De dubbele kloof tussen koop en huur - Omvang, Oorzaken en Consequenties -

De dubbele kloof tussen koop en huur - Omvang, Oorzaken en Consequenties - Onderzoek in opdracht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars drs. Frans Schilder en prof.dr. Johan Conijn CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG De dubbele kloof tussen koop en huur: omvang, oorzaken en consequenties drs. Frans Schilder en prof. dr. Johan Conijn Amsterdam, Amsterdam School of Real Estate (ASRE research papers; 10) ISSN 1878-4607 Trefw.: woningmarkt Copyright 2009 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande toestemming van de Amsterdam School of Real Estate, Jollemanhof 5, 1019 GW AMSTERDAM. ASRE Research Center l Amsterdam School of Real Estate l Postbus 140 l 1000 AC Amsterdam T 020 668 1129 l F 020 668 0361 l research@asre.uva.nl

Voorwoord Er is de laatste jaren veel te doen om de woningmarkt: zowel in de publieke opinie als in de wetenschap is de huizenmarkt een veel besproken thema. De recente economische crisis en de consequenties die deze crisis heeft voor de woningmarkt, heeft de aandacht voor de woningmarkt alleen maar verder doen toenemen. Een van de thema s binnen de Nederlandse woningmarkt dat al geruime tijd onderwerp van discussie in de publieke opinie is, is de kloof tussen koop en huur. Met dit onderzoek wil de NVM een bijdrage aan de Nederlandse woningmarktdiscussie te leveren door een eenduidige definitie, gebaseerd op economische theorie, van de kloof vast te stellen en in grote lijnen de oorzaken en de gevolgen van de kloof in kaart te brengen. Tot slot zal er een aantal aanbevelingen gepresenteerd worden die zouden kunnen leiden tot het verkleinen van de kloof. Tevens willen de auteurs de stuurgroep vanuit de commissie VROM van de NVM bedanken voor de input in het onderzoek. Ook gaat onze dank uit naar Dion Bongaerts van de Universiteit van Amsterdam voor zijn statistische advisering. 2

Inhoudsopgave De dubbele kloof tussen koop en huur - Omvang, Oorzaken en Consequenties -...1 Inhoudsopgave...3 De kloof gedefinieerd...4 De oorzaak van de kloof...4 De omvang van de kloof...5 Gevolgen van de kloof...7 Aanbevelingen...8 1. Inleiding...9 2. De subsidiëring in de koopsector...10 3. De subsidiëring in de huursector...12 4. De omvang van de kloof vanuit gebruikersperspectief...14 4.1 Inleiding...14 4.2 Het gebruikersperspectief...14 4.2.1 De koopsector...14 4.2.2 De huursector...16 4.3 Kwaliteitsverschillen tussen koop- en huurwoningen...16 4.4 De voor kwaliteit gecorrigeerde kloof...18 5. De omvang van de kloof vanuit investeringsperspectief...22 5.1 Inleiding...22 5.2 De omvang van de kloof...22 5.3 De verklaring van de kloof vanuit investeringsperspectief...25 6. Enkele consequenties van de dubbele kloof...27 6.1 Inleiding...27 6.2 De gevolgen van de dubbele kloof voor de woningvoorraad...27 6.2.1 De woningbouwproductie...27 6.2.2 De samenstelling van de huishoudens naar eigendomscategorie...28 6.3 De gevolgen van de kloof voor de verhuisgeneigdheid...29 6.3.1 Inleiding...29 6.3.2 De invloed van de impliciete subsidie in de huursector op de verhuiswens...29 Literatuur...32 Bijlagen...33 3

Samenvatting en aanbevelingen Er is in Nederland een groeiende consensus dat de Nederlandse woningmarkt niet goed functioneert. Voorbeelden van dit slechte functioneren zijn gevarieerd en omvatten onder meer een mismatch tussen vraag en aanbod, stagnerende doorstroming, hoog prijsniveau van koopwoningen en betaalbaarheidsproblemen voor grote groepen huishoudens. Een thema dat ook regelmatig in de discussie omtrent de Nederlandse huizenmarkt terugkeert, is de kloof tussen de huur- en koopsector. De kloof tussen de koop- en huursector is een vaak terugkerend thema in de Nederlandse woningmarkt discussie. Echter, het is in deze discussie en vele artikelen vaak niet helemaal duidelijk wat nu precies met de kloof wordt bedoeld. Vaak wordt de kloof tussen neus en lippen door genoemd als de oorzaak, of juist het gevolg, van een ander probleem. Hierbij wordt zelden uitgelegd wat men nu precies onder die kloof verstaat. Het ontbreekt in de woningmarktdiscussie aan een vastomlijnde definitie van die kloof. Dit onderzoek, uitgevoerd in opdracht van de NVM, probeert de kloof tussen de koopsector en de huursector te vatten in een definitie en de oorzaken en gevolgen ervan in kaart te brengen. Tevens worden voor enkele aanbevelingen geformuleerd om op korte termijn één van de meest ingrijpende gevolgen van de kloof, de stagnerende doorstroming in de woningmarkt, aan te pakken De kloof gedefinieerd Voor het onderzoek is allereerst een definitie van het begrip kloof geformuleerd. In het kader dit onderzoek is de volgende definitie voor de kloof gehanteerd: De kloof is het verschil in prijsniveau tussen de koopsector en de huursector. In de titel wordt nadrukkelijk melding gemaakt van een dubbele kloof. Dit heeft betrekking op het duale karakter van een woning. De woning is tegelijkertijd een gebruiksgoed en een investeringsgoed. Het verschil in prijsniveau kan daarom op twee manieren worden onderzocht. Enerzijds als een prijsverschil in termen van gebruikskosten en anderzijds als een prijsverschil in termen van de woningprijzen. Het eerste prijsverschil heeft betrekking op het gebruik van de woning en wordt in het onderzoeksrapport aangeduid met de kloof vanuit het gebruikersperspectief. Het tweede prijsverschil heeft betrekking op de investering in de woning en wordt uitgewerkt vanuit het investeringsperspectief. Beide perspectieven zijn echter onlosmakelijk met elkaar verbonden en hebben, hoewel vaak indirect, grote invloed op elkaar. De oorzaak van de kloof De kloof tussen koop en huur, of deze nu vanuit een gebruikersperspectief of vanuit een investeringsperspectief wordt bezien, kent een duidelijk aanwijsbare oorzaak. De reden dat er sprake is van een kloof tussen koop en huur is de omvangrijke subsidiëring van woondiensten in Nederland. In de koopsector worden eigenaar-bewoners gesubsidieerd via de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit. Door de lage prijselasticiteit van het aanbod in de koopsector heeft de fiscale subsidiering ook een prijsopdrijvend effect. In de huursector worden prijzen laag gehouden door de huurprijsregulering. Hierdoor worden de prijzen in de huursector verlaagd: niet alleen voor de gebruiker, maar ook voor de investeerder. Dit samenspel van de subsidies leidt tot een kloof tussen koop en huur. Dit samenspel wordt in onderstaande figuur schematisch weergegeven. De linker kolom geeft de prijsopdrijvende uitwerking van de fiscale behandeling van de eigen woning weer; de rechter kolom geeft de prijsdempende werking van de huurprijsregulering weer. 4

Bron: Conijn (2008), p. 164 De omvang van de kloof De omvang van de kloof hangt af van welk perspectief men neemt om de kloof te bekijken. Indien men geïnteresseerd is in de kloof tussen koop en huur vanuit het perspectief van de gebruiker dient men de prijzen te vergelijken die kopers en huurders betalen voor de woondiensten; het consumptiegoed. Wanneer men wil weten hoe groot de kloof is tussen koop en huur vanuit een investeringsperspectief moet men de prijs van de woningen in beide sectoren vergelijken. Vanuit de gebruiker bezien zou men de prijzen willen vergelijken die betaald worden voor het consumeren van de woning; dat wil zeggen, de prijs die men betaalt voor de consumptie van de woondiensten die de woning produceert. In de huursector is dit gelijk aan de betaalde huur, in de koopsector hangt hier een eenvoudige berekening aan vast om een schatting te maken van de prijs die kopers betalen. De verschillen tussen de prijzen in de koop- en de huursector zijn echter niet al te groot. Kopers betalen gemiddeld veel meer voor de woonconsumptie dan huurders, maar zij consumeren ook meer woondiensten dan huurders. Het uiteindelijke prijsverschil per woondienst is gemiddeld ongeveer 9%. De vraag of kopen dan wel huren het meest aantrekkelijk is hangt sterk af van het inkomen. De subsidiëring in de huursector neemt af naarmate het inkomen stijgt; in de koopsector geldt juist het tegenovergestelde. Voor huishoudens met hogere inkomens is het daarom aantrekkelijker om te kopen. De prijs die men dan betaalt voor woondiensten is door de structuur van de subsidiëring lager. Dit wordt geïllustreerd in onderstaande figuur. Per inkomensdeciel zijn de gemiddelde gebruikskosten weergegeven voor zowel huurders als kopers. Uit de figuur blijkt duidelijk dat bij hogere inkomens kopen aantrekkelijker is en voor de lagere inkomens huren. Gebruikskosten naar inkomensdeciel, per sector 700 600 500 400 300 Koop Huur 200 100 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 5

Bovenstaande schatting is echter wel afhankelijk van de aannamen die men doet om de gebruikskosten te schatten. Wanneer men andere aannamen doet over bijvoorbeeld de verwachte prijsontwikkeling (in bovenstaande figuur gaan we uit van het lange-termijn-gemiddelde van 3%) verandert bovenstaande figuur. Als men uitgaat van een lagere verwachte prijsontwikkeling, zoals onder de huidige economische omstandigheden, verschuift de lijn van de kopers naar boven en is huren altijd voordeliger dan kopen. Het tweede perspectief dat in het onderzoek belicht wordt is het investeringsperspectief. Hier wordt het verschil in prijsniveau van het investeringsgoed (de woning) en de economische waarde van dat investeringsgoed vergeleken. Waar de kloof vanuit het investeringsperspectief werkelijk zichtbaar wordt is het verschil tussen de waarde van de huurwoning in verhuurde staat, de exploitatiewaarde, en onverhuurde staat, de marktwaarde in de koopsector. In een evenwichtige markt zouden beide waarden min of meer aan elkaar gelijk moeten zijn. In de praktijk is het verschil echter erg groot. De waarde van woningen in verhuurde staat is gelijk aan de netto contante waarde van de toekomstige huurinkomsten en uitgaven: de exploitatiewaarde van de woning. In onverhuurde staat kan de waarde van de woning goed worden benaderd via de WOZ-waarde. Hier zit echter een vertekening in; de WOZwaarde is namelijk gebaseerd op de waarde van koopwoningen. Hierin wordt dus het prijsopdrijvende effect ten gevolge van de fiscale behandeling van de eigen woning meegenomen. Hiervoor wordt gecorrigeerd door de WOZ-waarde te verlagen. De verlaging die is toegepast is een neerwaartse correctie van 25%. Deze omvang ligt in lijn met diverse onderzoeken naar het prijseffect van het fiscale beleid in de koopsector. Onderstaande tabel toont aan hoe groot het verschil is tussen de exploitatiewaarde en de (verlaagde) WOZ-waarde bij corporatiewoningen. De kloof vanuit investeringsperspectief Gecorrigeerde woz-waarde Exploitatiewaarde Groningen 92513 32896 Friesland 94230 31251 Drenthe 99011 31961 Overijssel 111168 33264 Flevoland 111672 40323 Gelderland 130903 34680 Utrecht 140946 36275 Noord-Holland 131862 35379 Zuid-Holland 114497 35194 Zeeland 94932 35748 Noord-Brabant 132296 33692 Limburg 105024 36089 Nederland 120856 34837 Het verschil tussen de verlaagde WOZ-waarde en de exploitatiewaarde is bij corporatiewoningen enorm. Dit verschil is het grootst in die regio s waar de prijs van de woningen in de koopsector hoog ligt. Het grootste deel van de kloof tussen de leegwaarde en de exploitatiewaarde van de woning volgt uit het huurniveau. Echter, het grote verschil wordt ook veroorzaakt door onder meer hogere uitgaven aan onderhoud en beheer door corporaties. Andere posten waar de corporatiewoningen waarde verliezen is de kortere resterende levensduur en de lagere restwaarde na einde levensduur. Onderstaande tabel deelt de kloof op in de verklarende elementen. Kloof opgesplitst naar verklarende variabele Huur Onderhoud Beheer Levensduur Restwaarde Totaal Groningen 61.8 6.3 11.8 16.3 3.9 100 Friesland 60.8 8.2 13.3 13.9 3.8 100 Drenthe 59.1 5.1 18.4 13.5 3.8 100 Overijssel 60.9 10.3 12.8 12.1 3.9 100 Flevoland 48.9 12.0 17.3 17.6 4.3 100 Gelderland 66.7 9.0 9.9 10.4 3.9 100 Utrecht 66.3 7.7 11.8 10.2 4.0 100 Noord-Holland 67.3 8.7 9.2 10.8 4.0 100 Zuid-Holland 59.0 9.6 14.5 13.0 4.0 100 Zeeland 53.2 15.8 9.0 18.0 4.0 100 Noord-Brabant 64.4 6.4 15.8 9.5 3.9 100 Limburg 54.3 9.2 16.8 15.6 4.0 100 Nederland 62.9 8.6 12.7 11.8 4.0 100 6

Gevolgen van de kloof Hoewel de kloof vanuit het investeringsperspectief voornamelijk een probleem van de huursector lijkt, is dit zeker niet het geval. De enorme kloof tussen de WOZ-waarde van de huurwoning en de exploitatiewaarde ervan beklijven grotendeels in een impliciete subsidie voor huurders. De omvang van de impliciete subsidie verschilt regionaal en per type verhuurder; onderstaande tabel vat dit samen. Impliciete subsidie naar type verhuurder en per provincie Sociale verhuurder Private verhuurder Private persoon Totaal Gemiddeld ( / jr) Totaal (mrd / jr) Gemiddeld ( / jr) Totaal (mrd / jr) Gemiddeld ( / jr) Totaal (mrd / jr) Gemiddeld ( / jr) Totaal (mrd / jr) Groningen 1643 0.13 1512 0.02 3178 0.03 1765 0.18 Friesland 1733 0.14 1196 0.01 2640 0.02 1778 0.17 Drenthe 2233 0.12 1603 0.01 3441 0.02 2277 0.15 Overijssel 2676 0.39 2880 0.05 4134 0.06 2809 0.49 Flevoland 2121 0.10 1772 0.01 4821 0.00 2140 0.11 Gelderland 3631 0.91 3847 0.12 5660 0.12 3793 1.15 Utrecht 3932 0.64 3273 0.07 6798 0.10 4070 0.81 Noord-Holland 4393 2.05 4810 0.47 6447 0.29 4613 2.82 Zuid-Holland 2900 1.74 2373 0.23 3897 0.23 2911 2.20 Zeeland 1791 0.08 1796 0.01 3124 0.01 1885 0.10 Noord-Brabant 3730 1.12 3636 0.14 6010 0.15 3881 1.41 Limburg 2259 0.35 2319 0.05 4459 0.08 2480 0.48 Nederland 3257 7.76 3306 1.18 4956 1.13 3393 10.07 Deze impliciete subsidie heeft grote impact op de doorstroming in Nederland. Deze impact is tweeledig; er is sprake van zowel een direct als een indirect effect. Er is sprake van een direct effect als gevolg van de gestegen prijzen in de koopmarkt. Door de hoge prijzen wordt een koopwoning voor grotere groepen huishoudens onaantrekkelijk, zo niet onbereikbaar. Zo blijkt dat het overgrote deel van starters en semi-starters in de woningmarkt zijn voor huisvesting afhankelijk van de huursector. Dit is een direct gevolg van de ontoegankelijkheid van de koopsector. Van een indirect effect is sprake door de vermindering van de verhuisgeneigdheid van huurders: de kloof vanuit het investeringsperspectief wordt, zoals uit het onderzoek blijkt, vooral veroorzaakt door de huren die, als gevolg van de huurprijsregulering, onder marktniveau liggen. De hieruit voortvloeiende impliciete subsidie geeft zittende huurders een prikkel om niet te verhuizen, zelfs als zij eigenlijk meer woondiensten (lees: een grotere woning) zouden willen consumeren. De impliciete subsidie wordt in de woningmarktdiscussie ook wel een verhuisbelasting genoemd. Huurders raken namelijk (een deel van) de impliciete subsidie kwijt bij verhuizing; de subsidie is immers objectgebonden. De impliciete subsidie heeft ook een indirect gevolg voor de doorstroming; huurders zijn als gevolg van de impliciete subsidie minder verhuisgeneigd. In het onderzoek naar de kloof tussen koop en huur is een statistisch model geschat om het effect van de impliciete subsidie die huurders genieten op de verhuiswens. De resultaten van het model geven aan dat op jaarlijkse basis de kans op een verhuiswens sterk afneemt als gevolg van de impliciete subsidie. Met iedere duizend euro dat de impliciete subsidie aan de huurder toeneemt, vermindert de kans op een verhuiswens met ruim 1,3%. Bij een landelijk gemiddelde impliciete subsidie van ruim 3000 euro komt dit neer op een jaarlijkse afname van de kans op een verhuiswens van 4,5%. Een afname van de verhuiswens impliceert minder verhuizingen. Minder verhuizingen betekent vervolgens weer minder doorstroming, ook in de koopsector. Effect impliciete subsidie op verhuiswens Effect subsidie (%) Groningen -2,33 Friesland -2,44 Drenthe -3,03 Overijssel -3,78 Flevoland -2,97 Gelderland -5,05 Utrecht -5,46 Noord-Holland -6,08 Zuid-Holland -3,85 Zeeland -2,55 Noord-Brabant -5,19 Limburg -3,36 Nederland -4,51 7

Aanbevelingen De conclusie van dit onderzoek is dat de kloof tussen koop en huur in Nederland inderdaad omvangrijk is. Het belichten van de kloof vanuit twee perspectieven heeft een verhelderend beeld gegeven over de kloof. Het is duidelijk geworden dat de kloof een rechtstreeks gevolg is van de subsidiëring van woondiensten. De gevolgen hiervan op de doorstroming in de woningmarkt zijn nader uitgewerkt en blijken immens. Op de langere termijn is de huidige subsidiëring van woondiensten onhoudbaar. Echter, ingrijpen in de subsidiëring heeft dermate ingrijpende gevolgen voor huishoudens dat dit in de huidige marktomstandigheden onverstandig is. Niettemin heeft niet ingrijpen verstrekkende gevolgen voor het functioneren van de woningmarkt. Met name op het gebied van doorstroming, dat centraal staat in dit onderzoeksrapport, is wel degelijk winst te behalen zonder al te ingrijpende maatregelen te hoeven treffen. Een scenario dat wij voor ogen hebben om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen omvat de afschaffing van de overdrachtsbelasting en het koppelen van de huurprijs aan de WOZ-waarde van de huurwoning. Een dergelijk scenario kan budget-neutraal worden uitgevoerd door de afschaffing van de overdrachtsbelasting te koppelen aan een (lichte) stijging van het huurwaardeforfait. Hierdoor wordt de doorstroming in de koopsector direct gestimuleerd. De doorstroming in en vanuit de huursector kan worden gestimuleerd door de huur te koppelen aan de WOZ-waarde van de woning: door de huurprijsregulering op basis van de woningwaarderingstelsel-punten los te laten kunnen de huren meer in lijn met de marktprijs worden vastgesteld. Hierdoor zal op termijn de impliciete subsidie afnemen, voornamelijk voor huishoudens die boven de huurtoeslag-grens zitten. Deze huishoudens hebben dan geen prikkel meer om niet te verhuizen, hetgeen de doorstroming in en uit de huursector ten goede zal komen. 8

1. Inleiding Er is in Nederland een groeiende consensus dat de Nederlandse woningmarkt niet goed functioneert. Voorbeelden van dit slechte functioneren zijn gevarieerd en omvatten onder meer een mismatch tussen vraag en aanbod, stagnerende doorstroming, hoog prijsniveau van koopwoningen en betaalbaarheidsproblemen voor grote groepen huishoudens. De huidige financiële en economische crisis heeft het beeld veranderd, maar deze structurele problemen blijven onverminderd onder de oppervlakte aanwezig. Een thema dat regelmatig in de discussie over de Nederlandse huizenmarkt terugkeert, is de kloof tussen de koop- en de huursector. Deze kloof speelt een belangrijke rol bij het disfunctioneren van de woningmarkt. In dit onderzoek staat deze kloof centraal. Wat zijn de oorzaken van de kloof? Welke omvang heeft de kloof? Welke consequenties heeft de kloof? Hierbij zullen twee kloven worden onderscheiden. Er is dan ook sprake van een dubbele kloof tussen de koop- en de huursector. Er is een kloof vanuit gebruikersperspectief en een kloof vanuit investeringsperspectief. Beide kloven hangen met elkaar samen, zijn in feite twee kanten van dezelfde medaille. De invloed die elk van beide kloven heeft, is echter verschillend. De kloof vanuit gebruikersperspectief beïnvloedt het gedrag van de consumenten op de woningmarkt. De kloof vanuit investesteerdersperspectief raakt het gedrag van de eigenaar van de woningen als investeerder of als belegger. Dit rapport is verder als volgt opgebouwd. In de volgende twee hoofdstukken staat de subsidiëring van de koop-, respectievelijk de huursector centraal. Het feit dat er sprake is een omvangrijke subsidiëring in de koop- en in de huursector die zeer uiteenlopend is wat betreft haar werking, is zoals zal blijken de oorzaak van de dubbele kloof. Deze hoofdstukken over de subsidiëring van de koop- en de huursector sluiten aan bij eerder onderzoek hierover. De omvang van de kloof tussen de koop- en de huursector vanuit gebruikersperspectief komt in hoofdstuk 4 aan de orde. Bij de kloof vanuit het gebruikersperspectief gaat het om de netto prijs die een eigenaarbewoner voor de woondiensten, de woonconsumptie, betaalt in vergelijking tot de netto prijs die de huurder betaalt voor woondiensten van vergelijkbare kwaliteit. Aansluitend biedt hoofdstuk 5 inzicht in de kloof vanuit investeringsperspectief. De waarde van eenzelfde woning verschilt sterk in de koopsector ten opzichte van de huursector. Omdat de benodigde gegevens bij de corporatiewoningen beschikbaar zijn, zal voor deze woningen deze kloof worden gekwantificeerd. Hierbij zal ook worden uitgewerkt welke factoren verantwoordelijk zijn voor de kloof. In hoofdstuk 6 komen enkele consequenties van de dubbele kloof aan bod. Het gaat hierbij om de invloed van de dubbele kloof op de samenstelling van de woningvoorraad en op de verdeling van de huishoudens tussen de koop- en de huursector. Verder zal uitgebreid worden ingegaan op de invloed op de doorstroming van huurders. De mate waarin de impliciete subsidie die het gevolg is van het verschil tussen de markthuur en de feitelijke huur, de verhuiswens negatief beïnvloedt, zal daarbij aan de orde komen. 9

2. De subsidiëring in de koopsector De subsidiëring in de koopsector vindt hoofdzakelijk plaats via de fiscale behandeling van het eigen woningbezit. Uitgaande van het huidige fiscale stelsel gaat om het de volgende onderdelen van het fiscale stelsel: de verschuldigde rente over schuld die ten behoeve van de financiering van de eigen woning is aangegaan, is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting; over het eigen vermogen in de eigen woning, dat gelijk is aan de waarde van de woning minus de eigenwoningschuld, is geen vermogensrendementsheffing verschuldigd; het eigenwoningforfait is als inkomensbestanddeel belast voor de inkomsten-belasting; bij aankoop van een woning is overdrachtsbelasting verschuldigd. De onroerende zaakbelasting en andere lokale heffingen blijven in dit verband buiten beschouwing. De (waarde van de) woning vormt weliswaar de grondslag voor de belasting, resp. de heffing, maar met de opbrengst worden door de lokale overheden andere diensten geleverd. Het is daarmee een last die niet toegerekend behoeft te worden aan de prijs van de woondiensten. Of het fiscale regime leidt tot een bevoordeling van de eigenaar-bewoner en dat er op grond daarvan sprake is van een subsidiëring, is in het laatste kwart van de vorige eeuw onderwerp van uitvoerig debat geweest. De vermogensrendementsheffing bestond toen nog niet. Het debat concentreerde zich op de vraag of de hoogte van het eigenwoningforfait als belastbaar inkomensbestanddeel hoog genoeg was vastgesteld. De aftrekbaarheid van de rente past bij de visie dat de woning een investeringsgoed is waarvoor geldt dat kosten aftrekbaar zijn, maar dan dient het eigenwoningforfait op een juiste wijze de inkomsten, in casu de toegerekende huurwaarde, weer te geven. Er zijn twee benadering te onderscheiden om de huurwaarde van een eigen woning te bepalen: de huurwaarde van de eigen woning kan worden ontleend aan het huurniveau van de huursector; de huurwaarde van de eigen woning kan afgeleid worden van de gebruikskosten zoals die in het voorafgaande zijn weergegeven. De eerste benadering heeft ten grondslag gelegen aan publicaties van het ministerie van Financiën over de hoogte van de belastbare huurwaarde, waarin steeds werd betoogd dat het fiscale stelsel geen element van subsidiëring bevatte (bijv. Ministerie van Financiën, 1981). Deze analyses zijn onder meer bekritiseerd door het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP). Het SCP kwam in zijn analyses tot een hogere belastbare huurwaarde dan fiscaal feitelijk werd toegerekend. Op basis hiervan concludeerde het SCP dat er wel sprake was van subsidiëring in de koopsector (bijv. Sociaal en Cultureel Planbureau, 1981). Bezwaarlijk aan deze eerste benadering is dat het huurniveau in de huursector neerwaarts beïnvloed is door subsidiëring en regelgeving. Door dit huurniveau als referentiepunt te nemen leidt de subsidiëring en de regelgeving in de huursector tot een lagere belastwaarde huurwaarde. Deze interferentie is ongewenst als beoogd wordt, los van de huurmarkt, te bepalen of de belastbare huurwaarde gebaseerd is op de toegerekende inkomsten die de eigen woning oplevert. De tweede benadering waarbij de hoogte van de huurwaarde afgeleid wordt van de gebruikskosten, is uitgewerkt in Conijn (1995, p. 114 e.v.). Op basis van deze benadering is indertijd geconcludeerd dat de belastbare huurwaarde globaal de helft is van de huurwaarde die voor belastingheffing in aanmerking komt. In de loop der tijd is steeds minder ter discussie komen te staan dat het fiscale regime voor de eigen woning tot een bevoordeling van de eigenaar-bewoner leidt. De discussie heeft zich verlegd naar de nadelen voor de woningmarkt als de bevoordeling al dan niet geleidelijk zou worden afgeschaft. De mogelijke nadelen betreffen niet alleen de financiële gevolgen voor de eigenaar-bewoner, maar ook de gevolgen voor de omvang van de woningbouw (Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, 2007) De meest recente studie naar de omvang van de fiscale bevoordeling is die van Koning e.a. (2006). Daarop aansluitend zijn de economische gevolgen van een aanpassing van het fiscale regime uitgewerkt in Van Ewijk e.a. (2006). De analyse van Koning e.a. neemt de gebruikskosten als startpunt. Mede op grond van een nominaal rendement van 7%, een stijging van de waarde van de woning van 3% en rekening houdend met transactiekosten en overige kosten, becijferen zij dat de gebruikskosten in 2006 uitkomen op 5,7% van de waarde van de woning. Wanneer er geen fiscale bevoordeling zou zijn, zou 10

voor de eigenaar-bewoner de (toegerekende) prijs voor de woonconsumptie 5,7% van de waarde van zijn woning bedragen. Bij een gemiddelde prijs van de koopwoning van 285.500 in 2006 komt dit neer op 1.356 per jaar. De fiscale bevoordeling verlaagt deze prijs echter. Koning e.a. nemen bij de bepaling van de fiscale bevoordeling Box 3 als referentiepunt. Bij een neutraal belastingregime zou het vermogen in de eigen woning, gelijk aan de waarde van de woning minus de schuld op de woning, onderworpen zijn een vermogensrendementsheffing. Verder zou de verschuldigde rente over de woningschuld bij een neutraal regime niet aftrekbaar zijn, zou er geen belastbare huurwaarde zijn en ook de overdrachtsbelasting zou afwezig zijn. 1 Het financiële effect van deze afwijkingen ten opzichte van een neutraal regime bedraagt 21% van de gebruikskosten. De subsidie op de prijs van de woondiensten in de koopsector is dus gemiddeld 21%. In tabel 1 is het totaal aan de subsidiëring in de koopsector weergegeven, uitgesplitst naar de afzonderlijke fiscale faciliteiten. In totaal ontvangen de eigenaar-bewoners 14 ¼ miljard subsidie op jaarbasis. Tabel 1: Impliciete netto subsidie op de eigen woning, in mrd. euro s, 2006 Bron: Koning e.a., 2006, p. 10 De fiscale subsidiëring heeft een belangrijke invloed op het prijsniveau van de koopwoningen. Uit verschillende studies blijkt dat in Nederland het aanbod van nieuwe woningen op de koopwoningmarkt amper wordt beïnvloed door het prijsniveau. De prijselasticiteit van het aanbod is zeer laag tot nihil. Het gevolg hiervan is dat de fiscale bevoordeling leidt tot een hoger prijsniveau in de koopsector. Over de mate waarin het prijsniveau is verhoogd door de fiscale subsidiëring verschillen de onderzoeksresultaten. De schattingen lopen uiteen van 30% (Briene e.a., 2005), 20 tot 24% (Boelhouwer e.a., 2001), resp. 9 tot 17% (Koning e.a., 2006), mede afhankelijk van de veronderstellingen die in het betreffende model zijn gemaakt. Het feit dat de fiscale subsidiëring een prijsverhogende invloed heeft, heeft ook weer een opwaartse invloed op de omvang van de fiscale subsidiëring. Dat de fiscale subsidiëring het prijsniveau in de koopsector verhoogt, heeft ook belangrijke implicaties voor de werking van de woningmarkt. Aan de ene kant verlaagt de fiscale subsidiëring de prijs van de woondienst; aan de andere kant wordt de prijs van de woondienst verhoogd door het hogere prijsniveau van de woning. Doordat het fiscale voordeel grotendeels is weggelekt in een hoger prijsniveau, heeft de fiscale subsidiëring amper tot geen invloed meer op de vraag naar woondiensten. Dit geldt voor staters, maar ook voor doorstromers op de koopwoningmarkt. Verder zal bij een vermindering van de fiscale subsidiëring en een daardoor veroorzaakt lager prijsniveau, het eigen vermogen dat de eigenaar-bewoner in de woning heeft, meer dan evenredig afnemen. De woningschuld zal bij een prijsdaling immers gelijk blijven. Naarmate de woning meer met een lening is gefinancierd, zal het eigen vermogen derhalve relatief sterker dalen. Dit negatieve vermogenseffect zal bij een vermindering van de fiscale subsidiëring een negatief effect hebben op de vraag naar woondiensten. Tot slot heeft het door de fiscale subsidiëring verhoogde prijsniveau in de koopsector een grote invloed op de werking van de huurwoningmarkt. 1 Koning e.a. houden ook rekening met lokale heffingen. Deze zijn hier buiten beschouwing gelaten. 11

3. De subsidiëring in de huursector De meeste huurders betalen voor de woondiensten niet de markthuur. Het verschil tussen de markthuur en de netto huur ontstaat deels door de huurprijsregulering, inclusief het gedrag van woningcorporaties, en deels door de huurtoeslagregeling. Het prijsverlagende effect van de huurprijsregulering komt aan (nagenoeg) alle huurders ten goede, ongeacht de hoogte van het inkomen en komt ten laste van de verhuurders. Het is daarmee geen subsidie van de overheid. In het vervolg zal deze verlaging wel als subsidie aangeduid worden. Het is van belang te onderkennen dat een vermindering van deze subsidie niet (rechtsreeks) ten goede komt van de overheid. De huurtoeslagregeling is een echte subsidie ten behoeve van een specifieke groep huurders, op basis van inkomen en huurniveau. Momenteel gaat het al om circa ⅓ van alle huurders. Deze subsidie komt wel ten laste van de overheid. Het feit dat in de huursector voor de woondiensten de markthuur niet wordt gevraagd, heeft belangrijke gevolgen voor vraag en aanbod. Aan de ene kant heeft de lagere prijs een grotere vraag van huurders tot gevolg, aan de andere kant zal het tot minder aanbod van verhuurders kunnen leiden al mag verwacht worden dat ook op de huurwoningmarkt de prijselasticiteit van het aanbod zeer laag is. In ieder geval ontstaat er tussen vraag en aanbod op de huurwoningmarkt geen evenwicht. De vraag is groter dan het aanbod en het verschil komt naar voren in het woningtekort. Doordat het prijsmechanisme niet wordt gebruikt om vraag en aanbod met elkaar in evenwicht te brengen, ontstaat vervolgens de noodzaak om de verdeling van de woonruimte in de huursector via andere mechanismen tot stand te brengen. In een markt waar de prijsregulering zo n overheersende invloed heeft en er geen evenwicht is tussen vraag en aanbod, is de markthuur uit het zicht verdwenen. In het verleden zijn diverse benaderingen gevolgd om de markthuur onder deze omstandigheden te bepalen. Soms wordt de markthuur gekoppeld aan het maximale huurniveau dat op grond van het woningwaarderingstelsel is toegestaan. Deze benadering levert evenwel geen bruikbare resultaten op omdat dit maximaal toegestane huurniveau niet door de markt, maar via het overheidsbeleid is vastgesteld. Een uitwerking waarbij de hoogte van de markthuur gekoppeld is aan een marktconform netto rendement dat de verhuurder nodig heeft, ligt meer voor de hand. Hiermee wordt in feite de gebruikskostenbenadering gevolgd. Het verschil tussen de markthuur op basis van de gebruikskosten en het huidige huurniveau is dan gelijk aan de subsidie die de huurder ontvangt. Het onderzoek van Romijn en Besseling (2008) geeft de meest recente analyse van de omvang van de subsidiëring in de huursector. Het verschil de markthuur en de netto huur bestaat in het onderzoek van Romijn en Besseling uit de volgende drie componenten: de huurtoeslag; het prijsverlagende effect van huurprijsregulering; het huurprijsverlagende effect van het huurbeleid van woningcorporaties. Zoals eerder aangegeven wordt alleen de eerste subsidiecomponent rechtstreeks door de overheid bekostigd. De twee andere componenten komen voor rekening van de verhuurders. De huurprijsregulering is daarbij in principe van toepassing op alle verhuurders. Daarbovenop komt het huurbeleid van corporaties die circa 80% van alle huurwoningen in eigendom hebben. Zij vragen een lager huurniveau dan mogelijk is op grond van de huurprijsregulering. In het onderzoek van Romijn en Besseling is de markthuur van de huurwoningen gelijk aan de gebruikskosten vermenigvuldigd met de marktwaarde bij vrije verkoop. De hoogte van de gebruikskosten is 5,4% en sluit aan bij de gebruikskosten die door Koning e.a. (2006) zijn toegepast bij het vaststellen van de subsidiëring in de koopsector. De gemiddelde marktwaarde bij vrije verkoop, op basis van de WOZ-waardering, is in de huursector 168.600. De gemiddelde markthuur komt zo uit op 9.107 per jaar (peiljaar 2006). De netto huur bedraagt gemiddeld 4.285 per jaar. Hieruit kan worden afgeleid dat de subsidiëring van de woondiensten in de huursector gemiddeld 4.822 per jaar bedraagt (Romijn en Besseling, 2008, p. 30). De onderstaande figuur laat zien hoe de verschillende huurbegrippen en de componenten waaruit de subsidiëring is opgebouwd, zich tot elkaar verhouden. 12

Figuur 1: Huurbegrippen en subsidies in de huursector, 2006 Bron: Romijn en Besseling, 2008, p. 10 De totale subsidiëring bedraagt in de huursector 14,5 miljard. Dit is nagenoeg gelijk aan de totale subsidiëring in de koopsector. De omvang van de woonconsumptie in de koopsector is, zowel als gevolg van een groter aantal woningen als ook door een gemiddeld hogere kwaliteit, aanmerkelijk hoger. Hieruit kan worden afgeleid dat de het prijsverlagende effect van de subsidiëring in de huursector veel groter is dan in de koopsector. Bedraagt het prijsverlagende effect in de koopsector 21%, in de huursector is dit 53%. Hierbij speelt uiteraard een belangrijke rol dat het inkomensniveau van de huurders gemiddeld veel lager is dan dat van de eigenaar-bewoners. Daar waar de subsidiëring voortvloeit uit de doelstelling de betaalbaarheid van het wonen te waarborgen voor lagere inkomensgroepen, is een omvangrijkere subsidiëring in de huursector een te verwachten resultaat. Bij het onderzoek van Romijn en Besseling is wel een belangrijke kanttekening te plaatsen. De berekening van de markthuur is mede gebaseerd op marktwaarde van de woning bij vrije verkoop. Deze waarde is via de WOZ-waardering ontleend aan het feitelijke prijsniveau in de koopsector. Als gevolg van de fiscale subsidiëring in de koopsector ligt het prijsniveau aanmerkelijk hoger. De schattingen lopen uiteen. Uitgaande van een prijsverhogend effect van 20%, zijn in het onderzoek van Romijn en Besseling de gebruikskosten en daarmee de markthuur ook 20% hoger. Anders geformuleerd: door voor de marktwaarde niet het evenwichtsniveau van een vrije markt te nemen maar van een markt die door de fiscale subsidiëring is verstoord, ligt het subsidieloze ijkpunt te hoog. Als gevolg hiervan ontstaat een overschatting van de subsidiëring in de huursector. Deze overschatting kan globaal worden becijferd op 38% van het totale bedrag van de door Romijn en Besseling berekende subsidie. 2 De overschatting kan binnen de door hen gevolgde systematiek volledig in mindering worden gebracht op het prijsverlagende effect van de huurprijsregulering. Er resteert dan slechts 33% van de subsidie die aan de huurprijsregulering is toegeschreven. 3 2 Wanneer de procentuele gebruikskosten worden vermenigvuldigd met een 20% lagere marktwaarde van de woningen, daalt ook de markthuur met 20%. De gemiddelde markthuur wordt dan 7.286 in plaats van 9.107 per jaar. Het verschil tussen de markthuur en de gemiddelde netto huur neemt hierdoor met 1.821 af. Dit is globaal 38% van het door Romijn en Besseling berekende verschil tussen markthuur en netto huur. 3 De gemiddelde reguleringshuur bedraagt 6.397. Bij een verlaging van de markthuur met van 9.107 naar 7.286, resteert van het verschil tussen markthuur en reguleringshuur slechts 33%. 13

4. De omvang van de kloof vanuit gebruikersperspectief 4.1 Inleiding In het voorafgaande is aangegeven dat er op de Nederlandse woningmarkt sprake is van een dubbele kloof tussen de koop- en de huursector. Er is een kloof vanuit gebruikersperspectief en een kloof vanuit investeringsperspectief. In dit hoofdstuk staat de eerste kloof vanuit gebruikersperspectief centraal. Hierbij is aan de orde of de netto prijs van de woondienst verschilt in beide eigendomssectoren. Zowel in de koop- als in de huursector verlaagt de subsidiëring de prijs van de woondiensten. Omdat de wijze van subsidiëring zeer uiteenlopend is, is het mogelijk dat de netto prijs van de woondiensten verschillend is. De mate waarin dit het geval is kan onder meer regionaal en ook naar inkomensklasse uiteen lopen. Een verschil in de prijs van de woonconsumptie verstoort de goede werking van de woningmarkt. Als in de ene sector de woondienst goedkoper is dan in de andere sector kan dat onder meer de doorstroming tussen beide sectoren ongunstig beïnvloeden. 4.2 Het gebruikersperspectief Bij het bepalen van de kloof vanuit het gebruikersperspectief, gaat het om een verschil in de netto prijs voor de woondiensten. In de huursector is de prijs waarneembaar omdat de woondiensten via de huur geprijsd zijn. In de koopsector is dat niet het geval. Om de kloof in kaart te brengen vanuit het gebruikersperspectief is het nodig dat de prijs voor de woondiensten in de koopsector wordt vastgesteld en vergelijkbaar wordt gemaakt met de prijs voor de woondiensten in de huursector. Hiervoor wordt het begrip gebruikskosten gebruikt. Voor zowel de koop- als de huursector zullen de gebruikskosten worden bepaald. 4.2.1 De koopsector De netto gebruikskosten ( user costs ) voor eigenaar-bewoners kunnen als volgt worden berekend: In de tabel 1 staat een kort overzicht van de betekenis van de diverse termen, evenals de waarde die aan elk van de termen is toegekend. De formule laat zien dat de netto gebruikskosten van de eigenaarbewoner uit de volgende componenten bestaat: rentelasten, deels de betaalde rente over de hypotheek (r * H), en deels toegerekende rente over het eigen vermogen in de woning, de overwaarde (i *(W H)); diverse kostenposten zoals onderhoud, zakelijke lasten, opstalverzekering en eventueel erfpacht (oh + ozb + opv + erf); fiscaal effect dat uiteenvalt in de op jaarbasis berekende last van de overdrachtsbelasting ( T) en het fiscale voordeel van de aftrekbaarheid van de rentelasten, inclusief het effect van de belastbare huurwaarde (FE); afschrijvingen over de waarde van de woning (a); verwachte waardestijging van de woning (w). 14

Tabel 2: Variabelen in de schatting van de gebruikskosten van de eigenaar-bewoner UC eb gebruikskosten eigenaar-bewoner R hypotheekrente het product r*h is ontleend aan WoON 2006 H hypotheeksom I vereist rendement op overwaarde 6% op overwaarde W waarde woning WOZ-waarde ontleend aan WoON 2006 Oh Onderhoud 0.9% van de WOZ-waarde Ozb onroerende zaak belasting ontleend aan WoON 2006 Opv Opstalverzekering ontleend aan WoON 2006 T toegerekende transactiekosten 0.2% van de WOZ-waarde Erf erfpachtcanon ontleend aan WoON 2006 FE fiscaal effect ontleend aan WoON 2006 A waarde toename 3% van de WOZ-waarde W afschrijving 0.8% van de WOZ-waarde De hoogte van de netto gebruikskosten en de afzonderlijke componenten is in tabel 3 weergegeven. De tabel geeft een overzicht van de gemiddelde waarden in euro s per maand voor Nederland, peildatum 2006. Tabel 3: Gemiddelde waarden variabelen gebruikskosten eigenaar-bewoner, 2006 Gebruikskosten totaal 652 Rente 522 (+) Opportunity costs 494 (+) Onderhoud 178 (+) Onroerende zaakbelasting 20 (+) Opstalverzekering 19 (+) Transactiekosten 39 (+) Erfpachtcanon 1 (+) Fiscaal effect 193 ( ) Waardetoename 592 ( ) Afschrijving 164 (+) Bij de gemiddelde koopwoning horen maandelijkse netto gebruikskosten van 652,-. De grootste kostenposten bij de gebruikskosten zijn voor de gemiddelde woning de betaalde rente en de toegerekende rente over het eigen vermogen in de woning (opportunity costs). Daar staat de verwachte waardetoename tegenover. De waardetoename wordt in mindering gebracht op de netto gebruikskosten. Bij deze berekening is een structurele waardestijging van 3% verondersteld. Omdat er daarnaast ook rekening is gehouden met een afschrijvingspercentage van 0,8%, is er sprake van een netto waardestijging van de koopwoning van 2,2%. Historisch gezien is dit geen hoog percentage. In de huidige economische crisis zijn de vooruitzichten echter aanmerkelijk somberder. Naarmate de verwachte waardestijging lager is, zijn de gebruikskosten voor de eigenaar-bewoner hoger. De volgende figuur laat zien hoe de hoogte van de netto gebruikskosten per maand varieert met de veronderstelde waardestijging. 15

Figuur 2: De hoogte van de gemiddelde netto gebruikskosten in de koopsector voor verschillende stijgingspercentages van de waarde van de woning, euro s per maand, 2006 1200 1000 800 600 400 Bij een structurele waardestijging van 1% bedragen de gemiddelde netto gebruikskosten op tot bijna 1050,- per maand. Is daarentegen de structurele waardestijging 5% per jaar dan dalen de netto gebruikskosten tot iets meer dan 250,- 4.2.2 De huursector De netto gebruikskosten voor de huurder zijn eenvoudig waar te nemen via de huurprijs minus de ontvangen huurtoeslag. Hierdoor kunnen de netto gebruikskosten voor de huurder als volgt worden weergegeven: UCh = R HS Tabel 4: Variabelen in de schatting van de gebruikskosten van de huurder gebruikskosten huurder R basishuur ontleend aan WoON 2006 HS huurtoeslag De gemiddelde waarden van deze variabelen zijn te zien in tabel 5. De netto gebruikskosten van de huurder bedragen gemiddeld 364,- per maand, peildatum 2006. Tabel 5: Gemiddelde waarden variabelen gebruikskosten huurder, 2006 gebruikskosten totaal 364 basishuur 411 (+) huurtoeslag 47 ( ) Tabellen 3 en 5 laten een duidelijk verschil zien in de netto gebruikskosten voor eigenaar-bewoners en huurders: 652,- versus 364,- per maand. Bij deze vergelijking van de netto gebruikskosten is echter nog geen rekening gehouden met het kwaliteitsverschil tussen koop- en huurwoningen. De correctie voor verschillen in kwaliteit zal in de volgende paragraaf aan de orde komen. 4.3 Kwaliteitsverschillen tussen koop- en huurwoningen De gebruikskosten geven de prijs voor de woondiensten weer. Omdat iedere woning verschillend is van de andere, is het noodzakelijk voor de verschillen te corrigeren. Echter, de vraag is hoe de kwaliteit gemeten moet worden. Kwaliteit moet in deze context in de breedste zin van het woord worden geïnterpreteerd. De kwaliteit van de woning omvat niet alleen de fysieke kenmerken van de woning, zoals 16

het aantal kamers of de oppervlakte van de kavel, maar ook kenmerken van de omgeving, zoals de nabijheid van voorzieningen en de kwaliteit van de infrastructuur. Deze kenmerken bepalen gezamenlijk de kwaliteit van de woondiensten die de woning levert. Er zijn twee methoden, die in aanmerking komen om de kwaliteit van woningen te meten. Enerzijds kan men de WOZ-waarde van de woning gebruiken als kwaliteitsmaatstaf, anderzijds zijn er in de huursector de punten volgens het woningwaarderingstelsel (wws-punten). De WOZ-waarde is beschikbaar voor koop- en huurwoningen. De wws-punten worden toegepast in de huursector bij de huurprijsregulering. Romijn en Besseling (2008) hebben een schatting voor de wws-punten opgesteld. Zij kennen punten toe aan bepaalde kenmerken van de woning en de omgeving. Het totaal geeft de kwaliteit van de woning weer. Deze schatting levert een bruikbare benadering op voor de werkelijke wws-punten. Deze schatting is ook toe te passen op de koopsector. Dit levert dan in beide sectoren een schatting van de kwaliteit van de woning op basis van dezelfde maatstaf. Beide kwaliteitsmaatstaven hebben voor- en nadelen. De wws-punten sluiten, als gevolg van de systematiek waarmee de punten worden bepaald, aan bij objectieve woningkenmerken. Anderzijds is het een administratieve bepaling van de kwaliteit waarop de subjectieve voorkeuren geen invloed uitoefenen. De WOZ-waarde weerspiegelt wel subjectieve voorkeuren zoals die via de woningmarkt tot uitdrukking worden gebracht. Een nadeel van de WOZ-waarde is dat de WOZ-waarde niet alleen de kwaliteit van de woning weergeeft, maar ook de lokale verschillen in schaarste van woningen. Verschillen in de WOZwaarde kunnen dus ook een afspiegeling zijn van een slecht functionerende woningmarkt. In onderstaande tabel zijn per provincie de gemiddelde wws-punten en de gemiddelde WOZ-waarde weergegeven. Uit tabel 6 blijkt dat op basis van de wws-punten gemiddeld voor Nederland de kwaliteit van koopwoning 58% hoger is dan die van de huurwoningen. De WOZ-waarde laat een kwaliteitsverschil zien van 41%. Binnen de afzonderlijke provincies lopen deze kwaliteitsverschillen uiteen. Tabel 6: De gemiddelde kwaliteit van koop- en huurwoningen op basis van het aantal wws-punten en op basis van de WOZ-waarde, naar provincie, 2006 Gemiddelde wws-punten Gemiddelde WOZ-waarde Koop Huur % verschil Koop Huur % verschil Groningen 193 118 63 169323 112997 50 Friesland 200 128 56 186641 118864 57 Drenthe 207 139 49 204055 133063 53 Overijssel 204 133 53 219097 147423 49 Flevoland 197 135 46 198252 147704 34 Gelderland 201 136 48 257117 179829 43 Utrecht 190 124 54 264402 190640 39 Noord-Holland 182 109 67 256163 195435 31 Zuid-Holland 180 115 56 231637 158712 46 Zeeland 197 136 45 204091 125496 63 Noord-Brabant 205 136 50 260854 182599 43 Limburg 203 129 58 213741 146423 46 Nederland 194 123 58 236802 167857 41 In deze analyse van de woningmarkt wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde als kwaliteitsmaatstaf. Dit is de meer marktgeoriënteerde maatstaf van de twee. Er is voor de koop- en de huurwoningen een kwaliteitsindex bepaald waarbij de WOZ-waarde van een afzonderlijke woning is vergeleken met de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen. Deze gemiddelde WOZ-waarde bedraagt 198.181,-. De kwaliteitsindex voor de afzonderlijke woningen wordt als volgt bepaald: De kwaliteit van de woningen wordt zo gemeten ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De uitkomsten voor Nederland en elk van de provincies is in de volgende tabel weergegeven. Tabel 7: De gemiddelde kwaliteit op basis van de landelijk bepaalde kwaliteitsindex voor koop- en huurwoningen, naar provincie 17

Koop Huur Groningen 0,86 0,62 Friesland 0,94 0,67 Drenthe 1,03 0,72 Overijssel 1,11 0,81 Flevoland 1,00 0,82 Gelderland 1,30 0,99 Utrecht 1,34 1,05 Noord Holland 1,30 1,07 Zuid Holland 1,17 0,89 Zeeland 1,03 0,70 Noord Brabant 1,32 1,00 Limburg 1,08 0,80 Nederland 1,20 0,92 Het nadeel van de landelijk bepaalde kwaliteitsindex is dat er geen correctie plaats vindt voor regionale verschillen in schaarste, die mede de hoogte van de WOZ-waarden bepaalt. Een mogelijkheid om hieraan tegemoet te komen is om voor elke provincie een provinciaal bepaalde kwaliteitsindex te maken. Binnen elke provincie wordt de WOZ-waarde van een woning gerelateerd aan de gemiddelde WOZ-waarde van de betreffende provincie. De uitkomsten van deze benadering is in de volgende tabel weergegeven. Tabel 8: De gemiddelde kwaliteit op basis van de provinciaal bepaalde kwaliteitsindex voor koop- en huurwoningen, naar provincie regionaal bepaalde kwaliteitsindex Koop Huur Groningen 1,22 0,77 Friesland 1,20 0,75 Drenthe 1,19 0,73 Overijssel 1,21 0,77 Flevoland 1,14 0,82 Gelderland 1,18 0,79 Utrecht 1,18 0,81 Noord-Holland 1,19 0,86 Zuid-Holland 1,24 0,82 Zeeland 1,21 0,72 Noord-Brabant 1,18 0,78 Limburg 1,21 0,79 4.4 De voor kwaliteit gecorrigeerde kloof Door de eerder weergegeven netto gebruikskosten te delen door de landelijke kwaliteitsindex, resulteert de voor kwaliteit gecorrigeerde kloof tussen koop- en huurwoningen vanuit het gebruikersperpectief. De resultaten hiervan, uitgesplitst naar de afzonderlijke provincies, zijn te zien in figuur 3. Voor Nederland is de netto prijs van de woondiensten in de koopsector gemiddeld 9% duurder dan in de huursector. Kopen is in vergelijking tot huren het duurst in de provincie Noord-Holland, waar het verschil 31% bedraagt. Er zijn ook provincies waar huren gemiddeld genomen duurder is dan kopen. Dit doet zich voor in de drie noordelijke provincies, Flevoland en Zeeland. In deze provincies is de WOZ-waarde relatief laag. 18

Figuur 4: De op basis van de provinciale kwaliteitsindex gecorrigeerde netto gebruikskosten voor koop (links) en voor huur (rechts), 2006 464 509 466 464 485 599 557 494 444 479 461 434 479 577 479 589 455 379 449 462 455 422 448 368 407 315 Eenzelfde vergelijking kan worden gemaakt door niet de landelijke, maar de provinciale kwaliteitsindex te gebruiken. De uitkomsten hiervan zijn in figuur 4 weergegeven. Ten opzichte van de landelijke kwaliteitsindex is het beeld globaal hetzelfde wat betreft provincies waar kopen duurder is dan huren in vice versa. 19

Figuur 3: De op basis van de landelijke kwaliteitsindex gecorrigeerde netto gebruikskosten voor koop (links) en voor huur (rechts), naar provincie, 2006 Nederland 20

Na correctie voor de landelijke kwaliteitsindex zijn er in de huursector grote verschillen tussen de provincies in de netto gebruikskosten waar ter nemen. Huren gecorrigeerd voor de landelijke kwaliteitsindex met name duur in de regio s waar de kwaliteitsindex een lage score geeft. De regio s waar de kwaliteitsindex de laagste scores oplevert voor woningen zijn die regio s die relatief lage WOZwaarden hebben. Lage WOZ-waarden bij huurwoningen zijn voornamelijk terug te vinden in het noorden van het land, Zeeland, sommige regio s in Limburg en Flevoland. Het is dan ook in deze regio s dat huren, gecorrigeerd voor kwaliteit, duurder is dan kopen. De grote verschillen in prijzen voor woondiensten in de huursector zijn voornamelijk het gevolg van het feit dat de huurprijsregulering geen rekening houdt met marktfactoren. Doordat de huurprijsregulering geen ruimte laat om de huurprijs te relateren aan de waarde van de woning, ontstaat er een prijs die geen verband houdt met de lokale markt. De spreiding in de koopsector van de voor kwaliteit gecorrigeerde netto gebruikskosten is juist vrij klein. Dit is het gevolg van het feit dat de WOZ-waarde als kwaliteitsmaatstaf is gebruikt. Het effect van de subsidiëring in de koop- en de huursector is mede afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Dit zal ertoe leiden dat de hoogte van de netto gebruikskosten verschillen op basis van het inkomen. Onderstaande figuur laat de voor kwaliteit gecorrigeerde nette gebruikskosten zien per inkomensdeciel. Uit figuur 5 blijkt dat voor de lagere inkomensgroepen de netto gebruikskosten bij de huurders huren goedkoper zijn dan bij de eigenaar-bewoners. Dit is met name het gevolg van de huurtoeslag die hoger is naarmate het inkomen lager is. Voor de hoogte vijf inkomensdecielen is het omgekeerde het geval. De netto gebruikskosten van de eigenaar-bewoners zijn lager. Figuur 5: De op basis van de landelijke kwaliteitsindex gecorrigeerde netto gebruikskosten voor koop (links) en voor huur (rechts), naar inkomensdeciel, 2006 In het voorafgaande is naar voren gekomen dat zonder correctie voor kwaliteit de netto gebruikskosten in de koopsector 79% hoger zijn dan die in de huursector. Na de correctie met de kwaliteitsindex is het verschil gereduceerd tot 9%. Dit impliceert dat het verschil tussen beide percentages, zijnde 70%, voortvloeit uit een verschil in kwaliteit tussen de koop- en de huursector. 21