Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit. Ontwerp juni 2017 Status: ontwerp

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Ontwerp juni 2017 Status: ontwerp Concept 1, Juni 2016

Hoofdstuk: Introductie

Leven in de brouwerij!...

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen Aanpassing de Woerd 2015, ongeveer 34 woningen 4 Stedenbouwkundigplan Brouwhuizen en de Woerd 2009

Aanleiding Voor het plan Brouwhuizen is in 2009 een stedenbouwkundigplan en beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Het plan Brouwhuizen is op te delen in twee fasen (zie afbeelding hiernaast). Naast het plan Brouwhuizen ligt het plan De Woerd. Hetgeen door de gemeente wordt ontwikkeld. Het plan Brouwhuizen voorziet in totaal in ongeveer 227 woningen. Het plan de Woerd voorzag oorspronlijk in 45 woningen en is inmiddels bijgesteld tot de rond de 34 woningen. Het beoogde aantal woningen is zeer fors te noemen ten opzichte van de actuele behoefte en de maximale bouwcapaciteit in Oost Gelre (conform de regionale afspraken). Ter duiding; de totale bouwcapaciteit tot aan 2025 is conform de huidige afspraken ongeveer 293 woningen. In overleg met de Ontwikkelingscombinatie is daarom gekeken op welke wijze het plan kwalitatief goed afgerond kan worden inspelend op de veranderde marktomstandigheden. Daarbij is rekening gehouden met de volgende aandachtspunten/wensen: Insteek is om minder woningen te realiseren en meer groen te realiseren. Het is wenselijk dat de bestaande infrastructuur zoveel gehandhaafd kan worden. Het is belanrijk dat er flexibel ingespeeld kan worden op de actuele marktomstandigheden en er meer diversiteit komt in het bouwprogramma. Er ligt een wens vanuit de buurt om meer speelvoorzieningen te realiseren in Brouwhuizen. Leeswijzer en doel In het document wordt eerst kort in gegaan op de verschillende oude plannen voor het gebied. Daarna wordt er vanuit de gemeentelijke Woonvisie inzicht gegeven in de actuele marktomstandigheden. Vervolgens worden de stedenbouwkundige kansen voor een herontwikkeling geanalyseerd. Dit is vertaald in een stedenbouwkundigevisie voor het gebied. Vervolgens is de beoogde beeldkwaliteit per deelgebied benoemd. Het document is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk introductie Hoofdstuk stedenbouwkundigevisie Hoofdstuk beeldkwaliteit en sfeer Beeldkwaliteit per zone Het doel van het document is om in woord en beeld de uitgangspunten te geven voor de architectuur van de woningen en de inrichting van de openbare ruimte. Het legt het ruimtelijk beeld vast, met name voor die delen die zichtbaar zijn vanaf het openbaar gebied. Het voorliggende document kan uiteindelijk het huidige beeldkwaliteitsplan vervangen. Het gedeelte beeldkwaliteit is met name bedoeld als inspiratiebron voor de architecten. Daarnaast gaat de gemeente Oost Gelre dit beeldkwaliteitplan hanteren als toetstingsinstrument voor de bouwaanvragen. Het beeldkwaliteitplan prevaleert boven de Welstandsnota. Voor gevallen waarin dit beeldkwaliteitplan niet voorziet geldt de Welstandsnota. Ondergeschikte wijzigingen tijdens het uitwerken van het project en gewijzigde marktomstandigheden kunnen gedurende het project nog plaatsvinden,mits stedenbouwkundig verantwoord en ter beoordeling aan college van Burgemeester en Wethouders 5

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen Structuurplan Noordrand Hosper, 2004 Stedenbouwkundigplan SVP, 2008 6

7 Historie plan Brouwhuizen De eerste plannen dateren alweer uit 1999-2000. Er is een structuurschets gemaakt voor de gehele Noordrand. Later is door het Bureau Alle Hosper dit vertaald naar een structuurplan (2004). Deze plannen hebben in hoofdlijn de basis gevormd voor het stedenbouwkundigplan uit 2008 van het bureau SVP. SVP heeft een beeldkwaliteitsplan opgesteld, hetgeen destijds is vastgesteld door de gemeenteraad. Dit beeldkwaliteitsplan / stedenbouwkundigplan heeft de basis gevormd voor het contract tussen gemeente en de Ontwikkelingscombinatie. Op verzoek van de Ontwikkelingscombinatie zijn deze plannen reeds voor uitvoering aangepast. In 2009 heeft Arcadis een aangepast stedenbouwkundigplan gemaakt (zie pagina 4) Dit plan voorzag in (enigszins) minder woningen en meer groen. Het plan van Arcadis voorzag in ongeveer 227 woningen. Dit plan is voor Brouwhuizen fase 1 vertaald in een bestemmingsplan. Voor ontwikkeling van fase 2 moet het bestemmingsplan nog uitgewerkt (Wonen uit te werken) worden. Context Brouwhuizen Woningmarkt De afgelopen jaren is er sprake van een bevolkingsdaling in Oost Gelre. Dit wordt aan de ene kant veroorzaakt door de afname van het aantal geboortes en aan de andere kant doordat er meer mensen uit de gemeente trekken dan dat er naar toekomen. Dit laatste wordt vooral veroorzaakt door jongeren tussen de 15 en 25 jaar. Overigens is de bevolking tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2016 gelijk gebleven (0), met name door de opvang van vluchtelingen. In de periode 2012-2014 is er sprake van een sterke afname van de leeftijdsgroep 24-44 jaar en een toename van de 65plussers. Hieruit valt op te maken dat de vergrijzing en de ontgroening ook in Oost Gelre is gestart. Oost Gelre behoort tot de groep gemeenten waar de bevolking krimpt, maar het aantal huishoudens tot 2030 nog wel toeneemt; er nog een beperkte behoefte aan nieuwe woningen. Het is belangrijk om bij de planaanpassingen voldoende flexibiliteit in te bouwen, zodat er goed ingespeeld kan worden op de marktomstandigheden. De kwalitatieve woningvraag gaat veranderen, mede doordat de demografische samenstelling van de bevolking wijzigt: er komen meer senioren en minder jongeren. De doelgroep senioren neemt in de komende jaren absoluut en relatief fors toe. Ook zien we dat door ontwikkelingen op het gebied van zorg bewoners langer in hun eigen woning blijven wonen. Gevolg hiervan is dat het moeilijker wordt (en is) om in te stromen voor starters/jongeren op de woningmarkt. Er is er minder doorstroming op de markt. Dit betekent dat we vooral nog betaalbare levensloopbestendige woningen moeten toevoegen die geschikt zijn (of geschikt te maken zijn) voor meerdere doelgroepen. De volgende punten zijn samenvattend van belang voor Brouwhuizen: Zoveel mogelijk inzetten op levensloopbestendige woningen voor meerdere doelgroepen (flexibel bouwen); De komende jaren is nog vooral behoefte aan grondgebonden woningen voor senioren (betaalbare huur of koop); Daarnaast is er nog enige behoefte aan goedkope (huur)woningen voor alleenstaanden; Kwalitatief goede woningen, op mooie plekken en voor een aantrekkelijke prijs; Woningen met voldoende ruimte om uit te breiden (dus zijtuinen en voldoende diepte). Regionale afspraken - bouwcapaciteit Er zijn regionale afspraken gemaakt over de maximale te bouwen woningen tot 2025. Voor Oost Gelre betekent dat we vanaf 1 januari 2010 tot en met 2025 nog maximaal 685 woningen konden toevoegen. Oost Gelre heeft in de lokale Woonvisie aangegeven een maximale reductie van 5% te willen bereiken (-35 woningen). In de periode 2010 tot en met 2016 zijn er in totaal (netto) 357 woningen toegevoegd. Dit betekent dat Oost Gelre tot en met 2025 nog (netto) 293 woningen kunnen toevoegen (peildatum 1 januari 2017) Bij evenredige verdeling naar huishoudens zouden er in Groenlo tot 2025 er nu nog 93 woningen bijgebouwd mogen worden. De plancapaciteit is substantieel hoger, het plan Brouwhuizen voorziet al in meer woningen.

Hoofdstuk Stedenbouwkundigevisie

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen 10

Analyse en kansen herontwikkeling Analyse situatie plan Brouwhuizen Het plan Brouwhuizen gaat uit van een woongebied met open ruimtelijke relaties naar het schootsveld, Slinge en Eibergseweg en groene parkstroken tot aan de Woerdseweg. De ruimtelijke opzet bestond uit een regelmatig raster dat meebuigt met de begrenzingen. De regelmaat is gezocht om goed verkavelbare blokken te krijgen. De locatie is voornamelijk in noordzuid richting ontsloten. Alleen het noordoostelijke deel is oostwest georiënteerd. De hoofdentree van de wijk ligt centraal tegenover de Chopinstraat. In oostwest richting zijn voornamelijk groene relaties met het schootsveld gemaakt, in combinatie met langzaam verkeer en wadi s waardoor waterinfiltratie kan plaatsvinden. De dwarsrelaties met het Stadspark en de Slinge zijn van belang als doorzichten naar het groen. Tevens zijn het vizieren die het groen de wijk intrekken. Naast de wadi s zijn er in het plan geen omvangrijke groenvoorzieningen aanwezig voor bijvoorbeeld speelplekken of verblijven voor de (toekomstige) bewoners. Bij de planaanpassingen is het wenselijk om hier ruimte voor te creëren. De rechtlijnige structuur zorgt voor een uniform en regelmatig straatbeeld. De wijk kent hierdoor weinig karakteristieke plekken. Verder valt op dat relatief weinig woningen georiënteerd zijn in de richting van de groenvoorzieningen. Er kan gekeken worden of er binnen de bestaande infrastructuur er meer bijzondere plekken gecreëerd kunnen worden. Dit kunnen groenvoorzieningen zijn, maar ook bebouwing die duidelijk afwijkt van de bestaande bebouwing. Op de afbeelding hiernaast is in beeld gebracht welke onderdelen reeds vast liggen, zoals de aangelegde infrastructuur en de gerealiseerde woningen. Een substantieel deel van Brouwhuizen fase 1 ligt vast en is onomkeerbaar. In fase 2 liggen meer aanpassingsmogelijkheden. Wat opvalt is dat het oorspronkelijke structuurplan van Hosper uitging van een kleinere fase 2 met meer groen en meer zichtlijnen naar het gebied De Slinge. Dit biedt aanknopingspunten. Kansen herontwikkeling Op de afbeelding hiernaast is aangegeven waar de kansen liggen om de plannen aan te passen. Het gaat dan samenvattend om: Brouwhuizen fase 1 Nieuwe groenverbindingen tussen de Eibergseweg en de Willem Neerfeltstraat die functioneel goed te gebruiken zijn voor spelen en verblijven. Toevoegen van drie groenvoerzieningen aan de Willem Neerfeltstraat. Het doortrekken van de groenstructuur (naast de Wasserij) van het plan De Woerd naar de Eibergseweg. Nieuwe doorkijkjes van fase 1 naar de eventuele ontwikkeling van Brouwhuizen fase 2. Een duidelijk afronding van Brouwhuizen fase 1, op de hoek Eibergseweg / Brouwhuis. Brouwhuizen fase 2 Het realiseren van groenverbinding tussen Brouwhuizen fase 1 en het open gebied aan de De Slinge. Het vergroten van de groenzone tussen het industrieterrein Den Sliem en de wijk Brouwhuizen. Het realiseren van een markant gebouw (special) in het groen ter afronding van Brouwhuizen fase 2 en de (nieuwe) entree van Groenlo. Tijdelijke invullingen van Brouwhuizen fase 2 met bijvoorbeeld akkers / hopvelden. In de volgende paragraaf zijn de benoemde punten verder uitgewerkt in een stedenbouwkundigevisie. 11

13 Stedenbouwkundigevisie Hoofdstructuur structuur De hoofdstructuur is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan uit 2004. Het ruimtelijk concept dat hieraan ten grondslag lag, ging uitvan een woongebied met open ruimtelijke relaties naar het Stadspark,Slinge en Eibergseweg. Er is sprake van een zachte parkrand met grote lengte zodat veel woningen in en aan het groen liggen en bijna deel uitmaken van het Stadspark. De hoofdentree van de wijk ligt centraal tegenover de Chopinstraat. Van daaruit kan het verkeer zich over de wijk verdelen. Een tweede ontsluiting van het gebied ligt aan de kant van de N18. De Halvemaanweg is bij de Eibergseweg een langzaam verkeersroute. Omdat de Eibergseweg een belangrijke toegangsweg voor Groenlo is die ook aan de oostzijde wordt begeleid door bebouwing, komt ook aan de westzijde begeleidende bebouwing. Het eigenlijke Grolsch-terrein is compacter bebouwd. De centrale as vormt samen met de groene doorzichten de basis voor de hoofdstructuur. Deze centrale as ontsluit de bouwblokken en vormt daardoor een belangrijke verkeersfunctie voor het woongebied. Vanaf de Eibergseweg richting het buitengebied (Stadspark en Slingedal)vindt een verdunning plaats. Brouwhuizen fase 1: toevoegen groen en verdunnen In fase 1 worden drie brouwtuinen toegevoegd. Bij elke brouwtuin wordt een wandelpad gerealiseerd vanaf de Eibergseweg naar de Brouwtuin. Hierdoor wordt de wijk beter verbonden met de omgeving. Het wandelpad wordt begeleid met hopkorven. Vanuit de Eibergseweg komt er daardoor ook een duidelijke verwijzing (en beleving) naar het verleden van de Grolsch. Dit thema wordt versterkt in de wijk. De invulling van de Brouwtuinen zelf kan met de buurt nader ingevuld worden. Er is in ieder geval voldoende plekken voor zitplekken, speelvoorzieningen en groen (bijvoorbeeld toepassen gerst). In Groenlo worden steeds meer initiatieven ontplooid voor boomgaarden voor de buurt (burgerinitiatief Pluk de Stad). Daarvoor worden nog steeds plekken gezocht. In het stedenbouwkundigplan is hier op ingespeeld. Op een mooie centrale plek is een boomgaard gesitueerd in het verlengde van het groene terrein voor de begraafplaats. Brouwhuizen fase 1: ontwikkeling special De straat Brouwhuis wordt begeleid met een robuuste groenvoorziening. De bestaande groenvoorzieningen naast De Wasserij wordt doorgetrokken. Op de hoek van de Eibergseweg en Brouwhuis wordt een special gerealiseerd. Hierdoor wordt de wijk (Brouwhuizen fase 1) stedenbouwkundig afgerond. Een duidelijk markering van de hoek wordt beoogd. De architectuur is bijzonder en wijkt af van de omgeving (zie uitwerking volgende hoofdstukken). Brouwhuizen fase 2 - mogelijke invulling na 2025 Voor Brouwhuizen fase 2 wordt een structuur voorgesteld met twee lobben waarbinnen de bebouwing wordt gerealiseerd. Naast de Wasserij wordt een doorkijk (vanuit fase 1) in de richting van De Slinge gerealiseerd. Aan de Eibergseweg wordt de lintbebouwing doorgezet. Een nieuwe ontsluitingsweg aan de Eibergseweg wordt verbonden met de weg Brouwhuis. De aansluiting op de Eibergseweg vindt plaats op de plek waar de Grolsch de in- en uitrit had. Daarnaast wordt er woningen georiënteerd aan het hopplein. Deze woningen hebben daardoor allen een goed uitzicht. De vormtaal van het hopplein is een logisch gevolg van de ligging tussen de twee lobben. Het hopplein ligt aan de overgang naar de natuurlijke zone rondom De Slinge en moet daardoor ook een natuurlijke uitstraling krijgen. Deze zone kan ingevuld worden bloemenweides, enkele groenplukken en een fiets- en wandelpad.

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen 14 Hierden (Bron: Gemeente Harderwijk)

Brouwhuizen fase 2: voorlopige invulling In overleg met Ontwikkelingscombinatie is afgesproken dat Brouwhuizen fase 2 voorlopig (in ieder geval tot 2025) wordt ingevuld met tijdelijk groen. Voorgesteld wordt om de toekomstige lobben in te vullen met hopvelden en/of akkers. Er is op dit moment een behoorlijk te kort aan hop (combinatie toename ambachtelijke bierbrouwerijen en slechte oogsten). Op de plek van de toekomstige wegen kan met eenvoudige puinwegen de hopvelden ontsloten kunnen worden (beperken desinvesteringen). Het idee past uitstekend bij de historie van de plek en Groenlo. Op de plek van de toekomstige special, kan een tijdelijk trapveldje/speelvoorziening gerealiseerd worden. Impressie speelvoorziening Brouwhuizen fase 1 (zie cirkel op de kaart hiernaast voor de locatie) 15

Woningaantallen en typologie Op pagina hiernaast is een overzicht gegeven met de woningaantallen en de typologie. Binnen de vlekken kan er flexibel geschoven worden met de typologie, zolang het aantal woningen niet toeneemt. Wel is per zone vlek de beoogde typologie aangegeven. Dus bijvoorbeeld aan de Eibergseweg alleen 2-1 kappers of vrijstaande woning. In het plan Brouwhuizen fase 1 zijn nu maximaal 106 woningen aangegeven. Waarvan er ongeveer 65 woningen gebouwd en opgeleverd zijn. De restcapaciteit bedraagt dus 41 woningen tot 2025. Brouwhuizen fase 2 wordt voorlopig ingevuld met groen. Mocht er na 2025 behoefte zijn, dan kunnen er maximaal 22 woningen gebouwd worden. Daarnaast kan de eerder benoemde Special gerealiseerd worden. Dus totaal 40 woningen. Inrichting groen en groenplan In het stedenbouwkundigplan zijn diverse voorstellen gedaan om groen toe te voegen. Zoals aangegeven is het belangrijk dat het merendeel van het groen definitief wordt ingericht. Dit komt ten gunste van de verkoopbaarheid en geeft het gebied meer het gevoel van een woonwijk. Het groen in het gebied krijgt een bepaald thema. De thema s refereren o.a. aan de historie van de plek. Op de kaart hiernaast zijn de basisprincipes weergegeven. Samen met de buurt kan dit verder ontworpen worden in een definitief groenplan. In het volgende hoofdstuk zijn enkele voorbeelduitwerkingen en impressies weergegeven van het toekomtige groen. 17

Hoofdstuk: Beeldkwaliteit en sfeer

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen De erfafscheidingen worden mee ontworpen bij het woningontwerp 20

Beeldkwaliteit algemeen Groenlose karakteristiek Het voorliggende document voorziet in een aanpassing van het huidige stedenbouwkundigeplan. Met betrekking tot de beeldkwaliteit blijft het plan zoveel mogelijk trouw aan het huidige beeldkwaliteitsplan. Uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan is geweest om aansluiting te zoeken bij het landschap en bij de bestaande structuren in de aangrenzende wijken. Ook voor de beeldkwaliteit wordt aansluiting gezocht bij de eigenschappen van de plek en de aangrenzende buurten. Daarom is gekeken naar de Groenlose karakteristieken. Deze insteek wil niet zeggen dat er geen ruimte is voor eigentijdse stromingen en een moderne uitstraling. De bebouwing in Groenlo kenmerkt zich door een eenvoudige, rustige architectuur en bestaat hoofzakelijk uit bakstenen woningen van twee lagen met kap. De detaillering overheerst het gevelbeeld niet. Door deze verschijningsvorm ontstaat een rustig en vriendelijk beeld. Door de ligging van deze locatie direct tegen het centrum kan de uitstraling voor een groot deel worden omschreven als semi-stedelijk woonmilieu met een echt landelijke uitstraling richting het Stadspark Grolse Weiden en het Slingedal. De locatie zal echter wel een wisselende uitstraling naar alle zijdes krijgen doordat de verschillende randen daar om vragen (Eibergseweg, Stadspark, N18). Van belang is dat de locatie als één geheel gezien wordt en dat samenhang op de schaal van de hele locatie ontstaat. Daarnaast krijgt de zone rond het toekomstige Stadspark een andere uitstraling doordat de verkaveling hier veel ruimer van opzet is. De locatie wordt met name bepaald door de gunstige ligging ten opzichte van het landschap. Het plan wordt dooraderd door groenzones. Om deze groenstructuur het beeld te laten bepalen is gekozen voor een terughoudende eenvoudige architectuur (waarbij de nadruk ligt op de hoofdvorm en de detaillering een ondergeschikte rol vervult), die het straatbeeld niet overheerst. In dit hoofdstuk worden algemene principes gegeven die voor het hele gebied gelden en de beoogde beeldkwaliteit mede zullen bepalen. Inrichting kavel Voor het hele gebied staat een groene uitstraling voor ogen. Daarom worden alle woningen voorzien van een voortuin van minimaal 3,0 meter diep, waardoor het straatbeeld een groen karakter krijgt. Erfscheidingen spelen een belangrijke rol bij de uiteindelijke beleving van een wijk. Daarom worden de erfscheidingen voor de hele locatie meegenomen in het ontwerp. Gekozen wordt voor een strakke en groene uitstraling. De woningen aan de Eibergseweg krijgen aan de straatkant een groene haag van maximaal 1 meter hoog. Aan de zijkant is de erf afscheiding mee ontworpen en steekt niet voor de voorgevel uit. De andere woningen hebben aan de voorzijde laag buizenhek ook voor de voorgevelrooilijn. Aan de zijkanten van de woning schuttingen met een hoogte van 2 meter van beton met hout afgewisseld met hedra schutting ipv hout. Aan de kanten van de wadi zal de schutting aan de bovenzijde volledig van hedra zijn. De parkeerhoven hebben schuttingen met een hoogte van 2 meter die geïntegreerd zijn met de bergingen en toegang geven tot de tuinen. Ook hier is er afwisseling tussen hout en hedra. 21

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen Baksteennuances 22

23 Bebouwing Wat betreft de uitstraling van de woningen wordt aangesloten op de Groenlose karakteristiek en staat voornamelijk een bouwvolume van twee bouwlagen met kap voor ogen. De gevel wordt gekenmerkt door een rustig beeld. Variatie in de gevel (door middel van raam- en deuropeningen) is binnen een bouwvolume toegestaan. Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen,kozijn- en gevelwijzigingen wordt verwezen naar Welstandsbeleid Oost Gelre. Kleur- en materiaalgebruik Om eenheid binnen de buurt te krijgen is er gekozen voor samenhang door eenzelfde materiaalgebruik, namelijk baksteen en hout of de uitstraling van hout. Op delen is gevelbeplating mogelijk Door subtiele kleurverschillen kan onderscheid worden aangebracht. Deze kleurnuances moeten gezocht worden in rood-bruin tinten alsmede in donkere tinten. Op verdieping zijn lichte accenten mogelijk. Variatie in kleuren materiaalgebruik kan per bouwvolume worden ingezet, maar niet binnen een bouwvolume. Voor de levendigheid in het straatbeeld is het wenselijk contrast te zoeken tussen kleur van de steen en de dakpan. De dakpannen worden in keramisch materiaal uitgevoerd. Zonnepanelen worden geïntegreerd in het dakvlak. Verkeer en parkeren De locatie krijgt één duidelijke entree, gelegen tegenover de Chopinstraat, in het verlengde van de komvormige es. De rijbaan van de entree is breder (6,00 meter) dan de overige straten in het gebied, tenzij haaks parkeren in de woonstraat noodzakelijk is. De woningen binnen het plangebied worden ontsloten via woonstraten, die al dan niet via ontsluitingslussen leiden naar de centrale entree. Het hele plangebied wordt aangewezen als 30 km zone. Alle twee onder één kap woningen in het gebied krijgen minimaal één parkeerplaats op eigen terrein. De totale parkeercapaciteit voldoet aan de richtlijnen die door de gemeente worden gesteld. Materialisatie De materialisatie van de openbare ruimte moet afgestemd zijn op de te bouwen woningen. Aangezien de gevelstenen overwegend donkerder zijn, wordt voor de bestrating gekozen voor een lichtere kleur. Kwaliteitseisen bestrating: Basiskleur afstemmen op bebouwing bestrating als drager van het plan Onderscheid in functies door middel van kleur en/ of bestratingspatronen Parkeermat betonstraatsteen zwart Wandelpaden door groenzones en langs randen uitvoeren in halfverharding Rijloper en molgoot betonstraatsteen rood kleurvast (Struyk Verwo type Lavero 1130 of gelijkwaardig) Rijwielpadbanden zwart (Struyk Verwo Lavero type 701 of gelijkwaardig) Troittoirs betontegels 300x300 mm. zwart/rood gemeleerd (StruykVerwo Lavero type 502 of gelijkwaardig) Straatmeubilair dient qua kleur, materiaal en ontwerp op elkaar te worden afgestemd.

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen Mogelijk profiel paden van brouwtuinen naar Eibergseweg 24

Groenstructuur De groenstructuur bestaat hoofdzakelijk uit groene waaiervormige wiggen die op het omliggende landschap gericht zijn. Deze groene wiggen zijn in het centrale deel niet toegankelijk voor de auto en zijn voorzien van een wadi. De inrichting van deze wadi s variëert en wordt in het inrichtingsplan verder uitgewerkt. Er kunnen verschillende soorten groen worden onderscheiden: Straatbomen: de kroonvorm is ovaal of eirond, één type, diameter van de kruin variërend van 4 tot 6 meter: geen lijmafscheidende boom, een bescheiden bloei, een transparant bladerdak en niet vatbaar voor luis. Wadi: eigen karakter door afwijkende bomen (berk en wilg), plantensoorten en maairegiem. Sierheesters: passend in omgeving zonder al te veel bloei. Bodembedekkers: geen giftige bessen en geen doornen. Hagen: stevige hagensoorten, groenblijvend en bladdragend in de winter. Voorbeelden speelvoorzieningen Brouwtuinen, boomgaard en speelvoorzieningen Op de afbeeldingen hiernaast zijn mogelijke inrichtingen weergegeven van de toekomstige brouwtuinen in fase 1. Elk gebied krijgt een eigen gebied en karakter, maar refereert telkens naar het verleden van de Grolsch. Dit zal de wijk meer identiteit geven. Voor de speelgelegenheden wordt in overleg met nieuwe bewoners een speelplan gemaakt waarbij speelplekken voor verschillende leeftijdsgroepen worden onderscheiden. Speelgelegenheden voor kinderen van 0-6 jaar, 6-12 jaar en voor kinderen ouder dan 12 jaar. Er kan onderscheid gemaakt worden tussen: Speelaanleidingen. Hierbij kan gedacht worden aan: hoogteverschil,boomstammen, rotsen, water, betonblokken Speeltoestellen. Hierbij moet rekening gehouden worden met het gebruik van bescheiden kleuren, valondergrond, geen afschermen de hekken maar zo oplossen dat veiligheid gewaarborgd is. 25

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen Voorbeelduitwerking met mogelijke groeninrichting Brouwhuizen fase 2 26

Hopvelden, akkers en overgangszone Slinge Op de afbeelding hiernaast is een mogelijke inrichting van het groen weergegeven voor Brouwhuizen fase 2. In overleg met bewoners, gemeente en Ontwikkelingscombinatie moet dit nog nader uitgewerkt worden. Er is in hoofdlijn onderscheid gemaakt tussen: De tijdelijke hop- en akkervelden. Het defintieve Hoppleintje tussen de lobben. De groeninrichting rondom de Special fase 2. De wandel- en natuurzone in de richting van de Slinge. Sfeerbeelden Hop- en akkervelden Sfeerbeelden wandel- en natuurzone richting De slinge 27

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen Sfeerbeeld Hoppleintje 28

Sfeerbeelden mogelijk inrichting Hoppleintje De wandelpaden sluiten aan op omgeving 29

Profielen fase 2 Brouwhuizen De lusvormige wegen in fase 2 Brouwhuizen hebben een eigen, bescheiden profiel. De kleine lob wordt op dezelfde manier als de lobben in het plan De Woerd. Dit profiel (hiernaast weergegeven) kent geen stoepen en parkeervakken. Om die reden maken zowel auto s, fietsers als voetgangers gebruik van hetzelfde wegdek. Het wegdek is breed genoeg voor twee passerende auto s. Naast het wegdek is echter wel ruimte voorzien voor een smalle parkeerstrook. Op de manier zorgt het bezoekersparkeren minder snel voor blokkades en/ of aantasting van het gras. Door het eenvoudige profiel is de relatie tussen publiek en privaat terrein heel direct. Passanten hebben hierdoor vrij snel contact met bewoners in de voortuin en/ of ruimten voorin de woning. Dit contact past bij de informele sfeer. Een lage haag op de zou een goede erfafscheiding zijn. De grotere lob aan de zijde van Eibergseweg krijgt gezien de hoeveelheid woningen wat meer profielbreedte (hieronder weergegeven) door het toepassen van trottoir. Tijdelijk en definitief groen In het stedenbouwkundigplan zijn diverse voorstellen gedaan om groen toe te voegen. Zoals aangegeven is het belangrijk dat het merendeel van het groen definitief wordt ingericht. Op de kaart hiernaast is aangegeven welke gebieden definitief met groen ingericht worden en welke gebieden tijdelijk met groen ingericht worden. 31

Hoofdstuk Beeldkwaliteit per zone

Zonering beeldkwaliteit Het plan is onderverdeeld in verschillende zones met ieder hun eigen karakteristiek en positie binnen de wijk. Binnen de algemene richtlijnen gelden afzonderlijk aanvullende of afwijkende beeldkwaliteitcriteria voor de zones. Voor de overzichtelijkheid is het plangebied De Woerd ook meegenomen. De zones die worden onderscheiden zijn: Wonen aan de Eibergseweg Wonen op de Grolsch Wonen rondom de oude Woerdseweg Wonen op de Woerd Wonen aan Slingedal Special fase 1 Special fase 2 De richtlijnen voor de architectuur en de inrichting van de kavel worden hierna verder uitgewerkt. Per zone worden criteria geformuleerd en beelden geschetst om de gewenste kwaliteit te verduidelijken. Deze dienen tevens als uitgangspunt en inspiratie voor de architecten. Daarnaast voorzien deze criteria de welstandscommissie van een bruikbaar toetsingsinstrument. 35

Wonen aan de Eibergseweg De Eibergseweg is een toegangsweg voor het centrum van Groenlo voor zowel de fietser als de auto. De bestaande bebouwing aan de zuidoostzijde van de weg wordt gekenmerkt door een afwisselend beeld in de bebouwing, dat richting het centrum verdicht en tegen de vestingsgracht. Voor de uitstraling van de bebouwing van de Grolsch-locatie wordt hierop aangesloten: meer losse, vrijstaande bebouwing aan de noordzijde en een meer gesloten karakter richting het centrum. De woningen van de nieuwe wijk ontsluiten rechtstreeks op de Eibergseweg. Bebouwingstypologie Twee-onder-één-kap-woningen of vrijstaande woningen. Gevelindeling De gevels hebben een rustige en evenwichtige uitstraling en verschillen onderling niet te veel. Er grenzen geen blinde gevels aan het openbaar gebied. Sfeerbeeld woningen Eibergseweg Bouwvolume De vrijstaande woningen kennen een gevarieerde kaprichting. De twee-onder-één-kap-woningen krijgen een langskap, evenwijdig aan de Eibergseweg. Ter plaatse van de entree en de groenzones worden de kappen gedraaid om deze plekken te verbijzonderen. Kleur- en materiaalgebruik De hele rand langs de Eibergseweg wordt uitgevoerd in roodkleurige baksteen, een donkere steen voor de plint en een donker pannendak (antraciet/zwart). Lichte accenten op verdieping zijn mogelijk. Parkeren Alle woningen krijgen minimaal één opstelplaats op eigen terrein. De kavels krijgen een rechtstreekse toegang vanaf de Eibergseweg. 37

Wonen op de oude Grolsch In het centrale deel van het gebied bevinden zich blokken woningen die georiënteerd zijn op de straat. Hierdoor ontstaat een gevarieerd straatbeeld waarin voor- en zijgevels elkaar afwisselen en ontstaat er levendigheid langs de groenzones. Bebouwingstypologie Twee-onder-één-kapwonigen of geschakelde woningen in de de zone direct achter de woningen van de Eibergseweg. Rijwoningen in het overige gedeelte van het gebied. en verschillen onderling niet te veel. Ze worden gekenmerkt door een verticale geleding. Er grenzen geen blinde gevels aan het openbaar gebied. Sfeerbeeld dwarsblokjes aan wadi s Bouwvolume Eén bouwlaag met kap voor de rijwoningen aan de wadi en twee bouwlagen met kap voor rijwoningen. De kaprichting is evenwijdig aan de ontsluiting. De twee-onder-één-kapwoningen bevatten 2 bouwlagen met langs- of dwarskap. Kleur- en materiaalgebruik Voor de woningen geldt een donkere baksteen, een donkere plint en zwart of rood pannendak. Lichte accenten op verdieping zijn mogelijk. Gevelbeplating/delen zijn toegestaan. Detaillering van de gevel met hout en glas. De dwarsblokjes kunnen hier van afwijken doordat de houten detaillering nadrukkelijker aanwezig is. Parkeren Voor alle geschakelde en twee onder één kapwoningen geldt dat de woningen minimaal één opstelplaats op eigen terrein krijgen. De overige rijwoningen hebben parkeergelegenheid op straat of in zgn. parkeerhofjes. 39 Gevelindeling De gevels hebben een rustige en evenwichtige uitstraling

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen Sfeerbeeld wonen rondom de oude Woerdsweg 40

Wonen rondom de oude Woerdseweg De groenstroken en wadi s maken deel uit van de hoofdgroenstructuur en dooraderen het nieuwe woongebied vanaf de Eibergseweg tot aan het Stadspark ook dit gebied. De twee-onder-één-kap woningen of vrijstaande in dit gebied dragen bij aan de geleidelijke overgang van de meer compacte bebouwing aan de oostkant van het plangebied Brouwhuizen en De Woerd naar de meer transparante bebouwing aan de zijde van het stadspark. De bebouwing in deze zone vormt de overgang van Brouwhuizen naar welstandsvrije wijk De Woerd. De bouwvolumes zijn daardoor mee vrij in vorm. Gevelindeling De gevels hebben een rustige en evenwichtige uitstraling en verschillen onderling niet te veel. Er grenzen geen blinde gevels aan hetopenbaar gebied. Bebouwingstypologie In dit deelgebied worden twee-onder-één-kap woningen of vrijstaande woningen gebouwd. Bouwvolume De woningen worden uitgevoerd in maximaal 2 bouwlagen met kapen. Maar kunnen ook uitgevoerd worden in 1 bouwlaag met kap of 2 lagen zonder kap. Er kan dan gedacht worden aan levensloopbestendige woningen. Kleur- en materiaalgebruik Voor de woningen geldt een rode baksteen en zwart of grijs pannendak (voor zover van toepassing).lichte accenten op verdieping zijn mogelijk. Gevelbeplating/delen zijn toegestaan. Detaillering van de gevel met hout en glas. Parkeren Voor alle woningen geldt dat de woningen minimaal één opstelplaats op eigen terrein krijgen. 41

Wonen aan Slingedal De bouwblokken grenzend aan het Hoppleintje en aan het Slingedal. Er is ruimte voor relatief grote kavels, waardoor ruim en speels aanvoelt. Er is sprake van een zacht en natuurlijke overgang naar het natuurgebied. De vormgeving is relatief vrij. Bebouwingstypologie Kleine en grote twee-onder-één kapwoningen en vrijstaande woningen. Oriëntatie/ ontsluiting Alle woningen zijn georiënteerd op de straat en hebben een entree aan de voorgevel. Bouwvolume Solitaire bebouwing met een landelijke uitstraling, maximaal twee bouwlagen met kap. De nokrichting staat haaks op de weg. Alle woningen hebben een kap. Ronde kapvormen zijn toegestaan. Kleur- en materiaalgebruik Eenzelfde kleur baksteen en dakpan of hout voor gehele zone. Donkere kleur baksteen met rood dak of rode baksteen met donker dak. Parkeren Alle woningen parkeren op eigen terrein waarbij twee opstelplaatsen op eigen terrein gerealiseerd moeten worden, naast of achter elkaar. Gevelindeling Houten geveldelen of gevels zijn gewenst. 43

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen Principes welstandsvrij bouwen op De woerd 44

Wonen op de Woerd (welstandsvrij) De deeluitwerking Wonen op De Woerd vormt de rand van het toekomstige stadspark. Doordat uitsluitend vrijstaande woningen op ruime kavels worden gebouwd ontstaat een geleidelijke overgang tussen de nieuwe woonwijk en het park. De woningbouw in deze deeluitwerking zal niet projectmatig maar door individuele kopers worden gerealiseerd. Dit individuele karakter wordt versterkt doordat de gemeenteraad van Oost Gelre heeft besloten om in deze deeluitwerking het mogelijk te maken dat grondeigenaren zonder veel andere regels en voorschriften een nieuwe woning kunnen bouwen naar eigen idee en ontwerp zonder dat de ruimtelijke kwaliteit verloren gaat. Er is voor dit gebied geen welstandadvies nodig. Bebouwingstypologie In dit deelgebied worden uitsluitend vrijstaande woningen gebouwd. eigen terrein krijgen. Erfafscheidingen Materiaalgebruik en vormgeving van erfafscheidingen is van belang voor het aanzicht van een woongebied. Daarom is er een tweetal basisprincipes opgesteld voor hoe de woningen aan de openbare ruimte grenzen: Zijkanten van woningen aan de openbare ruimte worden als voorkanten behandeld, dat wil zeggen representatief vormgegeven met een open uitstraling naar de straat. Zijen achtertuinen die grenzen aan openbaar gebied worden afgeschermd door hoge, groene erfafscheidingen zoals hagen of hekwerk met klimop. Deze worden in de meeste gevallen als een lage variant doorgezet aan de zijkant van de voortuin. Bouwvolume De vrijstaande woningen hebben een maximale bouwhoogte van maximaal 10 meter en bestaan maximaal uit drie bouwlagen, waarbij kelderlagen niet worden meegerekend. Dit betekent dat deze woningen zowel een plat dak als een kap mogen hebben. Boerderettes zijn niet toegestaan, omdat dit woningtype niet aan de eigentijdse ruimtelijke kwaliteitseisen voldoet die de gemeenteraad voor ogen heeft. Het gaat daarbij met name om de voor dit woningtype kenmerkende elementen, zoals wolfseinden en kruisramen (zie afbeelding). Kleur- en materiaalgebruik Voor de woningen gelden geen eisen ten aanzien van kleuren materiaalgebruik. Parkeren Voor alle vrijstaande woningen geldt dat de woningen minimaal twee opstelplaatsen op 45

Stedenbouwkundigevisie en beeldkwaliteit Brouwhuizen Suggestie voorbeelduitwerking special Brouwhuizen fase 1 Suggestie voorbeelduitwerking special Brouwhuizen fase 2 46

Special fase 1: de afronding van fase 1 De special ligt in het lint van de Eibergseweg, maar vormt ook tegelijkertijd de entree van de hoofdontsluiting via de weg de Brouwhuis. De omgeving bestaat geheel uit grondgebonden woningen met een tuin. Het ensemble moet zich van dit omliggende weefsel losmaken en in zijn typologie anders zijn dan zijn omgeving. Het moet de plek markeren. Een appartementencomplex is niet toegestaan. Verder moet de special zijn bijzondere positie beantwoorden; zowel aandacht voor stedenbouwkundige begeleiding van de Eibergseweg en de weg Brouwhuis. Een bijzonder hoekaccent geeft de special allure. Het parkeren moet vanaf deze wegen uit het zicht liggen. Criteria voor ontwikkeling en beeldkwaliteit zijn: Maximaal 6 geschakelde woningen met eventueel werken aan huis. Woningen bij voorkeur geschikt voor (goedkope) huur. Hoogwaardige architectuur ontworpen door een architect. Stedenbouwkundige begeleiding beide straten. Maximaal 2 bouwlagen met eventueel (terugliggende) kap. Van omgeving afwijkende architectuur. Van omgeving afwijkende materialisering en kleurstelling. Parkeren op eigen terrein met groene omlijsting. Special fase 2: de entree van Groenlo Stedenbouwkundig is er ruimte voor gebouw (en) met 18 wooneenheden. Dit kan in de vorm van bijzonder gebouw met bijvoorbeeld rug aan rug woningen, maar ook in de vorm van geschakelde grondgebonden woning. Er is dus veel vrijheid. De special vormt de nieuwe entree van Groenlo aan deze zijde en ligt volledig ingebed in het groen/natuur. Het ensemble moet zich daarom van zijn omliggende weefsel losmaken en in zijn typologie anders zijn dan zijn omgeving. Ook hier moet de plek nadrukkelijk worden gemarkeerd. Criteria voor ontwikkeling en beeldkwaliteit zijn: Maximaal 18 woningen. Typologie en prijsniveau afhankelijk van actuele marktomstandigheden. Typologie woningen kan geschakeld zijn, onder en bovenwoningen of rug-rug woningen. Hoogwaardige architectuur ontworpen door een architect. Een vrijliggende positie, niet in lijn met omliggende woningen, reagerend op zichtlijnen Slingedal Bebouwing van maximaal 10 meter hoog in 3 bouwlagen. Van omgeving afwijkende architectuur. Toepassing van natuurlijke materialen en tinten. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Er kan gekozen worden voor gebouwd parkeren of een parkeermogelijkheid met robuuste groeninpassing. 47