3 Betaalbaar en passend 28
3.1 Huurbeleid Vanaf 2016 wordt er passend toegewezen. Ons huurbeleid is daarop ingericht. Bij nieuwe verhuringen is de nieuwe huurprijs afgestemd op de aftoppingsgrenzen. Hierdoor houden we een flink deel van het vrijgekomen woningaanbod beschikbaar voor woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag. Zo zorgen we ervoor dat nieuwe bewoners een huurprijs betalen die past bij hun inkomen en voorkomen we dat wachttijden verder oplopen. Het meerjarenhuurbeleid gaat handvatten geven voor de jaarlijkse huurverhoging en het aanvangshurenbeleid. Uitgangspunten hierbij zijn: Bij de jaarlijkse huurverhoging houden we rekening met de kwaliteit van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel. Woningen met een goede kwaliteit maar een relatief lage prijs krijgen een hogere huurverhoging dan woningen met een relatief hoge prijs. Bij het vaststellen van huurprijzen voor nieuwe huurders houden we rekening met de portemonnee van de huurder (passend toewijzen). Ook proberen we op complex-, buurt- en wijkniveau woningen in verschillende prijssegmenten aan te bieden. Dit zodat er verschillende doelgroepen kunnen instromen in al onze complexen. Huursom en huurverhoging In 2017 was de huursombenadering van toepassing. Dat wil zeggen dat de totale huursom van de sociale zelfstandige woningen op jaarbasis niet meer mocht stijgen dan 1,3% (inflatie plus 1%). Het gaat dan om een stijging als gevolg van zowel huurharmonisatie als de jaarlijkse huurverhoging. Onze huursomstijging was in 2017 gematigd: 1,0%. Bij de jaarlijkse huurverhoging hebben we voor de bewoners van een sociale huurwoning een gedifferentieerde huurverhoging gehanteerd (tussen de 0,3% en 2,0% verhoging). De hoogte van de huurverhoging was afhankelijk van de verhouding tussen de actuele huur en de door de overheid bepaalde maximale huur van de woning. Om woningen te behouden voor de kernvoorraad hebben we de huurprijzen niet boven de liberalisatiegrens van 710,68 laten uitstijgen. Staedion heeft in 2017 geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. De huurverhoging in de vrije sector (geliberaliseerde contracten) bedroeg maximaal 2,0%. Doorkijk 2018 In 2018 gaan we verder met het ontwikkelen van een meerjarenhuurbeleid. Onze insteek daarbij is om de wettelijke toegestane ruimte voor huurgroei te benutten en in te zetten voor onze maatschappelijke opgaven op het gebied van kwaliteit, beschikbaarheid en verduurzaming. We streven ernaar om de huurprijzen ook op complexniveau te differentiëren naar huurprijssegmenten. staedion Volkshuisvestingsverslag 2017 29
3.2 Huurachterstanden en schuldhulpverlening huurachterstanden Huurachterstand zittende huurders 4,0 mln (2016: 3,2 miljoen) Aantal huisbezoeken 1.396 (2016: 1.705) Aantal uitzettingen 81 (2016: 111) Betaalafspraken op maat Staedion wil samen met haar bewoners een eigen thuis bereikbaar maken, daar horen ook financiele zaken bij. We zetten in op duurzame betaalafspraken, waardoor de huurder in de woning kan blijven wonen. Ook als er een betalingsachterstand dreigt. We luisteren naar onze bewoners en verplaatsen wij ons in hun situatie. De kwetsbare groep met bewoners die slecht zichtbaar is, krijgt onze aandacht. Zo richten we ons op communicatie met onze bewoners en leveren maatwerk. Het afgelopen jaar hebben wij een volgende stap gezet in digitalisering en de applicatie creditmanager. geïmplementeerd om ons beter inzicht te geven in betaalachterstanden van onze bewoners waardoor wij hen ook beter kunnen helpen. Huisbezoeken Bij het ontstaan van een betalingsachterstand in de huur, is er bij een deel van deze huishoudens vaak sprake van een defect in de financiële huishouding. De huur is vaak één van de laatste zaken die maandelijks wel betaald wordt. Een huisbezoek is dan vaak een goede oplossing. Met het huisbezoek kijken we verder dan de voordeur. We leren de bewoner kennen en hierdoor kunnen we beter maatwerk leveren en bewoners helpen met een goede betalingsregeling die bij hen past. In 2017 is er in totaal op 1.396 adressen een huisbezoek uitgevoerd. Bij 58,5% is er een regeling getroffen of betaaltoezegging gedaan. Bij 4,7% is er een vervolgactie vanuit Staedion gewenst en bij 14,1% is er sprake van multiproblematiek of een schrijnende zaak. In 22,7% van de gevallen hebben we de bewoner niet thuis aangetroffen (na 3 pogingen). Resultaten huisbezoeken Aantal % Oplossing gevonden aan de deur 816 58,5% Vervolgactie 66 4,7% Multiproblematiek 197 14,1% Geen oplossing, niet thuis 317 22,7% Totaal bewoners thuis bezocht 1.396 100% 30
Externe partijen (hulpverlenende instanties) Staedion staat er niet helemaal alleen voor. In 2017 hebben wij bij 965 zaken een hulpverlenende instantie ingeschakeld, zoals Amargi, Den Haag op Maat en schuldhulpverlening. Staedion is ook partner van het Schuldenlab070. In dit verband werken publieke en private partners en de gemeente Den Haag samen om innovatieve oplossingen voor schulden en armoede te ontwikkelen. De samenwerking met de partners verloopt prettig. Met nieuwe initiatieven proberen we ervoor te zorgen dat problematische schulden bij onze bewoners worden opgelost of voorkomen. We willen duurzame betaalafspraken maken en streven naar een gezonde financiële huishouding bij onze bewoners. Ontwikkelingen in het aantal ontruimingen In 2017 zijn er 312 vonnissen geweest waarbij de ontruiming is aangezegd. In 74% van de gevallen is de ontruiming alsnog voorkomen. Daarmee komt het totaal aantal ontruimingen in 2017 op 81. Dit aantal komt lager uit dan onze verwachting (100 huisuitzettingen). Er zijn 53 woningen ontruimd alleen op basis van een huurschuld. In 28 gevallen was er sprake van hennep, overlast en onrechtmatige bewoning met of zonder huurschuld. Ontruimingen 2017 % TOTAAL Huurschuld 65 Hennep 10 Huurschuld en overlast 10 Overlast 6 Onrechtmatige bewoning 4 Huurschuld en onrechtmatige bewoning 4 Huurschuld en hennep 1 Ontwikkelingen in de achterstand Ten opzichte van 2016 zijn de achterstanden bij de zittende bewoners (exclusief bedrijfsruimten) gestegen. Dit toont aan dat ondanks ons intensieve beleid er toch meer bewoners zijn die in betalingsproblemen komen. Bij de vertrokken bewoners is het saldo ook iets opgelopen: van 5,4 miljoen naar 5,9 miljoen. Dit komt onder meer doordat vorderingen pas afgeboekt worden nadat het schuldhulpverleningstraject volledig is doorlopen, in plaats van op het moment dat bewoners akkoord gaan met dit traject. Er is nu een intensiveringsbeleid opgezet met onze externe partijen en in ons eigen beleid om toch nog beter en eerder in contact te komen met onze huurders om de huurachterstanden van zowel zittende als vertrokken bewoners naar beneden te krijgen. Zittende bewoners Vertrokken bewoners Jaar Aantal Saldo Aantal Saldo 2017 3.491 4,0 miljoen 1.737 5,9 miljoen 2016 3.448 3,2 miljoen 1.664 5,4 miljoen staedion Volkshuisvestingsverslag 2017 31
Betalingsregelingen De betalingsregelingen zijn ten opzichte van 2016 flink toegenomen, zowel in aantal als in euro s. Dit is een logisch gevolg van onze intensivering van de contacten met onze bewoners en ook nodig om hen die betalingsachterstanden hebben te helpen. Doordat er in deze dossiers een kasstroom op gang is gebracht, verwachten we hiervan ook op lange termijn positieve effecten. betalingsregeling Totaal te betalen 1.300.000 2017 1.100.000 900.000 2016 700.000 500.000 300.000 jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec Aantal regelingen 2.300 2.100 2017 1.900 1.700 1.500 2016 1.300 1.100 900 jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec Doorkijk 2018 Voor 2018 is de hoogste prioriteit het inlopen van de achterstanden in het werk. Verder willen we meer betaalafspraken maken in het minnelijk traject (contact met huurder) om zo op de lange termijn de achterstanden op een duurzame manier terug te kunnen dringen. Daarnaast maken we nieuwe werkafspraken met deurwaarderskantoren, waarbij zij ook worden ingezet om middels het minnelijk traject huurders te benaderen in plaats van hen alleen te manen. Alleen in dossiers waarbij er geen andere opties meer zijn, komt het tot een gerechtelijk traject. We verwachten in SWEMP-verband diverse efficiencyslagen te kunnen maken door onze onderlinge samenwerking te intensiveren. 32
staedion Volkshuisvestingsverslag 2017 33