De leden van de gemeenteraad van Haarlemmermeer Postbus AG Hoofddorp

Transcriptie

1 gemeente Haarlemmermeer De leden van de gemeenteraad van Haarlemmermeer Postbus AG Hoofddorp Bezoekadres Raadhuisplein 1 Hoofddorp Telefoon Telefax ciuster ~aatschappelijke en Economische Ontwikkeling contactpersoon J. Vijfhuizen Dwrklesnummer Uw brief --- Bljlage(n) Onderwerp \0bd Notitie 'Bouwen door burgers' Particulier Opdrachtgeverschap Verzenddatum - 1 NOV Geachte heer, mevrouw Bij de behandeling van het referentiekader van Sportpark Toolenburg hebben wij u een notitie over Particulier Opdrachtgeverschap toegezegd. Hierbij doen wij u de notitie "Bouwen door burgers" toekomen. Wij hebben daarin niet gestreefd naar een allesomvattende beschrijving van het particuliere opdrachtgeverschap in al z'n facetten. Wel hebben wij aangegeven hoe wij tegen het particulier opdrachtgeverschap aankijken en hebben wij het geplaatst binnen de context van de organische stedenbouw. Onlangs hebt u van ons de BVR Wonen 2011 ontvangen. Binnenkort zullen wij u ook informeren over het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CP0)-project AQUAradius. Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, namens dezen, er Economie. Schiphol, FSC MIXP~ SOU~CB. lld""~d.+."~~.*iy*..-""<".h.*... -l.,d<, b-"." c.*".,6*<xm.,.q -*~",, ~1,~1~.11~.6<*.~.""1.

2 volgvei 3 BIJLAGE: BOUWEN l(q88 BURGERS Particulier opdrachtgeverschap Om te beginnen willen we aangeven wat wij onder particulier opdrachtgeverschap verstaan: "de burger is zelf de opdrachtgever van zijn of haar woning op een zelfstandig verworven bouwkavel. Hij of zij is dus geen woonconsument, maar woonproducent". Particulier opdrachtgeverschap is geen nieuw fenomeen. In grote delen van landelijk Nederland is het een normale gang van zaken. In de Randstad beperkt het zich echter veelal tot de "gouden randjes", wijkjes met zelfbouw op een bescheiden schaal vooral bereikbaar voor mensen met een goed inkomen. In onze gemeente zijn in Getsewoud en Floriande daar de voorbeelden van te vinden. Niettegenstaande deze "gouden randjes" zijn beide locaties, zoals jarenlang gemeengoed is geweest, ontwikkeld op basis van een cultuur, waarbij projectontwikkelaars grootschalige nieuwbouwwijken realiseren en de bewoners louter woonconsumenten zijn. Niet de vraag, maar het aanbod van woningen stond centraal. De eindgebruikers dienden zich immers vanzelf aan. Inmiddels zijn we in een periode beland, waarbij sprake is van een meer ontspannen woningmarkt. Mede daardoor zijn de verhoudingen tussen de verschillende partijen veranderd. Er is dus alle aanleiding voor een andere visie op de stedelijke - en woningbouwontwikkeling en wel een, die de burger centraal stelt. Burgers gaan daarbij zelf hun huis bouwen en gaan daarmee ook een directe en langdurige relatie aan met hun buurt, met hun wijk en met hun gemeente. Zo krijgen zij de kans zich werkelijk te verbinden aan de gemeente. Organische stedenbouw Een woningbouwontwikkeling,waarin de burger centraal staat, vraagt om stedenbouw, waarin een grote mate van variëteit kan floreren. Stedenbouw die geen kunstmatige diversiteit, maar ruimte schept voor een bouw- en wooncultuur van onderop. De ontwikkeling van een woongebied voltrekt zich zo op een meer organische wijze. Bij een organische ontwikkeling gaat het er om het proces van totstandkoming zo organisch of natuurlijk mogelijk te laten verlopen. Groeien in een onvoorzien tempo, geleidelijk in tijd en ruimte. In plaats van een blauwdruk ligt er een stedenbouwkundig ontwerp met een sterk en duurzaam raamwerk van openbare ruimtes, infrastructuur en landschap. Dit raamwerk faciliteert een geleidelijke groei door particuliere initiatieven in plaats van te sturen op een gefixeerd eindbeeld. De planmatige ontwikkeling wordt ingeruild voor een aanpak, waarin de eindgebruiker centraal staat.

3 Volgvel 4 1 < \0bd Marktvraag Vraag is natuurlijk wel hoeveel burgers zelf hun eigen huis willen en kunnen bouwen. Bij kavels spelen dezelfde factoren (onzekerheid over het inkomen, onzekerheid over de waardeontwikkeling. onzekerheid over de verkoop (prijs) van de oude woning, financiering), die hebben gezorgd voor de huidige malaise op de koopwoningenmarkt. Ook bij de kavels moet er rekening worden mee worden gehouden dat er een kloof gaapt tussen droom en daad. Als bij onderzoeken naar die droom gevraagd wordt, geeft zo'n 20 tot 30 % aan wel z'n eigen woning te willen (laten) bouwen. Bij die percentages kunnen twee kanttekeningen gemaakt worden. Ten eerste dat een aantal geïnteresseerden zich geen rekenschap zal hebben gegeven van wat er allemaal bij komt kijken en dromers zullen blijven. Een tweede kanttekening is dat zeker in de Randstad zelfbouw staat voor een vrijstaande woning op een dure kavel en realiteitszin de droom verdrongen kan hebben. Deze cijfers bieden dus weinig houvast. Meer houvast bieden de ervaringen, die in een vergelijkbare gemeente als Almere, zijn opgedaan. Daar zijn enige honderden kavels verkocht, terwijl ook daar de projectmatige woningbouw is stilgevallen. Ook daar valt wel iets op af te dingen, want het maakt wel iets uit of je grond met of zonder BTW, zoals in Almere het geval is, kan verkopen. Ook moet er rekening mee worden gehouden dat ook in andere gemeenten (Amsterdam!) de zelfbouw op gang gaat komen. Tenslotte moet beseft moet worden dat de uitgifte en de bouw van kavels een andere dynamiek kent dan de projectmatige bouw, waar eerst een percentage (70 of soms nog meer) verkocht moet zijn, waarna vervolgens alle woningen gebouwd worden. Dit betekent echter ook dat, zolang dat percentage niet gehaald is, er geen enkele woning gebouwd wordt. Bij uitgifte van kavels hoeft die horde niet genomen te worden en kan de bouw al beginnen, zodra er bij wijze van spreken één kavel verkocht is, waarbij het natuurlijk niet bij die ene kavel moet blijven. Aan de slag De vraag is niet zozeer of wij ruim baan gaan geven aan het zelf bouwen, maar meer waar en wanneer. Vooralsnog is een belangrijke voorwaarde dat de grond in eigendom van de gemeente moet zijn. De Zuidrand en Sportpark Toolenburg zijn dan de locaties, die zich daarvoor zouden lenen. Wij willen nog niet zo ver gaan om de planontwikkeling voor die beide locaties op dit moment al over een heel andere boeg te gooien. Ook omdat we op korte termijn er uitvoering aan willen geven, geven wij er de voorkeur aan om in eerste instantie te beginnen met een relatief klein aantal kavels. De keuze is daarbij gevallen op het deelplan in de Zuidrand, dat nu nog de werktitel "De Pleinen" heeft, met kavels voor circa 120 woningen. Het is zowel verantwoord als de moeite waard om daar met een dergelijk aantal kavels in een gedifferentieerd programma te beginnen. We kunnen en zullen daarbij ook gebruik maken van de ervaringen die elders en met name in Almere met het zelf bouwen zijn opgedaan. Mocht het aanslaan, dan kunnen we het een grootschalig vervolg geven in de rest van de Zuidrand en in Sportpark Toolenburg. Het gaat ons daarbij vooral om de organische ontwikkeling. Het zelf bouwen van een woning past daar uitstekend in, maar ook andere vormen van particulier initiatief zijn dan goed denkbaar.

4 voigvei 5 Aandachts- en uitgangspunten Voordat het zover is, moet er nog wel wat gebeuren. Hieronder zullen wij, niet limitatief, een aantal aandachts- en uitgangspunten benoemen. Grondprijzen Op dit moment voorziet ons grondprijsbeleid nog niet in de uitgifte van vrije kavels op een schaal, zoals wij die voor ogen hebben. Het gaat nog uit van de "gouden randjes" en voorziet alleen in de situatie dat er ruime kavels voor een vrijstaande woning worden uitgegeven. Het voorziet er nog niet in dat er kavels voor een woning in een rij of een kavel, waar een bouwgroep een gestapeld complex kan realiseren, wordt uitgegeven. In de grondprijzennota 2012 zullen wij deze lacune opvullen. Bestemmingsplan Organisch ontwikkelen vraagt ook om een ander soort bestemmingsplan. In ieder geval niet een bestemmingsplan waarin alles wordt dichtgetimmerd. Wij geven er sowieso de voorkeur aan om wat wij met de zelfbouwers willen afspreken over de bouwhoogte, de rooilijn en het bouwvlak - en meer willen wij niet regelen - dat middels een zogeheten kavelpaspoort privaatrechtelijk vast te leggen. Uitvoering De omslag van projectmatig bouwen voor de burgers naar het zelf bouwen door de burgers heeft voor ons ook de nodige gevolgen. Er is nogal een verschil tussen het oude denken in beleidsafspraken en in woningbouwsegmenten, die de kaders vormen voor onze regie op de ontwikkelende bouwers, en het nieuwe denken, waarbij ruimte gegeven wordt aan individuele woonwensen. In plaats van samenwerking met een ontwikkelaar voor honderd woningen moet er samengewerkt worden met honderd particulieren afzonderlijk. Het vraagt ook een grote terughoudendheid met het opleggen van allerlei eisen en voorwaarden aan de zelfbouwers. Zo zullen wij vanzelfsprekend nagenoeg geen architectonische eisen gaan stellen, maar wij kunnen om de architectonische kwaliteit te stimuleren natuurlijk wel jaarlijks een jaarlijks een architectuurbijdrage voor de drie mooiste ontwerpen beschikbaar stellen. Ook bij andere aspecten zal dat onze lijn zijn. Zelf bouwen en organische groei betekenen een gefaseerde realisering. Dat brengt niet alleen maar voordelen met zich mee. Zo zijn wijken deels bewoond en deels in ontwikkeling; kavels zijn bebouwd en liggen braak. Dat stelt specifieke eisen aan het woonrijp maken - het definitief inrichten van de openbare ruimte en de wegen -en het beheer van de onverkochte kavels. Kaveluitgifte Wil het een succes worden, dan zal er een ruim aanbod met keuzemogelijkheden in verschillende prijsklassen moeten zijn. De keuzevrijheid kan nog vergroot worden door het mogelijk te maken om kavels te splitsen, samen te voegen en te schakelen. Bij het bouwen in een rij kan men de grond per strook van bijvoorbeeld 0.9 meter breed afnemen en is men dus niet gebonden aan een bepaalde kavelbreedte. Zo ook hoeft men bij een kavel, waar gestapelde woningen mogelijk zijn, die kavel niet in z'n geheel af te nemen, maar kan men een deel daarvan afnemen. Wanneer men zich als bouwgroep wil organiseren en meerdere kavels wil kopen, dan is dat ook mogelijk. Binnen een organische ontwikkeling passen ook kleinschalige initiatieven, waarbij sprake kan zijn van bouwen voor een ander.

5 voigve 6 Betaalbaar bouwen Het bouwen van een eigen huis mag niet voorbehouden zijn aan de hogere inkomensgroepen. Ook mensen met een kleiner budget moeten hun eigen woning kunnen realiseren. Dat kan door het aanbieden van kleinere kavels, gunstige grondprijzen en vormen van collectief zelf bouwen. Om het zelf bouwen mogelijk te maken voor de huishoudens, die in de huidige woningmarkt zijn aangewezen op de sociale huursector, zullen wij een speciale financierings- en eigendomsconstructie in het leven gaan roepen. Een starterslening of daarmee vergelijkbare constructie en de uitgifte van de grond op basis van erfpacht zullen daarvoor de belangrijkste ingrediënten zijn. De komende tijd zullen wij dit nader uitwerken. Resumé Zonder voorruit te willen lopen op de nieuwe Woonvisie, is het voor ons duidelijk dat het zelf bouwen een volwaardig onderdeel moet worden van de woningbouw in onze gemeente. In de Zuidrand willen wij de eerste stap in die richting zetten.