CONCURRENTIE OP DE KOOPWONINGMARKT
TOENAME 2 INHOUDSOPGAVE Toename buy to let 2 Rendementen dalen 3 Forse daling van aanvangsrendementen in de G4 4 Buy to let Amsterdam 5 Buy to let Rotterdam 5 Buy to let Den Haag 6 Buy to let Utrecht 6 Conclusie 7 De afgelopen jaren is een toename van het aantal particuliere beleggers op de woningmarkt zichtbaar. Uit een onderzoek van de Universiteit van Amsterdam en de Katholieke Universiteit Leuven is gebleken dat het aandeel van buy to let woningen binnen de koopwoningmarkt gestegen is van 3,3% in 2006 tot 5,8% in 2016. In de grote steden ligt dit percentage tussen 10 à 15%. In 2017 en 2018 is dit aandeel alleen maar verder gestegen. De toename van het aantal particuliere beleggers die zich begeven op de koopwoningmarkt wordt grotendeels veroorzaakt door het zeer lage rentepercentage. Doordat vermogende particulieren op zoek zijn naar een veilig en aantrekkelijk alternatief voor de spaarrente komt deze doelgroep uit op de woningmarkt. Woningen hebben een laag risicoprofiel en genereren een aantrekkelijk rendement. Daarnaast zijn er voor particuliere beleggers tegenwoordig financieringsproducten beschikbaar waar ze tot wel 70 à 80% van de getaxeerde marktwaarde van de woning kunnen lenen. Concurrentie op de koopwoningmarkt neemt toe Als gevolg van de groei van het buy to let segment neemt de concurrentie op de koopwoningmarkt verder toe. Meer personen vissen in dezelfde vijver. Doordat er momenteel sprake is van een zeer krappe koopwoningmarkt is dit een veelbesproken onderwerp. Voor de normale woonconsument voelt het aan als oneerlijke concurrentie. Aan de andere kant is er momenteel ook een groot tekort aan middendure huurwoningen in de grote steden. Doordat particuliere beleggers koopwoningen opkopen en weer verhuren in dit segment helpen ze aan die kant juist om de krapte tegen te gaan. Dit artikel zal nader ingaan op wat voor soort woningen in trek zijn bij particuliere beleggers en naar de rendementen die behaald worden op deze investering. Hierbij wordt specifiek ingegaan op alle verkochte woningen die binnen een jaar weer worden verhuurd en hierbij niet gesplitst zijn. Door de jaarlijkse huurprijs af te zetten tegen de verkoopprijs wordt inzicht verkregen in de bruto aanvangsrendementen. Het gaat hierbij om woningen die verkocht zijn via Funda en vervolgens ook weer via Funda zijn verhuurd. Wat is buy to let? De letterlijke vertaling geeft al grotendeels aan wat buy to let inhoudt: kopen om te verhuren. Het gaat hierbij veelal om personen die een klein vermogen op de bank hebben staan en die besluiten om dit niet te beleggen in aandelen of obligaties, maar om van dit geld een woning te kopen en deze vervolgens weer te verhuren. Professionele beleggers die op grotere schaal woningen opkopen vallen hier niet onder omdat deze in de meeste gevallen niet actief zijn op de koopwoningmarkt, maar op de beleggingsmarkt. Ze kopen woningcomplexen die al verhuurd worden of speciaal gebouwd worden voor de huurwoningmarkt. Hoe worden de rendementen berekend? In dit artikel wordt gesproken over bruto aanvangsrendementen. Dit wordt berekend door de huurinkomsten in het eerste jaar te delen door de koopsom (k.k.) van de woning. Het percentage wat hier uit volgt wordt het bruto aanvangsrendement genoemd. Voorbeeld: Een belegger koopt een woning voor 200.000,-. Hij verhuurt deze woning voor 1.000 per maand. Zijn bruto aanvangsrendement bedraagt dan:
RENDEMENTEN RENDEMENTEN DALEN De aanvangsrendementen van buy to let woningen zijn de afgelopen drie jaar beduidend scherper geworden. Tussen 2012 en 2015 liep het gemiddelde aanvangsrendement van buy to let woningen in Nederland nog op van 7,3% tot 7,9%. Vanaf 2016 heeft de toenemende druk op de woningmarkt er toe geleid dat ook de aanvangsrendementen voor particuliere beleggers onder duk staan. In 2017 is het gemiddelde aanvangsrendement gedaald tot 7,1% en in de eerste maanden van 2018 is het verder gedaald tot 6,8%. Gemiddeld aanvangsrendement buy to let Nederland Om te verklaren waarom buy to let de laatste jaren zo populair is geworden is het interessant om te kijken naar de spreiding tussen de aanvangsrendementen van het buy to let segment en de ontwikkeling van de rente op langlopende deposito s. De spreiding hiertussen is toegenomen van 3,5% in 2012 tot bijna 6% in het eerste kwartaal van 2016. ZOLANG DE RENTE OP HET HUIDIGE LAGE NIVEAU BLIJFT ZAL DE INTERESSE IN HET SEGMENT VERDER TOENEMEN 3 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Bron: NVM, VBO, VGM NL, bewerkt door MVGM In de kwartalen daarna is de rente op deposito s nog wel gedaald, maar de rendementen van buy to let woningen daalden harder waardoor de spreiding langzaamaan afneemt. Met een spreiding van ruim 5,2% blijft de buy to let markt voor particuliere beleggers echter nog steeds zeer aantrekkelijk. Zolang de rente op het huidige lage niveau blijft zal de interesse in het buy to let segment verder toenemen. Er is tussen 2015 en 2017 een duidelijke stijging te zien van de gemiddelde prijs die een particuliere belegger betaalde voor een woning. In 2015 werd er gemiddeld nog 186.000,- betaald voor een beleggingsobject, in 2017 is dit gestegen tot 223.000,-. Dit is een stijging van bijna 20%. Dit is een sterkere stijging dan de prijsstijging van de gehele koopwoningmarkt, deze nam in dezelfde periode met 17% toe. Doordat de huurprijzen van de buy to let woningen in de periode 2015-2017 met slechts 9% gestegen zijn, ligt het gemiddelde aanvangsrendement een stuk lager dan een aantal jaar terug. Spreiding tussen deposito rente en rendement buy to let 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 2015K3 2015K4 2016K1 2016K2 2016K3 2016K4 2017K1 2017K2 2017K3 2017K4 2018K1 Rendement buy to let Deposito's > 2 jaar Spread Bron: DNB, bewerkt door MVGM
RENDEMENTEN G4 FORSE DALING VAN AANVANGSRENDEMENTEN IN DE G4 Van de vier grote steden laat Amsterdam het scherpste aanvangsrendement zien op de buy to let markt. In 2017 is het gemiddelde aanvangsrendement gedaald tot net onder de 6%. Ook de andere grote steden laten een scherpe daling van de aanvangsrendementen zien, alleen in Rotterdam zijn de aanvangsrendementen licht gestegen tot circa 8,6%. Dit komt doordat particuliere beleggers in 2017 vaker uit zijn geweken naar goedkopere woonwijken waar hogere aanvangsrendementen behaald worden. De daling was het scherpst in Den Haag, hier daalde het gemiddelde van 8,5% in 2016 tot 7,5% in 2017. Dit komt met name door de grote druk op de Haagse woningmarkt waardoor de verkoopprijzen het afgelopen jaar fors zijn gestegen, terwijl de huurprijs een beperkte ontwikkeling doormaakte. Gemiddeld rendement G4 10% 9% 8% 4 7% 6% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 's-gravenhage Amsterdam Rotterdam Utrecht Bron: NVM, VBO, VGM NL, bewerkt door MVGM Tussen de vier steden is er een groot verschil in de prijs van een gemiddeld buy to let object. In Rotterdam kostte een gemiddeld beleggingsobject in 2017 circa 174.000,-, in Utrecht was dit 243.000,- en in Amsterdam zelfs 364.000,-. Opvallend is wel dat de gemiddelde verkoopprijs van buy to let woningen in Amsterdam en Rotterdam gedaald zijn ten opzichte van 2016. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de prijsstijgingen in de populaire wijken waardoor particuliere beleggers hun focus verleggen naar woonwijken waar de verkoopprijzen lager liggen zodat er nog voldoende aanvangsrendement behaald kan worden. Op de volgende pagina s zal per gemeente gekeken worden naar de buy to let markt. Hierbij wordt in het kader een typerend buy to let object weergegeven. Dit is gebaseerd op de meest voorkomende bouwperiodes en gemiddelde rendementen hiervoor. Daarnaast zal er binnen de gemeenten op deelgebied niveau gekeken worden naar de verschillen in aanvangsrendementen.
AMSTERDAM & ROTTERDAM AMSTERDAM ROTTERDAM 5 AMSTERDAM Koopsom: 289.000 Huurprijs: 1.425 Oppervlak: 55 m² Bouwperiode: > 2010 Ruim een derde van alle geregistreerde buy to let transacties in Amsterdam betreft een woning gebouwd na 2010. De woningen die hier worden aangekocht zijn met gemiddeld 55 m² aan gebruiksoppervlak relatief klein. Het rendement wat hier behaald wordt is met circa 6% gemiddeld voor Amsterdam. De laagste rendementen worden behaald in woningen gebouwd voor 1900. Deze woningen worden gekocht voor gemiddeld bijna 600 duizend en weer verhuurd voor gemiddeld ruim 2.150 per maand. Dit geeft een aanvangsrendement van 4,3%. Tussen de verschillende stadsdelen bestaan ook grote verschillen in de behaalde rendementen in 2017 en begin 2018. In het centrum lag het gemiddelde rendement op 4,6% terwijl in Zuidoost er nog gemiddeld 9,6% behaald werd. ROTTERDAM Koopsom: 126.000 Huurprijs: 935 Oppervlak: 66 m² Bouwperiode: 1950-1970 Het meest voorkomende soort buy to let object in Rotterdam is gebouwd in de periode 1950-1970. Ruim 40% van alle transacties vond plaats in deze bouwjaarklasse. De rendementen in deze categorie liggen ook relatief hoog met circa 8,9%. Scherpere rendementen worden betaald voor jongere woningen gebouwd na 2000, de gemiddelde aanvangsrendementen lagen in 2017 en begin 2018 hier gemiddeld op circa 6,7%. In de wijken Charlois en IJsselmonde in Rotterdam-Zuid liggen de rendementen relatief hoog vergeleken met de wijken gelegen boven de Maas, waar de rendementen niet boven de 9% uitkomen. Type: Appartement Type: Portiekflat Rendement: 5,7% Rendement: 8,9% Gemiddeld aanvangsrendement per deelgebied (2017) Gemiddeld aanvangsrendement per deelgebied (2017) Noord 6,4% Overschie 6,7% Hillegersberg-Schiebroek 8,9% Prins Alexander Nieuw-West West Centrum 6,2% 4,6% Zuid 5,4% Oost 5,6% Zuidoost 9,6% Pernis 12,7% Delfshaven 7,5% Noord 7,4% Kralingen-Crooswijk Rotterdam Centrum Feijenoord 7,0% IJsselmonde 9,3% Charlois 10,5%
DEN HAAG & UTRECHT DEN HAAG UTRECHT 6 DEN HAAG Koopsom: 230.000 Huurprijs: 1.290 Oppervlak: 82 m² Bouwperiode: 1900-1930 Type: Portiekwoning Portiekwoningen die gebouwd zijn in de periode 1900-1930 zijn in trek onder particuliere beleggers in Den Haag. Met een gemiddeld rendement van 6,7% licht dit relatief dicht bij het gemiddelde van heel Den haag. De rendementen zijn het scherpst voor woningen gebouwd na 2000, hier liggen de rendementen gemiddeld op 5,7%. Woningen gebouwd tussen 1950 en 1970 worden gezien als risicovoller en dit wordt ook duidelijk uit de gerealiseerde gemiddelde aanvangsrendementen, deze liggen met 8% hoger dan gemiddeld. Waar in de meeste andere steden de binnenstad de laagste rendementen laten zien, is dat in Den Haag anders. Hier blijkt dat het strand van Scheveningen populair is met een gemiddeld rendement van. UTRECHT Koopsom: 186.000 Huurprijs: 1.180 Oppervlak: 75 m² Bouwperiode: 1950-1970 Type: Portiekflat In Utrecht sloegen particuliere beleggers relatief vaak hun slag in portiekflats uit de jaren 50 tot 70. Het gemiddelde rendement dat hier behaald werd bedroeg circa 7,7%. Ook jongere complexen gebouwd na 1990 waren populair. Hier liggen de gemiddelde rendementen wel beduidend lager, variërend van 5,8% tot 6,2%. De scherpste rendementen werden gerealiseerd in de Binnenstad en in de wijk West. Overvecht kent een relatief hoog risicoprofiel, dit is ook terug te zien in de rendementen die hier beduidend hoger liggen dan in de rest van de gemeente. Rendement: 6,7% Rendement: 7,6% Gemiddeld aanvangsrendement per deelgebied (2017) Gemiddeld aanvangsrendement per deelgebied (2017) Loosduinen 8,8% Scheveningen 6,8% Segbroek 7,2% Escamp 8,4% Haagse Hout 7,6% Centrum 7,2% Laak 8,2% Wijk 09 Leidsche Rijn Wijk 10 Vleuten-De Meern 5,8% Wijk 02 Noordwest 6,5% Wijk 01 West Wijk 03 Overvecht 9,3% 5,7% Wijk 06 Binnenstad Wijk 08 Zuidwest 7,4% 5,5% Wijk 04 Noordoost Wijk 07 Zuid 7,2% 6,2% Wijk 05 Oost 6,7%
CONCLUSIE CONCLUSIE De toename van het aantal buy to let transacties komt grotendeels doordat de spaarrente tot een zeer laag niveau gezakt is. Bij professionele beleggers was de afgelopen jaren al een zoektocht naar rendement zichtbaar, particuliere beleggers zijn hier echter nu ook volop mee bezig. Dit is duidelijk terug te zien in de dalende aanvangsrendementen de afgelopen twee jaar. Ondanks de dalende rendementen is de spread tussen de spaarrente en de rendementen nog relatief groot. Dit betekent dat er voorlopig nog geen einde komt aan de interesse van particuliere beleggers voor woningen. 7 Particuliere beleggers concurreren met koopstarters Dit betekent wel dat de concurrentie op de koopwoningmarkt erg hoog blijft en misschien nog wel verder toeneemt. Lang niet alle gemeenten zullen te maken krijgen met een toestroom van particuliere beleggers op de koopwoningmarkt. Het gaat met name om gemeenten waar ook een sterke vraag is naar huurwoningen. Dit gaat dan met name om de vier grote steden, aangevuld met studentensteden zoals Leiden, Delft, Groningen en Maastricht. Binnen de buy to let markt wordt voornamelijk gekeken naar deze steden en daarbinnen naar woningen die relatief goedkoop zijn. Dit betekent wel dat particuliere beleggers hierbij in hetzelfde water vissen als de koopstarter. De concurrentie voor deze groep wordt hiermee erg hoog, vooral omdat particuliere beleggers vaak een bod kunnen neerleggen zonder voorbehoud van financiering en ook nog eens vrij makkelijk boven de vraagprijs en getaxeerde marktwaarde van de woning kunnen bieden. Dit is iets wat koopstarters over het algemeen niet kunnen, zij hebben in de meeste gevallen slechts een beperkt startkapitaal die ze kunnen investeren in de nieuwe woning. Grote verschillen in rendementen tussen de grote steden Tussen de vier grote steden zijn duidelijke verschillen zichtbaar in de buy to let markt. Doordat de druk op de Amsterdamse koopwoningmarkt al een aantal jaar zeer hoog is, liggen de aanvangsrendementen hier beduidend lager dan in de andere steden. Ook valt op dat er hier veel interesse is in relatief jonge appartementen, terwijl in Rotterdam en Utrecht de aandacht van particuliere beleggers meer uitgaat naar portiekflats uit de jaren 50-70 en in Den Haag vooroorlogse portiekwoningen in trek zijn. In alle steden is wel te zien dat het centrum relatief duur is en hier dan ook lagere rendementen behaald worden. Hierdoor is er ook veel interesse in de wijken om het centrum heen waar de verkoopprijzen gemiddeld gezien lager liggen en er dus kans is om hogere rendementen te realiseren. Aandacht verschuift naar betaalbare wijken Zolang de hypotheekrente en spaarrente op het huidige lage niveau liggen zal de concurrentie en de spanning op de koopwoningmarkt tussen consumenten en particuliere beleggers de komende tijd verder toenemen. De rendementen op de buy to let markt zullen nog scherper worden. Door de zoektocht naar rendement zal de interesse van particuliere beleggers zich waarschijnlijk nog meer gaan verschuiven naar relatief betaalbare wijken zoals Zuidoost in Amsterdam, IJsselmonde en Charlois in Rotterdam, Escamp en Loosduinen in Den Haag en Overvecht en Kanaleneiland in Utrecht.
OVER MVGM MVGM is dé vastgoedregisseur. We nemen de gehele of gedeeltelijke regie van de vastgoedportefeuilles van opdrachtgevers uit handen. Met zo n 600 medewerkers en landelijke dekking vanuit 20 kantoren ontzorgen we klanten op het vlak van vastgoedmanagement, het adviseren en uitvoeren van taxaties en de koop, verkoop, aan- of verhuur van onroerend goed. Door de bundeling van krachten van de verschillende bedrijfsonderdelen kan MVGM een compleet geïntegreerde benadering bieden van (internationale) ervaring en kennis van lokale ontwikkelingen. Met 60.000 huurwoningen, 50.000 appartementen van VvE s en 1,5 miljoen vierkante meter aan kantoor- en bedrijfs- en 1,5 miljoen vierkante meter aan winkelruimte in beheer is MVGM de grootste vastgoeddienstverlener van Nederland. Research en consultancy is een onlosmakelijk onderdeel van de dienstverlening van MVGM. Door beschikking over uitgebreide databases kunnen we adviseren, onderzoeken, markthuuradvies geven, trend- en data-analyses maken en vastgoedvisies met u vorm te geven. Wilt u meer weten over onze dienstverlening? Neem vrijblijvend contact met ons op. CONTACT G.P. (Roger) Felix Directeur Vastgoedtaxaties Gp.felix@mvgm.nl +31 6 25 08 60 71 T.P. (Thijs) Guinée Head of Research Tp.guinee@mvgm.nl +31 6 25 08 64 83 www.mvgm.nl