Hoofdlijn 2018: ambitieus, klant beloften waarmaken, trots op Staedion

Transcriptie

1 1 12 Hoofdlijn 2018: ambitieus, klant beloften waarmaken, trots op Staedion

2 Dit is het derde jaar van ons ondernemingsplan Dit jaar stond in het teken van het waarmaken van onze klantbeloften en de bevestiging en aanscherping van onze ambities. Ons gewaagd doel In 2020 voelen alle bewoners zich thuis. We bieden een betaalbaar eigen thuis voor onze bewoners. Dit zijn mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt vanwege inkomen, soms in combinatie met een begeleidings- of zorgvraag. Dit doen we samen met onze bewoners en partners. Ons hoger doel Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners. Staedion maakt een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners. Prioriteit hierbij heeft de kwaliteit van onze woningen. Dit is de belangrijkste voorwaarde voor het thuisgevoel van onze bewoner. Andere elementen hierbij zijn betaalbaarheid, aandacht voor duurzaamheid, een aangename buurt en samenwerking met instellingen voor begeleiding en zorg. Het thuisgevoel van onze bewoners staat centraal in ons denken en doen. Staedion is er voor iedereen met een laag inkomen, ongeacht levensfase of huishoudsamenstelling. Deze variatie typeert Staedion en past bij de verantwoordelijkheid die we hebben als grootste sociale huisvester van Den Haag. In 2018 hebben we ons ondernemingsplan tegen het licht gehouden. We hebben vastgesteld dat het niet nodig is om het ondernemingsplan aan te passen; ook voor de komende twee jaar is dit plan relevant. Wel constateren we dat er hier en daar verschuivingen zijn in prioriteiten. Ook willen we duidelijker onderscheid maken tussen waarom we het doen (voor het thuisgevoel), wat we doen en hoe we dat doen. Hoger doel Het thuisgevoel van onze bewoners blijft ons overkoepelende streven. Het gewaagde doel (in 2020 voelen al onze bewoners zich thuis) vertalen we naar een meer realiseerbare norm voor het thuisgevoel: in 2020 voelt 90% van onze bewoners zich thuis. Maatschappelijke prestaties We richten ons op vijf maatschappelijke prestaties om dat thuisgevoel te realiseren. Met stip op nummer één staat de Kwaliteit van onze woningen. Als de kwaliteit niet op orde is, zullen onze bewoners zich immers niet thuis kunnen voelen. -- We handhaven de ambitie als het gaat om het op basiskwaliteit brengen van onze voorraad. De komende jaren bekijken we of en hoe we kunnen differentiëren in basiskwaliteit, en hoe we het begrip meer vanuit het perspectief van de bewoner kunnen definiëren. -- Het aanpakken van de vocht- en schimmelproblematiek heeft de afgelopen jaren bij ons al veel aandacht gekregen en dat is ook in de komende jaren nodig. Dit bevestigen we door dit punt afzonderlijk te benoemen bij de Kwaliteit van onze woningen. -- De Kwaliteit van onze woningen is een basisvoorwaarde; hij is randvoorwaardelijk voor de vier volgende maatschappelijke prestaties. Betaalbaar wonen blijft belangrijk; hier voegen we beschikbaarheid van woningen nadrukkelijker aan toe. De kernvoorraad groeit mee met onze portefeuille. staedion bestuursverslag

3 Gelet op het belang van het onderwerp en de opgave voegen we Duurzaamheid als afzonderlijke maatschappelijke prestatie toe. We streven niet alleen naar een voorraad die gemiddeld label B heeft (2021), maar ook op termijn naar een voorraad die minimaal label B heeft. Met behulp van een programma-aanpak werken we organisatiebreed uit hoe Staedion in 2050 klimaatneutraal kan zijn. We blijven inzetten op een Gewaardeerde woonomgeving. Dit draagt bij aan het thuisgevoel van onze bewoners en onderscheidt ons van marktpartijen. We continueren onze Support voor wonen & zorg. Daarbij richten we ons op het langer zelfstandig thuis wonen: voldoende woningen, voldoende en passende bewonerssupport én de introductie van nieuwe woonconcepten, zowel op complexniveau als op woningniveau. Hierbij vormt de basiskwaliteit voor seniorenwoningen ons uitgangspunt. Waar de gelegenheid zich voordoet én dit verantwoord is, nemen we afscheid van intramuraal zorgvastgoed. Hoe we werken: Met onze bewoners werken we aan het bereikbaar maken van een eigen thuis. We willen nog beter kunnen inspelen op de veranderende interactie en wensen van onze klant. We maken De klant centraal een expliciet onderdeel van onze strategie. Het werken vanuit de klantvisie en -beloften is een must have voor Staedion. We willen een wendbare en slagvaardige organisatie zijn en zoveel mogelijk waarde toevoegen voor onze klant en ons vastgoed. In dit kader hebben we ook gekeken naar de aansturing van de organisatie. Daarbij hoort ook de verantwoordelijkheid laag in de organisatie. Dit betekent iets voor onze cultuur en voor het leiderschap. Verantwoordelijkheid, multidisciplinariteit en ontwikkeling zijn hierin kernbegrippen. Onderstaand een figuur met onze prestaties. Deze vervangt het schema met onze missie en speerpunten (van pagina 8) van het Ondernemingsplan Staedion Dit zijn onze maatschappelijke prestaties: Kwaliteit: basis op orde, veilig en gezond Al onze woningen op basiskwaliteit: in de periode 2015 tot 2020 brengen we minimaal woningen op basiskwaliteit We continueren onze intensieve aanpak van vocht- en schimmelproblematiek Geen F- en G-labels meer in 2025 Betaalbaar wonen en beschikbaarheid Onze woningen zijn betaalbaar en beschikbaar voor onze bewoners De kernvoorraad groeit mee met onze portefeuille In 2020 sturen we op woonlasten Een bescheiden rol voor middeninkomens Duurzaamheid In 2021 heeft onze woningvoorraad gemiddeld label B In 2030 heeft onze woningvoorraad minimaal label B We werken met een organisatiebrede programma-aanpak om in 2050 klimaatneutraal te zijn 14 Gewaardeerde woonomgeving We gebruiken de Beheerintensiteitskaart om onze inzet bij beheer te prioriteren Onze bewoners zijn tevreden met de woonomgeving We benutten kansen om in een eenzijdige wijken verdere segregatie tegen te gaan Onze support voor wonen en zorg Voldoende woningen beschikbaar voor mensen met behoefte aan zorg of begeleiding Het aanbod bewonerssupport door ons én onze partners: passend en in voldoende mate Overdragen intramuraal zorgvastgoed waar mogelijk en verantwoord.

4 Dit is hoe we het doen: Met onze bewoners Bewoners zijn tevreden over onze dienstverlening: waardering met ten minste een 8 in 2020 Bewoners waarderen de keuzevrijheid en invloed met ten minste een 7 in 2020 We bieden ruimte voor zelfbeheer Onze manier van werken Sterk en betrokken Staedion Strategisch HR-beleid Invloed voor belanghouders en samenwerking derden Efficiëntere bedrijfsvoering door informatisering en digitalisering De klant centraal We werken vanuit de klantvisie en -beloften In 2020 zijn onze klantbeloften geoperationaliseerd en bekend bij onze bewoners 1.1 Externe ontwikkelingen in 2018 Een aantal externe ontwikkelingen in 2018 heeft invloed op Staedion. Druk op de woningmarkt De druk op de woningmarkt is hoog: de prijzen van koopwoningen stijgen, de bouwkosten stijgen en de plannen voor (steeds hogere) nieuwbouw zijn talrijk. De bouw van sociale huurwoningen blijft achter en de vraag overtreft het aanbod in ruime mate. Het aantal vrijkomende sociale woningen daalt en de wachttijd loopt op. In 2018 liep de wachttijd in Den Haag op tot 53 maanden (in 2017 was dit nog 42 maanden). Ook het tekort aan middenhuurwoningen groeit. Regionale en lokale ontwikkelingen In maart 2018 zijn er gemeenteraadsverkiezingen gehouden: de politieke verhoudingen zijn veranderd en nieuwe actoren zijn opgestaan. De effecten hiervan zijn voelbaar. In Den Haag is een nieuwe Woonagenda gepresenteerd, als verdere uitwerking van de in 2017 vastgestelde woonvisie. De gemeente blijft vasthouden aan 30% sociale huurwoningen bij nieuwbouw, en voegt daar nu 20% huurwoningen met een huurprijs tot 950 aan toe. Ook worden in de concept-huisvestingsverordening de regels voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning aangescherpt en van toepassing voor woningen met een huurprijs tot 950. De Woonagenda leidt op korte termijn tot meer regulering, maar heeft ook tot doel om meer doorstroming op gang te brengen. Bouwen is essentieel en juist hier lopen we vast: corporaties willen wel maar kunnen niet tegen elke prijs. De gemeente heeft bijna geen grondposities en het lukt nog niet om de samenwerking tussen marktpartij en corporatie af te dwingen. In 2019 initieert de gemeente Den Haag een Haagse Tafel Wonen waarbij nieuwbouw en samenwerking centraal staan. De gemeenteraadsverkiezingen hebben ook effect op de samenwerking in de regio. Er is nog weinig gevolg gegeven aan het verder uitwerken van het convenant Gaten dichten in Haaglanden dat in 2017 werd gesloten. De regionale prestatieafspraken moeten nog tot stand komen. staedion bestuursverslag

5 Duurzaamheid en betaalbaarheid Duurzaamheid en klimaat zijn belangrijke thema s op de politieke agenda. In 2018 is hard gewerkt aan een landelijk klimaatakkoord. Corporaties hebben zich opgeworpen als startmotor en gaan de eerste woningen verduurzamen. Hoe we dit in praktijk gaan vormgeven weten we nog niet precies; het klimaatakkoord is eind 2018 nog niet af. Wel is eind 2018 opnieuw een sociaal huurakkoord gesloten tussen de Woonbond en Aedes. Hierin zijn uitgangspunten vastgesteld met betrekking tot de huurprijsontwikkeling. Zo is afgesproken dat de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend zal zijn, maar dat in stedelijke gebieden hiervan afgeweken kan worden met een maximum van +1%. Dit kan uiteraard alleen in overleg met de huurdersorganisatie. Ook is de mogelijkheid van huurbevriezing voor huurders met een laag inkomen als mogelijkheid benoemd. De verankering van dit akkoord in de wet moet nog plaatsvinden. Doelgroepen Het scheiden van wonen en zorg en de hervormingsagenda van de langdurige zorg hebben stevige gevolgen voor de zorg- en woningmarkt. Steeds meer ouderen blijven zelfstandig wonen, verzorgingshuizen kampen met leegstand en de roep om nieuwe vormen van beschut wonen neemt toe. Doordat mensen langer in hun eigen huis blijven wonen, is er meer vraag naar aanpassingen in de woningen en collectieve ruimten. We zien een toename in het aantal scootmobiels en rollators, waarvoor opstelplaatsen en oplaadpunten nodig zijn. Ook komen er steeds meer mensen uit beschermd wonen projecten in reguliere woningen. Het vergt samenwerking om de benodigde zorg en begeleiding te koppelen aan de zelfstandig wonende cliënt uit een zorginstelling. De aandacht voor personen met verward gedrag nam toe in We merken in onze praktijk dat personen met verward gedrag die geen behandeling of begeleiding hebben vaker en soms ook ernstiger overlast veroorzaken dan mensen met begeleiding. Reden voor Staedion om in 2018 de banden met de verschillende begeleidende organisaties aan te halen. De huisvesting van statushouders bestond in 2018 vooral uit het huisvesten van nareizigers in het kader van gezinshereniging. Onder deze groep zijn veel grote gezinnen, voor wie we lastig een goede woning kunnen vinden. 1.2 Samenvatting: de prestaties in 2018 in het kort Thuisgevoel en klanttevredenheid Wij maken een eigen thuis bereikbaar mét onze bewoners. Dat is onze missie tot Over heel 2018 voelde 87% van onze bewoners zich thuis, ten opzichte van 82% in Eind 2018 gaf maar liefst 90% van onze bewoners aan zich thuis te voelen. Staedion scoort gemiddeld een 7,7 voor de telefonische dienstverlening. Het aantal klachten daalde met 35%. Rondom de participatiethema s meedoen, meedenken of meebeslissen zijn eind 2018 in totaal 566 bewoners als vrijwilliger actief in onze buurten en complexen. De nieuwe visie op participatie, die in 2019 wordt vastgesteld, is voorgelegd aan een bewonerspanel. Met de Huurdersvereniging Staedion ondertekenden we een nieuwe samenwerkingsovereenkomst. 16

6 Kwaliteit In 2018 brachten we 216 woningen op basiskwaliteit, zijn woningen voorzien van nieuwe mechanische ventilatie en is in ruim 650 woningen dubbel glas aangebracht. In 680 woningen zijn badkamer-, keuken- of toiletrenovaties uitgevoerd. De intensieve aanpak van schimmel en vocht hebben we gecontinueerd. We merken daarbij dat het aantal klachten over schimmel- en vocht vrijwel gelijk is aan het aantal in Uit de evaluatie blijkt dat onze bewoners de nieuwe werkwijze waarderen. Betaalbaarheid en beschikbaarheid Eind 2018 bestond onze kernvoorraad in Den Haag uit woningen (prestatie-afspraak: ); een stijging met 137 ten opzichte van Van alle vrijgekomen woningen is 85% met een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens ( 640,14) verhuurd. De reguliere huurverhoging van Staedion bedroeg in 2018 met 2,1%. Inclusief de huurharmonisatie bedroeg de verhoging 2,3% (maximaal toegestaan was 2,4%). We hebben de inkomensafhankelijke huurverhoging, mede op advies van de Huurdersvereniging Staedion, wederom niet doorgevoerd. In 2018 zijn we gestart met een onderzoek naar woonlasten en hoe we hierop kunnen sturen. Dit krijgt een vervolg in In 2018 stelden we een nieuwe portefeuillestrategie vast. Hierin staan onze wensen voor de voorraad in 2030, maar ook de meer realistische doelen, en hoe we die gaan realiseren. Belangrijkste elementen zijn: focus op bestaande voorraad (we verbeteren de vastgoedkwaliteit en houden de huidige voorraad beschikbaar en betaalbaar); inspelen op schaarste en wijkaanpak (uitbreiding van de voorraad en meer differentiatie in zeven eenzijdige wijken om leefbaarheid te verbeteren) en het waarmaken van onze duurzaamheidsambitie. Duurzaamheid Staedion scoorde een A op het onderdeel duurzaamheid in de Aedes-benchmark. De gemiddelde energieindex van onze woningen is nu 1,56 (label C). Er is nog genoeg te doen. In 2018 is de pilot met zonne panelen van start gegaan. Het enthousiasme onder bewoners is groot: ruim 69% van de aangeschreven bewoners doet mee. In totaal zijn bij 480 woningen panelen geïnstalleerd. Gewaardeerde woonomgeving In 2018 hebben we samen met bewoners weer verschillende leefbaarheidsprojecten opgezet. Ook is het tijdelijk gebruik van bouwgrond van Staedion voor de sociale buurttuin Spinozahof aan de Spinozastraat met twee jaar verlengd. Enkele jaren geleden besloot Staedion de bouwgrond in de Spinozastraat een veilige en duurzame invulling te geven (tijdelijk tot aan de bouw van woningen). Door de samenwerking met LUSTHOFxl, een organisatie die de leefbaarheid in de stad wil vergroten, is met groot succes de duurzame stadsoase Spinozahof ontstaan. De Spinozahof is veel meer dan een moestuin alleen. Zo n nieuwe bezoekers beleven hier per jaar de principes van duurzaamheid via allerlei activiteiten: het voedselpakket van dichtbij, een taalles, zelf tuinieren, een kop thee drinken of boek lezen. De oplevering in 2018 van de Boomhuttenclub met daarboven sociale huurwoningen het voormalige Broekenhuispand in de Boekhorststraat is een voorbeeld van de toegevoegde waarde van een goede invulling van het bedrijfsonroerendgoed (BOG) voor een wijk. Uit onderzoek onder bewoners uit de omgeving is naar voren gekomen dat de Boomhuttenclub in een behoefte voorziet en bijdraagt aan de levendigheid en leefbaarheid van de straat. staedion bestuursverslag

7 Support voor wonen en zorg Staedion verhuurt woningen aan achttien verschillende zorginstellingen. Het gaat om zowel woningen voor senioren, als om woningen voor mensen met een GGZ-problematiek, verstandelijke beperking of vanuit Jeugdzorg. In 2018 heeft Staedion met verschillende zorginstellingen lunchbijeenkomsten gehouden. Zo werken we aan een goede samenwerkingsrelatie waarbij we elkaar gemakkelijk weten te vinden als dat nodig is en we van elkaar weten wat er speelt in het wonen en in de zorgwereld. Het voormalige verzorgingshuis Loosduinse Hof ondergaat een metamorfose om in 2020 klaar te zijn voor het door Staedion ontwikkelde concept Wonen met een Plus. Het woonconcept is onderdeel van Staedions beleid Met zorg een thuis dat inspeelt op de behoefte van bewoners met een lichte zorgvraag om langer thuis te wonen. Vooral voor ouderen is het, na het verdwijnen van de verzorgingshuizen, moeilijk om een passende woning te vinden. Met name voor deze doelgroep is Wonen met een Plus ontwikkeld. Samen Vooruit De organisatie Staedion verandert. Afgelopen jaar groeide van binnenuit het besef dat verandering niet altijd langzaam en voorspelbaar is, maar soms ook onverwacht en disruptief. Om van betekenis te kunnen blijven moet Staedion makkelijk kunnen inspelen op verandering. Dit betekent dat we opnieuw naar onze manier van werken kijken. We willen een wendbare en slagvaardige organisatie zijn en zoveel mogelijk waarde toevoegen voor onze klant en ons vastgoed. In 2018 zijn we begonnen met de verkenning en hebben we bepaald hoe we deze verandering vorm willen geven. De klantreis van onze bewoners is het fundament van de innovatie. Deze geeft richting aan alles wat we doen. Daarnaast staan we voor data gedreven wonen. Hiermee bedoelen we dat we ons vastgoed helemaal in beeld hebben, zodat we woningen en leefomgeving kunnen optimaliseren. We zetten slimme technologie in waar dat bijdraagt aan klantbeleving en/of bedrijfsvoering. Als derde pijler kiezen we voor continu verbeteren. Dit betekent iets voor onze cultuur en voor het leiderschap. Verantwoordelijkheid, multidisciplinariteit en ontwikkeling zijn hierin kernbegrippen. In 2019 gaan we met elkaar aan de slag om onze ambitie waar te maken. 18

8 staedion bestuursverslag