Nota functieverandering buitengebied Oost Gelre ROBGB-1100019 maart 2011
Nota functieverandering buitengebied Oost Gelre 1. Samenvatting Oost Gelre heeft beleid voor functieverandering van vrijkomende en vrijgekomen (agrarische) bebouwing in het buitengebied vastgesteld. Dit is een gemeentelijke invulling van het provinciale en regionale beleid voor functieverandering, vastgelegd in de Nota Functies Zoeken Plaatsen Zoeken Functies. Deze nota bevat een actualisering van het beleid, onder andere bedoeld om functieverandering naar nieuwe economische functies te vereenvoudigen. 2. Inleiding In 2006 is de Nota Functies Zoeken Plaatsen Zoeken Functies in regionaal verband opgesteld en vastgesteld als regionaal beleidskader. De verschillende gemeenten hebben daarmee vervolgens het beleid voor functieverandering uitgewerkt voor de eigen gemeente. Het beleid voor Oost Gelre is door de raad voor het laatst aangepast in maart 2009. De voorliggende notitie bevat een actualisering van het gemeentelijk beleid voor functieverandering. Hiermee vervalt ook het beleid voor broedplaatsfuncties. Achtergrond Provinciaal beleid Het beleid voor functieverandering is gebaseerd op het Streekplan. Daarin staat als doelstelling: Land- en tuinbouwbedrijven de mogelijkheid geven niet-agrarische nevenfuncties te vervullen; De behoefte aan landelijk wonen en in tweede instantie werken accommoderen in vrijgekomen gebouwen in het landelijk gebied. Hiermee kan een impuls worden gegeven aan de leefbaarheid en vitaliteit van het landelijk gebied; niet-agrarische bedrijvigheid die gebonden is aan de kwaliteiten en functies van het buitengebied ruimte bieden; verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vrijgekomen gebouwen te hergebruiken en door per bouwperceel waar functieverandering plaatsvindt de resterende vrijgekomen gebouwen te slopen. Door verevening moet functieverandering van gebouwen in het buitengebied bijdragen aan een impuls voor de leefbaarheid, economische vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Regionale invulling Voor de Achterhoekse gemeenten komt de regionale Nota Functies Zoeken Plaatsen Zoeken Functies in de plaats van het streekplanbeleid. Speerpunten voor de gemeenten zijn functieverandering naar toerisme en recreatie en naar zorgfuncties. De regionale nota vormt de basis voor een uitwerking door de verschillende gemeenten. Gemeentelijke uitwerking Oost Gelre heeft het regionale beleid uitgewerkt voor de eigen gemeente. Er is vastgesteld wat de sloopnorm is voor functieverandering naar wonen en functieverandering naar enkele typen bedrijven is uitgesloten. Aanleiding voor de aanpassing Van de mogelijkheden voor functieverandering in het buitengebied wordt veel gebruik gemaakt. Het beleid voorziet daarmee in een behoefte. Toch zijn er aanleidingen om het beleid bij te stellen. Provinciaal en regionaal wordt het beleid voor functieverandering aangepast. Provinciale Staten willen de gemeenten stimuleren beter te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ook moet functieverandering naar werken aantrekkelijker worden gemaakt. Andere aanleidingen zijn: er is een afnemende woningbehoefte; ROBGB-1100019 2
ondanks de aanvankelijke insteek naar hergebruik voor andere economische functies, leren de ervaringen tot nu toe dat vooral functieverandering naar wonen plaatsvindt; verwachte veranderingen in de agrarische sector, waardoor naar verwachting een groot aantal bedrijven zal stoppen. Dit zal leiden tot een beperkte aanvulling op de regionale nota Functies Zoeken Plaatsen Zoeken Functies. Aanpassingen gemeentelijk beleid In aanvulling hierop zijn ook de ervaringen met het gemeentelijk beleid tot nu toe aanleiding tot een bijstelling. De huidige regeling biedt onvoldoende mogelijkheden voor het gebruik van gebouwen bij woningen. Ook is het onderscheid tussen hoofd- en nevenfuncties in de praktijk niet altijd helder. Bij functieverandering naar wonen vormt de mogelijkheid bijgebouwen te realiseren een aandachtspunt. Het is gewenst grotere bijgebouwen mogelijk te maken dan nu in de bestemmingsplannen is opgenomen. Daarnaast biedt de Wabo de mogelijkheid een beperkt bijgebouw te realiseren zonder te toetsen aan het bestemmingsplan. Om met toepassing van deze bouwmogelijkheden toch de gewenste winst in ruimtelijke kwaliteit te realiseren, wordt de gevraagde verevening vergroot. Ook met deze aanpassingen zal het beleid voor functieverandering slechts beperkt kunnen bijdragen aan de verbetering van de economische vitaliteit en de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied en aan de versterking van de leefbaarheid van de kleine kernen. Dat komt omdat dit beleid vooral goed kan werken als er een grote vraag is naar woningen in het buitengebied en naar nieuwe locaties voor bedrijvigheid. De volgende punten bevatten de concrete uitwerking voor Oost Gelre, rekening houdend met de eerdere raadsbesluiten. 3. Aanpassing van het beleid Op de volgende punten wordt het beleid aangepast. Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Doel van het beleid is onder meer verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunt bij functieverandering blijft dat in ruil voor de mogelijkheid tot hergebruik of functieverandering een tegenprestatie wordt geleverd. Dit heet 'verevening'. De vereveningsbijdrage is afhankelijk van welke functieverandering plaatsvindt, in welk gebiedstype de locatie ligt en wat de omvang en kwaliteit van de aanwezige bebouwing is. Verevening Huidig beleid Als basis geldt bij functieverandering het volgende: het agrarisch bedrijf dient te worden beëindigd (uitgezonderd de teelt van gewassen op cultuurgronden); ten minste de helft van de bestaande bedrijfsgebouwen (karakteristieke gebouwen uitgezonderd) wordt gesloopt; er dient een goede landschappelijke inpassing plaats te vinden. In het bestaande beleid is hieraan toegevoegd dat bij functieverandering naar wonen advies gevraagd aan de ervenconsulent indien 2 vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Aanpassing van het beleid Dit beleid blijft van kracht, met de volgende aanvullingen. Het wordt mogelijk functieverandering op twee of meer locaties gezamenlijk te bekijken, om de kwaliteitswinst te beoordelen. Een kwaliteitsteam beoordeelt de initiatieven. ROBGB-1100019 3
Koppelen van locaties In sommige gevallen is het gewenst functieverandering op verschillende locaties in combinatie te beoordelen. Er is immers verschil in gebieden. Zo kan bijvoorbeeld vlak bij een kern een milieuprobleem worden opgelost als een bedrijf verdwijnt. Woningbouw op die locatie kan goed aansluiten op de kern. En er zijn gebieden waar woningen ongewenst zijn, bijvoorbeeld vanwege het primaat voor de landbouw of omdat woningaanbod kannibaliseert op de kern. In dit voorbeeld is extra kwaliteitswinst te behalen als de locaties in samenhang worden bekeken. Dan zou een ontwikkeling kunnen zijn dat vervangende woningbouw plaatsvindt op de locatie bij de kern, en dat de andere locatie volledig agrarisch hergebruikt wordt na sloop van de vrijgekomen gebouwen. Daarom wordt het mogelijk gemaakt dat een locatie beoordeeld wordt samen met een of meer andere functieveranderinglocaties. Hieraan zijn de volgende voorwaarden verbonden. op elk van de locaties is er verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; de totale kwaliteitswinst is groter is dan die zou zijn bij functieverandering op de locaties afzonderlijk; op elke locatie verdwijnt het agrarisch bouwvlak. Instellen kwaliteitsteam Provinciale Staten stimuleert het formeren van interne kwaliteitsteams om initiatieven te toetsen en eventueel te begeleiden. Een kwaliteitsteam kan regionaal of gemeentelijk worden opgezet. De gemeente stelt een kwaliteitsteam in, waarin de volgende disciplines zijn vertegenwoordigd: ruimtelijke ontwikkeling, woningbouw, stedenbouw, landschap, cultuurhistorie, economie. Alle initiatieven worden beoordeeld door een kwaliteitsteam. Het werken met een kwaliteitsteam wordt na één jaar geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Uitwerking fondsvorming In de regionale Nota Functies Zoeken Plaatsen Zoeken Functies is de mogelijkheid van fondsvorming en financiële verevening genoemd. Deze mogelijkheid is destijds niet verder uitgewerkt. Inmiddels zijn er voorbeelden waarbij hiervan wel gebruik gemaakt wordt. In regionaal verband wordt deze optie uitgewerkt, waarbij met name gekeken wordt naar voorbeelden in Lochem en Overijssel. Op basis van de regionale uitwerking kan dit vervolgens voor Oost Gelre worden toegepast. Functieverandering naar werken Huidig beleid Het huidige beleid maakt onderscheid tussen nevenfuncties bij agrarische bedrijven, nieuwe hoofdfuncties in vrijgekomen (agrarische) gebouwen en bedrijf en beroep aan huis bij woningen. De mogelijkheden die geboden worden voor neven- en hoofdfuncties zijn afhankelijk van de soort functie en het gebied waarin de nieuwe functie gaat plaatsvinden. Alle nieuwe functies zijn slechts toegestaan indien ze passen binnen de indicatieve bedrijvenlijst en niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Voor nevenfuncties geldt daarnaast het volgende. Bij recht toegestaan tot 150 m2. Tussen 150 en 500 m2 kan vrijstelling worden verleend. Autoreparatiebedrijven/garage/verkooppunt en bouwbedrijven zijn niet toegestaan. Nevenfuncties bij wonen zijn als bedrijf aan huis toegestaan (max 50 m2). Voor nieuwe hoofdfuncties wordt het regionaal beleid gevolgd. Dit houdt in dat over het algemeen 350 m2 bij rechte en met een wijziging afhankelijk van het gebied en de functie tot 750 of 900 m2. Ook hierbij zijn autoreparatiebedrijven/garage/verkooppunt en bouwbedrijven niet toegestaan. Aanpassing van het beleid Als voorwaarde voor alle nieuwe functies blijft gelden dat nieuwe functies slechts zijn toegestaan indien ze passen binnen de indicatieve bedrijvenlijst en niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Autoreparatiebedrijven, garages, autoverkooppunten en bouwbedrijven zijn niet toegestaan. Buitenopslag en -uitstalling zijn niet toegestaan. ROBGB-1100019 4
Tot 350 m2 Nieuwe functies tot 350 m2 per erf worden bij recht toegestaan in bestaande gebouwen. Voorwaarden hiervoor zijn dat het geen horeca betreft en dat de functie in de bedrijvenlijst als hoofd- en als nevenfunctie is toegestaan voor dit gebiedstype. Indien de bestaande bebouwing niet geschikt is voor de gewenste nieuwe functie, is vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie in principe mogelijk. Hiervoor wordt de procedure van een binnenplanse afwijking gevolgd. Voorwaarde is dat de nieuwbouw voldoet aan het beeldkwaliteitsplan en dat er landschappelijke inpassing plaatsvindt. Nieuwe functies vanaf 350 m2 Bij nieuwe functies vanaf 350 m2 blijft het onderscheid tussen nevenfuncties en hoofdfuncties bestaan. In alle gevallen geldt het volgende: de nieuwe functie is alleen toegestaan in bestaande gebouwen; er moet voldoende verevening plaatsvinden; er dient landschappelijke inpassing te worden gerealiseerd; buitenfuncties zijn niet toegestaan. Nevenfuncties zijn toegestaan bij agrarische bedrijven. Hiervoor verandert het beleid niet. De omvang mag niet groter zijn dan 50 % van de aanwezige bebouwing en niet groter dan 500 m2. Het gebiedstype bepaalt welke nevenfuncties mogelijk zijn. Voor nieuwe hoofdfuncties blijven de maximale oppervlakten uit de Nota Functies Zoeken Plaatsen Zoeken Functies van kracht. Ze kunnen dus worden toegestaan tot maximaal 750 of 900 m2, afhankelijk van het gebiedstype en de functie. Daarnaast geldt voor nieuwe hoofdfuncties het volgende: Uitgangspunt bij het bepalen van de verevening is dat alle niet voor de nieuwe functie benodigde bebouwing wordt gesloopt en dat de bebouwing met ten minste 50 % wordt verminderd; Onderdeel van de verevening is het vervallen van het agrarisch bouwvlak; Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen (voormalige) agrarische bedrijven en andere situaties waarbij gebouwen zijn vrijgekomen; Deze vorm van functieverandering is alleen mogelijk indien het agrarisch hoofdgebruik is of wordt beëindigd en de agrarische bestemming vervalt. In uitzondering op deze regel kan het wel mogelijk worden gemaakt beperkt agrarisch gebruik voort te zetten in bestaande gebouwen. Ook in dit geval geldt als uitgangspunt dat de bebouwing met 50 % wordt verminderd. Ondersteunende horeca Ondersteunende horeca is toegestaan als nevenfunctie bij agrarische bedrijven en bij wonen. hiervoor gelden de volgende aanvullende voorwaarden: Alleen daghoreca is toegestaan; De oppervlakte is maximaal 150 m2 in een bestaand gebouw; Buitenactiviteiten, waaronder een terras zijn toegestaan tot maximaal 150 m2. Functieverandering naar wonen Huidig beleid Het huidige beleid onderscheidt verschillende situaties bij functieverandering naar wonen. In alle gevallen dient ten minste 50 % van de bebouwde oppervlakte gereduceerd te worden. Hergebruik Voor hergebruik van bestaande bebouwing als woning geldt daarnaast het volgende: De minimale sloopmaat bedraagt 500 m2; Sloop van alle opstallen, behalve het als woning te hergebruiken pand. En behalve gebouwen die kunnen worden hergebruikt als bijgebouw voor die woning. Andere vormen van verevening zijn alleen mogelijk indien het een monumentaal of karakteristiek pand betreft. ROBGB-1100019 5
Vervangende nieuwbouw Voor vervangende nieuwbouw geldt daarnaast het volgende: Sloop van alle opstallen, met uitzondering van gebouwen die hergebruikt worden als bijgebouw voor de woning. Daarna is de bouw mogelijk van: 1 vrijstaande woning, bij sloop van minimaal 750 m2; 2 geschakelde woningen, bij sloop van minimaal 1.000 m2; of 2 vrijstaande woningen, bij sloop van minimaal 1.750 m2. Aanvullend geldt: In het LOG is toevoegen van woningen niet toegestaan. Wel is toegestaan het omzetten van de bestaande bedrijfswoning in burgerwoning bij het staken van de agrarische activiteiten. Bij hergebruik of vervangende nieuwbouw voor wonen dienen alle (bedrijfsmatige) agrarische activiteiten beëindigd te worden. Alle woningen op het erf worden na afronding van de procedure burgerwoningen. Per perceel mogen na de functieverandering niet meer dan 3 wooneenheden ontstaan, inclusief bestaande woningen. Alle nieuwe woningen dienen levensloopbestendig te zijn. Bij de bouw van 1 vrijstaande of 2 geschakelde woningen is het advies van de stedenbouwkundige en de landschapsdeskundige van de gemeente voldoende; bij 2 vrijstaande woningen wordt het advies van de ervenconsulent gevraagd. Aanpassing van het beleid Het beleid wordt als volgt aangepast. Functieverandering naar wonen is mogelijk onder de volgende voorwaarden: De toe te voegen woning past binnen de bepaalde woningbehoefte; De bebouwde oppervlakte wordt met ten minste 50 % gereduceerd; Hergebruik van een bestaand gebouw als woning is mogelijk bij een minimale sloopmaat van 600 m2; Vervangende nieuwbouw is mogelijk in de vorm van o 1 vrijstaande woning, bij sloop van minimaal 1.000 m2; o 2 geschakelde woningen, bij sloop van minimaal 1.500 m2; o of 2 vrijstaande woningen, bij sloop van minimaal 2.500 m2. Alle opstallen worden gesloopt, behalve de als woning of bijgebouw bij de woning te hergebruiken panden; Bij elke nieuwe woning zijn bijgebouwen met een totale oppervlakte van maximaal 150 m2 toegestaan; Bij hergebruik of vervangende nieuwbouw voor wonen worden alle (bedrijfsmatige) agrarische activiteiten beëindigd. Alle woningen op het erf worden na afronding van de procedure burgerwoningen; Per perceel ontstaan na de functieverandering niet meer dan 3 wooneenheden, inclusief bestaande woningen; Alle nieuwe woningen zijn levensloopbestendig; Er vindt een goede landschappelijke inpassing plaats; Het plan is door het Kwaliteitsteam positief beoordeeld; De locatie van de functieverandering is niet gelegen in het LOG. In het LOG is toevoegen van woningen niet toegestaan. Wel is toegestaan het omzetten van de bestaande bedrijfswoning in burgerwoning bij het staken van de agrarische activiteiten. Aanvullend geldt dat andere vormen van verevening alleen mogelijk zijn indien het een monumentaal of karakteristiek pand betreft. Ook is het in zeer bijzondere situaties mogelijk via maatwerk van bovenstaande voorwaarden af te wijken. Woningsplitsing In de meeste bestemmingsplannen is via een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid voor woningsplitsing van karakteristieke gebouwen geregeld. De beperkte woningbehoefte is aanleiding tot de volgende bijstelling. Aan woningsplitsing wordt alleen meegewerkt indien: dit past binnen de berekende woningbehoefte; ROBGB-1100019 6
het een oorspronkelijke traditionele boerderij betreft die groter is dan 900 m3; de oorspronkelijke traditionele boerderij na woningsplitsing nagenoeg volledig behouden blijft. 4. Procedures Met het in werking van de WABO zijn veel procedures veranderd. De benaming zoals opgenomen in de oorspronkelijke nota worden daardoor gewijzigd. De te volgen procedures zijn nu als volgt. De mogelijkheden die 'bij rechte' zijn toegestaan, worden mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan. Hiervoor is geen verevening noodzakelijk. De mogelijkheden waarvoor artikel 15 WRO van toepassing was (binnenplanse vrijstelling), worden nu mogelijk gemaakt op basis van artikel 2.12, lid 1 a sub 1 Wabo (binnenplanse afwijking). De wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO wordt vervangen door artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro. Daarnaast is in de oorspronkelijke nota de mogelijkheid van artikel 19, lid 1 WRO genoemd. Voor die gevallen is artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 Wabo de vervangende bepaling (projectafwijking). Tenslotte blijft natuurlijk ook de mogelijkheid van een door de gemeenteraad vast te stellen (partiële) herziening van het bestemmingsplan bestaan. Bij functieverandering wordt over het algemeen eerst een principeverzoek gedaan. Nadat besloten is hieraan medewerking te verlenen, kunnen vervolgens de plannen verder worden uitgewerkt. Om meer grip te houden op de te verwachten woningbouw, zal bij een besluit op nieuwe verzoeken worden opgenomen dat dit besluit een geldigheid heeft van één jaar. Binnen die periode kan een omgevingsvergunning voor bouwen worden aangevraagd. Daarnaast geldt het gangbare beleid voor omgevingsvergunningen voor bouwen. Op basis daarvan kan een omgevingsvergunning voor bouwen worden ingetrokken als daarvan gedurende twee jaar geen gebruik is gemaakt. Zo wordt voorkomen dat er slapende bestemmingsplancapaciteit ontstaat. 5. Monitoring In deze nota is een aanpassing van het beleid voor functieverandering opgenomen. Deze aanpassing is nodig om goed te blijven inspelen op de verwachte ontwikkelingen in de agrarische sector en de woningmarkt. Het is noodzakelijk de ontwikkelingen in deze sectoren en de resultaten van het beleid voor functieverandering goed te blijven volgen. Indien nodig kan het beleid opnieuw worden bijgesteld om de gewenste doelen te realiseren. ROBGB-1100019 7