112 AWM 49 In de Amsterdamse Houthavens zal binnenkort een 170 meter lange strook door collectieven bebouwd moeten gaan worden. Architectencollectief de Hoofden ontwikkelde het gebouwconcept en wierf daarmee twee bouwgroepen. Is dit CPO of projectontwikkeling anno 2012? Tekst Robert-Jan de Kort Beeld De Hoofden
EP Economie en Praktijk De Hoofden 113 AWM 49 HVDN architecten
114 AWM 49 Samen met je toekomstige buren je woonomgeving bouwen; dit avontuur wordt door beleidsmakers steeds vaker voorgespiegeld in de praktijk van de Nederlandse gebiedsontwikkeling. Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) ontwikkelen particuliere opdrachtgevers samen een woongebouw. Deze ontwikkelmethode geldt als een serieus te nemen alternatief voor reguliere Bij CPO wegen individuele belangen vaak zwaarder dan collectieve projectontwikkeling door het beoogde kostenvoordeel dat ermee te behalen is. De toekomstige bewoners ontwikkelen samen met een architect hun woongebouw waardoor de winstmarges van de projectontwikkelaar geen onderdeel vormen van de uiteindelijke prijs per woning. Hierdoor ontstaat een financiële marge om gebouwen van extra collectieve functies als zwembaden of fitnessruimtes te voorzien. Gebouwde voorbeelden zijn al mondjesmaat in Nederland te vinden en een paar jaar geleden omarmde de gemeente Almere opzichtig CPO als manier om hele wijken te ontwikkelen. De voornaamste inspiratie hiervoor komt uit Duitsland waar in Tübingen tussen 2007 en 2009 een hele wijk werd gevuld met door collectieven ontwikkelde woongebouwen. Door de stilgevallen projectontwikkeling in de Nederlandse woningbouw is de hoop van beleidsmakers gevestigd op particuliere inspanningen bij het vlot trekken van de woningmarkt. Daardoor heeft het grootschalige CPO ook zijn weg gevonden naar andere steden. Bijvoorbeeld in de Amsterdamse Houthavens, waar de eerste stap in de grootschalige ontwikkeling van het gebied gezet moet gaan worden door zelfbouwers die zich in collectieven hebben verenigd. Het plangebied in de Houthavens, Blok 0 genaamd, betreft een 170 meter lange en 40 meter brede strook gelegen aan een van de havenkades. HVDN architecten maakte het ontwerp voor het stedenbouwkundig deelplan en legde deze vast in de kavelpaspoorten. De bouwenvelop gaat uit van bebouwing aan de maximaal toegestaan bouwvolume minimaal verplicht te realiseren bouwvolume minimale breedte: 8,10m straatgevel op rooilijn buitenruimte is onderdeel van het bouwvolume max. 29m met ontheffing max. 26m bij een achtergevel hoger dan 22m+peil, geldt een maximale bouwdiepte van 16m vanuit de rooilijn Haparandaweg bij een achtergevel hoger dan 14m+peil, geldt een maximale bouwdiepte van 9m vanuit de rooilijn houthavenkade min. 22m max. 18m min. 13m max. 14m max.18m min.16m variabel min. 4m HVDN architecten ontwikkelde kavelpaspoorten, die de randvoorwaarden vormden voor onder andere de min. 3/4 kavelbreedte
EP Economie en Praktijk De Hoofden 115 AWM 49 Boven Interieurimpressie van een Cascoloft Links Voorbeeldinrichting plattegronden Onder Voorafgaand aan de ontwikkeling van de werden potentiële bewoners geïnformeerd tijdens masterclasses Marriet Haverkamp
116 AWM 49 Een impressie van de
EP Economie en Praktijk De Hoofden 117 AWM 49 4 3 1 herenloft 2 woning 3 2x loft 4 penthouse 3 3 1 3 1 2 Doorsnede voorop en achterop het kavel. Deze bebouwing, met vrije bouwhoogtes tot 28 meter aan de achterzijde en 18 meter aan de kade, staat 13 meter uit elkaar. Harde randvoorwaarde is dat de woningen klimaatneutraal zijn. De gemeente Amsterdam ontving in totaal 28 inschrijvingen voor Blok 0. Dat zijn ruim vier keer zoveel plannen als waar ruimte voor is. De keus van de gemeente voor CPO lijkt daarmee een succesvolle te zijn. NIEUWE SAMENWERKINGEN Blok 0 heeft een palet aan nieuwe samenwerkingen opgeleverd Dat geïnteresseerde toekomstige bewoners van nieuwbouwwijken zich op voorhand verenigen is niet gebruikelijk. Om particulieren zover te krijgen een bouwgroep te formeren blijkt het nog steeds nodig dat traditionele partijen uit de bouwkolom zich opwerpen om dit proces te begeleiden. Blok 0 heeft daarom een palet aan nieuwe samenwerkingen opgeleverd; architecten, projectmanagers, aannemers en ontwikkelaars hebben zich in verschillende samenstellingen verenigd en bieden zich op de website van Blok 0 en via de sociale media aan. Het aanbod voor groepsvorming gaat daarmee vooraf aan de vraag. Het proces van CPO lijkt hierdoor een zijweg in te slaan die de ontwikkeling in de Houthavens weer dichterbij reguliere projectontwikkeling brengt. Wat verder opvalt is dat binnen een van de groepen door vijf architectenbureaus wordt samengewerkt en dat ontwikkelaar en aannemer totaal afwezig zijn. Onder de naam de Hoofden een verwijzing naar het gebouw waarin ze gezamenlijk gehuisvest zijn besloten Marc Koehler Architects, de Architekten Cie, Architectuurcentrale Thijs Asselbergs (ata), Hootsmans architectuurbureau en I Love Architecture (ILA) vorig jaar de krachten te bundelen en zich op te werpen als vraagbaak voor zelfbouwers. Het gegeven dat de betrokken bureaus allemaal in het hetzelfde gebouw huizen maakt het goed mogelijk de taken intern te verdelen. De bureaus wisten binnen zes maanden bijna drie bouwgroepen te formeren. Dit succes laat zich verklaren doordat de architecten erin slaagden een helder woonperspectief te schetsen voor beoogde leden van de bouwgroepen. EIGEN WONING EERST Eind oktober 2011 vertegenwoordigden Marc Koehler en Annemarie Schwemmer (ata) de Hoofden op de Amsterdamse Zelfbouwmarkt in de Houthavens. Het voornemen was om vier masterclasses zelfbouw te organiseren. Samen geloofden ze erin genoeg expertise en ervaring in huis te hebben om particulieren de vele mogelijkheden en voordelen van het particuliere bouwproces voor te spiegelen. Gewapend met flyers legden ze hier de eerste contacten met geïnteresseerde particulieren. Op de Zelfbouwmarkt ontvingen de Hoofden zo n dertig inschrijvingen voor de masterclasses.
118 AWM 49 Deze avonden werden geen doorslaand succes, omdat er ondanks de vele aanmeldingen slechts enkele mensen kwamen opdagen. Met de personen die wel kwamen ontstond er desalniettemin een interessante discussie die aan de basis stond van de volgende stap die de Hoofden nam. Er werd namelijk geconstateerd dat de vrijheid en meerwaarde die CPO biedt op gebouwniveau niet duidelijk of doorslaggevend is voor potentiële deelnemers. De mogelijke vrijheid die CPO op woningniveau kan opleveren werd wel direct door potentiële deelnemers gezien. Het denken van veel particulieren begint dan ook vaak bij de eigen woning, terwijl de informatievoorziening vanuit de aanjagers zich richtte op het proces. CASCOLOFTS De Hoofden besloten daarop hun energie te steken in het ontwerpen van een gebouwmodel dat als kader zou kunnen dienen voor deze gedachte. In 2011 ontwierp Marc Koehler op het KNSMeiland een loftappartement. De woning bestaat uit een riante, dubbelhoge ruimte in de oude havenkantine. Koehler ontwierp de invulling voor deze ruimte. In de naastgelegen casco s hebben andere De ontwikkeling van Blok 0 lijkt nieuw optimisme te brengen architecten binnen hetzelfde ruimtelijke kader totaal andere woningen ontworpen. De architecten constateerden dat dit model, in gestapelde vorm, een concreet antwoord kon zijn op het tot nog toe abstracte beeld dat onder veel mensen leeft van CPO. Binnen een strak framework dat een heldere gebouwvorm oplevert, kopen mensen voor ongeveer 250.000 euro een casco ruimte van circa vijf meter hoog die ze daarna naar eigen smaak met (of zonder) een architect naar keuze kunnen invullen. Er werd voor het gebouwtype een naam bedacht die de lading volledig dekt:. De Hoofden merkten dat de interesse voor deelname aan het project bij particulieren groeide nu er een concreet gebouwmodel was, gekoppeld aan één aantrekkelijk woningtype. Er was een aanbod gecreëerd dat een latente vraag opwekte. Daarmee is CPO verworden tot een hybride tussen particulier opdrachtgeverschap en reguliere projectontwikkeling, met ditmaal niet de projectontwikkelaar maar de architect als aanjager van het ontwikkelproces. GROEPSCOHESIE Het heldere beeld van een gebouw vol loftwoningen trok vele geïnteresseerden aan. Echter het vormen van een ware bouwgroep is stap twee. Het bleek dat van de vele geïnteresseerden er slechts een fractie overblijft die zich echt wil committeren aan het project. Verder bleek dat de particulieren niet idealistisch gedreven zijn in het vormen van een collectief. De gemene deler van de toekomstige bewoners is dat ze allemaal gewoon een mooie woning op een mooie plek voor ogen hebben. Collectieve voorzieningen zoals zwembaden en binnentuinen blijken geen doorslaggevende reden te zijn voor deelname aan een groep. Het bijeenhouden van de groep is daarmee tot de taken van de architecten gaan behoren. Waar gebruik van sociale media als Facebook en Twitter vanzelfsprekend is, blijven fysieke contactmomenten doorslaggevend. Inmiddels organiseerden de Hoofden al meer dan tien inloopavonden die steeds serieuzer van toon werden. Om deelname te formaliseren werd uiteindelijk een bijdrage van 1.000 euro per woning gevraagd. De Hoofden schreven twee gebouwen in voor Blok 0 en momenteel werken ze aan een derde groep voor een ander plangebied in de Buiksloterham. NIEUW OPTIMISME De 28 inschrijvingen voor Blok 0 zouden moeten inhouden dat er ook daadwerkelijk 28 volledige bouwgroepen geformeerd zijn. Dit blijkt niet het geval. Wat opvallend is, is dat de gemeente, waarschijnlijk uit angst voor een te laag aantal inschrijvingen, de drempel voor inschrijven zodanig verlaagd heeft dat ook regulier ontwikkelde gebouwen konden worden ingeschreven. Hierdoor is het voor particulieren ook mogelijk om te wachten en te zijner tijd gewoon een woning te kopen van een projectontwikkelaar. Dit kan een reden zijn voor toekomstige bewoners om zich niet bij een groep aan te sluiten. Het animo voor collectief particulier opdrachtgeverschap op zich blijkt hiermee, in tegenstelling tot het animo voor een aantrekkelijke woning op een aantrekkelijke plek, nog lang niet zo vanzelfsprekend. Hoe dan ook lijkt de ontwikkeling van Blok 0 een nieuw optimisme in de Nederlandse woningbouwmarkt te brengen.
EP Economie en Praktijk De Hoofden 119 AWM 49 Het loftappartement dat Marc Koehler ontwierp op het KNSMeiland diende als voorbeeld en inspiratie voor veel potentiële kopers (Fotografie: Marcel van der Burg)