Asbest: wat als verhuurder wil saneren, maar huurder niet?

Transcriptie

1 Jodit de Bruin* Asbest: wat als verhuurder wil saneren, maar huurder niet? Als er sprake is van asbest in een verhuurde ruimte, kan dat aanleiding geven om tot sanering over te gaan. In dit artikel wordt ingegaan op de situatie dat een verhuurder van bedrijfsruimte tijdens een lopende huurovereenkomst wil saneren, maar de huurder weigert daaraan mee te werken. In hoeverre een verhuurder de huurder kan dwingen medewerking te verlenen aan een sanering, hangt af van hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen en van de ernst van de situatie waarbij de begrippen gebrek en dringende werkzaamheden bepalend zijn. 1. Inleiding In Vastgoedrecht is al eerder geschreven over de mogelijke gevolgen van asbest in het gehuurde door zowel M.E. Goldsmid als J.M. Winter-Bossink. 1 In deze bijdragen werd onder meer ingegaan op de vraag of de enkele aanwezigheid van asbest in het gehuurde (al) een gebrek oplevert en in hoeverre op de verhuurder dan wel op de huurder een onderzoeksplicht rust ter zake de mogelijke aanwezigheid van asbest. Meer in het algemeen wordt in de literatuur regelmatig aandacht besteed aan de aanwezigheid van asbest in het gehuurde en hoe daarmee om te gaan. In dat verband wordt veelal ingegaan op de vraag of de verhuurder gehouden is om tot asbestsanering over te gaan en zo ja, of de verhuurder aansprakelijk is voor de schade die de huurder als gevolg daarvan lijdt. In dit artikel zal ik ingaan op een andere situatie, namelijk die waarin een verhuurder lopende de huurovereenkomst wel wil saneren maar de huurder weigert daaraan mee te werken. Deze situatie kan zich voordoen als lopende de huurovereenkomst wordt ontdekt dat zich in het gehuurde asbest bevindt. Daarbij kan het gaan om asbest dat een onmiddellijk gevaar oplevert voor de volkgezondheid. Denk aan niet-hechtgebonden asbest dat bij een normaal gebruik van het gehuurde kan worden ingeademd. In dat geval zullen de verhuurder en de huurder het erover eens zijn dat sanering onmiddellijk moet plaatsvinden. Het is evenwel ook mogelijk dat het asbest vooralsnog geen gevaar oplevert voor de gezondheid en dat het niet onmiddellijk in de weg staat aan het gebruik van het gehuurde. Denk aan hechtgebonden asbest dat zich op een plek in het gehuurde bevindt waar het, bij normaal gebruik van het gehuurde, niet zal worden bewerkt of beschadigd zal raken. In dat geval kan de huurder, door de wijze waarop hij gebruikmaakt van het gehuurde, voorkomen dat het asbest vrijkomt en een gevaar oplevert. Mits de huurder daardoor niet te veel belemmerd wordt in zijn gebruik van het gehuurde, ziet hij in dat geval mogelijk liever dat de verhuurder de sanering uitstelt tot een datum na het einde van de huurovereenkomst. De nadelige (financiële) gevolgen van een asbestsanering kan een huurder op die manier van zich afhouden. Zeker als het einde van de huurovereenkomst in zicht is, zal een huurder hieraan mogelijk de voorkeur geven boven een sanering. Ook is denkbaar dat een huurder, indien hij voornemens is het gehuurde op termijn te verbouwen, de sanering liever uitstelt tot dat moment. De verbouwing en sanering kunnen dan tegelijk plaatsvinden, zodat het nadeel van de sanering voor de huurder zo veel mogelijk wordt beperkt. Een verhuurder kan er juist belang bij hebben om onmiddellijk tot sanering over te gaan en het einde van de huurovereenkomst niet eerst af te wachten. Dat kan bijvoorbeeld praktische en financiële redenen hebben. Denk aan een verhuurder die het gehele complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, onder andere vanwege een kostenbesparing, ineens wil saneren. De reden kan er ook in gelegen zijn dat de verhuurder niet het risico wil lopen dat er door bijvoorbeeld onoplettendheid van de huurder toch asbest vrijkomt in het gehuurde. Dat kan verstrekkende gezondheidsrisico s met zich brengen voor zowel de huurder als derden. Als dat risico zich verwezenlijkt, is de verhuurder daarvoor mogelijk aansprakelijk. Bij de beantwoording van de vraag welke middelen de verhuurder ten dienste staan om de huurder ertoe te bewegen medewerking te verlenen aan een asbestsanering lopende de huurovereenkomst, moet eerst worden beoordeeld of het asbest deel uitmaakt van het gehuurde. Daarvan is sprake indien het asbest zich bevindt in onderdelen van de verhuurde ruimte. Maakt het asbest deel uit van het gehuurde, dan doet zich vervolgens de vraag voor of de (enkele) aanwezigheid van het asbest kan worden aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde. Dat is van belang voor de vraag of de verhuurder het asbest mag of moet saneren. Hierna zal ik eerst ingaan op de situatie dat het asbest geen deel uitmaakt van het gehuurde. Ook bespreek ik kort welke contractuele voorzieningen de verhuurder bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten kan treffen om de huurder tot sanering te dwingen. Vervolgens zal ik uitgebreider stilstaan bij de situatie dat het asbest wel * 1. Mr. J.M. de Bruin is advocaat bij Fort Advocaten N.V. Met dank aan mr. W.J.M. Sengers van datzelfde kantoor voor haar bijdrage aan dit artikel. Verschenen in respectievelijk VGR , en

2 deel uitmaakt van het gehuurde. In dat verband zal ik ingaan op de mogelijkheden van de verhuurder om de huurder te dwingen zijn medewerking te verlenen aan een door de verhuurder uit te voeren sanering. Ik beperk mij tot een verhuurder van bedrijfsruimte. 2. Het asbest maakt geen deel uit van het gehuurde Het is mogelijk dat het asbest geen deel uitmaakt van het gehuurde, maar van de door de huurder of zijn rechtsvoorganger(s) aangebrachte voorzieningen in het gehuurde. Deze situatie zal zich in de praktijk minder vaak voordoen, aangezien het asbest zich meestal in de constructieve delen van een pand bevindt en die maken doorgaans deel uit van het gehuurde. Toch is het niet ondenkbaar dat voorzieningen die door de rechtsvoorganger(s) van de huurder zijn aangebracht en die diverse malen door opvolgende huurders zijn overgenomen, asbest bevatten. In lopende huurovereenkomsten is veelal expliciet bepaald dat dergelijke voorzieningen door de huurder zijn overgenomen van de vorige huurder, dat deze geen deel uitmaken van het gehuurde en dat de verhuurder daarvoor op geen enkele wijze aansprakelijk is. In dat geval komen deze voorzieningen voor rekening en risico van de huurder. Blijken deze voorzieningen asbest te bevatten, dan geldt daarvoor in beginsel hetzelfde. 2 Dat betekent ook dat de huurder in beginsel zelf kan beslissen of hij tot sanering van het asbest overgaat, ervan uitgaande dat het (vooralsnog) geen gevaar oplevert voor de gezondheid. De verhuurder kan de huurder in dat geval dus niet dwingen om tot sanering over te gaan. Wil de verhuurder toch de mogelijkheid hebben om de huurder te dwingen tot sanering, dan zal hij daarover duidelijke afspraken moeten maken in de huurovereenkomst. Bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten zou de verhuurder bijvoorbeeld kunnen bedingen dat de huurder verplicht is om, indien lopende de huurovereenkomst asbest wordt ontdekt in de door de huurder (of zijn voorganger) aangebrachte voorzieningen, onmiddellijk of binnen een redelijke termijn tot sanering over te gaan. Ook over de daarmee gepaard gaande kosten kunnen partijen nadere afspraken maken. De verplichting om tot sanering over te gaan kan worden verzwaard met een boete. Bovendien kan de verhuurder bedingen dat hij wordt gevrijwaard tegen mogelijke aanspraken van derden ter zake de door de huurder aangebrachte voorzieningen Het asbest maakt wel deel uit van het gehuurde 3.1. Is asbest een gebrek? Of de enkele aanwezigheid van asbest in het gehuurde kan worden aangemerkt als een gebrek, is niet met een makkelijk ja of nee te beantwoorden. Of dat al dan niet het geval is, zal steeds afhankelijk zijn van onder meer het soort asbest, de conditie waarin het asbest verkeert en de plek waar het asbest zich bevindt. Ook de eventuele bekendheid van partijen met het asbest, en dan met name de bekendheid van de huurder, speelt in dat verband een rol. Zo levert hechtgebonden asbest, zolang het niet beschadigd raakt, niet een onmiddellijk gevaar op voor de gezondheid. Indien er zich hechtgebonden asbest in het gehuurde bevindt op een plek waar het bij normaal gebruik van het gehuurde conform de bestemming in beginsel niet beschadigd raakt, valt er veel voor te zeggen dat de enkele aanwezigheid daarvan geen gebrek oplevert. Dat geldt temeer indien de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend is met het asbest, zodat hij daarmee rekening kan houden bij het gebruik van het gehuurde. Deze wetenschap is ook van invloed op hetgeen de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst van het gehuurde mag verwachten. Of asbest in het gehuurde een gebrek oplevert, kwam ook aan de orde in het KPN/Tamminga-arrest van de Hoge Raad. 4 De Hoge Raad heeft het arrest van het hof vernietigd. Het hof had overwogen dat de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest van de aangetroffen soort 5 in het gehuurde een onaanvaardbaar risico oplevert. Gelet daarop was, zonder nadere motivering, onbegrijpelijk dat het hof tevens overwoog dat de (enkele) aanwezigheid van het asbest geen gebrek opleverde. De Hoge Raad heeft de procedure vervolgens voor verdere afdoening verwezen naar een ander hof. Tot een oordeel van dat hof is het niet meer gekomen, aangezien de zaak alsnog door partijen is geschikt. De vraag of de enkele aanwezigheid van het onderhavige soort asbest moet worden aangemerkt als een gebrek is dus onbeantwoord gebleven. Sindsdien is er wel een aantal andere uitspraken gewezen, waarin dezelfde vraag centraal stond. De Kantonrechter Rotterdam 6 heeft op 12 augustus 2011 geoordeeld dat de enkele aanwezigheid van hechtgebonden platen met wit (hechtgebonden) asbest in de gehuurde woning geen gebrek oplevert. Pas toen de asbestvezels vrijkwamen in het gehuurde en konden worden ingeademd (en derhalve een gevaar opleverden voor de gezondheid) was volgens de kantonrechter sprake van een Niet valt uit te sluiten dat de huurder zich, onder bepaalde omstandigheden, toch met succes op het standpunt kan stellen dat het gehuurde vanwege het asbesthoudende materiaal bij aanvang van de huurovereenkomst niet geschikt was voor het overeengekomen gebruik en dat het derhalve een gebrek oplevert. Denk aan de situatie dat het asbest een onmiddellijk gevaar voor de gezondheid oplevert. In het kader van dit artikel wordt daarvan niet uitgegaan, aangezien aangenomen mag worden dat de verhuurder en de huurder in dat geval beiden onmiddellijk tot sanering zullen willen overgaan. Een dergelijke vrijwaring is bijvoorbeeld opgenomen in artikel 15.8 van de algemene bepalingen bij de ROZ-huurovereenkomst voor 290- bedrijfsruimte (2008), een standaardovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken. HR 3 september 2010, NJ 2010, 474. Het ging om niet-hechtgebonden bruine asbest (amosiet) dat zeer schadelijk is voor de gezondheid. Amosiet-spuitasbest heeft in juli 2012 geleid tot een mogelijk gevaarlijke situatie voor de volksgezondheid bij de renovatie van huurflats in de wijk Kanaleneiland in Utrecht. In dat geval ging het om een vooraf geplande sanering van woonruimte in overleg met de huurders waarbij tijdens de renovatiewerkzaamheden amosiet is vrijgekomen. Ktr. Rotterdam 12 augustus 2011, LJN BU6081, r.o 5.2 en 5.3.

3 gebrek aan het gehuurde. De asbestplaten bevonden zich in de spouw van het gehuurde. Tijdens werkzaamheden aan de kozijnen door de verhuurder zijn de platen aangetroffen. Omdat de platen niet volgens de daarvoor geldende normen zijn verwijderd, zijn asbestvezels vrijgekomen. De Kantonrechter Haarlem oordeelde op 1 maart dat de aanwezigheid van het asbest in de door hem te beoordelen zaak wel moest worden aangemerkt als een gebrek. In deze zaak ging het om niet-hechtgebonden bruine asbest (amosiet). Het asbest bevond zich onder andere boven het plafond en op de losliggende plafondplaten (systeemplafond). Uit een deskundigenrapport bleek dat sprake was van een risicovolle situatie. Onder deze omstandigheden oordeelde de kantonrechter dat de enkele aanwezigheid van het asbest een gebrek opleverde. Uit deze uitspraken zou kunnen worden afgeleid dat de enkele aanwezigheid van hechtgebonden asbest in het gehuurde, niet (snel) een gebrek oplevert. 8 De aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest in het gehuurde welke een risico oplevert voor de volksgezondheid, lijkt wel een gebrek te zijn. Daarbij zal overigens wel meespelen waar het asbest zich bevindt. Indien het niet-hechtgebonden asbest zich op een zodanige plek bevindt dat de kans op verspreiding daarvan in het gehuurde, bij normaal gebruik van het gehuurde conform de bestemming, verwaarloosbaar is, zal mijns inziens niet snel sprake zijn van een gebrek. Kortom, er is (vooralsnog) geen pasklaar antwoord te geven op de vraag of de enkele aanwezigheid van asbest in het gehuurde kan worden aangemerkt als een gebrek Asbest is gebrek Indien het asbest kan worden aangemerkt als een gebrek, kan de verhuurder de in het gehuurde aanwezige asbest op grond van artikel 7:206 lid 1 BW in beginsel alleen op verlangen van de huurder saneren. De verhuurder heeft op grond van dit artikel dus niet het recht om gebreken aan het gehuurde ongevraagd en/of tegen de wil van de huurder te verhelpen. 9 Partijen kunnen een van artikel 7:206 lid 1 BW afwijkende regeling met elkaar overeenkomen, tenzij het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Of dat het geval is, zal steeds afhankelijk zijn van de specifieke omstandigheden van het geval. 10 Als de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW. Gebeurt dat toch, dan kan de huurder dat beding vernietigen. In de ROZ-huurovereenkomsten voor 230a- en 290-bedrijfsruimte is een regeling opgenomen die mogelijk beoogt af te wijken van artikel 7:206 lid 1 BW. 11 Als dat het geval is, zou dat menig verhuurder uitkomst kunnen bieden aangezien deze huurovereenkomsten in de praktijk veelvuldig worden gebruikt. 12 In artikel 16.1 van de algemene bepalingen van het meest recente ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte (2008) is het volgende bepaald: Huurder zal verhuurder in de gelegenheid stellen om op, aan of in het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen werkzaamheden en onderzoek te (doen) verrichten in het kader van onderhoud, herstel van het gehuurde 13 en ter vervanging/vernieuwing van zaken die tot het gehuurde behoren door gelijke of soortgelijke zaken. Het gestelde in de vorige zin is eveneens van toepassing wanneer verhuurder wenst over te gaan tot het aanbrengen van extra voorzieningen en wijzigingen of tot het verrichten van werkzaamheden aan het gehuurde die nodig zijn in verband met voorschriften van de overheid, nutsbedrijven of andere daartoe bevoegde instanties. Het is de vraag of hieronder (ook) herstel van gebreken aan het gehuurde moet worden verstaan. Een gebrek is een staat of een eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 14 Er zijn diverse situaties denkbaar waarin herstel van het gehuurde niet tevens herstel van een gebrek aan het gehuurde betreft. Denk aan herstel van onderdelen die zich aan de buitenzijde van het gehuurde bevinden. Dat de gevel, voegen of kozijnen van het gehuurde herstel behoeven, betekent niet automatisch dat er sprake is van een gebrek. Dat deze onderdelen herstel behoeven, hoeft immers niet te betekenen dat de huurder minder huurgenot heeft. Het 7. Ktr. Haarlem 1 maart 2012, LJN BW4201, r.o Zie ook F. van der Hoek & C.L.J.M. de Waal, Wat niet weet, wat niet deert, WR 2011, Kamerstukken II 1997/98, , nr. 3, p. 16 (MvT) en A.S. Rueb & H.E.M. Vrolijk, Huurrecht (Groene Serie), Deventer: Kluwer (losbl.), art. 7:204 BW, aant Zie Ktr. Dordrecht 10 februari 2005, WR 2005, 48, waarin werd geoordeeld dat het een feit van algemene bekendheid is dat het gebruik van spuitasbest op stalen constructies in de jaren 1950 tot 1978 veel voorkwam. Naar het oordeel van de kantonrechter had huurder, gelet op het type gebouw en het bouwjaar, behoren te weten dat er spuitasbest aanwezig kon zijn. Op deze uitspraak valt het nodige af te dingen, zoals onder andere blijkt uit het artikel van J.M. Winter-Bossink dat eerder in deze rubriek verscheen, VGR Eveneens van het ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte (2008). 12. De kwalificatie van het asbest als gebrek en de afwijking van artikel 7:206 lid 1 BW kan de verhuurder uitkomst bieden in de zin dat de huurder op grond van artikel 16.1 mogelijk gehouden kan zijn medewerking te verlenen aan herstel van het gebrek (asbestsanering). De kwalificatie van het asbest als gebrek kan ook nadelige gevolgen hebben voor de verhuurder. Ter zake van gebreken kan huurder recht hebben op evenredige huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) of schadevergoeding (artikel 7:208 BW). 13. Cursivering auteur. 14. Zie artikel 7:204 lid 2 BW. In de ROZ-modellen voor 290- en 230a-bedrijfsruimte (2003 en 2008) is afgeweken van de wettelijke definitie van een gebrek. De zinsnede van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft komt in die afwijkende definitie niet terug. 87

4 is dus maar de vraag of de verhuurder op grond van artikel 16.1, in afwijking van artikel 7:206 lid 1 BW, ongevraagd tot herstel van een gebrek (asbestsanering) mag overgaan Asbest is geen gebrek In artikel 7:204 lid 2 BW is de wettelijke definitie van een gebrek neergelegd. Dit artikel is van regelend recht. In beginsel staat het partijen dan ook vrij om de eventuele aanwezigheid van het asbest als geen gebrek te definiëren. In de praktijk gebeurt dat op grote schaal. Als het asbest niet kan worden aangemerkt als een gebrek, is artikel 7:206 lid 1 BW niet van toepassing. Dat artikel ziet namelijk op herstel van gebreken. Hetzelfde geldt voor artikel 7:207 en 208 BW. Indien het asbest geen gebrek is, heeft de huurder in dat verband dus geen recht op evenredige huurprijsvermindering of schadevergoeding. Mogelijk kan de verhuurder de huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW (dringende werkzaamheden) dwingen om lopende de huurovereenkomst medewerking te verlenen aan een asbestsanering, waarover hierna meer. 15 Het is niet geheel duidelijk of een afwijking van artikel 7:204 lid 2 BW onder alle omstandigheden standhoudt. De Hoge Raad heeft zich hierover nog niet expliciet uitgesproken. Het is maar de vraag of een onzekere omstandigheid (de mogelijke aanwezigheid van asbest in het gehuurde) als geen gebrek kan worden aangemerkt. In dat verband is niet onbelangrijk dat dit een afwijking ten nadele van de huurder betreft. Indien het asbest op grond van de wet wordt aangemerkt als een gebrek, maar op grond van een contractueel beding is gedefinieerd als geen gebrek, kan dat het verschil maken tussen het door de huurder wel of niet moeten meewerken aan een asbestsanering lopende de huurovereenkomst. Het beding waarin het asbest is gedefinieerd als geen gebrek, kan daarom mogelijk worden gezien als een (indirecte) afwijking van artikel 7:206 lid 1 BW ten nadele van de huurder. In dat geval is het contractuele beding vernietigbaar door de huurder, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen Is asbestsanering een dringende werkzaamheid? Indien de enkele aanwezigheid van asbest in het gehuurde niet kan worden aangemerkt als een gebrek, al dan niet op basis van een contractueel beding, kan de weg van artikel 7:220 lid 1 BW de verhuurder wellicht uitkomst bieden. Op grond daarvan dient de huurder de verhuurder lopende de huurovereenkomst gelegenheid te geven tot het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde, evenwel onverminderd zijn aanspraken op evenredige huurprijsmindering, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding. Als een asbestsanering als dringende werkzaamheid kan worden aangemerkt, zal de huurder daaraan dus zijn medewerking moeten verlenen. Onder dringende werkzaamheden worden niet alleen dringende reparaties verstaan, maar ook werkzaamheden tot herstel of ter voorkoming van schade. Dringend zijn werkzaamheden die niet tot na het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld en werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of schade kunnen leiden. Met andere woorden, het gaat om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst. 16 Of een asbestsanering dermate dringend is dat deze niet kan worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst, is afhankelijk van verschillende factoren. In dat verband is niet alleen van belang om welke soort asbest het gaat, de conditie waarin het verkeert en waar het zich bevindt, maar speelt ook de resterende duur van de huurovereenkomst een rol. Bij een huurovereenkomst die nog tien jaar loopt, zal een asbestsanering sneller kunnen worden aangemerkt als een dringende werkzaamheid dan bij een huurovereenkomst die nog maar een beperkte looptijd heeft. In het laatste geval kan de sanering mogelijk wel worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst. Zelfs indien vast komt te staan dat de sanering van het asbest in het gehuurde niet dringend is deze kan in beginsel zonder nadeel worden uitgesteld kan de sanering onder bepaalde omstandigheden toch als dringende werkzaamheid worden aangemerkt. De dringendheid ziet namelijk niet alleen op een bouwkundige noodzaak, maar deze kan ook worden ingegeven door het voorkomen van hogere kosten of schade in de toekomst. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin de sanering in het gehuurde niet los kan worden gezien van de asbestsanering in bijvoorbeeld een heel winkelcentrum. 17 De verhuurder kan er in dat geval belang bij hebben om de sanering van het gehele winkelcentrum ineens uit te voeren om zowel financiële redenen als uit een oogpunt van doelmatigheid. 18 Ook in dat geval kan sprake zijn van dringende werkzaamheden, hoewel de sanering in het gehuurde op zichzelf (nog) niet dringend is. Artikel 7:220 lid 1 BW is van regelend recht voor alle soorten huur. Dat betekent dat partijen daarvan afwijkende afspraken kunnen maken. In het hiervoor geciteerde artikel 16.1 van de algemene bepalingen van het meest recente ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte (2008) is een van artikel 7:220 lid 1 BW afwijkende regeling opgenomen. Op grond daarvan dient huurder de verhuurder in de gelegenheid te stellen om, kort gezegd, werkzaamheden aan het gehuurde te verrichten in verband met onderhoud, herstel en vervanging/vernieuwing. In artikel 15. Terzijde merk ik op dat de verhuurder de huurder mogelijk kan aanzetten tot het doen uitvoeren van een sanering door de gemeente te vragen handhavend op te treden. In het kader van dit artikel zal ik hierop niet nader ingaan, aangezien dit artikel ziet op de situatie waarin het asbest geen onmiddellijk gevaar oplevert. Handhavend optreden van de gemeente door bestuurlijke handhaving of door het opleggen van een last onder dwangsom ziet op de situatie waarin wel sprake is van een gevaarlijke situatie of de dreiging daarvan. 16. A.S. Rueb & H.E.M. Vrolijk, Huurrecht (Groene Serie), Deventer: Kluwer (losbl.), art. 7:220, aant Een asbestsanering kan ook deel uitmaken van een renovatie van het gehuurde of een complexgewijze renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW. In dat geval kan de huurder worden gedwongen medewerking te verlenen aan een sanering lopende de huurovereenkomst, indien het renovatievoorstel van verhuurder redelijk wordt geacht. 18. Zie o.a. Rb. Amsterdam (pres.) 11 september 1986, KG 1986, 43 en C.L.J.M. de Waal Dringende werkzaamheden en renovatie, WR 2002, p. 279 e.v. 88

5 16.2 van de algemene bepalingen is voorts bepaald dat, indien de huurder als gevolg van de in artikel 16.1 genoemde werkzaamheden verminderd huurgenot heeft, dat geen gebrek oplevert Mogelijke oplossingen? Bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten valt het voor de verhuurder aan te bevelen om expliciet in de huurovereenkomst te bepalen dat de eventuele aanwezigheid van asbest in het gehuurde geen gebrek oplevert. Op die manier wordt voorkomen dat de verhuurder op dat punt is overgeleverd aan het oordeel van de rechter. Indien het asbest geen gebrek is, wordt ontkomen aan artikel 7:206 lid 1 BW op grond waarvan gebreken alleen op verlangen van de huurder kunnen worden verholpen. Vervolgens kan de huurder door middel van een van artikel 7:220 lid 1 BW (dringende werkzaamheden) afwijkende bepaling verplicht worden om lopende de huurovereenkomst medewerking te verlenen aan een asbestsanering. Deze verplichting kan in beginsel worden gebaseerd op het hiervoor besproken artikel 16.1 van de algemene bepalingen van het meest recente ROZ-model voor 290- bedrijfsruimte (2008). Om te voorkomen dat partijen alsnog in lastige discussies terechtkomen over de vraag of de huurder op grond daarvan moet meewerken aan een sanering, is het raadzaam voor de verhuurder om dat nog expliciet overeen te komen in de huurovereenkomst. Ook valt het aan te bevelen om in de huurovereenkomst duidelijk te bepalen dat onder in de gelegenheid stellen zo nodig ook wordt verstaan dat de huurder het gehuurde tijdelijk dient te ontruimen. De verplichting van de huurder om medewerking te verlenen aan de saneringswerkzaamheden kan kracht worden bijgezet door daaraan een boete te verbinden, voor het geval de huurder daaraan niet voldoet. Zoals hiervoor aangegeven, is het niet geheel zeker dat een contractueel beding waarin het mogelijke asbest als geen gebrek is aangemerkt onder alle omstandigheden standhoudt. Om die reden zou een verhuurder er ook voor kunnen kiezen om een regeling te treffen die zowel van toepassing is op gebreken als op niet-gebreken. Een verhuurder zou kunnen bedingen dat de huurder lopende de huurovereenkomst medewerking dient te verlenen aan alle werkzaamheden aan het gehuurde en aan het verhelpen van gebreken aan het gehuurde, waaronder tevens een sanering van het in het gehuurde aanwezige asbest dient te worden verstaan. Daarbij kan in het midden blijven of het asbest wel of geen gebrek is. Middels deze bepaling wordt derhalve afgeweken van het bepaalde in zowel artikel 7:206 lid 1 BW als artikel 7:220 lid 1 BW Conclusie Op grond van het voorgaande kom ik tot de volgende conclusies. Bevindt het asbest zich in de door de huurder aan het gehuurde aangebrachte voorzieningen, dan kan een verhuurder een huurder lopende de huurovereenkomst in principe niet dwingen om tot sanering daarvan over te gaan. Bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten kan de verhuurder dat wel bedingen. In dat verband kan de verhuurder specifiek met de huurder overeenkomen dat de huurder verplicht is om het eventuele asbest lopende de huurovereenkomst, al dan niet (gedeeltelijk) op zijn kosten, te saneren. Deze verplichting kan worden versterkt met een boete. Om te voorkomen dat de verhuurder vanwege deze asbesthoudende voorzieningen door derden kan worden aangesproken, is het bovendien raadzaam om op dat punt een vrijwaring van de huurder te bedingen. Indien het asbest deel uitmaakt van het gehuurde, kan een verhuurder lopende de huurovereenkomst niet zonder meer tot sanering overgaan. Bij lopende huurovereenkomsten zal het aankomen op de vraag of het asbest kan worden aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde. Of dat het geval is, zal steeds afhankelijk zijn van de specifieke omstandigheden van het geval. De jurisprudentie is op dat punt niet uitgekristalliseerd. Indien het asbest kan worden aangemerkt als een gebrek, zal de verhuurder in beginsel een verzoek van de huurder moeten afwachten voordat hij tot sanering mag overgaan. Is gecontracteerd op basis van een ROZ-huurovereenkomst voor 290- of 230a-bedrijfsruimte, dan mag de verhuurder op grond van eerdergenoemd artikel 16.1 mogelijk toch ongevraagd tot herstel van gebreken aan het gehuurde overgaan. Dat zou betekenen dat de huurder lopende de huurovereenkomst medewerking moet verlenen aan een asbestsanering. Kan het asbest niet worden aangemerkt als een gebrek, dan kan de huurder mogelijk op grond van dringende werkzaamheden gehouden zijn om lopende de huurovereenkomst mee te werken aan een sanering. Indien een verhuurder zeker wil stellen dat een huurder lopende de huurovereenkomst meewerkt aan een eventuele asbestsanering, doet hij er goed aan om bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten een specifieke regeling op te nemen in de huurovereenkomst. Die regeling zou op de volgende twee wijzen kunnen worden vormgegeven. Allereerst zou kunnen worden gekozen voor een soort tweetrapsraket, inhoudende dat het eventuele asbest in afwijking van artikel 7:204 lid 2 BW niet wordt aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde. Vervolgens kan in afwijking van het bepaalde in artikel 7:220 lid 1 BW (dringende werkzaamheden), specifiek worden bepaald dat de huurder de verhuurder lopende de huurovereenkomst in de gelegenheid zal stellen om eventuele asbest in het gehuurde te saneren. De andere mogelijkheid laat in het midden of het asbest een gebrek is. In dat verband kan in de huurovereenkomst worden bepaald dat de huurder zijn medewerking moet verlenen aan alle werkzaamheden aan het gehuurde en aan het verhelpen van alle gebreken aan het gehuurde, waaronder ook een eventuele asbestsanering wordt verstaan. De wijze waarop de huurder medewerking moet verlenen aan de sanering, kan nader worden uitgewerkt in de huurovereenkomst. Het is in ieder geval raadzaam om specifiek te bepalen dat partijen daaronder ook verstaan het door de huurder tijdelijk ontruimen van het gehuurde, zodat daarover geen misverstand kan bestaan. De verplichting van de huurder om zijn medewerking te verlenen, kan nog worden versterkt met een boete. 19. Als het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, kan op grond van artikel 7:209 BW niet ten nadele van de huurder van artikel 7:206 lid 1 BW worden afgeweken. Zie ook het bepaalde onder voetnoot