College Onderwerp: V200901334 Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW. Samenvatting Stichting Woonveste (hierna: Woonveste) verzoekt de gemeente om de limiet in de generieke achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds sociale woningbouw aan te passen. Gelet op het investeringsprogramma van Woonveste wordt concreet verzocht de limiet tijdelijk te laten vervallen. Afweging Met ingang van 2009 is de huidige limiet in de generieke achtervangovereenkomst niet meer toereikend. Om voor de toekomstige financieringsbehoefte van Woonveste betere leningvoorwaarden met geldgevers af te kunnen spreken, is een verhoging van de huidige limiet van 15 naar 30 miljoen nodig. Woonveste is door gemeentelijke achtervang in staat om investeringen goedkoper te financieren. Gemeentelijke achtervang draagt daardoor bij aan het realiseren van gezamenlijke beleidsdoelstellingen van Woonveste en de gemeente, onder andere bij nieuwbouwprojecten. Advies 1) In principe een gelimiteerde achtervangovereenkomst aan te gaan met het Waarborgfonds, waarbij de gemeente verklaart dat, indien en voorzover het risicovermogen van het Waarborgfonds, zoals omschreven in de overeenkomsten een niveau bereikt dat lager is dan het garantieniveau zoals omschreven in de overeenkomst, zij zich jegens het Waarborgfonds zomede jegens de geldgever verbindt aan het Waarborgfonds gelden ter leen te verstrekken op de wijze, onder de voorwaarde en tot de bedragen als in de overeenkomst is bepaald; 2) De achtervangovereenkomst aan te gaan ten behoeve van de woningbouwcorporatie Stichting Woonveste, Afrikalaan 92 te drunen van 1 januari 2010 tot 31-12- 2014, waarna het Waarborgfonds geen nieuwe verplichtingen, door middel van een onherroepelijke verklaring omtrent af te geven borgstelling (onherroepelijke bereidstellingsverklaring) of borgtochtovereenkomst, meer kan aangaan. Het Waarborgfonds kan per kalenderjaar tot maximaal 30.000.000,- aan verplichtingen aangaan; 3) Het raadsbesluit d.d. 4 februari 1997 ter zake van het aangaan van de achtervangovereenkomst per lening niet in te trekken, maar aanvullend te laten werken voor: - de niet onder de werking van dit besluit vallende corporaties of - de niet onder de werking van dit besluit vallende situaties; bij strijdigheid of indien beide besluiten van toepassing zijn prevaleert onderhavig collegebesluit; 4) De raad te verzoeken om zijn wensen en bedenkingen over dit conceptvoorstel kenbaar te maken; 5) De raad te informeren over het tijdelijk verhogen van de achtervangovereenkomst voor het jaar 2009. 1/1
College Onderwerp: V200901334 Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW. Collegevoorstel Stichting Woonveste (hierna: Woonveste) verzoekt de gemeente om de limiet in de generieke achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) aan te passen. Gelet op het investeringsprogramma van Woonveste wordt concreet verzocht de limiet tijdelijk te laten vervallen. Feitelijke informatie Zie raadsvoorstel. Afweging Zie raadsvoorstel. Inzet van middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Risico's Zie raadsvoorstel. Procedure Zie raadsvoorstel Vervolgstappen 1) De raad, in de raadsvergadering van 9 februari 2010, in de gelegenheid stellen zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken voor het aanpassen van de achtervangovereenkomst. 2) De raad, in de raadsvergadering van 9 februari 2010, op de hoogte stellen van de tijdelijke verhoging van de achtervanglimiet voor het kalenderjaar 2009. 3) Definitieve besluitvorming rond dit conceptvoorstel. Advies Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 1/3
College Onderwerp: V200901334 Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW. BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 8 december 2009; overwegende dat, - toegelaten instellingen ter (her)financiering van activiteiten in de gemeente overeenkomsten van geldlening zullen aangaan of schuldbewijzen 2 zullen uitgeven, hierna te noemen leningen ; - geldgevers of houders van door toegelaten instellingen uitgegeven schuldbewijzen, hierna te noemen geldgevers, voldoende zekerheid eisen omtrent de nakoming van de betalingsverplichtingen; - ten behoeve van even bedoelde zekerheidsstelling de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, gevestigd te Huizen, hierna te noemen Waarborgfonds, zich borg stelt voor de nakoming van deze betalingsverplichtingen; - de nakoming van betalingsverplichtingen van geldnemer slechts in voldoende mate geacht kan worden zeker te zijn gesteld, indien tevens de nakoming van de betalingsverplichtingen van het Waarborgfonds jegens de geldgever is zeker gesteld; - de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in overeenstemming met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten overeenkomstig de statuten van het Waarborgfonds zijn goedkeuring heeft gegeven aan ter zake door het Waarborgfonds vastgestelde standaardovereenkomst; - tot meerdere zekerheid voor de nakoming van de betalingsverplichtingen van het Waarborgfonds jegens de geldgevers, de gemeente op de in de standaardovereenkomst, hierna te noemen achtervangovereenkomst, omschreven wijze renteloze leningen aan het Waarborgfonds zal verstrekken, teneinde te allen tijde liquiditeitstekorten bij het Waarborgfonds te voorkomen; - de gemeente ermee bekend is dat het Waarborgfonds conform artikel 4 van zijn statuten niet bevoegd is middellijk of onmiddellijk voorstellen te doen tot, dan wel op welke wijze dan ook zijn medewerking te verlenen aan een wijziging van een of meer bepalingen uit de standaardovereenkomsten, dan wel aan een beëindiging op modificatie van een of meer standaardovereenkomsten voortvloeiende uit verbintenissen, anders dan op de wijze die in de overeenkomst zelve is bepaald; - de gemeente zich, bij het aangaan van nieuwe en eerdere achtervangovereenkomsten, verplicht heeft tevens voor de herfinanciering van de door het Waarborgfonds geborgde leningen, een achtervangovereenkomst aan te gaan, gedurende de exploitatieperiode van het bezit; - de gemeente ermee bekend is dat de geldgever door aanvaarding van de te zijnen behoeve in de overeenkomst gemaakte bedingen zelfstandig nakoming kan vorderen van de bij de overeenkomst door de gemeente jegens Waarborgfonds en de door het Waarborgfonds jegens de gemeente aangegane verbintenissen; - met de toegelaten instellingen afspraken zijn gemaakt over de informatieverstrekking aan de gemeente inzake de financiële en volkshuisvestelijke ontwikkelingen; daaronder zijn in ieder geval begrepen de (beleids-)begroting en de jaarrekening en het jaarverslag; 2/3
College Onderwerp: V200901334 Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW. besloten: 1) In principe een gelimiteerde achtervangovereenkomst aan te gaan met het Waarborgfonds, waarbij de gemeente verklaart dat, indien en voorzover het risicovermogen van het Waarborgfonds, zoals omschreven in de overeenkomsten een niveau bereikt dat lager is dan het garantieniveau zoals omschreven in de overeenkomst, zij zich jegens het Waarborgfonds zomede jegens de geldgever verbindt aan het Waarborgfonds gelden ter leen te verstrekken op de wijze, onder de voorwaarde en tot de bedragen als in de overeenkomst is bepaald; 2) De achtervangovereenkomst aan te gaan ten behoeve van de woningbouwcorporatie Stichting Woonveste, Afrikalaan 92 te Drunen van 1 januari 2010 tot 31-12-2014, waarna het Waarborgfonds geen nieuwe verplichtingen, door middel van een onherroepelijke verklaring omtrent af te geven borgstelling (onherroepelijke bereidstellingsverklaring) of borgtochtovereenkomst, meer kan aangaan. Het Waarborgfonds kan per kalenderjaar tot maximaal 30.000.000,- aan verplichtingen aangaan; 3) Het raadsbesluit d.d. 4 februari 1997 ter zake van het aangaan van de achtervangovereenkomst per lening niet in te trekken, maar aanvullend te laten werken voor: - de niet onder de werking van dit besluit vallende corporaties of - de niet onder de werking van dit besluit vallende situaties; bij strijdigheid of indien beide besluiten van toepassing zijn prevaleert onderhavig collegebesluit; 4) De raad te verzoeken om zijn wensen en bedenkingen bij dit conceptvoorstel kenbaar te maken. 5) De raad te informeren over het tijdelijk verhogen van de achtervangovereenkomst voor het jaar 2009. Wethouder R. van den Bos wenst de aantekening dat hij niet akkoord is met het voorstel. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 3/3
Raad Onderwerp: V200901334 Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW. Raadsvoorstel Stichting Woonveste (hierna: Woonveste) verzoekt de gemeente om de limiet in de achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) aan te passen. Gelet op het investeringsprogramma van Woonveste wordt concreet verzocht de limiet tijdelijk te laten vervallen. Feitelijke informatie De gemeente Heusden heeft sinds 2003 een achtervangovereenkomst voor leningen die Woonveste aangaat en die gewaarborgd zijn door het WSW. In deze overeenkomst is de achtervang gelimiteerd tot een bedrag van 15 miljoen per kalenderjaar. Dit betekent dat Woonveste jaarlijks voor 15 miljoen aan leningen kan aantrekken, waarbij de gemeente de achtervangpositie inneemt. Door het verlenen van achtervang neemt de gemeente deel in de risico`s van het WSW. Dit kan er er nooit toe leiden dat geldgevers van Woonveste rechtstreeks een beroep op de gemeente zullen doen. Achtervang werkt namelijk als volgt: 1) Zoals bij iedere lening ligt het eerste risico bij de partij die de lening aantrekt. In dit geval Woonveste. De kredietwaardigheid van de corporatie wordt jaarlijks door het WSW beoordeeld. Volgens de meest recente beoordeling voldoet stichting Woonveste voor de periode 2009-2013 aan de eisen van kredietwaardigheid. 2) Het tweede risico ligt bij het WSW. Als Woonveste niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen zal het waarborgfonds de rente en aflossing gaan betalen. Het WSW probeert deze kosten in een later stadium op Woonveste te verhalen. Als uiterste middel kan het WSW overgaan tot de verkoop van onroerende zaken. De onroerende zaken die met gewaarborgde leningen zijn gefinancierd, zijn namelijk in onderpand bij het WSW. Het WSW heeft per 1 januari 2009 een geborgd vermogen van 71,7 miljard. Het garantievermogen is circa 4,5% van het geborgde vermogen. Het WSW doet pas een beroep op de gemeente, als dit garantievermogen daalt tot 0,25% van het geborgde vermogen. De gemeente is in dat geval verplicht renteloze leningen aan het WSW te verstrekken. 3) Het WSW staat sinds 1983 borg voor leningen ten behoeve van sociale woningbouw. In die tijd is het WSW nog geen enkele keer aangesproken vanuit de borgstelling. Woonveste is met gemeentelijke achtervang in staat om leningen voor een lager rentetarief aan te trekken. Dit komt doordat de geldgever een lagere risico-opslag berekent. De investeringen die in de meerjarenbegroting 2010-2014 van Woonveste zijn opgenomen vallen alle onder de borgbare activiteiten volgens de richtlijnen van het WSW. Dit betekent dat de investeringen betrekking hebben op maatschappelijk vastgoed. Voorbeelden van maatschappelijk vastgoed zijn sociale huurwoningen, verzorgingshuizen en verpleeghuizen. Het WSW staat uitsluitend borg voor dit soort investeringen en verleent geen borgstelling voor commerciële activiteiten van woningbouwcorporaties. Per afgesloten lening toetst het WSW of er voor het individuele project sprake is van maatschappelijk vastgoed. De gemeente kan geen achtervangpositie innemen als het WSW geen borgstelling verleent. Voor 2009 heeft ons college besloten om de limitering van de achtervangovereenkomst eenmalig te verhogen naar 33 miljoen. 1/3
Raad Onderwerp: V200901334 Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW. Afweging De afgelopen jaren is de huidige limiet uit de achtervangovereenkomst voor Woonveste toereikend geweest. Met ingang van 2009 is dit niet meer het geval. Uit de concept meerjarenbegroting 2010-2014 blijkt dat Woonveste de komende vijf jaar op jaarbasis voor ongeveer 25 miljoen in maatschappelijk vastgoed investeert. Om voor de volledige financieringsbehoefte die hieruit voortvloeit betere rentetarieven met geldgevers af te kunnen spreken, is borgstelling van het WSW en gemeentelijke achtervang vereist. Hiervoor is een verhoging van de huidige limiet van 15 naar 30 miljoen nodig. Bij de hoogte van de limitering is rekening gehouden met de volgende punten: - In 2013 is in de concept meerjarenbegroting 2010-2014 een bedrag aan te borgen geldleningen van 61 miljoen opgenomen. Dit bedrag bestaat voor circa 37 miljoen uit herfinanciering van oude geldleningen. Voor deze herfinanciering is volgens de richtlijnen van het WSW geen nieuwe borgstelling vereist. Hierdoor is een limiet van 30 miljoen ook in 2013 toereikend. Te borgen geldleningen 61 mln +/+ Herfinanciering 37 mln -/- Minimaal vereiste borgstelling 24 mln - De financieringsbehoefte kan in de periode 2010-2014 schommelen. Daarom is er niet voor gekozen om de huidige financieringsbehoefte van jaarlijks 25 miljoen te koppelen aan de limitering van de achtervangovereenkomst. In de limitering is nu voor 5 miljoen aan extra ruimte opgenomen. Financieringsbehoefte 25 mln +/+ Extra ruimte 5 mln +/+ Limiet achtervangovereenkomst 30 mln Woonveste is door gemeentelijke achtervang in staat om investeringen goedkoper te financieren. Gemeentelijke achtervang draagt daardoor bij aan het realiseren van overeengekomen samenwerkingsafspraken. Deze afspraken zijn in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd. Inzet van middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Risico's Door het verhogen van de achtervanglimiet neemt het risico dat de gemeente renteloze leningen aan het WSW moet verstrekken toe. Dit risico treedt op als Woonveste niet aan zijn verplichtingen kan voldoen én het garantievermogen van het waarborgfonds daalt tot onder de 0,25% van het geborgde vermogen. In dat geval is de gemeente verplicht renteloze leningen aan het WSW te verstrekken. De hoogte van deze leningen is afhankelijk van de hoogte van het tekort bij het WSW. Het tekort is voor de helft voor rekening van het Rijk. Een kwart is voor rekening van alle gemeenten met een achtervangovereenkomst. De overige 25% is voor rekening van de gemeente Heusden. Het is de bedoeling dat het WSW deze leningen terugbetaalt, waardoor de gemeente alleen de kosten van rentederving heeft. 2/3
Raad Onderwerp: V200901334 Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW. Procedure Ons college is bevoegd om te besluiten tot het aangaan van deze achtervangovereenkomst. Omdat achtervang in feite als waarborg te kenmerken is, dient uw raad op grond van artikel 7, lid 5, onderdeel c, Financiële verordening gemeente Heusden wel in de gelegenheid te zijn gesteld om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken, voordat besluitvorming plaatsvindt. Met dit voorstel nodigen wij uw raad hiertoe uit. Voor het kalenderjaar 2009 heeft ons college besloten om de achtervangovereenkomst eenmalig te verhogen. Hierbij is uw raad niet in de gelegenheid gesteld om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Om de volgende vijf redenen is hiervoor gekozen: 1) Woonveste had op korte termijn een financieringsbehoefte. 2) De achtervangconstructie is erop gericht risico`s voor alle partijen te beperken. Er is dan ook sprake van een gering, theoretisch risico van achtervang. 3) Er was al een achtervangovereenkomst. Het betrof uitsluitend een verhoging van de limiet van deze overeenkomst. 4) Het betreft sociale woningbouw. Zeker in de huidige economische crisis is het belangrijk dat deze bouw niet wordt verhinderd door bijvoorbeeld het ontbreken van achtervang. 5) Er zijn tal van gemeenten met een ongelimiteerde achtervangpositie. Dit zegt iets over de kredietwaardigheid, betrouwbaarheid van het WSW. Vervolgstappen 1) Definitieve besluitvorming. De wensen en bedenkingen bij het genomen principebesluit worden hierbij meegenomen. Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems BIJLAGEN: TER INZAGE: 1) Verzoek Woonveste 2) Concept meerjarenbegroting 2010-2014 Woonveste 3) Kredietwaardigheidsbeoordeling Woonveste 4) Overzicht gemeenten met achtervang 5) Jaarrekening 2008 Woonveste 6) Jaarrekening 2008 WSW 7) Samenwerkingsafspraken gemeente/woonveste 3/3
Geprognosticeerde kasstromen 2010 2011 2012 BEDRIJFSONTVANGSTEN Huren 30.475.000 31.973.000 33.859.000 Overige bedrijfsopbrengsten 1.206.000 1.036.000 1.047.000 31.681.000 33.009.000 34.906.000 BEDRIJFSUITGAVEN Personeelskosten -3.324.000-3.388.000-3.464.000 Onderhoudslasten -11.071.000-11.674.000-12.435.000 Overige bedrijfslasten -4.772.000-5.318.000-5.936.000 Rentelasten -9.304.000-10.305.000-11.198.000 VPB -1.300.000-1.129.360-1.039.345-29.771.000-31.814.360-34.072.345 Kasstroom operationele activiteiten 1.910.000 1.194.640 833.655 (DES)INVESTERINGEN Nieuwbouw huurwoningen -26.643.000-22.272.000-25.106.000 Overige investeringen -540.000 0 0 Ontvangsten uit verkoop 0 181.000 0 Kasstroom (des)investeringsactiviteiten -27.183.000-22.091.000-25.106.000 FINANCIERING Storting leningen o/g/aflossing leningen u/g 12.300.000 0 0 Aflossing leningen o/g -6.650.000-7.919.000-4.912.000 Kasstroom financieringsactiviteiten 5.650.000-7.919.000-4.912.000 Financieringsbehoefte ultimo jaar -19.623.000-28.815.360-29.184.345 Niet te borgen leningen 7.300.000 Te borgen leningen 24.623.000 28.815.360 29.184.345
2013 2014 35.730.000 37.783.000 1.003.000 1.592.000 36.733.000 39.375.000-3.531.000-3.611.000-13.178.000-13.973.000-6.526.000-7.170.000-12.273.000-13.766.000-939.895-880.225-36.447.895-39.400.225 285.105-25.225-23.862.000-15.686.000 0 0 0 254.000-23.862.000-15.432.000 0 1.500.000-37.491.000-8.025.000-37.491.000-6.525.000-61.067.895-21.982.225 61.067.895 23.482.225
'08jaarverslag voor mensen, door mensen
Jaarverslag Stichting Woonveste 2008 Inhoudsopgave 1. Voorwoord 1 2. De organisatie belicht 2 3. Maatschappelijk prestaties door Woonveste 4 4. Volkshuisvesting door Woonveste 7 4.1 De kwaliteit van de verhuureenheden en nieuwbouw 7 4.2. Nieuwbouw 13 4.3. Het verhuren van woningen 15 4.4. Leefbaarheid 24 4.5 Wonen-welzijn-zorg en dienstverlening 29 4.6. Het betrekken van belanghouders en bewoners bij het beleid 31 4.7 Kwaliteitsontwikkelingen en communicatie 33 4.8. Het beleid en beheer op financieel gebied 35 5. Sociaal jaarverslag 40 6. Jaarrekening 43 6.1 Balans per 31 december 2008 43 6.2 Winst- en verliesrekening over 2008 45 6.3 Kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode 46 6.4 Algemene toelichting 47 6.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 49 6.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 55 6.7 Kasstroomoverzicht 58 6.8 Toelichting op de posten van de balans 59 6.9 Toelichting op de winst- en verliesrekening 68 6.10 Overige toelichtingen 75 7. Overige gegevens 77 7.1 Resultaatbestemming 77 7.2 Bijzondere gebeurtenissen na resultaatbestemming 77 7.3 Accountantsverklaring 78 7.4 Rapport feitelijke bevindingen BBSH 80 8. Ondernemingsbestuur 84 9. Verslag van de Raad van Commissarissen 88 Bijlage 1 Gegevens verbindingen 91 JAARVERSLAG 2008
1. VOORWOORD Middels het Jaarverslag verantwoordt Woonveste zich naar allen die belang hebben bij de inzet door Woonveste. Over de geleverde inzet en prestaties wordt uitvoerig verslag gedaan in de hoofdstukken 3 en 4. In het Jaarverslag wordt in het bijzonder verslag gedaan van de ontwikkelingen in financiële zin van de organisatie Woonveste. Deze ontwikkelingen worden in paragraaf 4.8 weergegeven. Ondanks wederom forse afboekingen van nieuwbouwprojecten (met als doel om de huren betaalbaar te houden) en ondanks de rijksheffingen, blijft Woonveste een gezonde onderneming. Wel is de financiële ruimte beperkter dan voorheen en worden mogelijke investeringen in dit licht bezien. In het Jaarverslag is zoveel mogelijk op een transparante wijze weergegeven welke activiteiten Woonveste in 2008 verricht heeft. Daarmee worden de uitgangspunten van de Governancecode voor wooncorporaties toegepast. Ik wens u veel leesgenoegen. Mocht de inhoud van het verslag voor u reden zijn om nader met ons contact op te willen nemen, dan nodig ik u daartoe bijzonder uit! Aart Jan Gorter Directeur-bestuurder a.gorter@woonveste.nl JAARVERSLAG 2008 1
2. DE ORGANISATIE BELICHT Stichting Woonveste is een toegelaten instelling en heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting (zoals bedoeld in artikel 11 Besluit Beheer Sociale Huursector). Woonveste is gevestigd te Drunen, Afrikalaan 92, 5152 MD. Het statutair werkgebied van de stichting omvat de gemeenten Heusden, Haaren, s-hertogenbosch, Vught, Boxtel, Schijndel, Sint-Michielsgestel, Waalwijk, Loon op Zand, Tilburg, Dongen, Goirle, Oisterwijk, Hilvarenbeek, Gilze en Rijen. Woonveste exploiteert bijna 6000 verhuurobjecten in de gemeenten Heusden, Haaren en s-hertogenbosch. De stichting is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 18115545. Samenstelling Bestuur, Raad van Commissarissen en Management Het Bestuur van Woonveste werd in 2008 uitgeoefend door de heer drs. A.J. Gorter (het bestuur is eindverantwoordelijk voor alle activiteiten van de organisatie; de bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement) De Raad van Commissarissen van Woonveste is ultimo 2008 als volgt samengesteld: - de heer C.J. de Jager, voorzitter - de heer drs. H.J. Klokman, vice-voorzitter (aftredend per 31-12-08) - de heer mr. H.P. Kamerbeek (voorgedragen door de huurders; aftredend per 31 december 2008) - de heer H.J.E. van Loon - de heer drs. H.J.G.M. Schellekens - de heer B.J. Straatsma (voorgedragen door de huurders) De raad ziet toe op het handelen door het bestuur; de bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement. Het management van Woonveste bestaat in 2008 uit: - de heer drs. A.J. Gorter statutair-directeur ; geeft leiding aan de organisatie - mevrouw C. Gijsbers hoofd afdeling woonservice - de heer ing. C.L.L. Cockx hoofd afdeling technische ontwikkeling - de heer drs. P.F.C. Nuytens hoofd afdeling interne zaken Participaties Stichting Woonveste participeerde in 2008 in vier verenigingen van eigenaren van een appartementencomplex. Woonveste is 100% aandeelhouder van Woonveste Holding BV en de Holding heeft een 100% deelneming in de 4 werkmaatschappijen Woonveste Commerciële Verhuur BV, Woonveste Wolput BV, Woonveste Projecten BV en Woonveste Diensten BV. Woonveste heeft de volledige zeggenschap in de BV s. Bestuur en toezicht zijn identiek aan die van de Toegelaten Instelling Woonveste. Deze BV s waren in 2008 niet actief; zij zijn slapend tot het moment dat Woonveste het van belang acht om één of meerdere te activeren (het verstrekken van leningen en het beheersen van risico s is in het verslagjaar niet aan de orde) Woonveste neemt deel in het WoonInvesteringsFonds (WIF) van corporaties, dat ten doel heeft om financieel minder draagkrachtige collega s aan goedkopere leningen te helpen. Woonveste is aangesloten bij de Vereniging van wooncorporaties Aedes. JAARVERSLAG 2008 2
Missie De missie van Woonveste is vastgelegd in het Ondernemingsplan en luidt als volgt: Woonveste stelt haar klant centraal. Speciale aandacht gaat hierbij uit naar mensen met een laag inkomen, ouderen, en mensen met een beperking. De klant kan rekenen op een transparant en gedifferentieerd aanbod aan woningen en diensten tegen een passende prijskwaliteitverhouding. Woonveste investeert in de kwaliteit van buurten. Om dit te realiseren werkt Woonveste actief samen met gemeenten, leveranciers, welzijn- en zorgorganisaties. Woonveste is dé professionele partner op het gebied van de volkshuisvesting in de gemeenten Heusden en Haaren. JAARVERSLAG 2008 3
3. MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES DOOR WOONVESTE Woonveste is een maatschappelijke onderneming, die een specifieke taak heeft op het gebied van de volkshuisvesting. Woonveste wil tevreden klanten hebben; dus tevreden huurders, woningzoekenden en belanghouders. In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen geschetst welke maatschappelijke prestaties Woonveste in 2008 heeft geleverd. Diverse onderwerpen worden in de navolgende hoofdstukken uitgewerkt. In het verslagjaar heeft Woonveste hard gewerkt aan het realiseren van haar doelstelling. Het gros van de in het jaarplan opgenomen zaken is gerealiseerd of in gang gezet. Andere thema s zijn aanvullend opgepakt. Woonveste heeft haar financiële mogelijkheden opnieuw bezien en geconstateerd dat zij ondanks de zeer forse inspanningen op het gebied van de nieuwbouw- een financieel gezond bedrijf is. Wel komen de grenzen van het financieel haalbare in zicht en mede om die reden zullen de mogelijke investeringen scherper dan voorheen worden getoetst op de maatschappelijke bijdrage die deze leveren. Woonveste prijst zich gelukkig, dat er vooralsnog geen situatie bestaat, dat nieuwbouw slechts kan plaatsvinden als de verkoop van bestaand bezit voldoende inkomsten oplevert. De organisatie ziet met tevredenheid terug op de geleverde prestaties. Bouwen In de regio s-hertogenbosch bestaat nog steeds een tekort aan woningen. Waaronder aan huurwoningen. Door onvoldoende nieuwbouw in de regio functioneert de woningmarkt onvoldoende goed. Weliswaar is de vraag naar koopwoningen in de loop van 2008 flink teruggelopen, op de wat langere termijn zal de vraag vermoedelijk weer flink aantrekken. De vraag naar huurwoningen blijft onverminderd hoog (en zal op korte termijn wellicht nog stijgen als gevolg van onzekere vooruitzichten bij potentiële kopers). Woonveste heeft een omvangrijk aantal woningzoekenden, die erg lang op een woning moeten wachten. De organisatie wil actief aan een oplossing werken, door grote aantallen nieuwbouwwoningen te bouwen, en wel minimaal 700 huurwoningen in de periode 2006 t/m 2010. Van deze 700 zijn er inmiddels 212 aan de huurwoningvoorraad toegevoegd. Woonveste heeft in 2008 54 huurwoningen opgeleverd. Het betreft seniorenwoningen in de directe nabijheid van een zorgcentrum. In 2008 is gestart met de bouw van 140 wooneenheden, alsmede met een multifunctionele accommodatie. Ultimo 2008 waren in totaal 324 wooneenheden in aanbouw. Hiervan zijn er 135 bestemd voor de zorg en 16 voor de verkoop. Aanvullend zijn circa 90 wooneenheden in voorbereiding, waarvan de bouw naar verwachting in 2009 van start kan. Gelet op de plannen welke in voorbereiding zijn kunnen ook na 2009 vele honderden woningen door Woonveste opgeleverd worden, waardoor de doelstelling van 700 woningen naar verwachting gerealiseerd gaat worden. Een belangrijke bijdrage hieraan levert het gebied Geerpark in Vlijmen, waar in samenwerking met de gemeente- een woongebied van ca. 700 woningen (waaronder 250 huurwoningen) wordt voorbereid. Het planologisch concept is in voorbereiding. Niet alle plannen van Woonveste konden worden gestart in 2008. Nieuwbouw in Oudheusden werd geblokkeerd vanwege een onteigeningsprocedure. Twee andere plannen werden vertraagd vanwege planologische procedures. In het verslagjaar heeft Woonveste potentiële bouwgrond verworven in Nieuwkuijk. JAARVERSLAG 2008 4
Herstructureren en onderhouden Naast nieuwbouw houdt Woonveste haar kwaliteitsniveau van bezit op peil door herstructurering en nieuwbouw. Het herstructureringsproject Oudheusden is vertraagd vanwege het niet beschikbaar kunnen komen van één te verwerven woning. De gemeente is een onteigeningsprocedure gestart. Zodra de gronden beschikbaar zijn zal Woonveste met de bouw starten. In Drunen verliep de voorbereiding van het herstructureringsproject Van Arckelstraat/ Prins Hendrikstraat voorspoedig. De vergunningen zijn nagenoeg rond en de aanbesteding is afgerond. In Haaren wordt met Cello al geruime tijd gewerkt aan plannen tot herstructurering van ca 30 wooneenheden in het plan Ruybosch. Cello heeft aan Woonveste bedenktijd verzocht in verband met vraagpunten rond de door deze organisatie gewenste toekomst van het gebied. De door Woonveste ontwikkelde plannen voor herstructurering van het gebied Donkhof te Haarsteeg zijn goed gevallen bij de gemeente Heusden. In dit plan worden wonen en zorg op een bijzondere wijze gelinkt. De gemeente is doende de ruimtelijke randvoorwaarden voor de ontwikkeling vast te stellen. Woonveste en de Van Neynselstichting zijn gesprekken gestart over de herstructurering van de zorgeenheden in het complex Grevelingen te s-hertogenbosch. De eerste gedachten over deels sloop, deels aanpassing en deels nieuwbouw zijn in gezamenlijkheid besproken met de gemeente. Woonveste heeft haar woningen in 2008 voor een bedrag van 10,8 miljoen euro onderhouden. De woningen verkeren in een goede staat. Samenwerken Woonveste werkt samen met partijen op het gebied van wonen, welzijn en zorg met als doel om gezamenlijk projecten te realiseren die leiden tot een meerwaarde voor de samenleving. De gemeente Heusden en Woonveste hebben een gezamenlijk nieuwbouwprogramma voor de realisatie van huurwoningen in de periode 2007-2015; locaties voor huurwoningen zijn aangeduid, aantallen zijn benoemd en een planning is opgenomen. Woonveste is nog in afwachting van een locatieaanduiding door de gemeente Heusden voor 150 huurwoningen, welke op korte termijn gebouwd moeten worden. Een belangrijk samenwerkingsproject is de te realiseren nieuwbouwwijk Geerpark. Een samenwerkingsovereenkomst van beide partijen met de provincie Noord-Brabant werd gesloten. Doel is om in Geerpark vergaande duurzaamheidambities te realiseren. De gemeente Haaren lijkt helaas geen prioriteit te willen geven aan de bouw van huurwoningen in haar gemeente. Wel kon Woonveste met deze gemeente een samenwerkingsovereenkomst aan gaan inzake de realisatie van negen starters-koopwoningen in Biezenmortel. Woonveste was in het verslagjaar betrokken bij de dorpsontwikkelingsplannen. De samenwerking met Stichting Prisma richt zich op de realisatie van nieuwbouw in Drunen voor mensen met een beperking; de bouw start in 2009. Met Cello werkt Woonveste samen aan twee nieuwe woonzorglocaties in Helvoirt, welke begin 2009 worden opgeleverd; één in Vlijmen waarvan de bouw inmiddels gestart is en één in Haaren. Woonveste realiseert ten behoeve van Schakelring (ouderenzorg Heusden) een nieuw zorgcentrum in Drunen. De bouw ontwikkelt zich voorspoedig en zal eind 2009 opgeleverd worden. Zowel in dit complex, als in het recent opgeleverde wooncomplex nabij het zorgcentrum Vlijmen zijn voorzieningen op het gebied van domotica aangebracht. Een intentieovereenkomst met de Van Neynselstichting over de herstructurering van de zorgeenheden en de nieuwbouw in het complex Grevelingen te s-hertogenbosch is in voorbereiding genomen. Doel is om gezamenlijk een modern zorgcomplex te realiseren. JAARVERSLAG 2008 5
Het in Heusden opgezette plan Woonservicezones, heeft geleid tot een prioriteitstelling binnen het overleg wonen, welzijn en zorg. Woonveste is gestart met de vertaling naar haar voorraadbeheerplan. Tevens is een aanzet gegeven tot een passende bestemming van het pand Mommersteeg aan de rand van de nieuwbouwwijk Geerpark. Vanuit het overleg heeft de ontwikkeling van het gebied Donkhof te Haarsteeg een stevige impuls gekregen. Op het gebied van leefbaarheidverbetering heeft Woonveste diverse zaken opgepakt. In veel gevallen is hierbij samengewerkt met organisaties op het gebied van welzijn en zorg. Partijen raken meer op elkaar ingespeeld. Woonveste heeft met de gemeente Heusden van gedachten gewisseld over het steviger vormgeven van de bestuurlijke rol op dit terrein. Goed is, dat beide organisaties hebben aangegeven, dat zij hun interne organisatie meer willen (in)richten op het wijkgericht werken. Een mooi moment was de start van de door Woonveste te realiseren multifunctionele accommodatie in de wijk Vliedberg. De start werd een feest voor de hele buurt. Dit bezegelt de samenwerking tussen gemeente en corporatie. Het project betekent een flinke impuls voor de leefbaarheid in de wijk. In het verslagjaar heeft Woonveste wederom een Belanghoudersdag georganiseerd. Op deze bijeenkomst werd met belanghebbende organisaties teruggekeken op de geleverde prestaties door Woonveste en werd gediscussieerd over de gewenste onderlinge samenwerking en prestaties. Tevreden klanten De mate van tevredenheid bij de Woonveste-klanten wordt regelmatig gemeten, zowel door Woonveste als door de onafhankelijke organisatie KWH. Deze tevredenheid ligt hoog: gemiddeld 7.7. Dit cijfer is hoger dan het gemiddelde bij KWH-corporaties. De Woonwinkel biedt uitgebreide informatie en keuzemogelijkheden en is in 2008 veelvuldig door klanten bezocht. De wachttijd voor een huurwoning is naar de mening van Woonveste te lang. Een belangrijke doelstelling in het Ondernemingsplan is om de gemiddelde wachttijd van actief woningzoekenden terug te brengen tot zes maanden. De recente nieuwbouw brengt de gemiddelde wachttijd nog niet fundamenteel naar beneden, wel is er een lichte trend in de goede richting. Een stevige inzet blijft noodzakelijk om uiteindelijk de doelstelling te halen. De Belanghouders hebben de inspanningen, die Woonveste in het voorafgaand jaar heeft gepleegd, gewaardeerd en stemmen in met de hoofdpunten voor het jaar 2009. Betaalbaar wonen Woonveste heeft het gros van haar woningen onder de marktprijs verhuurd. Van de totale woningvoorraad van Woonveste bedraagt de gemiddelde werkelijke nettohuur 65% van de maximaal redelijke huur. Een ruim deel van haar aanbod is daardoor toegankelijk voor mensen met een smalle beurs. De door Woonveste genomen onrendabele top voor de nieuwbouw (wederom met als doel de huren betaalbaar te houden) behelsde in 2008 een bedrag van ruim 10 miljoen. Huurders met structurele betalingsproblemen zijn door Woonveste individueel begeleid. Ultimo 2008 moest een omvangrijk bedrag ( 78.500) aan oninbare vorderingen afgeboekt worden wegens schuldsanering van (ex-)huurders en met onbekende bestemming vertrokken personen. JAARVERSLAG 2008 6
4. VOLKSHUISVESTING DOOR WOONVESTE 4.1. De kwaliteit van de verhuureenheden. Woonveste wil haar woningbestand uitbreiden en vernieuwen. Vervanging van verouderd bezit gebeurt via herstructureringsprojecten, zoals afgelopen jaar het plan Op den Berg te Vlijmen, zorgcentrum Drunen, en voorbereiding van Arckelstraat/Prins Hendrikstraat Drunen en Oudheusden. Voor de nodige uitbreidingen zijn nieuwe locaties, zoals bijvoorbeeld het Waterkwartier Helvoirt, MFA Vlijmen, Zuid-WestKwadrant en Torenstraat te Drunen ontwikkeld. Om de kwaliteit van de bestaande huurwoningen op een gewenst niveau te houden, wordt jaarlijks het nodige planmatig en dagelijks onderhoud uitgevoerd. Als kader voor de bouwtechnische ingrepen dient het uit het portefeuilleplan afgeleide strategische voorraadbeheer. Waar nodig wordt het noodzakelijke technische beheer gecombineerd met woningverbeteringprojecten. Met name woningverbeteringen die een positieve uitwerking op milieu- en energiekosten hebben, zijn in het afgelopen jaar effectief uitgevoerd. Bij de werkvoorbereiding en uitvoering van ingrijpende onderhoudswerken, zoals kozijnvervanging en binnenonderhoud, is samenwerking tussen de afdelingen technische ontwikkeling (TO) en woonservice (WS) geïntensiveerd door de formering van Projectteams. Deze projectteams dragen zorg voor kennisoverdracht. Daarnaast richt het projectteam zich op bewonersparticipatie en - communicatie, planning en bewonersbegeleiding. In 2008 heeft deze samenwerking zich verder ontwikkeld waardoor afdelingen dichter bij elkaar zijn gekomen. In het afgelopen jaar is de woonwinkel geactualiseerd, waardoor nog beter wordt ingespeeld op de wensen van bewoners door o.a. de uitbreiding met groter formaat wand- en vloertegels. Met de komst van de woonwinkel is gebleken dat steeds meer huurders deelnemen aan het geplande onderhoud. Woonveste heeft in 2008 onderzocht of er meerwaarde voor organisatie en huurder zou kunnen zijn, als de huurder het onderhoud op afroep zou kunnen laten uitvoeren. Conclusie van het onderzoek is, dat onderhoud op afroep geen toegevoegde waarde heeft aan de keuzevrijheid van de huurder en de organisatie van Woonveste. Gemiddeld 80% neemt deel aan het binnenonderhoud wat hoog wordt gewaardeerd. De resterende 20% die niet deelneemt, doet dit doorgaans vanuit de motivatie zelf geïnvesteerd te hebben. Veelal zien senioren op tegen de ingrijpende activiteiten of huurders gaan binnenkort verhuizen. Huurders kunnen overigens op een later moment kenbaar maken dat ze alsnog het onderhoud uitgevoerd willen hebben. Woonveste hanteert dus nu al de beleidslijn dat een zeker onderhoud op afroep mogelijk is, maar niet eerder dan wanneer Woonveste geconcludeerd heeft dat het onderhoud van deze voorzieningen nodig is. Om de meerjaren-onderhoudsplanning actueel te houden wordt jaarlijks éénderde deel van het woningbestand opnieuw geïnspecteerd, zo ook in 2008. Doelstelling is om het binnenonderhoud en kozijnvervanging, naar de beoordeling uit de herinspectie, steeds voor 5 jaar vast te stellen. Het Ingrijpend Onderhoud kan daarmee steeds voor de 5 jaar, via o.a. de website, aan huurders worden gecommuniceerd, zodat zij hier in hun persoonlijke leef- en woonsituatie rekening mee kunnen houden. De afdeling Technische Ontwikkeling kan door deze vooruitblik ook ruim tevoren starten met voorbereidingen. JAARVERSLAG 2008 7
Planmatig onderhoud Voor het totale planmatig onderhoud is in de begroting 2008 een bedrag van 7.7 miljoen gereserveerd. In de loop van het jaar is bij enkele geplande onderhoudswerken in de werkvoorbereiding geconstateerd, dat uitvoering van betreffend onderhoud verantwoord kon worden doorgeschoven naar volgende jaren. Anderzijds zijn er ook extra uitgaven gedaan vanwege onvoorziene situaties. De resultaten van dit onderhoud zijn per hoofdgroep in de volgende tabel weergegeven. Vergelijking begrotingsverplichtingen ten opzichte van werkelijke kosten: Hoofdgroep ( x 1.000) Begroot Realisatie Verschil % Kozijnen en buitengevels 4.626 4.506 120 3% Daken 1.006 962 44 4% CV onderhoud en ventilatie 819 880-61 - 7% Onderhoud in woningen 1.025 1.061-36 - 3% Overig planmatig onderhoud 251 254-3 - 1% Totaal 7.727 7.663 64 1% Op totaal niveau zijn de kosten van planmatig onderhoud in evenwicht met de begroting. De uitgave CV onderhoud en ventilatie zijn hoger dan begroot doordat een onveilige/ongezonde woonsituatie in Zustersteeg te Heusden Vesting is aangepakt door het aanbrengen van energiezuinige luchttoevoersystemen en tegelijk zijn de mechanische ventilatie-units vervroegd vervangen. Eind 2008 was slechts één onderhoudswerk nog niet afgerond. Hierdoor is een overloop ontstaan van 10.935,-. De werkzaamheden zullen in februari 2009 worden afgerond. Dagelijks onderhoud Met het dagelijks onderhoud aan woningen streeft Woonveste er naar dat huurders tevreden zijn over hun woning en dat deze voldoet aan een goed kwaliteits-en uitrustingsniveau. Onder de noemer dagelijks onderhoud vallen reparatie-, mutatie- en incidenteel planmatig onderhoud. Dit onderhoud betreft de reparatieverzoeken van huurders, werkzaamheden als gevolg van mutatie en werkzaamheden die eerder tijdens het planmatig onderhoud op verzoek van de huurder zijn overgeslagen. Dit alles gebeurt uiteraard binnen de gestelde kaders van het beleid waarbij wordt gekeken naar de visie en strategie voor de betreffende woning. Voor 2008 is uitgegaan van een begroot budget voor dagelijks onderhoud van 2.075.000,- voor het dagelijks onderhoud. Dit leidt tot een norm per verhuureenheid van gemiddeld 402,- Begroot Werkelijk Resteert Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Incidenteel planmatig onderhoud (IPO) Totaal 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 668.896 732.007-9% 726.249 620.491 17% 689.800 1.109.546-60% 747.000 1.087.300-46% 548.704 845.453-54% 601.749 970.209-61% 1.907.000 2.687.007-40% 2.075.000 2.678.000-29% Uitgangspunt van Woonveste is dat bij elke mutatie kritisch wordt gekeken naar de gewenste onderhoudsstaat. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de wensen van de klant. Bij mutaties maakt het rayonteam een voorstel voor de gewenste onderhoudskwaliteit en huurprijs. Bij vervanging van een keuken, toilet of badkamer kan de klant een keuze maken in de woonwinkel. JAARVERSLAG 2008 8
Er kan daardoor worden ingespeeld op eigen wensen en behoeften van de klant. Er is keuze uit diverse kleuren en materialen. Voor luxe producten zoals inbouwapparatuur wordt een huurverhoging betaald. Het begrote budget is in 2008 met 603.000,- overschreden. De uitgaven zijn bijna gelijk aan het voorafgaande jaar. De oorzaak van deze grote overschrijding zijn de gemaakte kosten voor het mutatie- en incidenteel planmatig onderhoud. Vooral het opknappen en renoveren van oudere woningen waar in het verleden geen planmatig onderhoud is uitgevoerd, leiden tot omvangrijke uitgaven. Het komt regelmatig voor dat huurders die niet mee hebben gedaan aan het planmatig binnenonderhoud dit alsnog willen laten uitvoeren. Volgens het onderhoudsbeleid van Woonveste kunnen huurders 5 jaar na de oorspronkelijk geplande uitvoering van het planmatig onderhoud een verzoek indienen om alsnog deze voorzieningen aan te brengen. De keuze in de woonwinkel is een extra drijfveer voor huurders om de woning te laten opknappen. Aantal opdrachten Gem. kosten per opdracht Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Incidenteel planm. Totaal onderhoud 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 5673 4791 383 350 370 373 6426 5514 129 130 2896 3105 2285 2601 418 485 Noot: De opdrachten onder mutatieonderhoud zijn omgerekend naar aantal mutaties De kosten per mutatie- en incidenteel planmatige onderhoudsopdrachten zijn gestegen. De verklaring hiervoor is - zoals al eerder aangegeven- te vinden in het grote aantal oudere woningen dat is gemuteerd. Het aantal reparatieverzoeken is gedaald doordat o.a. minder woningkeuringen zijn uitgevoerd. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek zijn nagenoeg gelijk gebleven. De opdrachten voor reparatieverzoeken worden grotendeels tegen vaste prijs verstrekt. In 2008 is 68% tegen vaste prijs in opdracht gegeven. Het doel was om 70% in vaste prijs te verstrekken. Mede gezien de organisatorische wijzigingen in het aannemen en beoordelen van reparatieverzoeken is dit een goed resultaat. Met de opdrachtnemers zijn de werkomschrijvingen geëvalueerd en zijn de materiaalprijzen en uurloon geïndexeerd. Doordat uitbreidingen en assortimentswijzingen in de woonwinkel niet direct verwerkt konden worden in het automatiseringsprogramma is de opdrachtverstrekking van multidisciplinaire activiteiten in eenheidsprijs slechts ten dele gerealiseerd. In het melden en uitvoeren van reparatieverzoeken staat Woonveste voor een klantgerichte aanpak. Tijdens kantooruren kunnen de reparaties telefonisch, persoonlijk of via mail worden doorgegeven. Vanaf juni 2008 worden de reparatieverzoeken aangenomen door team klantenservice. Zij zorgen ervoor dat de reparatieverzoeken dezelfde dag worden geregistreerd en in behandeling worden genomen. Buiten kantoortijden wordt de telefoon doorgeschakeld naar een call center. Met de klant wordt binnen 24 uur na ontvangst van de melding een afspraak gemaakt voor uitvoering van de werkzaamheden en/of inspectie. In dit jaar is 91% van de opdrachten afgehandeld binnen de gestelde termijnen. Het doel om 90% van de reparatieverzoeken binnen 14 dagen af te handelen is hiermee behaald. De werkgroep Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) heeft onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor verruiming van het beleid. Zij heeft een voorstel ontwikkeld dat begin 2009 wordt vastgesteld. Veiligheid In 2005 zijn in het kader van legionellabestrijding bij complexen met collectieve drinkwater- /CV-voorziening de installaties aangepast en zijn hiervoor beheersplannen opgesteld. Deze installaties zijn ook in 2008 volgens deze beheersplannen en wettelijke eisen onderhouden en getoetst en nieuwe complexen zijn toegevoegd. JAARVERSLAG 2008 9
In 2008 zijn bij 10 appartementcomplexen de vluchtwegvoorzieningen aangescherpt. Bij deze 10 complexen was onduidelijkheid over de brand- en vluchtveiligheid. Er is beoordeeld op brandoverslag, brandwerendheid van woningen en aanwezige vluchtwegmogelijkheid en - voorzieningen naar de regelgeving op de bestaande bouw. Het betrof aanpassingen als het aanbrengen van brandwerende voordeuren/-galerijdeuren en vervangen van houten plafondbetimmering in trappenhuizen naar gipsplafonds. In het kader van veiligheid is ook de toegankelijkheid van álle appartementcomplexen van Woonveste getoetst aan Bouwbesluitregelgeving. In 2008 is in het kader gestart met de voorbereiding op de 107 woningen van complex Rooijackerserf/Schoolstraat te Drunen. Dit complex sluit in 2009 aan op het nieuwe zorgcentrum Drunen. Integraal is gekeken hoe toegankelijkheid, veiligheid en leefbaarheid verbetert kan worden. Uiteindelijk zijn de plannen voor deze proef in het jaarplan 2009 aangenomen en gebudgetteerd op de onderdelen; vervanging brandmeldinstallatie, vervanging intercominstallatie door deurvideofooninstallatie gekoppeld aan een zorgoproepfunctie met het nieuwe zorgcentrum (zorgdomotica op kleine schaal), herkenbaarheid entreepartij oprichten vuilcontainerberging (waardoor (papier)containers brandveilig uit de traphuizen gesitueerd worden), met de terreininrichting aan het zorgcentrum voorzien in extra parkeervakken vanuit leefbaarheid een invulling van de ontmoetingsruimten gelegen aan de galerijen planmatig vervangen van de galerijverlichtingsarmaturen Domotica Bij de in mei 2008 opgeleverde nieuwbouw Op den Berg is geïnvesteerd in Domoticadiensten. Deze ontwikkeling ontstaat vanuit de wens van ouderen om langer thuis te kunnen blijven wonen. Daarnaast speelt de vergrijzing een rol waardoor er straks veel zorgafhankelijke ouderen zijn. Dit zijn ontwikkelingen die er toe leiden dat in de toekomst woningen aangepast moeten zijn op de zorgbehoeften van ouderen en dat zorg op afstand geboden kan worden. In dit kader is zorgdomotica in de 54 woningen Op den Berg voorzien. De domotica functioneert naar tevredenheid en bewoners ervaren het als prettig en veilig dat ze te allen tijde beeld-tot-beeld communicatie kunnen leggen met (mantel-)zorg en familie. Het totale businessplan - van behoeften bewoners, het flexibel in- en uitbreiden van het systeem, de financiële onderbouwing en de gebruiksgemakken en onderhoud van het systeem - heeft een nominatie opgeleverd voor de Smart Home Award 2008. Woonveste was met een goede 2e plaats dan ook trots op dit project. Milieu De energieprestatie van woningen is van steeds groter strategisch belang voor wooncorporaties. Vanuit het gegeven schaarse fossiele brandstoffen en daardoor stijgende energielasten, spelen in het aanbieden van goede en betaalbare huisvesting de energiekosten in de woonlasten een steeds grotere rol. Wooncorporaties zullen het energetisch kwaliteitsniveau van haar voorraad in samenwerking met gemeenten moeten opwaarderen teneinde met maatschappelijk verantwoorde Woonlasten te kunnen blijven verhuren. In januari 2008 werd het 1e energiecertificaat bij een woningmutatie uitgereikt aan de nieuwe huurder. Eén jaar eerder dan wettelijk verplicht, maar Woonveste was klaar met haar organisatie om dit vanuit haar mutatieprocedure te verstrekken. Het beheer- en onderhoud van de energie prestatiewaarden van de woningen is in 2008 geïmplementeerd. Bij elke mutatie of planmatig onderhoud geactualiseerd op genomen energiebesparende maatregelen en met een nieuw energiecertificaat gecommuniceerd. JAARVERSLAG 2008 10
In de periode van 2007 tot en met 2016 is jaarlijks een budget van 145.000,- begroot, waarvan in 2008 voor dit bedrag aan energetische verbeteringen is geïnvesteerd. Na het 2 e convenantjaar heeft Woonveste in samenwerking met de Provincie Noord-Brabant, gemeenten in de regio s-hertogenbosch en daarbinnen opererende corporaties gezamenlijke ambities overeengekomen in het energieconvenant bestaande woningbouw regio s- Hertogenbosch. Grootste ambitie is om tezamen te blijven zoeken naar mogelijkheden om goede woningen met verantwoorde woonlasten te kunnen blijven verhuren. Daarvoor hebben de deelnemende corporaties uitgesproken, om binnen 15 jaar alle woningen, met een resterende exploitatietermijn van 15 jaar of langer, op label C te krijgen. Momenteel is de energieclassificatie voor het woningbezit van Woonveste voor label C of hoger ruim 17%. In renovatie- en grootonderhoud projecten, wordt een energiekwaliteit van minimaal label B gerealiseerd mits hier, indien nodig, een redelijke huurverhoging voor gevraagd kan worden. De gemeenten zullen deze ambitie stimuleren en ondersteunen/faciliteren. Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Binnen de Wet Maatschappelijke Ondersteuning kunnen huurders een beroep doen op het doen van aanpassingen van woningen. Dit jaar is het aantal aanvragen gestegen. Dit na een daling van aanvragen in de voorgaande jaren. Dit was vooral te wijten aan de bouw van seniorencomplex Op Den Berg in Vlijmen, waarin via de WMO voor diverse huurders extra voorzieningen zijn aangebracht. In 2008 was het aantal aanvragen via de verkorte- en afwijkende procedure significant hoger dan de normale procedure. Gemeente Heusden, die verantwoordelijk is voor 95 % van de aanpassingen, is per 1 oktober 2008 gestart met een nieuwe werkwijze waarin geen onderscheid meer in procedures wordt gemaakt. Het offertetraject vervalt, waardoor de totale proceduretijd van de normale procedure wordt ingekort. In onderstaande tabel staan deze aanvragen vermeld als Heusdense procedure. Het aantal aanvragen in de gemeenten Haaren en s Hertogenbosch is dit jaar weer gedaald. De gemeente Haaren heeft haar beleid aangescherpt, waardoor diverse voorzieningen - waaronder vaste wandbeugels - niet meer worden vergoed. Voor gemeente s Hertogenbosch is dat reden om aanpassingen van zorgwoningen, zoals frequent in de Grevelingen, niet onder het WMO-beleid te laten vallen. Aanvragen Verkorte procedure Normale procedure Afwijkende procedure Heusdense procedure Totaal Ontvangen Looptijd gemiddeld Kosten totaal Kosten gemiddeld 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 59 21 23.353 425 72 18 34.036 567 25 61 70.021 2.593 24 53 145.632 6.332 14 51 9.190 511 15 76 46.354 1.655 -- -- -- -- -- 11 nvt nvt nvt 98 -- 102.565 -- 122 -- 226.021 -- Voor de uitvoering van de aanpassingen zijn normen vastgesteld. Via de verkorte procedure is de norm; uitvoering binnen 4 weken. Bij normale procedure geldt een termijn van 4 maanden. In 2008 zijn er totaal 9 aanpassingen buiten de gestelde normen uitgevoerd. Voor de verkorte procedure betrof dit 7 gereedmeldingen en voor de normale procedures betrof het 2 overschrijdingen die niet binnen de gestelde termijn zijn uitgevoerd. Er zijn geen uitvoeringsnormen voor de afwijkende procedures. De 24 aanpassingen in het kader van de normale procedure zijn gemiddeld in 53 kalenderdagen uitgevoerd. De looptijd per aanpassing varieerde van 9 dagen, directe uitvoering na opdracht tot 222 kalenderdagen. Hier betrof het een nieuwbouwwoning waarbij uitvoering pas na oplevering kon plaatsvinden. Behoudens de nieuwbouwwoningen en een aanpassing JAARVERSLAG 2008 11