Jaarrapportage huurteam Utrecht. januari december 2014

Transcriptie

1 Jaarrapportage huurteam Utrecht januari december

2 Samenvatting jaarrapportage huurteam Utrecht 2014 Het doet ons genoegen u de resultaten van het huurteam te presenteren over het jaar In deze samenvatting treft u een overzicht van de belangrijkste resultaten van het huurteam. Het huurteam Utrecht is gestart in september 2010 en sinds januari 2012 voert Urbannerdam het huurteam uit in opdracht van de gemeente Utrecht. Urbannerdam voert sinds 2001 ook het huurteam Rotterdam uit in opdracht van de gemeente Rotterdam. Het huurteam Utrecht heeft als doel de huurprijs van kamers in de particuliere verhuur in Utrecht in overeenstemming te brengen met de huurprijswetgeving (puntensysteem). Op verzoek van de huurder wordt de kamer onderzocht, en getoetst op huurprijs, achterstallig onderhoud en gebreken. Ook wordt het huurcontract gecontroleerd. Indien knelpunten worden gesignaleerd gaat het huurteam namens de huurder in gesprek met de verhuurder en voert indien nodig namens de huurder een procedure bij de huurcommissie. Het huurteam speelt een belangrijke rol in de aanpak van huisjesmelkers. Het huurteam heeft een preventieve werking door het aanpakken van te hoge huren, achterstallig onderhoud, servicekosten en all-in-huren. Verhuurders moeten achteraf teveel betaalde huren en servicekosten terugbetalen, de huur kan tijdelijk worden verlaagd bij onderhoudsgebreken en verhuurders betalen tot 450,- legeskosten per procedure. Daardoor wordt het financieel onaantrekkelijk voor huisjesmelkers hun praktijken voort te zetten. Resultaten kamercontroles Dit jaar hebben in totaal 600 huurprijs controles plaatsgevonden. Hierbij zijn 580 kamers gecontroleerd (onzelfstandig) en 20 zelfstandige woningen (studio s, appartementen). In 566 gevallen was sprake van een te hoge huur. Dit betekent dat in 94% van de gevallen de huurprijs niet in overeenstemming was met de kwaliteit van de kamer. Dit is een hoog percentage. Opvallend is ook dat het percentage misstanden is gestegen, in 2013 was dit percentage namelijk 88%. Sinds het voorjaar is een duidelijke toename in het aantal kamercontroles zichtbaar. In de maand oktober hebben 119 (!) kamercontroles plaatsgevonden. Dit is het hoogste aantal kamercontroles wat het huurteam in een maand heeft kunnen opmeten. De forse stijging in het aantal kamercontroles toont aan dat de vraag naar de diensten van het huurteam blijft toenemen. De meeste studenten komen via via met het huurteam in contact. In oktober en november zijn meldingen binnengekomen van studenten die een studentenwoning of studio huren in een groter complex. Het betreft o.a. woningen aan de Zamenhofdreef en de Gloriantdreef in Overvecht en aan de van Vollenhovenlaan in Transwijk. De huurders willen gezamenlijk een procedure aanspannen tegen hun verhuurder. De huurders betalen allemaal teveel huur en zijn verplicht een groepscontract te moeten ondertekenen wat nadelige consequenties kan hebben bij kamermutaties. De Zamenhofdreef betreft een oud kantoorpand waar 100 studentenkamers in gerealiseerd zijn. Er heeft een onderzoek vanuit de afdeling VTH plaatsgevonden en de brandweer heeft het pand gecontroleerd op de brandveiligheid. Het huurteam heeft uiteindelijk 80 kamers opgemeten, en 50 huurders (63%) hebben het huurteam gemachtigd voor het starten van een vervolgprocedure. Het huurteam heeft de verhuurder een schikkingsvoorstel gedaan, maar deze is afgewezen waardoor de procedures inmiddels bij de huurcommissie zijn 2

3 opgestart. Er blijven nog meer machtigingen van huurders binnenkomen, dus het aantal machtigingen zal nog hoger gaan worden. Het huurteam voorziet de huurder ook van juridisch advies omdat de huurders te maken hebben met flinke dreigementen en intimidaties door hun verhuurder. Geadviseerde procedures en huurverlaging In het hele jaar hebben 600 controles plaatsgevonden. Er zijn 796 procedures geadviseerd, dit is gemiddeld 1,3 procedures per kamercontrole.. De meest geadviseerde procedures zijn de huurverlagingsprocedure en de toetsingsprocedure. In 2013 was huurverlaging ook de meest geadviseerde procedure. Voor de controles die in het jaar 2014 hebben plaatsgevonden is een huurverlaging geadviseerd van ,-. Dit is alleen voor de procedures huurverlaging en toetsing. Dit bedrag is exclusief de mogelijke huurverlagingen bij de procedures onderhoud, servicekosten, all-in en toetsing met onderhoud. Toename aantal vervolgtrajecten Na de controles hebben 350 huurders het huurteam gemachtigd om een vervolgtraject te starten, en 7 huurders hebben zelfstandig een schikking met de verhuurder getroffen. In totaal hebben 357 huurders (63%) vervolg gegeven aan de controle in de vorm van een zelfstandige confrontatie met de verhuurder (zelfstandig traject) of het opstarten van een procedure via het huurteam. In totaal zijn 516 procedures gestart. De gemiddelde geadviseerde huurverlaging bedraagt 108,26 per maand. In de geadviseerde huurverlaging zijn de mogelijke uitkomsten van de onderhoudsprocedure, all-inn procedure, de servicekosten procedure en de procedure toetsing met onderhoud niet meegenomen. Het aantal studenten dat na de kamercontrole ook daadwerkelijk doorzet is fors toegenomen. In 2011 ging slechts 22% van de huurders over tot een vervolgactie na kamercontrole, in 2013 is het percentage gestegen naar 48% en in 2014 is dit percentage verder gestegen naar 63% van de huurders. De belangrijkste reden om geen vervolg te geven aan het huurteam traject blijft dat huurders de verhouding met de verhuurder niet onder druk willen zetten. Aantal afgeronde procedures en gerealiseerde huurverlaging in 2014 Inmiddels zijn van de 516 gestarte procedures in procedures afgerond. Het gaat hierbij om 175 van de 557 trajecten. De zelfstandige procedures hebben samen met de quick-win procedures op jaarbasis gemiddeld een huurverlaging gerealiseerd van ,- De procedures die inmiddels een uitspraak van de huurcommissie hebben gekregen hebben samen gemiddeld op jaarbasis een huurverlaging gerealiseerd van ,-. De gerealiseerde huurverlaging van procedures die in 2014 zijn opgestart en inmiddels ook dit jaar al een uitspraak hebben gekregen bedraagt dan tezamen: ,- Er zijn 89 lopende vervolgtrajecten (169 procedures) vanuit 2013 meegenomen naar Inmiddels zijn hiervan 123 procedures in het jaar 2014 afgerond. Hierbij is een totale huurverlaging gerealiseerd van ,-. Er stonden nog 46 procedures open uit 2013, maar gebleken is dat deze procedures na machtiging zijn ingetrokken. Redenen hiervoor zijn verhuizing, of de angst voor de verhuurder. Alle procedures zijn inmiddels afgerond, er zijn geen lopende zaken uit 2013 meer. 3

4 Aantal gestarte procedures Aantal afgeronde zelfstandige procedures Aantal afgeronde procedures quick -win Aantal afgeronde procedures succes via huurcommissie Totaal aantal procedures afgerond Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging zelfstandige & quick-win procedures Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures succes via huurcommissie Procedures uit 2013 afgerond in 2014 Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures uit 2013 Tabel I: Gerealiseerde huurverlaging Huurverlagingsprocedure ,- 74, Onderhoudsprocedure Toetsing aanvangshuur ,- 100, Voorschot servicekosten , Bezwaar Huurverhoging n.v.t. - 0 n.v.t All-in , Afrekening servicekosten , Toetsing met onderhoud ,- 110, Totaal De gerealiseerde huurverlaging van afgeronde procedures in 2014 komt tot heden uit op: ,- Hier moet bij worden opgemerkt dat 307 lopende procedures uit 2014 pas in 2015 een resultaat zullen krijgen. De gerealiseerde huurverlaging van procedures die in 2014 zijn gestart zal daarom nog veel hoger gaan uitvallen dan de tot nu toe gerealiseerde huurverlaging van ,- Opvallend is de toename van het aantal schikkingen zowel in 2013 als in Dit aantal is vele malen groter dan in In het jaar 2014 is bij 142 van 357 gestarte trajecten een schikking met de verhuurder is getroffen. Schikkingen zijn gunstig voor zowel huurder als verhuurder. Er kan snel resultaat geboekt worden en de verhuurder loopt geen risico om veroordeeld te worden voor hoge legeskosten. 4

5 Overzicht resultaten huurteam Over de afgelopen jaren is een duidelijke toename te zien in het aantal opnames per jaar en het aantal vervolgtrajecten. Dit heeft onder andere te maken met de naamsbekendheid van het huurteam. Tabel II: Resultaten tov voorgaande jaren Resultaten huurteam Utrecht Aantal opnames Aantal vervolgtrajecten Aantal procedures Gerealiseerde huurprijsverlaging , , ,- Ontwikkelingen binnen het Huurteam Binnen de particuliere huurmarkt blijven ontwikkelingen plaatsvinden. Het is belangrijk dat het huurteam daarop aanhaakt. In overleg met de gemeente Utrecht wordt gekeken welke verschuiving plaatsvinden zodat het huurteam daarop kan anticiperen. Huurteam ook voor zelfstandige woningen Gezien de druk op de woningmarkt in Utrecht zijn binnen onder zelfstandige particuliere huurwoningen ook veel misstanden te vinden. Vanaf oktober kunnen huurders van zelfstandige woningen zich aanmelden bij het huurteam. Het huurteam richt zich op starterswoningen rond de 40-50m2. Inmiddels zijn de eerste 20 zelfstandige woningen en of studio s opgemeten. Het huurteam zal extra inzetten op de promotie om het huurteam ook onder nieuwe doelgroepen, waaronder starters, kenbaar te maken. Via de blokbenadering en verschillende media moeten nieuwe doelgroepen geïnformeerd worden. Ook dit heeft een aanlooptijd nodig voordat bekend is dat het huurteam ook hun woning kan controleren. De gemeente Utrecht zal in de informatiebrief aan nieuwe bewoners het Huurteam bekend maken. Recidive verhuurders Bij mutatie van de kamers is de kans groot dat verhuurders wederom een te hoge huur vragen aan de nieuwe huurders. Daarom benaderd het huurteam ook elk jaar oude adressen waar eerder een kamercontrole heeft plaatsgevonden. Tot en met september zijn ongeveer 400 oude adressen benaderd waar in 2011 of 2012 al een opname had plaatsgevonden. Deze benadering heeft geleid tot 45 opnames. 5

6 Aanpak huisjesmelkers Het huurteam is een goed instrument om huisjesmelkers aan te pakken. De gemeente Utrecht kent een aantal malafide verhuurders. In overleg met de gemeente Utrecht wordt gekeken hoe het huurteam specifiek een rol kan spelen in de aanpak huisjesmelkers. Financiële verantwoording De opbrengsten van het huurteam in de vorm van huurverlaging zijn hoger dan de kosten van het huurteam. Daarnaast heeft het huurteam een afschrikwekkende functie voor huisjesmelkers. De financiële verantwoording is door de praktijk iets anders opgesteld dan de begrootte posten. Dit heeft te maken met extra inzet die nodig was om studenten te bereiken en de extra tijdbesteding ten behoeve van de begeleiding van studenten. Zeker omdat veel studenten problemen ondervinden met hun verhuurder bij het starten van een procedure is het huurteam meer tijd kwijt dan begroot. Ten behoeve van de contractverlenging zal op basis van de ervaringen een aangepaste begroting worden opgesteld. Door het hoge aantal opnames en vervolgtrajecten dit jaar heeft een budgetoverschrijding plaatsgevonden. Hoe hier mee om te gaan: NNB. Tabel III: Financiële verantwoording Onderdeel Begroot Begrootte kosten Realisatie Gerealiseerde Kosten Toelichting Aantal opnames , per opname Aantal vervolgtrajecten 2014 Aantal gestarte procedures Juridische vraagbaakbackoffice huurteam ,00 250,- per vervolgtraject ,- per procedure Aantal vragen huurrecht, controle huurcontracten, meldpunt ongewenst verhuurgedrag, Blokbenadering / flyeren / relatiebeheer Vaste kosten Extra inzet tbv bereik doelgroep mbt huurteam, gezamenlijke communicatie met Normale Huur etc. Algemene kosten: reis en verblijf, legeskosten, prmateriaal, sociale media, website. Totaal exclusief btw Totaal inclusief btw Maximum budget (21%) Restant t.o.v. offerte

7 7

8 Inhoudsopgave 1. Inleiding Werkwijze Resultaten huurteam Utrecht Huurprijs controles Geadviseerde procedures Gerealiseerde huurverlaging Controles per wijk Communicatie Bedreigingen verhuurder Controle huurcontracten Lopende procedures uit Financieel overzicht huurteam Utrecht

9 1. Inleiding De doelstelling van het huurteam Utrecht is de prijs-kwaliteit verhouding van de particuliere kamerverhuurmarkt in balans te brengen. Voor huurkamers (onder de liberalisatiegrens) geldt een maximaal redelijke huurprijs. Het huurteam controleert de huurprijs op basis van de puntentelling. Daarnaast controleert zij de servicekosten en op onderhoudsgebreken. Ten slotte worden de huurcontracten gecontroleerd op eventuele onvolkomenheden. Het huurteam Utrecht richt zich alleen op kamerverhuur in de stad Utrecht. Indien het huurteam misstanden constateert kan de huurder het huurteam machtigen deze misstanden aan te pakken. Vaak is er sprake van meerdere misstanden. Er zijn dan verschillende procedures nodig om deze te starten. - Bij de procedures huurverlaging of toetsing (binnen 6 maanden na aanvang huurcontract) wordt de vraaghuur verlaagd naar de maximaal redelijke huurprijs op basis van de puntentelling. - De servicekosten (gas, water, licht, stoffering en meubilering) moeten worden afgerekend op basis van werkelijke kosten. Als een verhuurder een hoog voorschotbedrag vraagt of geen jaarspecificatie geeft wordt een procedure gestart om de hoogte van de servicekosten vast te stellen. De teveel betaalde servicekosten moeten worden terugbetaald. - Onderhoudsgebreken kunnen een reden zijn voor een tijdelijke huurverlaging totdat de gebreken zijn verholpen. - Bij een all-in huur is geen uitsplitsing gegeven van de kale huurprijs en de servicekosten. Dit kan worden bestraft met een huurverlaging van 55% van de maximaal redelijke huurprijs. Bij misstanden in het huurcontract wordt geen procedure gestart bij de huurcommissie. Het huurteam wijst de huurders op de onvolkomenheden en welke rechten wel van toepassing zijn. Hiervoor is geen contractaanpassing nodig. Het wetboek is bindend. 9

10 2. Werkwijze Samenstelling huurteam Het huurteam werkt met twee vaste medewerkers in Utrecht. Het backoffice van het huurteam is gevestigd in Rotterdam bij Urbannerdam (waar tevens huurteam Rotterdam is gevestigd). Daar zitten de adviseurs die de huurders te woord kunnen staan met (juridische) problemen. Er is voor gekozen te werken met vaste medewerkers. Gezien de lange doorlooptijd van een dossier geeft het werken met (tijdelijke) stagiaires in verband met overdracht te veel risico op procedurefouten. Vaste medewerkers borgen de continuïteit en kwaliteit van het werk. Zie tabel 2.1 voor de doorlooptijden van de verschillende procedures. Het huurteam Utrecht is dagelijks bereikbaar via Veel huurders zoeken contact via de website van het huurteam ( de website en via . De meeste post wordt digitaal verstuurd. In 2012 is gewerkt met een vast spreekuur bij de SSH. Dit werd zo slecht bezocht dat het spreekuur is opgeheven. Inmiddels is de locatie van de SSH op de Uithof ook opgeheven. Het is echter wel belangrijk in Utrecht een gezicht te hebben. De samenwerking met VIDIUS en normale huur is in 2013 en 2014 versterkt. Kamercontroles Na het eerste, meestal telefonische contact, volgt een kamercontrole. Een medewerker van het huurteam bezoekt de betreffende woning en maakt een puntentelling conform het woningwaarderingsstelsel. Op basis hiervan kan de maximaal redelijke huurprijs worden berekend. Als een huurder meer betaalt kan het huurteam op verzoek de huurprijs terug brengen tot de maximaal redelijke huurprijs. Tijdens de kamercontrole worden eventuele onderhoudsproblemen en te hoge servicekosten in kaart gebracht. Om een procedure te kunnen voeren namens de huurder dient deze het huurteam te machtigen. Pas als de huurder de machtiging heeft ingevuld kan het huurteam ook daadwerkelijk actie ondernemen. Reactietermijn verhuurder Na de kamercontrole wordt de verhuurder op de hoogte gebracht van de geconstateerde misstanden. De verhuurder heeft een wettelijke termijn (deze verschilt per procedure) om te reageren op het voorstel van het huurteam. Dit kan betekenen dat verhuurder instemt met de nieuwe huurprijs, een lager voorschotbedrag servicekosten accepteert of de onderhoudsgebreken repareert. In de meeste gevallen reageert de verhuurder niet op het voorstel van het huurteam en wordt na het verstrijken van de termijn de procedure gestart bij de huurcommissie. Procedures Na de kamercontrole worden de benodigde procedures zo snel mogelijk gestart bij de huurcommissie. Het begeleiden en in goede banen leiden van de procedures is een belangrijk onderdeel van de werkzaamheden van het huurteam. Er zijn meerdere procedures mogelijk, maar samengevat hebben zij allen betrekking op de huurprijs, de servicekosten en/of de onderhoudstoestand van de kamer. 10

11 Het is niet altijd even duidelijk welke procedure gestart moet worden in welke situatie. De hulp van het huurteam is daarom belangrijk om de kans op procedurefouten te geminimaliseren. Daarom betaalt het huurteam ook de legeskosten ten behoeve van de vlotte opstart van de procedures. Wanneer de zaak is ingediend bij de huurcommissie voert de huurcommissie een onderzoek uit. De huurcommissie is een onafhankelijk orgaan en is daarom verplicht een onafhankelijk onderzoek uit te voeren. Over het algemeen is er geen of weinig verschil tussen de puntentelling van het huurteam en de huurcommissie. Na dit onderzoek stelt de huurcommissie een rapport op. Daarna komt de zaak voor op de hoorzitting en doet de voorzitter binnen enkele weken schriftelijk uitspraak. De partij die in het ongelijk wordt gesteld wordt veroordeeld tot het betalen van legeskosten. Verhuurders zijnde een rechtspersoon betalen 450,- legeskosten per procedure; een natuurlijk persoon (huurder of verhuurder) betaalt 25,-. Binnen 8 weken na uitspraak kan een beslissing van de rechter worden gevraagd, daarna wordt de uitspraak bindend verklaard. Tijdens de procedure treedt het huurteam op als gemachtigde van de huurder en is in die hoedanigheid aanwezig bij de hoorzitting. Het huurteam onderhoudt de contacten met de huurcommissie en de verhuurder. De huurder wordt van alle ontwikkelingen op de hoogte gehouden. Afronding Het huurteam stuurt de huurder en de verhuurder een eindbrief. Hierin staat de nieuwe geldende huurprijs en de berekening van de teveel betaalde huur van de voorliggende periode. Dit bedrag moet de verhuurder aan de huurder terugbetalen. Omdat veel verhuurders dit niet doen adviseren wij huurders om middels een brief kenbaar te maken dat huurders het te vorderen bedrag verrekenen met de huurprijs en gedurende deze maanden 1,- huur betalen. Huurders die verhuisd zijn kunnen via een juridische procedure het geld vorderen. Gemiddelde looptijd procedures De doorlooptijd per procedure varieert. Dat heeft vooral te maken met de verschillende termijnen die verhuurder heeft om te reageren voordat de procedure wordt ingediend bij de huurcommissie. De eerste brief van het huurteam wordt verstuurd zodra de huurder de machtiging heeft ondertekend. Gemiddeld blijkt dat de looptijd van de procedures 5 tot 6 maanden is van het opstarten van de procedure tot aan de uitspraak van de huurcommissie. Tabel 2.1 gemiddelde looptijd procedures Start vervolg contact met verhuurder Opstarten procedure bij hc- woningonderzoek Woningonderzoek uitspraak huurcommissie Huurverlaging 1 e brief voorstel (2 maanden) 2/3 maanden 2/3 maanden Toetsing Direct naar HC 2/3 maanden 2/3 maanden Onderhoud Servicekosten Jaarafrekening All-inn 6 weken de tijd om onderhoud op te knappen 3 weken (tijd om te specificeren) 3 weken (tijd om te specificeren) 3 weken (tijd om te specificeren) 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 11

12 3. Resultaten huurteam Utrecht 3.1 Huurprijs controles Dit jaar heeft het huurteam 600 huurprijs controles uitgevoerd. Er zijn 580 onzelfstandige woningen (kamers) opgemeten en 20 zelfstandige woningen (studio s, appartementen). In 34 gevallen zijn geen misstanden geconstateerd, maar in 566 gevallen wel. Dit betekent dat in 94% van de gevallen de huurprijs niet in overeenstemming was met de kwaliteit van de kamer of woning. Het percentage misstanden dat is aangetroffen is dan ook erg hoog. Ook is het percentage hoger dan in 2013, toen was het percentage misstanden 88%. In de maanden maart, mei en in het najaar hebben veel huurprijs controles plaatsgevonden. In juli was de zomervakantie merkbaar, maar in augustus begon het aantal kamercontroles weer aan te trekken. In het najaar hebben veel controles plaatsgevonden, met als uitschieter de maand oktober met 106 controles. Van deze controles hebben 80 controles plaatsgevonden aan de Zamenhofdreef in Overvecht en hebben 50 huurders aan de Zamenhofdreef het huurteam inmiddels gemachtigd voor het starten van een vervolgprocedure bij de huurcommissie. De berichten op social media en de samenwerking met Normalehuur.nl werpen blijven hierbij hun vruchten afwerpen. Ook horen wij van studenten dat zij vaak via via van de diensten van het huurteam hebben gehoord. Tabel 3.1 Aantal opnames onzelfstandig Aantal opnames zelfstandig jan feb mrt apr mei jun juli aug sep Okt nov dec Totaal Totaal Aantal opnames met misstanden Aantal geadviseerde procedures Aantal procedures met machtiging Totaal aantal gestarte procedures Aantal opnames met machtiging (via HC en via quick-win trajecten) Aantal opnames met vervolg (via zelfstandige vervolgactie) Totaal aantal opnames met vervolg

13 In totaal zijn bij de 600 controles 796 procedures geadviseerd. Dit is gemiddeld 1,3 procedure per controle. Van de 566 opnames waarbij misstanden zijn geconstateerd, hebben 357 huurders een vervolg gegeven aan de huurprijs controle. Dit is 63% van de huurders. In 2013 was dit percentage 48%, dus het percentage studenten dat actie onderneemt om de huurprijs te laten verlagen is gestegen. Van de 357 vervolgtrajecten hebben 350 huurders het huurteam een machtiging gegeven om een quick-win traject op te starten of een procedure op te starten bij de huurcommissie. 7 huurders hebben het huurteam niet gemachtigd maar zelfstandig een schikking met hun verhuurder getroffen. Het huurteam heeft in totaal 796 procedures geadviseerd, en uiteindelijk hebben 516 procedures een vervolg gekregen. Dit is 64% van de geadviseerde procedures. Deze procedures krijgen een vervolg in de vorm van een schikking met de verhuurder of er wordt een procedure bij de huurcommissie opgestart. Dit is gemiddeld 1,4 procedure per vervolgtraject. Het huurteam neemt regelmatig contact op met de huurders om te achterhalen of ze een vervolgtraject willen starten en zo nee, waarom niet. Soms gaan er enkele maanden overheen voordat de huurders besluiten het huurteam te machtigen voor een vervolgtraject. 3.2 Geadviseerde procedures De huurverlagingsprocedure is met 34% de meest voorkomende procedure. Deze procedure wordt opgestart wanneer een student langer dan 6 maanden in de kamer woont. De verhuurder krijgt eerst van het huurteam een voorstel voor een nieuwe huurprijs conform de maximaal redelijke huurprijs. De verhuurder heeft twee maanden de tijd om hierop te reageren. Komt hier geen positieve reactie op dan wordt de huurverlagingsprocedure opgestart bij de huurcommissie. De toetsing procedure is als tweede procedure in 17% van de gevallen geadviseerd. Deze procedure wordt opgestart als de huurder minder dan 6 maanden in de kamer woont. Naast een nieuwe huurprijs heeft de huurder ook recht op de teruggaaf van de teveel betaalde huur over de eerste zes maanden vanaf ingangsdatum huurcontract. 13

14 Figuur 3.2 geadviseerde procedures De onderhoudsprocedure is als derde procedure in 12% van de gevallen geadviseerd. Hierbij krijgt de verhuurder 6 weken de tijd om de onderhoudsgebreken aan de kamer of woning te verhelpen. Wanneer de gebreken na deze 6 weken nog niet zijn verholpen wordt de onderhoudsprocedure bij de huurcommissie opgestart en kan de huurprijs verlaagd worden tot 30% van de maximaal redelijke huurprijs (MRH). 3.3 Geadviseerde huurverlaging De gemiddelde geadviseerde huurverlaging in het jaar 2014 bedraagt 108,26. Het huurteam kan alleen een huurverlagingsadvies geven bij de huurverlagingsprocedure en de toetsingsprocedure op basis van de maximaal redelijke huurprijs. Bij de onderhoudsprocedure, de procedure servicekosten, all-in, en toetsing met onderhoud maakt de huurcommissie een aparte berekening die niet standaard is. Om geen verkeerde verwachtingen te scheppen doet het huurteam in de adviesfase hierover geen uitspraak. Dat houdt in dat een vervolgtraject meer huurprijsverlaging zal gaan opleveren dan het huurteam in eerste instantie kan adviseren. Met de in 2014 geadviseerde vervolgtrajecten zou op jaarbasis berekend een gemiddelde totale huurverlaging van ,- kunnen worden gerealiseerd bij de procedures huurverlaging en toetsing. Dit bedrag is exclusief de mogelijke huurverlagingen bij de procedures onderhoud, servicekosten, all-in en toetsing met onderhoud. De mogelijk te realiseren huurverlaging ligt dus nog hoger dan onderstaande indicatie. 14

15 Aantal geadviseerde procedures Gemiddelde huurprijs Gemiddelde maximaal redelijke huurrijs Gemiddelde geadviseerde huurverlaging Tabel 3.3 Geadviseerde huurverlaging in 2014 Huurverlagingsprocedure ,51 217,38 108,13 Onderhoudsprocedure 97 Toetsing aanvangshuur ,56 248,17 108,39 Voorschot servicekosten 69 Bezwaar huurverhoging 63 All-in 67 Afrekening servicekosten 33 Toetsing met onderhoud 63 Totaal ,- De tabelrijen voor 'onderhoudsprocedure', 'voorschot servicekosten', 'bezwaar huurverhoging', en 'all-in' en toetsing met onderhoud zijn niet geheel ingevuld. Dit heeft te maken met het feit dat het huurteam geen indicatie van de huurverlaging geeft voor deze procedures. 3.4 Gerealiseerde huurverlaging Deze paragraaf geeft informatie over het aantal gestarte vervolgtrajecten, het aantal afgeronde vervolgtrajecten, en de gerealiseerde huurprijsverlaging. De gerealiseerde huurprijsverlaging over het jaar 2014 betreft de vervolgtrajecten die in 2013 en 2014 zijn opgestart en in 2014 met een resultaat zijn afgerond. Huurverlaging wordt gerealiseerd door middel van drie soorten vervolgtrajecten waar binnen verschillende procedures aan de orde kunnen zijn. De gerealiseerde huurprijsverlaging is terug te vinden in tabel 3.5 en weergegeven aan de hand van de verschillende gevoerde procedures. De vervolgtrajecten betreffen: - Zelfstandige trajecten: overeenstemming met verhuurder na advies van het huurteam. - Quick-win trajecten: overeenstemming met verhuurder na machtiging van het huurteam en opstarten van procedures bij de huurcommissie. - Reguliere trajecten: uitspraak door de huurcommissie. Tot en met de maand september zijn 357 vervolgtrajecten (516 procedures)gestart. Opvallend is dat van de 357 vervolgtrajecten inmiddels 142 trajecten zijn afgerond middels een schikking met de verhuurder. Dit is 40% van de gevallen. 15

16 Bij 7 trajecten hebben huurders zelfstandig contact gezocht met de verhuurder en een schikking getroffen, en bij 135 trajecten is na machtiging en start van de procedure, met hulp van het huurteam een schikking met de verhuurder getroffen middels een quick-win traject. Hieruit blijkt dus dat bijna de helft van de procedures tussentijds worden afgerond omdat een overeenstemming met de verhuurder is bereikt over een nieuwe lagere huurprijs. Bij 33 trajecten heeft de huurcommissie inmiddels een positieve uitspraak over de procedure gedaan. Op dit moment zijn 182 trajecten en 307 procedures zijn nog lopend, hierover zal de huurcommissie in 2015 nog een uitspraak gaan doen of huurders zullen mogelijk een schikking gaan treffen met hun verhuurder. Er zijn nog veel trajecten lopend omdat in het laatste kwartaal veel controles hebben plaatsgevonden en veel vervolgtrajecten zijn opgestart. Tabel 3.4 Aantal afgeronde trajecten Aantal vervolgtrajecten Zelfstandige vervolgtrajecten 7 7 Quick-win trajecten Regulieren trajecten (uitspraak huurcommissie) Aantal nog geen uitspraak Aantal procedures 16

17 Aantal gestarte procedures Aantal afgeronde zelfstandige procedures Aantal afgeronde procedures quick -win Aantal afgeronde procedures succes via huurcommissie Totaal aantal procedures afgerond Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging zelfstandige & quick-win procedures Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures succes via huurcommissie Procedures uit 2013 afgerond in 2014 Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures uit 2013 Tabel 3.5 Gerealiseerde huurverlaging 2014 Huurverlagingsprocedure ,- 74, Onderhoudsprocedure Toetsing aanvangshuur ,- 100, Voorschot servicekosten , Bezwaar Huurverhoging n.v.t. - 0 n.v.t All-in , Afrekening servicekosten , Toetsing met onderhoud ,- 110, Totaal Resultaat procedures Van de 516 gestarte procedures zijn inmiddels 209 procedures afgerond. In totaal zijn 160 procedures afgerond via een zelfstandige procedure of via een quick-win procedure. In totaal hebben 49 procedures inmiddels geleid tot een positieve uitspraak van de huurcommissie. De 7 zelfstandige procedures hebben samen met de 153 quick-win procedures op jaarbasis gemiddeld een huurverlaging gerealiseerd van ,-. De 49 procedures die inmiddels een uitspraak van de huurcommissie hebben gekregen hebben samen op jaarbasis gemiddeld een huurverlaging gerealiseerd van ,-. De gerealiseerde huurverlaging van procedures die in 2014 zijn opgestart en inmiddels ook dit jaar al een uitspraak hebben gekregen bedraagt dan tezamen: ,-. Over lopende 307 procedures die in 2014 zijn opgestart zal nog een uitspraak gaan plaatsvinden in het jaar Inmiddels zijn 123 lopende procedures uit 2013 afgerond wat heeft geleid tot een gerealiseerde huurverlaging van ,-. De totaal gerealiseerde huurverlaging tot en met de maand september met procedures uit 2013 en 2014 komt hiermee uit op: ,-. 17

18 Zelfstandige trajecten Op basis van de huurprijs controle en het advies van het huurteam proberen huurders binnen een zelfstandig traject eerst zelf tot een compromis te komen met hun verhuurder. Als ze overeenstemming bereiken over de huurprijs, dan is deze vaak iets lager dan de geadviseerde maximaal redelijke huurprijs die het huurteam vooraf had geadviseerd. Voordeel voor de huurder is echter dat de nieuwe huurprijs direct ingaat, terwijl een procedure negen maanden duurt voordat een uitspraak bij de huurcommissie is bereikt. Zeker gezien de hoge mutatiegraad bij studenten is dit voor studenten een goed alternatief. Het huurteam ondersteunt studenten bij de zelfstandige trajecten met adviezen. In totaal hebben 7 huurders dit zelfstandige traject doorlopen waarbij zij eerst zelf met de verhuurder contact opnemen alvorens de procedure via het huurteam op te starten. Het aantal procedures waarbij huurder en verhuurder zelfstandig al in een vroegtijdig stadium tot een akkoord komen was hoog in In 2014 is gebleken dat het aantal zelfstandige trajecten dit jaar daarentegen vrij laag is, meer huurders hebben het huurteam gemachtigd om voor hen de onderhandeling te starten. Quick-win trajecten: schikking met verhuurder Over het hele jaar bezien blijkt dat 40% van de huurders wel een schikking hebben getroffen met hun verhuurder nadat zij het huurteam hebben gemachtigd om een huurverlaging procedure op te starten. In totaal zijn nu 135 quick-win trajecten afgerond, met 153 procedures. Opvallend is dat het aantal quick-win trajecten hoog blijft. Vaak wordt in het geval van huizen met meerdere kamers eerder een schikking getroffen tussen de huurders en hun verhuurder. Huurders staan hier samen sterker in de onderhandeling, en durven met behulp van het huurteam het gesprek met hun verhuurder aan te gaan. Aan de Zamenhofdreef hebben 50 huurders het huurteam gemachtigd voor het starten van een vervolgtraject. De huurders wilden procedures om gezamenlijk met hun verhuurder tot een akkoord over een nieuwe huurprijs te komen. De verhuurder is hierbij benaderd met een schikkingsvoorstel. De verhuurder is echter niet akkoord gegaan waardoor de procedure nu toch bij de huurcommissie wordt opgestart. De hoogte van de legeskosten is voor de verhuurder waarschijnlijk ook een reden om vroegtijdig met de huurders een schikking te treffen. Een verhuurder loopt het risico veroordeeld te worden tot hoge legeskosten van 450,- per procedure per kamer. Door zoveel mogelijk procedures te starten (soms wel 3 per kamer) is een verhuurder eerder geneigd te schikken. Consequentie van deze schikkingen is wel dat het huurteam de legeskosten van 25,- verliest. Dat betekent in dit geval een extra kostenpost van 2.650,-. Wanneer huurders aangeven eerst samen de onderhandeling met de verhuurder aan te willen gaan, spreekt het huurteam eerst met de huurders de onderhandeling door. Ook geeft het huurteam aan bij twijfel niet akkoord te gaan met de voorgestelde huurprijs maar weer contact met het huurteam op te nemen. Het huurteam houdt hierbij de huurder een hand in de rug en voorkomt dat huurders akkoord gaan met een slecht voorstel van de verhuurder. Ook wordt altijd het advies gegeven om niet veel van de maximaal redelijke huurprijs af te wijken. 18

19 Lopende procedures uit 2013 Van de reguliere trajecten die in 2013 zijn gestart, zijn in totaal 89 trajecten doorgelopen naar het jaar 2014, met 169 procedures. Van de 169 procedures heeft inmiddels voor 123 procedures een resultaat plaatsgevonden en zijn 46 procedures door de huurder ingetrokken. Alle 169 lopende procedures hebben inmiddels dus een resultaat gehad. Tabel 3.6 Doorloop procedures Aantal gestarte procedures Aantal gestarte procedures Aantal gestarte procedures Aantal gestarte procedures Toelichting: In de linker kolom staan de jaren waarin procedures zijn gestart. In de bovenste rij staan de jaren waarin procedures zijn afgerond. 3.5 Controles per wijk Uit het aantal opnames blijkt dat de meeste kamercontroles hebben plaatsgevonden in de wijken Noordwest (124) en in Oost (113). Daarnaast hebben veel controles plaatsgevonden in de wijk Overvecht (103). Het aantal controles in de wijk Overvecht is sterk toegenomen door de actie aan de Zamenhofdreef en de Gloriantdreef. Daarnaast hebben veel controles plaatsgevonden in de wijken Noordoost (75) en in de Binnenstad (65). In de wijken Vleuten-De Meern en Leidsche-Rijn hebben geen kamercontroles plaatsgevonden. Figuur 3.5 Kamercontroles per wijk 19

20 4. Communicatie In 2014 hebben ook PR en communicatie activiteiten plaatsgevonden. Er zijn flyers bij studenten in de bus gedaan en bij onderwijsinstellingen neergelegd. Daarnaast wordt regelmatig een bericht op de Facebook en Twitter pagina van het huurteam geplaatst. Ook worden berichten op social media vaak met Normale huur gedeeld waardoor het bereik ook groter is. Wekelijks komen er aanmeldingen via de website normale huur binnen, en komen hier controles uit voort. Het contact en doorverwijzing via normale huur verloopt hierbij dus goed. Verder hebben er nog andere activiteiten plaatsgevonden, zoals: De vernieuwde website van het huurteam Utrecht is online gegaan. De website loopt goed en veel studenten melden zich aan via het contactformulier op onze website of stellen via deze weg hun (juridische) vraag aan het huurteam. Het huurteam is bij VIDIUS Rechtshulp op bezoek geweest om hen te informeren over het huurteam en om de doorverwijzing naar elkaar beter op elkaar af te stemmen. In samenwerking met VIDIUS en Normale huur is een gezamenlijke promotie actie door de stad Utrecht uitgezet. Een advertentie in de nieuwsbrief van VIDIUS. Tijdens de UIT-week is samen met VIDIUS en Normale huur promotie gemaakt onder de studenten, middels een stand op een informatiemarkt en het verspreiden van flyers onder een grote studentenvereniging. Wanneer nieuwkomers zich bij de gemeente Utrecht inschrijven ontvangen zij een informatie met daarin een verwijzing naar het huurteam. Bezoek aan de Zamenhofdreef met wethouder en pers, waarbij een huurder is geïnterviewd over de situatie aan de Zamenhofdreef. In de eerste maand van 2014 kwamen er gemiddeld rond de 10 formulieren per week via de website normale huur binnen. Er is hierbij een duidelijke toename waarneembaar. Op dit moment blijven er gemiddeld 3 aanmeldformulieren via de website per week binnen komen. In augustus zijn tijdens de UIT week in samenwerking met Normale Huur veel aankomende studenten middels promotie over het huurteam geïnformeerd tijdens een informatie markt. Hier is veel promotiemateriaal uitgedeeld en informatie aan studenten gegeven. In november is het huurteam benaderd door de wethouder om kamers op te meten aan de Zamenhofdreef gezien de situatie. De wethouder heeft zelf de locatie bezocht en gesproken met een huurder. Na aanleiding van dit bezoek is door de gemeente en een krant een persbericht opgesteld. Het huurteam heeft hierdoor veel aandacht in de media gekregen, en ook veel reacties na aanleiding van het persbericht ontvangen. Om de bewoners aan de Zamenhofdreef zo goed mogelijk van informatie te voorzien werd informatie aan de huurders gegeven via de besloten Facebook groep die huurders samen hebben opgericht. Het huurteam maakte hierbij veel gebruik van communicatie via social media. 20

21 Blokbenadering In het eerste halfjaar van 2014 zijn 450 oude adressen benaderd. Op deze adressen heeft in 2012 of 2011 al eerder een woningopname door het huurteam plaatsgevonden. Deze benadering heeft geleid tot ongeveer 45 opnames, 10% van de benaderde huurders heeft hun kamer laten opmeten. In het tweede halfjaar is in het najaar zijn 400 adressen benaderd met een brief waarin ook wordt vertelde dat huurders van zelfstandige woningen zich kunnen aanmelden. Hier zijn de eerste aanmeldingen voor binnengekomen. Hoe gehoord van het huurteam? De meeste studenten komen via via met het huurteam in contact, in 69% van de gevallen. Zij horen van medestudenten of huisgenoten welke mogelijkheden er zijn op het gebied van huurprijsberekening en huurverlaging. Daarnaast is 16% van de studenten via onze website met het huurteam in contact gekomen. Per week komen een aantal formulieren met contactgegevens van studenten via de website normale huur bij het huurteam binnen, dit heeft geleid tot 8% van de woningopnames. Door de extra PR activiteiten zijn veel studenten door de website in contact gekomen met het huurteam, en door de link op de website van Normale huur krijgt de huurteam website mogelijk ook meer bezoekers. Via social media is 2% van de huurders in contact gekomen met het huurteam. In de laatste maanden van het jaar zal dit percentage eigenlijk hoger zijn geweest omdat via de besloten Facebook groep veel gecommuniceerd is met studenten, waarna zij weer via of telefoon met ons contact hebben opgenomen. Figuur 4 Hoe gehoord van het huurteam? 21

22 4.1 Bedreigingen verhuurder Als huurders problemen hebben met de verhuurder nemen ze contact op met huurteam. Vaak reageert een verhuurder in eerste instantie boos als blijkt dat het huurteam is ingeschakeld/ een procedure bij de huurcommissie heeft gestart. Op zo n moment wordt gedreigd met huisuitzetting of anderszins. Over het algemeen is het voldoende om de huurder gerust te stellen over zijn/haar rechten en hen erop te wijzen dat de verhuurder niks kan doen. Tevens kunnen de huurders de verhuurder met inhoudelijke vragen over de procedure doorverwijzen naar het huurteam. Wij handelen de inhoudelijke vragen af. Vaak is dat voldoende om het gevoel van dreiging al weg te nemen. De verhuurder is na de eerste reactie vaak weer voor rede vatbaar. Na uitleg van de wettelijke procedures en het huurrecht is de verhuurder gekalmeerd. Er zijn echter verhuurders die de bedreigingen en intimidatie doorzetten. Deze verhuurders registreren we in de database. Na overleg in november 2012 tussen de gemeente en de politie Utrecht, is de procedure voor het doen van een melding of aangifte versoepeld. Vanaf januari 2013 kunnen officiële meldingen bij de politie worden geregistreerd. Het huurteam zal huurders hier op wijzen en benadrukken dat het doen van meldingen belangrijk is om deze misstanden aan te kunnen pakken. Over het jaar bezien zijn zes meldingen van huurders bij het huurteam binnengekomen. De meldingen hadden betrekking op intimidatie en bedreiging door de verhuurder, en in twee gevallen was er sprake van huisvredebreuk. De verhuurder betrad hierbij ongevraagd de woning, kwam zomaar de kamer van een huurder binnen of nam een kennis mee en uitte de dreiging naar een huurder dat de huurder de huur op moest zeggen en de kamer moest verlaten. In een ander geval werden zonder toestemming klusjesmannen in een woning toegelaten zonder dat de huurder hier weet van had. In deze gevallen is door de huurder aangifte bij de politie gedaan van huisvredebreuk. Bij 3 andere huurders was er sprake van intimidatie en bedreiging door de verhuurder, nadat het huurteam een procedure voor huurverlaging had opgestart. Aan de Zamenhofdreef hebben meerdere huurders mails met intimidatie ontvangen met daarin het verzoek om de procedure te stoppen, anders zou de internet en tv verbinding worden afgesloten. Ook werd er gedreigd met het afsluiten van warm water en met het doen van aangifte bij de politie. Het huurteam heeft deze huurders geadviseerd om een melding bij de politie te doen en om contact op te nemen met de desbetreffende wijkagent. Veel huurders zijn terughoudend om aangifte te doen. Wanneer sprake is van bedreigingen of intimidatie kan geen aangifte worden gedaan. De huurder kan dan slechts een melding doen. De meldingen worden de politie bijgehouden zodat bij meerdere meldingen sneller actie kan worden ondernomen. Het huurteam onderhoudt contacten met de wijkagent als er een melding of aangifte is gedaan. Het huurteam adviseert huurders altijd melding te doen bij iedere vorm van bedreiging of intimidatie. 22

23 4.2 Controle huurcontracten De 350 huurders die het huurteam hebben gemachtigd hebben een kopie van het huurcontract gegeven ter controle. Hieruit bleek dat 80 huurcontracten in orde waren, de overige 270 huurcontracten bevatten op zijn minst 1 foutieve bepaling, of er waren zaken in het contract opgenomen die juridisch niet juist zijn. De huurders zijn inmiddels geïnformeerd over de fouten in hun huurcontract. Tabel 4.2 Controle huurcontracten Aantal foutieve contracten 350 Toelichting Aantal foutieve looptijd contract 36,5% Voornamelijk een maximale periode van 1 jaar huur Foutief opzegtermijn 21% Voornamelijk 2 maanden voor huurder en 2 maanden voor verhuurder, is incorrect Nietige opzeggingsgronden 12% Bijvoorbeeld: zonder tussenkomst rechter, ontbinding na 2 jaar, wanneer hoofdhuurcontract eindigt etc Doorberekenen eigenarenbelasting gemeente 26% Vaak wordt de OZB doorberekend Contractvorm onjuist 3% Voornamelijk tussenhuur wat betwistbaar is, of een All-inn huurcontract Overige 1,5 % Sleutelgeld, boetes, onredelijke verplichtingen van huurder e.d. Het meest voorkomend is de foutieve looptijd van een huurcontract (36,5%). Vaak wordt het huurcontract in eerste plaats voor een maximum periode van een jaar aangegaan en daarna verlengd. Een huurcontract heeft wel een minimum looptijd (meestal een jaar) maar kan daarna niet worden beëindigd. Daarnaast is veel voorkomend dat in het huurcontract door de verhuurder de eigenaren (OZB) belasting wordt doorgerekend in de servicekosten van de huurder (26%). Ook is veel voorkomend een foutieve opzegtermijn die in de huurcontracten wordt gehanteerd (21%). Er wordt vaak een opzegtermijn van 2 maanden gehanteerd voor de huurder in plaats van 1 maand. 23

24 Aantal gestarte procedures Aantal afgerond zelfstandige procedures Aantal afgeronde procedures quick -win Aantal afgerond e procedures succes via huurcommissie Totaal aantal procedures afgerond Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging Aantal ingetrokken procedures Nog te realiseren huurverlaging 4.3 Lopende procedures uit 2013 Tabel 4.3 Gerealiseerde huurverlaging Huurverlagingsprocedure Onderhoudsprocedure Toetsing aanvangshuur Voorschot servicekosten Bezwaar Huurverhoging nvt 0 0 All-in Afrekening servicekosten Toetsing met onderhoud Totaal Toelichting op tabel 4.3: Bij de procedures servicekosten (zowel 'voorschot servicekosten' als 'afrekening servicekosten') is een aanname gedaan van de gemiddelde verlaging per maand. Al deze procedures zijn door middel van een schikking afgerond en het huurteam heeft geen actuele cijfers hiervan ontvangen van de huurders. De 40 onderhoudsprocedures zijn allen via een schikking afgerond. In al deze gevallen zijn de gebreken verholpen. De huurder heeft dan geen recht op de (tijdelijke) huurverlaging. De tabel met de procedures is aangepast aan de situatie tot en met eind december Aan het eind van het jaar 2013 waren 161 procedures afgerond en zijn 169 lopende procedures meegenomen naar In het jaar 2014 zijn 123 procedures uit 2013 afgerond, waardoor het totaal aantal afgeronde procedures op 284 komt. In totaal blijken 46 procedures na machtiging door de huurder te zijn ingetrokken. Redenen hiervoor zijn verhuizing van de huurder, of de angst voor de verhuurder. Voor deze procedures is dus geen resultaat behaald. Alle 169 lopende procedures uit 2013 zijn dus inmiddels afgerond. 24

25 Financieel overzicht huurteam Utrecht Tabel: Financiële verantwoording Onderdeel Begroot Begrootte kosten Realisatie Gerealiseerde Kosten Toelichting Aantal opnames , per opname Aantal vervolgtrajecten 2014 Aantal gestarte procedures Juridische vraagbaakbackoffice huurteam ,00 250,- per vervolgtraject ,- per procedure Aantal vragen huurrecht, controle huurcontracten, meldpunt ongewenst verhuurgedrag, Blokbenadering / flyeren / relatiebeheer Vaste kosten Extra inzet tbv bereik doelgroep mbt huurteam, gezamenlijke communicatie met Normale Huur etc. Algemene kosten: reis en verblijf, legeskosten, prmateriaal, sociale media, website. Totaal exclusief btw Totaal inclusief btw Maximum budget (21%) Restant t.o.v. offerte