opvolgende 5 jaar. Belastingpercentage Het huidige percentage inkomstenbelasting bedraagt 15% in Tsjechië. De inkomsten dienen te worden aangegeven in de aangifte inkomstenbelasting, die voor 1 april van ieder jaar ingediend dient te worden. 1.2.2 Nederland Voor deze notitie is ervan uitgegaan dat sprake is van passieve verhuur. Dat impliceert dat de familiewoningen deel uitmaken van het box 3 vermogen. Mocht sprake zijn van verhuur dat normaal vermogensbeheer te boven gaat, wordt de familiewoning tot box 1 gerekend. Op de belastingheffing in box 1 wordt in deze notitie niet nader ingegaan. De waarde van de familiewoning in Tsjechië dient weliswaar in de Nederlandse aangifte te worden aangegeven (in box 3), maar Nederland verleent een tegemoetkoming ter voorkoming van dubbele belastingheffing. Mogelijk levert u dit in Nederland een belastingbesparing in Box 3 op van 1,2% van uw geïnvesteerd eigen vermogen. 2
Bij actieve verhuur (dus verhuur door de eigenaar zelf) wordt dit mogelijk tot box 1 gerekend, dit is afhankelijk van of er sprake is van normaal vermogensbeheer of dat de verhuur het normale vermogensbeheer te boven gaat. Dit moet per geval worden beoordeeld. 1.3 Vervreemding van de familiewoning 1.3.1 Tsjechië Wanneer tussen de aankoop en de verkoop van de familiewoning minder dan 5 jaren zijn gelegen, wordt de verkoopwinst met inkomstenbelasting belast. De verkoopwinst bestaat in dat geval uit de verkoopprijs minus de historische aankoopprijs, als er niet is afgeschreven op de familiewoning of de boekwaarde als er wel is afgeschreven op de familiewoning, en de verkoopkosten. De verkoopopbrengst wordt belast tegen het huidige percentage inkomstenbelasting van 15%. De verkoopopbrengst dient te worden aangegeven in de aangifte inkomstenbelasting, die voor 1 april van ieder jaar ingediend dient te worden. Bij verkoop na de 5-jaars termijn is de verkoopopbrengst belastingvrij. 1.3.2 Nederland De vervreemding van de Tsjechische familiewoning leidt niet tot belastingheffing in Nederland. 2 Daň z přidané hodnoty (=omzetbelasting) De verkrijging van een familiewoning is in beginsel vrij van omzetbelasting. Echter indien de woning wordt gekocht voor, op of binnen 3 jaar na de datum van eerste ingebruikname is de levering belast met omzetbelasting. Wanneer de familiewoning 'in de BTW-sfeer' wordt gebruikt, kan ook de omzetbelasting die aan de eigenaar van de familiewoning in rekening wordt gebracht de zogenoemde voorbelasting, worden teruggevraagd. Dan moet wel met de huurder worden afgesproken dat de verhuur met omzetbelasting plaatsvindt. Hiervoor moet worden geopteerd. De omzetbelasting die op de levering rust, is door de verkoper verschuldigd en wordt door de koper aan de verkoper betaald als onderdeel van de verkoopprijs. De koper kan de voorbelasting in aftrek brengen op de aangifte omzetbelasting, die in Tsjechië ingediend wordt. De koper van de familiewoning moet zich in Tsjechië als omzetbelastingplichtige aanmelden. Als de jaarlijkse huurinkomsten minder bedragen dan 1.000.000 CZK (ongeveer 40.000 euro) bent u niet verplicht om u als omzetbelastingplichtige aan te melden in Tsjechië. Echter dan kan u de BTW, die in rekening is gebracht aan u, niet in aftrek brengen. Er dient aangifte omzetbelasting gedaan te worden over de huurinkomsten. Als de huurinkomsten over het vorige kalenderjaar meer bedroegen dan 400.000 bent u verplicht maandelijks aangifte te doen. Als de inkomsten over het vorige kalenderjaar lager waren dan 400.000 kunt u per kwartaal aangifte doen. Daarnaast kunt u verzoeken voor maandelijkse aangiften als de inkomsten over het lopende jaar meer dan 80.000 bedragen. Als er zich onjuistheden in de aangiften hebben bevonden, dient dit in een aanvullende aangifte gecorrigeerd te worden binnen één maand, nadat de onjuistheid is ontdekt. 3
De verkoop van de woning is vrijgesteld van omzetbelasting als deze na 3 jaar na de datum van eerste ingebruikname wordt verkocht. Indien de verkoop binnen 5 jaar na aankoop plaatsvindt, moet een gedeelte van de in aftrek gebrachte omzetbelasting worden terugbetaald. Met ingang van 2011 worden de regels met betrekking tot herziening van de voorbelasting op onroerend goed gewijzigd. Met ingang van 2011 is de herzieningsperiode 10 jaar in plaats van 5 jaar. Als de familiewoning binnen 10 jaar wordt verkocht moet een gedeelte van de in aftrek gebrachte omzetbelasting worden terugbetaald. De terugbetaling is normaal gesproken evenredig aan de voorbelasting die betrekking heeft op de termijn van 10 jaar minus het aantal jaren dat de woning in bezit is geweest. Als de levering plaats vindt binnen 3 jaar na datum van eerste ingebruikname, is de levering belast met omzetbelasting. Dan hoeft de in aftrek gebrachte omzetbelasting niet gecorrigeerd te worden. 3 Daň z převodu nemovitostí (=overdrachtsbelasting) Bij de verkrijging van een nieuwe nog niet eerder in gebruik genomen familiewoning is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd over de woning. De overdrachtsbelasting is echter wel verschuldigd over de grond, die wordt geleverd bij de familiewoning. Bij de verkrijging van een reeds in gebruik genomen familiewoning is de verkoper 3% overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopprijs van de woning of de waarde in het economisch verkeer van de familiewoning, indien dit hoger is. 4 Daň z nemovitostí (=onroerende zaak belasting) De eigenaar van de familiewoning is in Tsjechië onroerende zaak belasting verschuldigd. De hoogte van het belastingtarief is afhankelijk per soort grond, oppervlakte van het land en de woning en de locatie van de woning. 5 Daň darovací (=schenkbelasting) en Daň dĕdická (=erfbelasting) Tussen Nederland en Tsjechië is tot op heden geen Belastingverdrag met betrekking tot erf- en schenkbelasting gesloten. Belastingheffing geschiedt derhalve op basis van het nationale recht van beide landen. 5.1 Tsjechië Omdat de familiewoning in Tsjechië is gelegen, wordt in Tsjechië erf- en schenkbelasting geheven, ook als de erflater, erfgenaam, schenker dan wel begiftigde niet in Tsjechië woonachtig is. Voor het erf- en schenkbelastingrecht gelden dezelfde waarderingsvoorschriften, belastingvrijstelling en belastingtarieven. De verkrijger is de belastingplichtige. Als de verkrijger en de erflater of schenker familie zijn, kan de erfenis of gift belastingvrij zijn. Voor de vaststelling van de waarde van onroerende zaken voor de heffing van erf- en schenkbelasting gelden specifieke voorschriften in Tsjechië. Schulden, die in verband staan met de onroerende zaken en die worden overgenomen door de verkrijger, kunnen in aftrek gebracht worden. 4
5.2 Nederland Ingeval de erflater of schenker in Nederland woonachtig is, wordt de waarde van familiewoning tevens in de Nederlandse belastingheffing betrokken. Nederland verleent evenwel een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. De vermindering wordt berekend aan de hand van de waarde van de familiewoning in het economische verkeer verminderd met de eventueel daarop rustende hypotheekschuld. Optie aankoop door B.V. Als het familiehuis niet door een natuurlijk persoon, maar door een Nederlandse vennootschap wordt aangekocht zijn er enkele verschillen met betrekking tot de belastingheffing van de huurinkomsten in de vennootschapsbelasting in Tsjechië en in Nederland. De woning is een vaste inrichting in Tsjechië. Daarnaast is de feitelijke leiding van de vennootschap gevestigd in Nederland. De vennootschap is in Tsjechië belastingplichtig voor de huurinkomsten van het onroerend goed in Tsjechië. In Nederland is de vennootschap ook belastingplichtig. Nederland verleent een vermindering van belasting ter voorkoming van dubbele heffing. Een vennootschap dient altijd aangifte vennootschapsbelasting te doen ongeacht de hoogte van de huurinkomsten. Een vennootschap kan géén gebruik maken van het forfaitaire bedrag bij de bepaling van de kosten. De werkelijke kosten dienen in mindering te worden gebracht op de huurinkomsten. Het huidige vennootschapsbelastingtarief bedraagt 19% in Tsjechië. De verkoop van de familiewoning wordt op dezelfde wijze belast als bij een natuurlijk persoon tegen het huidige vennootschapsbelastingtarief van 19%. Bij vennootschappen is er geen termijn waarna de verkoop belastingvrij kan plaats vinden. De verkoop is derhalve altijd belast. Optie aankoop door Tsjechische s.r.o. Als de familiewoning wordt aangekocht door een Tsjechische s.r.o. wordt de belastingheffing op dezelfde wijze bepaald als de belastingheffing van een Nederlandse vennootschap. Daarnaast is het van belang dat er bij dividenduitkering door een Tsjechische vennootschap aan een Nederlandse aandeelhouder, wanneer dit een natuurlijk persoon is, er in Tsjechië 10% bronbelasting kan worden geheven. Op basis van het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting verleent de Nederlandse fiscus een vermindering van Nederlandse Box 2 heffing voor de reeds in Tsjechië betaalde belasting. De btw-aspecten zijn hetzelfde als bij een natuurlijk persoon, die zich registreert voor belastingheffing in Tsjechië. Kosten voor een Tsjechische s.r.o. Het gestort kapitaal van een Tsjechische vennootschap moet tenminste 200.000 CZK (ongeveer 8.000 euro) bedragen. De oprichtingskosten van een s.r.o. bedragen ongeveer 2.000 euro. De kosten voor het opmaken van een jaarrekening en een aangifte vennootschapsbelasting zijn ongeveer 2.200 euro. 5
De inhoud van deze notitie is gebaseerd op onze interpretatie van de thans geldende wet- en regelgeving en de thans gepubliceerde jurisprudentie. Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend. HLB Proxy A.S., Ceske Budejovice HLB Van Daal & Partners, Waalwijk Oktober 2010 6