HOLLAND IMMO GROUP XIV/WONINGFONDS C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2011
INHOUDSOPGAVE Pagina JAARVERSLAG Jaarverslag 3 JAARREKENING Balans per 31 december 2011 14 Winst-en-verliesrekening over 2011 16 Kasstroomoverzicht over 2011 17 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2011 18 OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat 33 Voorstel bestemming resultaat 2011 33 Zeggenschapsrechten 33 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 34
JAARVERSLAG Algemeen Na een gematigd en aarzelend herstel met een economische groei van 1,7% 1 in 2010 is in 2011 de Nederlandse economie teruggezakt. De sterke Nederlandse groei in het eerste kwartaal van 2011 kreeg geen vervolg in het tweede kwartaal, maar samengenomen draaide de Nederlandse economie in de eerste helft van 2011 eigenlijk zeer redelijk. In de loop van het jaar zijn echter drie donkere wolken aan de horizon verschenen. Ten eerste heeft de wereldeconomie sinds het begin van het jaar een lagere versnelling ingezet, wat blijkt uit de cijfers over de wereldhandel en de zeer lage en fors neerwaarts bijgestelde groeicijfers in de Verenigde Staten. Ten tweede zijn voorlopende indicatoren zoals die van het consumenten- en producentenvertrouwen sinds het begin van het jaar aan het dalen. Deze indicatoren wijzen op een voortdurende afzwakking van de economie. Ten derde zijn de financiële markten sinds begin augustus fors onderuit gegaan en bovendien sterk volatiel 2. De groei van de economie bedroeg over 2011 uiteindelijk 1,2% 3. Na een bescheiden toename van de consumptie van huishoudens in 2010 met 0,4% is in 2011 weer sprake van een afname (0,9%), terwijl begin van het jaar nog met een bescheiden groei van 0,8% was rekening gehouden 4. Deze ontwikkelingen hebben mede geleid tot een toename van het werkeloosheidspercentage van 5,4% in 2010 naar 5,8% in het vierde kwartaal 2011 5. Vooruitzichten voor 2012 6 De economie ontwikkelt zich in 2012 slechter ten opzichte van de raming van afgelopen december. De belangrijkste oorzaak daarvan is gelegen in de ongunstige ontwikkeling van de economie in het vierde kwartaal van 2011. Daarbij is de gezinsconsumptie teruggelopen. Naast het lage consumentenvertrouwen is dit waarschijnlijk het gevolg van de verslechterde (pensioen-) vermogenspositie en dalende huizenprijzen. Het Centraal Planbureau begroot de inflatie voor 2012 op 2,25% en verwacht een afname van de koopkracht 1,75%. Het Centraal Planbureau verwacht dat de Nederlandse economie na 2012 wel aantrekt, te beginnen met een groei van het bruto binnenlands product (bbp) van 1,25% in 2013. Het werkeloosheidspercentage loopt waarschijnlijk op naar 6% in 2013. Tevens verwacht het Centraal Planbureau dat het begrotingstekort (EMU saldo) in 2013 4,5% bedraagt. De Nederlandse winkelmarkt 2011 De consumentenbestedingen zijn dit jaar met 0,9% afgenomen 7. De ontwikkeling binnen de detailhandel loopt tussen sectoren sterk uiteen. 1 CPB: Kerngegevens 2011 2 CPB: Macro economische verkenning 2012 3 CPB: Kerngegevens 2011-2015 4 CPB: Marco Economische Verkenning 2011 5 CBS: Persbericht 17 november 2011 6 CPB: Persbericht 1 maart 2012 7 CPB: Kerngegevens 2011-2015 3
De uitgaven aan voedings- en genotmiddelen zijn minder conjunctuurgevoelig; deze sector werd dan ook minder geconfronteerd met teruglopende bestedingen, maar profiteert anderzijds minder dan gemiddeld indien de bestedingen weer aantrekken. Het feit dat de woningmarkt nog steeds niet in beweging is gekomen en dat de komende tijd ook niet zal doen, heeft belangrijke negatieve invloed op de sector woninginrichting en doe-het-zelf. Tevens is er een belangrijke verschuiving in de detailhandelsbestedingen te zien richting internet en postorder. Doordat de detailhandelssector sinds 2009 niet meer groeit (zelfs iets krimpt), betekent dit voor winkels in steden dat omzet afneemt. Dit wordt steeds meer zichtbaar in winkelstraten in de vorm van toenemende leegstand van winkelpanden. Volgens CBRE 8 is de winkelmarkt aan een sterke concentratietrend onderhevig. Winkelketens richten zich op de sterkste locaties die een duidelijke identiteit als fun, run of goal winkelgebied uitstralen. Het gevolg is dat het totale aanbod in 2011 met 15% steeg tot een niveau van ruim 2,9 miljoen m2. Dit algemene cijfer verhult echter de grote lokale verschillen die door de concentratietrend zijn ontstaan. Met name winkelstraten buiten het kernwinkelgebied zien de leegstand sterk stijgen. Dit biedt overigens kansen voor nicheformules zoals speciaalzaken, etnische supermarkten, kappers en cateraars. De toenemende populariteit van online winkelen kent een spin-off in de vorm van een behoefte aan afhaalpunten. Daar bereikbaarheid voor deze afhaalpunten zeer belangrijk is, bieden lege winkels buiten het kernwinkelgebied mogelijk soelaas. De perifere detailhandel is aan schaalvergroting en diversificatie onderhevig. De sterkste winkellocaties bieden een combinatie van goede autobereikbaarheid en een ruim assortiment. De toevoeging van een supermarkt leidt tot het ontstaan van een Retail Park, dat extra bezoekers trekt doordat er de dagelijkse boodschappen kunnen worden gedaan. Hoewel winkelvastgoed door beleggers nog steeds wordt gezien als een relatief veilig segment, daalde het beleggingsvolume in 2011 met ruim 38%, tot het langjarig gemiddelde van circa 1,3 miljard. Deze afname komt vooral doordat het aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed is teruggelopen en de financieringsmogelijkheden verder zijn beperkt. Er vinden nog maar zelden portefeuilleverkopen plaats en steeds vaker dienen objecten afzonderlijk te worden verhandeld. Het Retail Park biedt daarentegen nieuwe kansen voor beleggingen in direct winkelvastgoed. Ook biedt het structureren van institutionele portefeuilles als beleggingsfonds een nieuwe mogelijkheid om indirect in core winkelvastgoed te beleggen. De Nederlandse woningmarkt 2011 Algemeen De Nederlandse markt voor bestaande koopwoningen vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. In 2011 zijn de prijzen voor bestaande koopwoningen voor het derde achtereenvolgende jaar gedaald. 8 CBRE: Publicatie 3-2-2012: Grootste winkelsteden nog sterker in 2011 4
Volgens de NVM daalden de prijzen in 2011 met 4,1% ten opzichte van 2010, waarbij opvalt dat er aan het eind van het jaar een versnelde prijsdaling heeft plaatsgevonden. Ook het aantal woningverkopen daalde landelijk met 7% op jaarbasis 9. Betaalbaarheid Hoewel de economische situatie in de afgelopen maanden verslechterde, bleef de betaalbaarheid van een koopwoning in 2011 gelijk door onder meer de verlaging van de overdrachtsbelasting en de opgetreden prijsdaling. Dit heeft echter niet veel kopers niet over de streep weten te trekken. Het aantal potentiële kopers is nog altijd in de minderheid in vergelijking met het aantal te koop staande woningen. De betaalbaarheidsindex van de Rabobank voor tweeverdieners kwam in 2011 uit op 102,6. Voor alleenverdienende starters met een modaal inkomen biedt de verbetering van de betaalbaarheid geen soelaas. De betaalbaarheidsindex voor deze groep komt naar verwachting uit op 62,8 in 2011 en 71,7 in 2012. Dat betekent dat de aanschaf van een eigen woning voor deze groep vrijwel onmogelijk is zonder eigen geld 10. Vooruitzichten 2012 De NVM ziet voor het komende jaar geen herstel van de woningmarkt 11. De huidige onzekerheid voor de consument zal blijven voortduren, onder meer door de geplande bezuinigingen van het kabinet. Het grootste probleem blijft het ontbreken van toekomstperspectief, een integrale aanpak van de woningmarkt, en als gevolg daarvan voortdurende onzekerheid bij consumenten. Bovendien is een hypotheek voor banken geen strategisch product meer, maar eerder een blok aan het been. Op de korte termijn wordt de consument tevens geconfronteerd met de ongunstige arbeidsmarktvooruitzichten en de bezuinigingsplannen van de overheid. Voor de laatste twee geldt dat de effecten voor de consument voor grote onzekerheid kunnen zorgen, aangezien onduidelijk is hoe de pijn wordt verdeeld. Ook de ontwikkeling van het vertrouwensklimaat speelt een belangrijke rol. Een opleving hiervan zou voor inhaalvraag en een verandering van het sentiment op de woningmarkt kunnen zorgen. Verder zal de prijsontwikkeling per regio aanzienlijk verschillen. Risico s Leegstands- /verhuurrisico woningportefeuille De in 2007 ingezette strategie tot gedeeltelijke verhuur is ook in 2011 succesvol gebleken. In 2011 zijn in totaal 12 woningen wederverhuurd, waarvan 4 in Amsterdam, 1 in Haarlem en 7 in Rotterdam. Ultimo 2011 is de leegstand opgelopen tot 28 woningen (ultimo 2010: 22). De leegstand betreft 25 woningen in Amsterdam, 1 woning in Haarlem en 2 woningen in Rotterdam. De bestaande leegstand heeft huurderving tot gevolg, hetgeen het exploitatierendement ongunstig beïnvloedt. Exploitatie en verkoop in 2011 De portefeuille van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. (het Fonds) bestaat uit 3 woningcomplexen met bij aanvang in totaal 432 appartementen, gelegen in Amsterdam, Haarlem en Rotterdam alsmede de onder de appartementen in Rotterdam gelegen winkels. 9 NVM: Analyse van de woningmarkt, 4 e kwartaal 2011 10 Rabobank: Kwartaalbericht: Woningmarkt, februari 2012, pag.16 11 NVM: Persbericht 12 januari 2012 5
In het jaar 2011 zijn 7 woningverkopen in het complex te Amsterdam gerealiseerd, waarvan er 2 woningen zijn geleverd die reeds in 2010 waren verkocht. Alle transacties vonden plaats in de eerste helft van 2011. Daarmee blijft het aantal geleverde woningen onder de verwachte aantallen zoals opgenomen in de cashflowprognose voor 2011 en 2012 (16), zoals opgenomen in het jaarverslag van 2010. Verkoopresultaat 2011 Hierna volgt een overzicht van de totstandkoming van het verkoopresultaat over het jaar 2011, waarbij een vergelijking wordt gemaakt met het geprognosticeerde verkoopresultaat uit de cashflowprognose 2011-2012 zoals opgenomen in het jaarverslag 2010. Analyse verkoopresultaat 2011 actueel cashflowprognose 2011-2012 Verkopen 7 16 Verkoopopbrengst 1.007.500 2.342.210 Aanschafwaarde 910.418 2.000.000 Verkoopkosten 23.014 51.529 Brutowinst voor winstverdeling 74.068 290.681 Winstdeling beherend vennoot* 0 0 Verkoopresultaat 74.068 290.681 Rendement uit verkoop 0,4% 1,8% Toelichting *) door de Beherend Vennoot is ten gunste van het Fonds geheel afgezien van de statutaire winstdeling. Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. In 2011 zijn in totaal 7 woningen verkocht en geleverd, allen in Amsterdam. De totale verkoopopbrengst bedraagt 1.007.500. Daarmee ligt het aantal verkochte woningen en de verkoopopbrengst onder de doelstelling op basis van de cashflowprognose van 16 verkochte woningen met een geprognosticeerde verkoopopbrengst van 2.342.210. Daarnaast betreffen de verkopen met name de kleinere goedkopere appartementen, hetgeen een relatief lager verkoopresultaat met zich mee brengt. Het hieruit voortvloeiende verkoopresultaat bedraagt 74.068 12. Het rendement uit verkoop komt over 2011 uit op 0,4% (versus cashflowprognose 2011-2012: 1,8%). Gelet op de geringe opbrengst uit verkopen in 2011 heeft de Beheerder, evenals voor het jaar 2010, besloten om ten gunste van het Fonds af te zien van de winstdeling over de verkopen in 2011. 12 Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken is ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde). 6
Ontwikkelingen ten aanzien van winkelstrip onder het appartementencomplex te Rotterdam Momenteel zijn alle winkelruimten verhuurd. Randstad heeft aangegeven op termijn graag naar een begane grond unit te willen verhuizen op een hoeklocatie. Op dit moment worden gesprekken gevoerd over een mogelijke verplaatsing naar de winkelruimte van Inbev. Vooralsnog is de huurovereenkomst met een jaar verlengd vanaf expiratiedatum, derhalve tot en met 31 januari 2014. Huurder van de dierenspeciaalzaak heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2012. Thans worden gesprekken gevoerd met deze huurder om de huurovereenkomst voor een kortere periode te verlengen. Uitzendbureau Unique heeft collega uitzendbureau Luba aangedragen om de huurovereenkomst over te nemen. Nu wordt getracht een geheel nieuwe huurovereenkomst te sluiten in plaats van een overdracht van de huurrechten. Er is brand geweest aan de voorzijde van de bloemenzaak, Fleur Studio. De schade is geheel door de verzekeraar vergoed. De schade is hersteld en deze unit is inmiddels voorzien van een nieuwe luifel. Exploitatieresultaat 2011 Hierna volgt een overzicht van en nadere toelichting op de exploitatie van de portefeuille. Daarbij worden de gerealiseerde inkomsten en uitgaven vergeleken met de voortschrijdende cashflowprognose voor de jaren 2011 en 2012 zoals opgenomen in het jaarverslag 2010. actueel cashflowprognose 2011-2012 Huurinkomsten 2.437.117 2.415.846 Rentebaten en overige opbrengsten 4.601 6.034 Inkomsten totaal 2.441.718 2.421.880 Uitgaven Hypotheekrente 1.555.491 1.549.102 VVE-lasten en overige eigenaarslasten 613.123 662.208 Gemeentelijke heffingen (o.a. ozb + rioolrecht) 110.323 109.216 Beheervergoeding 97.402 96.634 Algemene fondskosten 50.904 44.624 Uitgaven totaal 2.427.243 2.461.784 Exploitatieresultaat 14.475-39.904 Rendement uit exploitatie 0,1% -0,2% Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. 7
De gefactureerde huursom ligt met 2.437.117 boven de cashflowprognose 2011-2012 ( 2.415.846). Dit wordt enerzijds verklaard doordat gedurende het jaar meer huurwoningen in portefeuille zaten en anderzijds door de succesvolle wederverhuur in 2010 van de winkelstrip in Rotterdam. De hypotheekrente bedraagt 1.555.491 en ligt daarmee in lijn met de cashflowprognose 2011-2012 ( 1.549.102). De overige exploitatie- en beheerkosten liggen onder de prognose. Hierdoor is het exploitatieresultaat in 2011 met 0,1% verder verbeterd ten opzichte van 2010 (-0,9%) en tevens beter dan verwacht op grond van de cashflowprognose voor 2011-2012 (-0,2%). Opbouw direct en indirect rendement tot en met 2011 Hierna is een overzicht opgenomen van het gerealiseerde direct rendement. Hierbij wordt het in 2011 gerealiseerde rendement vergeleken met de cashflowprognose 2011-2012, zoals deze in de jaarrekening 2010 was gegeven. De cumulatieve rendementen worden vergeleken met de prognose uit het Prospectus. sinds start Fonds 2011 30 jun 2006 t/m 31 december 2011 cashflowprognose prognose actueel 2011-2012 actueel ex Prospectus Aantal eenheden primo 345 345 433 433 Af: verkopen 7 16 95 168 Aantal eenheden ultimo 338 329 338 265 Verkooprendement 0,4% 1,8% 2,0% 5,2% Exploitatierendement 0,1% -0,2% -1,0% 1,9% Totaal direct rendement 0,5% 1,5% 1,0% 7,1% * Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. Het totale rendement uit verhuur en verkoop over 2011 komt op 0,5% (volgens cashflowprognose 2011-2012: 1,5%). Sinds de start van het Fonds op 30 juni 2006 tot en met 2011 bedraagt het cumulatieve verkooprendement 2,0% (versus prognose ex Prospectus: 5,2%). Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken is in dit overzicht ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde). Het cumulatieve exploitatierendement bedraagt ultimo 2011-1,0% (versus prognose ex Prospectus: 1,9%). Herwaardering portefeuille De portefeuille ultimo 2011 laat een waardedaling zien van 2,2% ten opzichte van de getaxeerde waarde daarvan ultimo 2010. Deze waardedaling komt voor rekening van alle woningcomplexen, maar varieert sterk: Amsterdam: 1,2%, Haarlem: 0,3% en Rotterdam: 5,3%. Daarentegen steeg de waarde van de winkels ten gevolge van de succesvolle verhuur in 2010 ook in 2011 met 0,4% ten opzichte van de getaxeerde waarde ultimo 2010. 8
Indirect rendement Voor een berekening van het indirect rendement dient rekening te worden gehouden met de vermindering van de omvang van de portefeuille door verkopen in 2011 en moet een correctie worden toegepast met een afschrijving van verkrijgings- en fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebracht commanditair kapitaal. Toekomstige verkoopkosten en eventueel verschuldigde performancefee zijn buiten beschouwing gelaten. Per saldo bedraagt het gecumuleerde indirect rendement sinds de start van het Fonds -4,6% op jaarbasis. Indien ook deze cumulatieve waarde-verandering wordt meegenomen, bedraagt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds -3,6% op jaarbasis. gecumuleerd Analyse gecumuleerd direct en indirect rendement 30 jun 2006 t/m 31 december 2011 gerealiseerd prognose Totaal direct rendement 1,0% 7,1% Indirect rendement -4,6% Totaal direct en indirect rendement -3,6% Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus kosten uit verhuur en verkoop ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Vooruitzichten voor 2012 Mede gelet op de voor het jaar 2012 geschetste vooruitzichten op de Nederlandse woningmarkt, die eerder een stabilisatie aangeven dan verbetering, verwachten wij voor dit Fonds een vermindering van het aantal verkochte woningen ten opzichte van de gerealiseerde verkopen in 2011. Rekeninghoudend met de tendens van dalende verkoopprijzen verwachten wij een lager rendement uit verkoop ten opzichte van 2011. Wel verwachten wij dat het rendement uit de exploitatie in 2012 en volgende jaren de sinds 2010 ingezette stijging doorzet. Verder verwachten wij de renovatie-uitgaven voor de te verkopen en te verhuren woningen en winkels, teneinde deze in de huidige markt concurrerend te kunnen opleveren, verder te kunnen stabiliseren, hetgeen per saldo moet resulteren in een lichte stijging van het (uitkeerbare) directe rendement. Een en ander is nader uitgewerkt in de navolgende geactualiseerde cashflowprognose voor het jaar 2012 en 2013. 9
Geactualiseerde cashflowprognose 2012-2013 In het kader van het veranderde economische klimaat dat sinds de economische crisis een grote invloed heeft uitgeoefend op de Nederlandse woningmarkt en derhalve op het Fonds heeft met ingang van 2010 een herijking van de uitgangspunten van het Fonds plaatsgevonden waaruit een geactualiseerde cashflowprognose is voortgekomen. De gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling, mutatiegraad (de uitpondsnelheid) van de woningen en exploitatie- en beheerkosten zijn gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. Met deze geactualiseerde prognose kan een betere inschatting worden gemaakt in het verloop van de exploitatie van de portefeuille voor de komende twee jaren. Daarnaast geeft de geactualiseerde cashflowprognose een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar. Deze cashflowprognose wordt jaarlijks ge-update met de gerealiseerde cijfers van het afgelopen jaar en een prognose voor de twee volgende jaren. Onderstaand geven wij een beknopte toelichting op de belangrijkste wijzigingen in de uitgangspunten voor de hierna opgenomen aangepaste cashflowprognose voor 2012-2013: Hypotheekrente en aflossing: deze zijn gebaseerd op de hoogte van de lopende lening waarbij rekening is gehouden met de ten gevolge van de te verwachten lagere verkopen gemiddeld lagere aflossing, waardoor de komende twee jaren de verwachte rentelast hoger uitkomt dan waarmee rekening is gehouden in de cashflowprognose 2011-2012. Het gemiddelde rentetarief is tot 1 juli 2013 vastgelegd op ca. 4,3%. Rente liquiditeitsreserve: De verwachte spaarrente wordt voor 2012 en 2013 gehandhaafd op 2%. Prijsdaling woningen: Voor 2012 en 2013 is de verwachte prijsstijging van de woningen gezien de voortdurende onzekerheid op de koopwoningmarkt voor 2012 omgezet in een prijsdaling van 3%. Voor 2013 gaan wij vooralsnog uit van een stabilisatie. Verkoopopbrengst woningen: Gelet op de ontwikkelingen in 2011 en de vooruitzichten voor 2012 en 2013 op de koopwoningmarkt, is de uitpondsnelheid (mutatiegraad) van de woningportefeuille verder naar beneden bijgesteld. Voor 2012 verwachten wij een verkoop van 7 woningen en voor 2013 van 8 woningen. Vervanging collectieve CV installatie in Amsterdam door individuele huur CV-ketels Door geleidelijke vervanging van de collectieve CV installatie door individuele huur CV-ketels per appartement kan een extra huurverhoging worden gerealiseerd van gemiddeld ca. 2,5%. Daarnaast dalen de stookkosten van de leegstaande appartementen, doordat de totale stookkosten niet meer over alle appartementen worden verdeeld, ongeacht het individuele verbruik. Tenslotte is een nieuwe individuele CV installatie een extra verkoopargument dat bijdraagt aan de aantrekkelijkheid. Renovatie-uitgaven: Voor 2012 en 2013 zijn deze gehandhaafd op het niveau van 2011. 10
Cashflowprognose Holland Immo Group XIV/Woningfonds CV 2012-2013 ACTUEEL PROGNOSE PROGNOSE 2011 2012 2013 Kengetallen: Rente liquiditeitsreserve 1,8% 2,0% 2,0% Stand hypotheek begin periode 37.217.752 36.275.202 35.352.652 Aflossing woningen 895.000 875.000 1.000.000 Aflossing winkels 47.550 47.550 47.550 Stand hypotheek eind periode 36.275.202 35.352.652 34.305.102 Gemiddelde verwachte aflossing per eenheid n.v.t. 125.000 125.000 Hypotheekrente (gemiddeld tarief) 4,3% 4,3% 4,3% Inflatie 2,0% 2,4% 2,2% Prijsstijging woningen 0,4% -3,0% 0,0% Gemiddelde verwachte verkoopopbrengst n.v.t. 143.254 142.171 Mutatie woningportefeuille Aantal eenheden primo 345 338 331 Verkopen 7 7 8 Aantal eenheden ultimo 338 331 323 Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening 327.681 268.624 265.860 Balansmutatie voorgaand jaar: Hypotheekrente voorgaande periode -134.604-131.195-127.025 Winstdeling Initiatiefnemer voorgaande periode 0 0 0 Overige balansmutaties -116.756-52.500 0 Winstuitkering voorgaande periode 0 0 0 Genormaliseerde liquiditeitsreserve 76.320 84.929 138.835 Ontvangsten Verkoopopbrengst 1.007.500 1.001.694 1.137.371 Huurinkomsten woningen 2.136.510 2.137.496 2.135.999 Huurinkomsten winkels 300.607 293.121 340.112 Rentebaten liquiditeitsreserve 4.601 6.120 4.856 Totaal ontvangsten 3.449.218 3.438.431 3.618.337 Uitgaven verkoop Aflossing hypotheek verkoop woningen 895.000 875.000 1.000.000 Aflossing hypotheek winkels 47.550 47.550 47.550 Verkoopkosten 23.014 22.037 25.022 Winstdeling Initiatiefnemer vanaf 2009 nihil 0 0 0 Uitgaven van exploitatie Hypotheekrente betaald 1.424.296 1.407.148 1.367.387 Exploitatie- / beheerkosten 820.848 805.583 786.932 Algemene fondskosten incl. taxatiekosten 50.904 52.125 53.272 Renovatieuitgaven 47.803 48.055 47.969 Balansmutaties -52.500 0 0 Totaal uitgaven 3.256.915 3.257.499 3.328.133 Winstuitkeringen Participanten 1e halfjaar 0 0-65.920 Liquiditeitsreserve eind 268.624 265.860 363.119 11
Percentage Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. te Eindhoven RECAPITULATIE ACTUEEL PROGNOSE PROGNOSE 2011 2012 2013 Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening 327.681 268.624 265.860 Saldo balansmutaties -251.361-183.695-127.025 winstuitkering voorgaande periode 0 0 0 Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin 76.320 84.929 138.835 Exploitatieresultaat Resultaat uit verkoop 74.068 104.657 112.348 Resultaat uit exploitatie 14.475 44.855 148.218 Totaal direct resultaat 88.543 149.512 260.566 Verkooprendement 0,4% 0,6% 0,7% Exploitatierendement 0,1% 0,3% 0,9% Totaal direct rendement 0,5% 0,9% 1,6% Renovatieuitgaven -47.803-48.055-47.969 Aflossing hypotheek winkels -47.550-47.550-47.550 Balansmutaties 15.418 0 0 Totaal direct resultaat 8.608 53.906 165.047 Totaal direct uitkeerbaar rendement 0,0% 0,0% 0,3% Winstuitkeringen Participanten gehele periode 0 0-164.800 Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind 84.929 138.835 139.082 5,0% Prognoserendement 2012-2013 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% Totaal direct rendement Prognose uitkeerbaar rendement 0,0% 2011 ACTUEEL 2012 2013 Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. Het cashflowprognoseoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Uiteraard zijn deze verwachtingen gebaseerd op de kennis en verwachtingen aangaande de ontwikkelingen in de economie in het algemeen en van de Nederlandse woningmarkt in het bijzonder op grond van de per maart 2012 bekende gegevens. 12
Indien de ontwikkelingen sneller of trager verlopen, zal dit uiteraard van invloed zijn op de rendementen van het Fonds. Kerngegevens 2011 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio 2011 2010 Vlottende activa / kortlopende schulden 0,8 0,9 Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit 2011 2010 Fondsvermogen / vreemd vermogen lang 0,17 0,20 Financieringsbehoeften Gegeven de current ratio en de solvabiliteit is er geen behoefte om extra te financieren. De Beheerder De Beheerder van het Fonds is Holland Immo Group Beheer B.V., die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 11 november 2005 aan Holland Immo Group Beheer B.V. een vergunning verleend, teneinde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen. Eindhoven, 30 maart 2012 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V. mr. T. Kühl mr. M. Kühl 13
BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (vóór resultaatbestemming) Actief 31 december 2011 31 december 2010 Beleggingen Terreinen en gebouwen (1) 42.600.000 44.515.000 Vlottende activa (2) Overige vorderingen 57.210 108.032 Overlopende activa 3.738 17.888 Liquide middelen (3) 268.624 327.681 329.572 453.601 42.929.572 44.968.601 14
Passief 31 december 2011 31 december 2010 Fondsvermogen (4) Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal 16.480.000 16.480.000 Herwaarderingsreserve 418.000 588.000 Overige reserves -9.624.431-8.252.577 Onverdeeld resultaat -963.830-1.541.854 6.309.739 7.273.569 Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (5) 36.227.652 37.170.202 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (6) 178.745 182.154 Belastingen (7) 10.639 5.361 Overige schulden en overlopende passiva (8) 202.797 337.315 392.181 524.830 42.929.572 44.968.601 15
WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2011 2011 2010 Opbrengsten uit beleggingen (9) - in terreinen en gebouwen * 2.437.117 2.454.060 - in andere beleggingen * 4.601 3.584 Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen (10) 2.441.718 2.457.644 - in terreinen en gebouwen 147.246 244.268 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen (11) - in terreinen en gebouwen -1.125.552-1.642.564 Som der bedrijfsopbrengsten 1.463.412 1.059.348 Lasten in verband met het beheer van beleggingen * (12) 826.452 919.731 Beheerskosten en rentelasten * (13) 1.600.790 1.681.471 Som der bedrijfslasten 2.427.242 2.601.202 Resultaat -963.830-1.541.854 De gemarkeerde posten (*) maken onderdeel uit van het exploitatieresultaat, dat voor 2011 14.476 (2010: -143.558) bedraagt. 16
KASSTROOMOVERZICHT OVER 2011 2011 2010 Resultaat boekjaar -963.830-1.541.854 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 1.125.552 1.642.564 Gerealiseerde waardeveranderingen gedurende het jaar -147.246-244.268 Investeringen -47.803-71.736 Desinvesteringen 984.497 1.988.440 Mutatie vorderingen 64.972 73.218 Mutatie kortlopende schulden -132.649 122.962 869.017 2.112.884 Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten 883.493 1.969.326 Winstuitkeringen - - Aflossing langlopende schulden -942.550-1.893.031 Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten -942.550-1.893.031 Nettokasstroom -59.057 76.295 Liquide middelen per begin boekjaar: 327.681 251.386 Nettokasstroom -59.057 76.295 Liquide middelen per 31 december 268.624 327.681 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. 17
TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2011 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire vennootschap heeft ten doel het collectief beleggen in registergoederen. Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 3 april 2006. Het eerste boekjaar is een verkort boekjaar, dat loopt vanaf 3 april 2006 tot en met 31 december 2006. Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar. De feitelijke exploitatie is gestart op 30 juni 2006. Registergoed De registergoederen betroffen bij aankoop in de commanditaire vennootschap 432 appartementen met 473 parkeerplaatsen (93% van de vastgoedportefeuille), inclusief grond, gelegen in Amsterdam, Haarlem en Rotterdam alsmede elf, onder de appartementen gelegen winkels (7% van de vastgoedportefeuille) in Rotterdam, inclusief grond. De registergoederen zijn getransporteerd op 30 juni 2006. Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XIV/Woningfonds B.V., waarvan alle aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V. Beheer Holland Immo Group Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Het administratief en technisch beheer voor de woningen is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rotterdam en Verbeek Vastgoed Management B.V. te Nijmegen. Het administratief en technisch beheer voor de winkels is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rijswijk. Met ingang van 1 mei 2010 is het administratief en technisch beheer is uitbesteed aan Homburg Real Estate Services B.V. te Soest. Per 1 november 2011 is het administratief en technisch beheer van Homburg Real Estate Services overgedragen aan WPM Winkelcentrummanagement te s-hertogenbosch. Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap. Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17189397. 18
Commanditaire vennoten Het aantal commanditaire vennoten bedraagt 360. De totale inbreng bedraagt 16.480.000. De participanten zijn op 30 juni 2006 toegetreden. Economische / juridische eigendom De economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. De Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen is juridisch eigenaar. Laatstgenoemde treedt op als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht ten behoeve van Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap. Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. 19
Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro s, de functionele valuta van het Fonds. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door het Fonds niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. 20
Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode. Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde). Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden. Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten. Fondsvermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigen vermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering op het Fondsvermogen gebracht, na aftrek van het eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van de beleggingen in terreinen en gebouwen worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardeveranderingen van deze activa worden in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. 21
Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, omdat het Fonds geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat. Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ontvangen als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille. Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten. Beheerskosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten en op de verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen. 22
1. Terreinen en gebouwen Verloopoverzicht beleggingen Boekwaarde begin boekjaar Renovatie/ Verkopen Herwaardering Boekwaarde verbouwing eind boekjaar Terreinen en gebouwen 44.515.000 47.803-837.251-1.125.552 42.600.000 Terreinen en gebouwen in exploitatie zijn bezwaard met een recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen: Bouwfonds Property Finance B.V.). De reële waarde van beleggingen in terreinen en gebouwen per 31 december 2011 is vastgesteld op 42.600.000 (2010: 44.515.000). Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verkoopkosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. De taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis Valuations B.V. te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig zal worden getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update zal worden uitgevoerd door de taxateur. De voor de woningportefeuille gehanteerde waarderingsmethoden zijn de discounted cashflowmethode en de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren, rendementen en discontovoeten gebaseerd zijn op vergelijkbare en actuele marktransacties. Bij de woningtaxatie gehanteerde parameters zijn een gemiddelde disconteringsvoet van 7,8%, gemiddelde mutatiegraad van 7% en een gemiddeld bruto aanvangsrendement aan het einde van de prognoseperiode van 5,6%. De bij de winkelportefeuille gehanteerde waarderingsmethode is de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren en rendementen zijn gebaseerd op vergelijkbare en actuele marktransacties. Het bij de winkeltaxatie gemiddelde gehanteerde bruto aanvangsrendement bedraagt 8,8%. 23
De verkoopkosten verbandhoudend met de verkoop van onroerend goed zijn in mindering gebracht op de gerealiseerde waardeveranderingen, die verantwoord zijn in de winst-enverliesrekening. De cumulatieve herwaardering bedraagt per balansdatum negatief 1.590.490 (2010: negatief 547.076). 2. Vorderingen Overige vorderingen 2011 2010 Nog te ontvangen huren 87.133 160.546 Af: voorziening dubieuze huurvorderingen -33.999-56.059 53.134 104.487 Nog te ontvangen rentebaten 3.777 3.246 Overige vorderingen 299 299 57.210 108.032 De overige vorderingen hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar. Overlopende activa 2011 2010 Vooruitbetaalde assuranties 3.738 3.608 Vooruitbetaalde kosten - 14.280 3.738 17.888 De overlopende activa hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar. 24
3. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds. 4. Fondsvermogen Het Fondsvermogen is als volgt: Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaar- deringsreserve Overige reserves Onverdeel d resultaat Totaal Stand 1 januari 2011 16.480.000 588.000-8.252.577-1.541.854 7.273.569 Uitkeringen - - - - - - -170.000 170.000 - - Saldo herwaardering Bestemming resultaat Resultaat lopend jaar - - -1.541.854 1.541.854 - - - - -963.830-963.830 Stand 31 december 2011 16.480.000 418.000-9.624.431-963.830 6.309.739 25
Overige reserves Uitkeringen Uitkeringen Resultaat Mutatie Totaal aan participanten aan beherend vennoot herwaarderingsreserve Stand 1 januari 2011-1.483.200-135.766-6.045.611-588.000-8.252.577 Uitkeringen - - - - - Saldo herwaardering - - - -170.000-170.000 Bestemming resultaat - - -1.541.854 - -1.541.854 Stand 31 december 2011-1.483.200-135.766-7.587.465-418.000-9.624.431 De uitkering aan de participanten over 2011 bedraagt 0% (2010: 0%) van het ingebrachte commanditair kapitaal op jaarbasis. Aandeel in het Fondsvermogen Aandeel van de Aandeel van de participanten in het beherend vennoot in het Fondsvermogen Fondsvermogen Totaal Stand 1 januari 2011 7.273.569-7.273.569 Uitkeringen - - - Resultaat lopend jaar -963.830 - -968.830 Stand 31 december 2011 6.309.739-6.309.739 Het gestort en opgevraagd commanditair kapitaal bestaat sinds de oprichting van het Fonds uit 1.648 participaties van 10.000. De intrinsieke waarde per 31 december 2011 bedraagt 3.829 (2010: 4.413, 2009: 5.349). De intrinsieke waarde is gebaseerd op het Fondsvermogen, waarbij de fondskosten bij aanvang in het eerste boekjaar in zijn geheel ten laste van het resultaat zijn gebracht. 26
5. Schulden aan kredietinstellingen 2011 2010 Hypothecaire lening, oorspronkelijke hoofdsom 49.100.000 49.100.000 Betaalde aflossingen (cumulatief) -12.824.798-11.882.248 Aflossingsverplichtingen binnen één jaar -47.550-47.550 36.227.652 37.170.202 Overeenkomst van geldlening Lening SNS Property Finance B.V. Oorspronkelijke hoofdsom 49.100.000 Aflossingsschema Met betrekking tot de winkels 3.963 per maand en met betrekking tot de woningen aflossing naar rato bij verkoop. woningen Restant hoofdsom per 31 december 2011 36.275.202 Resterende looptijd korter dan 1 jaar 47.550 Resterende looptijd 1 5 jaar 36.227.652 Resterende looptijd langer dan 5 jaar 0 Rentepercentage 4,2% Expiratiedatum 1 juli 2013 Overeenkomst van geldlening Lening SNS Property Finance B.V. Zekerheden Recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. op de registergoederen met een boekwaarde per 31 december 2011 van 42.600.000. 27
6. Schulden aan kredietinstellingen 2011 2010 Hypotheekrente te betalen 131.195 134.604 Aflossingsverplichtingen binnen één jaar inzake hypothecaire leningen 47.550 47.550 178.745 182.154 De schulden aan kredietinstellingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Voor de zekerheden wordt verwezen naar de toelichting bij de langlopende schulden aan kredietinstellingen. 7. Belastingen 2011 2010 Omzetbelasting 10.639 5.361 De belastingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 8. Overige schulden en overlopende passiva 2011 2010 Vooruitontvangen huren 66.184 108.056 Waarborgsommen huurders 110.850 108.229 Rekening-courant Holland Immo Group B.V. 2.159 64.635 Rekening-courant Holland Immo Group Beheer B.V. 12.000 33.925 Te betalen lasten Vereniging van Eigenaren 7.200 10.360 Overige schulden / nog te betalen kosten 4.404 12.110 202.797 337.315 De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 28
9. Opbrengsten uit beleggingen 2011 2010 - in terreinen en gebouwen huuropbrengsten 2.437.117 2.454.060 - in andere beleggingen rentebaten 4.601 3.584 Alle huuropbrengsten en rentebaten zijn gerealiseerd in Nederland. 10. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen 2011 2010 - in terreinen en gebouwen verkoopopbrengsten woningen 1.007.500 2.036.000 boekwaarde verkochte woningen -837.251-1.744.172 verkoopresultaat 170.249 291.828 af: verkoopkosten -23.003-47.560 147.246 244.268 11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen 2011 2010 - in terreinen en gebouwen herwaardering onroerend goed -1.125.552-1.642.564 29
12. Lasten in verband met het beheer van beleggingen 2011 2010 Beheerprovisie externe beheerders 91.500 92.097 Bijdrage Vereniging van Eigenaren 460.947 511.274 Gemeentelijke heffingen (o.a. onroerende zaakbelasting) 110.323 109.217 Assuranties 6.491 5.871 Instandhoudingskosten 85.357 114.957 Service- en stookkosten leegstand 28.021 24.930 Verhuurcourtage 3.719 23.005 Dotatie voorziening dubieuze huurvorderingen 16.556 17.168 Afboeking oninbare huurvorderingen / incassokosten 6.465 4.357 Taxatiekosten 11.783 6.032 Overige kosten 5.290 10.823 826.452 919.731 13. Beheerskosten en rentelasten 2011 2010 Vaste vergoeding Beheerder 39.121 37.717 Beheerfee Beheerder inzake vastgoedbeheer 5.902 6.085 Rente hypothecaire leningen 1.555.491 1.637.213 Overige rentelasten, inclusief bankkosten 276 456 1.600.790 1.681.471 De vaste vergoeding Beheerder omvat alle kosten in verband met het laten functioneren van het Fonds als zodanig. Hieronder vallen onder andere de jaarlijkse accountantskosten welke voor 2011 8.750 (2010: 8.750) bedragen en het met de Bewaarder overeengekomen bewaarloon, dat voor 2011 1.288 (2010: 1.288) bedraagt. 30
Total expense ratio De total expense ratio geeft het niveau van kosten weer, gerelateerd aan de gewogen intrinsieke waarde van het Fonds. In de totale kosten zijn begrepen alle kosten, die in het boekjaar ten laste van het resultaat zijn gebracht exclusief de kosten van de beleggingstransactie en de interestkosten. Totale kosten 871.475 = 12,83% Gewogen gemiddelde intrinsieke waarde 6.791.654 Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde is verondersteld dat de waardeverandering van de vastgoedportefeuille zich gedurende het boekjaar gelijkmatig heeft voorgedaan. Personeel Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V. heeft geen medewerkers in dienst (2010: geen). Transacties met gelieerde partijen Alle hieronder vermelde transacties met gelieerde partijen zijn weergegeven in het Prospectus en vinden plaats onder marktconforme omstandigheden. Transacties met gelieerde partijen gedurende het boekjaar: Bezoldiging Beheerder: De bezoldiging van de Beheerder over het boekjaar 2011 bedraagt voor het algemeen beheer van het Fonds 39.121 (2010: 37.717) en de beheerfee voor de winkelportefeuille 5.902 (2010: 6.085). Renovatie / verbouwing: Holland Immo Group B.V. heeft in het boekjaar 2011 een bedrag ad 12.083 (2010: 35.807) doorbelast aan het Fonds. Dit bedrag bestaat uit renovatielasten voor woningen in de vastgoedportefeuille. 31
Eindhoven, 30 maart 2012 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V. mr. T. Kühl mr. M. Kühl 32
OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Artikel 10, lid 3 van de statuten luidt als volgt: Het resultaat in enig boekjaar komt ten goede aan dan wel ten laste van de beherend vennoot, als bepaald in lid 4 van artikel 10, en de commanditaire vennoten naar evenredigheid van ieders inbreng. Ieder van de vennoten wordt jaarlijks voor zijn aandeel in het resultaat over het laatst verstreken boekjaar gecrediteerd respectievelijk gedebiteerd op zijn kapitaalrekening. Artikel 10, lid 4 van de statuten luidt als volgt: De beherend vennoot ontvangt als winstdeling: a) tien procent (10%) van het voordelig verschil tussen: - de verkoopopbrengst van de woningen verminderd met de verkoopkosten (makelaars- en promotiekosten, alsmede mutatieonderhoudskosten) en met de mutatieleegstand van vier (4) maanden: en - de aankoopprijs (inclusief directe aankoopkosten) van de verkochte woningen; b) een bedrag van twintig procent (20%) van de overwinst uit de vervreemding van de winkelbeleggingen. Onder overwinst zoals bedoeld in de voorgaande zin wordt verstaan het positieve verschil tussen: - de bij vervreemding gerealiseerde verkoopopbrengst van de winkels; en - het bedrag van de oorspronkelijke hypotheekschuld (vóór aflossingen) en de inleg van de commanditaire vennoten die is toe te rekenen aan de winkelbeleggingen, vermeerderd met de verkoopkosten. Voorstel bestemming resultaat 2011 Voorgesteld wordt om het verlies ad 963.830 in mindering te brengen op de overige reserves. Een verdere toelichting is opgenomen onder de toelichting op de jaarrekening 2011 onder het hoofd fondsvermogen. Zeggenschapsrechten Het bestuur van de commanditaire vennootschap berust bij de beherend vennoot, Holland Immo Group XIV/Woningfonds B.V. De commanditaire vennoten zijn niet bevoegd voor het Fonds beheershandelingen te verrichten en zijn jegens derden ook niet aansprakelijk voor de verbintenissen van het Fonds. De Beheerder, Holland Immo Group Beheer B.V., is op grond van de overeenkomst van de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XIV/Woningfonds C.V., tevens bevattende bepalingen van beheer en bewaring, gemachtigd de Vennootschap te vertegenwoordigen alsmede rechtshandelingen voor rekening van de Vennootschap te verrichten. 33