Monitor Woningmarkt wonen Vastgesteld op 9 juli 214
Inhoud Samenvatting 3 Hoofdstuk 1 Ontwikkelingen woningmarkt 213 5 2 Woningbouwrealisatie 213 11 3 Vooruitblik woningbouw 15 2 Monitor Woningmarkt 214
Samenvatting 213 het scharnierpunt in de crisis op de woningmarkt Jaarlijks brengt het Stadsgewest Haaglanden de Woningmarktmonitor Haaglanden uit. Hierin worden relevante ontwikkelingen op de regionale woningmarkt geschetst en wordt ingegaan op de productie en planning in kwantitatieve en kwalitatieve zin van nieuwbouw koop- en huurwoningen in de regio Haaglanden. De productiecijfers betreffen het jaar 213. Opleveringen en verkoop 213 213 lijkt het jaar van stabilisering van de woningmarkt in Haaglanden te zijn. Het aantal opleveringen in 213 is nagenoeg gelijk aan die van 212. Het percentage sociaal lag op 58% en het percentage huur zelfs op 69%. Een versterking van de trend sinds 21. Het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad bleef vrijwel gelijk met die in 212. Ook de verkooptijd en de verkoopprijs in de bestaande voorraad stabiliseerden nagenoeg. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Nieuwbouw opleveringen 213 (Figuur 2.1) Toevoegingen anderzins Toevoegingen nieuwbouw Groei voorraad Bron: Gemeentelijke opgave 214. 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 1.69 1.583 1.545 1.172 1.6 931 797 1.19 21 211 212 213 Verkochte nieuwbouwwoningen (hoofdzakelijk nog te bouwen) (Figuur 1.6) Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen Bron: Monitor nieuwe woningen. In 213 zijn ook meer nog te bouwen woningen verkocht dan in 212. Er werden in 213 voor het eerst sinds jaren weer meer nog te bouwen woningen verkocht dan er nieuw werden aangeboden. Op basis van deze cijfers mag aantrekken van de woningbouwproductie in de komende jaren worden verwacht. Samenvatting 3
Planning woningbouw De verwachte opleveringen voor 214 zijn teruggeschroefd ten opzichte van de planning van vorig jaar en ligt iets boven het niveau van 213. De geplande opleveringen in 214 stijgen ten opzichte van 213, hetgeen 213 het dieptepunt maakt. Het aantal afgegeven bouwvergunningen stijgt weer. De weg omhoog lijkt gevonden. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 1 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Regionale woningbouwplanning (Figuur 3.5) Nieuwbouw opgeleverd Planning 213 Planning 214 Behoefte volgens Primos (213) Behoefte volgens CBS/PBL 211 Trend bouwvergunningen Bron: Gemeentelijke opgaven, CBS/PBL, ABF/Primos, bewerking Stadsgewest. 4 Monitor Woningmarkt 214
Hoofdstuk 1 Ontwikkelingen woningmarkt 213 Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt neemt volgens de Eigen Huis Marktindicator sinds januari 213 toe. De Marktindicator staat op 1 januari 214 op hetzelfde niveau als in augustus 27. 12 11 1 9 8 7 6 5 jan. 8 Bron VEH. jul. 8 jan. 9 jul. 9 jan. 1 jul. 1 jan. 11 jul. 11 jan. 12 jul. 12 jan. 13 jul. 13 jan. 14 Figuur 1.1 Eigen Huis Marktindicator Consumentenvertrouwen Een stijging van het consumentenvertrouwen op de woningmarkt heeft geleid tot een toename van het aantal woningverkopen. In het eerste kwartaal van 214 steeg het aantal kooptransacties met maar liefst 41,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (NVM, Woningmarktcijfers 1e kwartaal 214). Deze toename is voor een belangrijk deel het gevolg van de enorme dip in het aantal verkopen die vorig jaar optrad. Veranderde regels rond de hypotheekverstrekking zorgden er toen voor dat er een minimum aan verkopen geregistreerd werd. Het is dus oppassen wanneer een vergelijking met 213 gemaakt wordt zonder de achtergronden van de lage verkopen in 213 te benoemen. De nieuwbouwsector heeft naar eigen zeggen een verrassend goed eerste kwartaal van 214 achter de rug. De sector lijkt mee te gaan in het kielzog van de stijgende trend in de bestaande sector. De verkoop van nieuwbouwwoningen steeg in het eerste kwartaal met 35% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het eerste kwartaal van 213 was echter ook voor de nieuwbouw een dramatisch slecht kwartaal. Na een slechte start herstelde de verkoop van nieuwbouwwoningen in 213 enigszins maar het totaal aantal verkochte nieuwbouwwoningen lag 1% lager dan in 212. Toch is er onmiskenbaar sprake van een opleving in het aantal woningverkopen (zowel bestaande bouw als nieuwbouw) dat - behalve door het vertrouwensherstel mede gedreven wordt door het ruime woningaanbod, de uitzonderlijk lage hypotheek rente (zie figuur 1.2) gedaalde verkoopprijzen, de lagere overdrachtsbelasting op huizen, de gedaalde bouwkosten en de betere economische vooruitzichten. Ontwikkelingen woningmarkt 213 5
5,5% 5,% Figuur 1.2 Hypotheekrente 4,5% 4,% 3,5% 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 Hypotheekrente Bron DNB. De woningmarkt is er nog niet bovenop en de situatie blijft kwetsbaar, maar de signalen die duiden op het aantrekken van de markt zijn onmiskenbaar. Er zijn echter grote verschillen tussen verschillende delen van Nederland. Deze woningmarktmonitor gaat in op de situatie in het Stadsgewest Haaglanden. Bestaande voorraad Het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad in het Stadsgewest Haaglanden is in 213 verder afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren. De afname van het aantal verkopen vlakt wel meer af. 12. 11. 1. 9. 8. 7. 6. 5. 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 Figuur 1.3 Verkochte woningen bestaande voorraad Aantal verkochte woningen Bron NVM. De verkooptijd van bestaande woningen is in 213 met een maand toegenomen. De in Haaglanden verkochte woningen hebben gemiddeld acht maanden te koop gestaan. In tabel 1.1 is de verkooptijd van de NVM-regio s binnen de regio aangegeven. 6 Monitor Woningmarkt 214
Tabel 1.1 Verkooptijd (dagen) Meergezins Eengezins Totaal Delft 239 227 232 Den Haag 229 256 236 Leidschendam-Voorburg 23 241 234 Midden-Delfland 157 193 183 Pijnacker-Nootdorp 226 3 287 Rijswijk 28 286 282 Wassenaar 45 32 314 Westland 353 244 267 Zoetermeer 288 234 252 Haaglanden 241 251 245 Bron: NVM. 3 25 2 15 1 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 Figuur 1.4 Verkooptijd in dagen bestaande bouw in Haaglanden Eengezins Meergezins Gemiddeld Bron NVM. Verschillen in verkooptijd binnen de regio zijn voor eengezinswoningen niet noemenswaardig groot. Meergezinswoningen doen het in NVM-regio s Wassenaar en Westland minder goed. De verkoop van een appartement neemt hier gemiddeld een jaar of langer in beslag. In Midden-Delfland worden zowel appartementen als eengezinswoningen gemiddeld het snelst verkocht. De verkooptijd zegt nog niets over de looptijd van het totale aanbod, dus inclusief de woningen die nog niet zijn verkocht. Die looptijd ligt aanzienlijk hoger. Halverwege het eerste kwartaal van 214 lag de gemiddelde verkooptijd van woningen in Nederland op 159 dagen. De gemiddelde looptijd bedroeg 439 dagen. Prijsontwikkeling bestaande voorraad 213 De prijsontwikkeling van de bestaande voorraad toont in 213 een voortgaande daling ten opzichte van 212. Ten opzichte van 27 is de gemidelde woningprijs in Haaglanden nu 9% gedaald. Voor vrijstaande eengezinswonignen is dit percentage zelfs 23%. De prijs voor eengezinswoningen is in 213 nog gedaald ten opzichte van 212, maar het aantal verkochte eengezinswoningen stijgt juist. Voor meergezinswoningen geldt grofweg het tegengestelde: de prijs stijgt licht, maar het aantal verkochte woningen is gedaald. Ontwikkelingen woningmarkt 213 7
Tabel 1.2 Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs en aantal verkochte bestaande woningen per type t.o.v. 27 Woningtype 27 212 213 Verschil tov 27 in % Verschil tov 212 in % prijs aantal prijs aantal prijs aantal prijs aantal prijs aantal in euro s Eengez-vrijstaand 916.6 265 71.196 165 73.816 189-23 -29 15 Eengez-helftdubbel 575.583 36 531.3 229 482.213 256-16 -29-9 12 Eengez-hoekwoning 368.412 894 36.95 62 298.147 637-19 -29-3 3 Eengez-tussenwoning 333.314 2.698 291.125 1.514 278.674 1.574-16 -42-4 4 Maisonette 217.194 621 184.261 253 18.77 212-17 -66-2 -16 Meer-Boven+Beneden 346.536 14 298.189 61 315.496 64-9 -38 6 5 Meergez-Benedenwoning 21.668 1.19 188.414 72 181.895 665-14 -44-3 -8 Meergez-Bovenwoning 212.57 2.198 19.567 1.17 193.993 896-9 -59 2-12 Flat 158.8 3.198 146.972 1.697 147.634 1.57-7 -51-7 Totaal 267.164 11.63 24.937 6.276 242.431 6.65-9 -48 1-3 Bron: NVM. De daling van de verkoopprijzen in 213 ten opzichte van 27 geldt voor alle gemeenten, zowel bij de eengezins- als de meergezinswoningen (zie tabel 1.3). De enige uitzondering hierop zijn meergezinswoningen in Wassenaar. Tabel 1.3 Gemiddelde verkoopprijs (y) bestaande woningenvoorraad per type t.o.v. 27 Gemeente 27 212 213 Verschil tov 27 in % Verschil tov 212 in % meergezins eengezins meergez. eengezins meergez. eengezins meergez. eengezins meergez. eengezins Delft 19.412 35.441 165.93 272.74 157.368 265.485-17 -13-5 -3 Den Haag 197.763 451.58 176.584 47.269 178.381 44.67-1 -1 1-1 Leidschendam-Voorburg 179.868 444.42 169.968 41.59 172.46 389.815-4 -12 1-3 Midden-Delfland 1) 232.773 384.243 175.698 314.56 179.213 256.453-23 -33 2-18 Pijnacker-Nootdorp 1) 227.553 318.74 182.112 283.418 182.487 281.773-2 -12-1 Rijswijk 1) 161.932 386.181 138.631 356.887 137.174 348.866-15 -1-1 -2 Wassenaar 1) 253.794 832.8 251.26 632.37 268.357 617.642 6-26 7-2 Westland 1) 221.874 34.295 25.654 25.594 191.14 251.871-14 -17-7 1 Zoetermeer 163.744 281.52 148.58 238.22 14.324 218.271-14 -22-6 -8 Haaglanden 19.861 397.668 171.74 343.527 171.7 333.215-1 -16-3 1) Cijfer indicatief (< 1 transacties). Bron: NVM. Ontwikkeling nieuwbouwmarkt In figuur 1.5 is de gemiddelde verkoopprijs van nieuwe en bestaande koopwoningen aangegeven. Opvallend is dat de gemiddelde verkoopprijs van eengezins nieuwbouwwoningen licht gestegen is ten opzichte van 212. In figuur 1.6 wordt het aanbod en de verkoop van nieuwbouwwoningen weergegeven. Te zien is dat het aanbod aan nieuwbouwwoningen de laatste jaren langzaam afneemt. De markt speelt in op de afgenomen vraag naar nieuwbouwwoningen. In 213 is voor het eerst sprake van een lichte stijging van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. 8 Monitor Woningmarkt 214
45. 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 Figuur 1.5 Gemiddelde verkoopprijzen woningen in Haaglanden 2-213 Bestaand meergezins Bestaand eengezins Nieuwbouw meergezins Nieuwbouw eengezins Bron NVM/Monitor nieuwe woningen, bewerking Stadsgewest. 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 1.69 1.583 1.545 1.172 1.6 931 797 1.19 21 211 212 213 Figuur 1.6 Nieuwbouw koopwoningen in Haaglanden Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen Bron: Monitor nieuwe woningen. In de figuren 1.7 en 1.8 is de verkoopprijs van eengezins- en meergezins - nieuwbouwwoningen vergeleken met het Nederlands gemiddelde. De prijs van nieuwe eengezinswoningen ligt in 213 met gemiddeld 298. iets hoger dan in 212 het geval was. Het verschil met voor de crisis is nog steeds groot. Nieuwe woningen zijn in 213 gemiddeld 5. goedkoper dan in 27. De gemiddelde prijs van nieuwe meergezinswoningen blijft dalen en ligt in 213 op 24.. 36. 34. 32. 3. 28. 26. 24. 22. 2. 27 28 29 21 211 212 213 Figuur 1.7 Verkoopprijs eengezinswoningen nieuwbouw Haaglanden Nederland Bron: Monitor nieuwe woningen. Ontwikkelingen woningmarkt 213 9
3. 28. 26. Figuur 1.8 Verkoopprijs meergezinswoningen nieuwbouw 24. 22. 2. 27 28 29 21 211 212 213 Haaglanden Nederland Bron: Monitor nieuwe woningen. 1 Monitor Woningmarkt 214
Hoofdstuk 2 Woningbouwrealisatie 213 Kwantitatieve woningbouwproductie Het aantal toevoegingen kwam in 213 uit op 3.642. Hiervan zijn 3.249 woningen nieuwbouw. De andere toevoegingen (395) betroffen woningsplitsingen en ombouw van gebouwen met een niet-woonfunctie naar woningen (zie figuur 2.1). De 393 toevoegingen anderszins zijn, op één woning in Rijswijk na, in Den Haag gerealiseerd. Er zijn 311 woningen gesloopt, waardoor de groei van de voorraad in 213 uitkomt op 3.331 woningen. Deze groei is vergelijkbaar met de jaarlijkse groei van de woningvoorraad in Haaglanden sinds 21 (ruim 3. woningen). 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Figuur 2.1 Nieuwbouw Haaglanden Toevoegingen anderzins Toevoegingen nieuwbouw Groei voorraad Bron: CBS/Gemeentelijke opgave 214. Kwalitatieve productie 213: sociaal In de Regionale Prestatieafspraken 21 tot en met 214 tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) is afgesproken dat in deze periode minstens 3% van de nieuwbouw sociale woningbouw 1) zal zijn. In tabel 2.1 is de toegevoegde voorraad woningen in 213 per gemeente ingedeeld naar sociale woningbouw en vrije marktwoningen. Bijna alle gemeenten in Haaglanden halen 3% sociale woningbouw. In 213 totaal is in Haaglanden 56% van de nieuwbouwwoningen in de sociale sector gebouwd. De afspraak in de Regionale Prestatieafspraken is dat over de periode 21-214 3% sociaal wordt gebouwd. Daarbij worden voor de Regionale Prestatieafspraken de ingrijpende woningverbetering in de sociale sector ook tot de sociale nieuwbouw gerekend. 1) Maximaal 1% hiervan mag worden ingevuld door vernieuwbouw/grootschalige woningverbetering. Woningbouwrealisatie 213 11
Tabel 2.1 Toegevoegde voorraad nieuwbouw woningen in 213 Productie 213 Totaal Vrije markt Sociaal Sociaal in % Delft 1) 95 95 1 Den Haag 1.958 687 1271 65 Leidschendam-Voorburg 162 92 7 43 Midden-Delfland 12 92 28 23 Pijnacker-Nootdorp 243 147 96 4 Rijswijk 73 57 16 22 Wassenaar 57 57 1 Westland 276 162 114 41 Zoetermeer 265 183 82 31 Haaglanden 3.249 1.42 1.829 56 Haaglanden (212) 3.532 2.273 1259 36 1) Het hoge percentage sociaal in Delft wordt onder andere verklaard door 4 opgeleverde studentenwoningen. Zonder de studentenwoningen heeft Delft een percentage van 58% sociaal. Bron: gemeentelijke opgave 214. Exclusief vernieuwbouw. Kwalitatieve productie 213: huur-koop Voor 29 werden er structureel meer koop- dan huurwoningen (sociaal en vrije sector) opgeleverd en lag het percentage huurwoningen rond de 3%. De laatste jaren is het aandeel huur substantieel hoger als gevolg van de moeizame koopmarkt. Tabel 2.2 Percentage opgeleverde huurwoningen van totale opleveringen 25 26 27 28 29 21 211 212 213 31 32 32 35 37 57 51 45 69 Bron: CBS/gemeentelijke opgave 214. In onderstaande tabel is de verhouding van huur- en koopwoningen in de nieuwbouw van 213 per gemeente aangegeven. Alleen in de gemeenten Midden- Delfland, Rijswijk en Zoetermeer ligt het aandeel huurwoningen laag. Tabel 2.3 Verhouding: huur- koopwoningen Nieuwbouw totaal 213 Huur Koop % huur Delft 4 55 42 Den Haag 1.685 273 86 Leidschendam-Voorburg 7 92 43 Midden-Delfland 12 Pijnacker-Nootdorp 193 5 79 Rijswijk 14 59 19 Wassenaar 57 1 Westland 134 142 49 Zoetermeer 35 23 13 Haaglanden 2.228 1.21 69 Bron: Gemeentelijke opgaven 214. 12 Monitor Woningmarkt 214
Kwalitatieve productie 213: eengezins-meergezinswoningen In de figuren 2.2 en 2.3 is woningbouwproductie in 213 aangegeven, onderverdeeld in huur-koop/eengezins-meergezins. Het aantal opgeleverde eengezinswoningen is zowel in koop- als huursector teruggelopen ten opzichte van de jaren voor de crisis. Wel is bij de eengezinshuurwoningen een lichte stijging van het aantal en aandeel woningen te zien ten opzichte van de voorgaande jaren. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1.214 623 1.44 71 1.65 1.615 469 2.742 3.277 2.449 2.536 2.459 2.596 1.239 795 993 986 959 574 447 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 Figuur 2.2 Woningproductie koopwoningen 213 Koop meergezinswoningen Koop eengezinswoningen Bron: Gemeentelijke opgave 214. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 796 1.133 1.732 65 596 93 1.73 485 1.86 788 1.762 745 1.782 1.724 48 118 1.357 1.886 223 342 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 Figuur 2.3 Woningproductie huurwoningen 213 Huur meergezinswoningen Huur eengezinswoningen Bron: Gemeentelijke opgave 214. Woningbouwrealisatie 213 13
Vrije sector huur 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 4 1.219 51 141 14 57 114 35 466 19 52 2 D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuur 2.4 Woningproductie vrije huursector 213 Sociale huur Vrije sector huur 1) D = Delft 2) D-H = Den Haag 3) L-V = Leidschendam-Voorburg 4) M-D = Midden-Delfland 5) P-N = Pijnacker-Nootdorp 6) R = Rijswijk 7) Wa = Wassenaar 8) We = Westland 9) Z = Zoetermeer Bron: Gemeentelijke opgave 214. Er is in de meeste gemeenten in 213 weinig vrije sector huur gerealiseerd. Alleen in Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp maken vrije sector huurwoningen relatief een groot deel uit van de toegevoegde huurwoningen in 213. In de gemeente Midden-Delfland zijn geen huurwoningen toegevoegd. 14 Monitor Woningmarkt 214
Hoofdstuk 3 Vooruitblik woningbouw Prognose bevolkingsontwikkeling Volgens prognose model PRIMOS 213 groeit de regio Haaglanden in de periode 212 tot 22 met ruim 45. huishoudens. Deze verwachte groei wordt deels veroorzaakt door immigratie en deels door de groei van de huidige allochtone bevolking 2). Er komen door de vergrijzing en individualisering steeds meer alleenstaanden en minder gezinnen. Men krijgt steeds later en minder kinderen 3). Naast de culturele en economische trend van de trek naar de stad voedt de demografische ontwikkeling deze trend ook nog eens. De bevolkingsgroepen die groeien hebben een stedelijker voorkeur. Het is aannemelijk wat voor vraag deze bevolkingsgroei met zich mee brengt: de kleinere, allochtone en stedelijk georiënteerde huishoudens richten zich op kleinere en goedkopere woningen. De groep starters die voor de crisis een woning heeft gekocht en nu wil doorstromen, heeft een kleinere groep opvolgers die die woningen kunnen en willen betalen. Bouwen voor doorstroming is lastig. Tegelijkertijd is bouwen voor de sociale doelgroep momenteel ook niet eenvoudig. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 212 22 23 Figuur 3.1 Leeftijdsopbouw van huishoudens in Haaglanden Leeftijd 75+ jaar Leeftijd 65-74 jaar Leeftijd 45-64 jaar Leeftijd 3-44 jaar Leeftijd -29 jaar Bron: Primos. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 212 22 23 Figuur 3.2 Samenstelling van huishoudens in Haaglanden Overig 1-oudergezin Samenwonend met kind Samenwonend zonder kind Alleenstaand Bron: Primos. 2) http://www.abfresearch.nl/nieuws/primos-prognose-213-afgerond.aspx 3) http://haaglanden.nl/sites/haaglanden.nl/files/files/ewout%2smit%2-%2andere%2klanten%2op%2de%2 woningmarkt%2in%2haaglanden.ppt Vooruitblik woningbouw 15
Kwantitatieve planning periode 213-219 In de Verstedelijkingsafspraken tussen Rijk en Regio 4) is in 21 afgesproken dat over de periode tot 22 63.5 woningen in Haaglanden gebouwd worden. Het huidige woningbouwprogramma haalt dit aantal echter niet. In de periode 21 tot en met 213 zijn in Haaglanden 14.424 woningen opgeleverd. In de planning staan voor de periode 214 tot en met 219 nog eens 23.777 woningen. Als al deze woningen ook voor 22 afgebouwd worden, komt dat neer op 38.21 woningen die in de periode 21 tot en met 219 gebouwd zijn. Dat is 6% van de 63.5 woningen die volgens de Verstedelijkingsafspraken gebouwd hadden moeten worden. De provincie Zuid-Holland is zich bewust van de gewijzigde marktomstandigheden en heeft bij de gemeenten/regio s aangedrongen op een realistisch en realiseerbaar woningbouwprogramma. De provincie veronderstelt dat de omvang daarvan, gelet op de afzetmogelijkheden, rond de 6% van de verstedelijkingsafspraken zal liggen. De huidige woningbouwplannen komen dus overeen met dit percentage. De provincie is in januari 214 akkoord gegaan met het regionaal afgestemde woningbouwprogramma. Dit regionale woningbouwprogramma wordt jaarlijks met de provincie afgestemd. Planning kwantitatief Tabel 3.1 Planning kwantitatief Totaal programma Gemiddelde Productie Totaal 24-29 213 214 215 216 217 218 219 14-19 Delft 1) 34 95 1.13 1.654 1.357 1.22 741 892 6.877 Den Haag 2) 2.58 1.958 958 1.329 1.91 52 771 569 6.3 Leidschendam-Voorburg 2 162 89 288 66 17 5 7 67 Midden-Delfland 125 12 139 319 16 19 98 26 851 Pijnacker-Nootdorp 73 243 229 375 31 384 272 281 1.842 Rijswijk 95 73 262 558 437 671 522 342 2.792 Wassenaar 9 57 85 44 7 14 4 253 Westland 545 276 382 25 466 8 261 33 1.769 Zoetermeer 9 265 28 132 687 551 557 558 2.693 Haaglanden 5.65 3.249 3.365 4.949 5.445 3.638 3.312 3.68 23.777 1) Planning Delft is inclusief studenten woningen. 2) Planning van de Gemeente Den Haag is inclusief toevoegingen anderszins. Transformatie van bijvoorbeeld kantoren zal in de toekomst een veel groter deel van de productie gaan omvatten. Voorgaande jaren in de tabel is uitsluitend nieuwbouw. Bron: Gemeentelijke opgave 214. Bovenstaande tabel toont aan dat de planning voor de komende jaren tot 22 redelijk over de jaren verdeeld is. Wel is er sprake van een kleine piek in de jaren 215 en 216. Onderstaande figuren geven aan hoe de planning er voor 215 en 216 er in voorgaande jaren uitzag. In de gemeenten Delft, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland en Wassenaar is er sprake van hogere woningaantallen die in 215 gepland staan ten opzichte van voorgaande jaren. Hier kan sprake zijn van een boeggolf aan plannen die in de voorgaande jaren niet gebouwd zijn en dus in de planning steeds opschuiven. In 216 staan er alleen in Den Haag iets meer woningen gepland dan in voorgaande jaren het geval was. Dit duidt erop dat in de meeste gemeenten de bouwplannen niet verder doorgeschoven zijn dan 215. Of ze zijn helemaal op de lange baan geschoven (tot na 22). 4) Onderdeel van het Verstedelijkingsprogramma Zuidvleugel 212-22 /mei 21 16 Monitor Woningmarkt 214
1.8 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuren 3.3 Programma 214 Planning 212 Planning 213 Planning 214 2. 1.8 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuren 3.4 Programma 215 Planning 212 Planning 213 Planning 214 1) 2) 3) 4) D = Delft D-H = Den Haag L-V = Leidschendam-Voorburg M-D = Midden-Delfland 5) 6) 7) 8) 9) P-N = Pijnacker-Nootdorp R = Rijswijk Wa = Wassenaar We = Westland Z = Zoetermeer Bron: Gemeentelijke opgaven 212/213/214. De gemeentelijke planningsopgaven van 214 laten een lichte afname van het aantal geplande woningen zien ten opzichte van de planning uit 213. Voor de periode 214 tot 22 staan nu 23.777 woningen gepland. In 213 was dat nog 27.22 woningen. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 1 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Figuur 3.5 Regionale woningbouwplanning Nieuwbouw opgeleverd Planning 213 Planning 214 Behoefte volgens Primos (213) Behoefte volgens CBS/PBL 211 Trend bouwvergunningen Bron: Gemeentelijke opgaven, CBS/PBL, ABF/Primos, bewerking Stadsgewest. De planning voor 214 is kwantitatief ongeveer gelijk aan de opleveringen in 213. Na 214 stijgt het aantal geplande nieuwbouwwoningen. In 213 zijn meer nieuwbouwwoningen verkocht dan in 212 (zie figuur 1.6) en er zijn ook iets meer bouwvergunningen afgegeven. Op basis van deze twee indicatoren lijkt een stijging van de productie voor de komende jaren een reële mogelijkheid. Vooruitblik woningbouw 17
Planning meergezins-eengezinswoningen De planning van eengezinswoningen is behoorlijk veranderd ten opzichte van voorgaande jaren. Er zijn nu veel minder eengezinswoning in de planning opgenomen dan in voorgaande jaren het geval was. Voor appartementen is het aantal ongeveer gelijk gebleven. Wel is de planning iets doorgeschoven. Vooral in 214 staan er minder appartementen gepland dan in de voorgaande jaren het geval was. Dit wordt in de jaren 217, 218 en 219 gecompenseerd. 2.5 2. 1.5 Figuur 3.6 Programma eengezinswoningen 1. 5 214 215 216 217 218 219 Planning 212 Planning 213 Planning 214 Bron: Gemeentelijke opgaven 214. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 214 215 216 217 218 219 Figuur 3.7 Programma appartementen Planning 212 Planning 213 Planning 214 Bron: Gemeentelijke opgaven 214. Plancapaciteit (indicatief) Uit de opgaven van de gemeenten voor de woningbouwplannen is de hardheid van de plannen in figuur 3.8 herleid naar drie categorieën van hardheid. Bij de groene categorie is het bestemmingsplan vastgesteld en worden (nog) geen problemen voorzien. Het betreft hier ook grotere projecten die al van start zijn gegaan. In de rode categorie is het bestemmingsplan in procedure of worden obstakels voorzien bij de uitvoering. Bij de blauwe categorie moet nog met de procedure worden gestart. 18 Monitor Woningmarkt 214
6. 5. Figuur 3.8 Plancapaciteit 4. 3. 2. 1. 214 215 216 217 218 219 Zacht Half hard Hard Bron: Gemeentelijke opgaven 214, bewerking Stadsgewest. Meer dan de helft van de plannen na 215 is nog niet helemaal zeker of procedureel rond. Maar ook voor plannen die wel procedureel rond zijn is de hardheid relatief. Zelfs als de bouwvergunning is aangevraagd is dat geen garantie voor uitvoering. Bovenstaande grafiek geeft dus alleen een indicatie van wat in ieder geval nog niet gereed is voor uitvoering. Kwalitatieve planning: sociaal De WSW trendanalyse 213-217 5) voorspelt landelijk een afname van de sociale nieuwbouwproductie. Voor deze ontwikkeling wordt ook in Haaglanden gevreesd, gezien de problemen bij Vestia en het effect ervan voor andere corporaties en gemeenten. De gemeentelijke opgaven van dit jaar bevestigen dit beeld nog niet. De komende 3 jaar is circa 5% van de woningen in plannen waarvan het bestemmingsplan vastgesteld, een sociale nieuwbouwwoning. Na 216 neemt dit aandeel af naar gemiddeld ongeveer 25%. Tabel 3.2 Planning sociale nieuwbouw naar status Planning 214 215 216 217 218 219 Totaal Groen 1.58 2.52 1.93 89 222 28 5.244 Rood 1 369 1.193 1.37 488 62 3.87 Blauw 7 16 495 31 124 952 Eindtotaal 1.68 2.428 2.32 1.621 1.2 1.24 1.3 Bron: Gemeentelijke opgaven 214. Inclusief studentenwoningen. Regionale Prestatieafspraken In het kader van de Regionale Prestatieafspraken 21-214 heeft het Stadsgewest met de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) afgesproken dat minstens 3% van de nieuwbouw in de periode tot en met 214 sociale woningen zal zijn (tien procent hiervan mag uit vernieuwbouw bestaan: renovatie van sociale huurwoningen). 5) http://www.aedes.nl/binaries/downloads/financien/213516-wsw-trendanalyse-woningcorporaties-213-2.pdf Vooruitblik woningbouw 19
1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 35% 59% 29% 65% 41% 71% 65% 95% 69% 54% 35% 5% 31% 46% 42% 54% 58% 46% D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuur 3.9 Verdeling sociaal/markt 214 Markt Sociaal 1) D = Delft 2) D-H = Den Haag 3) L-V = Leidschendam-Voorburg 4) M-D = Midden-Delfland 5) P-N = Pijnacker-Nootdorp 6) R = Rijswijk 7) Wa = Wassenaar 8) We = Westland 9) Z = Zoetermeer Bron: Gemeentelijke opgave 214. In figuur 3.9 is de verhouding sociale woningen/marktwoningen weergegeven in de woningbouwplannen voor 214. Voor de afspraken telt de productie over de hele periode. In het jaarverslag van de Regionale Prestatieafspraken wordt ingegaan in hoeverre deze afspraken gehaald worden. Planning sloop In tabel 3.3 is het geplande aantal te slopen woningen over de komende jaren aangegeven. Het totale voorgenomen sloopprogramma voor komende de periode beslaat 1.99 woningen. Daarvan zijn er 278 woningen die voor sloop in aanmerking komen, maar waarvan het jaar van sloop nog niet bekend is. Slechts drie gemeenten hebben sloopplannen opgegeven. De sloop betreft vrijwel uitsluitend sociale woningbouwcomplexen. Ten opzichte van de planning van vorig jaar is het aantal te slopen woningen gehalveerd. Gezien de huidige politieke en economische ontwikkelingen in corporatieland is het niet verwonderlijk dat corporaties bij de herijking van de projectenportefeuilles sneller kiezen voor door exploiteren. Tabel 3.3 Planning sloop Planning 214 215 216 217 218 219 22-25 PM Totaal Den Haag 147 3 113 64 96 24 278 1.22 Rijswijk 15 72 87 Zoetermeer 385 5 16 25 8 Haaglanden 162 372 498 69 256 274 278 1.99 Bron: Gemeentelijke opgave 214. 2 Monitor Woningmarkt 214
Planning kwalitatief: Woonmilieus Tabel 3.4 Aanbod woningen per woonmilieu Woonmilieu Gepland Bestaande aantal woningen % voorraad % Dorps centrum 875 4 13.3 3 Dorps lokaal 923 4 32.2 7 Dorps suburbaan 7.75 2 Dorps landelijk 3 Landelijk 228 1 1.9 Stedelijk centrum 1.817 8 4.65 1 Stedelijk exclusief 15.35 3 Stedelijk levendig 3.244 14 13.8 22 Stedelijk nieuw 4.34 17 58.6 12 Stedelijk rustig 2.616 11 52. 11 Suburbaan exclusief 19 11.7 2 Suburbaan gemengd 38.55 8 Suburbaan gestapeld 2.35 1 27.5 6 Suburbaan grondgebonden 7.713 32 18.35 23 Eindtotaal 23.777 1 475.2 1 Bron: Gemeentelijke opgave 214, Inventarisatie woonmilieus, bewerking Stadsgewest. In de Grote Woontest Haaglanden worden de suburbane en nieuwstedelijke woonmilieus anders genoemd te weten: Woonwijken met eengezinswoningen en woonwijken met eengezinswoningen en appartementen. De in 212 besproken Rosetta-woonmilieu-inventarisatie biedt een goed uitgangspunt voor het gesprek over kwaliteit en differentiatie van woonmilieus in de regio. Uit de Rosetta-inventarisatie van de gemeentelijke plannen komt naar voren dat de woningbouwplannen zich vooral concentreren in het suburbane en het nieuw-stedelijke segment. Uit de Grote Woontest Haaglanden blijkt dat naar deze woonmilieus een beperkte vraag bestaat en dat een meerderheid van de inwoners in Haaglanden meer waardering heeft voor rustig stedelijke en centrumdorpse woonmilieus. Om vraag en aanbod naar woonmilieus in balans te brengen zal het woningbouwprogramma in dit opzicht anders moeten worden ingevuld. Ten opzichte van de planning van vorig jaar is wel het een en ander veranderd. Er is minder in het woonmilieu stedelijk nieuw gepland en meer in de woonmilieus stedelijk rustig, stedelijk centrum en stedelijk levendig. Vooruitblik woningbouw 21
Uitgave Stadsgewest Haaglanden augustus 214 Stadsgewest Haaglanden Schedeldoekshaven 11 Postbus 66 251 CB Den Haag T 7 751 5 E informatie@haaglanden.nl I www.haaglanden.nl Samenstelling Stadsgewest Haaglanden, sector Wonen Vormgeving Zwart op Wit, Delft