Gemeente Tholen Analyse t.b.v. Woonvisie Tholen Wonen in een dijk van een gemeente 23 februari 2006
Projectnr. 716.70 Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail Internet info@companen.nl www.companen.nl Gemeente Tholen Analyse t.b.v. woonvisie Tholen Wonen in een dijk van een gemeente 23 februari 2006
Inhoud Samenvatting Woningmarktonderzoek gemeente Tholen 1 1. Inleiding 11 1.1. Onderzoeksopzet 11 1.2. Leeswijzer 12 2. Tholen nu en in de toekomst 13 2.1. Ontwikkeling bevolking in de afgelopen jaren 13 2.2. Ontwikkeling woningvoorraad 16 2.3. Toekomstige ontwikkelingen 19 2.4. Van huishoudens naar doelgroepen / woonstijlen 23 3. Woonwensen van doelgroepen 25 3.1. Verhuisgeneigdheid 25 3.2. Starters 26 3.3. Ongebonden Kleine Huishoudens 28 3.4. Lokaal gebonden gezinnen 29 3.5. Mobiele gezinnen 30 3.6. Lokaal gebonden senioren 31 3.7. Mobiele senioren 32 3.8. Bemiddelde senioren 33 3.9. Productmarktcombinaties / PMC s in Tholen 34 4. Vraag en aanbod op de woningmarkt 37 4.1. Vraag en aanbod per doelgroep 37 4.2. Groei- en krimpmarkten in 2005 en 2015 39 4.3. Scenario s nieuwbouwprogramma 41 5. Wonen met zorg 43 5.1. Behoefte aan woonzorgarrangementen 43 5.2. Dienstenvraag 47 6. Kerngerichte uitwerking 51 6.1. Tholen-Stad 52 6.2. Sint-Annaland 55 6.3. Sint-Maartensdijk 58 6.4. Scherpenisse 61 6.5. Sint-Philipsland, Anna-Jacobapolder en Sluis 64 6.6. Poortvliet 67 6.7. Stavenisse 70 6.8. Oud-Vossemeer 73 Bijlage 1. Cijfers per kern 1
Samenvatting Woningmarktonderzoek gemeente Tholen Het woningmarktonderzoek als opstap naar een visie De gemeente Tholen wil de structuurvisie Bestemming Tholen uitwerken in een woonvisie. Zij wil hiervoor de woningbouwopgave in beeld brengen. De gemeente onderbouwt die door een woningmarktanalyse. Deze rapportage geeft de belangrijkste uitkomsten van de analyses over: De huidige woningvoorraad Bevolkings- en economische ontwikkelingen Vraag en aanbod op de woningmarkt De behoefte aan wonen-welzijn-zorg De leefbaarheid in de kernen De woningvoorraad in Tholen De totale woningvoorraad bestond op 1 januari 2005 uit 9.482 woningen. Hiervan is 27% een huurwoning en 73% een koopwoning. Vooral in Tholen-Stad en Sint Maartensdijk staan relatief veel huurwoningen. In de andere kernen ligt het percentage koopwoningen juist hoger: tussen 75% en 85%. Ongeveer de helft van de huursector bestaat uit eengezinswoningen in de bereikbare prijsklasse tot 500. Circa 40% van de huurvoorraad bestaat uit seniorenwoningen. Verder is er nog een beperkt aantal appartementen zonder lift. Van de koopwoningen is ongeveer 85% een eengezinswoning; iets vaker een tweeonder-één-kapwoningen of vrijstaand dan een rijwoning. De meeste rijwoningen hebben een waarde tot 200.000, de meeste luxere woningen tussen 200.000 en 300.000. Ongeveer 15% van de koopvoorraad bestaat uit nultredenwoningen zoals bungalows. Gemiddeld werden er tussen 2000 en 2004 jaarlijks 95 woningen gebouwd, waarvan 15 vervangende nieuwbouw en 80 uitbreiding van de voorraad. Het ging daarbij uitsluitend om eengezinswoningen, voor 98% in de koopsector. In de jaren 2003 en 2004 lag de bouwproductie fors hoger; circa 170 woningen per jaar (20 vervangende nieuwbouw en 150 uitbreiding). De plancapaciteit voor de komende 10 jaar biedt ruimte voor gemiddeld 175 woningen per jaar (10 vervangende nieuwbouw en 165 uitbreiding). In de globale planning van de gemeente is, naast koopwoningen, ook ruimte voor huurwoningen. Bevolkings- en economische ontwikkelingen De Tholense bevolking groeide sinds 1995 met circa 1% per jaar tot 24.656 inwoners eind 2004. De woningvoorraad groeide in ongeveer hetzelfde tempo mee, tot 9.482 woningen eind 2004 (zie figuur 1). Tholen is qua bevolkingsopbouw een groene gemeente in een grijze provincie. De groep tot 25 jaar is de afgelopen tien jaren stabiel gebleven. Het aandeel 25 tot 34 jarigen nam af en dit gebeurde in tegenstelling tot het landelijke beeld ook bij de 65-plussers. Het aantal en aandeel 55 tot 64 jarigen nam fors toe en zal voor een vergrijzingsgolf zorgen de komende jaren. - 1 -
Tholen had de afgelopen jaren een positief migratiesaldo van circa 80 personen per jaar. De enige groepen waar het saldo negatief uitvalt zijn de jongeren (15 tot 20 jaar) en de 65-plussers. De grootste migratiestromen vinden plaats tussen Tholen en de nabijgelegen Noord-Brabantse regio s en Rotterdam. Figuur 1: Gemeente Tholen. Bevolkingsontwikkeling, 1995-2004 400 350 300 250 200 Bevolkingsgroei Geboorteoverschot Vestigingsoverschot Ontwikkeling woningvoorraad 150 100 50 0-50 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004-100 -150 Bron: CBS, 2005 In de komende tien jaar groeit de bevolking naar verwachting door naar bijna 26.000 inwoners; een groei van in totaal circa 5%. Er is geen sprake van een sterke ontgroening (het aantal jongeren tot 25 jaar groeit), maar het aandeel van de middengroep (25-44 jaar) wordt wel kleiner. De groep senioren groeit sterk. Woningmarkt en woonwensen De woningbehoefte wordt in de eerste plaats bepaald door de huishoudensontwikkeling. Tussen 2005 en 2015 neemt volgens de prognose het aantal huishoudens in de gemeente Tholen toe met circa 1.100 van 9.303 tot 10.410. Door extramuralisering ontstaat er nog een extra vraag naar circa 85 woningen tot 2015. Met name de jonge huishoudens (tot 25 jaar) en de oudere huishoudens (vanaf 55 jaar) nemen veel van de groei voor hun rekening (zie tabel 1). Toch komen er ook nog bijna 250 gezinnen bij in de komende 10 jaar. Tabel 1: Gemeente Tholen. Toekomstige huishoudensontwikkeling naar type huishouden 2005 2015 2005-2015 1 & 2 persoons huishoudens < 25 jaar 315 385 70 + 22% 1 & 2 persoons huishoudens 25-35 jaar 810 855 45 + 6% 1 & 2 persoons huishoudens 35-55 jaar 1.145 1.240 95 + 8% Gezinnen 4.025 4.265 240 + 6% 1 & 2 persoons huishoudens 55-75 jaar 2.060 2.600 540 + 26% 1 & 2 persoons huishoudens 75+ 945 1.070 125 + 13% Totaal 9.305 10.410 1.105 + 12% Extra vraag door extramuralisering 85 Bron: Gemeente Tholen (2005), Provincie Zeeland, (2004), CBS (2005), Primos (2003), bewerking Companen Hoewel de woonwensen van mensen individueel verschillen, kunnen we uit de enquête een beperkt aantal groepen herleiden met in grote lijnen gelijke woonwensen. Dit maakt - 2 -
het mogelijk om gericht beleid te ontwikkelen voor deze groepen. De indeling in deze groepen is vooral bepaald door leeftijd, inkomen en de huishoudenssituatie (zie figuur 2). Figuur 2: Huishoudenstypen naar gezinssituatie en inkomen. Generatie Jong Oud Alleen gezin alleen samen samen Plaatsgebonden senioren Bemiddelde senioren Mobiele senioren Buurtgebonden gezinnen Mobiele gezinnen Ongebonden Kleine Huishoudens Laag Economische positie Hoog In de figuur zijn de 6 doelgroepen / woonstijlen als elkaar overlappende cirkels weergegeven. De overlap is nodig om aan te geven dat de grenzen tussen verschillende groepen niet zwart-wit zijn. Toch kunnen we grosso modo zeggen dat huishoudens met een bepaald inkomen en een bepaalde generatie vooral behoren tot die specifieke doelgroep / woonstijl 1. In de figuur zijn namen gegeven aan de doelgroepen. De namen maken de groepen benoembaar. 0. Starters Meestal jongeren die vanuit een onzelfstandige woonsituatie (meestal inwonend bij ouders, familie of op kamers) de woningmarkt betreden. Deze groep staat niet in de figuur weergegeven, omdat ze nog geen positie op de woningmarkt hebben. 1. Ongebonden Kleine Huishoudens: Eén- en tweepersoons huishoudens tot 55 jaar, met een inkomen lager dan anderhalf keer modaal (tot 2.500 euro netto per maand). 2. Lokaal gebonden gezinnen Gezinnen met kind(eren) met een inkomen lager dan anderhalf keer modaal. 3. Mobiele gezinnen Gezinnen met kind(eren) en één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar, met een inkomen hoger is anderhalf keer modaal (meer dan 2.500 euro netto per maand). 4. Lokaal gebonden senioren Eén- en tweepersoons huishoudens van 55 jaar en ouder, met een inkomen tot anderhalf keer modaal. 5. Mobiele senioren Eén- en tweepersoons huishoudens tussen de 55 en 75 jaar, met een inkomen hoger dan anderhalf keer modaal. 1 We gaan ervan uit dat de verschillende overlappen elkaar in omvang min of meer compenseren. - 3 -
6. Bemiddelde senioren Eén- en tweepersoons huishoudens van 75 jaar en ouder, met een inkomen hoger dan anderhalf keer modaal. Op basis van de prognoses zal het aandeel van de verschillende doelgroepen op de Tholense woningmarkt zich als volgt ontwikkelen: Tabel 2: Gemeente Tholen. Ontwikkeling doelgroepen op de woningmarkt Doelgroep 2005 2015 Groei 2005-2015 1. Ongebonden Kleine Huishoudens 1.700 18% 1.810 17% +110 + 7% 2. Lokaal gebonden gezinnen 2.465 26% 2.465 24% 0 +/- 0% 3. Mobiele gezinnen 2.135 23% 2.465 24% +330 + 16% 4. Lokaal gebonden senioren 2.070 22% 2.165 21% +95 + 5% 5. Mobiele senioren 655 7% 1.045 10% +390 + 59% 6. Bemiddelde senioren 285 3% 455 4% +170 + 61% Totaal 9.305 100% 10.410 100% +1.105 + 12% Bron: Provincie Zeeland (2005), CBS (2005), Primos (2005), bewerking Companen. Voor de verschillende hiervoor genoemde doelgroepen (leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomen) zijn de woonwensen in kaart gebracht, met behulp van een woonconsumentenenquête onder ruim 1100 inwoners van de gemeente Tholen. In de gemeente Tholen wil 28% van de huishoudens beslist of bij geschikt aanbod verhuizen. De ervaring leert echter dat zij deze wens alleen vervullen als het aanbod optimaal aansluit bij hun wensen, zeker ook qua prijsstelling. Per kern variëren de percentages tussen 21% (St. Annaland) en 36% (Poortvliet). Gezinnen zijn relatief honkvast; met name senioren wensen vaak te verhuizen. Huishoudens in een seniorenwoning zijn aanzienlijk minder verhuisgeneigd dan huishoudens in een eengezinswoning. Uit de analyse van woonwensen en de potentiële doorstroming trekken we de volgende voorlopige conclusies: Bij Ongebonden kleine huishoudens en Mobiele gezinnen leeft de wens om wooncarrière te maken. Niet door grote stappen te zetten, maar door net een categorie hoger te zoeken. Onder oudere gezinnen zien we een eerste oriëntatie op een andere woonsituatie; woningen met meer gemak, met een sterkere oriëntatie op de huursector. Senioren richten zich zeer nadrukkelijk op nultredenwoningen, met name in de huursector. Bij de groepen senioren zien we dat ze nog tot op redelijk hoge leeftijd in een gewone eengezinswoning wonen. Zij geven aan een bruikbare toegankelijke woning te wensen. De praktijk leert dat achter die wens een kritische vraag schuilgaat. Bij optimale doorstroming van de keten van bovengenoemde drie groepen kan er voor starters in de huursector aanbod van eengezinshuurwoningen beschikbaar komen. Hieraan moeten dan wel twee stappen voorafgaan: 1. De Lokaal gebonden senioren en (oudere) gezinnen met lagere inkomens moeten hun wens voor seniorengeschikte (huur)woningen kunnen vervullen. Zij maken middeldure twee-onder-één-kap en vrijstaande koopwoningen vrij. - 4 -
2. De Ongebonden kleine huishoudens kunnen zo hun wens om een stap in hun wooncarrière te maken vervullen. Zij laten op hun beurt eengezinshuurwoningen achter, die aansluiten op de vraag van starters (zie ook figuur 3). 3. Bij de woonruimteverdeling moet het voor starters dan wel mogelijk zijn om naar een eengezinswoning te gaan. Dit zou een groot deel van de marktimperfecties oplossen. Figuur 3 geeft een stapsgewijze weergave van een optimale doorstroming in hoofdlijnen, op basis van de enquêteresultaten voor Tholen. Figuur 3: Gemeente Tholen. Schematische stapsgewijze weergave van een optimale doorstroming 1 2 Mobiele gezinnen (3.) Senioren (4. 5. 6.) Ongebonden kleine huish. (1.) 3 Starters (0.) nultreden koop luxere eengezins koop eengezins huur nultreden huur Bron: Companen, 2005 Plaatsgebond en gezinnen (2.) voordelige eengezins koop Door ook te kijken naar de omvang van de doelgroepen, wordt duidelijk om hoeveel woningen het gaat. Daarbij wordt uitgegaan van migratiesaldo = nul oftewel bouwen voor de eigen behoefte. Zie voor een overzicht figuur 4. Kanttekeningen bij de interpretatie van de uitkomsten De in de figuur weergegeven saldi dienen gezien te worden als theoretische potentiële groeien krimpmarkt. Een potentiële krimpmarkt in een bepaald segment betekent doorgaans in de praktijk niet dat deze woningen leeg komen te staan. Er wordt echter wel gesignaleerd waar marktimperfecties zich voordoen. Over het algemeen is het niet raadzaam om in krimpsegmenten of een evenwichtssituatie nieuwbouw te plegen, zonder dat er nader haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd. De vraag-aanbod-analyse is gebaseerd op de geuite woonwensen. Die woonwens wil men het liefst realiseren, maar in de praktijk is het niet altijd mogelijk en wijkt men uit naar een second-best-oplossing. Met dit substitutiegedrag is bij de analyse geen rekening gehouden. 55-plussers zijn zeer kritisch in hun zoekgedrag, waardoor de feitelijke verhuisgeneigdheid veelal lager uitvalt dan dat zij op voorhand aangeven; een woning in het centrum met uitzicht op zee. In de analyse is hiermee rekening gehouden. Tenslotte moet worden opgemerkt dat de nu aangetroffen vraag- en aanbodverhoudingen tijdsgebonden zijn: het is een meting in de huidige situatie. - 5 -
Figuur 4: Vraag en aanbod per jaar, per woningtype HUUR Kansmarkt Potentieel risico -30-25 -20-15 -10-5 0 5 10 15 20 25 30 Eengezinswoningen, tot 468 Eengezinswoningen, >= 468 Gestapeld zonder lift, < 327 Gestapeld zonder lift, 327-468 Gestapeld zonder lift, >= 468 Nultredenwoningen, grondgebonden, < 327 Nultredenwoningen, grondgebonden, 327-468 Nultredenwoningen, grondgebonden, >= 468 Nultredenwoningen, gestapeld met lift, < 327 Nultredenwoningen, gestapeld met lift, 327-468 Nultredenwoningen, gestapeld met lift, >= 468 2005 2015 KOOP Kansmarkt Potentieel risico -30-25 -20-15 -10-5 0 5 10 15 20 25 30 Eengezins, < 200.000 Eengezins, 200-300.000 Eengezins, 300-400.000 Eengezins, >= 400.000 Gestapeld zonder lift, < 200.000 Gestapeld zonder lift, 200-300.000 Gestapeld zonder lift, 300-400.000 Gestapeld zonder lift, >= 400.000 Nultredenwoningen, grondgebonden, < 200.000' Nultredenwoningen, grondgebonden, 200-300.000' Nultredenwoningen, grondgebonden, 300-400.000 Nultredenwoningen, grondgebonden, >= 400.000 Nultredenwoningen, gestapeld met lift, < 200.000 Nultredenwoningen, gestapeld met lift, 200-300.000 Nultredenwoningen, gestapeld met lift, 300-400.000 Nultredenwoningen, gestapeld met lift, >= 400.000 2005 2015 Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2005). Binnen de huursector blijkt op dit moment een algemeen tekort aan woningen. Het enige woningtype in de huursector waaraan geen tekort is, zijn eengezinswoningen in de middeldure en dure categorie. De vraag naar goedkope en middeldure huurwoningen houden elkaar ongeveer in evenwicht (substitutie). Twee doelgroepen zijn in belangrijke mate verantwoordelijk voor dit vraagpatroon: starters (eengezinswoningen en gestapelde woningen zonder lift) en senioren (nultredenwoningen). - 6 -
Starters vragen vaak om voordelige woningen, senioren vaker om duurdere. De vraag naar eengezinskoopwoningen tot 200.000 is groter dan het aanbod, voornamelijk vanuit Ongebonden kleine huishoudens (1.) die een wooncarrière wensen te maken. Deze doelgroep woont nu vaak in een eengezinshuurwoning. Dat geldt niet voor het tussensegment tussen 200.000 en 300.000. Hier is het aanbod bij optimale doorstroming ruim voldoende voor de vraag. Hier wonen relatief veel (oudere) gezinnen met lagere inkomens die zich oriënteren op de huursector, gezinnen met een hoger inkomen die een stap in hun wooncarrière willen maken naar het luxere segment en oudere huishoudens die op zoek zijn naar een nultredenwoning in huur of koop. Er is een tekort aan nultredenwoningen, zowel grondgebonden als gestapeld. Het zwaartepunt bij grondgebonden woningen ligt tussen 200.000 en 300.000, bij gestapelde woningen onder 200.000. Een passend en kwalitatief aantrekkelijk aanbod kan doorstroming van senioren uit eengezinswoningen op gang brengen. Per kern zijn er accentverschillen in de woningbehoefte. Tabel 3 geeft een overzicht van de meest kansrijke en meer kritieke woningmarktsegmenten. Tabel 3: Gemeente Tholen. Kansrijke en potentieel kritieke woningmarktsegmenten, per kern Tholen St. Annaland Sint Maartens dijk Scherpenisse Sint- Philipsland e.a. Poortvliet Stavenisse Oud- Vossemeer Huur Eengezins 0 0 0 0 + 0 + 0 Gestapeld zonder lift 0 0-0 0 - - - Gelijkvloers + ++ + ++ ++ ++ ++ + grondgebonden Gelijkvloers gestapeld 0 0 0 0 0 0 0 + Koop Eengezins rij (betaalbaar) + 0 - - + 0 + 0 Luxe eengezins (duurder) + 0 + 0 0 0 0 0 Gestapeld zonder lift 0 - - - - - - - Gelijkvloers + + ++ ++ 0 + 0 + grondgebonden Gelijkvloers gestapeld + 0 0 0 0 0 0 + Indicatie woningbehoefte per jaar 35 15 15 <10 10 <10 10 10 Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2005). Wonen, welzijn en zorg Een aantal maatschappelijke ontwikkelingen zorgt voor de toegenomen belangstelling voor wonen met welzijn en zorg. De belangrijkste zijn vermaatschappelijking van de zorg, extramuralisering en AWBZ en WMO. Voor vier specifieke typen senioren- en / of zorgwoningen is de behoefte in beeld gebracht. Daarin staat de behoefte volgens het voor Tholen meest relevante scenario: Andante. Andante gaat uit van een gematigde extramuralisering. - 7 -
Tabel 4: Gemeente Tholen. Fricties tot 2015 vraag en aanbod woonzorgarrangementen (scenario Andante) Geschatte behoefte 2015 (Variant Tholen) Actueel aanbod Actueel aanbod + recente plannen Fricties tot 2015 Verzorgd wonen 350 50 50-300 Kleinschalig Beschermd wonen 90 50 190 100 Grootschalig Beschermd wonen 210 195 210 0 Geschikt wonen (volgens enquête) (doorstroming) huur 700 150 250-450 Koop 675 590-85 Bron: Toekomstscenario s en planologische kengetallen wonen en zorg, Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen- Zorg (2004), Leeftijdspecifieke normen Companen (2004), Actuele aanbod: Tholense Woningstichting (2005), Spreidingsplan Gemeente Tholen (2005). Bij het actuele aanbod zijn de minder geschikte woningen meegenomen in het aanbod aan geschikt wonen vanwege de potentiële aanpasbaarheid. De grootste opgave ligt bij nultreden woningen en dan voornamelijk in de huursector. In vergelijking met het huidige aanbod ligt de grootste opgave in het aanbod verzorgd wonen (met zorg op afroep). Het in de notitie getoonde geplande aanbod aan kleinschalig beschermd wonen (met 24-uurs zorg beschikbaar) kan mogelijk een deel van deze behoefte afvangen. Ondanks de extramuralisering is de normatieve behoefte aan intramurale plaatsen voor de gemeente Tholen als geheel groter dan het aanbod. In Stavenisse, Oud-Vossemeer en St. Philipsland is nu geen aanbod aan geschikt wonen bekend 2. Het aanbod uit plannen en potentieel aan te passen woningen is bovendien nog steeds geen 10 procent van de toekomstige behoefte. In de andere kernen is weliswaar aanbod; ook hier is de toekomstige vraag veel groter. Hier ligt een belangrijke opgave. Alleen in Sint-Maartensdijk komt het aanbod aan geschikte woningen (in kwantitatieve zin) behoorlijk tegemoet aan de toekomstige behoefte. Het aanbod aan intramurale plaatsen concentreert zich in de kernen Tholen en Sint- Annaland. Diensten kunnen een belangrijke rol vervullen bij het langer zelfstandig blijven wonen in de eigen woning. Mede daarom hebben we in de enquête 55-plussers gevraagd naar het gebruik en de behoefte aan een aantal welzijns- en zorgdiensten voor ouderen. Momenteel wordt het meeste gebruik gemaakt van een huishoudelijke hulp. Er is ook veel behoefte aan deze dienst. Voor senioren tussen 55 en 75 jaar is een recreatieruimte vaak belangrijk. Voor 75-plussers is met name sociale alarmering van belang. In alle kernen en voor alle diensten is in de toekomst extra vraag te verwachten, maar met name in de kernen Stavenisse en Oud-Vossemeer. In de volgende kernen zijn de volgende diensten nu afwezig (hier is het huidige gebruik nul): boodschappendienst in Tholen-Stad, Poortvliet en Oud-Vossemeer; sociale alarmering in Stavenisse en een informatieloket voor inwoners van St.Philipsland / Anna Jacobapolder. 2 Spreidingsplan gemeente Tholen, 2005. - 8 -
Leefbaarheid Verschillende aspecten zijn bepalend voor de leefbaarheid van de kernen in de gemeente Tholen. In de enquête zijn 7 aspecten uitgelicht. Tabel 5 geeft een overzicht van de aspecten en welke kernen op dat vlak beter of minder presteren. Aspecten waar de waardering om en nabij het gemiddelde lag, zijn met een 0 aangemerkt. Daar waar een duidelijk verschil waar te nemen is, is een + of gebruikt. Tabel 5: Gemeente Tholen. Waardering van leefbaarheidsaspecten per kern. Gemiddelde score Tholen St. Annaland Sint Maartensdijk Scherpenisse Poortvliet Stavenisse Sint- Philipsland Oud- Vossemeer Kwaliteit woonomgeving 7,8 0 0-0 0-0 0 Kwaliteit speelvoorzieningen 4,4 + + 0 0 - - 0 0 Kwaliteit groenvoorzieningen 6,7 0 0 0-0 - 0 0 Kwaliteit parkeervoorzieningen 6,2 0-0 0 0-0 0 Contact en sfeer 7,3 0 0-0 0 0 0 0 Afstand tot winkels 6,9 0 + 0 - - - 0 0 Verkeersveiligheid 6,4 0 0 0 0 0-0 - Bron: woningmarktonderzoek Comapen (2005). De meeste kernen scoren rondom het gemiddelde op de meeste aspecten. In Tholen en St.Annaland komen duidelijk positieve waarderingen voor. Met name in Poortvliet is de waardering op veel aspecten lager dan gemiddeld. In het algemeen is de kwaliteit van de speelvoorzieningen een zorgpunt. De kwaliteit van de woonomgeving wordt het hoogst gewaardeerd. - 9 -
- 10 -
1. Inleiding De gemeente Tholen heeft haar toekomstvisie op hoofdlijnen vastgelegd in Bestemming Tholen. Uit de ontwikkeling van Bestemming Tholen kwamen enkele voor het wonen relevante ontwikkelingen en thema s naar voren. De gemeente wil deze uitwerken in een woonvisie. Een viertal thema s is daarbij met name belangrijk: prioriteiten ten aanzien van doelgroepen (lage inkomens, starters, grote gezinnen, ouderen, zorgvragers); programma waarbij woning en woonomgeving in onderlinge samenhang worden beschouwd; passende prijs-kwaliteitverhouding; zorgbehoefte in relatie tot het wonen. De gemeente Tholen wil de keuzes voor prioriteiten en het programma onderbouwen door een grondige analyse van de woningmarkt. Daartoe zijn burgers ondervraagd over hun wensen en ideeën ten aanzien van het wonen. Daarnaast is onderzoek gedaan op basis van bestaande bronnen uit gemeente, provincie en rijk. Deze rapportage is een uitwerking van de resultaten van de woningmarktanalyse en is een belangrijke stap op weg naar een woonvisie voor Tholen. 1.1. Onderzoeksopzet Het onderzoek ten behoeve van deze woonvisie bestaat uit de volgende onderdelen: Verkennende analyse van de woningmarkt In de verkennende analyses verzamelen we basisinformatie over de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad per kern. We brengen daarmee de verwachte bevolkingsontwikkeling in beeld. Daarbij besteden we aandacht aan achterliggende verklarende factoren, zoals migratie, geboorte en sterfte. Relevante beleidskaders vormen de input voor bestaande plannen en mogelijkheden waarbinnen de woningmarkt zich beweegt. Verschillende partijen op de woningmarkt hebben verschillende wensen en belangen. Met de begeleidingsgroep, bestaande uit verschillende vertegenwoordigers, is een SWOT-analyse 3 uitgevoerd per kern. Daarnaast zijn de betrokken wethouder, de Projectgroep Wonen van de gemeenteraad en de corporatie geïnterviewd. Woningbehoefteonderzoek Een belangrijk onderdeel van het onderzoek vormt een woonwensenenquête. Voor het in beeld brengen van de woonwensen (oftewel de marktvraag) is een telefonische enquête gehouden onder een representatief aantal inwoners van de gemeente Tholen. In dit onderzoek gaat het om een waardering van de huidige woonomgeving en woning, eventuele verhuisplannen en woonwensen. Zelfstandig wonende huishoudens uit de gemeente zijn hiertoe benaderd, evenals starters, jongeren die nu nog thuis wonen. 3 Sterkte zwakte analyse. - 11 -
Voor een betrouwbaar beeld van de woonsituatie en wensen was het nodig de volgende aantallen huishoudens te enquêteren: Tabel 1.1: Tholen. Aantallen inwoners en enquêtes t.b.v. het Woningbehoefteonderzoek inwoners Netto enquêtes Aantal afgenomen Tholen-Stad 6.920 135 150 Sint-Annaland 3.540 125 140 Sint-Maartensdijk 3.660 125 157 Scherpenisse 1.740 115 137 Sint Philipsland, Anna-Jacobapolder en Sluis 4 2.550 165 173 Stavenisse 1.620 115 127 Poortvliet 1.730 115 122 Oud-Vossemeer 2.630 125 134 Totaal 24.390 1.020 1.140 1.2. Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 gaat over de bevolkingssamenstelling en woningvoorraad in Tholen. Hoe zien die er nu uit? En hoe veranderen die in de toekomst? Hoofdstuk 3 beschrijft de verhuisgeneigdheid in Tholen en de woonwensen van de onderscheiden doelgroepen. Hoofdstuk 4 geeft een beeld van de fricties op de woningmarkt in het jaar 2005 en het jaar 2015. In hoofdstuk 5 geven we een concreet beeld van de woonzorgbehoefte. Hoe verandert die in de toekomst door vergrijzing en het langer zelfstandig wonen van zorgvragers? Wat is op dit moment het aanbod aan zorg- en welzijnsdiensten en aan welke (welzijns)diensten hebben 55-plussers behoefte? Hoofdstuk 6 gaat over leefbaarheid en de woonomgeving in de kernen. Hoe worden (kenmerken van de) woning en woonomgeving door de bewoners gewaardeerd? 4 In de enquête zijn de kernen Sint Philipsland en Anna-Jacobapolder / Sluis afzonderlijk benaderd. Door een zeer lage respons in Anna-Jacobapolder / Sluis is een statistisch betrouwbare analyse van de afzonderlijke kernen niet mogelijk. Om die reden zijn deze kernen bij Sint-Philipsland gevoegd. Ervaring leert echter dat er duidelijke verschillen in cultuur en woonwensen zijn tussen deze kernen. - 12 -
2. Tholen nu en in de toekomst In dit hoofdstuk geven we een beeld van de ontwikkeling van de bevolking en woningvoorraad in Tholen in de afgelopen jaren. Dit vormt de startsituatie voor de toekomstig verwachte ontwikkeling van de bevolking en de woningvoorraad. 2.1. Ontwikkeling bevolking in de afgelopen jaren Stabiele natuurlijke groei, met uitschieters door vestiging en vertrek De afgelopen jaren is de bevolking van Tholen toegenomen van 22.605 begin 1995 naar 24.656 eind 2004. Dit is een jaarlijkse bevolkingsgroei van bijna 1%. De woningvoorraad is in dezelfde periode toegenomen van 8.729 woningen begin 1995 naar 9.613 eind 2004. Per jaar komt dit neer op een toename van eveneens 1% per jaar. De gemiddelde woningbezetting bleef daarmee in Tholen vrijwel stabiel. Figuur 2.1: Gemeente Tholen. Bevolkingsontwikkeling, 1993-2004 400 350 300 250 200 Bevolkingsgroei Geboorteoverschot Vestigingsoverschot Ontwikkeling woningvoorraad 150 100 50 0-50 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004-100 -150 Bron: CBS, 2005. Het aantal inwoners van Tholen stijgt in alle jaren tussen 1995 en 2005. Een stabiel geboorteoverschot zorgt voor natuurlijke aanwas. Het vestigingssaldo laat een grilliger verloop zien. De bevolkingsgroei varieert tussen meer dan 300 (1995, 2004) en minder dan 100 (1999 en 2002). In 1999 nadert de totale groei zelfs de nul. Deze fluctuatie hangt samen met het vestigingssaldo. Een onderliggende reden van de fluctuaties is de ontwikkeling van de woningvoorraad. De toename van de voorraad schommelt tussen 165 (2003) en bijna nul (2002). Hoewel het verloop van de vestiging hier niet geheel uit verklaard kan worden, zijn jaren met weinig nieuwbouw ook jaren van lage vestiging en bevolkingsgroei. - 13 -
De jaren 2003 en 2004 laten een duidelijke groei zien, zowel in bevolking als in woningvoorraad. Hier zien we opnieuw het verband tussen groei en vestiging van buiten de gemeente. Kijkend naar de bevolkingsgroei en het vestigingssaldo is er over de totale periode van de afgelopen tien jaar wel voldoende gebouwd, uitgaande van bouwen voor de eigen behoefte ( migratiesaldo nul ). Tholen: een groene gemeente in een grijze provincie Het beeld van Tholen is een stuk groener dan dat van de andere gemeenten in Zeeland. Alle leeftijdsgroepen tot 45 jaar zijn ten opzichte van de rest van Zeeland oververtegenwoordigd in Tholen. Tholen vertoont daarmee het beeld van West-Noord- Brabant of Nederland als geheel, met dat verschil dat in Tholen veel meer jongeren zijn. Figuur 2.2: Tholen. Leeftijdsopbouw van de bevolking vergeleken met andere gebieden in Nederland 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Tholen Zeeland West-Noord- Brabant Nederland 75+ 65-74 jaar 55-64 jaar 45-54 jaar 35-44 jaar 25-34 jaar < 25 jaar Bron: CBS, 2005. Vergrijzing begint ook in Tholen door te zetten De groep tot 25 jaar is de afgelopen tien jaren op gelijk niveau gebleven. Een duidelijke daling zien we in de groep 25-34 jarigen. De groep 65-plussers is, in tegenstelling tot het landelijke beeld, in bevolkingsaandeel afgenomen (zie ook volgende kop: Binnenlandse migratie). Er is een forse toename van het aantal en aandeel 55-64-jarigen, oftewel de toekomstige ouderen. - 14 -
Figuur 2.3: Tholen. Ontwikkeling van de leeftijdsopbouw, 1995, 2000, 2005 25000 22500 20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0 Bron: CBS, 2005. 1995 2000 2005 75+ 65-74 jaar 55-64 jaar 45-54 jaar 35-44 jaar 25-34 jaar < 25 jaar Binnenlandse migratie naar leeftijd In tabel 2.1 is de intergemeentelijke migratie uitgesplitst naar leeftijdscategorieën. Tabel 2.1: Gemeente Tholen. Binnenlandse migratie naar leeftijd, som van de jaren 2001-2003 Vestiging Vertrek Saldo 0-14 jaar 413 321 92 15-19 jaar 110 222-112 20-29 jaar 586 523 63 30-49 jaar 714 548 166 50-64 jaar 222 165 57 65-85 jaar 66 95-29 85 jaar e.o. 16 20-4 Totaal 2.127 1.894 233 Gemiddeld per jaar Ca.710 Ca. 630 Ca. 80 3 Bron: CBS, 2005. Te zien is dat de gemeente Tholen alleen voor de groep 15 tot 20 jarigen en voor de 65- plussers een negatief migratiesaldo heeft. Vaak vertrekt de leeftijdsgroep tot 20 jaar voor studie of voor werk. In Tholen lijkt het gezien de (jonge) leeftijd eerder om studieredenen te gaan. Dit negatieve migratiesaldo bij 65-plussers sluit aan bij de geconstateerde afname van het aandeel 65-plussers (ook 85-plussers) in figuur 2.3. Behalve dat een beperkt aanbod voor deze doelgroep een rol speelt in de migratie naar buiten Tholen, speelt ook de oorsprong van deze personen waarschijnlijk een rol. Naar verwachting gaat het hier om personen die oorspronkelijk uit een andere gemeente komen en die - op leeftijd - terugkeren. Migratie naar richting In onderstaande tabel is voor de periode 2002-2004 weergegeven wat de meest voorkomende plaats van herkomst en plaats van bestemming zijn van personen die zich in Tholen vestigden of uit de gemeente vertrokken. - 15 -
In de periode van 2002 tot 2004 vestigden zich in Tholen 364 mensen meer dan er vertrokken; een positief saldo van gemiddeld zo n 120 per jaar 5. Vestigers zijn vaak afkomstig uit Zuid-Holland (met name Rotterdam) of West-Noord-Brabant (Bergen op Zoom) en doorgaans minder uit Zeeland. Tabel 2.2: Gemeente Tholen. Migratie naar richting, 2002-2004 Vestiging gemiddeld Vertrek gemiddeld Saldo gemiddeld Zeeland 87 80 7 (Corop Overig Zeeland) 78 70 8 (Zeeuwsch-Vlaanderen) 9 10-1 Zuid-Holland 259 161 98 (Rotterdam) 103 55 48 (Overig Zuid-Holland) 156 107 49 Noord-Brabant 319 287 32 (Bergen op Zoom) 135 116 19 (Breda) 27 22 5 (Roosendaal) 24 23 1 (Overig Noord-Brabant) 133 126 7 Overig Nederland 96 109-14 Nederland total 760 638 121 3 Bron: CBS (2005). 2.2. Ontwikkeling woningvoorraad Nieuwbouw In onderstaande tabel is de nieuwbouw binnen de gemeente Tholen van de afgelopen jaren weergegeven. Tabel 2.3: Gemeente Tholen. Nieuwbouw naar eigendom, woningtype en aantal kamers, 2000 tot en met 2004 Totaal Ontrekkingen Saldo toename Huur Koop Eengezins Meergezins Tot 3 kamers 4 kamers of meer 2000 62-17 45 0 62 62 0 0 62 2001 46-15 31 0 46 46 0 0 46 2002 22-17 5 0 22 22 0 0 22 2003 168-16 152 0 168 168 0 0 168 2004 177-20 157 8 169 177 0 0 177 Totaal 475-85 390 8 467 475 0 0 475 2% 98% 100% 0% 0% 100% Bron: CBS (2005). Vanaf 2001 tot en met 2004 zijn er in totaal 475 woningen gebouwd in de gemeente Tholen. Met aftrek van 85 onttrekkingen komt de saldo toename van de woningvoorraad uit op 390 woningen. Per jaar zijn er gemiddeld 95 woningen nieuw gebouwd; de werkelijke groei van de voorraad was bijna 80 per jaar. Met name de jaren 2003 en 2004 waren zeer productief. Dit is terug te zien in de bevolkingsontwikkeling voor die jaren (zie tabel 2.1). 5 In tabel 2.1 is gekeken naar de periode 2001-2003. Tabel 2.2 vergelijkt de periode 2002-2004. Het gemiddelde over de periode 1993 2003 is een positief saldo van ongeveer 90 personen per jaar. Dit aantal wordt in verdere analyse gehanteerd. - 16 -
De gerealiseerde nieuwbouw bestaat vrijwel volledig uit eengezinskoopwoningen (slechts 8 eengezinshuurwoningen) en vrijwel alle woningen tellen 5 kamers. Huidige woningvoorraad De woningvoorraad in de gemeente Tholen bestaat per 1 januari 2005 uit 9.482 woningen. Deze woningvoorraad bestaat voor 27% uit huurwoningen en voor 73% uit koopwoningen. Het aandeel particuliere huurwoningen is 1% van de totale woningvoorraad. Castria Wonen is de grootste verhuurder binnen de gemeente. Daarnaast zijn er enkele kleinere aanbieders: Habion (ca. 20 woningen in Tholen-Stad) en SGBB (ca. 30 woningen in St. Annaland). Per 1 januari 2005 bestond de voorraad sociale huurwoningen uit 2.554 woningen. Tabel 2.4 geeft een overzicht van de huidige woningvoorraad. Tabel 2.4: Gemeente Tholen. Woningvoorraad per kern, verdeling in percentages Totaal 1. Tholen-Stad 6 2. Poortvliet 3. Scherpenisse 4. Stavenisse 5. St. Maartensdijk 6. St. Annaland 7 7. Oud-Vossemeer 8. Sint-Philipsland Huur: < 326 10% 12% 8% 9% 7% 13% 9% 11% 6% 326 500 17% 19% 16% 13% 12% 27% 13% 13% 9% > 500 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Percentage huur 27% 31% 25% 22% 20% 40% 22% 24% 15% Absolute aantallen 2.554 866 165 141 117 594 236 244 151 Koop : < 160.000 31% 24% 31% 35% 56% 24% 39% 25% 43% 160. 240.000 16% 17% 14% 18% 13% 13% 20% 21% 16% 240. 300.000 11% 10% 15% 11% 7% 11% 11% 13% 12% 300. 360.000 7% 8% 7% 5% 2% 6% 5% 8% 7% > 360.000 8% 11% 8% 9% 2% 6% 4% 9% 6% Percentage koop 73% 69% 75% 78% 80% 61% 78% 76% 85% Absolute aantallen 6.928 1.872 507 504 476 913 997 764 845 Totaal 9.482 2.738 672 645 593 1.507 1.323 1.008 996 Bron: Gemeente Tholen (2005), Provincie Zeeland, (2004), CBS (2005), Primos (2003), bewerking Companen In de bijlage, tabel 4, worden de absolute aantallen woningen per woningtype getoond. Met name in Sint Maartensdijk, en in mindere mate in de kern Tholen, staat een relatief groot aantal huurwoningen, vergeleken met de andere kernen in de gemeente Tholen. In kleinere kernen is het aandeel koopwoningen doorgaans hoger dan in grotere kernen. In de kern Tholen staat in totaal eenderde van alle huurwoningen van de gemeente. In Sint Philipsland en Stavenisse staan relatief veel koopwoningen. 6 7 Inclusief 20 woningen van SGBB. Inclusief 30 woningen van Habion. - 17 -
Met name in Oud-Vossemeer, maar ook (in mindere mate) in Sint-Annaland en Scherpenisse, liggen de huurprijzen relatief laag. In Sint-Maartensdijk liggen de huren relatief hoog ten opzichte van de andere kernen. Wat betreft de koopprijzen valt op dat de woningen in Stavenisse relatief goedkoop zijn en in Tholen relatief duur. Tabel 2.5: Gemeente Tholen. Huurwoningen per type en prijsklasse 8 < 326 326 500 > 500 Totaal Eengezins rijwoning 279 11% 1.202 47% 0 0% 1.481 58% Eengezins luxe 0 0% 61 2% 5 0% 66 3% Nultreden grondgebonden 295 12% 205 8% 0 0% 500 20% Nultreden gestapeld 166 7% 84 3% 0 0% 250 10% Gestapeld zonder lift 195 8% 14 1% 0 0% 209 8% Overige woonvormen 35 1% 13 1% 0 0% 48 2% Totaal 970 38% 1.579 62% 5 0% 2.554 100% Bron: Tholense Woningstichting (2005). Definities van gebruikte woningtypen: Eengezins rijwoning Grondgebonden woningen in rij of geschakeld, met meer dan één laag Eengezins luxe Grondgebonden woningen, 2-onder-één-kap of vrijstaand, met meer dan één laag Nultreden grondgebonden Grondgebonden woning in één laag, bijvoorbeeld een seniorenwoning of een vrijstaande bungalow. Woning en primaire vertrekken zijn zonder traptreden toegankelijk. Nultreden gestapeld Gestapeld woning, woning in één laag, bereikbaar per lift Gestapeld zonder lift Gestapeld woning, niet bereikbaar per lift of woning met trappen intern Overige woonvormen Bijvoorbeeld boerderijen of bedrijfswoningen Van de huurwoningvoorraad valt 38% in het goedkope segment en 62% behoort tot de bereikbare huurklasse (huurprijs 328 tot 500). (Middel)dure huurwoningen komen nagenoeg niet voor in het bezit van de Tholense Woningstichting. Ruim de helft van de huurwoningen bestaat uit eengezinswoningen. Seniorenwoningen vormen 40% van de voorraad en het aandeel flats zonder lift ligt op 8%. Flats zonder lift zijn voornamelijk te vinden in de goedkope huurklasse. Het merendeel van de eengezinswoningen behoort tot het bereikbare segment. 8 Uitgegaan wordt van BBSH huurprijsgrenzen per 1-1-2004. - 18 -
Tabel 2.6: Gemeente Tholen. Koopwoningen per type, per kern 1. Tholen 2. Poortvliet 3. Scherpenisse 4. Stavenisse 5. Sint- Maartensdijk 6. Sint-Annaland 7. Oud- Vossemeer 8. Sint- Philipsland Totaal Eengezins rij 56% 36% 38% 63% 57% 47% 45% 46% 50% Eengezins luxe 37% 61% 62% 37% 41% 50% 55% 53% 47% Gestapeld zonder lift 7% 3% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 2% Nultredenwoningen (grondgebonden, gestapeld) 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% Wonen en zorg 0% 0% 0% 0% 0% 3% 0% 0% 1% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: Gemeente Tholen, bewerking Companen. In alle kernen in Tholen bestaat de koopvoorraad vrijwel geheel uit eengezinswoningen. Alleen in Tholen is een noemenswaardige voorraad koopappartementen en in Sint-Annaland is nog een beperkt aantal koopwoningen in de zorgsfeer. Eengezins rijwoningen staan ten opzichte van de andere kernen in Tholen vooral veel in Tholen-Stad, Sint-Maartensdijk en Stavenisse. Vooral in Poortvliet en Scherpenisse komen juist luxere eengezinswoningen relatief vaak voor. Plancapaciteit woningbouw In het kader van de provinciale woonvisie uit 2004 is door de gemeente Tholen een planningslijst woningbouw opgesteld. Tot 2010 is in totaal capaciteit geraamd voor circa 925 woningen, in de periode 2010-2014 nog eens circa 825. De totale nieuwbouwproductie komt daarmee op circa 1750 woningen. De sloopopgave betreft circa 100. De toename van de woningvoorraad tot 2015 is uitgaande van de plannen per saldo ongeveer 1.650 woningen. Het merendeel van de netto toename van de voorraad valt binnen de kern Tholen (circa 40%). St. Annaland neemt ruim 20% van de toename voor haar rekening; St. Maartensdijk ruim 10%. De overige productie is verspreid over de kernen. In bijlage 1 is per kern een overzicht van de plancapaciteit opgenomen. Voor zover bekend bestaat 78% van de plancapaciteit uit koopwoningen. Dit aandeel neigt iets meer naar de koopsector dan de huidige verdeling binnen de bestaande woningvoorraad (73%). 2.3. Toekomstige ontwikkelingen Bevolkingsprognose De toekomstige ontwikkeling van de bevolking is een belangrijk gegeven voor de bepaling van het aantal huishoudens en daarmee ook voor de woningbehoefte. Daarom is tot 2015 per kern een doorrekening gemaakt van de bevolkingsontwikkeling. Daarbij is de volgende methode gehanteerd: a. De omvang en verdeling van de bevolking per kern zoals deze is aangeleverd door de gemeente Tholen is voor het jaar 2005 als uitgangspunt genomen. - 19 -
b. De trend van de provinciale prognose voor de jaren 2010 en 2015 is toegepast op het feitelijk aantal inwoners van 2005. Door met de trend per leeftijdscategorie te werken, zijn de specifieke bevolkingskarakteristieken van de kernen meegewogen 9. Zo is een betrouwbaar beeld per kern ontstaan voor de jaren 2010 en 2015. De provinciale prognose gaat uit van migratiesaldo = 0. Hiermee wordt inzichtelijk hoeveel woningen nodig zijn voor de eigen woningbehoefte 10. Dit is ook uitgangspunt van het provinciaal planologisch beleid / streekplan. De realiteit laat echter een structureel vestigingsoverschot zien van circa 90 personen of ruim 35 huishoudens per jaar (zie paragraaf 5.1). In onderstaande tabel worden de uitkomsten van deze doorrekening kort weergegeven. Een volledig overzicht van de bevolkingsontwikkeling per kern is te vinden in de bijlage (tabel 1). Tabel 2.6: Gemeente Tholen. Toekomstige bevolkingsontwikkeling naar leeftijd Ontwikkeling 2005-2015 2005 2015 Tholen Nederland < 25 jaar 8.390 8.620 + 3% -1% 25-34 jaar 2.995 3.020 + 1% -7% 35-44 jaar 3.825 3.180-17% -18% 45-54 jaar 3.200 3.825 + 19% + 9% 55-64 jaar 2.885 3.160 + 10% + 12% 65-74 jaar 1.795 2.445 + 36% + 36% 75+ 1.585 1.735 + 9% + 14% Totaal 24.675 25.975 + 5% 2% Bron: Gemeente Tholen (2005), Provincie Zeeland, (2004), CBS (2005), Primos (2003), bewerking Companen. Naar verwachting neemt de bevolking van de gemeente Tholen tussen 2005 en 2015 toe van 24.675 personen tot ca. 25.975. Voor de komende 10 jaar betekent dit een totale bevolkingsgroei van ruim 5%. De groep onder de 25 jaar blijft nagenoeg gelijk, er is dus geen sprake van een sterke ontgroening. Tholen zal daardoor in vergelijking met andere Zeeuwse gemeenten relatief jong blijven. De middengroep tussen de 25 en 45 jaar neemt af van 28% naar 24% van de Tholense bevolking. De groep 55-plussers in de gemeente Tholen neemt toe. Het aandeel van deze groep groeit van 25% naar 28% van de bevolking. Met name de groep 65-74 jarigen groeit sterk; met bijna 40%. De groep 55-64-jarigen groeit relatief langzaam vergeleken met de rest van Nederland dit is een doorwerking van de relatief kleine groep huidige 45-54-jarigen in 2005. De kernen onderling laten geen noemenswaardige verschillen zien in de ontwikkeling van de leeftijdsopbouw. Sint Maartensdijk groeit theoretisch bezien het snelst, met 6,5% in 10 jaar tijd. Hierbij dient te worden aangetekend dat recente ontwikkelingen (het teruglopen van het voorzieningenniveau) het groeitempo negatief zullen 9 10 Bijvoorbeeld: een kern met een relatief grote groep babyboomers zal een sterkere groei van het aantal 65- plussers in 2015 kennen, dan andere kernen. Migratiesaldo = 0 gaat er vanuit dat vestiging en vertrek elkaar in evenwicht houden. Nieuwbouw is daarmee in kwantitatieve zin bedoeld voor de gemeentelijke bevolkingsgroei. - 20 -
beïnvloeden. Tholen en Scherpenisse laten het laagste groeipercentage zien: toch nog bijna 5%. Woningbehoefteprognose Op basis van de bevolkingsprognose met als uitgangspunt migratiesaldo = 0, kunnen we de verwachte toekomstige woningbehoefte bepalen. We komen hierbij uit op een toename van de eigen woningbehoefte met circa 1.100 woningen tot 2015. Deze groei is toe te schrijven aan gezinsverdunning en autonome bevolkingsontwikkeling. De gemiddelde huishoudensgrootte neemt in deze periode af van 2,65 in 2005 naar 2,50 in 2015. Daar bovenop komt het effect van de extramuralisering op de woningbehoefte van circa 85 woningen 11 (zie paragraaf 5.1). In totaal ligt de benodigde groei van de woningvoorraad voor de eigen bevolking voor de periode 2005-2014 op ca. 1.185 woningen. In de praktijk van de afgelopen jaren is sprake van een positief migratiesaldo van jaarlijks circa 35 huishoudens. Over een periode van 10 jaar gaat het om circa 350 extra huishoudens door migratie. De totale behoefte aan woningen tussen 2005 en 2015 komt daarmee uit op circa 1.535 woningen Tabel 2.7: Gemeente Tholen. Woningbehoefte en plancapaciteit 2005-2015 Extra woningbehoefte door Jaarlijks Tot 2015 Plancapaciteit Groei eigen bevolking 110 1.100 Extramuralisering 85 Totaal bij migratiesaldo = 0 1.185 Positief migratiesaldo (trend van 10 jaar) 35 350 Totaal bij volgen van de trend 1.535 1.650 Huishoudensontwikkeling De woningbehoefte wordt in de eerste plaats bepaald door huishoudensontwikkeling. Die is voor een belangrijk deel afgeleid van de bevolkingsontwikkeling. Tabel 2.8: Gemeente Tholen. Toekomstige huishoudensontwikkeling naar leeftijd 2005 2015 Ontwikkeling 2005-2015 < 25 jaar 365 440 + 22% 25-34 jaar 1.580 1.675 + 6% 35-44 jaar 2.000 1.730-13% 45-54 jaar 1.735 2.160 + 24% 55-64 jaar 1.590 1..815 + 14% 65-74 jaar 1.020 1.440 + 41% 75+ 1.015 1.145 + 13% Totaal 9.305 10.410 + 12% Bron: Gemeente Tholen (2005), Provincie Zeeland, (2004), CBS (2005), Primos (2003), bewerking Companen 12. Tussen 2005 en 2015 neemt volgens de prognose het aantal huishoudens in de gemeente Tholen toe met circa 1.100 van 9.305 tot 10.410. Dit is een toename van 12% 11 12 De intramurale capaciteit is al deels afgebouwd, maar in de extramurale capaciteit ligt nog een grote opgave. Om te komen tot een betrouwbare prognose van het aantal huishoudens per kern zijn de gegevens over de bevolkingsontwikkeling voor de gemeente Tholen (Provincie Zeeland) gecombineerd met de ontwikkeling van de gemiddelde woningbezetting van de afgelopen jaren (CBS), de voorspelling daarvan (Primos) en met de specifieke bevolkingskarakteristiek per kern (Gemeente Tholen). - 21 -
en deze ligt hoger dan de bevolkingsgroei. Dit is een gevolg van de huishoudensverdunning: meer kleinere (vaak oudere) huishoudens. Tabel 2.9: Gemeente Tholen. Toekomstige huishoudensontwikkeling naar type huishouden 2005 2015 Ontwikkeling 2005-2015 1 & 2 persoons huishoudens < 25 jaar 315 385 70 + 22% 1 & 2 persoons huishoudens 25-35 jaar 810 855 45 + 6% 1 & 2 persoons huishoudens 35-55 jaar 1.145 1.240 95 + 8% Gezinnen 4.025 4.265 240 + 6% 1 & 2 persoons huishoudens 55-75 jaar 2.060 2.600 540 + 26% 1 & 2 persoons huishoudens 75+ 945 1.070 125 + 13% Totaal 9.305 10.410 1.105 + 12% Bron: Gemeente Tholen (2005), Provincie Zeeland, (2004), CBS (2005), Primos (2003), bewerking Companen. In de verwachte ontwikkeling van de verschillende huishoudenstypen is zichtbaar dat vooral het aandeel één- en tweepersoons huishoudens onder de 25 jaar en boven de 55 jaar sterk toeneemt. In de afgelopen jaren is gebleken dat in Tholen het aandeel zelfstandig wonende personen tot 25 jaar toeneemt. Deze ontwikkeling zet zich naar verwachting voort. Het aantal gezinnen en de één- en tweepersoons huishoudens tussen de 25 en 55 jaar blijven achter op de gemiddelde huishoudensgroei van de gemeente Tholen. Inkomensontwikkeling van huishoudens Van de Tholense huishoudens hebben we hun huidige inkomenssituatie in beeld. De inkomens in Tholen liggen vaker wat lager dan in Nederland als geheel. Ten opzichte van de provincie valt op dat de inkomensverschillen in de provincie groter zijn dan in Tholen; in Tholen is een relatief grote middenklasse. Tabel 2.10: de inkomenssituatie van Tholen vergleken met de regio en Nederland, peiljaar 2002 Tot 22.600 22.600-41.500 Meer dan 41.500 Tholen 38,7% 44,1% 17,1% Zeeland 40,3% 41,9% 17,9% West-Noord-Brabant 37,5% 41,8% 20,7% Nederland 40,0% 40,0% 20,0% Bron: CBS, 2005. Met behulp van een economische prognose, gebaseerd op het scenario verdeeldheid uit Mensen, wensen, wonen, is de inkomenssituatie van de Tholense huishoudens doorvertaald naar 2015. Het gekozen scenario gaat uit van een beperkte jaarlijkse economische groei van 1,5%. Tabel 2.11: Gemeente Tholen. Inkomensopbouw nu en in 2015 Inkomensklasse 2005 2015 Beneden modaal 13 3.169 34% 2.881 28% Modaal tot anderhalf keer modaal 3.104 33% 3.810 36% Meer dan anderhalf keer modaal 3.030 33% 3.720 36% Totaal 9.303 100% 10.410 100% Aandachtsgroep 14 (deel beneden modale inkomens) 2.770 30% 2.539 24% Bron: CBS (2005), Woningmarktonderzoek Companen (2005). 13 14 29.500 bruto per jaar (CPB, 2005). Alleenstaand tot 65 jaar (belastbaar jaarinkomen) 18.925, Meerpersoons tot 65 jaar 25.375, Alleenstaand 65+ 16.825, Meerpersoons 65+ 21.925. - 22 -
Gemeenten en corporatie hebben op grond het BBSH een eerste verantwoordelijkheid voor de aandachtsgroep lage inkomens. Circa 30% van de huishoudens in Tholen behoort tot deze aandachtsgroep. Landelijk is dat 32%. De komende tien jaar neemt door de verwachte (beperkte) economische groei deze groep in omvang af tot circa 24% van het totaal aantal huishoudens. De midden- en hogere inkomens groeien de komende jaren verder in omvang. Voor de woningbehoefte betekent dit dat er naar verwachting meer lucht komt in de kernvoorraad. Gezien de woonwensen (zie verdere analyse, hoofdstuk 3) die relatief sterk gericht zijnop voordelige huur, zal in kwantitatieve zin een behoorlijke voorraad voordelige woningen nodig blijven. 2.4. Van huishoudens naar doelgroepen / woonstijlen Hoewel de woonwensen van mensen individueel verschillen, kunnen we uit de enquête een beperkt aantal groepen herleiden met in grote lijnen gelijke woonwensen. Dit maakt het mogelijk om gericht beleid te ontwikkelen op deze groepen. De indeling in deze groepen is vooral bepaald door leeftijd, inkomen en de huishoudenssituatie. Bij de analyse over langere termijn herleiden we de vraag naar woningen in beginsel vanuit de ontwikkeling van deze doelgroepen op de woningmarkt. Kenmerken van die doelgroepen zijn naar de toekomst toe te voorspellen (op basis van demografische en economische prognoses). Generatie Jong Oud Alleen gezin alleen samen samen Plaatsgebonden senioren Bemiddelde senioren Mobiele senioren Buurtgebonden gezinnen Mobiele gezinnen Ongebonden Kleine Huishoudens Laag Economische positie Hoog In de figuur zijn de 6 doelgroepen / woonstijlen als elkaar overlappende cirkels weergegeven. De overlap is nodig om aan te geven dat de grenzen tussen verschillende groepen niet zwart-wit zijn. Toch kunnen we grosso modo zeggen dat huishoudens met een bepaald inkomen en een bepaalde generatie vooral behoren tot die specifieke doelgroep / woonstijl 15. In de figuur zijn namen gegeven aan de doelgroepen. De namen maken de groepen benoembaar. 15 We gaan ervan uit dat de verschillende overlappen elkaar in omvang min of meer compenseren. - 23 -
7. Starters Meestal jongeren die vanuit een onzelfstandige woonsituatie (meestal inwonend bij ouders, familie of op kamers) de woningmarkt betreden. Deze groep staat niet in de figuur weergegeven, omdat ze nog geen positie op de woningmarkt hebben. 8. Ongebonden Kleine Huishoudens: Eén- en tweepersoons huishoudens tot 55 jaar, met een inkomen lager dan anderhalf keer modaal (tot 2.500 euro netto per maand). 9. Lokaal gebonden gezinnen Gezinnen met kind(eren) met een inkomen lager dan anderhalf keer modaal. 10. Mobiele gezinnen Gezinnen met kind(eren) en één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar, met een inkomen hoger is anderhalf keer modaal (meer dan 2.500 euro netto per maand). 11. Lokaal gebonden senioren Eén- en tweepersoons huishoudens van 55 jaar en ouder, met een inkomen lager is anderhalf keer modaal. 12. Mobiele senioren Eén- en tweepersoons huishoudens tussen de 55 en 75 jaar, met een inkomen hoger dan anderhalf keer modaal. 13. Bemiddelde senioren Eén- en tweepersoons huishoudens van 75 jaar en ouder, met een inkomen hoger dan anderhalf keer modaal. Op basis van deze prognoses zal het aandeel van de verschillende doelgroepen op de Tholense woningmarkt zich als volgt ontwikkelen: Tabel 2.12: Gemeente Tholen. Ontwikkeling doelgroepen op de woningmarkt Doelgroep 2005 2015 Groei 2005-2015 7. Ongebonden Kleine Huishoudens 1.700 18% 1.810 17% +110 + 7% 8. Lokaal gebonden gezinnen 2.465 26% 2.465 24% 0 +/- 0% 9. Mobiele gezinnen 2.135 23% 2.465 24% +330 + 16% 10. Lokaal gebonden senioren 2.070 22% 2.165 21% +95 + 5% 11. Mobiele senioren 655 7% 1.045 10% +390 + 59% 12. Bemiddelde senioren 285 3% 455 4% +170 + 61% Totaal 9.305 100% 10.410 100% +1.105 + 12% Bron: Provincie Zeeland (2004), CBS (2005), Primos (2005), bewerking Companen. In absolute zin nemen alle doelgroepen / woonstijlen in omvang toe. Het aandeel huishoudens met lagere inkomens (1.) Ongebonden kleine huishoudens, (2.) Lokaal gebonden gezinnen en (4.) Lokaal gebonden senioren) neemt af, hetgeen samenhangt met de verwachte economische groei. Het aandeel Mobiele gezinnen 3.) neemt slechts licht toe. De absolute groei met ruim 300 huishoudens is echter van belang. Groei is er vooral bij Mobiele senioren en Bemiddelde senioren (5. en 6.). Zij nemen bijna de helft van de totale groei van het aantal huishoudens voor hun rekening. - 24 -