Ontbijtsessie. Aansprakelijkheid van de verhuurder

Transcriptie

1 Ontbijtsessie Aansprakelijkheid van de verhuurder

2 Agenda Introductie kantoor en deelnemers Lezing 1: aansprakelijkheid van de verhuurder, en hoe sluit je aansprakelijkheid uit? Lezing 2: Overheidsvoorschriften en gebreken in het gehuurde

3 Introductie VDVDK Zelfstandig advocatenkantoor (geen notarissen, fiscalisten e.d.) 1977 start met John van Diepen 1990 Maatschap Van Diepen Van der Kroef Advocaten 6 vestigingen (Alkmaar, Hoorn, Haarlem, Den Haag, Amsterdam, Utrecht) 190 mensen, waarvan 100 fee-earners 20 vastgoedrecht advocaten

4 Introductie deelnemers Voorstelronde deelnemers

5 Aansprakelijkheid van de verhuurder Inleiding Verplichting van de verhuurder Het begrip gebrek De aanspraken van huurder ingeval van een gebrek aan het gehuurde Het uitsluiten van de aansprakelijkheid van de verhuurder voor een gebrek

6 De verplichtingen van de verhuurder Hoofdverplichting : verschaffen van genot van het gehuurde in het kader van het overeengekomen gebruik Feitelijk ter beschikking stellen van het gehuurde en het ter beschikking laten voor de duur van de overeenkomst ( 7:203 BW) Zorgen voor de kwaliteit van het huurgenot ( 7: 204 BW)

7 7:204 lid 2 BW ( ) Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.( )

8 Gebrek - geobjectiveerd begrip - verwachtingspatroon van een doorsnee huurder - soort zaak als waarop de overeenkomst betrekking heeft

9 Gebrek Alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek

10 Gebrek Materiële gebreken Immateriële gebreken

11 De gebrekenregeling De wettelijke gebrekenregeling preciseert de aanspraken van huurder Herstel ( 7:206 BW) Huurprijsvermindering (7:207 BW) Schadevergoeding voor gevolgschade (7:208 BW) Ontbinding huurovereenkomst 7:231

12 Huurprijsvermindering Vermindering huurgenot ten gevolge van een gebrek. Evenredige huurprijsvermindering. Uitzondering.

13 Herstel 7:206 BW Op verlangen van huurder Uitzondering

14 Schadevergoeding 7:208 BW Algemeen Schade die het gevolg is van een gebrek en het gebrek kan aan de verhuurder worden toegerekend

15 Schadevergoeding I Schade als gevolg van een gebrek; gebrek was bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig ; en verhuurder kende het of behoorde het gebrek te kennen;

16 Schadevergoeding II Schade als gevolg van een gebrek; Gebrek was bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig; en Verhuurder heeft aan huurder te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.

17 Schadevergoeding III schade als gevolg van een gebrek; gebrek is na de huurovereenkomst ontstaan; het gebrek is aan de verhuurder toe te rekenen

18 Exoneraties algemeen I Niet in alle gevallen!! Grove schuld, opzet en bewuste roekeloosheid

19 Exoneraties: Winkelruimte en Kantoorruimte I Bekende gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig 7:206, 7:207 en 7:208 zijn van semi dwingend recht Kan niet ten nadele van huurder worden afgeweken. Uitsluiten aansprakelijkheid niet toegestaan.

20 Exoneratie Winkelruimte en kantoorruimte II Onbekende gebreken Gebreken die na het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan Uitsluiten aansprakelijkheid toegestaan

21 Exoneratie Winkelruimte & Kantoorruimte III Conclusie: Het is niet mogelijk voor een verhuurder om aanspraken die de huurder heeft, te beperken of uit te sluiten als het gaat om gebreken die verhuurder kende of behoorde te kennen. Achterliggende gedachte: Beschermen van de huurder. Een verhuurder die weet of behoort te weten dat de te verhuren zaak een gebrek heeft, behoort zijn aansprakelijkheid voor de volgen daarvan niet te kunnen beperken of uit te sluiten.

22 Exoneratie Kantoorruimte & Winkelruimte IV Uitsluiten aansprakelijkheid voor bekende gebreken via omwegen toch mogelijk! Verhuurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst de gebreken medegedeeld en Huurder heeft deze gebreken aanvaard; en

23 Exoneratie Winkelruimte & Kantoorruimte V Subjectiveer het objectief het wettelijke begrip gebrek; Bij een gesubjectiveerd gebrekenbegrip gaat het om het genot dat deze huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Bij een geobjectiveerd gebrekenbegrip gaat het om het genot dat een huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

24 Exoneratie Kantoorruimte & Winkelruimte VI Kom explicitet met huurder overeen dat bepaalde bekende tekortkomingen / gebreken geen gebrek vormen in de zin van art. 7:204 lid 2. Gebrekenregeling is voor bepaalde tekortkomingen niet van toepassing; NB. Gebrekenregeling is voor Kantoorruimte en Winkelruimte van regelend recht.

25 Exoneratie Winkelruimte & Woonruimte VII Conclusie : Alleen aansprakelijkheid uitsluiten voor gebreken die na het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan en niet aan verhuurder kunnen worden toegerekend; Onderzoek het gehuurde; Subjectiveer het begrip + informeer huurder over de bekende tekortkomingen + laat huurder de gebreken accepteren; Kom overeen dat bepaalde tekortkomingen geen gebrek kunnen opleveren;

26 Exoneratie Woonruimte I De Gebrekenregeling is van dwingend recht. Niet ten nadele van de huurder afwijken. Niet aansprakelijk voor gebreken aan voorzieningen of veranderingen die door huurder zelf zijn aangebracht.

27 Exoneratie Woonruimte II Alleen aansprakelijkheid voor gevolgschade uitsluiten voor gebreken die na het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan en niet aan verhuurder zijn toe te rekenen.

28 Vragen? Einde

29 Contactgegevens Van Diepen van der Kroef Advocaten