Samen werken aan een thuis Ondernemingsplan 2018-2021
Nijverheidsstraat 35, Huissen Heerbaan 170, Millingen aan de Rijn Postbus 43 6850 AA Huissen info@waardwonen.nl www.waardwonen.nl T 026-326 30 50 Ondernemingsplan 2018-2021 2
Inhoud Samen werken aan een thuis 3 Trends en ontwikkelingen 6 Waar we voor staan 8 Onze droom: samenwerken aan een thuis 9 Waar we voor gaan: onze speerpunten 11 Betaalbaarheid 11 Wonen & zorg 12 Investeren in wonen 13 Klantgerichte dienstverlening 14 Hoe we werken: we zijn een netwerkorganisatie 15 Ondernemingsplan 2018-2021 3
Voorwoord Samen werken aan een thuis Als we nu eens alle regeltjes vergeten, procedures aan de kant zetten en alle ingesleten gewoontes van ons afschudden: waarom doen we dan wat we doen? Met die vraag starten we vorig jaar aan een traject waarvan dit ondernemingsplan de voorlopige uitkomst is. We schrijven bewust voorlopig, want we staan met onze organisatie aan het begin van een nieuwe uitdaging: de wereld die we voor onszelf en u gedroomd hebben, werkelijkheid maken. Maar laten we eerst even teruggaan naar het begin. We zijn een woningcorporatie die er goed voorstaat. Dat staat zwart op wit: financieel hebben we de zaken op orde, de staat van onze woningen is goed en onze dienstverlening wordt goed gewaardeerd. Dat vinden we ontzettend belangrijk en houden we vast. Toch vonden we dat er wat te verbeteren viel, toen we binnen onze organisatie in gesprek gingen over onze toekomst. We kwamen uit op de bedoeling, de kortst mogelijke omschrijving van onze visie. Die luidt: Samen werken aan een thuis. De bedoeling is de basis van dit ondernemingsplan. In de bedoeling zit het woord thuis. Een thuis is iets anders dan een huis, ook al scheelt het maar één letter. Een thuis is een plek waar u zich prettig voelt. Waar u mensen kent en waar u gekend wordt. Waar u de zorg en aandacht krijgt die u nodig heeft. Waar we samen werken aan een mooie en prettige leefomgeving. Beetje ambitieus voor een woningcorporatie, denkt u misschien. Daar heeft u gelijk in. Maar wij geloven dat de mooiste dingen voortkomen uit grote ambities. Natuurlijk kunnen we die grote ambities niet alleen waarmaken. Daarom zit in de bedoeling ook het woord samen. Wij zien onszelf als onderdeel in het netwerk van huurders en partners. Door samen op te trekken realiseren we meer dan dat we afzonderlijk kunnen bereiken. We benutten elkaars kennis en kunde om uw leefomgeving mooier en beter te maken. Zo werken we samen aan een thuis. Ondernemingsplan 2018-2021 4
Dat bereiken we als we werken vanuit vertrouwen. We vertrouwen in u als huurder. En we hebben vertrouwen in onze partners en in de professionaliteit van onze medewerkers. Zij moeten zich vrij voelen om samen met u te werken aan een fijne leefomgeving. Niet vanuit regeltjes en procedures, maar vanuit de bedoeling. Handelen met oog voor de menselijke maat en niet blind de voorschriften volgen. De huurdersorganisaties zijn onze meest belangrijkste gesprekspartners, we werken gezamenlijk aan de uitvoering van ons ondernemingsplan. In de volgende hoofdstukken leest u wat we de komende periode gaan doen, maar vooral ook waarom we dat gaan doen. Om dat helder te maken, gaan we eerst in op een aantal trends en ontwikkelingen waarmee we de komende jaren te maken hebben. Daarna leest u welke beleidsuitgangspunten we daaraan verbinden. Tot slot beschrijven we hoe we dat beleid omzetten in acties. We kijken ernaar uit om samen met u te werken aan een thuis! Het samen uit de bedoeling hebben we natuurlijk ook in de praktijk gebracht toen we dit ondernemingsplan schreven. De mensen waar we voor en mee samenwerken zijn nauw betrokken bij het maken ervan. Zo hebben we inspirerende gesprekken gevoerd met samenwerkingspartners zoals huurdersorganisaties, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties en zijn we op de koffie bij huurders geweest. Dat leverde waardevolle inzichten op. Onze dienstverlening sluit aan bij de behoefte van onze huidige en toekomstige huurders. Ondernemingsplan 2018-2021 5
Trends en ontwikkelingen Er zijn een aantal trends en ontwikkelingen die voor de komende periode voor ons van groot belang zijn. Betaalbaarheid Woningcorporaties zijn er voor mensen met een bescheiden inkomen: mensen aan wie de vrije woningmarkt weinig of geen mogelijkheden biedt. Binnen die groep zien we dat de financiële kwetsbaarheid toeneemt. Dat komt bijvoorbeeld door veranderingen op de arbeidsmarkt: een vaste baan tot je pensioen is allang niet meer vanzelfsprekend. Daar zijn flexibele en tijdelijke contracten voor in de plaats gekomen. Dat zorgt soms voor onzekerheid: komt er elke maand genoeg binnen om de huur te betalen? De energierekening? De verzekering? De betaalbaarheid van wonen is voor deze groep mensen, en dus voor ons, de eerste prioriteit. Leefbaarheid en wonen & zorg Mensen zijn meer dan voorheen op zichzelf aangewezen. Iemand die zorg nodig heeft, krijgt die als het even kan in zijn eigen woning. Ouderen wonen graag zo lang mogelijk in hun eigen huis. Door een terugtrekkende overheid komen huurders meer op zichzelf te staan en worden zij meer afhankelijk van hun eigen netwerk. Er is een toename van bijzondere groepen en mensen met een zorgvraag: lichtverstandelijk gehandicapten, mensen met psychische problematiek en lichamelijk beperkte mensen. Daardoor ontstaan soms maatschappelijke problemen en leefbaarheidsproblematieken. Dit vraagt om signalering en preventie en versterking van onze samenwerking met partners. Duurzaamheid Duurzaamheid staat hoog op de politieke agenda. Ook van corporaties wordt een grote bijdrage Ondernemingsplan 2018-2021 6
verwacht om de afspraken in het klimaatakkoord te behalen. Door de overheid, landelijk en lokaal, worden afspraken gemaakt met de corporatiesector. In 2018 stellen we een route op hoe we in 2050 CO2-neutraal kunnen zijn. We werken hard aan het energiezuinig maken van onze woningen. Daarmee houden we ook nog eens de woonlasten beheersbaar, want energielasten maken daar een steeds groter deel van uit. Demografie IIn onze regio zien we dat de vergrijzing steeds verder toeneemt. De gemiddelde grootte van huishoudens neemt juist af: we zien steeds meer een- en tweepersoonshuishoudens. Dit zijn zowel jongeren als ouderen. Wonen Maatschappelijke trends hebben invloed op hoe mensen aankijken tegen wonen. Er is een toenemende vraag naar kleinere woningen. Wat we ook zien is een toename van collectieve woonvormen. Daarom gaan we meedenken met initiatiefnemers voor gezamenlijke woonvormen. Uitgangspunt hierbij is dat het sociale huurwoningen betreft. Daarnaast gaan we kleinschalig experimenteren met het bouwen van kleinere en goedkope woningen voor starters. We houden steeds goed in de gaten of onze woningvoorraad nog past bij de wensen en behoeften van onze huurders. Ondernemingsplan 2018-2021 7
Waar we voor staan Waar we voor staan hebben we samengevat in onze missie, visie en kernwaarden. Onze missie We bieden als corporatie betaalbare en duurzame woningen. Onze dienstverlening sluit aan bij de behoefte van onze huidige en toekomstige huurders. We werken samen aan een thuis met onze huurders en partners. Onze visie Waardwonen is een klantgerichte, maatschappelijke onderneming. We verhuren betaalbare en kwalitatief goede woningen met een overwegend groen energielabel en leveren maatwerk in onze dienstverlening. Dit doen we door in nauw contact te staan en samen te werken met onze huurders en partners. We zoeken hen actief op en zijn zichtbaar en aanspreekbaar in wijken en buurten. Vanuit een duurzame relatie en gedeelde ambities werken we aan de volkshuisvestelijke en sociale uitdagingen in ons werkgebied. Kernwaarden Samenwerken: we zoeken actief de verbinding op, zowel binnen onze eigen organisatie als in de samenwerking met onze huurders en partners. Omgevingsgericht: we staan midden in de (lokale) samenleving en houden onze oren en ogen open. Ondernemend: we hebben een proactieve houding van waaruit we signalen en kansen die we waarnemen oppakken. Samen met onze huurders en partners werken we aan een thuis Ondernemingsplan 2018-2021 8
Onze droom: samenwerken aan een thuis Onze droom: we maken wonen met zorg mogelijk We zijn een sociale en actieve netwerkorganisatie. Met een passend woningbezit zorgen we ervoor dat onze huurders een betaalbare, veilige, leefbare en prettige woonplek hebben. Ook onze huurders die speciale woonwensen hebben of ondersteuning nodig hebben bij het wonen, vinden bij ons hun thuis. Iedere dag werken we met veel plezier om dit mogelijk te maken. We zijn een woningcorporatie met veel aandacht voor de combinatie van wonen en zorg. Samen met onze partners in zorg en welzijn werken we aan een thuis voor iedere huurder. Onze droom: passend woningbezit Ons woningbezit is passend voor onze doelgroepen. We investeren in duurzaamheid. Dat doen we voor onze leefomgeving, voor betaalbare woonlasten en voor de verbetering van de kwaliteit van onze woningen. Daarnaast werken we bijvoorbeeld met duurzamere bouwmethoden. In zogenaamde woonlabs experimenteren we met nieuwe werkwijzen en nieuwe vormen van dienstverlening en nieuwe woonvormen. Zo zorgen we ervoor dat onze woningen ook in de toekomst passen bij de woonwensen van onze huurders. Woonlab Tot slot gaan we aan de slag met het woonlab. In een woonlab experimenteren we bijvoorbeeld met een nieuwe manier van werken of een innovatieve vorm van dienstverlening. Dat doen we met een kleine groep, die voor elk woonlab opnieuw wordt samengesteld. Zo kunnen we in het klein experimenteren. Ondernemingsplan 2018-2021 9
Spreek ons aan! Dit plan is geen passief document maar een actief verhaal dat we graag delen. We nodigen iedereen uit om met ons mee te denken. Heeft u ideeën, suggesties of wilt u met ons meedenken? We horen het graag! Onze droom: zichtbaar aanwezig in de wijken We staan dicht bij onze huurders en zichtbaar in de wijken. We vinden het belangrijk om samen met onze huurders te werken aan een thuis. Daarom luisteren we goed naar onze huurders zodat we weten wat er leeft. We bieden niet alleen diensten, ook onze huurders komen zelf met inbreng en nemen hun verantwoordelijkheid. We bieden maatwerk naast onze standaard dienstverlening. Het belang van onze huurders staat altijd voorop. Onze droom: we werken met passie aan wonen We zijn bevlogen, betrokken en enthousiaste professionals. We zetten ons klantgericht in voor onze huurders en werken met passie aan de realisatie van onze doelen. Verantwoordelijkheden liggen laag in de organisatie, we werken vanuit eigenaarschap. Een hoge huurderstevredenheid is een belangrijke drijfveer voor ons. We zijn een flexibele en doelmatig ingerichte organisatie. Ondernemingsplan 2018-2021 10
Waar we voor gaan: onze speerpunten Betaalbaarheid Betaalbaarheid is ons belangrijkste speerpunt. Maar wat is eigenlijk betaalbaar? Wat voor de een onbereikbaar is, geeft de ander zonder blikken of blozen uit. Betaalbaarheid heeft dus alles te maken met de persoonlijke en financiële situatie van iedere huurder. Daarom leveren we zo veel mogelijk maatwerk: we kijken en luisteren goed wat de mogelijkheden van onze individuele huurders zijn. Duurzaamheid en woonlasten De komende jaren investeren we flink in de duurzaamheid van onze woningen. Want een woning met een lage energierekening is goed voor milieu én portemonnee. Daarnaast proberen we over de hele linie de woonlasten te beperken. Tijdens de looptijd van dit ondernemingsplan koersen we op een zo laag mogelijke huurverhoging. Onze ambities: ons woningbezit heeft in 2025 gemiddeld label A. Als we hiervoor een bewoonde woning aanpakken, hoeven de huurders daar niet extra voor te betalen. Met de gemeenten maken we afspraken over CO2-neutraal wonen. En nieuwe woningen bouwen we zoveel mogelijk energieneutraal. Actief beperken betalingsachterstanden Ondanks bovengenoemde maatregelen kan het natuurlijk voorkomen dat iemand een betalingsachterstand oploopt. Deze huurders benaderen we actief. Het liefst doen we dat met een bezoek aan huis. We maken het thema armoede bespreekbaar. Samen met maatschappelijke partners werken we hiervoor de komende jaren aan een plan van aanpak. Ondernemingsplan 2018-2021 11
Wonen & zorg Als woningcorporatie weten we als geen ander hoe belangrijk een thuisgevoel is. Op het moment dat mensen zorg nodig hebben, kan dat thuisgevoel zomaar verdwijnen. Bijvoorbeeld doordat mensen door een fysiek ongemak niet meer uit de voeten kunnen in hun huis. Dat willen we samen met onze partners voorkomen omdat we vinden dat iedereen zich prettig moet voelen in hun (t) huis. Netwerk in zorg en welzijn We zien en horen veel van onze huurders. Zodra we merken dat er een zorgbehoefte is, spreken we ons netwerk van maatschappelijke partners aan: zorg en welzijnsorganisaties en de gemeenten. Onze ambities op het gebied van wonen en zorg leggen we vast in de prestatieafspraken met de gemeenten en huurdersorganisaties. Passende woonvormen bedenken en realiseren Ook al leveren we zelf geen zorg; we kunnen wel zorgen voor de ideale randvoorwaarden. We luisteren goed naar de behoeften van onze huurders en spelen daarop in met bijvoorbeeld kleinschalige beschermd woonvormen. Nieuwe technologieën bieden ook geweldige mogelijkheden om mensen met een zorgvraag thuis te ondersteunen. Binnen een woonlab onderzoeken we de komende tijd nieuwe woonvormen en de mogelijkheden die bijvoorbeeld domotica biedt. Opplusbeleid Tot slot werken we ons opplusbeleid verder uit. Huurders met een fysieke beperking kunnen bij ons terecht voor een aantal woonaanpassingen die hun leven nét dat beetje makkelijker maken. Belangrijk: we geven ook meer ruchtbaarheid aan ons opplusbeleid, zodat huurders weten dat we er ook voor hen zijn als ze zorg nodig hebben. Ondernemingsplan 2018-2021 12
Investeren in wonen Ons doel is een prettig thuis voor al onze huurders, een van onze middelen om dat te bereiken is vastgoed. We houden steeds goed in de gaten of onze woningvoorraad nog past bij de wensen en behoeften van onze huurders, nu en in de toekomst. Voor dit ondernemingsplan brachten we die wensen en behoeften in kaart. Op basis daarvan hebben we voor onszelf een veranderopgave geformuleerd. De noodzakelijke omvang van onze woningvoorraad hebben wij onderzocht. Om de zogenaamde wensportefeuille te realiseren hebben wij een toename van 40 woningen op onze totale woningvoorraad nodig. Om tot de juiste omvang van onze woningvoorraad te komen, treffen we een aantal maatregelen. Zo verkopen we woningen, kopen we Koopgarantwoningen terug, slopen we woningen en bouwen we nieuwe woningen. Omdat we in Lingewaard ook de ambitie hebben om woningen voor beschermd wonen te realiseren, gaan we er op dit moment vanuit dat we daar 35 woningen voor nodig hebben. Wanneer we al deze maatregelen in de loop van de jaren uitvoeren, is ons woningbezit met 40 woningen toegenomen. Op basis hiervan hebben we de volgende basisopgave geformuleerd: We kopen Koopgarantwoningen terug die we vervolgens in de huur plaatsen of definitief verkopen (71 woningen). We verkopen woningen die versnipperd in ons bezit liggen (172 woningen). We plaatsen woningen in de duurdere woningvoorraad, boven 710 waardoor ze worden onttrokken aan de sociale voorraad (26 woningen). We slopen bestaande woningen (108 woningen) We bouwen nieuwe woningen (310 woningen) We voegen 35 woningen voor beschermd woningen toe. Ons woningbezit heeft in 2025 gemiddeld energieindex 1.0 (huidige label A). Met de gemeenten maken we afspraken over CO2-neutraal wonen. Hiermee transformeren we een deel van ons woningbezit. We gaan naar meer appartementen en we zien een kleine afname van onze eengezinswoningen. We werken de komende jaren stap voor stap naar deze wensportefeuille toe. Tussentijds sturen we bij als de omstandigheden daarom vragen. Opgave woningkwaliteit De komende tien jaar werken we aan de verbetering van onze woningen. Door woningen aan te passen aan de eisen van deze tijd wordt de levensduur van de woningen verlengd. In totaal gaat het om 225 woningen. Opgave energieambitie Met de ambitie om in 2025 alle woningen gemiddeld op EPA-label A te hebben is de veranderopgave op energiegebied de komende jaren groot. We brengen hiervoor tot 2025 bij 2.593 woningen energiebesparende maatregelen aan. Daarmee werken we aan de betaalbaarheid van de woningen, het wooncomfort en het milieu. Ondernemingsplan 2018-2021 13
Klantgerichte dienstverlening Elke dag zijn we bezig met de staat van onderhoud, de toegankelijkheid en de toekomstbestendigheid van onze woningen. Maar we verliezen nooit uit het oog dat het uiteindelijk draait om het thuisgevoel van onze huurders. Daarom richten we onze organisatie zo in, dat de huurder altijd op de eerste plaats komt. Snel en efficiënt Wat betekent dat in de praktijk? In de eerste plaats dat we goed bereikbaar zijn; telefonisch en via e-mail en internet. We werken daarbij vanuit het principe dat zoveel mogelijk mensen in één keer goed worden geholpen. Alle investeringen die we bijvoorbeeld doen in ICT, doen we om deze ambitie te realiseren. Op basis van onderzoek schatten we in dat we 80 procent van de vragen en opdrachten van onze huurders snel en efficiënt kunnen afhandelen. Professionaliteit van medewerkers Tegelijkertijd komen we regelmatig situaties tegen die nét een beetje meer aandacht nodig hebben. Die zich niet in een procedure uit het boekje laten wringen. In dat soort situaties vertrouwen we op het inlevingsvermogen, de creativiteit en de professionaliteit van onze medewerkers. Zij moeten zich vrij voelen om in het belang van de huurder een maatwerkoplossing aan te bieden. Meer persoonlijk contact Wat ook werkt: even langs de deur gaan in plaats van een e-mailtje of telefoontje. Het praat gewoon wat makkelijker als je elkaar in de ogen kunt kijken. Dat doen we al zoveel mogelijk. Toch willen we het directe contact met onze huurders nog beter. Daarom gaan we werken met buurtbeheerders: medewerkers die huurders makkelijk even kunnen aanschieten omdat ze in de buurt aanwezig zijn. We betrekken onze huurders bij ons beleid in de wijk en de manier waarop we ons werk willen doen. We gebruiken hiervoor de relatie met onze huurdersorganisaties. Daarnaast zetten we contacten per wijk/ buurt/complex op door onder andere persoonlijk contact en sociale media. Ondernemingsplan 2018-2021 14
Hoe we werken: we zijn een netwerkorganisatie De ambities die we hebben zijn ambitieus, dat realiseren we ons. We geloven echt dat we een verschil kunnen maken in het leven van onze huurders. Maar niet in ons eentje. Onze droom vraagt om een heel brede samenwerking met huurders, huurdersorganisaties, zorgen welzijnspartners, gemeenten en vastgoedorganisaties. Daarom ontwikkelen we ons steeds meer tot een netwerkorganisatie. Huurders De belangrijkste mensen in ons netwerk zijn natuurlijk onze huurders. Samen met onze huurders organisaties stellen we daarom een participatiebeleid op. Daarin beschrijven we hoe we huurders en partners betrekken en laten meedenken, meepraten en meedoen. De komende jaren monitoren we die participatie steeds. Zodat we zeker weten dat huurders zelf ook ervaren dat hun stem wordt gehoord. Maatschappelijke partners Iedere organisatie die zich in ons werkgebied inzet voor het maatschappelijk belang, beschouwen we als een partner. Samen kunnen we opgaven aan die voor de afzonderlijke partijen misschien te hoog gegrepen zijn. Onze natuurlijke lokale partners zijn de huurdersorganisaties, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. Daarnaast werken we nauw samen met vastgoedorganisaties, zijn we actief binnen WoonKr8 en binnen Aedes-verband. Samenwerking In onze portefeuillestrategie spreken we uit dat we openstaan voor verregaande samenwerking met collega-corporaties. Hierbij stellen we het huurdersbelang voorop, vinden we het belangrijk om een meerwaarde te bieden in dienstverlening en zijn we beter in staat om onze volkshuisvestelijke taken uit te voeren. De relatie met zorg- en welzijnsorganisaties is heel erg belangrijk voor huurders om goed en prettig te wonen. Dit wordt in de toekomst steeds belangrijker. Daarom zoeken we meer samenwerking met deze sector. Woonstichting Gendt heeft al jarenlang ervaring in de samenwerking met zorg- en welzijnsorganisaties. Daarom gaan we onderzoeken of een samenwerking met hen een mooie stap in de goede richting is om onze ambitie, wonen en zorg zo goed mogelijk organiseren, te realiseren. Ondernemingsplan 2018-2021 15
Ondernemingsplan 2018-2021 16