Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen heeft genoeg geld voor een dure koop- of huurwoning. Daarom zijn wij er: wij bouwen en verhuren goede woningen die weinig kosten. Samen met onze huurders bedenken we hoe die eruit moeten zien. En als er iets is, weten onze huurders ons makkelijk te vinden. We zijn dichtbij. We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen heeft genoeg geld voor een dure koop- of huurwoning. Daarom zijn wij er: wij bouwen en verhuren goede woningen die weinig kosten. Met onze huurders bedenken we hoe die eruit moeten zien. Samen met de gemeente zorgen we ervoor dat de woningen eerlijk worden verdeeld. Hierbij kijken we naar het belang van degene die de woning graag wil hebben, maar ook naar het belang van de maatschappij, zoals voldoende afwisseling in de wijk en voldoende doorstroming. Voor onze huurders zij we altijd dichtbij. Als er iets is, weten ze ons makkelijk te vinden. Begin 2013 waren er 381 woningcorporaties. Bij elkaar bezitten zij circa 2,4 miljoen woningen. Dat is een derde van het totaal aantal woningen in Nederland. Naast het verhuren van woningen is het bouwen van nieuwe woningen een belangrijke taak. In 2012 hebben corporaties zo n 31.100 woningen gebouwd. Ofwel 67 procent van het totaal aantal nieuwe woningen in Nederland. 43,2 procent van alle corporatiewoningen zijn eengezinswoningen. De overige woningen zijn portiekwoningen en flats. 97 procent van alle corporatiewoningen valt onder de huurtoeslaggrens ( 681,02).
Eén op de drie huishoudens huurt bij een corporatie. 70 procent daarvan heeft een inkomen lager dan 40.000, in andere woningen is dat slechts 27 procent. De helft van alle corporatiewoningen wordt bewoond door alleenstaanden. Bijna de helft van alle jongeren woont in een corporatiewoning (47 procent). Verdeeld naar leeftijd, worden sociale (huur)woningen als volgt bewoond: jongeren 3 procent; 25 45 jarigen 28 procent; 45 65 jarigen 35 procent; 65 jaar en ouder 34 procent. Let op; dit is alleen de leeftijd van de hoofdbewoner Vaak zijn er meer mensen die een woning nodig hebben dan dat er woningen zijn. Daarom kent elke gemeente een systeem om woningen op een eerlijke manier te verdelen. De regels hiervoor liggen vast in de Huisvestingswet. Daarnaast gelden er regels van de gemeente. Om te bepalen wie er als eerste in aanmerking komt voor een woning die vrijkomt, wordt gelet op zaken als: de inschrijftijd, de woonduur, het inkomen en de gezinssamenstelling. In noodsituaties werken de regels voor het verdelen van woningen niet. Daarom bestaat er in elke gemeente een urgentieregeling. Een onafhankelijke commissie bepaalt of mensen van deze regeling gebruik kunnen maken. Om de kwaliteit van woningen op peil te houden of te verbeteren, geven corporaties veel geld uit aan het beheer van woningen. Denk niet alleen aan regulier onderhoud en renovatie, maar ook aan energiebesparende maatregelen en initiatieven om woningen te voorzien van duurzame energie. Alles bij elkaar ging het in 2012 om 4,5 miljard. Tot slot wordt veel geïnvesteerd in de leefomgeving: in 2012 243 miljoen.
Thema 2 Bedrijfsmatig werken: slim en goedkoop Winst maken is geen doel voor ons: wij stoppen bijna al ons geld in woningen en wijken. Onze kosten zijn laag, doordat we slim werken en goedkoop geld lenen. Dat laatste kunnen we doordat we elkaar helpen als één van ons financieel in de problemen komt. Winst maken is geen doel voor ons: wij stoppen bijna al ons geld in woningen en wijken. Onze kosten zijn laag, doordat we slim werken. Om daar nog beter in te worden, wisselen we ervaringen uit en leren we van elkaar. Daarnaast kunnen we goedkoop geld lenen, doordat we elkaar helpen als één van ons financieel in de problemen komt. Belangrijk, want elke euro die we uitsparen, kunnen we besteden aan onze maatschappelijke taak: betaalbare woningen bouwen en onderhouden. In 2012 besteedden alle corporaties bij elkaar 7,2 miljard aan het bouwen en verbeteren van huur- en koopwoningen. In 2012 verkochten de corporaties 13.900 huurwoningen aan huishoudens. 2.500 huurders werden eigenaar van de woning die zij voorheen huurden. Corporaties verkopen woningen zodat ze weer woningen kunnen bouwen. Daarnaast maakt de verkoop van woningen vaak deel uit van plannen om wijken te veranderen: de afwisseling van koop en huur maakt wijken aantrekkelijk. Via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw staan corporaties borg voor elkaar. Mocht die borgstelling ontoereikend zijn, dan fungeert de overheid als achtervang. Het Rijk en de gemeenten moeten het WSW dan renteloos geld lenen. Dankzij deze borging kunnen corporaties voor het bouwen en beheren van sociale huurwoningen goedkoop geld lenen bij de banken. Om de integriteit van bestuurders van woningcorporaties te waarborgen kent Aedes een gedragscode. Door hun lidmaatschap van Aedes laten woningcorporaties zien waarvoor zij staan en waarop zij aanspreekbaar zijn.
Thema 3 Middenin de samenleving dicht bij de mensen We weten wat er speelt in de wijken en buurten waarin we woningen hebben. We kennen onze huurders: we weten wat ze willen, maar ook wat hun zorgen en problemen zijn. Waar we kunnen, geven we ze een zetje in de rug. En als er huurachterstand is, gaan we zo snel mogelijk met onze huurders in gesprek. Vaak kunnen we op die manier huisuitzetting voorkomen. We weten wat er speelt in de wijken en buurten waarin we woningen hebben. We kennen onze huurders: we weten wat ze willen, maar ook wat hun zorgen en problemen zijn. Waar we kunnen, geven we ze een zetje in de rug. En als er huurachterstand is, gaan we zo snel mogelijk met onze huurders in gesprek. Vaak kunnen we op die manier huisuitzetting voorkomen. Bij ernstige problemen bieden we huurders zo nodig ondersteuning, zodat het voor hen makkelijker wordt om hun situatie te verbeteren. We brengen ze bijvoorbeeld in contact met andere organisaties, zoals de schuldhulpverlening of welzijnsorganisaties. Huismeesters zijn voor corporaties de ogen en oren in de wijk. Uit het Huismeesteronderzoek 2013 van het Platform Wijkbeheer Woningcorporaties blijkt dat een op de zestien medewerkers bij corporaties als huismeester werkt. Bijna de helft van de corporaties zet haar huismeesters in alle wijken in, dus ook in de wijken waar het al goed gaat. In 2013 hebben woningcorporaties 6.980 huishoudens uit hun huis gezet. Dat is 7,7 procent meer dan in 2012. De oorzaak: de economische crisis. Huurachterstand is de belangrijkste reden voor huisuitzetting: 88,4 procent. In 3 procent van de gevallen was woonfraude en/of illegale onderhuur de aanleiding. Andere redenen zijn wietteelt (4,2 procent) en ernstige overlast (2,8 procent). Ook als er een vonnis van de rechter ligt, blijven corporaties zich ervoor inspannen om huisuitzetting te voorkomen. Vaak met succes. In slechts 30 procent van de gevallen leidt een vonnis ook tot uitzetting (2013; bron: Aedes vereniging van Woningcorporaties).
Thema 4 De kwaliteit van de woonomgeving: buurt, wijk en regio Kernboodschap [kort en lang] Een huis is pas een thuis als ook de wijk fijn is: als mensen elkaar kennen en rekening houden met elkaar, en als er goede voorzieningen zijn. Bewoners doen zelf veel om hun buurt prettig en leefbaar te houden. Als het kan, helpen we ze graag. Dat kan heel concreet, maar ook door in gesprek te gaan met andere partijen die invloed hebben op de leefomgeving, zoals de gemeente. Corporaties geven jaarlijks gemiddeld per woning 1.309 aan onderhoud uit. In 2012 besteedden alle corporaties bij elkaar 3,2 miljard aan onderhoud. Onderhoud bestaat uit: meerjarenonderhoud ( 800 per jaar per woning), reparaties ( 320) en onderhoud bij de wisseling van huurders ( 189). Aan leefbaarheid gaven corporaties 243 miljoen uit (2012). De grote meerderheid van de Nederlanders is (zeer) tevreden met de woonomgeving. Slechts 5 procent is ontevreden of zeer ontevreden.
Thema 5 Maatschappelijke vraagstukken als zorg en vergrijzing Kernboodschap [kort en lang] Ouderen wonen graag zo lang mogelijk in hun eigen huis. Met kleine aanpassingen in de woning helpen we ze daarbij. Daarnaast bouwen we woningen met zorg in de buurt. Oudere bewoners zijn daar beter mee af en met z n allen geven we zo minder geld uit aan zorg. Woningcorporaties verhuren woningen waarbij een zorginstelling zorg aanbiedt. Verschillende vormen zijn mogelijk: van woonzorgzones tot woonzorgcomplexen. Woningcorporaties passen woningen aan voor mensen voor wie dat nodig is, zoals ouderen en mensen met een handicap. Denk aan het weghalen van drempels en aan andere maatregelen om de woning toegankelijk te maken voor mensen met een rolstoel of rollator. Ook domotica behoort tot de mogelijkheden, zodat allerlei zaken op afstand geregeld kunnen worden (verwarming, zonwering, ventilatie en een oogje in het zeil houden). De vraag naar aangepaste woningen voor ouderen neemt de komende jaren naar verwachting sterk toe. In 2040 is één op de vier inwoners 65 jaar of ouder (2013: 17 procent). Ouderen worden bovendien steeds honkvaster; ze blijven het liefst zo lang mogelijk in hun woning wonen.
Thema 6 De energietransitie en een duurzame samenleving Met duurzame nieuwbouw en renovatie verlagen we de energierekening van onze huurders, houden onze woningen hun waarde en dragen we bij aan een gezonde toekomst voor iedereen. Met duurzame nieuwbouw en renovatie verlagen we de energierekening van onze huurders, houden onze woningen hun waarde en dragen we bij aan een gezonde toekomst voor iedereen. Corporaties werken mee in projecten om woningen zeer energiezuinig te maken. Denk aan de Stroomversnelling, een project om 111.000 woningen duurzaam te renoveren. En aan initiatieven om woningen te bouwen die alleen maar zelfopgewekte, duurzame energie gebruiken. (woningen met een energienota nul ). Woningen met een A-label zijn het meest energiezuinig, woningen met een G- label zijn het minst energiezuinig. Het aantal corporatiewoningen met een A- en B-label steeg in 2012 met respectievelijk 52 en 23 procent. De meeste huurwoningen (ongeveer een derde van het totaal) hebben het energielabel C. Energiezuinige maatregelen van corporaties zijn: o zonnepanelen (11.500 woningen) o warmteterugwinning (65.200 woningen) o isolatie (glas, gevel, dak, vloer) (minstens 2.061.800 woningen) De Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten Energiebesparing (SHAERE) is de officiële monitor van het Convenant Energiebesparing Huursector. In deze database staan alle energieprestatiegegevens van ruim 1,8 miljoen sociale huurwoningen. SHAERE geeft inzicht in onder andere het totale energieverbruik, CO2-uitstoot, de gemiddelde Energie Index (EI) en het gemiddelde label van de deelnemende woningcorporaties. Om de voortgang te meten maakt de database gebruik van de gegevens die corporaties zowel in 2011 als in 2012 aanleverden. Deze corporaties bezitten samen bijna 1 miljoen woningen.