1 De hoofdlijn van 2017 12
Dit is het tweede jaar van ons Ondernemingsplan 2016-2020. We hebben onze aandacht vooral gericht op het versterken van het klantperspectief en de thema s betaalbaarheid, verbetering en verduurzaming en de interne structuur van informatie en administratie. De scheiding van administratieve activiteiten conform de Woningwet is geïmplementeerd. Onze woningvoorraad is uitgebreid dankzij nieuwbouw, transformatie en aankopen. Ons hoger doel Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners. Ons gewaagd doel In 2020 voelen alle bewoners zich thuis. We bieden een betaalbaar eigen thuis voor onze bewoners. Dit zijn mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt vanwege inkomen, soms in combinatie met een begeleidings- of zorgvraag. Dit doen we samen met onze bewoners en partners. Staedion maakt een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners. Belangrijke elementen hierbij zijn: betaalbaarheid, een gezonde en veilige woning, een aangename buurt en samenwerking met instellingen voor begeleiding en zorg. Het thuisgevoel van onze bewoners staat centraal in ons denken en doen. Staedion is er voor iedereen met een laag inkomen, ongeacht levensfase of huishoudsamenstelling. Deze variatie typeert Staedion en past bij de verantwoordelijkheid als grootste sociale huisvester van Den Haag. We kiezen ervoor onze woningvoorraad zo veel mogelijk flexibel in te zetten en om huisvestingsmogelijkheden voor mensen die zorg of begeleiding nodig hebben zo gewoon mogelijk te organiseren en vorm te geven. staedion bestuursverslag 2017 13
In ons Ondernemingsplan 2016-2020 zijn onze maatschappelijke doelen als volgt benoemd: Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners In 2020 voelen al onze bewoners zich thuis Met onze bewoners Bewoners zijn tevreden over onze dienstverlening: waardering tenminste een 8 in 2020 Bewoners waarderen de keuzevrijheid en invloed met tenminste een 7 in 2020 We bieden ruimte voor zelfbeheer Betaalbaar wonen Onze woningen zijn betaalbaar voor onze bewoners In 2020 sturen we op woonlasten (rekening houdend met energiecomponent) Slechts een bescheiden rol voor middeninkomens Kwaliteit: basis op orde, veilig en gezond Al onze woningen op basiskwaliteit; in de periode 2015 tot 2020 brengen we minimaal 3.200 woningen op basiskwaliteit Op termijn geen F & G energielabels meer, reductie van 10% naar 4% in de periode tot 2020 Onze support voor wonen met zorg Ontwikkelen van minimaal drie nieuwe woonzorgconcepten Voldoende woningen beschikbaar voor mensen met behoefte aan zorg of begeleiding Het aanbod bewonerssupport door ons én onze partners: passend en in voldoende mate Gewaardeerde woonomgeving Geen complexen meer met een lage waardering (rood of oranje) conform de Beheerintensiteitskaart (dit instrument maakt op buurtniveau de behoefte op gebied van leefbaarheid inzichtelijk. Onze bewoners zijn tevredenheid met de woonomgeving Kansen benutten om verdere segregatie tegen te gaan Onze manier van werken De volgende uitgangspunten helpen ons onze doelen te bereiken: Betrokken en gedreven medewerkers: onze visie en kernwaarden zijn herkenbaar in het handelen van onze medewerkers. We leggen verantwoordelijkheden laag in de organisatie. We bieden medewerkers de ruimte om beslissingen te nemen binnen afgesproken kaders en faciliteren gericht de ontwikkeling van medewerkers. Financieel gezond en transparant: een solide financiële positie is essentieel om blijvend te kunnen voldoen aan de maatschappelijke opgaven waar wij als sociale verhuurder voor staan. We zijn, richting gemeente en huurdersvertegenwoordiging, transparant over budgetten en bestedingen. Invloed voor belanghouders en samenwerking met partners: we betrekken onze bewoners en de gemeenten bij de keuzes die wij maken en we versterken de samenwerking met derden. 14
1.1 Door de ogen van de klant Bewoners en woningzoekenden zijn onze primaire klanten. In 2016 hebben we met elkaar een klantvisie ontwikkeld. In 2017 hebben we Klantbeloften intern verder uitgerold. Alle afdelingen binnen Staedion zijn, onder andere door middel van workshops, betrokken bij de klantbeloften. Daarbij is de mogelijke impact voor de verschillende afdelingen en de individuele medewerkers uitgebreid aan de orde geweest. De klantbeloften zijn opgenomen in het jaarplan voor 2018. De stuurgroep Klant bewaakt de implementatie en heeft daarbij een voortrekkersrol. Onze klantbeloften gebruiken we in 2017 vooral als intern instrument. In 2018 gaan we deze, in overleg met onze Huurdersvereniging Staedion, extern uitrollen, zodat onze bewoners ons ook op die beloften kunnen aanspreken. Klantreizen We hebben onszelf de vraag gesteld in hoeverre onze dienstverlening beantwoordt aan de behoefte van onze klanten. We keken door de ogen van de klant en samen met de klant naar ons werk. Op verschillende afdelingen en voor verschillende processen zijn klantreizen doorlopen. Dergelijke trajecten maken duidelijk wat goed gaat, maar ook wat beter kan. Deze verbeterpunten hebben geleid tot aanpassingen in processen en in de dienstverlening. Met succes: in 2017 zijn onze bewoners meer tevreden over onze dienstverlening dan in 2016. Ook ten opzichte van andere corporaties zijn onze bewoners meer tevreden. Dit uit zich in een A-score voor het onderdeel Huurdersoordeel in de Aedes Benchmark in 2017. Dat betekent echter niet dat we niet meer blijven investeren in onze dienstverlening. Collega s hebben met elkaar ruim 400 voorstellen bedacht om de dienstverlening te verbeteren. 1.2 Externe ontwikkelingen in 2017 Een aantal externe ontwikkelingen in 2017 heeft direct invloed op Staedion. Landelijk: nieuw regeerakkoord Na de verkiezingen op 15 maart is eind oktober 2017 een nieuw kabinet gepresenteerd, met een nieuw regeerakkoord. In het vorige kabinet was er nog een speciale minister (zonder portefeuille) voor Wonen en Rijksdienst; nu is er geen aparte bewindspersoon meer aangesteld. In het huidige kabinet hoort wonen bij Binnenlandse Zaken. Zoals verwacht geldt voor corporaties een voortzetting van het door minister Blok ingezette beleid. Het kabinet geeft prioriteit aan midden huurwoningen in de vrije sector en is voorstander van het verkopen van sociale huurwoningen. Ook wil het kabinet flinke stappen zetten in de verduurzaming van de bestaande bouw. Het kabinet reserveert 100 miljoen voor korting op de Verhuurdersheffing voor corporaties die investeren in verduurzaming. Op plaatsen waar commerciële partijen niet bereid of in staat zijn te investeren in midden huurwoningen wordt de markttoets vereenvoudigd. Het nieuwe kabinet wil onnodig belemmerend overheidsbeleid wegnemen, om zo de woningbouwproductie aan te jagen. Ook is een vereenvoudiging van de huurtoeslag aangekondigd. staedion bestuursverslag 2017 15
Regionale en lokale woningmarktontwikkeling Haaglanden en Den Haag groeien. Uit de regionale woonvisie, de lokale woonvisie en het lokaal onderzoek naar de behoefte blijkt dat de sociale huurwoningvoorraad moet groeien de komende jaren. In de regio Haaglanden is in 2017 het convenant Gaten dichten in Haaglanden gesloten. Hierin hebben de corporaties en gemeenten afspraken gemaakt over de voorraadontwikkeling tot 2026; aan de sociale woningvoorraad moeten in deze periode 12.100 woningen worden toegevoegd. In 2017 presenteerde Den Haag een nieuwe Woonvisie voor de periode tot 2030. Den Haag heeft de ambitie een sociaal-inclusieve stad te zijn. Dat wil zeggen: een stad zonder grote sociaaleconomische verschillen, met een betere spreiding van het betaalbare woningaanbod en van kwetsbare groepen. Binnen de sociale woningvoorraad moet er keuzevrijheid voor de doelgroep zijn. Jaarlijks dienen zo n 600-750 sociale huurwoningen te worden toegevoegd. Aangezien de locaties voor uitbreiding beperkt zijn, is de opgave om vooral binnenstedelijk te zorgen voor uitbreiding. Het credo is verdichten, vergroenen, verduurzamen. Naast sociale huurwoningen is er in Den Haag behoefte aan meer woningen in het middensegment, met een huurprijs tussen 710 en 900. Doelgroepen Zowel in de regionale als de lokale woonvisie is er aandacht voor kwetsbare groepen en langer zelfstandig thuis wonen. De extra woningbehoefte voor zelfstandig wonen voor cliënten van zorginstellingen is onverminderd. Ook in 2017 heeft Staedion woningen verhuurd aan statushouders en vluchtelingen. Hoewel de vraag vanuit deze doelgroep daalt, blijft er een substantiële druk op het vrijkomend woningaanbod bestaan. Daarnaast merken we in ons werk dat het aantal minder zelfredzame mensen in onze woningen toeneemt. We zijn gestart met een onderzoek naar verwarde personen; doel is om te achterhalen of er inderdaad sprake is van een toename en hoe we hier het best mee kunnen omgaan. 1.3 De prestaties in 2017 in het kort Met onze bewoners De waardering voor onze dienstverlening ontwikkelt zich positief. Bewonersparticipatie is hierbij van belang. We zetten in op een verbetering van de samenwerking met de bewoners. Steeds vaker is bewonersparticipatie informeler en incidenteler van opzet, in tegenstelling tot de van origine traditionele en vaak langlopende bewonerscommissies. Inmiddels zijn er bijna 500 bewoners actief betrokken bij participatie bij Staedion. Deze vrijwilligers zijn de leden van de bewonerscommissies, van de huurdersvereniging, klankbordgroepen, activiteitengroepen, contactgroepen of individuele contactpersonen. Betaalbaar wonen In 2017 werkte Staedion ook aan betaalbaarheid en beschikbaarheid. Met de gemeente Den Haag maakten we een nieuwe afspraak over de omvang van de kernvoorraad: die bestaat per 1 januari 2019 uit 31.580 (in plaats van 31.100) woningen met een actuele subsidiabele huurprijs onder de huurtoeslaggrens van 710,68. De huursom van Staedion steeg in 2017 met 1% (maximaal toegestaan was 1,3%). Staedion heeft afgezien van het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ook is Staedion in 2017 blijven aftoppen. We hebben echter nog genoeg te doen: een van de doelstellingen uit het Ondernemingsplan 2016-2020 is om te sturen op woonlasten in 2020. Hier gaan we in 2018 mee aan de slag. Tijdens de Haagse samenwerkingstafel over de middenhuur is een casus van Staedion gepresenteerd aan marktpartijen. Staedion wil een complex in Moerwijk, één van de eenzijdige wijken van Den Haag, slopen. Het project biedt ruimte om extra woningen toe te voegen. Om de eenzijdigheid te doorbreken zouden de extra woningen vrije-sector huurwoningen kunnen zijn. Omdat het grond betreft die is uitgegeven in 16
erfpacht moet sinds de invoering van de herziene Woningwet, onderzocht worden of er een marktpartij geïnteresseerd is in deze ontwikkeling. Na de samenwerkingstafel is met de gemeente Den Haag gewerkt aan een markttoets, die in 2018 zal worden uitgevoerd. Kwaliteit: basis op orde, veilig en gezond Eind 2017 zijn nagenoeg alle open verbrandingstoestellen (OVT) verwijderd. Ook brachten we 592 woningen op basiskwaliteit. Met de gemeente Den Haag maakten we afspraken over de aanpak van vocht- en schimmel in onze woningen. We hebben collega s opgeleid; zowel om de aanpak van vocht- en schimmel te verbeteren, als om onze bewoners nog beter voor te lichten over gebruik van de woning en de installaties, om vocht en schimmel te voorkomen. We hebben gezamenlijk met andere corporaties en de gemeente Den Haag een onafhankelijk bureau geselecteerd dat fungeert als schimmelexpert. Zowel bewoners als corporaties, als de GGD, kan dit bureau inschakelen om een (bindend) advies te ontvangen. Ook ging de website www.gezondwonen.nl live in 2017. Het aandeel woningen met een F of G-label is in 2017 verder gedaald. In 2018 gaan we onze manier van werken aan duurzaamheid aanpassen: we introduceren programma management en brengen daarmee meer focus aan in onze projecten. Support voor wonen met zorg Het woonconcept Beschermd Thuis dat Staedion in 2017 samen met Fonteynenburg ontwikkelde, is een goed voorbeeld van onze support voor wonen met zorg. Hiervoor is een kantoor getransformeerd tot een woongebouw, waar 26 mensen in gezamenlijkheid zelfstandig wonen. Ook voor de locaties Wenckebach en Loosduinse Hof werken we aan nieuwe concepten voor wonen met zorg. Onze visie uit 2016, met zorg een thuis, hebben we vertaald in een programma met activiteiten op verschillende terreinen. In 2018 verwachten we het programma uit te bouwen en mogelijk te intensiveren. Gewaardeerde woonomgeving Steeds vaker nemen we de directe leefomgeving mee in projecten en plannen. In buurten waar de leefbaarheid onder druk staat, zetten we ons bedrijfsonroerend goed in om bij te dragen aan de sociale kwaliteit van de buurt. We moedigen onze bewoners aan om zelf ook plannen te maken voor hun buurt. De prijsvraag Mijn Thuis is hiervan een mooi voorbeeld. Ook dit jaar kwamen er weer meer dan 60 ideeën binnen van bewoners om in hun complex of buurt de leefbaarheid te vergroten. staedion bestuursverslag 2017 17