Datum: 31-5-2017 Betondak: Gebiedsvisie incl. gebiedsdoelen en bouwstenen voor de organische ontwikkeling Samenvatting Met dit document willen we de gemeenteraad, inwoners en andere belangstellenden inzicht geven in het gedachtegoed voor de organische ontwikkeling van het Betondak terrein in Arkel en hoe dit gedachtegoed vertaald kan worden naar een omgevingsplan. Om tot de ingrediënten voor de ontwikkeling te komen zijn PubliekPrivateBuurtSamenwerking (PPBS) en Value Engineering (VE) sessies gehouden met inwoners, andere overheden, ondernemers en belangstellenden. Uit deze sessies zijn 238 ideeën naar voren gekomen. Samen met de aanwezigen zijn deze ideeën gevormd tot 10 bouwstenen voor het gebied. Op basis van de opgehaald informatie en de 10 bouwstenen is een visie voor het gebied opgesteld en zijn er 4 gebiedsdoelen geformuleerd. De gebiedsvisie, de gebiedsdoelen en de bouwstenen worden vervolgens opgenomen en door vertaald in het voor de ontwikkeling op te stellen van het omgevingsplan. Dit omgevingsplan wordt opgebouwd met een toelichting, plankaart, gebiedsvisie met gebiedsdoelen en regels. Het omgevingsplan gaat uit net als de nieuwe Omgevingsvisie van het ja mits principe. Alles kan mits het voldoet aan de gestelde gebiedsdoelen en regels (nog op te stellen). Met de gebiedsvisie en gebiedsdoelen wordt beoogd de kwaliteit (in verschillende opzichten) van en in het gebied te borgen. De gemeenteraad wordt gevraagd of zij kunnen instemmen met de gebiedsvisie incl. de gebiedsdoelen en bouwstenen voor het project.
Inleiding In de kern Arkel is grenzend aan het Merwedekanaal een leegstaand fabrieksterrein gelegen: de Betondak locatie. De huidige eigenaar wil, ter voorkoming van verdere langdurige leegstand, het terrein herontwikkelen en heeft in overleg met de gemeente een aanpak bedacht om gezamenlijk, ook samen met omwonenden en andere belanghebbenden, het gebied geleidelijk te laten transformeren naar een hoogwaardig recreatief woonwerkgebied. Omdat aan de herontwikkeling van het huidige bedrijventerrein hoge kosten zijn verbonden, is gekozen voor een organisch ontwikkelmodel, waarbij de opbrengsten van woningbouw de gewenste investeringen in het gebied moeten opbrengen. De vraag uit de markt bepaalt daarbij welke programma gaat ontstaan. Vanwege de ruimtelijke complexiteit, de organische aanpak en daarmee de verwachting dat de herontwikkeling van het Betondak terrein een lange doorlooptijd zal vragen, is gekozen voor toepassing van de Crisis- en Herstelwet (het ministerie heeft hier mee ingestemd). Hiermee kan voor een periode van 20 jaar rechtszekerheid worden gegeven aan deze herontwikkeling. Toepassing van de Crisis- en herstelwet biedt tevens de mogelijkheid om een omgevingsplan (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte) plan op te stellen. Anders dan in een bestemmingsplan kunnen er in een omgevingsplan kwalitatieve eisen worden gesteld aan de toekomstige kwaliteit van de leefomgeving, bijvoorbeeld eisen op het gebied van woonmilieus, milieu, gezondheid en duurzaamheid. Dit maakt het omgevingsplan bijzonder geschikt voor deze ontwikkeling.
Gebiedsvisie en gebiedsdoelen De Betondak-locatie is te vinden in de noordelijkste van de kamers van Arkel die ontstaan zijn door de stapsgewijze ontginning, het rechttrekken van de waterlopen, en de aanleg van de dijken, kanalen en het spoor (zie ook de ruimtelijke analyse). Nagenoeg al deze kamers zijn ingevuld met stedelijke functies. Landschappelijk gezien is de Betondak locatie op een uitzonderlijke plek gesitueerd, namelijk op de buitendijkse gronden tussen de Bazeldijk en het Merwedekanaal. De locatie en het voormalig gebruik kent daarmee een bijzonder karakter dat zich eigenlijk onttrekt aan de specifieke landschappelijke kenmerken van haar omgeving. Om het gebied vraaggestuurd te kunnen verkleuren naar een recreatiefwoonwerkgebied is gekomen voor een omgevingsplan dat een langere doorlooptijd. Belangrijk is daarbij dat gedurende de looptijd van het project de kwaliteit en doelen helder zijn en geborgd zijn. Uiteraard was de eerste vraag: welke doelen en welke kwaliteiten? Bij de start van het project zijn tussen initiatiefnemer, gemeente en omgeving procesafspraken gemaakt en vervolgens tot uitvoering gebracht. De afspraken hielden een open proces (PubliekPrivateBuurtSamenwerking / PPBS ) in, waarin gemeente, initiatiefnemer en omgeving gezamenlijk naar een win-win én een optimale invulling zoeken. In het kader van die PPBS zijn 238 ideeën opgehaald voor de ontwikkeling van deze locatie, die vervolgens tot tien bouwstenen ontwikkelend zijn (zie poster verderop in het document). Vanuit de 238 ideeën en de 10 bouwstenen, de landschapsanalyse en het cultuurhistorisch onderzoek is de visie opgesteld en zijn er een aantal gebiedsdoelen naar voren gekomen. Om de realisatie van deze visie en de daaruit voortvloeiende doelen te kunnen waarborgen worden belangrijke kenmerken vastgelegd in het omgevingsplan. Het eerste doel dorpse sfeer is om de ontwikkeling van het gebied aan te laten sluiten bij het dorpse karakter van Arkel. Aan de zuidzijde van het gebied wordt ingezet op een dorps-compact karakter omdat het gebied hier grenst aan het spoor en aan Arkel. Hierdoor wordt de overgang van de dorpse kern naar het open landschap en de lintstructuren aan de Bazeldijk en de Dorpsweg niet verstoord. Dit karakter wordt gevormd door een dorps-compacte verblijfsruimte met autoluwe straatjes en plaatsjes. In het noordelijk deel wordt ingezet op een dorps-landelijk woonmilieu. Dit wordt gekenmerkt door een meer open en groene opzet. Om een gevarieerde bouwstijl te garanderen wordt er een minimaal aantal zelfbouwkavels aangeboden, en wordt er ruimte gemaakt voor diverse doelgroepen. Daarnaast wordt er een minimale mix van woningtypen en gevelbeelden voorgeschreven om repetitie te voorkomen. Hogere bouw is uitsluitend toegestaan aan de spoorlijn (o.a. geluidwering), en de hoogte en hoeveelheid zal beperkt worden. Het starten met bouwen is pas toegestaan nadat de historische bomenlaan hersteld is. Deze kenmerkende structuur functioneert namelijk als scheidend en bindend element tussen deze twee gebiedsdelen. Om de levendigheid en het unieke karakter te kunnen garanderen wordt er aan meer dan alleen wonen gedacht. Het tweede doel ruimte voor ontmoeting door naast wonen functies als horeca, kleinschalig bedrijvigheid en evenementen mogelijk te maken is om de locatie op een organische wijze te transformeren naar een hoogwaardig recreatief woonwerkgebied. Op korte termijn kan de locatie al een tijdelijke invulling krijgen met functies zoals cultuur, lichte bedrijvigheid en evenementen. Deze kunnen gebruik maken van de bestaande bebouwing. Op basis van de marktvraag worden vervolgens nieuwe functies zoals wonen,
werken en recreatie toegevoegd aan het gebied, en worden tijdelijke functies wellicht vast. Hierdoor ontwikkelt zich een organisch gegroeid gebied waar verschillende functies in balans naast elkaar bestaan. Om ervoor te zorgen dat deze mix van gebruiksvormen positief bijdraagt aan de leefbaarheid van het gebied worden er minimale criteria geformuleerd voor de mix van functies en in het verlengde daarvan voor overlastgevende activiteiten via bijvoorbeeld geluids- en transportnormen, openingstijden van horeca en ontmoetingsplekken, en de opbouw van de verkeerssituatie. Het derde doel duurzame gebiedsontwikkeling en vierde doel gezonde leefomgeving is om in te zetten op een duurzame toekomst en een gezonde leefomgeving waar bewoners en omwonenden oprecht trots op kunnen zijn. Dit betekent dat iedere ontwikkeling een onderzoeksplicht heeft om de haalbaarheid van bijvoorbeeld duurzaam energie- en materiaalgebruik te onderzoeken. Maar ook sociale duurzaamheid en leefbaarheid hebben een belangrijke rol. Om dit te waarborgen wordt er gewerkt met minimale percentages voor groen, water en speelplekken. De connectie met het verleden ontstaat door de bomenlaan terug te brengen die de verbinding met het landhuis Schoonzicht herstelt, maar ook door elementen van de betonfabriek terug te laten komen. Hierbij wordt gedacht aan het inzetten van overgebleven betonelementen en de structuur van de tasvelden te gebruiken. De relatie met het Merwedekanaal wordt benadrukt door een wandelzone aan te leggen, en eventueel het actief gebruik van water binnen het gebied mogelijk te maken. Daarnaast wordt de leefkwaliteit ook op een andere wijze geborgd: maximale hoeveelheid geluid, beperking van bevoorrading door vrachtwagens, beperking van de bedrijfstijden van de bedrijvigheid en de horeca etc. Uit de PPBS kwam ook duidelijk een signaal naar voren dat mensen graag in buurtschappen zouden wonen waarbij ze een gezamenlijke tuin hebben en onderhouden. Bij de buurtschap gedachte hoort het zorgdragen voor- en met elkaar. Door deze unieke mix van gebruiksvormen en de organische en duurzame insteek, gecombineerd met de kwaliteitsborgende werking van het omgevingsplan ontstaat er zo een onderscheidende en leefbare wijk in Arkel die klaar is voor de toekomst. Juist door gebruik te maken van het instrument omgevingsplan is het mogelijk om een gebiedsbeschrijving én kwaliteiten binnen de verschillende onderdelen vast te leggen. Beslispunt: Gebiedsdoelen Vaststellen van de 4 gebiedsdoelen voor de organische ontwikkeling van de Betondak locatie: 1. dorpse sfeer 2. ruimte voor ontmoeting (door naast wonen functies als horeca, kleinschalig bedrijvigheid en evenementen mogelijk te maken); 3. duurzame gebiedsontwikkeling; 4. gezonde leefomgeving (veilig, ruimtelijke kwaliteit, veel groen, water en recreatiemogelijkheden);
PPBS en VE sessies Er is voor gekozen om door middel van een bijzonder participatieproces met de omgeving te zoeken naar de mogelijkheden voor een nieuwe invulling van het Betondak terrein. Hiervoor zijn het afgelopen jaar een aantal bijeenkomsten georganiseerd. Tijdens de bijeenkomsten welke in het teken stonden van een Publiek Private Buurt Samenwerking (PPBS) zijn in totaal 238 ideeën opgehaald bij inwoners, ondernemers en belangstellenden. Deze ideeën zijn vervolgens in een gezamenlijke Value Engineeringsproces (VE) terug gebracht naar 10 bouwstenen voor de ontwikkeling. Een verbeelding van deze bouwstenen is in de bijlagen opgenomen. Het PPBS traject dat de afgelopen tijd heeft plaatsgevonden heeft geleid tot een plan om de fabriekslocatie te herontwikkelen tot een gemengd gebied met wonen als hoofdfunctie. Het gebied zal dan op organische wijze worden getransformeerd tot een nieuw woon- en werkgebied. Tevens wordt sterk ingezet op gebiedsprofilering en marketing. Wat erg bijzonder is gebleken is dat de uitkomsten van de PPBS en VE sessies bijna identieke kenmerken hadden als dat de experts in hun rapportages hebben vastgelegd. Denk hierbij aan belangrijke cultuurhistorische elementen maar ook de kwaliteiten die de locatie kent komen overeen met de landschapsanalyse die voor het gebied is opgesteld. Beide documenten zijn als bijlage bijgevoegd. De herontwikkeling zal flexibel worden ingestoken zodat kan worden gereageerd op marktveranderingen, trends en afstemming van nieuwbouwplannen binnen de regio. Dit betekent dat er nog geen concrete invulling van het gebied is. Wel is een indicatief verkavelingsplan ontwikkeld waarmee het maximale laadvermogen is bepaald en aangetoond is dat het plan uitvoerbaar is. Nieuwbouw is enkel kansrijk als het vraaggericht is en enig volume heeft om de kosten van herontwikkeling te dekken. Het omgevingsplan Een omgevingsplan voor de Betondak locatie in Arkel heeft tot doel de gewenste organische gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Het omgevingsplan geeft niet alleen de juridische basis om het gebied te kunnen transformeren naar een recreatief-woonwerkgebied maar biedt ook de gelegenheid om kwaliteitseisen vast te leggen bijvoorbeeld in gebiedsdoelen. Er is daarom gekozen om gebiedsdoelen centraal te stellen in de regeling van het omgevingsplan. In samenspraak met de Provincie, Waterschap Rivierenland, Regio gemeenten, initiatiefnemer, de inwoners en diverse andere belanghebbenden is bepaald dat het gebied moet bijdragen aan de volgende gebiedsdoelen: 1. dorpse sfeer 2. ruimte voor ontmoeting (door naast wonen functies als horeca, kleinschalig bedrijvigheid en evenementen mogelijk te maken); 3. duurzame gebiedsontwikkeling; 4. gezonde leefomgeving (veilig, ruimtelijke kwaliteit, veel groen, water en recreatiemogelijkheden); Deze gebiedsdoelen worden in eerste instantie als open norm geformuleerd. Iedere ontwikkeling die bijdraagt aan deze gebiedsdoelen zou in beginsel een plek moet kunnen krijgen in het plangebied. Vanuit de gedachte van een organische ontwikkeling is het niet de bedoelding deze open norm tot detail nader in te kaderen. Alleen daar waar de open norm kan leiden tot rechtsonzekerheid (dus de vraag kan oproepen of vergunningen kunnen worden verleend) worden wel nadere regels gesteld. Opbouw omgevingsplan:
OMGEVINGSPLAN BETONDAK Toelichting van het Omgevingsplan Gebiedsvisie met gebiedsdoelen Plankaart Regels van het omgevingsplan De uitkomsten uit de PPBS zijn leidend. Samen met de lokale omgeving en andere belanghebbenden (zelfs de regio en de Provincie) is bijvoorbeeld bepaald wat verstaan moet worden onder dorpse sfeer. Dit heeft zich vertaald in concrete regels die voorschrijven dat voor verschillende doelgroepen moet worden gebouwd en variatie in woningtypes en gevelbeelden. Ook voor groen en water worden minimale normen voorgeschreven en wordt bepaald dat er minimaal een fietsroute door het gebied moet komen, een wandelzone langs het Merwedekanaal en dat Bomenlaan van villa Schoonzigt naar het Merwedekanaal weer in ere hersteld zal worden. Voor de inrichting van het openbaar gebied dient veel ruimte te zijn voor voetgangers en fietsers en speelplekken voor kinderen. In de bijlage is een voorbeeld opgenomen over hoe het gebiedsdoel dorpse sfeer vertaald zou kunnen worden in de regels van het bestemmingsplan. Vanuit het gebiedsdoel ruimte voor ontmoeting is het de bedoeling dat in het plangebied naast wonen een diversiteit aan ontmoetingsfuncties gerealiseerd wordt, ook in de tijdelijke situatie, zoals horeca, bedrijvigheid, zorg- en welzijnsfuncties etc. Om te voorkomen dat ontmoeting ten koste gaat van de dorpse sfeer (rust) worden wel eisen gesteld aan de hinder die deze functies ten opzichte van de omgeving mogen veroorzaken. Dat betekent dat eisen worden gesteld aan de openings- en bedrijfstijden van deze functies alsmede aan de bevoorrading van deze functies. De ontwikkeling van het projectgebied moet verplicht rekening houden met de kwaliteiten in de directe omgeving. Dat wil zeggen dat het plan landschappelijk en stedenbouwkundig moet aansluiten bij de omliggende lintbebouwing en een directe relatie moet krijgen met de omgeving. Op basis van een opgestelde landschapsanalyse worden regels in het omgevingsplan gesteld. Bijvoorbeeld de regel dat de eerste woning pas mag worden opgeleverd als de bomenlaan (belangrijk cultuurhistorisch element) is aangelegd. Het gebiedsdoel duurzame gebiedsontwikkeling wordt ingevuld met een onderzoeksplicht omdat dit gepaard gaat met een kosten/batenanalyse welke de haalbaarheid moet aantonen. Op voorhand wordt er ook een kosten/batenanalyse uitgevoerd (op basis van de technieken van nu) waarvan de uitkomsten worden verwerkt in dit omgevingsplan. Op dat moment wordt bekeken of de onderzoeksplicht (deels) kan worden vervangen door concrete regels voor een duurzame gebiedsontwikkeling of dat er concrete regels naast de onderzoeksplicht worden aangegeven.
Het gebiedsdoel gezonde leefomgeving ziet op de ambitie om hier een woongebied te realiseren waar het gezond en prettig wonen is. Dat heeft zich vertaald in aan aantal doelstellingen op het gebied van verkeersveiligheid, ruimtelijke kwaliteit, veel groen, water en rust. Zo worden er per gebiedsdoel regels gesteld in het omgevingsplan. Een initiatief dat voldoet aan de gebiedsdoelen kan op basis van de gestelde regels direct tot uitvoering worden gebracht. Voor zover een gebiedsdoel niet direct duidelijkheid biedt (wanneer is sprake van een dorpse sfeer ) is sprake van een open norm die nader door het college van burgemeester en wethouders kan worden ingevuld door het stellen van beleidsregels. Bijvoorbeeld door een notitie parkeren waarin bepaald wordt hoe de gemeente om gaat met de eis van voldoende parkeren. In het verlengde van de gemeentelijke omgevingsvisie (concept) kiest het omgevingsplan voor het ja mits principe. Ieder initiatief is toegestaan mits het bijdraagt aan het idee van een recreatiefwoonwerklandschap. De opgestelde regels in het omgevingsplan zijn bedoeld initiatiefnemers te helpen bij de vraag of een initiatief positief bijdraagt. Dat verloopt volgens 2 stappen. Stap 1: betreft het een toegestane functie? Stap 2: draag het initiatief bij aan de gewenste gebiedskwaliteit?
Positie van mogelijke waterinlaat vanuit het Merwedekanaal Beschermingszone dijk Boslaan Wandel- fietsroute Recreatiefwoonwerklandschap (groen) Opzet voor de plankaart van het omgevingsplan Wettelijke eisen / randvoorwaarden Naast de uitkomsten van de PPBS heeft de gemeente ook nog te maken met wettelijke eisen en randvoorwaarden uit bestaand beleid. Het betreft onder andere eisen ten aanzien van geluidshinder, waterberging, bescherming natuurwaarden, archeologie, etc. Hiervoor worden er op een aantal onderdelen nog aanvullende eisen gesteld. Het betreft onder andere de parkeernormen, het verbod op bouwen in de primaire waterkering Bazeldijk, de beschermingszones langs het Merwedekanaal, een waterbergingseis, de droogleggingseis, de uitsluiting van hinderhinderlijke bedrijfsactiviteiten en de regels uit de Wet geluidhinder. Verder is een belangrijk doel dat het gebied zodanig ontwikkeld wordt dat er altijd een afgerond beeld kan ontstaan. Toegestane functies Op voorhand zijn in het gebied alle genoemde functies toegestaan, tenzij bestaande wetgeving of beleid zich hier tegen verzetten. Zo is er naast wonen ruimte voor horeca, recreatie, cultuur en maatschappelijke functies. Daarnaast is er ruimte voor tijdelijke functies die het gebied in de startfase een impuls geven, zoals evenementen, een dagcamping en/of een zonneweide. Permanente functies die niet zijn toegestaan betreffen detailhandel (ter bescherming van het bestaande winkelaanbod), verblijfsrecreatie (geen nieuw aanbod aan recreatiewoningen en/of hotels), volkstuinencomplex, evenemententerrein. In bijzondere gevallen is afwijking van deze regel mogelijk (bijvoorbeeld voor de verkoop van streekproducten). Afwijking Het is bijna niet mogelijk om alles van te voren te bedenken; hoe los je dan op dat een goed idee, dat past in de gedachten van het plan, maar niet in de tekst toch de ruimte krijgt. Initiatieven die niet passen in de regels maar wel voldoen aan de achterliggende gebiedsdoelen kunnen met toepassing van de opgenomen afwijkingsbepaling toch gerealiseerd worden. Bijvoorbeeld een functie detailhandel is niet toegestaan. Indien zich nu een initiatief aandient dat voorziet in de verkoop van streekproducten zou dat prima kunnen passen in de gebiedsvisie (past in de dorpse sfeer en het gebiedsdoel van ontmoeting). Burgemeester en wethouder kunnen in dat geval met een eenvoudige procedure toch medewerking verlenen aan dit initiatief. Ze moeten dan wel onderzoeken of de vestiging
van detailhandel geen afbreuk doet aan de achterliggende doelstelling van geen aantasting van het bestaande aanbod in de kern Arkel. Een ander voorbeeld betreft de vestiging van een horeca-inrichting die een verruimde openingstijd wil tot 24:00 wil voor een buurtfeest. Dat zou gezien de doelstelling van een gezonde leefomgeving niet wenselijk zijn in verband met geluidsoverlast. Indien initiatiefnemer echter aantoont dat hij dit in overleg met de buurt goed kan oplossen en geluidsoverlast voorkomen wordt, kunnen burgemeester en wethouders dit bij afwijking toestaan.
Bijlagen: 1. Voorbeeld gebiedsdoel dorpse sfeer 2. Bouwstenen PPBS en VE sessies 3. Landschapsanalyse 4. Cultuurhistorie rapportage 5. Document voor PFO Wonen
Bijlage 1: Voorbeeld gebiedsdoel dorpse sfeer Hieronder een voorbeeld zoals dit verwerkt kan worden in het omgevingsplan
Bijlage 2 : Bouwstenen PPBS VE sessies met inwoners en belangstellenden
Bijlage 3: concept Landschapsanalyse
Bijlage 4: Cultuurhistorisch onderzoek
Bijlage 5: Document voor PFO Wonen