voorstel aan de raad Opgesteld door Ontwikkelorganisatie Ruimte Kalfsvel, W.J.L. (Wilbert) Kenmerk 4891612/a Vergadering Vergaderdatum Geheim Beleidsveld Nee Economie Beleidskader Particuliere Vakantieverhuur en Short Stay Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 1 Particuliere vakantieverhuur onder voorwaarden toe te staan binnen de woonbestemming, waarbij spelregels worden gehanteerd met betrekking tot een maximaal aantal nachten per kalenderjaar en een maximaal aantal personen per verhuring. 2 Akkoord te gaan met de volgende definitie voor Short Stay: Short Stay is het structureel aanbieden van zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning van enkele weken tot een half jaar. 3 Nieuwe Short Stay initiatieven alleen toe te staan bij transformatie van niet-wonen functies of bij nieuwbouw en in niet in bestaande woningen. 4 Het beleidskader Particuliere Vakantieverhuur en Short Stay vast te stellen. 5 Het Beleidskader Particuliere Vakantieverhuur & Short Stay op te nemen in de Omgevingsvisie Utrecht, versie 1.0, het overzicht Beleidsdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht 1.0 en de internetpagina https://www.utrecht.nl/bestuur-enorganisatie/beleid/omgevingsvisie. Burgemeester en wethouders van Utrecht, De secretaris, De loco-burgemeester, Drs. G.G.H.M. Haanen Mr. drs. V. Everhardt Conclusie commissie
Bijlages Voorstel: Voorstel_9358 Bijlage: Beleidskader Particuliere Vakantieverhuur en Short Stay Bijlage: Beleidsregels particuliere vakantie verhuur Bijlage: Beleidsregels Short Stay Bijlage: Beleidsdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht 1.0 (december 2017) Eerdere besluitvorming Behandeling in de combistaf EZ/Wonen heeft plaatsgevonden op 4 december 2017 in aanwezigheid van Paulus Jansen. Uitvoering
Context Steeds meer toeristen kiezen ervoor hun vakantie niet in een hotel door te brengen, maar een woning van een particulier te huren. Ook in Utrecht zien we momenteel een sterke groei van deze particuliere vakantieverhuur. Via webplatforms zoals Airbnb, Wimdu en HomeAway kunnen particulieren incidenteel hun woning tegen betaling aanbieden aan toeristen. Met name de particuliere verhuur via het platform Airbnb is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Naast de groei van het toerisme neemt ook de vraag naar niet-toeristisch tijdelijk verblijf toe. Door internationalisering en flexibilisering van de arbeidsmarkt groeit de behoefte aan flexibel wonen en verblijven door bijvoorbeeld expats. Deze tijdelijke verhuur van woningen tussen de twee weken en 6 maanden noemen we short stay. Het gaat hier uitdrukkelijk niet om verblijf in hotels voor een langere periode zoals bij de formule van bijvoorbeeld The Student Hotel. Daarbij gaat het om een hotelfunctie op een hotelbestemming. In de hotelsector wordt dan over het algemeen gesproken over extended stay. Gevolg van deze ontwikkelingen is dat naast het verblijf in hotels steeds meer mensen gebruik maken van bestaande woningen om voor een kortere tijd in te verblijven. Daarbij kan het dus gaan om een kort verblijf van enkele dagen door toeristen / zakelijke bezoekers (particuliere vakantieverhuur) of om een langer verblijf van enkele maanden tot een jaar, bv. door expats (short stay). De huizenbezitters en de vastgoedmarkt spelen in op deze toegenomen behoefte aan kort verblijf. Steeds vaker vragen zij naar de regels die in Utrecht gelden voor particuliere vakantieverhuur en/of short stay. Omdat deze ontbreken hebben we nu beleid opgesteld om duidelijkheid te verschaffen en grenzen te stellen aan het faciliteren van dit tijdelijk verblijf. Deze grenzen zijn nodig om te voorkomen dat door de toename van de vraag naar en het aanbod van tijdelijk verblijf in onze stad, andere belangen onder druk komen te staan. Daarbij gaat het om het belang van een gelijk speelveld voor hoteliers enerzijds en aanbieders van shortstay en vakantieverhuur anderzijds (onder andere op het gebied van de afdracht van toeristenbelasting), (brand-) veiligheidseisen en het voorkomen van illegaal gebruik van een woning als hotel, de bescherming van de schaarse Utrechtse woningvoorraad en ten slotte het voorkomen van achteruitgang van de leefbaarheid in de wijken (zowel door overlast als door verdwijnen van vaste bewoners met binding met de buurt). In een aantal rondetafelgesprekken heeft de gemeente diverse stakeholders uit de stad geconsulteerd en besproken onder welke voorwaarden de gemeente vakantieverhuur en short stay mogelijk wil maken. De concrete spelregels voor particuliere vakantieverhuur en short stay zijn uitgewerkt in bijgevoegde beleidsregels. Het college heeft deze beleidsregels vastgesteld onder voorbehoud van de vaststelling van het beleidskader Particuliere vakantieverhuur en Short Stay door uw raad. Ten aanzien van particuliere vakantieverhuur kiest de gemeente voor het stellen van een maximum van 60 nachten verhuur per jaar. We sluiten hierbij aan bij de de lijn in andere grote steden zoals Amsterdam en Rotterdam. Voor de definitie van het aantal personen hanteren we een omschrijving waarbij het risico op overlast voor de woonomgeving (buren) beperkt is. Het beleid voor particuliere vakantieverhuur en short stay zal na een jaar worden geëvalueerd. De Universiteit van Utrecht levert de komende twee jaar halfjaarlijkse rapportages over de ontwikkeling en het gebruik van Airbnb in de stad. De eerste rapportage is in een afrondende fase en wordt na oplevering ter informatie naar de raad gezonden. 1 Particuliere vakantieverhuur onder voorwaarden toe te staan binnen de woonbestemming, waarbij spelregels worden gehanteerd met betrekking tot een maximaal aantal nachten per kalenderjaar en een maximaal aantal personen per verhuring. 1.1 Hiermee komt de gemeente tegemoet aan de toenemende vraag van bezoekers naar
toeristisch verblijf in een woning en de wens van bewoners om hun woonruimte (onder voorwaarden) beschikbaar te stellen. We zien ook in Utrecht een toenemende behoefte naar verblijf in woningen door toeristen. Bewoners spelen hier graag op in. Deze vorm van verblijven past goed bij het gekozen Utrechtse toeristisch profiel Live like a local. 1.2 Hiermee houdt de gemeente de stad leefbaar en wordt overlast tegengegaan. Een relatief kleine groep verhuurders verhuurt zeer frequent waardoor de leefbaarheid in de directe omgeving onder druk kan komen te staan. In de beleidsregel Particuliere Vakantieverhuur heeft het college criteria opgenomen waaronder particuliere verhuur wordt toegestaan als de raad het kader heeft vastgesteld. Met het vaststellen van de regels geeft de gemeente aan dat structurele verhuur van de woning aan toeristen niet toegestaan is. De spelregels met betrekking tot vakantieverhuur worden duidelijk gecommuniceerd. Ook worden omwonenden gewezen op de mogelijkheid klachten /overlast te melden. De gemeente gaat klachten/overlast monitoren en handhaven. 1.3 De voorwaarden voor particuliere vakantieverhuur worden uitgewerkt in lijn met het beleid van andere grote steden, zoals Rotterdam en Amsterdam. Dit bevordert eenduidigheid in de grote steden. Belangrijke voorwaarde is de maximale verhuurtermijn van 60 nachten. Uitgaande van een gemiddelde vakantie van bewoners van 25 dagen, een aantal weekenden en overige feestdagen stellen we de bovengrens op 60 nachten per jaar. Meer vinden we gezien het risico op overlast en ontwrichting van de sociale cohesie niet wenselijk. Voor de definitie van het aantal personen hanteren we een omschrijving waarbij het risico op overlast voor de woonomgeving (buren) beperkt is. 1.4 Vastleggen van voorwaarden/regels geeft duidelijkheid. Na vaststelling van het kader door de raad zijn in de beleidsregels concrete voorwaarden opgenomen. Door het vastleggen van voorwaarden wordt het zowel voor de verhuurders als omwonenden duidelijk wat er in Utrecht toegestaan is. Buren kunnen vermoedens van structurele verhuur (= illegaal hotel) of overlast melden, zodat de gemeente kan handhaven. 1.5 Vastleggen van voorwaarden/regels biedt de mogelijkheid om tot een overeenkomst met Airbnb (en evt. andere platformen) te komen. Eerdere gesprekken in het kader van een Citydeal tussen Utrecht, Rotterdam en Den Haag met Airbnb zijn vastgelopen omdat de steden niet hebben vastgelegd onder welke voorwaarden vakantieverhuur van woningen is toegestaan. Zodra dit is vastgelegd, heeft de gemeente een basis om het gesprek met Airbnb, het grootste online platform, weer op te starten. Kanttekeningen 1.1 Als de gemeente voorwaarden/regels vaststelt zal (op termijn) de druk op de uitvoering (toezicht en handhaving) toenemen. De stad groeit en verandert en nieuwe (digitale-) trends, zoals de opkomst van de deeleconomie, vinden ook hier plaats. De gemeente verwacht dat hierdoor een groter beroep wordt gedaan op toezicht en handhaving in de stad. Om de kwaliteit van de vergunningverlening, toezicht en handhaving op het huidige niveau te waarborgen, is het noodzakelijk dat de uitvoeringscapaciteit meegroeit met de stad. Financiering hiervan is deels meegenomen in het referentiekader Leidsche Rijn en moet deels nog beschikbaar worden gesteld bij het nieuwe groeikader (waarmee de verdere groei van de stad wordt geaccommodeerd). 2 Akkoord te gaan met de volgende definitie voor Short Stay: Short Stay is het structureel
aanbieden van zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning van enkele weken tot een half jaar. 2.1 Met deze vorm van tijdelijke bewoning vult de gemeente het 'gat' in regelgeving tussen toeristisch verblijf in een hotel en wonen. Kort (toeristisch) verblijf wordt gefaciliteerd in een hotel of vindt plaats via particuliere vakantieverhuur. Bij verblijf langer dan een half jaar in een woning is er sprake van een reguliere woonsituatie. Bij verblijf langer dan een half jaar in een hotel is er niet per definitie sprake van wonen, maar lang verblijf in een hotel. De criteria zijn door het college vastgelegd in beleidsregels. 3 Nieuwe Short Stay initiatieven alleen toe te staan bij transformatie van niet-wonen functies of bij nieuwbouw en in niet in bestaande woningen. 3.1 Short stay mag niet gefaciliteerd worden in de bestaande (krappe) woonvoorraad. Utrecht kent een zeer krappe woningvoorraad. We willen voorkomen dat door de groeiende behoefte aan Short Stay voorzieningen woningen onttrokken worden aan de woonvoorraad. 3.2 Teveel short stay kan de leefbaarheid in woonbuurten aantasten. Door veel short stay units in woonbuurten kan de leefbaarheid onder druk komen te staan. Kanttekeningen 3.1 Er zijn momenteel al short stay units gerealiseerd in Utrechtse woningen. Short Stay ondernemers hebben aangegeven momenteel al woningen te gebruiken ten behoeve van short stay verhuur. Regelgeving hiervoor ontbreekt echter, waardoor een short stay vergunning niet mogelijk is en niet aangevraagd kan worden. Voor de bestaande situaties wil de gemeente legalisatie mogelijk maken. De concrete spelregels voor deze legalisatie heeft het college uitgewerkt in beleidsregels. 4 Het beleidskader Particuliere Vakantieverhuur en Short Stay vast te stellen. 4.1 Met het beleidskader speelt de gemeente in op bestaande trends en ontwikkelingen met betrekking tot het tijdelijk verblijven in de stad. Met dit beleidskader draagt de gemeente bij aan een gezonde groei van de stad en speelt de gemeente in op nieuwe trends met betrekking tot tijdelijk verblijf. Dit doet de gemeente faciliterend waar mogelijk, door ruimte en regels te bieden. Daar waar noodzakelijk, doet de gemeente dit meer sturend om een prettige leefbaarheid voor bewoners te waarborgen en de woningvoorraad te beschermen. Met deze aanpak werkt de gemeente aan een aantrekkelijk en gezond woon-, werk- en ondernemersklimaat dat aansluit bij veelgevraagde voorzieningen zoals tijdelijke verblijfsaccommodaties.
5 Het Beleidskader Particuliere Vakantieverhuur & Short Stay op te nemen in de Omgevingsvisie Utrecht, versie 1.0, het overzicht Beleidsdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht 1.0 en de internetpagina https://www.utrecht.nl/bestuur-enorganisatie/beleid/omgevingsvisie. 5.1 Hiermee blijft de omgevingsvisie actueel. In de Utrechtse Omgevingsvisie staat per thematisch beleidsonderwerp aangegeven wat de hoofdlijnen van het beleid zijn. Door het vaststellen van het beleidskader Particuliere Vakantieverhuur en Shortstay moet ook dit gedeelte van de Utrechtse omgevingsvisie worden aangepast.
Raadsbesluit Opgesteld door Ontwikkelorganisatie Ruimte Kalfsvel, W.J.L. (Wilbert) Kenmerk 4891612/a Vergadering Vergaderdatum Jaargang en nummer Beleidsveld Economie Beleidskader Particuliere Vakantieverhuur en Short Stay besluit 1 Particuliere vakantieverhuur onder voorwaarden toe te staan binnen de woonbestemming, waarbij spelregels worden gehanteerd met betrekking tot een maximaal aantal nachten per kalenderjaar en een maximaal aantal personen per verhuring. 2 Akkoord te gaan met de volgende definitie voor Short Stay: Short Stay is het structureel aanbieden van zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning van enkele weken tot een half jaar. 3 Nieuwe Short Stay initiatieven alleen toe te staan bij transformatie van niet-wonen functies of bij nieuwbouw en in niet in bestaande woningen. 4 Het beleidskader Particuliere Vakantieverhuur en Short Stay vast te stellen. 5 Het Beleidskader Particuliere Vakantieverhuur & Short Stay op te nemen in de Omgevingsvisie Utrecht, versie 1.0, het overzicht Beleidsdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht 1.0 en de internetpagina https://www.utrecht.nl/bestuur-enorganisatie/beleid/omgevingsvisie. Aldus besloten in de vergadering van de raad, gehouden op De griffier mr. M. van Hall De voorzitter gemeenteraad mr. J.H.C. van Zanen