RUP DORPSKOM SINT-ELOOIS-WINKEL

Transcriptie

1 PROVINCIE WEST-VLAANDEREN GEMEENTE LEDEGEM RUP DORPSKOM SINT-ELOOIS-WINKEL Stedenbouwkundige voorschriften De ontwerper: Jonckheere ir-architecten BVBA Koningin Astridlaan 134/ Brugge Tel. 050/ Zaakvoerder Ruimtelijk planner Ir. Arch. Pol Jonckheere Kristof De Baets Voorontwerp Datum: 12/03/2012 Goedkeuring: 19/04/2013 Ontwerp Datum: 24/06/2013 Goedkeuring: / /

2 DATUM AANPASSING 05/09/2012 n.a.v. vergadering met gemeente dd. 06/04/2012, opmerkingen GECORO dd. 18/04/2012 en opmerkingen gemeente via diverse mails tussen mei en juli /10/2012 n.a.v. vergadering met gemeente dd. 13/09/ /01/2013 n.a.v. plenaire vergadering dd. 20/11/ /03/2013 n.a.v. vergadering met gemeente dd. 20/02/ /06/2013 Opmaak ontwerp n.a.v. vergadering met gemeente, Onroerend Erfgoed en Provincie West-Vlaanderen dd. 19/04/ /07/2013 Aanpassen voorschriften n.a.v. opmerkingen gemeente 07/08/2013 Aanpassen voorschriften n.a.v. opmerkingen gemeente 19/08/2013 Aanpassen voorschriften n.a.v. opmerkingen gemeente 04/02/2014 Aanpassen ontwerp RUP n.a.v. opmerkingen openbaar onderzoek

3 Gezien en voorlopig aangenomen door de gemeenteraad in vergadering van 12/09/2013 Op bevel, De Secretaris Geert Demeyere Burgemeester, Bart Dochy Zegel der gemeente Het college van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig RUP voor eenieder ter inzage heeft gelegen van 23/09/2013 tot 21/11/2013 Op bevel, De Secretaris Geert Demeyere Burgemeester, Bart Dochy Zegel der gemeente Gezien en definitief aangenomen door de gemeenteraad in vergadering van Op bevel, De Secretaris Geert Demeyere Burgemeester, Bart Dochy Zegel der gemeente

4 Inhoudstafel 1. Stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften Algemeen Begrippen Hellende daken Materialen Uitbouwen en uitsprongen Afwerking hoekpercelen Relatie met sectorwetgeving Gebouwen voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut Bouwen in tweede orde Bestaande toestand Ondergrondse constructies Afwijkingsmogelijkheid uiterste bouwlijnen Specifieke bebouwingsvoorschriften beschermd monument Zone 1: CENTRUMGEBIED Bestemming Inrichting en beheer Terreinbezetting Niet-bebouwde delen Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen Bouwdiepte Bouwhoogte Dakvorm Aansluiting op aanpalende gebouwen Bijgebouwen Deelzones en overdrukken Trage wegen Zone 2: ZONE VOOR HALFOPEN EN AANEENGESLOTEN BEBOUWING Bestemming Inrichting en beheer Niet-bebouwde delen Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen Bouwdiepte Bouwhoogte Dakvorm Aansluiting op aanpalende gebouwen Bijgebouwen Deelzones en overdrukken Achterliggend woongebied Oekensestraat - Kloosterstraat Trage wegen Zone 3: ZONE VOOR OPEN EN HALFOPEN BEBOUWING Bestemming Inrichting en beheer Terreinbezetting Niet-bebouwde delen Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen Bouwdiepte Bouwhoogte Dakvorm Aansluiting op aanpalende gebouwen Bijgebouwen Deelzones en overdrukken Achterliggend woongebied Oekensestraat - Kloosterstraat Trage wegen Zone 4: OVERGANGSGEBIED Bestemming Inrichting en beheer Terreinbezetting Niet-bebouwde delen Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen Bouwdiepte Bouwhoogte Dakvorm Aansluiting op aanpalende gebouwen Bijgebouwen Zone 5: SPECIFIEKE PROJECTZONE... 30

5 Bestemming Inrichting en beheer Inrichtingsstudie Zone 6: ZONE VOOR AMBACHTELIJKE ACTIVITEITEN Bestemming Inrichting en beheer Terreinbezetting Niet-bebouwde delen Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen Bouwdiepte Bouwhoogte Dakvorm Materialen Aansluiting op aanpalende gebouwen Bufferzone Deelzones en overdrukken Trage wegen Zone 7: BEDRIJVENZONE MET NABESTEMMING CENTRUMGEBIED Bestemming Inrichting en beheer Terreinbezetting Niet-bebouwde delen Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen Bouwdiepte Bouwhoogte Dakvorm Aansluiting op aanpalende gebouwen Bufferzone Zone 8: BEDRIJVENZONE MET NABESTEMMING ZONE VOOR HALFOPEN EN AANEENGESLOTEN BEBOUWING Bestemming Inrichting en beheer Terreinbezetting Niet-bebouwde delen Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen Bouwdiepte Bouwhoogte Dakvorm Aansluiting op aanpalende gebouwen Bufferzone Zone 9: ZONE VOOR AGRARISCHE ACTIVITEITEN Bestemming Inrichting en beheer Zone 10: ZONE VOOR GROEN Bestemming Inrichting en beheer Zone 11: ZONE VOOR GEMEENSCHAPSVOORZIENINGEN Bestemming Inrichting en beheer Terreinbezetting Niet-bebouwde delen Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen Bouwdiepte Bouwhoogte Dakvorm Deelzones en overdrukken Trage wegen Zone 12: ZONE VOOR LOKALE OPENBARE WEGENIS EN DAARBIJHORENDE VRIJE RUIMTE Bestemming Inrichting en beheer Deelzones en overdrukken Trage wegen Zone 13: ZONE VOOR BOVENLOKALE OPENBARE WEGENIS EN DAARBIJHORENDE VRIJE RUIMTE Bestemming Inrichting en beheer Zone 14: ZONE VOOR BEGRAAFPLAATS Bestemming... 53

6 Inrichting en beheer Terreinbezetting Niet-bebouwde delen Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen Dakvorm Deelzones en overdrukken Trage wegen Zone 15: ZONE VOOR SPORTINFRASTRUCTUUR Bestemming Inrichting en beheer Terreinbezetting Niet-bebouwde delen Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen Bouwhoogten Dakvorm Materialen Zone 16: ZONE VOOR WATERLOOP Bestemming Inrichting en beheer... 57

7 Verordenende voorschriften Toelichting 1. Stedenbouwkundige voorschriften 1.1. Op te heffen voorschriften Voorschriften en bepalingen van gewestplanzones en zones van volgende BPA s, RUP s en verkavelingen die binnen het plangebied liggen, komen te vervallen bij goedkeuring van onderhavig RUP: Gewestplan Roeselare-Tielt (KB 17/12/1979) BPA nr 1. Wijk Klein Harelbeke (MB 25/06/1993) BPA nr 2. Wijk Kerkhof (MB 23/09/2003) BPA nr 3. Dorpskom (MB 15/02/1989) V/3/1, V/10/1, V/10/2, V/10/3, V/18/1, V/18/2, V/24/1, V/24/2, V/24/3, V/24/4, V/24/5, V/25/1, V/25/2, V/28/1, V/30/1, V/32/1, V/37/1, V/40/1, V/40/2, V/46/1, V/46/2, V/48/1, V/49/1, V/49/2, V/49/3, V/51/1, V/53/1, V/54/1, V/55/1, V/59/1, V/60/1, V/60/2, V/60/3, V/62/1, V/64/1, V/64/2, V/69/1, V/70/1, V/70/2, V/72/1, V/72/2, V/118/1, V/120/1, V/123/1, V/128/1, V/132/1, V/136/1, V/163/1, V/173/1, V/173/2, V/174/1, V/182/1, V/184/1, V/192/1, V/195/1, V/200/1, V/202/1, V/204/1, V/208/1 Voor een oplijsting over welke zones het gaat, wordt verwezen naar de toelichtingsnota Algemeen Begrippen Aanzetpeil Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt max. 0,40 m hoger dan het peil van het openbaar domein op de rooilijn en aan de inkomdorpel gemeten. Bijgebouw Gebouw dat behoort bij een hoofdgebouw waarin nevenfuncties ondergebracht worden. Is opgericht los van het hoofdgebouw. Bouwdiepte Dit is de afstand tussen de voorgevel en achtergevel van een gebouw. Bouwhoogte De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel en 7

8 Verordenende voorschriften Toelichting wordt eenduidig vastgelegd in de zonevoorschriften. Bij vaststelling van de bouwhoogte in aantal bouwlagen wordt aan een bouwlaag een max. hoogte van 3,30 m toebedacht, tenzij dit anders wordt bepaald in de betrokken zonevoorschriften. Het aantal volle bouwlagen wordt gerekend tussen de inkomdorpel en de bovenkant van de kroonlijst. Bijvoorbeeld bij wijze van maximale kroonlijst-/ of nokhoogte. Bouwlijn Dit is de uiterste bouwgrens op het perceel vanaf waar gebouwd mag worden. De voorbouwlijn, zijbouwlijn en achterbouwlijn slaan resp. op de bouwlijn gelegen aan de voorkant, zijkant en achterkant van het gebouw. Hoofdbestemming/nevenbestemming Voor zover geen ander procent is aangegeven in de specifieke zonevoorschriften is de hoofdbestemming deze waarvoor minimum 70 % van de vloeroppervlakten is bestemd. Voor zover geen ander procent is aangegeven in de specifieke zonevoorschriften is de nevenbestemming deze waarvoor maximum 30 % van de vloeroppervlakten is bestemd. De procentuele berekening gebeurt op basis van de totale vloeroppervlakte. Referentiepeil Het referentiepeil 0,00 meter is het peil van de bestaande voetpaden, gelegen in de aanpalende bestemmingszone openbaar domein of bij gebrek aan voetpaden het peil van het midden van de openbare weg. Het toegelaten peil van het gelijkvloers ten opzichte van het referentiepeil bedraagt maximum +0,40meter. Afwijkingen, ter bevordering van de goede waterhuishouding van het perceel, kunnen mits er voldoende aanduidbare redenen hiervoor zijn. Rooilijn Dit is de huidige of de toekomstige grens tussen openbaar en privaat domein of de rooilijn zoals vastgelegd in een goedgekeurd rooilijnplan. Terreinbezetting Dit is de verhouding tussen de bebouwde oppervlakte en de oppervlakte van het perceel. 8

9 Verordenende voorschriften Toelichting Totale vloeroppervlakte Dit is de vloeroppervlakte van alle volwaardige bouwlagen samengeteld. De vloeroppervlakte wordt per bouwlaag gemeten binnen de buitenmuren, verminderd met de oppervlakte van de verticale verbindingswegen en van de garages. Uitbouwen/Uitsprongen Uitbouwen en uitsprongen zijn delen van een gebouw die (plaatselijk) uit het gevelvlak of dakvlak uitspringen Hellende daken In geval er sprake is van hellende daken, dient dit gerealiseerd met vlakken met een minimumhelling van 25 en een maximum van 45 tegenover het horizontaal vlak Materialen Het materiaalgebruik voor gevels en daken is vrij, op voorwaarde dat de waardigheid van het woongebied gerespecteerd wordt en het straatbeeld wordt ondersteund Uitbouwen en uitsprongen Vanaf de eerste verdieping en voor zover de constructie t.h.v. de rooilijn is opgevat, is op de voorgevel een uitbouw of uitsprong van max. 0,70 m toegelaten tot max. 0,60 m van de uiterste hoeken van de voorgevel en over maximaal één derde van de gevelbreedte. Uitbouwen en uitsprongen vanaf de eerste verdieping over de weggrens mogen echter niet meer bedragen dan de voetpadbreedte (boordsteen inbegrepen) verminderd met 0,75 m. Boven de vlakken van hellende daken zijn op maximaal één derde van de voorgevel van het dakvlak uitbouwen toegelaten met een verticale wand evenwijdig aan de gevel en max. 1,80 m hoog en op een min. afstand van 1,00 m van de uiterste hoeken van de gevels Afwerking hoekpercelen Zichtbare delen van hoekpercelen moeten op een architecturale evenwaardige manier afgewerkt worden, als ware het voortuinen of gevels. 9

10 Verordenende voorschriften Toelichting Relatie met sectorwetgeving Bij inwerkingtreding van onderhavig RUP blijft sectorwetgeving onverminderd van toepassing. Indien voorschriften uit onderhavig RUP strijdig zijn met sectorwetgeving hebben de meest beperkende voorschriften voorrang. De erfdienstbaarheden voor het onderhoud van de waterlopen blijven onverminderd van toepassing binnen de perimeter van het RUP. Langs de waterloop dient in alle omstandigheden een strook van 5m vrij te blijven van alle bebouwing. De toegang tot de waterloop, onder meer voor personen en materieel voor de uitvoering van werken dient ten alle tijde worden gewaarborgd. Als niet-limitatieve voorbeelden van sectorwetgeving wordt verwezen naar de watertoets, waar bv. de ladder van Lansink wordt opgelegd bij de hemelwaterafvoer, of naar de wetgeving omtrent het onderhoud van de onbevaarbare waterlopen. In dit geval de Harelbeek en Vlinderbeek Gebouwen voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut Gebouwen en/of constructies dienstig voor gemeenschapsvoorzieningen of openbaar nut, inbegrepen de aanleg van openbare groene ruimten, kunnen in elke zone worden toegelaten voor zover de bouwkarakteristieken ervan voldoen aan de voorschriften van de betreffende zone en mits ze in hun exploitatie en/of gebruik geen fundamentele afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende zone. Niet-limitatieve opsomming van bouwkarakteristieken: inplanting, gabariet, materiaalgebruik, In iedere zone van het RUP, behalve in de 5m-erfdienstbaarheidszone van de (ingebuisde) waterloop is het oprichten van constructies voor nutsvoorzieningen en/of waterbuffering toegestaan, zonder dat de eigenlijke functie van de bestemming in het gedrang komt. Binnen de zone voor agrarische activiteiten mogen geen (constructies voor) waterbuffers ontwikkeld worden indien het gaat om waterbuffering in het kader van bijkomende verhardingen en bebouwingen voor niet agrarische doeleinden. De maatregelen die genomen worden om het overtollige regenwater te bufferen en/of vertraagd af te voeren, dienen binnen de grenzen van de zones waar verhard en/of bebouwd wordt, voorzien te worden Bouwen in tweede orde In het volledige plangebied van onderhavig RUP is het niet toegelaten om te bouwen in tweede orde. Bestaande gebouwen in tweede orde mogen wel herbouwd en verbouwd worden. O.a. de woningen met adres Rollegemkapelsestraat 48 en 50 en de woningen met adres Klein-Harelbekestraat 16, 10

11 Verordenende voorschriften Bestaande toestand Toelichting 18 en 20 zijn woningen die in tweede orde zijn gebouwd. De bestaande vergunde of vergund geachte en niet-verkrotte gebouwen die niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP mogen verbouwd worden binnen het bestaand volume. Bij herbouw, nieuwbouw of uitbreiding van een gedeelte of van het gehele gebouw moet de nieuwe bebouwing beantwoorden aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. De bestaande vergunde activiteiten kunnen behouden blijven Ondergrondse constructies In iedere zone van het RUP is de aanleg van ondergrondse constructies toegestaan, op voorwaarde dat de bovengrondse ontwikkeling van de zone volgens de desbetreffende voorschriften mogelijk is Afwijkingsmogelijkheid uiterste bouwlijnen In elke zone van onderhavig RUP kan er afgeweken worden van de zonebepalingen omtrent de uiterste bouwlijnen omwille van verkeersveiligheid of continuïteit in het straatbeeld Specifieke bebouwingsvoorschriften beschermd monument Het beschermde monument in dit RUP mag enkel verbouwd worden binnen het bestaande gabariet. Bij verbouwingen dienen de verschijningsvorm, de erfgoedwaarden en de architecturale kwaliteiten van het beschermde gebouw behouden te blijven. Aanbouwen en beperkte uitbreidingen zijn ook toegelaten, op voorwaarde dat de verschijningsvorm en de architectuur ervan de erfgoedwaarde van het beschermde gebouw ondersteunt en versterkt. Als voorbeeld wordt de situatie op een kruispunt aangehaald, waar omwille van zichtbaarheid het misschien aangewezen is (al dan niet voor het volledige perceel) een bouwvrije voortuinstrook te voorzien i.p.v. te bouwen op de rooilijn. Het betreft de dokterswoning met adres Rollegemkapelsestraat 28. Gezien het beschermde monument dienen ontwikkelingen en verbouwingen aan dit gebouw in overleg te gebeuren met Onroerend Erfgoed. 11

12 1.3. Zone 1: CENTRUMGEBIED Deze zone valt onder de categorie van gebiedsaanduiding: WONEN Bestemming De gronden zijn bestemd voor het wonen. Alle functies die het wonen en de ontwikkeling van het centrumgebied niet hinderen, zijn eveneens toegelaten: privé en openbare diensten, vrije beroepen, horeca, opslag; gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Handels-, kantoor- en dienstenfuncties, al dan niet in combinatie met ambachtelijke activiteiten, zijn enkel toegelaten als ze op niveau van de kern zijn. Bij de inplanting van een nieuwe niet-woonfunctie groter dan 400 m² dient steeds een woonfunctie voorzien te worden. Alle voorzieningen, zoals parkeerplaatsen, toeritten, verhardingen, groenaanleg, fietsenstallingen, bergingen, autobergplaatsen, e.a., noodzakelijk voor het functioneren van de infrastructuur, zijn eveneens toegelaten. Deze bestemmingen mogen in geen geval de draagkracht van de omgeving overschrijden of de woonbestemming in de omgeving in het gedrang brengen. Elke vergunningsaanvraag in deze zone voor horeca, handels-, kantoor- en dienstenfuncties en ambachtelijke activiteiten of een combinatie ervan zal worden afgetoetst aan de volgende criteria: Ruimtelijke impact: is de schaal van het gebouw inpasbaar in de omgeving?, wordt indien nodig een landschappelijke inkleding voorzien?, wordt indien nodig een buffer voorzien ten aanzien van storende activiteiten?, worden zowel bebouwde als nietbebouwde delen kwalitatief ingericht?, Milieu-impact: genereert de activiteit hinder voor de omgeving? Welke milderende maatregelen worden voorzien?, Verkeersimpact: is het mobiliteitsprofiel van de functie afgestemd op het bereikbaarheidsprofiel van de locatie?, kan de nood aan parkeerplaatsen op eigen terrein opgevangen worden?, Voormelde vergunningsaanvragen dienen dus een informatieve toetsing aan bovenvermelde criteria te bevatten die de overheid toelaat het aanvraagdossier te beoordelen. De percelen in het centrum van Sint-Eloois-Winkel (d.i. langs de as Izegemsestraat (vanaf de Harelbeek)- Smissestraat-Gullegemsestraat (tot aan oprit bedrijf Demyttenaere) en langs de Kasteelstraat, Dorpsplein, Gullegemsestraat, Sint-Hubrechtsplein, Kerkstraat en Kerkplein werden opgenomen in centrumgebied om te stimuleren dat in deze zone maximale ontwikkelingen gebeuren. Het woongebied maakt deel uit van het centrum van de gemeente. Vandaar wordt een verwevenheid aan functies toegelaten en gestimuleerd. Het betreft hier wel kleinschalige functies, de hoofdbestemming van het gebied blijft de woonfunctie. Hoe dan ook is enkel kleinschalige bedrijvigheid, op schaal van de kern en met geringe hinder naar de woonomgeving toegelaten. Dit om de verwevenheid in de kern te versterken. Omtrent het aantal parkeerplaatsen die voorzien moeten worden, wordt verwezen naar de gemeentelijke verordening terzake. Strikte oppervlaktebeperkingen worden niet opgelegd omdat deze beperking alleen geen garantie geeft op niethinderende activiteiten. Ook mobiliteits- en milieuaspecten spelen een rol in de beoordeling of iets als hinderlijk of niet-hinderlijk wordt ervaren en dus de draagkracht van de omgeving overschrijdt of niet. Om die reden worden er toetsingscriteria voorzien in de voorschriften. Deze toetsing kan bv. opgenomen worden in de motivatienota. 12

13 Alle inrichtingen, die door hun schaal of aard van activiteiten de draagkracht van het centrumgebied overschrijden en/of de rust en de veiligheid of het woonklimaat van de omgeving aantasten, zijn verboden Inrichting en beheer Terreinbezetting Binnen onderhavige bestemmingzone mag 100% van de perceelsoppervlakte bebouwd worden Niet-bebouwde delen De niet-bebouwde delen kunnen in deze zone voor 100 % verhard worden in functie van de bestemming. Alle verhardingen zijn indien mogelijk waterdoorlatend uit te voeren Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen T.o.v. de voorliggende rooilijn: De percelen op het kruispunt Kortrijksestraat Gullegemsestraat zijn zodanig klein dat wanneer er beperkingen omtrent bebouwbare oppervlakte opgenomen worden ze onbebouwbaar zouden zijn. De percelen langs de Gullegemsestraat tussen de Kortrijksestraat en de oprit van het bedrijf Demyttenaere worden om deze reden opgenomen in deze zone. Voor percelen langs een (ingebuisde) waterloop geldt de sectorwetgeving terzake. Zie plan, waar de voorbouwlijn grafisch is aangeduid. Indien deze niet is aangeduid, wordt de voorliggende rooilijn als voorbouwlijn beschouwd. De voorgevel dient voor minimum 50% samen te vallen met de voorbouwlijn. Voor de overige 50 % zijn insprongen ten opzichte van deze verplichte voorbouwlijn toegelaten. T.o.v. zijkavelgrenzen: Bij de verkavelingsaanvragen en/of bouwaanvragen in betrokken zones dient de keuze gemaakt te worden tussen aaneengesloten of halfopen bebouwing. T.o.v. de vrije gevels dient een onbebouwde zijstrook van ten minste 3.00 meter geëerbiedigd te worden. T.o.v. zijkavelgrenzen die ook een rooilijn zijn en waar geen uiterste grens van de bebouwing grafisch is aangeduid, dient er een onbebouwde zijstrook van ten minste 3.00 meter geëerbiedigd te worden. Er mag hiervan afgeweken worden indien de totale perceelsbreedte te gering is om naast de onbebouwde zijstrook nog een woning op te richten. De afwijking dient gemotiveerd te worden in de vergunningsaanvraag. Basisprincipe is dat de morfologie van dit dorpskerngebeuren gerespecteerd blijft. In het Dorpsplein, Sint-Hubrechtsplein, Kerkstraat zijn er enkele smalle percelen die nu bebouwd zijn van zijperceelsgrens tot zijperceelsgrens, zelfs tot op openbaar domein. 13

14 Bouwdiepte De toegelaten bouwdiepte op het gelijkvloers: vrij. De toegelaten bouwdiepte op de verdiepingen is beperkt tot 14,00 meter. In de gearceerde deelzone is de toegelaten bouwdiepte op de verdiepingen beperkt tot 16,00 meter. Dit is incl. terrassen. Dit gezien de commerciële ligging, de hoekligging en de geringe omliggende bebouwing Bouwhoogte Max. 2 volle bouwlagen, eventueel vermeerderd met één onderdakse bouwlaag, waarin afzonderlijke woongelegenheden zijn toegelaten. Deze onderdakse bouwlaag dient volledig binnen het maximale gabariet gelegen te zijn. De plaatsing van technische installaties is toegelaten buiten het maximale gabariet, op het dak van het bouwvolume, op meer dan 3m boven de kroonlijsthoogte en maximaal 1m boven de maximaal toegelaten nokhoogte Dakvorm Vrij te bepalen. In de gearceerde deelzone mag de gevel van de dakverdieping (plaatselijk) tot op de voorbouwlijn of achterbouwlijn komen Aansluiting op aanpalende gebouwen Er dient een kwalitatieve en esthetisch verantwoorde aansluiting te gebeuren tussen aanpalende gebouwen. Die delen van de bestaande gevels op de zijkavelgrenzen waar niet tegenaan wordt gebouwd of die om redenen visueel zichtbaar blijven, dienen op een harmonieuze en esthetisch verantwoorde manier afgewerkt te worden Bijgebouwen Constructies en bijgebouwen, zoals garages, carports, bergingen, tuinhuisjes,... kunnen binnen onderhavige zone worden voorzien, mits aan volgende voorwaarden is voldaan: De totale grondoppervlakte van de bijgebouwen, losstaand van de hoofdbebouwing, mag niet meer bedragen dan 50 m² bij ééngezinswoningen. Collectieve garages (garage-eilanden), losstaand van de hoofdbebouwing, kunnen in afwijking van voorgaande worden opgericht met een totale oppervlakte van maximum Collectieve garages zijn niet samenvoegbaar. 14

15 200m². De kroonlijsthoogte mag niet meer bedragen dan 3,00 meter, terwijl de nokhoogte maximaal 5,00 meter mag bedragen. Constructies en bijgebouwen kunnen enkel ter ondersteuning van de hoofd- of nevenbestemming. De inplanting van deze gebouwen dient op een ruimtelijk verantwoorde manier te gebeuren. De inplanting mag geenszins hinder veroorzaken ten aanzien van de eigenaars van aanpalende percelen. Bij koppeling op de perceelsgrens met een gelijkaardige constructie op het aanpalend perceel dient een harmonieuze koppeling / aaneenschakeling te gebeuren Deelzones en overdrukken Trage wegen De aangeduide trage wegen zijn semi-verharde of verharde ontsluitingswegen. Ze fungeren als doorsteek voor traag verkeer en als ontsluiting van aanliggende percelen. Doorgaand gemotoriseerd verkeer is niet toegelaten. Deze trage wegen mogen niet gebruikt worden als enige ontsluiting van woonkavels. Deze trage wegen zijn gelegen op de vroeger ingebuisde Plaatsebeek. De breedte van de ingebuisde beek is openbaar domein, maar de bestaande verhardingen hebben een grotere breedte en bevinden zich dus deels op privaat domein. Alle ontwikkelingen in functie van de bestemming als trage weg en ontsluitingsweg voor aanliggende percelen, zijn toegelaten, alsook boven- en ondergrondse leidingen. Deze trage wegen mogen 100% verhard worden. Alle verhardingen zijn indien mogelijk waterdoorlatend uit te voeren. Over een breedte van 3m dienen deze trage wegen gevrijwaard te worden van alle bebouwing, constructies en omheiningen. 15

16 1.4. Zone 2: ZONE VOOR HALFOPEN EN AANEENGESLOTEN BEBOUWING Deze zone valt onder de categorie van gebiedsaanduiding: WONEN Bestemming Hoofdbestemming: wonen Nevenbestemming: detailhandel, diensten, horeca, kantoren met uitsluiting van dancings en service- & tankstations. Handels-, kantoor- en dienstenfuncties zijn enkel toegelaten als ze op niveau van de kern zijn. Elke vergunningsaanvraag in deze zone voor horeca, handels-, kantoor- en dienstenfuncties of een combinatie ervan zal worden afgetoetst aan de volgende criteria: Ruimtelijke impact: is de schaal van het gebouw inpasbaar in de omgeving?, wordt indien nodig een landschappelijke inkleding voorzien?, wordt indien nodig een buffer voorzien ten aanzien van storende activiteiten?, worden zowel bebouwde als nietbebouwde delen kwalitatief ingericht?, Milieu-impact: genereert de activiteit hinder voor de omgeving? Welke milderende maatregelen worden voorzien?, Verkeersimpact: is het mobiliteitsprofiel van de functie afgestemd op het bereikbaarheidsprofiel van de locatie?, kan de nood aan parkeerplaatsen op eigen terrein opgevangen worden?, Voormelde vergunningsaanvragen dienen dus een informatieve toetsing aan bovenvermelde criteria te bevatten die de overheid toelaat het aanvraagdossier te beoordelen. Strikte oppervlaktebeperkingen worden niet opgelegd omdat deze beperking alleen geen garantie geeft op niethinderende activiteiten. Ook mobiliteits- en milieuaspecten spelen een rol in de beoordeling of iets als hinderlijk of niet-hinderlijk wordt ervaren en dus de draagkracht van de omgeving overschrijdt of niet. Om die reden worden er toetsingscriteria voorzien in de voorschriften. De toetsing kan bv. opgenomen worden in de motivatienota Inrichting en beheer Niet-bebouwde delen De niet-bebouwde delen van het perceel of het perceelsdeel gelegen binnen onderhavige bestemmingszone, worden aangelegd als tuin. Max. één derde van deze ruimte mag worden verhard, indien mogelijk in waterdoorlatende verharding Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen T.o.v. de voorliggende rooilijn: Dit t.b.v. oprit, parkeerplaats, tuinpaden en constructies die geen gebouwen zijn. Omtrent het aantal parkeerplaatsen die voorzien moeten worden, wordt verwezen naar de gemeentelijke verordening terzake. Zie plan, waar de voorbouwlijn grafisch is aangeduid. Indien deze niet is aangeduid, wordt 16

17 de voorliggende rooilijn als voorbouwlijn beschouwd. De voorgevel dient voor minimum 50% samen te vallen met de voorbouwlijn. Voor de overige 50 % zijn insprongen ten opzichte van deze verplichte voorbouwlijn toegelaten. T.o.v. zijkavelgrenzen: Hetzij 0,00 m hetzij min. 3,00 m als het gebouw ernaast ook min m van de zijkavelgrens geplaatst is. T.o.v. zijkavelgrenzen die ook een rooilijn zijn en waar geen uiterste grens van de bebouwing grafisch is aangeduid, dient er een onbebouwde zijstrook van ten minste 3.00 meter geëerbiedigd te worden. Er mag hiervan afgeweken worden indien de totale perceelsbreedte te gering is om naast de onbebouwde zijstrook nog een woning op te richten. De afwijking dient gemotiveerd te worden in de vergunningsaanvraag. In de Kloosterstraat zijn er enkele smalle percelen die nu bebouwd zijn van zijperceelsgrens tot zijperceelsgrens, zelfs tot op openbaar domein. Onverminderd de overige zonevoorschriften mogen bestaande open bebouwingen in deze zone als dusdanig herbouwd en verbouwd worden Bouwdiepte Gelijkvloers: max. 25,00m Verdieping: max. 14,00m Bouwhoogte Max. 2 volle bouwlagen. In het dakvolume worden geen woonruimtes toegelaten boven de eerste verdieping. De plaatsing van technische installaties is toegelaten buiten het maximale gabariet, op het dak van het bouwvolume, op meer dan 3m boven de kroonlijsthoogte en maximaal 1m boven de maximaal toegelaten nokhoogte Dakvorm Vrij te bepalen Aansluiting op aanpalende gebouwen Er dient een kwalitatieve en esthetisch verantwoorde aansluiting te gebeuren tussen aanpalende gebouwen. Die delen van de bestaande gevels op de zijkavelgrenzen waar niet 17

18 tegenaan wordt gebouwd of die om redenen visueel zichtbaar blijven, dienen op een harmonieuze en esthetisch verantwoorde manier afgewerkt te worden Bijgebouwen Constructies en bijgebouwen, zoals garages, carports, bergingen, tuinhuisjes,... kunnen binnen onderhavige zone worden voorzien, mits aan volgende voorwaarden is voldaan: De totale grondoppervlakte van de bijgebouwen, losstaand van de hoofdbebouwing, mag niet meer bedragen dan 50 m² bij ééngezinswoningen. Collectieve garages (garage-eilanden), losstaand van de hoofdbebouwing, kunnen in afwijking van voorgaande worden opgericht met een totale oppervlakte van maximum 200m². De kroonlijsthoogte mag niet meer bedragen dan 3,00 meter, terwijl de nokhoogte maximaal 5,00 meter mag bedragen. Collectieve garages zijn niet samenvoegbaar. Constructies en bijgebouwen kunnen enkel ter ondersteuning van de hoofd- of nevenbestemming. De inplanting van deze gebouwen dient op een ruimtelijk verantwoorde manier te gebeuren. De inplanting mag geenszins hinder veroorzaken ten aanzien van de eigenaars van aanpalende percelen. Bij koppeling op de perceelsgrens met een gelijkaardige constructie op het aanpalend perceel dient een harmonieuze koppeling / aaneenschakeling te gebeuren Deelzones en overdrukken Achterliggend woongebied Oekensestraat - Kloosterstraat Als het achterliggend woongebied Oekensestraat Kloosterstraat ontwikkeld wordt als een inbreidingsproject met interne wegenis, behoort de aangeduide deelzone ook tot het inbreidingsproject. Bij ontwikkeling wordt een minimale dichtheid van 15 woningen/hectare vooropgesteld en een maximale van 25 woningen/ha. Dit zijn de aangeduide deelzones van zone 2 en zone 3. Voor de ontwikkelingsmogelijkheden van gans dit gebied wordt verwezen naar de voorschriften van zone 3. I.h.k.v. verdichtingen in de kern (zie GRS, RD blz 10) is er in de aangeduide deelzones van zone 2 en zone 3 mogelijkheid om een inbreidingsproject met interne wegenis te ontwikkelen. Deze ontwikkeling, ongeacht deze de gehele of slechts een gedeelte van deze deelzone beslaat, dient te kaderen in een inrichtingsplan voor de gehele zone. Bij gefaseerde ontwikkeling geeft de aanvrager aan hoe de verdere invulling van de deelzone mogelijk blijft. De uitgewerkte inrichtingsstudie dient minimaal volgende elementen te bevatten: Inpassing van het project in de bestaande omgeving. 18

19 Toekomstvisie van de omgeving waarin aangetoond wordt dat het project waarvoor een vergunningsaanvraag wordt ingediend, geen toekomstige ontwikkelingen hypothekeert. De tracés van de wegen en de inrichting van het openbaar domein inclusief het materiaalgebruik en de te realiseren groenaanplantingen. De grenzen tussen openbaar en privaat domein. De geplande ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer en doorgangen voor zwak verkeer. De parkeermogelijkheden en garages op privaat en openbaar domein. Het type woningen, de inplanting en het gabariet ervan. Het gepland aantal te realiseren wooneenheden. De mogelijke inrichtingen van de niet-bebouwde perceelsdelen. De fasering en ontwikkelingsstrategie met verantwoording. Deze studie is een informatief document dat de overheid toelaat het aanvraagdossier te beoordelen en af te toetsen aan volgende criteria: Ruimtelijke impact: is de schaal van het project inpasbaar in de omgeving?, blijven toekomstige aangrenzende ontwikkelingen mogelijk?, wordt een landschappelijke inkleding voorzien?, Verkeersimpact: is het mobiliteitsprofiel van het project afgestemd op het bereikbaarheidsprofiel van de locatie?, kan de nood aan parkeerplaatsen binnen de projectgrens opgevangen worden?, Kwaliteitsvolle inrichting van het openbaar domein met aandacht voor groene ruimtes: zorgt de materiaalkeuze voor een aangenaam straatbeeld?, worden de verhardingen tot een minimum beperkt?, zorgt de hoeveelheid groen en de inrichting ervan voor een meerwaarde in het project?, Architecturale kwaliteit: worden zowel bebouwde als niet-bebouwde delen kwalitatief ingericht?, De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten. Bij ontwikkeling gelden ook de overige zonevoorschriften. Na ontwikkeling van deze projectzone gelden voor het ontwikkelde gedeelte de algemene voorschriften van zone 2. 19

20 Trage wegen De aangeduide trage wegen zijn semi-verharde of verharde ontsluitingswegen. Ze fungeren als doorsteek voor traag verkeer en als ontsluiting van aanliggende percelen. Doorgaand gemotoriseerd verkeer is niet toegelaten. Deze trage wegen mogen niet gebruikt worden als enige ontsluiting van woonkavels. Het betreft doorgangen voor louter plaatselijk verkeer met erfdienstbaarheid ter ontsluiting van de achterkant van de percelen teneinde het plaatsen en bereiken van private en collectieve garages mogelijk te maken. Alle ontwikkelingen in functie van de bestemming als trage weg en ontsluitingsweg voor aanliggende percelen, zijn toegelaten, alsook boven- en ondergrondse leidingen. Deze trage wegen dienen minimaal verhard te worden en zoveel mogelijk in een waterdoorlatende verharding. Over een breedte van 3m dienen deze trage wegen gevrijwaard te worden van alle bebouwing, constructies en omheiningen. 20

21 1.5. Zone 3: ZONE VOOR OPEN EN HALFOPEN BEBOUWING Deze zone valt onder de categorie van gebiedsaanduiding: WONEN Bestemming Hoofdbestemming: wonen Nevenbestemming: detailhandel, diensten, horeca, kantoren met uitsluiting van dancings en service- & tankstations. Handels-, kantoor- en dienstenfuncties zijn enkel toegelaten als ze op niveau van de kern zijn. Elke vergunningsaanvraag in deze zone voor horeca, handels-, kantoor- en dienstenfuncties of een combinatie ervan zal worden afgetoetst aan de volgende criteria: Ruimtelijke impact: is de schaal van het gebouw inpasbaar in de omgeving?, wordt indien nodig een landschappelijke inkleding voorzien?, wordt indien nodig een buffer voorzien ten aanzien van storende activiteiten?, worden zowel bebouwde als nietbebouwde delen kwalitatief ingericht?, Milieu-impact: genereert de activiteit hinder voor de omgeving? Welke milderende maatregelen worden voorzien?, Verkeersimpact: is het mobiliteitsprofiel van de functie afgestemd op het bereikbaarheidsprofiel van de locatie?, kan de nood aan parkeerplaatsen op eigen terrein opgevangen worden?, Voormelde vergunningsaanvragen dienen dus een informatieve toetsing aan bovenvermelde criteria te bevatten die de overheid toelaat het aanvraagdossier te beoordelen. Strikte oppervlaktebeperkingen worden niet opgelegd omdat deze beperking alleen geen garantie geeft op niethinderende activiteiten. Ook mobiliteits- en milieuaspecten spelen een rol in de beoordeling of iets als hinderlijk of niet-hinderlijk wordt ervaren en dus de draagkracht van de omgeving overschrijdt of niet. Om die reden worden er toetsingscriteria voorzien in de voorschriften. De toetsing kan bv. opgenomen worden in de motivatienota Inrichting en beheer Terreinbezetting De maximale bebouwde grondoppervlakte met inbegrip van hoofd- en bijgebouwen bedraagt 250m². Voor percelen met een bestaande bebouwde grondoppervlakte van meer dan 250m² wordt de maximale vastgelegd op de bestaande bebouwde grondoppervlakte Niet-bebouwde delen De niet-bebouwde delen van het perceel of het perceelsdeel gelegen binnen onderhavige bestemmingszone, worden aangelegd als tuin. Max. één derde van deze ruimte mag worden verhard, indien mogelijk in Op verschillende plaatsen in deze zone zijn er (eerder grote) percelen met een bestaande bebouwde grondoppervlakte groter dan 250m². Om te kunnen herof verbouwen op dezelfde bebouwde grondoppervlakte wordt deze bepaling opgenomen. Dit t.b.v. oprit, parkeerplaats, tuinpaden en constructies 21

22 waterdoorlatende verharding Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen T.o.v. de voorliggende rooilijn: die geen gebouwen zijn. Omtrent het aantal parkeerplaatsen die voorzien moeten worden, wordt verwezen naar de gemeentelijke verordening terzake. Voor percelen langs een (ingebuisde) waterloop geldt de sectorwetgeving terzake. Min. 5,00m T.o.v. zijkavelgrenzen: Min. 3,00m indien als open bebouwing wordt opgevat. Min. 3,00m aan de ene zijde en 0,00m aan de andere perceelsgrens, indien als halfopen bebouwing opgevat. Bij het indienen van verkavelingsvoorstellen voor de betrokken zone dient een keuze gemaakt te worden tussen de verschillende mogelijke bouwvormen waarbij omgevingsparameters richtinggevend zijn bij de keuze van de bouwtypologie. De keuze dient dan ook in het verkavelingdossier gemotiveerd te worden. Indien de keuze individueel voor een kavel dient gemaakt te worden is de bebouwing op de aanpalende kavels richtinggevend Bouwdiepte Bij halfopen bebouwing: max. 15,00m Bij open bebouwing: max. 20,00m Bouwhoogte Max. 2 volle bouwlagen. In het dakvolume worden geen woonruimtes toegelaten boven de eerste verdieping. De plaatsing van technische installaties is toegelaten buiten het maximale gabariet, op het dak van het bouwvolume, op meer dan 3m boven de kroonlijsthoogte en maximaal 1m boven de maximaal toegelaten nokhoogte. 22

23 Dakvorm Vrij te bepalen Aansluiting op aanpalende gebouwen Er dient een kwalitatieve en esthetisch verantwoorde aansluiting te gebeuren tussen aanpalende gebouwen. Die delen van de bestaande gevels op de zijkavelgrenzen waar niet tegenaan wordt gebouwd of die om redenen visueel zichtbaar blijven, dienen op een harmonieuze en esthetisch verantwoorde manier afgewerkt te worden Bijgebouwen Constructies en bijgebouwen, zoals garages, carports, bergingen, tuinhuisjes,... kunnen binnen onderhavige zone worden voorzien, mits aan volgende voorwaarden is voldaan: De totale grondoppervlakte van de bijgebouwen, losstaand van de hoofdbebouwing, mag niet meer bedragen dan 50 m² bij ééngezinswoningen. Voor percelen met een perceelsoppervlakte van 1000m² of groter mag hiervan afgeweken worden. Hier mag de totale grondoppervlakte van de bijgebouwen max. 10% van de perceelsoppervlakte bedragen met een absoluut maximum van 150 m². collectieve garages (garage-eilanden), losstaand van de hoofdbebouwing, kunnen in afwijking van voorgaande worden opgericht met een totale oppervlakte van maximum 200m². De kroonlijsthoogte mag niet meer bedragen dan 3,00 meter, terwijl de nokhoogte maximaal 5,00 meter mag bedragen. Constructies en bijgebouwen kunnen enkel ter ondersteuning van de hoofd- of nevenbestemming. Collectieve garages zijn niet samenvoegbaar. De inplanting van deze gebouwen dient op een ruimtelijk verantwoorde manier te gebeuren. De inplanting mag geenszins hinder veroorzaken ten aanzien van de eigenaars van aanpalende percelen. Bij koppeling op de perceelsgrens met een gelijkaardige constructie op het aanpalend perceel dient een harmonieuze koppeling / aaneenschakeling te gebeuren. 23

24 Deelzones en overdrukken Achterliggend woongebied Oekensestraat - Kloosterstraat Bij ontwikkeling van het achterliggend woongebied Oekensestraat Kloosterstraat gelden volgende voorschriften: a) Indien enkel de percelen aangeduid met een driehoek ontwikkeld worden, dienen er min. 3 woongelegenheden voorzien te worden, met volgende voorwaarden in acht genomen: Afstand tot de perceelsgrenzen bedraagt min. 6,00m De onderlinge afstand tussen de woningen bedraagt min. 15,00m Het geheel wordt als een woonpark opgevat, dat ontsloten wordt via een private toegangsweg. Dit zijn de percelen kadastraal bekend als Ledegem, 3 e afdeling Sint-Eloois-Winkel, Sectie B, perceelsnrs. 186C, 186E, 186F. Dit is de ontwikkeling zoals voorzien was in het BPA Wijk Kerkhof. In dit geval gelden ook de overige zonevoorschriften. Indien deze strijdig zijn met bovenvermelde voorschriften, hebben bovenvermelde voorrang op de overige zonevoorschriften. Na ontwikkeling van deze projectzone gelden voor het ontwikkelde gedeelte de algemene voorschriften van zone 3. b) Er kan als inbreidingsproject met interne wegenis, meer ontwikkeld worden dan enkel de bijkomend aangeduide percelen. Hierbij gelden volgende voorwaarden: de globale dichtheid bedraagt min. 15 woningen per ha en max. 25 woningen per ha De afstand tussen de voorgevelbouwlijn en de voorliggende rooilijn bedraagt min. 5,00m I.h.k.v. verdichtingen in de kern (zie GRS, RD blz 10) is er in de aangeduide deelzones van zone 2 en zone 3 mogelijkheid om een inbreidingsproject met interne wegenis te ontwikkelen. De overige zonevoorschriften gelden ook in deze aangeduide deelzone. Indien deze strijdig zijn met bovenvermelde voorschriften, hebben bovenvermelde voorrang op de overige zonevoorschriften. Elke concrete vergunningsaanvraag binnen de aangeduide deelzone, ongeacht deze de gehele of slechts een gedeelte van deze deelzone beslaat, dient te kaderen in een inrichtingsplan voor de gehele zone. Bij gefaseerde ontwikkeling geeft de aanvrager aan hoe de verdere invulling van de deelzone mogelijk blijft. De uitgewerkte inrichtingsstudie dient minimaal volgende elementen te bevatten: Inpassing van het project in de bestaande omgeving. Toekomstvisie van de omgeving waarin aangetoond wordt dat het project waarvoor een vergunningsaanvraag wordt ingediend, geen toekomstige ontwikkelingen hypothekeert. De tracés van de wegen en de inrichting van het openbaar domein inclusief het materiaalgebruik en de te realiseren groenaanplantingen. 24

25 De grenzen tussen openbaar en privaat domein. De geplande ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer en doorgangen voor zwak verkeer. De parkeermogelijkheden en garages op privaat en openbaar domein. Het type woningen, de inplanting en het gabariet ervan. Het gepland aantal te realiseren wooneenheden. De mogelijke inrichtingen van de niet-bebouwde perceelsdelen. De fasering en ontwikkelingsstrategie met verantwoording. Deze studie is een informatief document dat de overheid toelaat het aanvraagdossier te beoordelen en af te toetsen aan volgende criteria: Ruimtelijke impact: is de schaal van het project inpasbaar in de omgeving?, blijven toekomstige aangrenzende ontwikkelingen mogelijk?, wordt een landschappelijke inkleding voorzien?, Verkeersimpact: is het mobiliteitsprofiel van het project afgestemd op het bereikbaarheidsprofiel van de locatie?, kan de nood aan parkeerplaatsen binnen de projectgrens opgevangen worden?, Kwaliteitsvolle inrichting van het openbaar domein met aandacht voor groene ruimtes: zorgt de materiaalkeuze voor een aangenaam straatbeeld?, worden de verhardingen tot een minimum beperkt?, zorgt de hoeveelheid groen en de inrichting ervan voor een meerwaarde in het project?, Architecturale kwaliteit: worden zowel bebouwde als niet-bebouwde delen kwalitatief ingericht?, De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten. Na ontwikkeling van deze projectzone gelden voor het ontwikkelde gedeelte de algemene voorschriften van zone Trage wegen De aangeduide trage wegen zijn semi-verharde of verharde ontsluitingswegen. Ze fungeren als doorsteek voor traag verkeer en als ontsluiting van aanliggende percelen. Doorgaand gemotoriseerd verkeer is niet toegelaten. Deze trage wegen mogen niet gebruikt worden Het betreft doorgangen voor louter plaatselijk verkeer ter ontsluiting van de achterkant van de percelen teneinde het plaatsen en bereiken van private en collectieve garages mogelijk te maken. 25

26 als enige ontsluiting van woonkavels. Alle ontwikkelingen in functie van de bestemming als trage weg en ontsluitingsweg voor aanliggende percelen, zijn toegelaten, alsook boven- en ondergrondse leidingen. Deze trage wegen dienen minimaal verhard te worden en zoveel mogelijk in een waterdoorlatende verharding. Over een breedte van 3m dienen deze trage wegen gevrijwaard te worden van alle bebouwing, constructies en omheiningen. 26

27 1.6. Zone 4: OVERGANGSGEBIED Deze zone valt onder de categorie van gebiedsaanduiding: WONEN Bestemming De gronden zijn bestemd voor het wonen in open, halfopen of gesloten bebouwing. Alle functies die het wonen en de ontwikkeling van het centrumgebied niet hinderen zijn eveneens toegelaten: privé en openbare diensten, vrije beroepen, horeca, opslag; gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Handels-, kantoor- en dienstenfuncties, al dan niet in combinatie met ambachtelijke activiteiten, zijn enkel toegelaten als ze op niveau van de kern zijn. Bij de inplanting van een nieuwe niet-woonfunctie groter dan 400 m² dient steeds een woonfunctie voorzien te worden. Alle voorzieningen, zoals parkeerplaatsen, toeritten, verhardingen, groenaanleg, fietsenstallingen, bergingen, autobergplaatsen, e.a., noodzakelijk voor het functioneren van de infrastructuur, zijn eveneens toegelaten. Deze bestemmingen mogen in geen geval de draagkracht van de omgeving overschrijden of de woonbestemming in de omgeving in het gedrang brengen. Elke vergunningsaanvraag in deze zone voor horeca, handels-, kantoor- en dienstenfuncties en ambachtelijke activiteiten of een combinatie ervan zal worden afgetoetst aan de volgende criteria: Ruimtelijke impact: is de schaal van het gebouw inpasbaar in de omgeving?, wordt indien nodig een landschappelijke inkleding voorzien?, wordt indien nodig een buffer voorzien ten aanzien van storende activiteiten?, worden zowel bebouwde als nietbebouwde delen kwalitatief ingericht?, Milieu-impact: genereert de activiteit hinder voor de omgeving? Welke milderende maatregelen worden voorzien?, Verkeersimpact: is het mobiliteitsprofiel van de functie afgestemd op het bereikbaarheidsprofiel van de locatie?, kan de nood aan parkeerplaatsen op eigen terrein opgevangen worden?, Voormelde vergunningsaanvragen dienen dus een informatieve toetsing aan bovenvermelde criteria te bevatten die de overheid toelaat het aanvraagdossier te beoordelen. Het overgangsgebied vormt de verbinding tussen het centrum van de gemeente en de openruimte. Er zijn reeds heel wat activiteiten aanwezig in dit gebied. Vandaar wordt een verwevenheid aan functies toegelaten en gestimuleerd. Het betreft hier wel kleinschalige functies, de hoofdbestemming van het gebied blijft de woonfunctie. Hoe dan ook is enkel kleinschalige bedrijvigheid, op schaal van de kern en met geringe hinder naar de woonomgeving toegelaten. Dit om de verwevenheid in de kern te versterken. Omtrent het aantal parkeerplaatsen die voorzien moeten worden, wordt verwezen naar de gemeentelijke verordening terzake. Strikte oppervlaktebeperkingen worden niet opgelegd omdat deze beperking alleen geen garantie geeft op niethinderende activiteiten. Ook mobiliteits- en milieuaspecten spelen een rol in de beoordeling of iets als hinderlijk of niet-hinderlijk wordt ervaren en dus de draagkracht van de omgeving overschrijdt of niet. Om die reden worden er toetsingscriteria voorzien in de voorschriften. Deze toetsing kan bv. opgenomen worden in de motivatienota. Alle inrichtingen, die door hun schaal of aard van activiteiten de draagkracht van het 27

28 centrumgebied overschrijden en/of de rust en de veiligheid of het woonklimaat van de omgeving aantasten, zijn verboden Inrichting en beheer Terreinbezetting Binnen onderhavige bestemmingzone mag maximum 60% van de perceelsoppervlakte bebouwd worden. Voor percelen met een bestaande bebouwde oppervlakte van meer dan 60% van de perceelsoppervlakte, wordt de maximale vastgelegd op de bestaande bebouwde grondoppervlakte Niet-bebouwde delen De niet-bebouwde delen van het perceel of het perceelsdeel gelegen binnen onderhavige bestemmingszone, worden aangelegd als tuin. Max. één derde van deze ruimte mag worden verhard, indien mogelijk in waterdoorlatende verharding Plaatsing van de gebouwen t.o.v. de grenzen T.o.v. de voorliggende rooilijn: Op verschillende plaatsen in deze zone zijn er (eerder grote) percelen met een bestaande terreinbezetting groter dan 60%. Om te kunnen her- of verbouwen op dezelfde bebouwde grondoppervlakte wordt deze bepaling opgenomen. Dit t.b.v. oprit, parkeerplaats, tuinpaden en constructies die geen gebouwen zijn. Voor percelen langs een (ingebuisde) waterloop geldt de sectorwetgeving terzake. Min. 5,00m T.o.v. zijkavelgrenzen: Bij de verkavelingsaanvragen en/of bouwaanvragen in betrokken zones dient de keuze gemaakt te worden tussen aaneengesloten, halfopen of open bebouwing. T.o.v. de vrije gevels dient een onbebouwde zijstrook van ten minste 3.00 meter geëerbiedigd te worden. Basisprincipe is dat de morfologie van dit dorpskerngebeuren gerespecteerd blijft Bouwdiepte Bij gesloten en halfopen bebouwing: max. 15,00m Bij open bebouwing: max. 20,00m Bouwhoogte Max. 2 volle bouwlagen. In het dakvolume worden geen woonruimtes toegelaten boven de eerste verdieping. 28