naar een gebiedsgerichte aanpak voor de kantorenmarkt in Zuid-Holland Stec Groep juni november 2013 Esther Geuting en Guido van der Molen
inhoud 1. achtergrond en doel gebiedsgerichte aanpak kantoren 2. uitkomsten marktconsultaties regionale kantorenmarkt en expertpanel (sessie met gedeputeerde) 3. inzetten van publiekrechtelijk instrumentarium kantorenmarkt 4. gebiedsgerichte / financiële uitvoeringsarrangementen voor de kantorenmarkt 5. sturingsvarianten voor de regionale kantorenmarkt voor de provincie Zuid-Holland 6. eerste aanbevelingen en ideeën vervolgaanpak kantorenmarkt Bijlage (excel sheet): voorstel voor gebiedslabels per regio
1. achtergrond en doel aanpak kantorenmarkt
kantorenmarkt is ziek!
doel: wat willen we bereiken op kantorenmarkt? sterkere kantoorgebieden en heldere profielen heldere strategie voor groei, renovatie/herontwikkeling en transformatie/onttrekken inzetten op minder leegstand vraag accommoderen op locaties met meeste potentie gericht inspelen op wens van eigenaar/gebruiker markt in beweging brengen
herkenning voor portefeuille denken van focus op nieuwbouw naar focus op bestaand zwaartepunt nog veel meer naar voorraad verschuiven slechts mondjesmaat nieuwbouw toevoegen
instemming met drie labels: ook voorkeur voor labelen in PSV 1. Beperkte groeigebieden: uitbreiding van de kantorenvoorraad is nog mogelijk, maar slechts in beperkte mate! géén nieuwe (netto) kantoor meters! 2. Balansgebieden: consolidatie en verduurzaming/ herontwikkeling van de bestaande kantorenvoorraad (en daarmee geen (forse) uitbreiding van de voorraad). 3. Transitiegebieden: Transitie/transformatie (en soms ook sloop) van de voorraad (en daarmee beperking van het overaanbod aan kantoorruimte)
naar een slimme mix Publiek rechtelijk inpassingsplan, vergunningen provinciale structuurvisie verhandelbare rechten herverkaveling contracten Privaat rechtelijk Organisatorisch convenanten samenwerkings overeenkomsten fondsvorming
2. uitkomsten marktconsultaties regionale kantorenmarkt en expertpanel
deelnemers expertpanels kantorenmarkt
herkenning voor portefeuille denken van focus op nieuwbouw naar focus op bestaand zwaartepunt nog veel meer naar voorraad verschuiven slechts mondjesmaat nieuwbouw toevoegen
minder meters door Het Nieuwe Werken Kantoor als meeting place meer flexibiliteit, minder meters nieuwe werken, maar ook economische crisis bij grotere transacties 30 tot 40% minder meters voor kleinere partijen gaat HNW minder op heeft zeker invloed op nieuwbouwbehoefte
zelfs onderkant van bandbreedte nieuwbouwbehoefte nog fors REO-gebied 2013-2020 2020-2030 Stec Min. EIB. Max. Stec Min. EIB Max. Holland-Rijnland 45.500 46.000 40.000 49.000 Haaglanden 385.000 567.000 380.000 752.000 Midden-Holland 15.400 24.500 20.000 26.400 Regio Rotterdam 327.600 456.400 330.000 353.000 Zuid-Holland Zuid 29.400 59.700 40.000 64.300 Zuid-Holland 802.900 1.153.600 810.000 1.245.300 nieuwbouwbehoefte lijkt toch wel erg fors bovenkant bandbreedte soms zelfs boven oplevering zeker in Haaglanden met afname meters van RGD scherpe randtotalen noemen in de nieuwe PSV
tips vanuit expertpanels voor labelen instemming met labelen van gebieden (en vooral meer inzicht en focus op in bestaande kantoorlocaties) kies voor minder groeigebieden én minder nieuwe meters in groeigebieden kwalitatief strategische keuzes maken (Ladder voor Duurzame Verstedelijking ook gebruiken) in balansgebieden alleen meters vervangen snellere procedures en meedenken in transitiegebieden ook echt locaties schrappen (ook in bestemmingsplan) let op: binnen kantoorgebieden soms meerdere deelgebieden met ander label er zijn helaas gebieden die kansarm zijn, ook voor transformatie
experts kritisch over kantoorlocaties geen locaties meer ontwikkelen zonder toekomst er zijn locaties die nóóit gerealiseerd hadden moeten worden herkennen ons onvoldoende in 13 Stedenbaan locaties niet vanuit RO-denken, maar juist markt-denken kennislocaties ook alleen voor specifieke partijen
provinciale kantoorontwikkel, - en afwijkings locaties (vorige prov. structuurvisie)
locaties expertpanels: zeker helft minder aan groeigebieden aanwijzen
(creatieve) ideeën voor de kantorenmarkt 1. nieuwbouw alleen mogelijk maken wanneer partij achterblijvende pand verhuurd, dan wel uit markt neemt; 2. procedureel: aangeven dat provincie handelt wanneer regio s niet binnen een jaar met visie komen die gericht is op meer marktspanning (met labels) 3. flexibele grens voor provinciale toetsing (nu 1.000 m²) 4. commissie van beleggers die als soort welstandcie- nieuwe plannen voor kantoren goed- of afkeurt 5. toegevoegde waarde van kantoorgebieden aangeven
3. inzetten van publiekrechtelijk instrumentarium voor kantorenmarkt
publiekrechtelijk instrumentarium voor kantorenmarkt Provincie Zuid-Holland provinciale structuurvisie (psv) randtotalen 13 belangrijke kantoorgebieden provinciale verordening Ladder voor Duurzame Verstedelijking reactieve aanwijzing inpassingsplan proactieve aanwijzing
Ladder v DV meer als leidraad nemen alleen producten en plekken met toegevoegde waarde kwaliteit handen en voeten geven marktmeester zijn, minder risico s maar kansen ruimte geven toets voor bestemmingsplan!
hoe planschade vermijden? Wat niet kan: rauwelijks wegbestemmen Cruciale begrippen ter vermijding van planschade: risicoaanvaarding ( stilzitten ) en voorzienbaarheid Eenvoudig gezegd: kon je herbestemming zien aankomen en had je voldoende tijd om op basis van het vigerende plan te handelen? Kern van de opgave aan gemeenten ter vermijding van planschade: organiseer voorzienbaarheid! Bron: Prof. dr. ir. A.G. Bregman, 2013
aanpak voor vermijden planschade Stappenplan voor het organiseren van voorzienbaarheid Stap 1: Stel gemeentebreed een Krimpnota, Woon- en Leefbaarheidplan, althans een nota met een herkenbare naam vast en stel in de nota concrete stappen (wegbestemmen!) in het vooruitzicht en laat helder zijn waar dit allemaal kan gebeuren. Geef een interview. Stap 2: Breng een ontwerp-bestemmingsplan in procedure Stap 1 stap 2: neem een jaar de tijd
hoe schade bij niet nakomen overeenkomst vermijden? Type contracten: gronduitgiftecontract, bouwclaimovereenkomst, afspraken rondom PPSgrondexploitatiemaatschappij, exploitatieovereenkomst etc. Cruciaal: ook bij in stand houden planologische ruimte wordt contract overigens niet onverkort nageleefd De gouden tijden zijn ook voor marktpartijen voorbij Kortom: gezamenlijk probleem, biedt feitelijk handvat voor gesprek over wijziging, temporiseren en faseren plannen en aanpassing contract Meer formele benadering: via artikel inzake gewijzigde omstandigheden in contract
aanpak voor vermijden schade door overeenkomst Resultaat: nieuwe overeenkomst, waarin nieuw programma met passende financiële afspraken zijn neergelegd Tegelijk is de formele planschade dan anderszins verzekerd Let dan meteen op de actuele inzichten inzake bij voorbeeld aanbesteding en staatssteun en kies de beste beschikbare route voor planologische inkadering (bestemmingsplan, structuurvisie en omgevingsvergunningen, projectuitvoeringsbesluit Chw)
4. gebiedsgerichte / financiële uitvoeringsarrangementen
vier categorieën voor financiële arrangementen / instrumenten 1. integrale aanpak op gebiedsniveau; 2. aanvullende financieringsstromen / financiële middelen aanboren; 3. sturing op (vastgoed)markt; 4. instrumenten op niveau van pand/gebouw/individu (smeermiddel).
1&2 gebiedsontwikkeling 4.0
3. gebiedsontwikkeling 3.0: esco s en musco s minder faseringskosten meer soorten opbrengsten ook value capturing besparing van 15-25% terugverdienmodel: coördineren van ESCO levert hoge grondprijs van 6-10%
4. TAB: indirecte cash! waardesprong creëren door reuring in imagebuilding! Terugverdienmodel: commerciële waarde +20% OZB: 2200 euro per ha per jaar
5. bouwclaim model Voordeel: lastige locatie herontwikkelen, tegelijkertijd nieuwe locatie ontwikkelen; Nadeel: geen concurrentie tussen partijen mogelijk belonen met ontwikkeling elders bij lastige herontwikkeling; risico bij marktpartij;
6. Gebieds VVE / BIZ voordelen lasten worden verdeeld collectieve kwaliteitsimpuls geen free-riders nadelen voldoende draagvlak nodig lastig bij veel partijen gebiedsvve een optie, zodat meer kapitaal kan worden opgebouwd al eerste ervaringen mee op kantoorlocaties
7. Transit Oriented Development voordelen vastgoed ontwikkeling koppelen aan OV ontwikkeling vastgoed levert meer op nadelen beperkt aantal knooppunten kiezen partijen moeten precies weten wat rechten zijn Stedenbaan is hier een goed voorbeeld van Ook vanuit groeikernenbeleid: Stadslijn Zoetermeer of metro (RET) in Capelle a/d IJssel en Spijkenisse
8. value capturing voordelen waardestijging van de ontwikkeling gebruiken om de initiële investering te bekostigen projecten met een maatschappelijk doel kunnen van grond komen nadelen complex en lastig partijen bij elkaar te brengen (verenigen) effecten zijn lastig te kwantificeren. zonder stok achter de deur zijn vrijwillige afspraken moeilijker over een te komen. ervaring mee bij ondertunneling Sytwende (Voorburg)
9. t(r)ex: directe cash doortijdelijk exploiteren Terugverdienmodel: rentelast verminderen, en voorkomen van verder verval
10. Tax Increment Financing (TIF) Voordelen extra belastinginkomsten terug naar het oorspronkelijke gebied, dat genereert private investeringen en daarmee extra belastingopbrengsten vrije besteding van extra inkomsten Nadelen OZB in Nederland slechts beperkt Kan zorgen voor meer vertrouwen bij Marktpartijen. Ook LIF op basis erfpacht.
11. erfpacht: helpen met financiering financiering voor ondernemers lastig financiering voor overheid makkelijk marktvraag stimuleren door aantrekkelijke financieringsvorm indirecte korting op de grond terugverdienmodel: win win! kan 30 tot 50% financieringslast koper schelen óf grondprijsverhoging van circa 15-20%
12. kantoren(sloop)fonds en/of transitieregeling Voordelen lening tegen gunstig tarief financieren daardoor minder financiële risico s. opbrengsten vloeien terug naar regeling (revolverend) en zijn dus vaker in te zetten. projecten die in de markt niet haalbaar zijn, worden nu stuk interessanter. nadelen een deel van het risico ligt bij de publieke partijen. beperkte marktvraag betekent dat projecten een lange doorlooptijd stimuleren van transformatie / sloop combinatie met m2-m2 regeling mogelijk
13. vastgoedmatch Voordelen Minder leegstand; Tegengaan van waardevermindering vastgoed; Tegengaan van verpaupering van de omgeving. Nadelen geen directe ingreep, maar meer sturend in de randvoorwaarden kost tijdsinzet en capaciteit Den Haag beschikt al over kantorenloods Ook bv. Steenworp voor bestaand aanbod
14. sponsoring openbare ruimte Voorbeeld: Mariahoeveplein door Aegon, Den Haag; Shell, Den Haag Een private partij kan tot investering in de openbare ruimte overgaan, om eigen omgeving op te waarderen, het eigendom op de waarderen en gebied sponsoren
15. subsidie verlenen Provincie verleent planvormingssubsidie voor bedrijventerreinen Mogelijk ook interessant voor kantoren, als vliegwiel voor pivate investeringen interessant als vliegwiel voor ontwikkelingen kan zaken zeker in gang zetten maar: opgave is vaak fors!
5. sturingsvarianten voor de regionale kantorenmarkt voor de provincie Zuid-Holland
drie sturingsvarianten voor provincie verkennen Light medium heavy marktsituatie organisatiegraad (regio) bestuurlijke ambitie regio maakt programma regionaal plannen Geen gebiedslabels Belangrijkste kantoorlocaties in PSV niet meer nieuw bestemmen regio maakt programma binnen 1 jaar, zo niet, dan provinciale indeling gebiedslabels kantoor bestemming op plannen schrappen scherpe behoefteraming optie: herzieningsplicht provincie maakt programma incl. gebiedslabels herzieningsplicht voor b.plannen bestemming vastgoed schrappen inpassingsplan opstellen (samen) forse planreductie Van bottom-up naar top-down Benutten instrumentarium Financiële arrangementen Optie: pilots voor leegstand starten
# arrangement light medium heavy 1 Verhandelbare ontwikkelingsrechten 0 0 + 2 Stedelijke herverkaveling 0 + + 3 Esco s en Musco s 0 + + 4 Tijdelijke Andere Bestemming (TAB) + + + 5 Bouwclaim model 0 0 + 6 GebiedsVVE + + + 7 Transit Oriented Development + + + 8 Value Capturing 0 + + 9 T(r)ex + + + 10 TIF / LIF 0 + + 11 Erfpacht financiering + + + 12 Kantoren(sloop)fonds 0 0 + 13 Vastgoedmatch + + + 14 Sponsoring openbare ruimte + + + 15 Subsidie + + +
variant 1: regio aan zet (light) 1. regio s maken kantorenprogramma planningsopgave (kwantitatief en kwalitatief) fasering transformatieopgave / sloop / vervanging 2. regio s wijzen in overleg met provincie de groeigebieden aan 3. provincie staat geen nieuwe ruimte meer toe voor kantoormeters (nee, mits-aanpak) 4. starten van (tien) pilots in provincie Zuid-Holland voor transformatie/sloop (mogelijk met subsidie) 5. regio s streven naar planreductie en afname meters 6. lichte arrangementen uitrollen per regio
rol voor de provincie (light) adviseren en informeren van regio s heldere richtlijnen voor regionale kantorenstrategie pilots starten voor transformatie / subsidie plancapaciteit in beeld (geen toevoegingen meer) instrumentarium geen gebiedslabels in de PSV / verodening belangrijkste kantoorgebieden in PSV noemen maximale regionale randtotalen benoemen in PSV reactieve aanwijzing mogelijk (planreductie) monitoren van plancapaciteit en aanbod
variant 2: stok achter de deur (medium) 1. regio s maken binnen een jaar actualisatie kantorenprogramma planningsopgave (kwantitatief en kwalitatief) fasering gebiedslabels per kantoorlocatie transformatieopgave / sloop/ vervangingsopgave 2. Indien niet lukt binnen jaar: dan hanteert provincie eigen indeling van programma en labels (ook in PSV) 3. provincie staat geen nieuwe ruimte meer toe voor kantoormeters (nee, mits-aanpak) 4. starten van (tien) pilots in provincie Zuid-Holland voor transformatie/sloop (mogelijk met subsidie) 5. keuze maken uit meerdere arrangementen voor aanpak kantorenmarkt (aansluitend bij gebiedslabels)
rol voor de provincie (medium) regionaal programma voor planopgave, fasering, gebiedslabels en transformatie maken (stok achter de deur) pilots starten voor transformatie / subsidie plancapaciteit in beeld (geen toevoegingen meer) Instrumentarium gebiedslabels in de PSV / verordening (na een jaar) belangrijkste kantoorgebieden in PSV noemen scherpe bandbreedte regionale randtotalen benoemen in PSV reactieve aanwijzing gebruiken voor planreductie eventueel: inpassingsplan maken met gemeente/regio monitoren van plancapaciteit en aanbod
variant 3: provincie aan de bak (heavy) 1. provincie hanteert huidige kantorenprogramma per regio planningsopgave (kwantitatief en kwalitatief) fasering gebiedslabels per kantoorlocatie (op basis expertpanels) transformatieopgave / sloop/ vervangingsopgave 2. provincie staat geen nieuwe ruimte meer toe voor kantoormeters (nee, mits-aanpak) 3. starten van (tien) pilots in provincie Zuid-Holland voor transformatie/sloop (mogelijk met subsidie) 4. keuze maken uit meerdere arrangementen voor aanpak kantorenmarkt (aansluitend bij gebiedslabels) 5. Provincie zet zeer scherp in op planreductie (voorzienbaarheid)
rol voor de provincie (heavy) programma voor planopgave, fasering, gebiedslabels en transformatie compleet hebben pilots starten voor transformatie / subsidie plancapaciteit in beeld (geen toevoegingen meer) Instrumentarium gebiedslabels in de PSV / verordening (inclusief kaart) belangrijkste kantoorgebieden in PSV noemen scherpe bandbreedte regionale randtotalen benoemen in PSV reactieve aanwijzing gebruiken voor planreductie inpassingsplan opstellen voor transitielocaties monitoren van plancapaciteit en aanbod
advies voor provincie en regio s: kiezen voor medium variant Waarom? regio s mogelijkheid bieden voor actuele visie en reactie op labels en gebiedsgerichte aanpak gebiedslabels nog meer op maat (extra analyse) aantrekkelijk bestuurlijk proces sluit beter aan bij huidige sturingsfilosofie vergelijkbaar met aanpak voor woningmarkt sluit grotendeels aan bij wens vanuit marktexperts op zoek naar meest optimale verdeling van opgave (naast markttechnisch, ook ruimtelijk/financieel)
6. eerste aanbevelingen en ideeën voor vervolgaanpak kantorenmarkt
aanbevelingen / ideeën voor provinciaal beleid (1/3) 1. Maak duidelijk wel deel van nieuwbouwbehoefte vernieuwbouw van bestaande kantoren betreft of zet in op (en stimuleer) op de vernieuwbouw van zeker een derde van de behoefte (op basis van EIB raming); 2. Hanteer in nieuwe structuurvisie naast randtotalen voor nieuwbouw, ook randtotalen voor onttrekking van kantoormeters (en voorkom op deze manier verdere groei van de voorraad); 3. Kies voor jaarlijkse monitoring van plancapaciteit, aanbod, oplevering en onttrekkingen; daarnaast zeker ook elke 2 jaar de nieuwbouwbehoefte monitoren (én presenteren op uw website). 4. Maak een nulmeting voor de plancapaciteit en hanteer deze lijst als maximale plancapaciteit (er is geen ruimte voor nieuwe plannen, mits.)
aanbevelingen / ideeën voor provinciaal beleid (2/3) 5. Maak een concrete uitwerking van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking voor de regionale en provinciale kantorenmarkt; 6. Overweeg een herzieningsplicht voor bestemmingsplannen op kantoorlocaties met plancapaciteit op kansarme locaties zonder toekomstpotentie (selectie uit de transitie/balansgebieden) 7. Start / stimuleer enkele concrete pilots voor transformatie van kantoorlocaties, samen met marktpartijen en gemeenten; hanteer daarvoor de planvormingssubsidie ook voor kantoorlocaties en stimuleer gemeenten en regio s om te komen tot een slimme, innovatieve (proces)aanpak ter voorkoming van leegstand; 8. Maak bij volgende herzieningen van (regionale) kantorenvisies duidelijk welke onderdelen/onderwerpen zeker aan de orde moeten komen en wat uw verwachtingen zijn;
aanbevelingen / ideeën voor provinciaal beleid (3/3) 9. Zet in op meer portefeuille denken bij regio s en gemeenten, begin bij het scherp in beeld brengen van bestaande kantoorlocaties op basis van economisch presteren, bijvoorbeeld met behulp van een economische effect rapportage (EER) 10.Organiseer een inspirerende werkbijeenkomst / congres voor (kantoor)gemeenten in uw provincie, waarbij leegstand en kennis uitwisselen centraal staat. Maak daarbij een overzicht van best practices in uw provincie, maar ook elders. Dit overzicht kan worden uitgebouwd tot een database met concrete ideeën ter voorkoming van leegstand. Mogelijk kan de discussie omtrent leegstand ook breder worden gevoerd, mogelijk samen met retail en maatschappelijk vastgoed. Zo komt ook het onderwerp kantoren meer op de provinciale agenda.
vragen? Esther Geuting e.geuting@stec.nl Guido van der Molen g.vandermolen@stec.nl tel. 026 751 41 00 www.stec.nl